天津市中高端房地產(chǎn)市場分析

1、天津中高端房地產(chǎn)市場分析2021年7月謹致simon-kucher 湯國昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)津中高端房地產(chǎn)市場分析 - 自住購房客戶 - 2021年7月謹致simon-kucher 湯國昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)房客戶整體特征購房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住

2、購房客戶)購房客戶整體特征購房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住購房客戶)他們的背景特征天津購房客戶是一群學歷偏高、收入偏高的中高階層白領(lǐng)人士普通房產(chǎn)市場，主要購房客戶通常是30-49歲，但天津購房者有3成是20-29歲的年輕人有20%的人家庭月收入到達1萬元或以上超越80%的受訪者有大?；虮究埔陨系慕逃龘碛谢蛴媱澷徺I私家車的比例很高，價位主要都集中在20萬元以下?lián)碛行抛u卡人群比例較高任務和職位具有典型商業(yè)化城市特征個體運營者比例極少，接近4成受訪者是中高層或管理人員任務很忙碌，近一半人平常需求出差，有21%的人

3、出差每1-2個月一次或更多注：此報告中的“購房客戶是指曾經(jīng)購買或計劃購買中高檔商品房的受訪者他們的休閑文娛休閑活動方式傳統(tǒng)單調(diào)與定性座談會的結(jié)果一致， 休閑方式是以餐飲為主，去外面用餐的頻率很高他們有外出習慣，但較少參與現(xiàn)場文娛活動，如到影院看電影、欣賞現(xiàn)場音樂/戲劇/舞蹈、現(xiàn)場看競賽等等戶外運動頻率較低對本人的保養(yǎng)相當注重有6成的受訪者會定期去健身美容近3成的受訪者對連鎖機構(gòu)有特別偏好追求高檔次注重本身安康和保養(yǎng)，但休閑方式單調(diào)傳統(tǒng)從購物、餐飲、休閑文娛生活特點看，天津人生活比較單一、傳統(tǒng)，不過于強調(diào)檔次感他們的生活 (定性結(jié)果)與很多大城市的生活節(jié)拍比較接近，大部分受訪者以為目前生活和任務

4、比較忙碌、壓力大“我如今就想多一點時間休憩，由于平常比較忙。生活會比較疲憊，在任務方面。主要是任務方面壓力比較大。獨身/已婚無孩子組，中等收入高收入組人群對此覺得更加劇烈“如今太忙了高收入組大多對目前的生活質(zhì)量并不滿足，希望有更好的生活環(huán)境“很多方面都不滿足，比如說生活質(zhì)量，對孩子的教育，還有任務上的壓力大一些，這些都不是很滿足。 已婚有學前孩子組，中等收入“就是居住環(huán)境，剛買房子的時候有短暫的滿足感，后來再開展，還是不滿足 已婚有學前孩子組，中等收入任務忙碌 期望更好的生活質(zhì)量忙碌、壓力大的生活，使相對安靜、溫馨、溫馨的“家的覺得顯得尤其可貴，有改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量的要求。因此在購房時

5、，普遍盼望平安、安靜的居住環(huán)境他們的休閑文娛 I(定性結(jié)果)在座談會中發(fā)現(xiàn)，受訪者對西式餐飲提及率非常低以為西餐普通只用于某些正式場所/特定人群，而非日常飲食或者朋友聚會“天津人吃飯普通都是去特別隨意的地方去吃。坐一塊吃、喝的，不是特別拘謹，要是吃西餐特別拘謹。 高收入組“西餐的消費是特定人群。一個是屬于年輕人，一個是屬于涉外的 高收入組僅有少部分人較認可必勝客的下午茶中式餐飲是他們?nèi)粘ｏ嬍沉晳T提及較多的店名如沸騰魚鄉(xiāng)、寶軒漁府，快餐如大員碗、食為天等注重飲食，偏愛中式菜肴他們的休閑文娛 II(定性結(jié)果)綜觀而言，受訪者的休閑文娛活動比較傳統(tǒng)和集中在市內(nèi)，在座談會中，他們提及率最高的休閑活動就

6、是逛街、吃飯、去KTV，較少提及近郊旅游或高檔次的活動較少去咖啡廳，例如：上島咖啡、外灘風尚等，以為是談戀愛或者談公務的場所一些人提及洗浴，但也是公務應付性質(zhì)的活動，并非日常休閑活動“洗浴屬于商業(yè)的交際。本人一個人一定是不去的。高收入組傳統(tǒng)單一的休閑文娛方式從購物、餐飲、休閑文娛生活特點看，受訪者生活比較單一、傳統(tǒng)他們的人生態(tài)度天津人依然抱著相對傳統(tǒng)的觀念，包括從餐飲到家庭的方方面面他們更喜歡中式餐飲，而且對各種菜系沒有特殊偏好家庭觀念重，而且對結(jié)婚非常注重，婚前買房曾經(jīng)成為一種商定俗成的社會景象孩子是家庭的中心，遭到極大的關(guān)注“不能輸已是如今絕大多數(shù)父母對孩子教育和開展的一種心態(tài)，對重點學校

7、，尤其是重點中學的都非常關(guān)注從定性座談會上發(fā)現(xiàn)，天津人在進展二次置業(yè)時，會充分思索重點院校所在區(qū)域?qū)ω敻坏挠^念比較偏向于“知識型心態(tài)，以為知識發(fā)明財富能否有個好任務，能否擁有本人的房產(chǎn)成為這些勝利規(guī)范的表征傳統(tǒng)家庭觀：“有房=有家 孩子是家庭的基石他們的家庭觀(定性結(jié)果)受訪者非常注重孩子的生長和生活，孩子是家庭的中心有結(jié)婚成家即與父母分開居住的習慣，需求購買“結(jié)婚房“兩個人結(jié)婚就要有本人的空間了，他本人成家了，最起碼他本人的家庭根本的東西獨立的房子他應該有。 獨身/已婚無孩子組，中等收入購買“結(jié)婚房，父母往往出首付或者視乎經(jīng)濟條件支付更多“好多都是父母給付首期，后期本人供 獨身/已婚無孩子組

8、，中等收入剛生孩子后，積極需求父母協(xié)助照顧本人的孩子 選擇區(qū)位時，很注重與父母的間隔“父母都住這一塊，所以我買房也是這一塊。已婚有學前孩子組，中等收入注重子女的開展，需求獨立空間給孩子促動購買新房子，重點中小學所在區(qū)域遭到青睞“由于孩子漸漸的長大，他們需求的東西，他需求的空間，他要上學，需求一間獨立的房子，我們?nèi)缃褓I的是兩室，又不能滿足了 已婚有學前孩子組，中等收入孩子的生長周期推進購房的需求子女要結(jié)婚成家子女生孩子子女的孩子上學父母需求幫孩子購買“結(jié)婚房老一輩父母需求幫年輕父母照顧孩子 購買與父母間隔近的房子 / 添人口需求換大房子父母需求為孩子設立獨立房間 置業(yè)晉級思索教育，偏好學府區(qū)房產(chǎn)

