xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告

1、x x中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報編制單位：x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院資質(zhì)等級：部頒乙級證書編號：022004院 長：龔家政總 工：嚴(yán)利江項目負(fù)責(zé)：龔家政編寫人：黃鵬嚴(yán)利江葉家強(qiáng)設(shè)計號：200719 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章 總 論 11.1項目名稱 11.2項目承建單位 11.3項目負(fù)責(zé)人 11.4項目建設(shè)地址 11.5項目建設(shè)規(guī)模 11.6項目開發(fā)投資及成本費用 1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 1.7項目收入估算及資金籌措 21.8項目開

2、發(fā)期 21.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21.10項目編制依據(jù) 2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 32.1 x x 市概況 32.2城市建設(shè)與城市發(fā)展 62.3項目承建單位基本情況 92.4項目背景與項目提出 102.5 x x 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況 132.6項目建設(shè)的必要性 14 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場分析 173.1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀 173.2經(jīng)濟(jì)適用房供給方式 183.3城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及

3、廉租房需求分析 183.4居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房價格預(yù)測 19 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件 204.1建設(shè)地址 204.2建設(shè)條件 20 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第五章 項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案 265.1項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 265.2項目建設(shè)原則 265.3項目建設(shè)規(guī)模 265.4規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)內(nèi)容 27 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第六章環(huán)境影響分析 366.1施工期的環(huán)境影響 3

4、66.2運營期的環(huán)境影響 386.3綠化原則 396.4環(huán)境影響評價 39 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七章 項目組織管理及實施進(jìn)度 397.1項目組織管理 397.2開發(fā)模式及管理制度 407.3項目實施進(jìn)度 45 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章 項目開發(fā)投資與成本費用估算 468.1投資及成本估算依據(jù) 468.2投資估算 468.3總成本費用 548.4住宅樓售價分析 55第九章 項目收入估算與資金籌措 559.1項目收入估算 559.2資金籌措方式 579.3還款來源 5

5、8 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第十章綜合評價 58財務(wù)評價 5810.2社會評價 62 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第十一章結(jié)論與建議 64結(jié)論 64建議 65附圖：x x中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃平面布置圖xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 第一章總論1.1項目名稱X X中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程1.2項目承建單位x x中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司1.3項目負(fù)責(zé)人張昌華1.4項

6、目建設(shè)地址x x中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)地址位于x x市江北開發(fā)區(qū)及x x市江南區(qū)的黨校新村、金州北路，項目總占地 面積56.79畝。1.5項目建設(shè)規(guī)模x x中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)共為五處（張溝組 團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán)，黨校新村工程、金州北路工程），總占地面積56.79畝（其中為政府代建廉租房用地面積10.14畝）。其中：道路面積 7284.3m 2，綠化面積13222m 2?？偨ㄖ娣e 67859.38m 2 （其中為政府代建廉租房建筑面積16810.78m 2）。其中：居住建筑面積60672.48m 2，公共建筑面積4986.9m 2。小區(qū)容積率1.79，綠化率35%。1

7、.6項目開發(fā)投資及成本費用項目總投資為 7619.58萬元（其中為政府代建廉租房投資 1803.01萬元），其中開發(fā)建設(shè)投資 7282.98萬元。本項目總 成本費用為 7282.98萬元。1.7項目收入估算及資金籌措項目估算總銷售收入8072.27萬元，其中住宅樓6699.37萬元，沿街門店 1372.9萬元。項目建設(shè)資金主要通過項目單位及政府自籌和申請開發(fā)銀行貸款解決。其中：申請銀行貸款4500萬元（其中為政府代建廉租房貸款 500萬元），自籌3119.58萬元。1.8項目開發(fā)期項目開發(fā)期為2年。1.9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、利潤總額310.6萬元；2、財務(wù)內(nèi)部收益率 3. 1 2% ;3、投資

8、利潤率1.36% ;4、投資利稅率3.45%。1.10項目編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知國發(fā)199823號；2、 國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（國辦發(fā)200526 號；3、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國辦發(fā)200724號；4、 城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第33號）；5、陜改辦發(fā)（2005）73號關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意見的通知；6、陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定（1998）；7、 陜西省發(fā)改委陜發(fā)改投資（2007）342號關(guān)于下達(dá)2007年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計劃的通知；8、 x x市近期

9、建設(shè)規(guī)劃 （2006 2010）；9、 x x市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃；10、 X X中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃；11、安政辦發(fā)（2007）26號文,批準(zhǔn)x x中心城市廉租房建設(shè)三年規(guī)劃；12、項目單位提供的基礎(chǔ)資料；13、 x x中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司關(guān)于編制x x市經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告的委托書；14、 x x市望江園，張溝,寇家溝經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃。15、 x x市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法。安政辦發(fā)200590 號第二章項目背景及建設(shè)的必要性2.1 x x市概況x x市地處陜西南部，北依秦嶺山麓，南沿巴山余脈，地理上是連接我國西南、西北和華中的紐帶，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中

10、處于承東啟西的重要位置。x x市區(qū)與鄂、渝、豫三?。ㄊ校┙唤纾幵谖錆h、重慶、西安三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間，地理位置十 分優(yōu)越。交通便利：水路交通，漢江自西向東穿城而過 ，從市區(qū)沿漢江東至丹江口市 424公里，至武漢1003公里。陸地交 通:市區(qū)有襄渝、西康、陽安三條鐵路線在此交匯；316國道橫貫其中，正在建設(shè)及待建的西安至xx 、重慶、武漢高等級公路也將在此交匯?？罩幸验_通x x至西安航線，正在籌建將要開通的還有x x至武漢、成都、襄樊三條航線。構(gòu)成了 xx便 捷的鐵路、公路、水運、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是溝通我國西北、 西南和中南的重要交通樞紐，具有承東啟西的重要區(qū)位優(yōu)勢。x x市域獨特的地形地貌與氣

