旅游綜合體開發(fā)一種旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)模式研究

1、旅游綜合體開發(fā)一種旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)形式研究摘要：隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造晉級，旅游構(gòu)造從原有的單一旅游經(jīng)濟形式向多元化的、集合式的、綜合性的旅游形式開展，產(chǎn)生了以旅游資源與土地為根底，以旅游休閑功能為主導，結(jié)合大型旅游休閑工程、高品質(zhì)效勞的配套設施、互動開展的休閑旅游地產(chǎn)等多功能的、集合式的土地利用形式及產(chǎn)業(yè)聚集形式。在觀察和歸納大量這類開發(fā)實例的根底上定義了旅游綜合體開發(fā)這一房地產(chǎn)全新開發(fā)形式的概念，分析了該形式的表現(xiàn)特征，總結(jié)性地提出開發(fā)的理論形式及應用形式，并在此根底上歸納出開發(fā)的戰(zhàn)略措施。關(guān)鍵詞：旅游綜合體開發(fā)；旅游房地產(chǎn)；開發(fā)形式。abstrat:astheindustrialstruture

2、upgrading,thetravelstruturefrasingleenidetthediversitygathered,prehensiveftrav-elde,prduedbyturisresuresandlandbased,dinatingbyturisleisurefuntin,binedithlargetravelleisureprjets,highquali-tyserviefailities,theinterativedevelpentfleisureturisfrealestateandsn,aserlasasseblefland-usepatternsandindustr

3、iallusterdel.basednthebservatinandnludesthebasisfassivedevelpentexaples,definedturisplexdevelpenthihrealestatedneplexesdevelpentdefnept,analyzedthefeaturesfthedel,putfrarddevelpentphasedeandappliatinde,andnthisbasisnludeddevelpentstrategieasures.keyrds:turisplexdevelpent;turisrealestate;develpentde。

4、縱觀當今世界旅游業(yè)的開展趨勢，正在由“觀光時代轉(zhuǎn)向“休閑娛樂時代和“旅游產(chǎn)業(yè)時代。與觀光旅游相適應的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)“住宅+景區(qū)的簡單形式已不能滿足現(xiàn)代休閑、度假市場的需求。傳統(tǒng)的旅游消費、旅游景區(qū)、旅游地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型晉級。即旅游消費形式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游開展，景區(qū)開展形式從單一開發(fā)到綜合開發(fā)開展，地產(chǎn)開發(fā)形式從傳統(tǒng)住宅到綜合休閑地產(chǎn)開展。順應這一趨勢，“旅游綜合體這一集合式開發(fā)形式及產(chǎn)業(yè)聚集形式應運而生，它必然是推動旅游產(chǎn)業(yè)、旅游消費、地產(chǎn)業(yè)再次晉級的主力引擎。近年來我國出現(xiàn)了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產(chǎn)、娛樂、商業(yè)文化為一體的大型旅游綜合體工程，本文基于這些工程開發(fā)實

5、例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產(chǎn)全新開發(fā)晉級形式旅游綜合體開發(fā)形式turisplexdevelpent,t-d，即“旅游+房地產(chǎn)的綜合體開發(fā)形式，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑開展的完美交融，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來宏大空間。1t-d形式的概念及特征。1.1概念闡述?！奥糜尉C合體是我國學者首創(chuàng)的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關(guān)研究文獻，目前國內(nèi)多是間接從實戰(zhàn)的角度對旅游綜合體工程進展分析，沒有形成系統(tǒng)的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。結(jié)合前人的研究及國內(nèi)外大型旅游綜合體工程自身的特點，對本文t-d形式作如下界定：t-d或旅游綜合體開發(fā)是指在相當大的地域范圍內(nèi)，基于一定的旅