9、購房客戶整體特征購房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住購房客戶)住房來源超越7成的購房者至少擁有一套房產(chǎn)絕大部分是本人購置的商品房1/4的購房者沒有自有房產(chǎn)租房只占7%，其他的多為與父母同住自有商品房比例很高出于這個緣由買房的人目的相當明確，都是由于家庭構(gòu)造的變化，或出于為家庭成員思索而購房家庭方案購房緣由 分類闡明對于各種購房緣由，總結(jié)后歸為五大類：初次置業(yè)之前在天津沒有屬于本人的房產(chǎn)，希望落戶天津，成為真正的天津人；或希望將租金轉(zhuǎn)化為按揭，更經(jīng)濟劃算曾經(jīng)擁有房產(chǎn)，但希望擁有更合理的戶型、更大的面積或更好的小區(qū)

10、和周邊環(huán)境置業(yè)晉級曾經(jīng)擁有房產(chǎn)，但追求更好的生活質(zhì)量或生活環(huán)境高檔生活質(zhì)量提升為了離任務地點近，離本人的家人近，或為了方便孩子的教育而購房更接近任務地或家人購房緣由 分類闡明(II)類別具體購房原因首次置業(yè)當時在天津沒有屬于自己的房產(chǎn)，希望在天津擁有屬于自己的一套房產(chǎn),實現(xiàn)安居當時在天津沒有屬于自己的房產(chǎn)，一直租住，付租金不劃算，不如買房家庭計劃有結(jié)婚或生小孩的計劃買給子女，用于結(jié)婚生子子女長大，需要單獨房間居住更靠近工作地或家人離父母(或離子女)住處更近，便于照顧離自己或家人的工作地點更近離孩子上學的地點更近，方便接送為了讓孩子入讀該樓盤附近的重點學校置業(yè)升級當時所住房子是自置，但原來房子面

11、積太小，想換面積更大的房子當時所住房子是自置，但對原來的戶型不滿意，想換戶型更合理的房子當時所住房子是自置，但對原來的小區(qū)居住區(qū)域不滿意，想換到更好的小區(qū)居住區(qū)域高檔生活品質(zhì)提升當時所住房子是自置，但希望通過購置房產(chǎn)，實現(xiàn)生活品質(zhì)的大幅提高當時所住房子是自置，但想和高素質(zhì)社會身份地位相當?shù)娜俗≡谝黄甬敃r所住房子是自置，但追求周邊生活環(huán)境的更高檔次購房緣由 分類闡明 (III)購房和住房閱歷缺乏，遭到便利性和外在條件的吸引初次置業(yè)追求“擁有感家庭方案更接近任務地或家人思索家人和方便高檔生活質(zhì)量提升以經(jīng)濟實力追求更優(yōu)越的覺得置業(yè)晉級以住房閱歷選擇更好的條件有購房和住房閱歷；關(guān)注內(nèi)在和與住房體驗相關(guān)

12、的屬性感性需求為主理性需求為主購房緣由結(jié)婚生子是買房的最主要推進力由于天津大部份是的本地人，自有房產(chǎn)的比例很高到達74%，所以初次置業(yè)的人較少，而置業(yè)晉級的比例相對高更大的面積、更合理的戶型、更好的小區(qū)或周邊環(huán)境是置業(yè)晉級購房者的主要訴求15%的購房客戶追求提高生活質(zhì)量，這能夠與他們偏高收入有關(guān)20%的人家庭月收入超越1萬家庭構(gòu)造變化和改善居住條件推進購房的需求房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度- 對各需求層次的闡明中心需求注：百分比為對該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比差別化需求晉級需求是指作為房地產(chǎn)開發(fā)商，可以使樓盤與同價位其他樓盤相比脫穎而出，差別開來，添加客戶選擇能夠性的需求點是指相對“小眾的需求

13、點，對于大部分購房客戶來說nice to have具備這些需求當然好，不具備也不會影響他們的決策，而且在目前的階段不會為了這些晉級需求多付錢；但能夠是未來的開展趨勢是指對大部分購房客戶來說，必需滿足的需求點。假設缺失或未滿足，很大能夠性會呵斥客戶流失，但具備這些需求點，不會添加購房客戶選擇的能夠性房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度天津購房客戶的中心需求主要集中在朝向和戶型合理布置上為顧及北方生活的光照與通風，講究格局的方正，南北通透，通風采光優(yōu)越的房間有7成人以為客廳是最重要的功能房間，較注重主臥的人多，也從側(cè)面表達了天津人以家庭為生活的中心，注重和家人一同的空間天津人不單只是注重“內(nèi)在 ，也看重“外在 開發(fā)

14、商需求兼顧外在設計需求為樓盤帶來價值感特別是置業(yè)晉級和追求生活質(zhì)量享用是推進房產(chǎn)需求的主因中心需求注：百分比為對該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度除了戶型方正外，景觀豐富、達成感官溫馨也是購房者所需求的希望生活景致無處不在，例如在臥室能欣賞到園林景觀偏愛現(xiàn)代建筑風格和高檔用材，希望能表達檔次感不過在定性座談會和實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受訪者對樓盤的建筑風格沒有明確的認識，而且天津各個樓盤的風格也沒有太突出的表現(xiàn)注重個性化與私密性的空間設計，同時，亦關(guān)注鄰居能否與本人是同檔次的人不希望浪費面積在衛(wèi)生間上，1個衛(wèi)生間就足夠滿足日常需求天津人在購房時挺注重“外在檔次和周邊人文的氣氛，這

15、能夠與他們希望能到達某程度的生活質(zhì)量和注重私隱有關(guān) 在市場定位時，客戶群檔次區(qū)分就顯得尤為重要，例如：要思索大小戶型混雜能否恰當注：百分比為對該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比差別化需求房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度建筑設計概念能夠?qū)σ恍┤耸橇咙c歐式建筑外觀，提高檔次感由國外的設計師親身設計，添加自信心，但樓體外觀不需太花哨，滿足根本審美觀即可稍為添加不同功能房間的戶型設計受部份人所歡迎更合理的居室數(shù)量和空間設計，滿足家的概念；并能滿足朋友聚會的需求假設能營造優(yōu)良的周邊環(huán)境會提升購房意欲恰當樓宇規(guī)劃，防止老社區(qū)的景觀出現(xiàn)在小區(qū)附近推進或營造豐富的生活文娛配套注：百分比為對該需求描畫贊同程度為4分+5分

16、的百分比晉級需求樓房的外觀更注重適用的設計 (定性結(jié)果)更加注重房屋的適用性、關(guān)注房型如出房率等，外觀設計也需符合“適用要求看起來比較高檔、特別，但只需少部分受訪者以為外觀比較美觀但令受訪者覺得造價比較高，同時能夠迎合設計的需求，覺得房型不適用- “里面的房型不好。是一家把一個角，一定不通透，不能夠從這頭到那頭。 已婚有上學孩子組，中等收入目前在天津比較常見習慣中規(guī)中矩的設計，且以為比較適用- “這個條子樓，比較規(guī)矩，安靜。住慣了這種房子了，中規(guī)中矩的，中國人就是比較中規(guī)中矩的。 已婚有學前孩子組，中等收入舊區(qū)/老區(qū)房產(chǎn)有升值空間 (定性結(jié)果)相當一部分受訪者以為，緊鄰舊區(qū)/老區(qū)的房產(chǎn)，將由于

