新建項目外委工作手冊

1、銷售型物業(yè)新建項目物業(yè)管理對外委托工作指導(dǎo)手冊商業(yè)管理有限公司生效日期：年月日目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc389752717 目的 PAGEREF _Toc389752717 h HYPERLINK l _Toc389752718 范圍 PAGEREF _Toc389752718 h HYPERLINK l _Toc389752719 各部門職責(zé) PAGEREF _Toc389752719 h HYPERLINK l _Toc389752720 銷售物業(yè)外委原則 PAGEREF _Toc389752720 h HYPERLINK l _Toc38975

2、2721 新開發(fā)項目外委區(qū)域劃分 PAGEREF _Toc389752721 h HYPERLINK l _Toc389752722 新開發(fā)項目的籌備工作及物業(yè)市場聯(lián)合調(diào)研報告 PAGEREF _Toc389752722 h HYPERLINK l _Toc389752723 地方及物業(yè)公司注冊 PAGEREF _Toc389752723 h HYPERLINK l _Toc389752724 外委招標(biāo)入圍單位及招標(biāo)文件審批 PAGEREF _Toc389752724 h HYPERLINK l _Toc389752725 外委招標(biāo)及定標(biāo)審批 PAGEREF _Toc389752725 h H

3、YPERLINK l _Toc389752726 外委確權(quán)備案 PAGEREF _Toc389752726 h HYPERLINK l _Toc389752727 對外委托后續(xù)跟進(jìn) PAGEREF _Toc389752727 h HYPERLINK l _Toc389752728 附件 PAGEREF _Toc389752728 h 目的根據(jù)集團(tuán)要求，自年起，商業(yè)地產(chǎn)新開發(fā)項目中可獨(dú)立分割的銷售物業(yè)區(qū)域?qū)⑷繉ν馕泄芾?，且其他銷售型物業(yè)在項目所在地的物業(yè)法規(guī)許可的情況下應(yīng)實現(xiàn)外委管理，或?qū)崿F(xiàn)協(xié)議外包物業(yè)管理。為了確保物業(yè)委托管理工作得予落實，指導(dǎo)地方公司有效推進(jìn)此項工作，特制定本手冊。范圍適

4、用于年起，商業(yè)地產(chǎn)新開發(fā)項目版及以下住宅和其他銷售型物業(yè)的外委工作。各部門職責(zé)總部：全面統(tǒng)籌安排對外委托物業(yè)管理的工作，對新建項目進(jìn)行物管分界，劃分物業(yè)托管范圍及確定對外委托方案。審批招投標(biāo)文件及前期物業(yè)服務(wù)合同。地方公司：根據(jù)總部提出的對外委托方案，跟進(jìn)項目前期籌備的推進(jìn)狀況，依據(jù)物業(yè)托管范圍落實物管分界，并核定分割各區(qū)域的面積。按照物業(yè)托管范圍及對外委托方案進(jìn)行分標(biāo)段招標(biāo)，并在首期開盤前完成物業(yè)確權(quán)備案。南北項目管理中心：根據(jù)規(guī)劃總圖物管分界，落實項目銷售物業(yè)外委區(qū)域與自管區(qū)域的結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)等施工設(shè)計方案，參與配合審批外委區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)立項、物業(yè)管理費(fèi)定價、定標(biāo)審批申請。項目公司

5、：審核物業(yè)管理費(fèi)核算及營銷中心招標(biāo)審批。對物業(yè)物業(yè)啟動費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)并形成合同條款內(nèi)容；外委區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)立項、物業(yè)市場聯(lián)合調(diào)查、定標(biāo)申請等工作。銷售物業(yè)外委原則豪宅項目不外委。與自持物業(yè)的物理區(qū)域，及公共設(shè)施設(shè)備均可獨(dú)立分隔的銷售物業(yè)（包括地下空間）。滿足現(xiàn)行國家及地方法規(guī)要求，可獨(dú)立確定管理區(qū)域。滿足上述個條件的已銷售未入伙項目，尚未開始銷售的獨(dú)立物業(yè)區(qū)域。新開發(fā)項目的營銷中心物業(yè)服務(wù)需選聘外委單位進(jìn)行管理。項目所在地物業(yè)法規(guī)許可的情況下，盡量實現(xiàn)的非獨(dú)立銷售物業(yè)區(qū)域的外委或協(xié)議外包。新開發(fā)項目外委區(qū)域劃分新建項目規(guī)劃設(shè)計階段，由商業(yè)地產(chǎn)公司規(guī)劃院負(fù)責(zé)，根據(jù)自持物業(yè)與銷售物業(yè)業(yè)態(tài)差異將項

