拆遷計劃流程：拆遷之初

1、拆遷流程：拆遷之初公布: 2010-1-11 15:14|作者:| 來源: 本站原創(chuàng)| 查看: 408次1、什么是拆遷？“拆”，是指將土地上原有的建筑物或其他必須拆除物拆除； “遷”，是指對原土地使用者的臨時或永久遷移。房屋拆遷 HYPERLINK /image/e865a699d33ac2396e068cca t _blank 是指取得拆遷許可的單位，依照都市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。2、開發(fā)商或者政府拆遷的流程是什么？都市房屋拆遷是對都市規(guī)劃區(qū)內國有土地上原有的房屋及其附屬物等

2、，不適應經濟、社會進展需要的部分進行拆除重建，使都市的整體功能得到改善和提高。 1、拆遷方式： 1） 政府組織拆遷：要緊指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷 2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 3） 拆遷人托付拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經驗時托付專門從事房屋拆遷工作的單位進行。 2、拆遷的要緊內容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)都市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，都市房屋拆遷是伴隨著都市建設項目進行的，是都市建設的重要組成部

3、分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作時期。 3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料： 1） 填寫都市房屋拆遷申請表一式五份； 2） 建設項目批準文件； 3） 建設用地規(guī)劃許可證； 4） 國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書） 5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。 6） 拆遷安置打算和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等差不多情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。） 7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。3、被拆遷戶在拆遷之初要注意什么？拆遷補償：拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋

4、的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓舞被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府依照本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。拆遷補償安置協(xié)議：拆遷補償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中

5、的權利義務關系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當事人之間民事權利義務的合同，它適用民法通則 和合同法。房屋拆遷補償安置協(xié)議具有下列特征：（1）房屋拆遷補償安置協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為。（2）房屋拆遷當事人之間的法律地位平等。（3）協(xié)議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。（4）房屋拆遷補償安置協(xié)議是具有法律效力的文件。（5）房屋拆遷補償安置協(xié)議是一種雙務有償協(xié)議，協(xié)議的當事人依據協(xié)議享有一定的權利，同時又要承擔相應的義務。（6）房屋拆遷安置協(xié)議必須采納書面的形式。房屋拆遷補償安置協(xié)議要緊內容有：（1）拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；（2）安置用房面積、標準和地點；（3）產權調換房屋的差價支付方式和

6、期限；（4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；（5）搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式；（6）違約責任和爭議解決的方式；（7）當事人約定的其他條款。拆遷凍結：拆遷凍結確實是差不多決定要拆，然而拆遷之前需要對拆遷區(qū)域內的房產進行評估以便對業(yè)主給出相應的補償或者安置方案，在那個期限之內所謂的凍結確實是在凍結期內禁止房產持有人變更房產的面積以及歸屬，禁止人口潛入該房產所在戶口，拆遷凍結的期限不等，也許因為安置資金不到位會凍結一到兩年，拆是一定要拆的，剩下的確實是時刻問題了。在拆遷之初，一定要關注和搜集拆遷人和政府部門頒發(fā)的文件，其中包括：拆遷公告，拆遷地塊的建設項目批準文件

7、，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，誰是拆遷單位，都市房屋拆遷資格證書，拆遷許可證，以及兩個內部文件（拆遷打算、拆遷方案和銀行拆遷補償安置資金的證明）。其中，兩個內部文件需要通過提請政府信息公開或訴訟才能看到，還要關注通知甚至公開信，以及安置補償實施細則或方法。拆遷流程：補償談判公布: 2010-1-12 15:14|作者:| 來源: 本站原創(chuàng)| 查看: 406次房屋拆遷補償： 拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：(1)房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。(2)周轉補償費，用于補償被拆遷

8、房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。(3)獎勵性補償費，用于鼓舞被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府依照本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執(zhí)行，不得任意更改。補償談判：必要時需錄音留作證據在拆遷公告公布后，假如有拆遷公司找到被拆遷人洽談，龔來章律師建議被拆遷人要索要他們的授權托付書，讓他們出示工作證和拆遷人員的資格上崗證。因為拆遷人專門有可能動用社會閑散人員恐嚇威脅被拆遷人。與拆遷辦工作人員溝通時，龔來章提醒，在必要時做錄