17、城區(qū)改造而具有升值空間“接近舊的老的房子，早晚要撤除，舊區(qū)改造之后，升值空間更大。已婚有學前孩子組，中等收入高收入組對這種房子比較排斥，以為其不雅觀、影響樓房的檔次感“這就是一上去看見舊樓，以為本人就住的舊樓呢，心境都不好 。 高收入組緊鄰舊樓房市中心老城區(qū)購房需求屬性分類闡明(1)樓盤外在地理位置將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括假設干屬性，每個屬性下又有各種選項購房需求屬性分類闡明將購房需求整體上分為三個大的部分，每部分下包括假設干屬性，每個屬性下又有各種要素選項(2)開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境(3)樓房和戶型設計購房各部分重要性及屬性打分雖然樓房外在地理位置要素的比重占了30%,但此要

18、素畢竟不是完全可控。假設能在樓盤設計和小區(qū)環(huán)境上做好“后天的功課，依然可以彌補地理位置的先天缺乏樓盤所在位置是最重要的地理屬性、其次是交通興隆內(nèi)在：戶型和朝向是整體天津購房者最關(guān)注的購房屬性樓內(nèi)設計(得房率、戶數(shù)少)和房間系統(tǒng)配套供暖系統(tǒng)、隔音防潮設計也是比較受注重的部分外在：小區(qū)環(huán)境園林設計、停車位等和樓盤整體規(guī)劃人車分流等概念是注重程度比較高的屬性結(jié)合樓盤內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)設計能夠可以彌補部分外在地理位置的缺乏(內(nèi)在)(外在)(內(nèi)在)(外在)樓盤外在地理位置天津購房客戶對“區(qū)域性和公共交通的要求比較高除了中心市中心，自然生態(tài)區(qū)和濱海新區(qū)對購房客戶的吸引也比較高；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的喜歡程度甚低雖然天津購房

19、客戶擁有/方案購買私家車的比例很高，但對樓盤周邊的公交能否興隆依然非常關(guān)懷；當然接近城市主干道和直通隧道的地理位置對他們也很有吸引力 可見他們出行是多元性更注重必需的日常生活配套多于其它人文和購物設備，例如：大型超市如家樂福和菜市場來滿足日常生活需求樓盤外在地理位置樓盤所在位置21公共交通或接近城市主干線16接近商業(yè)區(qū)或大型購物中心9接近超市或日常用品12接近自然環(huán)境或人文景觀9選擇市區(qū)多于生態(tài)區(qū)/郊區(qū) (定性結(jié)果)雖然大部分人以為有“臨水自然景觀如大面積的湖、海邊的房產(chǎn)值得多花錢，但相較而言，選擇市區(qū)的多于郊區(qū)/生態(tài)區(qū)生態(tài)區(qū)/郊區(qū)間隔市區(qū)較遠，上班/上學、購物、親友來往等不方便“越是離生態(tài)近

20、的越偏。城區(qū)不會給他那么多這種空間。 G4相較而言，生態(tài)區(qū)/郊區(qū)的生活本錢更高時間、交通本錢、教育等“這個就是第二套的休閑住房買這個。 有閑錢的。離市中心相對遠一點，不如在市中心里面生活本錢很低. G4因此，大部分人更傾向“鬧中取靜：在市區(qū)選擇封鎖平安、不雜亂、相對安靜、溫馨的居住小區(qū)“要鬧中取靜，比如我在和平區(qū)的房子，周圍挺繁華，但是我這個小區(qū)是相對安靜的。不能說周圍挺繁華，我小區(qū)的樓下也挺繁華，這就不行了，我的小區(qū)是安靜的。周圍500米到1000米之外特別繁華就可以了。 G4天津人對交通的評價 (定性結(jié)果)大部分人以為天津的交通情況普通，在市中心上下班時間經(jīng)常有擁堵的情況由于天津市內(nèi)六區(qū)面

21、積較小，有部分人以為駕車超越半小時即為比較遠或不方便對地鐵和快速路的建立很關(guān)注在我們的實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即使在高檔的社區(qū)里，自行車仍是常見的交通工具天津富力城1期實景繁華購物區(qū)附近房產(chǎn)不一定受歡迎 (定性結(jié)果)絕大部分受訪者以為，繁華購物區(qū)并不適宜居住無論是高檔的購物區(qū)如南京路商圈、傳統(tǒng)繁華購物區(qū)如濱江道商圈，還是群眾購物區(qū)如大胡同，人流雜亂“我覺得太亂了。太嘈雜了。已婚有上學孩子組，中等收入受訪者以為這種環(huán)境過于繁華，通常人流量大、交通情況差堵車嚴重“太繁華了。人流量大啊，交通進出都不方便。 高收入組過份華“繁華的區(qū)域能夠投資價值高，但從居住的角度來說不一定受觀迎忌諱與醫(yī)院的間隔太近 (定性結(jié)

22、果)絕大部分受訪者對于醫(yī)院與小區(qū)的間隔比較敏感，不能接受間隔太近對大型綜合醫(yī)院非常忌諱以為其晦氣有死人有細菌傳播/受傳染人員混雜等專科醫(yī)院如口腔、眼科醫(yī)院等由于沒有死人、傳染性較低，因此受訪者對其敏感度稍低緊鄰醫(yī)療機構(gòu)升值空間并非主要思索要素 (定性結(jié)果)對于大部分受訪者高收入組除外，升值空間并非購房的必要條件和用來衡量區(qū)位優(yōu)劣的主要規(guī)范購房主要為滿足居住的需求，而非投資“升值是投資的問題。我如今是住的問題，首先要選擇，我上班離的近不近，方便不方便，離雙方老人近不近，升值不升值對于我來講是次要的。 獨身/已婚無孩子組，中等收入“我是先思索所需，再思索升值。 已婚有上學孩子組，中等收入所選擇的區(qū)

23、塊更多決議于既有的家庭關(guān)系、原有的生活環(huán)境過去長期居住的區(qū)塊、與父母的間隔、上班/上學的間隔等，不一定與“能否升值直接掛鉤僅有高收入組較為關(guān)注房子的升值空間開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境要素小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃最遭到注重，對環(huán)境溫馨度和空間感的需求比較大大面積的綠化和小區(qū)內(nèi)有寬闊的室外休閑文娛區(qū)非常遭到吸引為了顧及北方生活的光照與通風，購房者希望拉大樓間距，到達采光、風景、溫馨度三維合一小區(qū)的平安性也是購房者看重的細節(jié)由于私家車擁有量高，要求有充足的停車位，并且要求人車分流購房者非常關(guān)懷24小時平安監(jiān)控與密閉式保安管理等平安措施購房者更注重高質(zhì)量用材，比知名開發(fā)商、建筑商和設計師更真實開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境樓盤