6、游資源與土地根底，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑工程和休閑地產(chǎn)為核心，以房產(chǎn)收益為支撐、以高品質(zhì)功能齊全的效勞內(nèi)容為根本進展土地綜合開發(fā)而形成的綜合效勞品質(zhì)較高的泛旅游產(chǎn)業(yè)休閑聚集區(qū)，是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)開展的終極目的。1.2t-d形式的表現(xiàn)特征。t-d形式適應了世界休閑產(chǎn)業(yè)開展的潮流，作為一種休閑地產(chǎn)開發(fā)全新的消費力形態(tài)，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察t-d綜合體工程的表現(xiàn)特征，有以下表現(xiàn)趨勢：綜合性突出，休閑產(chǎn)品多樣。綜合性是t-d形式的第一表現(xiàn)特征，主要包括：一是土地開發(fā)的綜合性。t-d形式以泛旅游資源和土地資源為根底，本質(zhì)是旅游休閑導向型的土地綜合開發(fā)、打造的結(jié)果7。二是產(chǎn)

7、業(yè)開展的綜合性。t-d形式從單一的資源打造形成泛旅游產(chǎn)業(yè)，交融綜合旅游工程、地產(chǎn)、會展、商業(yè)、創(chuàng)意文化、現(xiàn)代效勞等產(chǎn)業(yè)，通過綜合開發(fā)，進展多功能、多業(yè)態(tài)的集聚；三是功能的綜合性，產(chǎn)業(yè)開展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是工程開發(fā)的綜合性。旅游綜合體本身是一個大工程，它包括三類主體工程，即核心吸引類工程、利潤類型工程、配套延伸類工程，主要子工程有景區(qū)、飯店、社區(qū)、游樂嘗高爾夫球嘗休閑娛樂街區(qū)、購物中心及配套設施等。這些工程之間聯(lián)絡嚴密，各類工程種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。t-d形式的本質(zhì)特征決定了它不

8、但追求經(jīng)濟效益，而且追求環(huán)境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，t-d在同一個區(qū)域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產(chǎn)等多種產(chǎn)品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產(chǎn)品。以旅游休閑功能為主導，休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。隨著中國旅游開展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，t-d形式的主導功能必然是旅游休閑，同時交融觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構(gòu)成所謂的“綜合旅游休閑。當然，在實際開發(fā)中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同開展。同時，在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下，綜合旅游休閑產(chǎn)品主要以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，這里的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品既包括休閑度假地產(chǎn)如酒店、餐飲、休閑商業(yè)地產(chǎn)如商業(yè)零售、商務辦公

9、、休閑住宅地產(chǎn)如公寓、別墅三大核心類別，也包括其他特色地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)和私人地產(chǎn)等，這是t-d產(chǎn)品開發(fā)的核心。多元混合性突出，效勞品質(zhì)高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產(chǎn)品開發(fā)組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居注餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯(lián)絡親密，互為補充，同時相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚、混合開展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發(fā)從單一產(chǎn)品時代走向綜合體時代。作為旅游開發(fā)的晉級形式，旅游綜合體擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的效勞，推動區(qū)域旅游從景區(qū)時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營形式，充分表達混合性、全局性、長期性、品質(zhì)性。政府參

10、與主導，資金依賴性強。大量案例證明，t-d形式的開發(fā)本錢和經(jīng)營本錢都很高，需要大量資金支持運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，t-d形式的開發(fā)體量宏大、范圍廣泛，需要從區(qū)域開展的角度對其進展研究、分析，投資商無法在短時間內(nèi)從宏觀上把握方向。因此，t-d的開發(fā)除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前t-d開發(fā)的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。2t-d休閑地產(chǎn)創(chuàng)新開發(fā)形式。2.1理論形式。成功的土地開發(fā)利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。旅游資源一般不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，只有裝備綜合功能的旅游根底設施和效勞設施，打造有機旅游綜合體，才能

11、引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展8。從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)提供了一種創(chuàng)新形式9圖1。輔助引導形式：任何可對旅游者產(chǎn)生吸引力的有形或無形要素均是t-d形式開發(fā)可依托的核心資源，t-d面向現(xiàn)代休閑市場需求，重新、創(chuàng)新、補充開發(fā)整合這些核心旅游資源，創(chuàng)造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區(qū)獨特的文化，可以是打造的特色景區(qū)，也可以是一些核心旅游休閑工程，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進展大環(huán)

