慈溪市恒元置業(yè)觀城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及方案建議-34-安佳

1、恒元置業(yè)觀城商業(yè)工程初步市場(chǎng)調(diào)研及方案建議研討思緒現(xiàn)狀清點(diǎn)提出問(wèn)題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)律勝利案例自創(chuàng)開(kāi)發(fā)方案建議第一部分 研討根底第二部分 研討視角第三部分 案例研討第四部分 方案建議匯報(bào)議程第一部分 研討根底第二部分 研討視角第三部分 案例研討第四部分 方案建議現(xiàn)狀清點(diǎn)提出問(wèn)題匯報(bào)議程本地塊位于慈溪市觀海衛(wèi)鎮(zhèn)G329國(guó)道南側(cè)。毗鄰觀城商業(yè)中心。15公里工程四至及交通條件工程規(guī)劃目的：容積率 ：1.6-2.0占地面積：36097平方米建筑密度：35%-50%綠地率:20%用地性質(zhì)：商業(yè)用地地塊用途：家裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)工程四至：東：毗鄰寧波圣亞電器；西：慈溪福山紙業(yè)橡膠；南：牌樓江；北：G329國(guó)道。交通條

2、件：交通便利，毗鄰G329國(guó)道寧波至慈溪段及觀海衛(wèi)路鎮(zhèn)區(qū)主干道。G329國(guó)道G329國(guó)道雕像地塊東側(cè)地塊東南側(cè)地塊西側(cè)地塊南側(cè)地塊西南角地塊規(guī)劃目的、四至及交通條件地塊解析地塊描畫(huà)：工程地塊外形相對(duì)規(guī)整，地勢(shì)平坦；地塊內(nèi)現(xiàn)狀較為干凈，拆遷終了，地面已平整； 地塊北面臨街面約140米。地塊分析：工程地塊在緊鄰329國(guó)道及觀海衛(wèi)路，交通極為便利，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的重要性不言而喻；地塊毗鄰觀城“慈東第一街 ，商貿(mào)昌盛。地塊周邊的觀海衛(wèi)路構(gòu)成了觀城建材商圈。約140米G329國(guó)道觀海衛(wèi)路基于現(xiàn)狀提出問(wèn)題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域的外部環(huán)境如何，工程能不能做？Q1工程假設(shè)能做，有哪幾種能夠的組合方案，采用哪種開(kāi)發(fā)方案更符合

3、本身利益？Q2第一部分 研討根底第二部分 研討視角第三部分 案例研討第四部分 方案建議專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展規(guī)律市場(chǎng)總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)格局研判競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析匯報(bào)議程專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分類(lèi) 建材市場(chǎng)屬于接近消費(fèi)地型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)的規(guī)模和輻射面主要與市場(chǎng)需求的程度有關(guān)，市場(chǎng)潛在需求較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小時(shí)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)那么可以得到長(zhǎng)足的開(kāi)展。典型產(chǎn)品：農(nóng)副產(chǎn)品、糧食市場(chǎng)產(chǎn)生緣由：產(chǎn)品受運(yùn)輸情況、倉(cāng)儲(chǔ)保管、目的市場(chǎng)的消費(fèi)程度、消費(fèi)習(xí)慣、自然條件影響較大典型產(chǎn)品：水果、建材產(chǎn)生緣由：產(chǎn)品受自然條件等限制，消費(fèi)集中在某一特定區(qū)域，而產(chǎn)品那么行銷(xiāo)全國(guó)各地，在一些地方構(gòu)成不同規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)典型產(chǎn)品：低壓電器、輕紡產(chǎn)生緣由：受當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)構(gòu)造、產(chǎn)

4、業(yè)規(guī)模、技術(shù)力量、產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)觀念等要素影響，在消費(fèi)地構(gòu)成富有特征的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 典型產(chǎn)品：便于運(yùn)輸?shù)男∩唐樊a(chǎn)生緣由：所在地交通便利，政府提供優(yōu)惠政策供應(yīng)和需求都在本地由外地消費(fèi)在本地消費(fèi)本地消費(fèi)滿足外地消費(fèi)產(chǎn)地型外地消費(fèi)外地消費(fèi)集散地按產(chǎn)品供應(yīng)和需求的流向，將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分為四種類(lèi)型慈溪主城區(qū)建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布舜都裝飾市場(chǎng)新時(shí)代裝飾城四海裝飾市場(chǎng)宗漢裝飾家居中心慈溪綜合建材市場(chǎng)分布較廣，南到北都分布有不同規(guī)模、運(yùn)營(yíng)范圍的各類(lèi)建材市場(chǎng)；主城區(qū)營(yíng)業(yè)中的建材市場(chǎng)根本飽和，根本滿足市場(chǎng)需求。代表市場(chǎng)：四海及新時(shí)代裝飾城。新建的舜都裝飾市場(chǎng)目前處于招商階段。規(guī)劃中將在宗漢新建占地10萬(wàn)平米的建材城。建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)

