成都市常見戶型贈送方式研究

1、成都市常見戶型贈送方式研究四川中原二級市場營運中心規(guī)劃設計部SiChuan.06.2014前言 戶型面積贈送（俗稱“偷面積”），從出現(xiàn)之日起，就一直是各大開發(fā)商產品研發(fā)的重點，也是項目打造核心競爭力的重要手段之一。近年來，隨著各種贈送手段的出現(xiàn)，戶型的得房率一直呈現(xiàn)上升的趨勢。雖然在同樣的價格下，這樣的做法能實現(xiàn)更大的使用空間，但是一味的追求贈送面積，會大幅度的提高項目實得建筑面積，從而降低項目的環(huán)境品質。這并不是政府編制規(guī)劃和制定規(guī)范的初衷。 本著提供更為舒適的居住環(huán)境的原則，設計規(guī)范的制定與修改更加規(guī)范了戶型的贈送方式。以前能實現(xiàn)的現(xiàn)在就不一定能夠實現(xiàn)了。本報告結合目前成都市的建筑規(guī)劃規(guī)范

2、，對目前能實現(xiàn)的常見戶型贈送方式進行了新一輪的研究。常見戶型贈送方式Part 1飄窗空調板、花池地下室、半地下室露臺入戶花園陽臺組合贈送案例全贈送：飄窗關于尺寸的規(guī)定：飄窗窗臺與室內樓地面高差不得小于0.45 米，且凸出外墻寬度不得大于0.7 米。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）主要運用在臥室和衛(wèi)生間，通過飄窗增加房間進深，擴充使用空間，提高舒適度。落地飄窗轉角飄窗瑞安城中匯增加房間的空間感和景觀面作為室內空間的延伸香月湖飄窗（不超過2.2m）下部的框架結構布置在樓體外側，則室內高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積。2.2m關于尺寸的規(guī)定：除建筑入口雨篷外，建筑附屬構件（包含但不限于各類

3、形式的空調板、花池、構造板、抗震板等裝飾構件或結構構件）的進深不宜大于0.7 米，且連續(xù)長度不宜大于1.8 米。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）花池空調板與飄窗、陽臺組合獲得更大使用空間可與空調板一起贈送全贈送：空調板、花池可作為使用空間的一部分，但贈送的面積較小。一般和陽臺組合贈送。綠地468公館宏達世紀錦城空調板與飄窗組合空調板與陽臺組合關于面積的規(guī)定：地下室各類建筑面積，半地下室中除商業(yè)、辦公、酒店、住宅外的其他各類建筑面積不計容積率。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）；關于尺寸的規(guī)定：高出室外設計地面小于2.20m的半地下室不應計入地上自然層數(shù)。住宅設計規(guī)范（GB50096-2011

4、）地下室全贈送：地下室、半地下室此類贈送對于高層住宅來說運用的并不多，一般常見于洋房、別墅及商業(yè)物業(yè)的面積贈送中。海昌天瀾為一樓的業(yè)主贈送地下室和半地下室，可以增加一樓住宅賣點，使消費者嘗到實惠。地下室室內圖地下室/半地下室退臺露臺頂層露臺贈送方式較多見，贈送面積大非頂層露臺常采用退臺的方式全贈送：露臺當露臺位于頂層或者為退臺的形式時，可以實現(xiàn)全贈送。關于面積的規(guī)定：屋頂水箱、涼棚、露臺均不計算建筑面積。建筑工程建筑面積計算規(guī)范鷺湖宮6區(qū)龍湖弗萊明戈關于尺寸的規(guī)定：按建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算出的總建筑面積中，當陽臺（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、設備平臺、構造板、結構板、抗震板

5、等）進深大于1.8 米時，超出1.8米部分按全面積計入容積率；成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）大戶型小戶型此處的入戶花園實用性不高常與花池結合半贈送：入戶花園小戶型主要為后期客戶功能改造使用，大戶型主要強調入戶過渡空間以及視覺效果的作用。晶寶塞納國際81中建桐梓林壹號141關于尺寸的規(guī)定：按建筑工程建筑面積計算規(guī)范計算出的總建筑面積中，當陽臺（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、設備平臺、構造板、結構板、抗震板等）進深大于1.8 米時，超出1.8米部分按全面積計入容積率；成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）不可贈送半贈送作為房間和客廳的一部分，實用性高。進深2.3m，新規(guī)按全面積計入容積

6、率。半贈送：陽臺陽臺贈送一半面積，使戶型的可變空間增大，可改造為房間利用，實用性高。宏達世紀錦城綠地468公館組合贈送案例案例1：成都綠地中心468公館陽臺半贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的1.8m?？照{板全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。飄窗全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。組合贈送案例案例2：綠地城一期入戶花園半贈送可實現(xiàn)。進深1.5m，小于規(guī)范的1.8m。陽臺全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的1.8m?？照{板全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。飄窗全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。組合贈送案例案例3：華潤幸福里空調板與陽臺組合贈送可實現(xiàn)。擴大贈送面積飄窗全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.