12、境建立，使其景觀化、生態(tài)化、環(huán)境化，將原始土地變成環(huán)境土地，產(chǎn)生環(huán)境效益，這是t-d形式開發(fā)的前期工作，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的輔助依托。主體支撐形式：一定規(guī)模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關(guān)鍵，主要目的就是為整個開發(fā)地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構(gòu)建一個休閑目的地就需要創(chuàng)造更多的綜合休閑產(chǎn)品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂工程、綜合運開工程等。它們實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集，形成了休閑聚集中心。這是t-d開發(fā)形式的關(guān)鍵和主體功能部分，也是旅游地產(chǎn)開發(fā)的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發(fā)將極大地提升土地人氣和價值

13、，把環(huán)境土地打造成人氣土地，產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益。輔助延伸形式：主體功能部分的開發(fā)提升了土地的人氣及品牌價值，也能創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發(fā)上的宏大回報，就必須創(chuàng)造延伸開展中心，包括泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)及地產(chǎn)業(yè)的開展，其中地產(chǎn)業(yè)的開展是整個延伸開展中心的核心，也是土地開發(fā)利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產(chǎn)生環(huán)境、經(jīng)濟、社會的綜合效益。2.2應用形式。綜觀我國成功的t-d開發(fā)實例，根據(jù)核心資源、功能、主題和開發(fā)目的的不同來劃分，一般形成“x+旅游綜合體的開發(fā)形式x指核心資源、產(chǎn)品、功能或開發(fā)目的。在實際情況中這些分類互相穿插交融

14、10,主要形成四大類別，即“生態(tài)休閑旅游綜合體開發(fā)、“休閑商業(yè)旅游綜合體開發(fā)、“文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)、“娛樂度假旅游綜合體開發(fā)表2。“生態(tài)休閑旅游綜合體開發(fā)形式：該形式是基于開發(fā)地的自然生態(tài)資源進展環(huán)境重造、生態(tài)恢復的低強度開發(fā)形式。它拓展了傳統(tǒng)旅游區(qū)內(nèi)單一的觀光功能，開發(fā)同時裝備相關(guān)的休閑工程、休閑社區(qū)互動開展，為游客提供生態(tài)觀光、生態(tài)休閑、生態(tài)居住的時機。該形式往往先改善區(qū)域根底設施條件和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用吸引人流物流，促使附近地產(chǎn)升值。從旅游起步，旅游改善環(huán)境，環(huán)境帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)促進其全面開展，是旅游與地產(chǎn)互相結(jié)合的典型?！靶蓍e商

15、業(yè)旅游綜合體開發(fā)形式：休閑商業(yè)旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種商業(yè)地產(chǎn)工程，主要是以綜合商業(yè)為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。它其開展必需要有一定的游客根底，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該形式對商業(yè)性設施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業(yè)街，涉及會展、娛樂等設施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設施等。該形式一般依托城市副中心或舊城改造進展開發(fā)，收益較高，土地增值快，市場趨向性強，臨近規(guī)劃區(qū)的目的市場是首先被考慮的地區(qū)。其難點在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化。“文化創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)形式：該形式以區(qū)域的歷史、文化、民俗、風氣等為核

16、心吸引物，進展深度開發(fā)。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質(zhì)載體建筑形式、再生場景、旅游活動等創(chuàng)意性地表達、展示出來11,塑造一個具有特色文化個性的t-d品牌和地區(qū)。該形式能激活一個地區(qū)無形的文化魅力，對文化的修復、保護和延續(xù)具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區(qū)或兼具較強經(jīng)濟實力和號召力且藝術(shù)文化根底深沉的地區(qū)開發(fā)。該形式各種旅游工程和活動都是在特定文化主題背景下通過創(chuàng)意手段進展演繹的，形成獨特的文化體驗，產(chǎn)品的專屬性較強，因此對后續(xù)旅游地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成一定的制約，要求建筑實體要符合整體文化的風格才有利于t-d地區(qū)綜合體形象的塑造?！皧蕵范燃俾糜尉C合體開發(fā)形式：該形式基于市場規(guī)模大小投