9、音，“這些話可能作為今后協(xié)商談判取得重要補償的信息線索，有些被拆遷戶沒有固定證據，專門難證明對方的口頭承諾”。拆遷流程：房屋評估公布: 2010-1-12 15:14|作者:| 來源: 本站原創(chuàng)| 查看: 379次房屋拆遷評估流程：首先，由估價公司到房屋現場進行前期勘察和預備有關資料，內容包括確定拆遷范圍內的房屋類型和結構狀況；收集拆遷公司的拆遷許可證、動遷居民產權證或租賃卡等資料。然后，依照動遷基地的大小安排相應數量的估價師開展工作。接著，針對不同房屋制定相應的估價方法，要緊有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采納幾種方法進行綜合評估。最后，出示估價結果，并

10、向動遷居民公示。通過一段時刻的公示后向動遷居民出具房屋評估報告。需要強調的是，該評估報告只能作為房地產拆遷補償的重要依據之一，最終結果還需要參照上海規(guī)定的最低標準房屋補償價以及價格補償系數確定。拆遷評估時期的注意事項：在評估公司人員上門時，被拆遷人也要讓他們出示相應評估公司的資質及上崗證件，在評估報告中“與房屋實際面積，裝修情況，層高不符的地點，要提出質疑，要讓評估人員詳細記載，必要時要他重新評估”。關于已達成拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷戶，一定要注意向拆遷公司索要協(xié)議原件?！坝行毫拥牟疬w人先讓你簽字，所有補償金額、面積、樓號差不多上空白，與口頭不一致”。對拆遷評估不服的，能夠申請重新評估。拆遷

11、流程：強制拆遷公布: 2010-1-12 15:55|作者:| 來源: 本站原創(chuàng)| 查看: 378次強制拆遷：依照中華人民共和國土地治理法第83條，中華人民共和國土地治理法實施條例第45 條之規(guī)定，土地征用房屋強制拆遷應由有關單位申請人民法院執(zhí)行，即只有司法強制拆遷才算合法，最高人民法院通知，各地法院不得以各種理由參與拆遷,法律并未授予行政機關強制拆遷的權利，因此行政諸機關對他人房屋的強制拆遷行為是沒有任何法律依據、是非法行政的。 中華人民共和國都市房地產治理法經全國人代會常委會修改后已于2007年8月30日由胡錦濤主席第七十二號令公布施行。這也是法律規(guī)定，效力高于“行政法規(guī)”，因此從時刻點上

12、講。都市房屋拆遷治理條例的失效時刻，應當是胡錦濤主席令第七十二號令的公布施行的時刻，2007年8月30日。國務院于2001年公布的都市房屋拆遷治理條例，屬于“行政法規(guī)”。因與新公布施行的法律，如中華人民共和國物權法中規(guī)定不一致。按中華人民共和國立法法的法律規(guī)定（如：第六十四條，第七十九條）因而失效，這已是特不明確地被廢止了。因該停止執(zhí)行了在全國人代會公報上公布施行了，也確實是向全中國人民公布施行了。 隨著的實施，在拆遷打算的過程中，將更多地人性化，更多考慮被執(zhí)行人的合法權益，不到萬不得已時，是不能強制拆遷的。 HYPERLINK /image/11794d431722d0219213c626 t _blank 被拆遷戶的對策：對房屋狀況拍照錄像他還提醒被拆遷人，在行政裁決接近尾聲時，要對自己的房屋狀況，物品進行拍照錄像，因為“程序走到那個地點，就可能面臨強拆”。即便行政裁決之后面臨強拆，被拆遷人也要撥打110，并找合適的位置和角度將強拆過程拍攝下來，以保存有效的證據。拆遷流程：行政裁決公布: 2010-1-19 15:46|作者:| 來源: 本站原創(chuàng)| 查看: 355次行政裁決是指行政機關或法定授權的組織，依照法律授權，對平等主體之間發(fā)生的、與行政治理活動緊密