7、7m。空調板全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。陽臺半贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的1.8m。目前受局限的贈送方式Part 2室內局部挑空結構架、板奇偶層錯露臺花架隱蔽式儲藏空間組合贈送案例關于尺寸的規(guī)定：住宅建筑層高不應大于3.6 米。套型總建筑面積144平方米以上的躍層式住宅，其起居室（廳）的層高為戶內通高時除外；住宅坡屋頂部分除外。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）不可實現(xiàn)當躍層式住宅套型建筑面積不足144平米時，起居室挑高就要計算兩層建筑面積，因此該贈送方式只能大戶型使用。同時戶型改造（增加1.5房）難度大，成本很高。全贈送：室內局部挑空（僅針對于144以上戶型）通常位于客廳，兩層挑高空

8、間給予舒適暢朗的空間感，可隔離成功能間，提高實用性。華邑陽光里 71凱德風尚165.91可實現(xiàn)關于尺寸的規(guī)定：除建筑入口雨篷外，建筑附屬構件（包含但不限于各類形式的空調板、花池、構造板、抗震板等裝飾構件或結構構件）的進深不宜大于0.7 米，且連續(xù)長度不宜大于1.8 米。關于面積的規(guī)定：每套住宅陽臺（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、設備平臺、構造板、結構板、抗震板等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型總建筑面積的15%。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）當結構架、板的進深小于0.7m，連續(xù)長度小于1.8m時，能實現(xiàn)全贈送；單元之間作為連接部分的結構板可以全贈送。除此之外，贈

9、送面積過大，意圖過于明顯的結構板，報規(guī)往往不會通過。全贈送：結構架、板（僅適用于個別戶型，且面積受限）因建筑構造強度需要設計的結構。過去全贈送，業(yè)主后期可裝飾改造，擴展為戶型功能空間。綿世溪地灣錦橙不可實現(xiàn)可實現(xiàn)關于面積的規(guī)定：每套住宅陽臺（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、設備平臺、構造板、結構板、抗震板等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型總建筑面積的15%。成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）過去的露臺改房通過錯層全送露臺，改造下層露臺上空間，改造后贈送予本層使用，增加房間。但贈送面積過大，會使得總贈送面積超過總建筑面積的15%，現(xiàn)在的贈送都以陽臺的方式半贈送。全贈送：

10、奇偶層錯露臺（目前以半面積計算）錯層送露臺，主要設置在臥室與客廳，提高戶型整體居住舒適度，提高產品附加值。凱德風尚信和御龍山過去在花架上面可以搭板成樓板，并在外隔墻成房間，由于是花架，可不計入建筑面積，裝修時期間可鋪板砌墻隔成獨立空間使用。但是由于贈送意圖過于明顯，現(xiàn)在報規(guī)往往不能通過。全贈送：花架（不可實現(xiàn)）在原預備設定房間處構建花架，又可以作為樓板的梁。宏達世紀錦城花架示意改造前改造后花架示意過去隱蔽式儲藏空間全贈送，主要是作為衣櫥和壁櫥，增加空間的實際使用面積，在視覺上保障了空間的完整性。但是現(xiàn)在因為贈送方式設計過于明顯，報規(guī)往往不能通過。全贈送：隱蔽式儲藏空間（不可實現(xiàn)）在管道井設計處

11、可對于其齊平墻面設隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。隱藏式衣柜隱藏式壁櫥組合贈送案例案例1：保利城三期茉莉花語結構板全贈送可實現(xiàn)。單元連接部分的結構板可實現(xiàn)全贈送。飄窗全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。陽臺半贈送不可實現(xiàn)。進深超過規(guī)范的1.8m部分要計算全面積?？照{板全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。陽臺半贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的1.8m。組合贈送案例案例2：佳兆業(yè)君匯上品不可實現(xiàn)。戶型建筑面積136，小于規(guī)范要求的144，室內挑高要算兩層建筑面積。室內挑高全贈送飄窗全贈送可實現(xiàn)。進深小于規(guī)范的0.7m。陽臺半贈送可實現(xiàn)。進深在規(guī)范的1.8m以內。結構板全贈送不可實現(xiàn)。進深超過規(guī)范的0.7m。總結Part 3 但是根據(jù)目前行業(yè)內所應用的規(guī)定：住宅設計規(guī)范、建筑工程建筑面積設計規(guī)范、成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2014）等。目前綜合贈送率在10%左右。那些贈送面積過大的，往往是新規(guī)頒布前報規(guī)，現(xiàn)在報規(guī)的項目往往不能通過。 另外，報規(guī)通過率也與區(qū)域有關系。一般來說，中心城區(qū)對規(guī)范的執(zhí)行情況最為嚴格，而區(qū)縣地區(qū)則有松動的空間。贈送方式實用率贈送力度報規(guī)通過風險備