17、入巨資，專注于大型游樂工程的開發(fā)，以娛樂設施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產(chǎn)等多元化的活動內(nèi)容，吸引多種消費人群。該形式的開發(fā)對傳統(tǒng)旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂工程的束縛，但對環(huán)境、配套設施和效勞有較高的要求，開發(fā)具有高投資、高風險、高收益和成片占用土地的特點，需要龐大的客流量來維持正常營運和收回本錢，要求在宏觀選址上必須是經(jīng)濟興隆的大城市或特大城市，微觀上那么選擇用地限制較孝地價廉價的城市邊緣地區(qū)12。該形式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代效勞業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)開展，有助于泛旅游產(chǎn)業(yè)的形成，實現(xiàn)真正意義上的土地開發(fā)的宏大回報。3t-

18、d形式開發(fā)的戰(zhàn)略措施。3.1綜合打造為指向，定位打破為先導。t-d開發(fā)形式本著“復合型資源、綜合性利用的理念，以休閑旅游為導向進展土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合開展、功能綜合配置、目的綜合打造，效益綜合實現(xiàn)，這是t-d開發(fā)的第一要領(lǐng)。一個成功的t-d開發(fā)，已經(jīng)超越了單個旅游工程的層面而走向旅游聚集區(qū)，整個旅游聚集區(qū)的打造應聚集以某項功能為主導的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合開展構(gòu)架，包括商業(yè)、娛樂、會展、創(chuàng)意等13。目前旅游綜合體迅速開展，多元化、特色化、主題化的定位將成為將來開展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關(guān)鍵，主要從區(qū)域功能、開發(fā)主題、文化挖掘、

19、市場需求、游客行為特征的角度進展特色化定位。3.2功能構(gòu)架為核心，房產(chǎn)收益為支撐。大量案例說明，t-d的開發(fā)是一個有序的推進過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸開展中心的營建是核心，它們是整個t-d的主體功能構(gòu)架。要充分研究其主要作用、互動形式和內(nèi)在聯(lián)絡，抓住功能構(gòu)架這一核心，同時對整個區(qū)域的旅游資源、產(chǎn)品、市場深化研究與創(chuàng)新，才獨具吸引力。t-d開發(fā)的各功能構(gòu)架的收益程度和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風險大而且回收慢，因此，開發(fā)商需要充分考慮整個t-d地區(qū)的資金平衡，需要在延伸中心開展地產(chǎn)業(yè)，從中得到更多的、更快的收益，地產(chǎn)業(yè)無形中就成了t-d開發(fā)與

20、收益的支柱，這里的地產(chǎn)業(yè)是一種“泛地產(chǎn)、復合型地產(chǎn)，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、效勞空間、綜合空間14。3.3專業(yè)團隊為根底，操作運營為保障。t-d開發(fā)形式錯綜復雜，開發(fā)無論是規(guī)劃、籌劃還是運營機制都需要高程度、高專業(yè)的團隊來支持。在開發(fā)建立中，要整體定位、整體規(guī)劃、整體設計，并在以后運營中，要整體經(jīng)營、整體管理，將開發(fā)形式與運營形式統(tǒng)一起來，無論是前期的定位、設計、空間考慮，以及經(jīng)濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要專業(yè)的團隊和科學的統(tǒng)籌安排。一個成功的t-d開發(fā)方案要選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準的

21、運營形式，對t-d運營的要求非常高，無論是獨立開發(fā)還是統(tǒng)籌開發(fā)，都要表達全局性、長期性、品質(zhì)性，同時要根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理運營t-d地區(qū)的工程，才可以為目的市場提供周到的綜合效勞。4結(jié)語。隨著我國休閑旅游時代降臨，旅游消費形式、景區(qū)開展形式、地產(chǎn)開發(fā)形式、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型形式已不能很好地適應旅游產(chǎn)業(yè)晉級的需要，由此產(chǎn)生了t-d形式，它是旅游開發(fā)的最終形態(tài)，是休閑度假時代旅游產(chǎn)業(yè)開展的終極目的和復合形象的表達方式。本文基于t-d實際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新形式從概念、表現(xiàn)特征、理論形式、應用形式到開發(fā)戰(zhàn)略措施進展了初步的研究，己獲得一定的成果，但t-d開發(fā)形式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領(lǐng)域根本上沒有形成系統(tǒng)的理論只有盲目的理論，更缺少相應的管理措施，因此，研究的后續(xù)工作就是進一步