24、檔次和籠統(tǒng)18小區(qū)內(nèi)配套設備15物業(yè)管理和保安18樓盤整體規(guī)劃24小區(qū)環(huán)境25小區(qū)規(guī)模及停車方式 (定性結(jié)果)更傾向中小型社區(qū)，小區(qū)總戶數(shù)的接受范圍大約在500-1000戶以內(nèi)非常喜歡人車分流的概念在地上停車和地下停車兩種方式中，更傾向后者且情愿為之多付錢對于地下停車方式，不少女性受訪者提出平安問題，因此地下車庫的保安管理必需求跟上“地下不平安，尤其我們女同志回去的晚一些。 已婚有學前孩子組，中等收入人車分流，車輛不可進入小區(qū)樓宇之間開發(fā)商選擇和認可(結(jié)合定性和定量結(jié)果)萬科和泰達集團是天津購房客戶最鐘愛的開發(fā)商在定性座談會中，萬科和泰達集團的提及率最高和評價最高“泰達集團被以為是天津本地最大

25、規(guī)模的開發(fā)商萬科旗下的兩個樓盤萬科金色家園和東麗湖在天津的口碑非常的好泰達旗下的“風格品牌在天津的知名度很高經(jīng)過一些二手資料發(fā)現(xiàn)，從風格空間到風格春天，泰達集團用5年打造了風格品牌“遠洋地產(chǎn)認知率不高需求對品牌和知名度進展培育萬科東麗湖風格系列小區(qū)內(nèi)部設計和配套大面積綠地是目前天津小區(qū)設計主題的主要風格，亦是最受歡迎的設計天津人對中國傳統(tǒng)園林、異國情調(diào)園藝綠化和水系景觀的主題沒有明顯的偏好之分，對功能性的康樂設計不太注重在定性座談會中發(fā)現(xiàn)，受訪者較鐘愛休閑性的園林設計對會所的要求不是很高，缺乏40%，而且以普通會所為主小區(qū)園林設計主題的偏好 - I(定性結(jié)果)欣賞型的園林設計更能帶來感觀上的享

26、用在定性座談會中發(fā)現(xiàn)，大部分受訪者在適用型園林和欣賞休閑型園林兩種設計中，更傾向選擇后者欣賞型園林營造出青山綠水的氣氛，令人覺得環(huán)境好“有山有水有河流。理想，就是空氣環(huán)境好。在這面休憩，打牌什么的很悠閑。就像生活在公園里面了，負離子多。 高收入組欣賞、休閑型園林可每天運用散步、休憩、欣賞，而運動場的適用有局限性“剛剛我說這個是小橋流水，像這個運動器械，想打網(wǎng)球的時候，附近的體育館都有，羽毛球，網(wǎng)球都有，像兒童器械那個不重要，小區(qū)都有，所以一定就選32這個小橋流水，每天分布都可以走。 已婚有學前孩子組，中等收入欣賞型園林看上去更有檔次感園林屬欣賞和休閑型園林有適用的功能區(qū)天津?qū)嵉卣{(diào)查實景小區(qū)園林

27、設計主題的偏好 - II(定性結(jié)果)大部分受訪者希望小區(qū)園林中有“水中等收入組對小型水系更加偏愛，而高收入組受訪者那么傾向選擇大型水系高收入組受訪者以為，大型水系更能帶來檔次感但是，受訪者對水有一定擔憂，因此普遍希望對園林的水的管理要跟上擔憂后續(xù)管理跟不上，變成死水、臭水擔憂孩子的平安園林有小型水系園林有大面積水系小區(qū)會所的偏好(定性結(jié)果)受訪者不會強調(diào)會所的大小，以為普通/中型即可以為大型會所其實占用小區(qū)本身的資源“玩的還是離家遠一點好，這也占我們小區(qū)的資源啊。 已婚有學前孩子組，中等收入“我覺得不太希望太大的。實踐上有一句話，羊毛出在羊身上，都出在業(yè)主身上。 已婚有上學孩子組，中等收入大型

28、會所價錢比較高“普通的就行，太大了，收費一定也高。 已婚有學前孩子組，中等收入普通會所 (天津奧城會館)大型會所 (例如)小區(qū)日常商業(yè)配套5成的購房者所住或希望所住小區(qū)有本身有規(guī)劃好的臨街底商接近4成的小區(qū)內(nèi)部有底商1/3的小區(qū)沒有本身底商，而是依托周邊樓盤或稍遠地域集中的商業(yè)區(qū)%49%39%36%小區(qū)日常商業(yè)配套偏好 (定性結(jié)果)大部分受訪者傾向于商業(yè)配套在小區(qū)外部，非常排斥小區(qū)內(nèi)自營小店和小區(qū)內(nèi)部底商以為商業(yè)進入小區(qū)內(nèi)部后使小區(qū)變亂人流比較雜亂不平安“里面什么也別有，一有就亂了，只需一有外來人進這個小區(qū)就亂了，純的居住。進門最好查身份證才好了，跟安檢一樣。 高收入組最傾向選擇的商業(yè)配套方式

29、是：小區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)設備，附近有購物商場有助于保證小區(qū)比較安靜，人流不雜亂購物商場貨物集中、齊全 選擇多，一次性處理對于目前最常見的外圍底商的方式，受訪者認可其便利性，但回絕接受臨街樓房/接近底商的樓層，而傾向選擇小區(qū)內(nèi)部的樓房受訪者很矛盾，既希望有方便的商業(yè)配套，但又不接受有底商上的樓房，所以，封鎖式獨立的小區(qū)商業(yè)配套更可取小區(qū)外圍底商小區(qū)內(nèi)沒有商業(yè)設備附近有購物商場小區(qū)內(nèi)自營小店小區(qū)內(nèi)部底商此為目前在天津最常見的方式此方式目前在天津比較少見小區(qū)內(nèi)外部配套理想的規(guī)劃 (定性結(jié)果)小區(qū)/樓盤更遠范圍約3公里小區(qū)周邊約5001000米會所大超市大型醫(yī)院學校家樂福/沃爾瑪/易初蓮花小超市津工/大方便

30、利公共交通幼兒園社區(qū)醫(yī)院/藥房書店美容店樓房和戶型設計要求戶型和朝向是首要思索的要素超越一半的購房者以為戶型方正，主要功能空間全部朝陽，包括：明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥是他們的根本需求，希望讓陽光浸透到每個角落在樓內(nèi)設計方面，希望每層戶數(shù)少，降低居住密度，保證私密；要求有良好的走廊通風設計和比較高的得房率，加大適用面積更注重根本的房間配套功能，例如：環(huán)保、隔音和防潮設計對精裝修、室內(nèi)房間功能區(qū)分和高檔戶型設計興趣程度相對不高樓房和戶型設計戶型和朝向34高檔戶型設計11房間系統(tǒng)配套功能19房內(nèi)裝修和房間提供16樓內(nèi)設計20不講究大堂的檔次絕大部分受訪者，包括高收入人群，均以為寬闊的大堂不適用、添加公