6、目的公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、地下空間等可獨(dú)立分隔區(qū)域進(jìn)行獨(dú)立規(guī)劃，由公司總部對規(guī)劃總圖進(jìn)行外委區(qū)域的書面確認(rèn)。新建項目在獲得土地證時，項目公司與發(fā)展部應(yīng)根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)六證一書管理辦法的要求，確保自持物業(yè)區(qū)域和銷售物業(yè)區(qū)域分拆辦理土地證。新啟動項目啟動會后，總部必須明確項目前期籌備負(fù)責(zé)人，前期籌備負(fù)責(zé)人應(yīng)在接到通知后的天內(nèi)到項目現(xiàn)場與項目公司對接實際現(xiàn)場規(guī)劃情況，并將結(jié)果匯報給總部工程物業(yè)中心居住物業(yè)部外委對接人。公司工程物業(yè)中心居住物業(yè)部外委對接人應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計院的規(guī)劃總圖提前確定外委區(qū)域，經(jīng)總部審批后，抄報規(guī)劃設(shè)計院，最終在項目規(guī)劃啟動會時作為規(guī)劃啟動會的成果?；I備期負(fù)責(zé)人須

7、按照外委方案進(jìn)行外委工作落實。居住物業(yè)部外委方案審批要求：標(biāo)題：關(guān)于廣場銷售物業(yè)對外委托物業(yè)管理方案請示相關(guān)說明：籌備期主要節(jié)點(diǎn)、項目規(guī)劃基本情況、籌備及物業(yè)確權(quán)要求、規(guī)劃設(shè)計要求等。審批流程：詳見附件第條。附件：廣場項目對外委托方案、總裁專題會第期關(guān)于銷售型物業(yè)對外委托管理的工作要求、新啟動項目物業(yè)管理對外委托工作指導(dǎo)手冊、物業(yè)管理外委合作企業(yè)名錄、外委合作企業(yè)服務(wù)區(qū)域。新開發(fā)項目的籌備工作及物業(yè)市場聯(lián)合調(diào)研報告根據(jù)新開發(fā)項目的售樓處開放日期及首期開盤日期，在售樓處開放前天制定完成銷售物業(yè)籌備前期推進(jìn)計劃（詳見附件）并提交審批。審批流程中的附件為銷售物業(yè)籌備前期推進(jìn)計劃根據(jù)新開發(fā)項目物業(yè)管理

8、權(quán)對外委托的要求，由項目公司與公司籌備負(fù)責(zé)人聯(lián)合進(jìn)行物管費(fèi)市場調(diào)研，調(diào)研后確定物業(yè)管理招投標(biāo)的最高限價。物業(yè)管理費(fèi)最高限價須報至分管項目副總裁和分管副總裁審批后進(jìn)行限價招標(biāo)，招標(biāo)結(jié)果按上述流程上報審批，如新建項目所在地沒有公司，則由總部指定的地方公司負(fù)責(zé)安排新建項目籌備工作，并上報總部計劃部進(jìn)行備案。新開發(fā)項目籌備期負(fù)責(zé)人聯(lián)合項目公司營銷部對新項目所在地的聯(lián)合市場調(diào)查還包括：物業(yè)市場、人力資源、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)及銷售物業(yè)對外委托所需的招投標(biāo)工作的相關(guān)規(guī)定，此工作須在售樓處開放前天完成。關(guān)于廣場銷售物業(yè)物管費(fèi)最高限價請示審批要求：標(biāo)題：關(guān)于廣場銷售物業(yè)物管費(fèi)最高限價請示相關(guān)說明：聯(lián)合市調(diào)情況、銷