11、候條件形成了x x生物、礦產(chǎn)、水電等豐富的資源，對xx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。全市轄一區(qū)（漢濱區(qū)）、九縣（寧陜縣、石泉縣、漢陰縣、 紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣）總?cè)丝?293萬人，國土面積 23529平方公里。2006年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值157.2億元，增長10.3% ;財政總收入12.8億元、地方財政收入 4.6億元，分別 增長20.2%和21% ;農(nóng)民人均純收入 1953元，增長 8.6% ； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6860元，增長7.4%，職工工資收入xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房

12、一期工程可行性研究報告XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 9862 元。X X中心城市分江南片區(qū)和江北片區(qū)。由于江南片區(qū)受地 理環(huán)境、交通狀況和漢江防洪的影響，開發(fā)建設(shè)江北新區(qū)成為 X X中心城市建設(shè)的必由之路， XX中心城市將實施“重心北移” 戰(zhàn)略。依據(jù)X X市城市總體規(guī)劃和江北新區(qū)總體概念研究， 江北新區(qū)由濱江片區(qū)、生物科技工業(yè)園區(qū)、長嶺片區(qū)三大片區(qū) 組成。未來主要是區(qū)級行政中心、高技術(shù)人才教育培訓(xùn)基地和 第二、三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、物資進(jìn)出集散地，是未來 X X市吸納新 增城市人口的主要區(qū)域，也是城市經(jīng)濟(jì)增長的主要區(qū)域。濱江片區(qū)西起長嶺片區(qū)，東至王坡，南臨漢江，北接水電 三局和生物科技工業(yè)園區(qū)。首期啟動實施了

13、 XX七里溝漢江大橋、X X大道、濱江大道七里溝段護(hù)岸工程等“一橋二路”骨架 性重點項目建設(shè)。 其中XX大道一期工程北起建民鎮(zhèn)改線路口 與316國道相連，南接七里溝漢江大橋，工程總投資1.63億元，現(xiàn)已全面開工建設(shè)，該路建成將科技工業(yè)園區(qū)連成一片。濱江區(qū)主要以發(fā)展商貿(mào)、旅游、中高檔住宅為主。長嶺片區(qū)約10平方公里，西至漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至濱江片區(qū)，北接生物科技工業(yè)園區(qū)。一期項目計劃在今年11月前完成以花園大道建設(shè)為支撐，實施道路兩側(cè) 1400畝建設(shè)用地的整體開發(fā)準(zhǔn)備 工作，估算總投資 1.51億元。2010年前完成其他配套道路、 綠化、廣場等市政設(shè)施建設(shè)、啟動實施，剩余4000余畝建設(shè)用地開發(fā)。

14、長嶺片區(qū)以漢濱區(qū)區(qū)級行政中心、大學(xué)園區(qū)、二三 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為主。生物科技工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積7平方公里，一期工程開發(fā) 2.13平方公里。西、南與長嶺片區(qū)和濱江片區(qū) 相連，北接漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至張溝，與火車站相臨。主要以 發(fā)展生物科技項目和高科技企業(yè)及科技加管理型企業(yè)的孵化 基地為主。目前已落戶企業(yè) 33戶，投資總額2.6億元。其中， 中心地段已成規(guī)模，投入資金6000多萬元，實現(xiàn)了通水、通電、通路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。 原舊316國道修復(fù)工程已于 2006 年1月啟動，將建成環(huán)園路。新316國道南北貫穿境內(nèi)，與xx大道、花園大道形成網(wǎng)狀交通骨架。江北新區(qū)建設(shè)以長嶺片區(qū)、濱江片區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)為主，未

15、來江北新區(qū)將成為集居住、教育、醫(yī)療、文化體育等服務(wù)設(shè)施相配套的商貿(mào)中心。x X江北開發(fā)區(qū)將是四條鐵龍匯集之地，加上西康，陽安及 X X 武漢鐵路的復(fù)線工程使X X成為連接我國東西和西北中南最重要的鐵路樞紐。西渝、十天高速 公路和安常鐵路的貫通將拉近X X與湖北、湖南、四川的距離。五里機(jī)場正積極爭取改擴(kuò)建和開通XX 武漢，成都和重慶航線，另加X X港”建設(shè)工程，X X交通水陸空聯(lián)動立體格局凸顯 發(fā)展前景非常看好。2.2城市建設(shè)與城市發(fā)展X X市漢濱區(qū)位于陜南東部，是 X X市政治、經(jīng)濟(jì)、文化 中心。全區(qū)總國土面積 3643平方公里，轄 46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事 處?？?cè)丝?94萬人，其中農(nóng)業(yè)人口 74萬

16、人，是全省人口最多的縣（區(qū)）。X X自古以來就是陜南重鎮(zhèn)，建國以來，特別是“八三”年 水災(zāi)重建以來，X X市按照“合理利用老城，重點發(fā)展新城、積 極開發(fā)江北”的建設(shè)思路，依據(jù)XX市總體規(guī)劃，采取組團(tuán)布 局，形成“一城三區(qū)、六大功能、多帶一圈”的山水園林城市形態(tài)。 X X市總體布局分為四個組團(tuán)，以江南城區(qū)為中心，江北、老 君殿、張灘為組團(tuán)的格局.江南區(qū)為X X市行政、文化和商業(yè)中心；江北區(qū)為對外交通和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；張灘為綜合發(fā)展區(qū)；老君殿為大型工業(yè)開發(fā)區(qū)。市區(qū)規(guī)劃用地面積140平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地 47.5平方公里。城市中心區(qū)現(xiàn)狀人口（ 2005年）28.5萬人，建設(shè)用地 25.5平方公里，