5、市場(chǎng)調(diào)查慈溪四海裝飾市場(chǎng)-營(yíng)業(yè)面積小，市場(chǎng)檔次較低。 沿慈甬路向北延伸構(gòu)成了以四海裝飾市場(chǎng)為中心的四海慈甬路建材商圈。工程概略：市場(chǎng)占地面積12000平方米。其中建筑面積7500平方米，擁有攤位120個(gè)。業(yè)態(tài)：衛(wèi)陶區(qū)、五金區(qū)、板材區(qū)、墻紙油、漆區(qū)、線條區(qū)、管道區(qū)、窗簾區(qū)、家政設(shè)計(jì)裝飾中心等。典型商家：主要運(yùn)營(yíng)和成衛(wèi)浴、箭牌衛(wèi)浴、亞細(xì)亞瓷磚、斯米殼概念磚、摩登五金、夢(mèng)星木門(mén)、今日櫥柜、安信地板等國(guó)內(nèi)外知名品牌，種類(lèi)齊全。租金程度：35-50元/平方米、月四海市場(chǎng)主要運(yùn)營(yíng)木地板及衛(wèi)浴，陶瓷、油漆等其他業(yè)態(tài)較少。市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積相對(duì)較小。市場(chǎng)形狀處于第二代商業(yè)，大棚內(nèi)街店面方式為主。市場(chǎng)環(huán)境較差。建材類(lèi)

6、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查四海裝飾市場(chǎng)沿街商鋪主營(yíng)油漆壁紙櫥柜等慈溪新時(shí)代家居建材裝飾市場(chǎng)木業(yè)、陶瓷、門(mén)窗、板材、櫥柜、衛(wèi)浴五金等北區(qū)陶瓷 衛(wèi)浴、地板家居南區(qū)南二環(huán)中路工程概略：慈溪新時(shí)代裝飾城是目前慈溪最大的建材市場(chǎng)，占地及營(yíng)業(yè)面積約是四海的2倍。業(yè)態(tài)：衛(wèi)陶區(qū)、板材區(qū)、墻紙油、五金衛(wèi)浴、家具等。建筑方式：南區(qū)由展廳及大棚街鋪組成。北區(qū)主要是大棚沿街商鋪為主。租金程度：北區(qū)：50元/平方米、月南區(qū)：展廳 1層 35-40元/平方米、月；展廳2樓1825元/平方米、月。3層約1218元/平方米、月。建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查舜都裝飾建材城滸山營(yíng)業(yè)面積最大的建材市場(chǎng)建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查12346597工程位置：孫塘北路與

7、北三環(huán)交界處工程概略：總營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)8千平方米，倉(cāng)儲(chǔ)面積20萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：一樓：衛(wèi)陶區(qū)，五金區(qū)，二樓：板材、地板、扶手區(qū)，櫥柜木門(mén)區(qū)，三樓燈具區(qū)，油漆、墻紙、窗簾等。租金程度：平均租金2028元/平方米、月倉(cāng)儲(chǔ)租金10元/平方米、月評(píng)價(jià)：各棟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)一樣，各棟每層都有連廊銜接貫穿，使得單側(cè)各棟建筑連為一體。招商超越50%。估計(jì)5月開(kāi)業(yè)。宗漢建材城規(guī)劃中未來(lái)市區(qū)營(yíng)業(yè)面積最大的建材市場(chǎng)建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查杭州灣裝飾資料市場(chǎng)缺乏人氣，處于半倒閉形狀周巷建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)位于杭州灣跨海大橋南側(cè)，座落在全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一的周巷鎮(zhèn)，南鄰余姚市工業(yè)區(qū)，北靠329國(guó)道。 運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：地板、地磚、墻磚、