9、售物業(yè)物管費(fèi)最高限價標(biāo)準(zhǔn)等。審批流程：詳見（附件）第條。附件：包括（不僅限于）物業(yè)管理市場聯(lián)合調(diào)研報告（詳見附件）、市物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)、市高層小高層住宅項目基本情況調(diào)研表、市室外步行街項目基本情況調(diào)研表、市寫字樓基本情況調(diào)研表、擬定銷售物業(yè)物管費(fèi)限價標(biāo)準(zhǔn)。物管費(fèi)招標(biāo)最低限價：物管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合的銷售物業(yè)產(chǎn)品檔次，為避免低價競爭，影響的市場形象，以上述最高限價的作為招投標(biāo)的最低限價標(biāo)準(zhǔn)。物管費(fèi)招標(biāo)最高低限價必須在招標(biāo)文件中進(jìn)行說明。地方及物業(yè)公司注冊對項目所在地的工商注冊等信息進(jìn)行調(diào)查。對新公司注冊的名稱進(jìn)行預(yù)核名工作。將預(yù)核名結(jié)果根據(jù)公司審批流程行政部分新增流程“新公司注冊審批”要求進(jìn)行申請

10、報批。根據(jù)核名審批結(jié)果進(jìn)行新項目公司及物業(yè)公司注冊，公司注冊工作需要在售樓處開放前天完成。公司注冊資金根據(jù)審批結(jié)果進(jìn)行辦理（通過與項目公司簽署顧問合同獲得注冊金）。新開發(fā)項目經(jīng)過外委操作后剩余自管面積不足萬平方米，則不再成立新的物業(yè)公司，也不單獨(dú)成立物業(yè)管理處，統(tǒng)一由公司進(jìn)行管理，但公司必須取得物業(yè)管理資質(zhì)，以便于完成自管銷售物業(yè)的物業(yè)確權(quán)工作。以上企業(yè)注冊工作可與總部綜管中心計劃部咨詢。外委招標(biāo)入圍單位及招標(biāo)文件審批依據(jù)屬地政府部門的要求，參照總部的招標(biāo)規(guī)定制定前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件（見附件），如地方主管部門有文件的要求，需要按照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拮?。并需將完成的招?biāo)文件及外委合同報總部及集

11、團(tuán)法務(wù)部門進(jìn)行審核。入圍單位的選擇各公司在執(zhí)行外委招標(biāo)時，采用邀標(biāo)的方式進(jìn)行，投標(biāo)入圍單位必須在總部下發(fā)的物業(yè)管理外委合作企業(yè)名錄（詳見附表）中選擇。如物業(yè)管理外委合作企業(yè)名錄中企業(yè)響應(yīng)招標(biāo)不足家或政府特殊要求情況下，各公司必須進(jìn)行市場調(diào)查后，選聘地方的合格物業(yè)企業(yè)經(jīng)總部審批后補(bǔ)充到招標(biāo)入圍單位中。具體要求如下：國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。所管轄的項目獲得過物業(yè)主管部門頒發(fā)的“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”稱號。外委招標(biāo)入圍單位的名額不得低于家。外委合作企業(yè)承接的外委項目總數(shù)每年不得超過個，超過此限制的，取消當(dāng)年入圍資格。外委招標(biāo)入圍單位及招標(biāo)文件審批要求：標(biāo)題：關(guān)于廣場銷售物業(yè)外委招標(biāo)入圍單位及招標(biāo)文件審批請