17、規(guī)劃近期（2010年）人 口 37萬人，建設(shè)用地 32.56平方公里，遠(yuǎn)期（2020年）人口 50萬人，建設(shè)用地 47.5平方公里。x x城區(qū)是x x市政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的能源基地和交通樞紐。漢江由西向東 橫貫市區(qū)，將市區(qū)分為江南、 江北兩部分。江南地處河谷盆地， 南依丘陵，北為河灘階地，海拔246米。江北以丘陵為主，溝壑相間。建國以來特別是“八三”年水災(zāi)重建，1988年x x撤縣改 市，2001年升為地級市以來，x x市政府積極實施“藥、水、游” 戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會各項事業(yè)都得到較快發(fā)展，城市面貌有 了很大改觀，尤其是漢江二橋、黃洋河大橋和漢江一橋并橋的 建成通車，實現(xiàn)了城市向東

18、擴(kuò)展，拉大了城市框架，使xX中等城市骨架初具雛形。而江南城區(qū)面貌更是煥然一新，江南老城區(qū)為城市中心區(qū)，“八三”災(zāi)后修建的城堤，從東、北、西三面xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 將老城包圍，形成“門”字型封閉式防洪城堤，總面積為3.2平方公里。已建成功能齊全，集商貿(mào)、行政、居住、文化娛樂、 金融、工業(yè)、體育為一體的綜合區(qū)，是x x市區(qū)目前人口聚集最 密的多功能綜合區(qū)。經(jīng)過多年的建設(shè)，市區(qū)在原有格局的基礎(chǔ)上初步形成一城三區(qū)的城市形態(tài)，即漢江以南的老城區(qū)，大橋路、金洲路、巴 山路、育才路、興安路為主的

19、中心區(qū)，漢江以北的開發(fā)區(qū)。老 城區(qū)以居住為主，中心區(qū)是以行政辦公、商貿(mào)、居住、娛樂、 金融為一體的多功能區(qū)，江北開發(fā)區(qū)以生物科技園為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是 xx發(fā)展的重點區(qū)域，目前開發(fā)區(qū)城市 構(gòu)架基本形成，建成面積約16平方千米，并編制了分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，設(shè)置了工業(yè)區(qū)、生物科技園區(qū)、商貿(mào)、行政管理 區(qū)和居住小區(qū)。賓館、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、金融、保險、商 業(yè)、郵電等社會服務(wù)支撐體系基本健全，可為投資者提供全方 位服務(wù)。按照x x市近期建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖，2010年城市建成區(qū)面 積32.56km 2，城市規(guī)劃人口 37萬人。城市將以生物制藥、 新型材料、綠色食品加工和高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為

20、陜 西南部的中等現(xiàn)代化城市。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略 實施，x X充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，必將帶動該市經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、跨越式發(fā)展。而市委、市政府提出“經(jīng)營綠色、建設(shè)綠色X X ”戰(zhàn)略，加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，突出培育以“藥、水、游”三大產(chǎn)業(yè)為主的優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)，更是為全市 人民指明了發(fā)展方向，以綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)為重點，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會 突破發(fā)展，綠色產(chǎn)業(yè)將成為X X新的經(jīng)濟(jì)增長點，它必將推動X X經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，也預(yù)示著 X X新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮的到來?；A(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值157.2億元，年均增長 10.3% ;實現(xiàn)財政總收入 12.

21、8億元， 城鎮(zhèn)人均收入 6860元。該市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展已步入最佳時期。 隨著經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，城鄉(xiāng)人均收入的持續(xù)增加，該市住房產(chǎn)業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展前景。2.3項目承建單位基本情況項目單位為X X中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，是經(jīng)X X市人民政府批準(zhǔn)，于2001年10月正式掛牌成立并具有獨立法人資格的國有獨資有限公司，是城鄉(xiāng)建設(shè)局屬下的二級單位，內(nèi)設(shè)工程部、項目部、發(fā)展部和財務(wù)部、辦公室?，F(xiàn)有編 制24人，在崗24人。其主要工作職能是：一、受國有資產(chǎn)管理部門委托，開發(fā)經(jīng)營城市國有資產(chǎn)；二、承擔(dān)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施及其他公益性項目建設(shè)；三、為政府融資和金融合作平臺。公司成立以來，先后建成了濱江大道

22、市政綜合一期工程、望江公園等基礎(chǔ)設(shè)施項目，開工建設(shè)了x x漢江七里溝大橋、濱江大道二期和七里溝段、x x大道等一大批城市建設(shè)項目。為x x中等城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。2.4項目背景與項目提出241國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展要求1998年，國務(wù)院作出了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的決定，提出要穩(wěn)步推進(jìn)住房商品xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 xx中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報告x x市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 化、社會化、逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國 情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實 物分配方式，逐步實行住房分

23、配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì) 適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房體系，發(fā)展住房金融，培育 和規(guī)范住房交易市場，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，不 斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。陜西省人民政府為貫 徹國務(wù)院通知精神，加快全省住房建設(shè)，發(fā)布了陜西省 人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定，明確了陜西省內(nèi)各市縣經(jīng)濟(jì)適用住房的范圍，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，提出 經(jīng)濟(jì)適用住房是新的住房供應(yīng)體系的主體，要求市縣人民政 府將經(jīng)濟(jì)適用住房納入各地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃，經(jīng)濟(jì)適用住 房建設(shè)計劃應(yīng)與信貸計劃、建設(shè)、土地部門等聯(lián)合下達(dá)，建 設(shè)用地要納入土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并在本年 度土地供應(yīng)計劃中統(tǒng)籌安排。經(jīng)濟(jì)適用住房

24、建設(shè)由各級政府 統(tǒng)一組織，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，建設(shè)單位 實行招標(biāo)方式確定，工程質(zhì)量由開發(fā)單位負(fù)最終責(zé)任；經(jīng)濟(jì) 適用住房的價格確定為微利原則，小區(qū)管理實行社會化物業(yè) 管理。國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國發(fā)200724號）文明確表示，把解決城市低收入家庭住房 困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健 全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房 困難的政策體系。住房問題是重要的民生問題。要積極采取 措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房 困難。 要求今明兩年，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加 一批廉租住房房源。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，

