06029選址綜合超市

1、調(diào) 研 選 址華潤萬佳超級市場有限公司綜 合 超 市綜合超市市場定位 提供豐富的日常用品 選址定位的三種類型 價格形象區(qū)域內(nèi)領先 服務與溝通的范圍1、經(jīng)營約7000-11000個SKU，重點經(jīng)營食品、生鮮、HBA、雜貨類。2、實現(xiàn)首選類商品的價格最低，比較類商品價格與對手持平。3、選址定位為社區(qū)型、區(qū)域商業(yè)中心型、中心商業(yè)型。4、不同類型的綜超服務與溝通的范圍將有所不同。 廣東地區(qū)的珠江三角洲區(qū)域； 華東地區(qū)的蘇南、浙東區(qū)域； 華北地區(qū)的北京、天津二直轄市。 在具體安排進入城市的順序時，滿足以下條件的城市應優(yōu)先考慮進入：1、市場潛量大，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達；2、外資零售商相對進入較少，

2、商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，超市類商場較少；3、供應鏈發(fā)達程度較高，配送成本較低；4、政策環(huán)境良好，地方政府對連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠；5、基礎設施完善，新開發(fā)住宅增長快，發(fā)展?jié)摿薮?。發(fā)展區(qū)域與城市選擇綜合超市選址類型核心商圈A、B、C較大城市(市區(qū)人口100萬以上)在生活小區(qū)中心地帶 或B類綜合超市 A社區(qū)型綜合超市中等城市（市區(qū)人口100萬以下）在區(qū)域商業(yè)中心內(nèi)，領近居民區(qū) 小城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口10萬人左右） 在城鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)內(nèi)B區(qū)域商業(yè)中心型綜合超市C中心商業(yè)區(qū)型綜合超市 社區(qū)內(nèi)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)內(nèi)次級商圈邊際商圈B、CC城市級別選址類型位置描述商圈半徑范圍商圈內(nèi)顧客流動性商圈范圍大小核心商

3、圈次級商圈邊際商圈常住人口流動人口一級城市：市區(qū)人口在100萬以上的大城市社區(qū)型綜合超市鄰近大型居民區(qū)或次級商業(yè)中心或新建成長性住宅群步行10分鐘以內(nèi)步行10-20分鐘步行超過20分鐘極多較少較小二級城市：人口在10萬-100萬之間的城、縣、鎮(zhèn)區(qū)域商業(yè)中心型綜合超市鄰近城市二級商業(yè)區(qū)或鄰近大型 居民區(qū)附近居民較多區(qū)域范圍內(nèi)的流動人口較多較大三級城市：人口510萬人之間的城鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)型綜合超市城鎮(zhèn)內(nèi)的（唯一）商業(yè)區(qū)中心區(qū)較少城鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)區(qū)覆蓋的所流動人口最大綜合超市選址類型描述綜合超市目標顧客特征 以常住居民、中青年階層為主，家庭規(guī)模集中在3-4人，大部分已婚1 居民收入水平在當?shù)貙僦械绕纤?/p>

4、，具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源2 購物頻率每周2次以上，沒有足夠的閑暇時間至遠距離的購物中心購物3 通過步行、自行車和乘公交車方式到店購物為主4核心商圈70%次級商圈邊際商圈20%10%綜合超市商圈門檻人口數(shù)量及銷售比例 商圈人口規(guī)模應不低于5萬人，應在5-10萬之間。面積大相應提高門檻人口數(shù)量。核心商圈與次級商圈、邊際商圈的人口數(shù)量也基本保持著7：2：1的比例。綜合超市交通環(huán)境 至少應有兩條道路可直接到達，店址盡量選址在兩條道路交匯處1 店址周圍無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、交通護攔、交通隔離帶等 2 附近步行2分鐘內(nèi)應至少有一個公交車站，候車時間不超過10分鐘 3 正前方應方便顧客(步行和駕車

5、)進出，貨車進出的交通管制較少 4綜合超市商業(yè)環(huán)境 商場周圍應有銀行、娛樂、餐飲、休閑、專賣店等商業(yè)設施 1 商場周圍2公里內(nèi)沒有大型綜合超市、購物中心2 同一商圈內(nèi)相同業(yè)態(tài)的競爭對手實力相對較弱，或有明顯的競爭劣勢3 有一定的商業(yè)氛圍，是人流匯集或經(jīng)過的主要區(qū)域 4綜合超市物業(yè)結(jié)構(gòu)30M以上H=5M為佳凈高3.2M柱網(wǎng)間距8*8為佳單層S2000M2；層數(shù)不超過2層，盡量避免地下層樓板荷載不低于三百五拾公斤為佳 物業(yè)內(nèi)盡量避免剪力墻，無分割，無中空，空間完整性，通透性好，電梯井和消防梯盡量靠后靠邊。 綜合超市設備設施1、理貨區(qū)、辦公區(qū) 應在物業(yè)背面或側(cè)面提供足夠面積作為理貨區(qū)，用于商品貨物的

