物業(yè)項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度

1、歡迎下載內(nèi)容僅供參考物業(yè)項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”（一）文明服務(wù)遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理中心各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按服務(wù)準(zhǔn)則，做好各項服務(wù)。（二）整體環(huán)境項目公共場所沒有堆積物，地面平整，無垃圾。項目整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證安全和正常使用，車輛停放整齊有序。（三）清潔衛(wèi)生項目內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，項目公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（四）樓外綠化項目外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人

2、。（五）治安管理項目內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。項目內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保項目業(yè)主（使用人）人身財產(chǎn)安全和商業(yè)機密。（六）經(jīng)費管理嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費、亂攤派行為。管理中心嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。（七）設(shè)施齊備項目內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀(jì)，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)

3、建文明項目。（九）機構(gòu)職能管理中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要）。資料、檔案齊全，保存完好。（十）管住關(guān)系 “服務(wù)至上、同心同行”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人） 排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）管理中心主任崗位職責(zé)1、熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)項目實際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。2、根據(jù)有關(guān)達標(biāo)條件，制訂和實施項目創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。3、負(fù)責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。4、搞

4、好項目公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防等管理和房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護。5、負(fù)責(zé)物業(yè)維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。6、負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運行。7、負(fù)責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。8、對維修人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。9、提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。10、堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修班崗位職責(zé)1、工程維修班在管理中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。2、制定項目設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設(shè)備、設(shè)

5、施的更新和質(zhì)量管理建議。3、負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。4、組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機電設(shè)備的定期檢查工作。5、熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。6、經(jīng)常巡視轄區(qū)，走訪、回訪業(yè)主。7、了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。（三）保安班長崗位職責(zé)1、保安班長在管理中心主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。2、主持全隊工作，堅決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊人員有良好的精神面貌，依

6、據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。3、熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握項目保安工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。4、處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。5、做好保安班的月工作安排。6、經(jīng)常巡視項目檢查各崗位工作情況，堅持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時向管理中心匯報，及時解決。7、對新隊員做好培訓(xùn)及傳帶工作，了解員工思想動態(tài)，及時做好思想教育工作，對離職人員談話，主持辦理交接工作。8、協(xié)助管理中心做好房管工作。9、每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。10、及時做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。11、定期對義務(wù)消防員進行培訓(xùn)，不斷提高他們的

7、操作技能和應(yīng)變能力。12、帶領(lǐng)保安班配合其他管理服務(wù)工作。（四）環(huán)境班班長崗位職責(zé)1、保潔主管在管理中心主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實施項目的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。2、負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報。3、熟悉項目分布結(jié)構(gòu)、車行道、人行道、綠化地分布及面積，具有管理保潔的全面技能。4、制訂工作計劃，加強組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。（五）消防管理員崗位職責(zé)1、遵守管理中心各項規(guī)章制度和消防管理制度。2、熟悉項目消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點，掌握消火栓、

8、滅火器、“119”報警的使用方法和程序。3、應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向管理中心報告，并提出預(yù)防性建議。（六）電工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)項目內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。2、熟悉項目供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運行。3、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運行維修保養(yǎng)制度。小修不過時，大修不拖延，會判斷和處理發(fā)生的故障和事故。4、各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無問題后方可合閘。5、盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險場所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要

9、的安全措施。6、積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。7、負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。8、每天要巡查設(shè)備、儀表運行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證機電設(shè)備的完好率，保持機房、設(shè)備整潔。（七）給排水工崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)項目水泵房的運行管理，負(fù)責(zé)所有管道的日常維修，熟悉管道閥門用途、走向和各種參數(shù)，保證管道暢通和設(shè)施完好。2、保證項目給排水設(shè)備的正常運行。3、定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時

10、報上級審批。4、工作時，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。5、工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。6、積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。（八）保安員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。2、堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。3、遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。4、積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為

11、，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。5、熟悉并掌握項目分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。6、注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（九）巡邏崗位職責(zé)1、檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報告帶班員或管理中心。2、檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報告管理中心。3、檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。4、檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢

12、。5、熟悉和愛護項目配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告帶班員并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。6、按時開關(guān)公共照明路燈，保護項目內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。7、發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。（十）車輛管理員崗位職責(zé)1、懂得一般交通管理指揮知識，熟悉停車場路況環(huán)境，熟悉車主、車牌號碼和停車位號碼。2、提醒和指揮司機，按路線行駛，有序停放，對不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。3、及時提醒車主關(guān)好車窗、門，勿將貴重物品遺留在車上。4、保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查

13、看，保證車輛停放安全。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。5、定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時報修。6、認(rèn)真做好交接班記錄工作。（十一）保潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)項目外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。2、負(fù)責(zé)項目周圍墻體、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。3、負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運和消殺工作。4、定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。5、定期對天臺、明溝、污水池進行清理和消殺工作。6、維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。7、積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。（十二）綠化員崗位職責(zé)1、綠化

14、員要熟悉項目的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量， 并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。2、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。3、按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計劃，提出花草采購申請。4、加強對盆花的修剪、造型等管理工作。5、綠化員有接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)的義務(wù)，須虛心學(xué)習(xí)，努力工作，提高自身素質(zhì)。6、要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處置。7、綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機等， 如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運作制度1、公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范2、維修工管理細(xì)則3、保安員管理細(xì)則4、清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則5、房屋維修管理規(guī)定6、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定7、設(shè)備大中小維修制度8、保安員值班巡邏制度9、環(huán)境衛(wèi)生工