25、穩(wěn)定住房價格，促 進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要切實將解決城市低收入家庭住房 困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，堅持以人為本，執(zhí) 政為民，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適 用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決 城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難 群體的居住條件。在政策上進(jìn)一步明確了方向。2.4.2經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房管理存在的問題1、x x市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速逐年在加快，而經(jīng)濟(jì)實用 房和廉租房建設(shè)比較滯后。2006年x x市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模39萬m2，建成面積20萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅1.62萬m2，占房地產(chǎn)總規(guī)模的4.15%，占建成規(guī)模的 8

26、.1%。2、經(jīng)濟(jì)適用房供給方式單一，沒有形成多渠道建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的良好氛圍和模式。目前城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要是各企事業(yè)單位集資自建房，占中低收入家庭住房的 90%以上，城區(qū)在近年建成的南門、 興安、靜寧小區(qū)雖以經(jīng)濟(jì)適用房名義建設(shè)， 但實質(zhì)是市場商品房，而廉租房建設(shè)才剛剛起步，中低收入階 層并沒有享受到國家政策的優(yōu)惠。3、x x市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的另一主要因素是缺少規(guī)劃指導(dǎo)，整體謀劃方案出臺較晚。由于規(guī)劃原因造成城區(qū) 建設(shè)謀劃中沒有充分考慮此類建設(shè)用地的合理布局與具體安 排，同時，對經(jīng)濟(jì)適用住房的管理缺乏權(quán)威性，致使幾個小區(qū) 建設(shè)違背了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)目的與作用。2.4.3項目的提出自住房

27、制度改革以來，在中省“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”的決定指導(dǎo)下，城市住房改革不斷深入，住房開發(fā)建設(shè)不斷在加快，城市居民居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，但在發(fā)展過程中，特別是“十五”時期以來，城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過熱，而且住房結(jié)構(gòu)很不合理，中低價位住房與經(jīng)濟(jì)適 用住房、廉租房建設(shè)滯后，城市居民中、低收入階層的住房困 難十分突出。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，住房結(jié)構(gòu)不合理與經(jīng)濟(jì)適用住 房建設(shè)滯后的矛盾已成為當(dāng)前和今后一個時期必須妥善合理 解決的主要問題之一。X X市是陜南重要地市之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已達(dá)39萬m2，年竣工面積已達(dá) 20余萬m2，而全市經(jīng)

28、濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī) 模僅 1.62萬m2，竣工面積才1.2余萬m2。經(jīng)濟(jì)適用房 年開發(fā)規(guī)模占房地產(chǎn)總規(guī)模不足十分之一。x x市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)特別滯后，造成目前城區(qū)有1245余戶中低收入家庭住房困難與無房可住，城區(qū)所有中低收入家庭平均住房面積8m2，低于全市20 m 2住房標(biāo)準(zhǔn)12m2。2005年初，國務(wù)院為 加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐和穩(wěn)定住房價格，以促進(jìn)房地產(chǎn)市（國發(fā)場健康發(fā)展，作出了關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的決定和國 務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見200724號)文，陜西省要求全省房地產(chǎn)開發(fā)要面向市場， 繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高中低價位住房在市場供應(yīng)中的比例。為貫徹落實中省的

29、住房改革與開發(fā)建設(shè)要求，xx市城建局專門編制了 x x市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃，對xx城 區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)作了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，本項目即是x x市城建局按規(guī)劃要求提出實施建設(shè)的內(nèi)容之一。2.5 x x經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況x x經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項目于2007年6月經(jīng)xx市發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)立項建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃占地46.65畝，擬建經(jīng)濟(jì)適用住房及配套用房和公用設(shè)施，綠化率為35%，小區(qū)容積率為 1.64，建筑總面積 51048m 2，其中住宅樓建筑 面積46061.7m 2，商鋪及公建 4986.9m 2，設(shè)計住戶 502戶， 居住人口 1757人，住宅平均層數(shù)為6

30、層。為政府代建廉租房規(guī)劃占地10.14畝，總建筑面積16810.78m 2，其中廉租住宅面積14610.78m 2，公共建筑面積2200m 2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。實施 后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。2.6項目建設(shè)的必要性261項目建設(shè)是貫徹落實國家住房制度改革政策，實現(xiàn) 居民住房小區(qū)化管理的需要九十年代初，我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動，目前已基 本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分 房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過 房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房貸

31、 款政策來滿足城鎮(zhèn)不同層次收入家庭的住房需求，通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達(dá)到居民住房的小康目標(biāo)，逐步實行小區(qū)綜合管理體系，不斷優(yōu)化居住 環(huán)境，提高物業(yè)管理水平。本項目的建設(shè)開發(fā)以解決xx城區(qū)中低收入家庭住房需求為目的，建設(shè)不同戶型的經(jīng)濟(jì)適用住宅和廉租房，并實行封閉式小區(qū)綜合管理，因此，項目建設(shè)是認(rèn) 真貫徹落實國家房改政策的重要體現(xiàn)和實現(xiàn)小區(qū)化管理的需 要。2.6.2項目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市 要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣可克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計

32、劃的提 高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與 民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù) 等設(shè)施配套建設(shè)， 達(dá)到開發(fā)一片、 建成一片、收益一片。所以， 綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重 要保證。X X市區(qū)是在原老城區(qū)的基礎(chǔ)上依山傍水逐步發(fā)展起 來的，近年來因江北開發(fā)區(qū)的設(shè)立及國家交通事業(yè)的快速發(fā) 展，城市重心開始北移，目前市區(qū)正在實施江北開發(fā)戰(zhàn)略，江 北大道、濱江大道等城市主干線將相繼開通建成，合理規(guī)劃開 發(fā)該區(qū)域的建設(shè)用地關(guān)系到整個城市的可持續(xù)發(fā)展。多年來XX城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要以單位自建