8、廚具、潔具、燈具、門(mén)業(yè)、家私、裝飾五金、鋁塑板、不銹鋼制品資料等等。租金程度：商鋪每平米2018元/平方米、月，倉(cāng)儲(chǔ)每平米9元。杭州灣裝飾資料市場(chǎng)警示：該市場(chǎng)目前人氣較弱，后期開(kāi)展并不樂(lè)觀，主要緣由在于1、周巷新房供應(yīng)量較少，無(wú)法產(chǎn)生大量的建材需求；2、該建材市場(chǎng)定位不明晰，輻射范圍較小。觀城工程在選擇開(kāi)發(fā)方案時(shí)需引起留意。觀海衛(wèi)路兩邊集聚了各類(lèi)商店近200余家，其中大型專(zhuān)業(yè)店20多家，專(zhuān)賣(mài)店近50家，有“慈東第一街的佳譽(yù)。商業(yè)氣氛濃重，人流量大。鋪面空置率較低。沿街主要業(yè)態(tài)：建材、五金、休閑文娛、餐飲、金融、家具、廚衛(wèi)、百貨、超市等。建材規(guī)模：建材營(yíng)業(yè)規(guī)模約5000-8000平方米。五金交化

9、營(yíng)業(yè)規(guī)模約5000平方米。租金程度：60-100元/平方米、月。觀城觀海衛(wèi)路商圈調(diào)查市場(chǎng)總結(jié)：中心城區(qū)建材市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積劇增，去化壓力較大。 觀城無(wú)規(guī)范的大型的建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建材運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)有晉級(jí)換代的需求。市場(chǎng)供應(yīng)角度1、市區(qū)建材市場(chǎng)供應(yīng)面積迸發(fā)式增長(zhǎng)，舜都裝飾城12萬(wàn)平方米，是目前慈溪建材營(yíng)業(yè)總面積的3倍甚至更多。規(guī)劃中還將有20萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積將推向市場(chǎng)，市場(chǎng)壓力較大。2、觀城無(wú)專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)，主要分布在觀海衛(wèi)路兩側(cè)，運(yùn)營(yíng)情況較好，穩(wěn)定，空鋪較少。市場(chǎng)特點(diǎn)3、各建材市場(chǎng)的主力產(chǎn)品由于其開(kāi)展不同，構(gòu)成了不同的產(chǎn)品特征，進(jìn)駐商家普通以長(zhǎng)三角地域廠商為主。如四海建材市場(chǎng)主要以木板材、木地板為主。4

10、、各建材市場(chǎng)普通都以獨(dú)立店鋪?zhàn)鳛橹饕\(yùn)營(yíng)方式，買(mǎi)賣(mài)方式以現(xiàn)貨買(mǎi)賣(mài)為主。5、整體建材以批零兼售為特點(diǎn)，團(tuán)購(gòu)及零售家裝公司、三級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商零售占到了整個(gè)建材市場(chǎng)的50-80%；6、成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租金較為穩(wěn)定，一樓租金在4050元/平方米、月，二樓租金在20元/平方米、月。7、目前慈溪建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)全部為開(kāi)發(fā)商本人持有出租，沒(méi)有銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，是個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)。第一部分 研討根底第四部分 方案建議匯報(bào)議程勝利案例自創(chuàng)第三部分 案例研討第二部分 研討視角匯報(bào)議程 前車(chē)之行，后車(chē)之鑒！在結(jié)合本工程的規(guī)模及用地要求，選取了相近的三種規(guī)劃予以分析比較，力求為本工程的規(guī)劃提供參考性建議。南通鴻運(yùn)裝飾城物業(yè)類(lèi)型：商鋪、

11、寫(xiě)字樓、SOHO公寓占地面積：57743平米 建筑面積：110000平米容積率：1.4運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、五金、油漆、涂料、櫥柜等商業(yè)寫(xiě)字樓/SOHO工程概略鴻運(yùn)裝飾城位于江蘇南通，工程整體依托建材裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)利用寫(xiě)字樓、SOHO公寓等效力配套物業(yè)的設(shè)計(jì)來(lái)提升工程的綜合價(jià)值，商業(yè)部分在設(shè)計(jì)上以街鋪?zhàn)畲蠡癁槟康?；SOHO部分的戶(hù)型均為40-70的小戶(hù)型組合，同時(shí)做到了4.7米的層高，成為了市場(chǎng)的熱點(diǎn)，規(guī)劃做高了容積率，最大限制的回收了資金。綜合物業(yè)類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)案例池州百匯大市場(chǎng)純商業(yè)物業(yè)類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)案例物業(yè)類(lèi)型：商鋪占地面積：6.6萬(wàn)平米 建筑面積：47145平米容積率：0