6、裝卸與分類整理及入庫儲藏。理貨區(qū)應與商場貨梯相連并設有專用的進出通道，寬度不小于2.2m，且應避開顧客、塔樓住戶及其車輛出入口。同時，應盡量滿足40呎貨車進出、轉(zhuǎn)彎及掉頭的卸貨場地（40呎貨柜車高4米，寬3米，轉(zhuǎn)彎半徑18米，掉頭距離32米）。辦公區(qū)用于員工辦公使用，需有專用通道。2、供電系統(tǒng) 市政電源為雙回路或環(huán)網(wǎng)供電（或其它當?shù)卣鷾实墓╇姺绞剑傆秒娏繎獫M足商場照明、中央空調(diào)、扶手電梯、載貨電梯、冷庫、冷柜及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明、收銀臺、冷庫、冷柜、監(jiān)控、電腦主機等的用電需求，并提供供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機、強弱電井道及各回

7、路獨立開關箱。3、給排水系統(tǒng) （1）配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立的水表。給水系統(tǒng)應滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，并滿足市政停水一天的商場用水需要。（2）在物業(yè)室內(nèi)應預留隔油池、化糞池接駁口，室外應設有商場專用的隔油排污池、化糞池，并接入市政管網(wǎng)且通過環(huán)保驗收。4、中央空調(diào)系統(tǒng)安裝獨立的中央空調(diào)系統(tǒng)，商場室內(nèi)溫度要求達到241標準。綜合超市設備設施 5、消防系統(tǒng) 物業(yè)內(nèi)部應按國家有關規(guī)范設置完善的消防系統(tǒng)并通過有關部門的消防驗收，且配備有自動噴淋滅火系統(tǒng)（噴淋頭向上安裝）、消火栓系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、消防應急照明、疏散指示、機械排煙系統(tǒng)和防火卷簾分區(qū)，發(fā)電機房

8、內(nèi)應配備氣體滅火裝置，并配合商場二次裝修進行調(diào)整。6、自動扶梯 根據(jù)不同的要求，有自動扶梯及自動人行道之分。商場內(nèi)部各樓層均應安裝有一對自動上下扶梯或人行道，自動扶梯及自動人行道的梯級寬為1m，坡度視設計要求確定，結(jié)構(gòu)洞口以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準。綜合超市設備設施7、載貨電梯 在靠近理貨區(qū)位置應安裝有載重量不小于2噸/部的載貨電梯。貨梯轎廂尺寸：寬1.8m，深2.2m，高2.3m；廳門尺寸為1.8m（寬）*2.1m（高）；貨梯底坑深度要求不小于1.4m，貨梯井道頂層高度要求不小于4.5m，并在井道正上方提供電梯機房位置，機房高不小于2.5米（如正上方無法提供機房，則必須保證緊靠井道四周

9、能提供機房位置）。井道尺寸以電梯公司出的土建結(jié)構(gòu)圖要求為準8、管道煤氣 由于商場內(nèi)部設有中央廚房，故要求物業(yè)應配備有市政管道煤氣管網(wǎng)或設立煤氣站，并接至中央廚房的指定位置，且通過有關部門的驗收。9、通訊、有線電視及DDN（數(shù)據(jù)專線）系統(tǒng) 物業(yè)應配備有符合商場使用數(shù)量及要求的電話線、有線電視線及中國電信DDN數(shù)據(jù)專線，并接至指定位置。綜合超市設備設施10、排煙井道因商場內(nèi)設有餐飲或熟食廚房功能，故需設置有排煙井道，并需符合環(huán)保要求。11、廣告位提供一定的司標廣告位，供商場免費使用，免費使用時間與合同有效期限相一致。12、垃圾房應在物業(yè)室外或地下室提供30-50m2左右的垃圾房，供商場獨立免費使用

10、。14、冷卻塔安放位置需在樓頂提供冷卻水塔安放位置及冷卻水管的走管位置，并確保樓板結(jié)構(gòu)符合荷載要求及環(huán)保要求。15、停車位 物業(yè)本身應有足夠的停車位供商場顧客停車使用。綜合超市設備設施租賃條件1、租賃期限 物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。2、合法手續(xù) 出租方必須擁有物業(yè)的合法產(chǎn)權證明，出租物業(yè)必須具備合法的商業(yè)用途使用手續(xù)，如當?shù)卣蟮钠渌晌募ㄎ飿I(yè)租賃許可證等），其有效年限應不低于租賃年限。若物業(yè)產(chǎn)權由多方共有，應要求其他產(chǎn)權人出具能夠證明出租方有權出租物業(yè)的授權委托書。 3、物業(yè)交付條件 出租物業(yè)須滿足如下條件方可交付：（1）通過有關驗收后具備合法使用手續(xù)。若該物業(yè)有塔樓建筑，則要求物業(yè)整體通過驗收且具備合法手續(xù)。（2）符合合同中我司要求的交付條件。4、租金內(nèi)容 租金包含物業(yè)管理費、設備設施使用費等費用。由于出租物業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理由承租方自行負責管理，故在租賃期內(nèi)，出租方或任何第三方不得向承租方收取除租金外的任何其它管理費。5、轉(zhuǎn)租權 物業(yè)出租方必須同意在租賃期內(nèi)承租方有權轉(zhuǎn)租部分租賃面積。6、不競爭條款 若物業(yè)總面積大