33、房為主要供給方式，隨著房改的進(jìn)一步深入與城區(qū)單位存量土地的不斷減少，靠單位自由政府建房解決中低收入家庭住房問題缺少基礎(chǔ)和政策支持，統(tǒng)建成為唯一途徑。 因此，必須進(jìn)行總體規(guī)劃， 實行連片開發(fā)， 本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃與小區(qū)總體規(guī)劃要求，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和廉租房，無疑將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。263項目建設(shè)是實現(xiàn)社會公平原則，保障社會長治久安，構(gòu)建和諧社會的需要改革開放20余年來，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序逐步建 立，社會公平與國民公平意識逐步增強(qiáng)，實現(xiàn)社會資源公平分 配是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的特征之一。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā) 過熱，高級商品住宅和別墅區(qū)開發(fā)

34、越來越多，此種趨勢僅滿足 了部分富裕階層的住房消費需要與投資需求，但作為消費者， 富裕階層只占國民的很少一部分，加之高檔住房占取了房地產(chǎn)用地的相當(dāng)一部分， 給城市中低收入家庭解決住房困難增加了 難度，因此，社會資源公平分配出現(xiàn)了缺少，必須由國家主持 公平，為中低收入階層創(chuàng)造安居樂業(yè)的政策環(huán)境與實現(xiàn)的可 能。為改變當(dāng)前現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于穩(wěn)定住房價格的 決定，以及國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）文明確表示，把解決城市低收入家 庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。陜西省作

35、出了配套的貫徹意見，要求城市 房地產(chǎn)開發(fā)要以中低價為主，重點解決中低收入家庭住房困 難。本項目建設(shè)充分體現(xiàn)了中省有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的決定精神， 給中低收入家庭參與社會資源分配創(chuàng)造了一條實現(xiàn)公平的途 徑，可使中低收入家庭在不影響生活水平的前提下實現(xiàn)安居樂 業(yè)，從而保障了一方安定，為地方實現(xiàn)和諧社會奠定了基礎(chǔ)， 因此，項目建設(shè)是必要的，也是適時的。為建立和完善xx市經(jīng)濟(jì)適用房制度， 確保中低收入家庭 的住房需求，規(guī)范和抑制不合理的房地產(chǎn)市場，x x市建設(shè)局將在江北張溝、寇家溝及望江園三處進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，在 江南黨校新村、金州北路建設(shè)廉租房。以此解決中低收入家庭 住房困難。第三章經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)

36、狀與市場分析3.1房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀x x市房地產(chǎn)開發(fā)比較晚，90年代以來，隨著房改的不斷 深入，房地產(chǎn)開發(fā)作為一個新興產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為熱門產(chǎn) 業(yè)。目前x x城區(qū)已有長興、宏遠(yuǎn)、安建、興安、興科、城建、 興華房地產(chǎn)開發(fā)公司等十余家大中型專業(yè)公司，年總開發(fā)規(guī)模約20萬平方米。先后實施了南環(huán)路中段、西環(huán)路南段、東環(huán) 路北段、東大街東段的長興、南門、朝陽、金洲康城、金洲城、 府苑、錦繡花園、興安城市花園、興華都市花園等小區(qū)建設(shè)工 程。從近年的統(tǒng)計資料看，x x市房地產(chǎn)每年平均完成投資3.9億元，年增長18%，每年平均新建住房面積20余萬平方米，年增長25%，銷售收入平均增長 30%。從

37、發(fā)展速度及增長幅 度看，x x房地產(chǎn)業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房消 費逐步成為房地產(chǎn)消費市場熱點，但從已建成及在建工程來 看，適合中低收入家庭購買的住房開發(fā)面積很少，據(jù)房管局統(tǒng) 計，1999年以來城區(qū)僅建成南門小區(qū)和朝陽小區(qū)兩處經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，建成總面積僅4.5萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅占城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積的8.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)建成總面積的8.2%。從現(xiàn)狀看，x x城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)速度很慢， 開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中省要求“中低價位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占到房地 產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模的 70% ”的指標(biāo)。因此，x x城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn) 狀不容樂觀，住房結(jié)構(gòu)極不合理，急需加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租 房建設(shè)

38、速度和開發(fā)規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭分期分批地解決住房困難問題。3.2經(jīng)濟(jì)適用房供給方式x x市城區(qū)總?cè)丝诩s 30萬人，自房改以來，轄區(qū)各事業(yè) 單位按照國家房改政策要求，逐步實行了由住房實物分配到貨幣分配的改革程序，目前城區(qū)住房多以單位自建房為主，單位 集資建房是城區(qū)目前主要的經(jīng)濟(jì)適用房供給方式，占城區(qū)經(jīng)濟(jì)沒有真正解決中低收入家庭適用房的90%以上。自“九五”以來，x x市安居辦在政府統(tǒng)一 安排下，也建設(shè)了南門小區(qū)、朝陽小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)， 但在具體實施過程中，由于市場把握失衡及管理辦法滯后，造 成部分經(jīng)濟(jì)適用房被商家所利用，的住房困難；經(jīng)濟(jì)適用房的另一種供給方式為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，目前城

39、區(qū)尚沒有建設(shè)范例。3.3城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析據(jù)x x市房產(chǎn)局統(tǒng)計，止 2006年底，城區(qū)共有家庭總戶數(shù)8.5萬戶，住房困難戶和無房戶7501戶，其中困難戶 4141戶，無房戶 3360戶，涉及總?cè)藬?shù) 31600人，人均住房面積 12m2;最低收入家庭 3212戶全部為租賃住戶，人數(shù)為 27270人，人均住房7.8m2 ； x x目前正在進(jìn)行綠色山水園林城市創(chuàng)建活動，此活動是“十一五”時期的主要任務(wù)之一，2006年拆遷約670戶。綜上三類現(xiàn)狀，目前城區(qū)住房困難戶、無房戶及拆遷安置戶總數(shù)為14182戶，占城區(qū)總戶數(shù)的 17%。從未來需求分析，城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房主要來自目前的住房困難