31、攤，因此以為沒有必要“大堂這個簡單，要是居住沒有意義，要是屬于公寓式的，就是我們作為居住，這個是屬于給大家浪費面積。 高收入組普通大堂寬闊大堂房產(chǎn)方式和建筑類型將近6成的購房者接受期房的方式這能夠是由于近年天津整體房市的火爆，樓盤在期房階段就已被銷售一空，尤其是好的樓層和戶型高達80%的人群選擇了小高層或高層這與天津樓市的整體開展方向有關(guān)，市中心已很難找到多層的房子期房 高層為主建筑面積和居室數(shù)2居1廳1衛(wèi)是目前天津主流需求90-120平米的戶型需求最強，而120平米以上的大戶型需求程度只需2成，這能夠和目前的高房價有關(guān)以2居為主，只需6%的購房者選擇1居，這也闡明天津人住房是以家庭為中心的理

32、念仍有不少天津購房者對餐廳和客廳獨立分開的戶型比較感興趣，有將近1半的人群選擇2廳雖然目前主流的戶型是120平米以下的房產(chǎn)，但受訪者對陽臺數(shù)量有所要求有超越4成的人需求2個陽臺。普通是一個與客廳主臥相連；另一個希望與廚房相連，這樣可以加大“廚房的空間，以適用性為主中小戶型、兩居室為主流需求，客廳要求較高室內(nèi)空間方式、裝修和配套平層是大部份購房者的選擇(84%)由于大戶型不是主流需求，而復式、躍層又要遭到面積的限制，所以需求也就隨之減少，但錯層還是有一定的市場空間全毛坯或精裝房是目前主流的裝修方式全部精裝修在天津的認可度不是很高，但是目前有很多開發(fā)商正在開發(fā)此市場，不過還是需求一定的時間來培育地

33、熱和暖熱片各有相假設的支持者雖然地熱這個概念還沒有經(jīng)過長時間的驗證，但其散熱好、節(jié)省面積，而且不影響美觀得到了購房者的認可還有一點益處就是，在冬天，孩子在室內(nèi)玩的時候，父母不會擔憂孩子在地上著涼，尤其是對年齡較小的孩子對智能化設備配套的要求還是以平安性為主關(guān)注的功能間在各個房間中，最關(guān)注的是客廳和臥室，有較多人(高達60%)最關(guān)注客廳可見天津人更注重全家人和與友人聚會的活動空間多于個人空間對其他的房間關(guān)注度很低對明衛(wèi)的要求略占多數(shù)購房價錢和付款方式單價在6000元以上，總價在40萬以上的房產(chǎn)是主流價位有將近3成的購房者選擇了單價在萬元以上，總價在百萬以上的房產(chǎn)，闡明天津購房者對高檔房產(chǎn)需求頗大

34、貸款還是以按揭為主，不過仍有1/5人以上有才干一次性付款，可見天津購房者的經(jīng)濟實力頗強有將近8成的購房者選擇了按揭，而且平均按揭成數(shù)到達55%按揭時間在15年到20年之間購房客戶整體特征購房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住購房客戶)購房緣由這兩年天津購房者購房緣由的整體構(gòu)造沒有太明顯的變化，還是以家庭方案和置業(yè)晉級為主超越1/3的潛在用戶購買的是婚房，是未來天津房市開展的主要動力之一，這也闡明多數(shù)人觀念比較傳統(tǒng)，將房子作為組建家庭的根本條件隨著近年天津房市的整體開展，中高檔樓盤不斷涌現(xiàn)，購房者對住房條件有了新的

35、認識，置業(yè)晉級的需求不斷堅持著比較強勁的需求但隨著房價瘋狂的攀升，人們對房子的要求更趨于適用性。改換大面積房產(chǎn)的需求正在減少，而是更多的轉(zhuǎn)向戶型的合理性追求高檔生活質(zhì)量提升的需求過去幾年堅持平穩(wěn)隨著天津房產(chǎn)市場開展，越來越多人擁有房產(chǎn)，初次置業(yè)的緣由呈現(xiàn)細微下降的趨勢婚房與置業(yè)晉級的需求點燃天津房市購房注重要素在三大購房要素中，樓房外在地理位置受注重的程度正在逐漸降低這能夠由于城市開展，不同區(qū)域的日常生活交通配套日漸成熟，差別性縮少開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的整體注重程度呈現(xiàn)逐漸上升趨勢購房者對“外在小區(qū)環(huán)境配額和檔次要求日高，這也是樓盤差別化的表征未來購房者對樓房和戶型設計較注重，其中戶型和朝向不斷堅

36、持著很高的關(guān)注度隨著越來越多天津人擁有房產(chǎn)，初次置業(yè)的緣由減少，天津購房者自然對樓房本身的設計與戶型構(gòu)造的要求添加樓房外在地理位置中心市中心不斷是購房者的首選；但隨著房價的不斷攀高與市中心地域的逐漸飽和，購房開場向其它市區(qū)傾斜接近公交線路一直堅持著最高的重要性；由于軌道交通的高速開展，購房者對房產(chǎn)能否接近地鐵或輕軌站越來越關(guān)懷購房者對自然環(huán)境和人文景觀的追求在繼續(xù)增溫，他們開場注重“外在生活環(huán)境的享用開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境與前述發(fā)現(xiàn)一致，對小區(qū)環(huán)境的要求也是在逐漸提升隨著私家車擁有量的添加，對充足停車位及人車分流的需求越來越高對綠化率和室外休閑文娛功能區(qū)的要求也在逐漸添加對樓盤間距大的要求一直堅持較

37、高的程度，對樓房參差有致接受度較高，闡明天津人對光照和通風的要求依然很高物業(yè)管理平安的問題也逐漸遭到購房者的注重注：左側(cè)陰影對應的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各要素百分制下的打分； 右側(cè)縱向柱狀圖中數(shù)字表示以為各屬性選項在購房決策中“加分很多的百分比小區(qū)內(nèi)部設計和配套大面積綠地和簡單的水系景觀小區(qū)環(huán)境設計作為大多數(shù)天津樓盤的根本配備，曾經(jīng)逐漸不能取悅購房者購房者追求獨特的設計異國情調(diào)園藝綠化和中國傳統(tǒng)園林的需求正在繼續(xù)增溫運動球場等康樂設備雖然如今還不是主流需求，但是其需求曾經(jīng)呈現(xiàn)出增長趨勢從過去兩年可以看出開發(fā)商正在逐漸引入會所的概念，但是只需一半的潛在購房者對會一切真正的需求。這闡明會所這個概念還

38、沒有被市場廣泛的留意，尚需時日去進展培育小區(qū)日常商業(yè)配套購房客戶還是越來越追求日常生活的方便性喜歡小區(qū)本身有規(guī)劃好的臨街底商，尤其表達在潛在購房者身上只需1/4的潛在購房客戶方案購買小區(qū)本身沒有日常商業(yè)配套，在10-15分鐘內(nèi)有集中的商業(yè)配套的樓盤在過去兩年購房者的認可度下降樓房和戶型設計整體上來看，購房者對樓房和戶型設計的要求沒有明顯的變化朝向問題的重要性不斷是無可取代，對任何一種功能性房間都有很高的朝向需求潛在購房客戶對隔音防潮設計比較感興趣，闡明他們對居室的要求日高注：左側(cè)陰影對應的橫向柱狀圖中數(shù)字表示各要素百分制下的打分； 右側(cè)縱向柱狀圖中數(shù)字表示以為各屬性選項在購房決策中“加分很多的