12、示流程內(nèi)容：招標(biāo)平臺、評標(biāo)小組、入圍單位、需審核的文件、開標(biāo)時間等。審批流程：（詳見附件）第條。附件：招標(biāo)計劃倒排表、物業(yè)管理外委合作企業(yè)名錄、入圍單位初步評審表、物管企業(yè)市場調(diào)查結(jié)果評定會簽表、投標(biāo)承諾函、廣場前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件、前期物業(yè)管理協(xié)議、臨時管理規(guī)約。招標(biāo)過程中所產(chǎn)生的代理費(fèi)等費(fèi)用，均由項目公司支付。招標(biāo)過程中所選代理公司需簽署招標(biāo)投標(biāo)委托協(xié)議書（見附件）。外委招標(biāo)入圍單位審批及招標(biāo)文件審批，必須在項目開盤前個月完成。外委招標(biāo)及定標(biāo)審批按照屬地政府部門的要求執(zhí)行外委招投標(biāo)，且在售樓處開放前天完成。新建項目的營銷中心（售樓處）的管理工作與項目物業(yè)確權(quán)招標(biāo)要求獨(dú)立進(jìn)行。為了有效做好項

13、目步行街的運(yùn)營管理工作，對外委托區(qū)域中的步行街區(qū)域，必須以合同方式（合同見附件）約定，由地方的物業(yè)分公司進(jìn)行招商經(jīng)營管理（招商經(jīng)營管理相關(guān)費(fèi)用，雙方協(xié)商在合同中約定），管理周期年。外委定標(biāo)審批流程：標(biāo)題：關(guān)于廣場銷售物業(yè)外委招標(biāo)定標(biāo)請示相關(guān)說明：開標(biāo)時間、各投標(biāo)單位的得分、最終的中標(biāo)單位、中標(biāo)的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。審批流程：（參見附件）第條。附件：廣場前期物業(yè)服務(wù)合同、廣場營銷中心物業(yè)服務(wù)合同、評標(biāo)文件掃描版、各公司投標(biāo)文件電子版、開標(biāo)現(xiàn)場照片。外委確權(quán)備案定標(biāo)流程批復(fù)后，可以發(fā)布中標(biāo)通知書。獲得物業(yè)確權(quán)中標(biāo)通知書后，應(yīng)根據(jù)中標(biāo)的結(jié)果立即展開前期物業(yè)服務(wù)合同（附件）的簽署，以利于下一步的物業(yè)管理確權(quán)

14、備案及項目公司申請預(yù)售許可證。簽署前期物業(yè)服務(wù)合同后，籌備期負(fù)責(zé)人應(yīng)及時跟進(jìn)中標(biāo)單位的物業(yè)費(fèi)價格在屬地物價部門的備案工作，要求中標(biāo)單位要在第一時間到新建項目的屬地物業(yè)管部門及物價部門進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)的備案，備案工作要求在周內(nèi)完成。并將備案表即時通報給新建項目的籌備工作負(fù)責(zé)人，由籌備工作負(fù)責(zé)人上報總部居住物業(yè)部?；I備期負(fù)責(zé)人在接到正式簽署的對外委托的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約及政府部門的“物業(yè)管理備案表”和物價局的“物業(yè)費(fèi)備案表”應(yīng)及時通過審批形式上報總部備案，并抄送南北項目管理中心。外委確權(quán)備案流程標(biāo)題：關(guān)于廣場銷售物業(yè)外委備案報備相關(guān)說明：備案的時間及備案的說明報備流程：（詳見附件）第條。附件：中標(biāo)通知書、廣場前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理備案表、物業(yè)費(fèi)備案表。對外委托后續(xù)跟進(jìn)對外委托招投標(biāo)結(jié)束后，在進(jìn)行前期物業(yè)管理合同洽商時，地方負(fù)責(zé)籌備的公司應(yīng)當(dāng)配合項目公司對外委區(qū)域的物業(yè)啟動費(fèi)等相關(guān)事宜進(jìn)行洽商。物業(yè)啟動費(fèi)的洽商原則是，現(xiàn)有中標(biāo)單位提供物業(yè)啟動費(fèi)的預(yù)算，預(yù)算中就啟動費(fèi)用的需求明細(xì)進(jìn)行說明，地方公司對啟動費(fèi)預(yù)算進(jìn)行審核后，報當(dāng)?shù)仨椖抗?、南北項目管理中心審批并抄送總部。審批要求如下：名稱：關(guān)于廣場銷售物業(yè)外委區(qū)域物業(yè)啟動費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的請示相關(guān)說明：外委區(qū)域面積、經(jīng)洽商確定的物業(yè)啟動費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批流程：（詳見附件