40、戶和無房戶、城區(qū)人口增長因素、最低收入家庭 和城區(qū)每年的拆遷戶。一是現(xiàn)狀7501戶無房與住房困難戶，按5年分期解決計算，每年需求量為 1500戶；二是城區(qū)人口 增長因素，按 2%綜合增長計算，年需求約1700戶；三是最低收入家庭（從發(fā)展角度考慮），按10%分批解決，每年需164戶；四是城區(qū)每年的拆遷戶按2006年拆遷數(shù)測算，每年需690戶，綜上述四類需求分析，x x城區(qū)未來5年年均經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求量為 4054戶。3.4居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房價格預(yù)測經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng) 對象和銷售價格，具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，其建 設(shè)用地享受行政劃撥

41、方式，建設(shè)及經(jīng)營中的行政性收費享有優(yōu)惠政策，因此其出售價格受當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一管制，市場影響因素 不強(qiáng)?；谝陨显颍瑑H就x x城區(qū)居民收入進(jìn)行購買承受度、 項目產(chǎn)品價格的基本趨勢分析。據(jù)x x市發(fā)改委統(tǒng)計資料，2006年城鎮(zhèn)居民家庭人均可 支配收入為6860元，以每個家庭 3.5人測算，家庭可支配收 入為24010元，按x x市中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)衡量，城區(qū)家庭 85%為中低收入家庭。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗，房價的合理定位 應(yīng)是家庭收入的 46倍，即9.614.4萬元，另據(jù)世行聯(lián)合 調(diào)查組的經(jīng)驗結(jié)論，房價的合理定位應(yīng)是家庭收入的35倍即7.212萬元，綜合兩種經(jīng)驗結(jié)論，折衷取值為8.313.2萬元。從x

42、x市“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，未來5年城鎮(zhèn)居民收入 增長水平在10%以上，以此測算，城區(qū)居民人均可支配收入將 達(dá)2.63.8萬元。項目產(chǎn)品為 60m2以下戶型，以每平方米 10001200元測算，購房價款分別為 66.6萬元左右，從居 民收入水平看，項目產(chǎn)品價格定位在10001200元之間比較適合當(dāng)?shù)刂械图彝ベ徺I力，從未來5年的發(fā)展看，住房價格年均增長幅度在 10%以內(nèi)。第四章建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于 xx市江北張溝、寇家溝、望江園和江 南老城的黨校新村、金州北路區(qū)域，均為建成區(qū)和開發(fā)區(qū)與建 成區(qū)之間，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施配套。4.2建設(shè)條件工程地質(zhì)良好，交通便捷，水源、電力

43、供應(yīng)充足。4.2.1氣候氣象條件氣象：x x市地處秦巴山地之間，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長。屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，相對濕度74.3%，年平均降雨量為783.8毫米，最大年降雨量 1085毫米，年降雨量主要集中在4 10月份。氣候的季節(jié)性較明顯。水文：x x市境內(nèi)河流屬長江水系，漢江由西南部入境，于東北部出境，境內(nèi)流長112公里，是流經(jīng)本市的最大河流。x x市城區(qū)位于漢江與黃洋河交匯處上游。河流在規(guī)劃區(qū)流長5.7公里，行洪寬度 400 800米。地下水的補(bǔ)給主要是 大氣降水，次為地表水徑流是滲入，基本走向為東西向。市內(nèi) 降水受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)自沿海向內(nèi)地逐漸推移的影響，暴雨自六月份

44、增多，7、8月暴雨最為集中，9月份后逐漸減少。洪水災(zāi)害每年多發(fā)生在盛夏。歷史上x x市區(qū)因遭洪水襲擊 xx城曾多次遷建轉(zhuǎn)址。1983年特大洪水襲擊 x x城區(qū)，淹沒面 積3.2平方公里，洪峰流量達(dá)31000立方米/秒，洪水標(biāo)高為257.18米(黃海高程)，重現(xiàn)期為200年。4.2.2工程地質(zhì)條件x x市位于陜南東部，地處x x地區(qū)腹地，北靠秦嶺，南依大巴山，x x河谷盆地居中。主要是由月河川道和x x城以東漢江河谷構(gòu)成，海拔在450米以下。地貌形態(tài)主要由河谷盆地 和低丘陵組成。擬建場地地處漢江一級階地前后部，場地較平 坦，地下水屬第四系松散巖孔隙潛水，流向東，水位年變幅1m左右，場地土層由上而

45、下依次為黃土狀土，粉質(zhì)粘土和粉土。工程地質(zhì)良好?，F(xiàn)狀場地為耕地，場地內(nèi)無不良地質(zhì)作用，適宜建筑，場地為自重濕陷性黃土場地，濕陷等級為II級，地下水水位埋深20m，設(shè)計時可不考慮地下水對樓體淺基礎(chǔ)的影響；場地抗震 設(shè)防烈度7度，場地處于抗震有利地段，建筑場地類別為III類。423供電條件x x市區(qū)現(xiàn)有江南變電站和江北開發(fā)區(qū)變電站二座 110KV變電站，每個變電站變壓器裝機(jī)容量240KVA，總裝機(jī)容量72萬KVA，能夠滿足未來 x x的發(fā)展及各類用戶的用電 要求。項目用電可由江北大道和江南城市公網(wǎng)接入.各塊用地就近接城市高壓線至變電房，再由配電室統(tǒng)一供給，用電量預(yù)測 米用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法和戶