39、百分比房產(chǎn)方式和建筑類型購房者對期房的接受程度逐漸降低，希望以現(xiàn)房的方式得到房產(chǎn)這可以反映他們對樓市持張望的態(tài)度亦能夠是由于人們開場擔憂期房的質(zhì)量問題，經(jīng)常會發(fā)生期房的承諾與最終現(xiàn)房不符的情況建筑類型以中高層為主導隨著多層建筑開發(fā)的減少，對小高層的需求逐漸加大建筑面積和居室數(shù)購房者對90平米以下的小戶型越來越感興趣，而對120平米以上的大戶型需求正逐年遞減未來購房者對90平米以下和90-120平米的戶型需求到達一個平衡的程度，各占4成左右隨對居室面積好要求下降，購房者很現(xiàn)實地對居室數(shù)的要求也隨之下降未來購房客戶對2居室的住房需求繼續(xù)強盛，對3居室的需求細微下降購房客戶對2個廳的需求正在逐漸減少

40、反而對于有1個貯藏室的要求正在添加1居室內(nèi)空間方式、裝修和配套依然以平層占大多數(shù)，雖然大戶型的需求正在減少，但不影響未來購房客戶對錯層及復式構(gòu)造的等待全毛坯或精裝是多數(shù)人可以接受的方式,潛在購房客戶對全精裝的需求正在提高，但是比例依然很小，尚需培育市場未來購房客戶以為地熱的供暖方式是未來的潮流，是他們主要的選擇室內(nèi)的保安和應急設備需求明顯提高除了根本的平安監(jiān)控系統(tǒng)之外，未來購房者對于智能化設備的要求趨于全面化與多樣化關(guān)注的功能空間購房者對客廳和臥室的注重程度在近兩年沒有明顯的變化客廳與臥室的要求依然是選擇房子的主導要素，兩者之中客廳的受關(guān)注程度又遠遠高于臥室闡明好的客廳設計根本決議了房屋設計程

41、度對明衛(wèi)的要求也沒有提出更高的要求，依然維持在50%左右購房價錢和付款方式購房者面對天津房價不斷攀升的現(xiàn)實，對房價的接受程度也在水漲船高未來購房者對單價8千至1萬元和1萬以上的房價的預期明顯提升06-08年的漲幅很大，平均每平米的價錢添加1400元，但對未來的價位預期升幅放緩較多未來購房者對房產(chǎn)總價的支付才干主要集中在70-100萬元之間天津購房者對房產(chǎn)的消費理念不斷堅持著超前的程度，都是采取付一半，貸一半的心態(tài)；近兩年的按揭比例人群曾經(jīng)高達80%，這能夠主要有兩個緣由：購房者不愿把大筆資金都一次性放在房產(chǎn)上，以堅持有足夠的資金作為周轉(zhuǎn)目前房價太高，能一次性付清全款的人比較少購房客戶整體特征購

42、房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住購房客戶)現(xiàn)有住房來源天津購房者的經(jīng)濟程度與自有房產(chǎn)比例之間沒有絕對的相關(guān)趨勢無論收入程度如何，其自有房產(chǎn)的比例都高達70%，所購房產(chǎn)多以二次置業(yè)為主即使是高收入的購房者家庭月收入10000元或以上也不一定都有自有房產(chǎn)，很多購房者還是和父母一同居住，顯示了天津人的家庭觀念很重購房緣由從整體的市場來看，天津目前對婚房的需求最為旺盛高收入家庭月收入7000元至10999元的購房者因家庭方案而購房的要素加明顯中高等收入家庭月收入6000-6999元的年長父母買給子女做為婚房的比例也比

43、較高超高收入家庭月收入11000元或以上的購房客戶中，實現(xiàn)生活質(zhì)量大幅提升的需求要高于其他經(jīng)濟程度購房者購房各部分重要性及屬性打分隨著購房客戶家庭月收入的提高，他們對樓房和戶型設計會更加關(guān)注超高收入購房客戶對樓房和戶型設計的注重程度曾經(jīng)到達了50%，闡明他們非常注重居所的質(zhì)量和享用，回應他們對優(yōu)質(zhì)生活的需求超高收入購房客戶在權(quán)衡購房要素時，堅持地理位置的重要性，他們普通會舍棄對開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境的思索好地點是樓房的保值要素，亦能表達檔次和生活質(zhì)量樓房外在地理位置好位置、好地點一向是超高收入購房客戶所向往的超越一半的超高收入購房客戶對中心市中心明顯更感興趣超高收入購房客戶對樓盤周邊有購買日用品的場

44、所注重程度相對較低，這能夠由于生活條件較好，有車或者有媬姆照顧日常生活，又能夠由于他們曾經(jīng)選擇住在市中心區(qū)域，周邊配套一定曾經(jīng)能滿足日常生活需求超高收入購房客戶對樓盤附近的商業(yè)配套綜合程度的關(guān)注度還是高于其他人群的開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境超高收入購房客戶的私家車擁有量會高一些，所以他們對停車位和實現(xiàn)人車分流的關(guān)注程度也會更高一些購房客戶的收入越高，他們對物業(yè)費的接受才干越強在小區(qū)配套設備方面，對小區(qū)內(nèi)各項設備的要求會隨著經(jīng)濟實力的加強而添加；但對于超高收入人群來說，小區(qū)內(nèi)部的配套設備已不能對他們產(chǎn)生吸引，他們能夠會去更高檔的地方，比如連鎖健身會館開發(fā)商選擇和認可萬科和泰達集團在天津的知名度很高，品牌效

45、應比較明顯萬科、泰達旗下的樓盤檔次繁多，可以吸引不同經(jīng)濟才干的購房者，特別是高收入人群 (家庭月收入7000元至10999元) 萬科和泰達勝利培育品牌和樓盤的多元性，迎合不同檔次的消費群順馳、富力地產(chǎn)和萬達宏順能引起高收入人群的興趣小區(qū)內(nèi)部設計和配套隨著家庭收入的增高，單純大面積綠地和簡單的水系景觀對收入越高的人群吸引力逐漸下降越高收入的購房者對有特別園林設計更感興趣，特別是中式園林的設計無論何種收入的群體，他們對會所的要求沒有太大的差別，只需接近4成的購房者對會一切需求這能夠與整體市場對會所開發(fā)力度不夠所致會所不能表達檔次和生活質(zhì)量，這亦與天津人比較傳統(tǒng)和簡單的休閑文娛方式有關(guān)小區(qū)日常商業(yè)配