12、.72運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：汽車(chē)配件區(qū)、五金燈具區(qū)、裝飾建材區(qū)百匯大市場(chǎng)位于安徽池州，池州人口約為100萬(wàn)，與慈溪接近，但經(jīng)濟(jì)差距較大；工程位于池州政府規(guī)劃的中心區(qū)域，為市級(jí)建材裝飾效力中心；建筑形狀采用全街鋪的方式，一層的層高為6米，可間隔成2層運(yùn)用，二層那么主要用作倉(cāng)儲(chǔ)和辦公。工程概略工程解析工程以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)格局規(guī)劃，規(guī)劃明晰合理，實(shí)現(xiàn)了全街鋪化工程規(guī)劃的層高添加了產(chǎn)品附加值，但也添加了建筑本錢(qián)規(guī)劃難以做高容積率。獨(dú)立街鋪安徽豪豐集中式商業(yè)類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)案例物業(yè)類(lèi)型：集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、三層商鋪占地面積：92400平米 建筑面積：120000平米容積率：1.3運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、五金、油漆、涂料、櫥

13、柜等工程概略工程解析安徽豪豐國(guó)際裝飾城是以集中式商業(yè)構(gòu)造為主體，配有少量的三層 商鋪的建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)工程集中式商業(yè)部分均為三層，一層部分臨街位置劃為獨(dú)立商鋪，用于品牌商戶(hù)運(yùn)營(yíng)工程為分割產(chǎn)權(quán)進(jìn)展銷(xiāo)售集中式商業(yè)工程以集中式商業(yè)形狀亮相，可進(jìn)展合理有序的業(yè)態(tài)劃分，可經(jīng)過(guò)整體的裝修效果表達(dá)檔次由于要分散產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，對(duì)工程的整體運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)會(huì)呵斥較大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型容積率特點(diǎn)解析鴻運(yùn)裝飾商鋪、寫(xiě)字樓、SOHO1.4綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可做高容積率，多產(chǎn)品銷(xiāo)售，分散風(fēng)險(xiǎn)百匯大市場(chǎng)商鋪0.72全街鋪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)容積率難做高，商鋪的價(jià)值最大化，利于經(jīng)營(yíng)安徽豪豐集中式商業(yè)1.3集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可做高容積率，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)

14、險(xiǎn)案例解析比較鴻運(yùn)裝飾工程可同時(shí)對(duì)商業(yè)部分和辦公部分進(jìn)展銷(xiāo)售，可實(shí)現(xiàn)較好的銷(xiāo)售收益，同時(shí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也較低，但工程位置必需不能遠(yuǎn)離生活區(qū)，具備居住和辦公需求和適宜居住生活；百匯大市場(chǎng)在規(guī)劃上較利于后期的運(yùn)營(yíng)管理，物業(yè)運(yùn)用價(jià)值被放大，但銷(xiāo)售收益有限；安徽豪豐規(guī)劃需對(duì)集中式商業(yè)進(jìn)展產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，在運(yùn)營(yíng)上會(huì)呵斥產(chǎn)權(quán)分散的風(fēng)險(xiǎn)，如操作勝利可實(shí)現(xiàn)較大的收益。案例解析第一部分 研討根底第四部分 方案建議匯報(bào)議程第二部分 研討視角第三部分 案例研討開(kāi)發(fā)方案建議開(kāi)發(fā)方案建議一G329國(guó)道觀海衛(wèi)路實(shí)現(xiàn)工程的銷(xiāo)售價(jià)值最大化充分利用工程位于觀海衛(wèi)城區(qū)中心區(qū)域的地理位置優(yōu)勢(shì)思索到工程建材市場(chǎng)的輻射范圍較小，因此

15、不建議市局面積過(guò)大建議原那么工程物業(yè)形狀組合建議建材市場(chǎng)街鋪+公寓公寓區(qū)域1-2層為街鋪建材市場(chǎng)區(qū)域全街鋪開(kāi)發(fā)方案建議一公寓規(guī)劃建議：公寓規(guī)劃區(qū)域建議在沿329國(guó)道部分，設(shè)計(jì)為小戶(hù)型，可同時(shí)滿足辦公和居住要求的個(gè)性化公寓，全部銷(xiāo)售。商業(yè)規(guī)劃建議：商業(yè)規(guī)劃建議將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與公寓街鋪結(jié)合在一同，構(gòu)成整體市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃為二層全街鋪，一層層高6米，二層3米，容積率建議1.6規(guī)劃建議 工程收益=公寓銷(xiāo)售收益+商業(yè)銷(xiāo)售收益=用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)+用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)=36097*1.6 40% 5000+ 36097*1.6 60% 8000=3.92億(公寓銷(xiāo)售均價(jià)以5000元/平