46、均用電負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行計算，居住建筑每戶按 6KW計，公建按每平方米 60W計，預(yù)測 寇家溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為1522.6KW，張溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量1147KW，望江園經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為461.4KW。電力線路與路燈同桿架設(shè)，沿主要道路架設(shè)。424給排水、地表水條件1、給水工程供水水源x x市現(xiàn)有水廠4處即江南水廠、馬坡嶺水廠、鐵路水廠、 水電三局水廠。從自來水公司了解的情況看，x x市日供水變化系數(shù)在1.3 1.4之間，這樣最高日用水量在6萬立方米/日左右，人均最高日綜合用水量在384升/日左右。城市水廠、鐵路水廠及自備水源共計日供水規(guī)?？蛇_(dá)25.3 X104m 3/d,可滿足城市用水需

47、求?，F(xiàn)狀管網(wǎng)x x市江北以鐵路分局水廠鋪設(shè)管網(wǎng)為主，水電三局所在地一張嶺，由水電三局鋪設(shè)管網(wǎng)。江南管網(wǎng)主要由自來水公司鋪設(shè)?，F(xiàn)狀供水管道長94公里，其中城建部門管理長度為47公里，管網(wǎng)密度為 3.79公里/平方公里。規(guī)劃管網(wǎng)布設(shè)x x受地形限制，宜采用分區(qū)、分壓供水方式。江南水廠、馬坡嶺水廠主要供水范圍為江南老城組團(tuán)；江北水廠主供江北組團(tuán)、建民組團(tuán)、黃洋河水廠建成后，分擔(dān)火車東站及江北部 分地區(qū)供水后，江北水廠出水經(jīng)二次加壓后供老君殿組團(tuán)；黃 洋河水廠主供張灘組團(tuán)、老城組團(tuán)、火車東站，同時兼顧向江 北中心區(qū)供水。鐵路水廠、水電三局自備水源主供各自系統(tǒng)內(nèi) 部用水。本工程項目處在江南水廠和江北水廠

48、的供水范圍內(nèi)，城市供水主干管網(wǎng)均已鋪設(shè)到位。2、排水工程排水體制及排水管網(wǎng)x x市屬山區(qū)城市，溝壑縱橫，河流眾多。非常適合雨水 排放。同時x x市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨 水管網(wǎng)利用率高?？紤]到以上因素，再加上環(huán)境保護(hù)對污水處 理的需求，規(guī)劃采用雨污分流制排水系統(tǒng)?，F(xiàn)狀管網(wǎng)總長度為 68公里，管網(wǎng)密度為 2.74公里/平方 公里。排水管網(wǎng)密度偏低，也就是說城市排水管網(wǎng)建設(shè)不能滿 足城市建設(shè)的需要。隨著江北新區(qū)排水工程和江南老城區(qū)排水管網(wǎng)改造工程的實施，這一問題將得到徹底的解決。污水廠設(shè)置江南老城區(qū)污水廠：位于老城區(qū)以東、東壩內(nèi)，近期其規(guī)模為6 X104m 3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模為 8

49、X104m 3/d。2005年前一期 投入運行，占地面積 5公頃。江北污水廠：位于關(guān)廟鎮(zhèn)吳臺村濱江大道和吳臺溝相交處的濱江大道南側(cè)，近期規(guī)模2.5 X104m 3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模8 X104m 3/d，占地面積6公頃，污水處理采用SBR工藝。管網(wǎng)布設(shè)x x受地形限制，宜采用分區(qū)排水方式。江南主城區(qū)污水 經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江南污水廠處理后排放。江北主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江北污水廠處理后排放。張灘、關(guān)廟污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)張灘污水廠處 理排放。建民區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)建民污水廠處理后排放。3、雨水工程規(guī)劃暴雨公式:1456.67 (1 0.96Lgp)(t 14)0.75其中P取1年地面集流時間取 5 15分鐘，地形坡度大，取

50、低值，地形 坡度小，取高值。管網(wǎng)布設(shè)x x市河流較多，且將城區(qū)切割成數(shù)塊，非常有利于雨 水排放。遵循就近排放的原則，雨水分別排入漢江、月河、付 家河、黃洋河及排洪明渠。雨水泵站：由于江南老城區(qū)地勢較低，現(xiàn)狀在東壩處設(shè) 有雨水泵站，規(guī)劃予以保留。江北新區(qū)內(nèi)有多道排洪溝（自然沖溝）8余條，根據(jù)江北新區(qū)地形地貌走向、現(xiàn)狀排水溝情況，雨水采用就近排入排 洪溝內(nèi)，最終排入漢江。4.2.5交通條件x x市是陜西省南部政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市域內(nèi)交通 較為發(fā)達(dá)，襄渝鐵路、陽安鐵路、西康高速公路橫貫東西，西 康鐵路、316國道縱穿南北，基本實現(xiàn)縣鄉(xiāng)通鐵路、公路，交 通條件優(yōu)越。本項目所在地位于x x市江北開發(fā)

51、區(qū)，南沿濱江大道路，東與進(jìn)站路相接，向北距316國道僅1km，而廉租房位于老城區(qū)，交通條件優(yōu)越，利于小區(qū)住戶出行方便。426通訊條件近年來，x x市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅猛。市區(qū)已建成的固 定電話交換機(jī)容量達(dá) 50余萬門，移動電話用戶達(dá) 80余萬戶， 無線設(shè)備容量達(dá) 8萬多部。電訊線路由城市電訊網(wǎng)接入沿主要 道路架設(shè)。第五章 項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案5.1項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合x x城區(qū)住房建設(shè)實際狀況，本項目經(jīng)濟(jì)適用住房按出售型經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，廉租房按出租型住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，均定位為普通居住區(qū)。在充分考慮住宅功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)