46、套中高收入購房者更注重小區(qū)本身臨街底商配套，希望自設底商，尋求日常生活的便利性收入越高的人群，對小區(qū)自設臨街底商的關(guān)注度下降隨著經(jīng)濟實力的加強，購房者更希望周邊社區(qū)的商業(yè)配套來滿足日常生活，以堅持所住小區(qū)的安靜與平安能夠他們方案所購房產(chǎn)會處于市中心的地段，周邊商業(yè)配套比較完善樓房和戶型設計對戶型和朝向的要求是一切天津購房客戶的選房根本要求和第一規(guī)范，不分收入高低高收入者對有充足電梯和少戶數(shù)的要求要高于其他人群這與一梯幾戶和容積率概念有關(guān)越高收入購房客戶對居所的個性化設計要求越高，希望戶型改動自在度更大，同時他們對高檔的戶型設計需求更殷切，例如：復式戶型、落地玻璃、飄窗等房產(chǎn)方式和建筑類型購房者

47、經(jīng)濟才干的高低和現(xiàn)房期房的購買方式以及建筑類型之間沒有明顯的趨勢關(guān)系在不同收入群體中，對期房和現(xiàn)房的要求根本上各占一半只是高收入(家庭月收入7000-10999元)對期房接受程度略高超高收入購房客戶選擇高層的比例較高，曾經(jīng)接近60%反而中高收入的人(家庭月收入6000-6999元)對多層期望較大室內(nèi)空間方式、裝修和配套隨著收入的提高，購房者會對錯層和復式的需求更高對于精裝修的興趣程度與家庭收入成正比，中等收入購房會更加情愿本人裝修房屋，性價比會更高一些各個收入群總體上對智能化設備的要求都是比較多樣化，沒有固定的傾向超高收入人群對地熱供暖方式更加感興趣這能夠是高檔樓盤和高居住質(zhì)量的標志關(guān)注功能空

48、間隨著購房客戶經(jīng)濟才干的添加，他們會越來越關(guān)注臥室的情況，超高收入人群對客廳的關(guān)注度降到了54%越高收入的人能夠更注重個人的空間，同時他們傾向購買高檔的樓房，客廳應該有一定程度，所以他們轉(zhuǎn)而關(guān)注臥室經(jīng)濟程度的高低與對能否需求明衛(wèi)之間沒有明顯的趨勢關(guān)系購房價錢和付款方式隨著收入程度的提高，對房產(chǎn)單價和總價的接受才干也越強，尤其表達在超高收入程度的購房者身上超越4成會購買單價1萬以上或1百萬以上的房產(chǎn)，均價也達每平米9千以上，超高收入者采用一次性付款的比例明顯較高，其他收入的購房者主要會采用按揭方式由于超高收入的支付才干很強購房客戶整體特征購房客戶整體購房需求購房需求趨勢變化不同經(jīng)濟程度對購房需求

49、的影響不同居室大小的產(chǎn)品設計需求天津中高端房地產(chǎn)市場分析(自住購房客戶)樓房和戶型設計1居的戶型普通會遭到面積和房型的限制，對客廳朝南的要求不會像2居和3居戶型的購房者那么劇烈，但要保證戶型方正1居2居戶型由于面積本身不會像3居這么的大，所以對得房率高的要求更加明顯一些；在精裝修方面，3居室的購房者更加希望采用高檔的裝修用材隨著居室數(shù)量的增多，購房者會對高檔戶型設計的要求逐漸加大3居室的購房者更加希望有更多的戶型、更美麗的落地窗可供選擇房產(chǎn)方式和建筑類型隨著居室數(shù)量的添加和面積的增大，購房者對于購買現(xiàn)房的要求越來越低這能夠是由于購買大戶型的購房者都屬于置業(yè)晉級或追求高質(zhì)量生活提升，不是那么地急

50、迫立刻得到現(xiàn)房。同時市場的供應比較稀缺，不買期房便可翌能買不到而1居或2居小戶型購買者能夠都是初次置業(yè)或是購買婚房，對房子有迫切的需求120平米以上的大戶型購房客戶對小高層的需求程度會比其他類型購房者大一些這能夠是由于大戶型購房者更多的是追求生活質(zhì)量的提高，以為小高層建筑類型房產(chǎn)能帶來更加溫馨的環(huán)境室內(nèi)空間方式、裝修和配套購買2居和3居的購房客戶對錯層或復式的室內(nèi)空間方式要求多一些越大面積的2居室購房者還是希望錯層方式的比較多越大面積的3居室購房者對復式的需求較高，希望可以添加空間的個性化和立體感隨著居室數(shù)和面積的增大，大戶型購房客戶會對精裝修更加等待，超越2成的購房者會購買精裝修的房產(chǎn)室內(nèi)空

51、間方式、裝修和配套居室數(shù)越多、面積越大的購房客戶越是喜歡地熱供暖，這樣可以充分發(fā)揚地熱供暖的優(yōu)勢，讓房間的每一個角落都充溢暖和7成的140平米大3居購房客戶鐘愛地熱供暖大戶型的購房客戶會更加關(guān)注平安性的智能化設備有7成的120平米以上大戶型購房客戶對可視化樓宇對講系統(tǒng)有要求，此設備對于他們曾經(jīng)是樓盤的根本配備關(guān)注功能空間1居室的購房者對臥室的關(guān)注程度最高這能夠是由于1居的房產(chǎn)由于遭到面積的制約，需求在面積上與其他功能間做出權(quán)衡取舍2居室的購房客戶比其他類型購房者更加關(guān)注客廳的要求特別是大2居的購房者，這能夠闡明計劃購買大戶型的購房者，依然只選擇2居，是希望客廳更突出，滿足他們在客廳的一些家庭和

52、社交活動需求除了客廳和臥室，大3居的購房客戶會比其他人群更加關(guān)注其他功能間的運用居室數(shù)越多、面積越大，對明衛(wèi)的要求也就越高大戶型的購房者大部分是追求高質(zhì)量生活的人，對明衛(wèi)的概念更加關(guān)注購房價錢和付款方式隨著居室數(shù)量的增大，購房者對單價與總價的可接受才干也隨之增高購買一居室的購房客戶主要集中在單價為6000-8000元每平米，總價在40-70萬之間1居室的購房者一次性付款的比例是最高的，這是由于房產(chǎn)總價較低1/3的3居購房客戶接受1萬/平米以上的單價，遠遠高于其他類型的購房客戶闡明他們的經(jīng)濟實力很強。但3居購房者的按揭人群比例達8成之多，這能夠是由于由于總價太高，購房者不情愿把資金投入在不動產(chǎn)上

53、10天津中高端房地產(chǎn)市場分析 - 投資購房客戶 - 2021年7月謹致simon-kucher 湯國昌 (86) 01213491 王維敏 (86) 01123442 回鵬 (86)武文捷 (86)津中高端房地產(chǎn)市場分析(投資購房客戶)投資購房客戶房產(chǎn)需求2投資購房客戶整體特征31天津中高端房地產(chǎn)市場分析(投資購房客戶)投資購房客戶房產(chǎn)需求2投資購房客戶整體特征31中青年，但20-29歲所占的比例不少高收入到超高收入高學歷中高層的白領(lǐng)他們的整體描畫根本背景家庭觀及生活方式傳統(tǒng)忙碌的任務和社交生活多元化休閑文娛方式，經(jīng)常外出用餐注重身體保養(yǎng)和儀