16、米，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)以8000元/平米測(cè)算效益分析需調(diào)整部分 最好能將用地性質(zhì)改為商住用地，利于公寓的銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)和付款方式、運(yùn)用費(fèi)等開(kāi)發(fā)方案建議二G329國(guó)道觀海衛(wèi)路放大工程位于觀海衛(wèi)城區(qū)中心的位置優(yōu)勢(shì)，在工程規(guī)劃上設(shè)計(jì)一條購(gòu)物功能的商業(yè)步行街建材在規(guī)劃上采用集中式商業(yè)的規(guī)劃方式，構(gòu)成2個(gè)不同類(lèi)型的消費(fèi)區(qū)域步行街全部銷(xiāo)售，建材的商場(chǎng)可以分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，也可以思索持有物業(yè)建議原那么工程物業(yè)形狀組合建議步行街+建材商城商業(yè)步行街區(qū)域建材商城區(qū)域集中式商業(yè)開(kāi)發(fā)方案建議二建材商場(chǎng)：建材商場(chǎng)規(guī)劃在地塊的內(nèi)側(cè)，在329國(guó)道做好門(mén)面和引導(dǎo)，整體規(guī)劃為3層，單層面積在8000平米作用為宜商業(yè)步行街建議建議：商業(yè)步行街

17、規(guī)劃為情景式二層的街鋪，定位于品牌步行街，根據(jù)地塊的實(shí)踐運(yùn)用效果設(shè)計(jì)，建議工程的整體容積率1.2規(guī)劃建議 工程收益=步行街銷(xiāo)售收益+建材商城銷(xiāo)售收益=用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)+用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)=36097*1.2 33% 12000+ 36097*1.2 67% 5000=3.16億備注：步行街銷(xiāo)售均價(jià)以15000元/平米，建材商城銷(xiāo)售均價(jià)以5000元/平米測(cè)算效益分析開(kāi)發(fā)方案建議三G329國(guó)道觀海衛(wèi)路立足于建材行業(yè)，延伸五金等相關(guān)行業(yè)，做區(qū)域最大和最齊全的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)躲避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，采用前集中式后分散型商鋪的規(guī)劃，便于不同客戶(hù)的需求，利于運(yùn)營(yíng)的全街鋪式構(gòu)造；建議原那么工程物業(yè)形

18、狀組合建議建材商城集中式+建材五金市場(chǎng)商鋪建材五金專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)全部街鋪建材市場(chǎng)集中式開(kāi)發(fā)方案建議三集中式部分：集中式建材商城規(guī)劃在329國(guó)道一側(cè)，規(guī)劃為三層，單層面積設(shè)計(jì)為6000平米左右商鋪部分業(yè)態(tài)延伸到五金等行業(yè)，設(shè)計(jì)為三層全街鋪建議工程的整體容積率1.2規(guī)劃建議 工程收益=集中式商業(yè)銷(xiāo)售收益+商鋪銷(xiāo)售收益=用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)+用地面積容積率占比銷(xiāo)售估計(jì)單價(jià)=36097*1.2 42% 7000+ 36097*1.2 58% 8000=3.28億備注：集中式商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)以7000元/平米，街鋪銷(xiāo)售均價(jià)以8000元/平米測(cè)算效益分析開(kāi)發(fā)方案建議方案 物業(yè)規(guī)劃 預(yù)計(jì)容積率總建面預(yù)算商業(yè)面積預(yù)算觀海衛(wèi)現(xiàn)有建材容量分析建議方案一 建材街鋪、公寓 1.65775534653約10000做大容積率，提高整體價(jià)值做低商業(yè)面積方案二 商業(yè)步行街、建材商城 1.243316建材29021 步行街14295約10000區(qū)域已有商業(yè)市場(chǎng)，面臨生存壓力方案三 建材商城、建材街鋪 1.24331643316約10000建材面積過(guò)大，大大超過(guò)市場(chǎng)容量建議解析 經(jīng)過(guò)以上三種方案的分析比較，方案一可以將建筑面積做大，同時(shí)降低建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的份量，較好的滿足了開(kāi)發(fā)的目的，因此建議采用；方案二整