52、實用房戶型按二室戶和一室戶二種戶型設(shè)計，其中二室戶占75.5%，戶均建筑面積60m2 ;一室戶占24.5%，戶均建筑面積 50m2。廉租房戶型按二室戶、一室戶二種戶型設(shè)計，其中二室戶占75% ,戶均建筑面積5 0m2以下; 一室戶占25%，戶均建筑面積 40m2。5.2項目建設(shè)原則5.2.1項目建設(shè)應(yīng)符合 x x城市總體規(guī)劃和 x x市住 房建設(shè)規(guī)劃（20062010 ）的原則；5.2.2項目布局按照生態(tài)最好、最佳利用原則；5.2.3用途和開發(fā)規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用、適度合理原則；5.2.4小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范原則。5.3項目建設(shè)規(guī)模5.3.1經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模根據(jù)x x市住房建設(shè)規(guī)劃總體

53、方案，本建設(shè)項目共為五處即張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán)、黨校新村工程、金州北路工程（黨校新村、金州北路工程由企業(yè)為政府代建廉租房工程），總占地面積37860m 2 （56.79畝），其中：道路面積7284.3 m 2，綠化面積 13222.0 m 2。總建筑面積 67859.38m 2， 其中：總居住建筑面積60672.48m 2，公共建筑及商鋪面積7186.9m 2。居住戶數(shù)1040戶，3640人。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面 積為 60672.48m 2 - 14610.78m 2 =46061.7m 2為政府代建的廉租房黨校新村、金州北路工程，總占地6760 m 2 （10.14畝），總建筑面積1

54、6810.78m 2，其中住宅面積 14610.78m 2，公共建筑面積 2200m 2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè) 施用房和商業(yè)用房等。項目估算總投資1803.01萬元，實施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。市政工程規(guī)模：（1）電訊線路717.74米；電力線路717.41米；路燈17盞；變壓器 3臺630KVA，1臺1000KVA。（ 2） 雨水管道：D400管道539.7米，D300管道378.9米。（3 ）污 水管道：D300管道382.1米，D200管道539.12米。（4）給 水管道：D75管道299.33 米，D100管道498.69 米，D150 管道146.98米。（5）雨水

55、口 52座；檢查井 56座；化糞池 9 座；消火栓6個。5.4規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)內(nèi)容541經(jīng)濟(jì)適用住房一、張溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計方案該組團(tuán)位于關(guān)廟鎮(zhèn)捍衛(wèi)村張溝橋西側(cè)。組團(tuán)東臨張盛新村，南臨江北大道，西接捍衛(wèi)村二組，北靠寨嶺梁。該組團(tuán)用地條件較平坦，住宅沿用地邊界采用圍合布置方式，并形成中 心綠化景觀，組團(tuán)總占地面積1.09公頃，總建筑面積18042.9m 2，容積率1.66，綠化率為 35.78%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和商店等公共配套設(shè)施。組團(tuán)內(nèi)設(shè)環(huán)形道路連接各住宅樓，組團(tuán)道路寬3米，入戶路為2.5米;綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。為了便于物業(yè)管理，組團(tuán)出入口位于西

56、側(cè)中部與規(guī)劃道路連接。2、建設(shè)內(nèi)容住宅樓本組團(tuán)住宅樓共 5幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積 17670.7m 2。設(shè)計容納住戶 315戶，1102人。(2)公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁、配套設(shè)施用房等，公建總面積 372.1m 2。其中商業(yè)用房259.7 m2，公廁、垃圾站33 m 2，管理用房 112.4 m 2。輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為 35.78%。綠化面積約 3900m 2。b、道路、停車場主要包括組團(tuán)路， 停車場等。道路、停車場采用水泥硬化，總硬化面積約 600m 2。c、自行車棚自行車棚位于組團(tuán)西南部，面積56m2，自行車棚墻體為透空磚墻，屋面設(shè)

57、計為石棉瓦。市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220L/人，其中：生活用水按 200L/人d ；綠化用水按 2L/m 2 d ；室外消防栓用水按 10L/S設(shè)計，預(yù)計日綜合用水量為280m 3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供 式。規(guī)劃給水管： D100管31.72米；D75管206.68米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為238 m 3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水 管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：D400管28.75米；

58、D300管199.18米；規(guī)劃污水管道：D300管64.63米；D200管183.16米。c、供電組團(tuán)供電電源由10KV城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10KV開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑 6KW/戶，公建60W/m 2， 預(yù)測組團(tuán)總用電量為 1147KW。組團(tuán)設(shè)兩個 630KVA箱式變電 所，開關(guān)站至箱變采用放射式供電方式，箱變至用戶采用380/220V 低壓供電。規(guī)劃電力線路 168.31米;路燈5盞；電訊線路229.83米;630KVA 變壓器兩臺。d、消防本項目住宅樓設(shè)計時應(yīng)充分考慮消防設(shè)計，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按 3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水

59、干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī) 劃設(shè)計消防栓1個。e、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池 3座；檢查井14座；雨水口 14座。二、寇家溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計方案該組團(tuán)位于江北辦事處寇家溝大橋西側(cè)。組團(tuán)東臨寇家溝居民安置點，南靠市五金公司，西接江北小學(xué)，北臨預(yù)制板廠。 該組團(tuán)用地條件較復(fù)雜，用地呈L型。規(guī)劃采用分散布置方式，通過組團(tuán)道路連接各住宅單元，單元之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積 1.63公頃，總建筑面積 26289.4m 2，容積率1.61，綠化率為35.58%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、 停車位和底層商場等公共配套設(shè)施。組團(tuán)入口及外圍道路24米，內(nèi)部道路寬 10米，入戶路為 2.5米；綠化

60、以草坪、灌木 和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)有東、西兩個出入口，東出 入口與江北大道連接，西出入口與進(jìn)站西路連接。2、 建設(shè)內(nèi)容住宅樓本組團(tuán)住宅樓共 7幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積 22512.96m 2。設(shè)計容納住戶360戶，1260人。公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積3776.4m 2，其中公廁、垃圾站 60 m 2。輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為 35.28%，綠化面積約 5800m 2。b、道路、停車場主要包括組團(tuán)路， 停車場等。道路、停車場采用水泥硬化， 總硬化面積約 5700m 2。市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路