54、容生活方式和態(tài)度追求保值增值元素，例如：青睞中心市中心，自然風景區(qū)等優(yōu)勢區(qū)位等待能拱托出高檔房產(chǎn)的外在元素，例如：園林、會所、高檔大堂和用材其它屬性要求不高房產(chǎn)情況和需求投資觀念進取、追求優(yōu)質(zhì)且傳統(tǒng)生活的高收入人群根本背景信息他們普遍具有較高收入，較高教育程度，是事業(yè)有所成就的中高層白領(lǐng)，也不乏一些個體運營者。私家車擁有或者預備購買比例非常高，但多為20萬以下的中檔車。他們之中20-29歲的年輕人占了將近三成，表現(xiàn)出超前的投資認識。生活方式和態(tài)度房產(chǎn)情況和需求戶型和價位：2室2廳；90-120m2對客廳朝向要求高要求有高檔大堂對一些根本高檔的戶型設計較關(guān)注，保證房產(chǎn)的價值感，例如：地熱供暖、全

55、套精裝、高檔用材、獨立的貯藏室等開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境：整體要求不高需求會所和特式設計園林加強小區(qū)檔次對于充足停車位、24小時保安、綠化率高等會多思索一些，但依然不是關(guān)注重點地理位置：中心市中心是投資首選部分對濱海新區(qū)有興趣注重公共和軌道交通關(guān)注所投資房產(chǎn)周邊樓盤的整體升值情況對周邊配套不太注重，例如：學校、醫(yī)療等這群人依然保有傳統(tǒng)觀念，堅持婚前買房，注重孩子教育。任務是他們生活中的重要部分，任務忙碌還要處置很多應付。注重本身籠統(tǒng)，經(jīng)過健身美容保養(yǎng)本人。經(jīng)常外出就餐，文娛方式多元化。房產(chǎn)對他們來說不僅僅是一個居所，一種投資方式，更是社會位置與個人品味的彰顯。他們的背景特征 - I主要是一群很強經(jīng)濟實

56、力中青年，但年青投資者所占比例高30-49歲的中青年人具有一定的財富積累，房產(chǎn)投資認識很強值得留意的是20-29歲的年輕人所占的比例不少，雖然他們年紀不大，但曾經(jīng)提早開場關(guān)注投資家庭月收入1萬以上的高收入家庭占到將近一半，且有過1/4的超高收入家庭11000元以上/月私家車擁有或計劃購買的比例非常高 (自住購房者:68%)，但絕大多數(shù)是20萬以下的中低檔車他們的背景特征 - II高學歷的職業(yè)白領(lǐng)或中高層管理的人士，但不乏一些個體運營者超越八成投資者受過高等教育，其中有本科及以上學歷的占到將近一半大部分投資者為企業(yè)白領(lǐng)和公司中高層管理人士，但是他們之中也有很多的私人小老板和天津自住購房者差不多，

57、任務相對忙碌，有接近2成的人1-2個月出差一次或更多他們的人生態(tài)度房產(chǎn)與財富嚴密結(jié)合，不僅僅是一個居所以為房產(chǎn)是好的投資工程，并可以表達個人成就和社會位置覺得自已生活在忙碌之中，社交活潑，追求成就感他們?nèi)蝿辗浅Ｃβ?，但依然擠出時間去進展社交活動情愿在大公司任務，對他們來說這不僅是面子的問題，也是一種穩(wěn)定和保證知識和財富是衡量勝利的目的婚姻的觀念、對孩子的期望與及生活方式相對傳統(tǒng)更喜歡中式餐飲多數(shù)人堅持婚前一定要買房而且都非常注重孩子教育的起點，不希望孩子“輸在起跑線上房產(chǎn)既是投資，亦是成就意味他們的休閑文娛非常注重保養(yǎng)、安康和儀容大多數(shù)人經(jīng)常定期美容或健身。對連鎖健身或美容會館的興趣度較高，尤

58、其是對于健身，多數(shù)人都會選擇連鎖的會館和大多數(shù)天津人一樣，餐飲是他們休閑活動的主角，但他們的其它文娛活動很豐富和活潑在外晚餐和早餐是他們消費頻率最高的活動他們的休閑文娛方式多元化，對KTV/酒吧、喝咖啡、健身等非傳統(tǒng)的休閑文娛方式也相當接受少部分人也喜歡到戶外去，比如去郊游或者去公園注重自我，生活豐富多彩天津中高端房地產(chǎn)市場分析(投資購房客戶)投資購房客戶房產(chǎn)需求2投資購房客戶整體特征1房產(chǎn)需求和選擇態(tài)度注：百分比為對該需求描畫贊同程度為4分+5分的百分比為了保值，朝向、方正戶型和景觀是最根本的條件由于不是自住，投資者更留意“外在的要素，等待特別的樓宇外觀設計、用材、小區(qū)園林和好的周邊環(huán)境，突

59、顯樓盤的檔次，從而保值和增值同時他們也注重投資房的私密性重點思索朝向、方正戶型、樓宇外觀設計和用料住房來源絕大多數(shù)投資者已購置了商品房，已有了豐富的住房閱歷單價在7000元以下的投資者有15%的人依然沒有自有住房，和父母住在一同。能夠由于沒有自住房，經(jīng)濟負擔較輕，手上有閑錢，但是初次投資房產(chǎn)，不愿投資單價太高的房子購房注重要素整體來說，購房投資者最看重的是樓盤外在地理要素地理位置是投資保值的其中一個決議性要素，樓盤位置好決議了他們的投資方向相對于自住型購房者，投資者對樓盤周邊配套不太注重，例如：能否接近學校、醫(yī)療等購房投資者對樓房和戶型設計亦相當?shù)淖⒅兀绕涫欠块g系統(tǒng)配套功能，但相對于自住型投

60、資者，對戶型和朝向沒有那么的關(guān)注在3個要素中，關(guān)注度最低的是開發(fā)商和小區(qū)環(huán)境要素小區(qū)內(nèi)的配套設備是他們略微比較關(guān)注的要素，對小區(qū)環(huán)境和樓盤整體規(guī)劃不是很感興趣由于不是自住，只注重位置和房間配套等根本功能樓盤外在地理位置樓盤所在位置20公共交通或接近城市主干線15接近商業(yè)區(qū)或大型購物中心9接近超市或日常用品8投資報答30樓盤外在地理位置投資者在購房時非常在意周邊房產(chǎn)的檔次和整體的升值情況，希望本身的房產(chǎn)能享遭到升值的集群效應；他們會對市政重點開展區(qū)域內(nèi)及周邊房產(chǎn)非常感興趣，添加他們投資的預期中心市中心依然是他們投資的首選，以為其最具投資價值；但對濱海新區(qū)和其它市區(qū)的投資興趣不是太大與自住購房者一