房地產(chǎn)稅收一體化管理

1、房地產(chǎn)稅收一體化管理近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起，在人們對(duì)生活質(zhì)量要求越來越高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)以它獨(dú)特的特性呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢(shì)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長(zhǎng)的重要來源。但是，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的“高溫不減”，房?jī)r(jià)的“不斷走高”，炒房現(xiàn)象的“愈演愈烈”這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題，加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，也給稅收征管工作帶來難題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控具有十分重要的意義。一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管

2、存在的問題房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴(yán)重，成為稅收征管工作的難點(diǎn)。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中，主要存在以下問題：社會(huì)納稅意識(shí)不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識(shí)淡漠，法制觀念不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理混亂，一味地追求利益的最大化，導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。首先是財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會(huì)計(jì)科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍；其次是

3、有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；其三是財(cái)務(wù)制度形同虛設(shè)，設(shè)置“帳外帳”，開具虛假、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)納稅，如物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等。其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長(zhǎng)，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對(duì)收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長(zhǎng)期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動(dòng)開發(fā)經(jīng)營中或彌補(bǔ)注冊(cè)資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。目前，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)

4、稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，其中“耕地占用稅”和“契稅”今年年初才交由地稅部門征收，其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。因此，相對(duì)于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時(shí)、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè)，這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往是只將帳記在心中，根本不注重財(cái)務(wù)管理，更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，如應(yīng)付款中的押金、定金、預(yù)

5、收帳款中的預(yù)收款何時(shí)確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識(shí)不一。同時(shí)，房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多，使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)

6、開發(fā)項(xiàng)目多，時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對(duì)收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一，施工企業(yè)結(jié)算不開具建安，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動(dòng)產(chǎn)，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三，房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時(shí)間，少申報(bào)收入。稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到

7、位。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。管理的缺位，稅務(wù)部門對(duì)違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。很多時(shí)候，稅務(wù)部門只注重了當(dāng)期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點(diǎn)稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)，雖然刑法、稅收征管法對(duì)偷逃稅行為列有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相當(dāng)困難。目前，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，訂立假合同等手段降低計(jì)稅依

8、據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的，由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。部門配合缺乏合力，激勵(lì)制約手段欠缺。稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一個(gè)具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合，才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種原因很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相

9、互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。稅收費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一方面費(fèi)大于稅現(xiàn)象極為嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種費(fèi)用近30項(xiàng)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用支出高達(dá)投資額的25%左右，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用約占投資額的20%，高額的費(fèi)用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，又大大弱化了稅收的調(diào)控能力。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收種類繁雜、結(jié)構(gòu)松散、稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問題，這些因素都從一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。二

10、、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的建議針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)，通過整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，實(shí)施一體化管理。強(qiáng)化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。譬如利用強(qiáng)大的新聞媒體網(wǎng)絡(luò)開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，啟動(dòng)相關(guān)稅收政策語音熱線、廣播，印制

11、宣傳手冊(cè)，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。具體來講，從以下幾個(gè)方面來入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。如幫助企業(yè)理解認(rèn)識(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策；幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系；幫助企業(yè)審查其實(shí)現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)是否正確等。二是完善“以票控稅、棟號(hào)管理”辦法，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、建安和房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)

12、項(xiàng)目實(shí)行“棟號(hào)管理”，按施工棟號(hào)或商品房銷售的棟號(hào)登記臺(tái)帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號(hào)的成本、核算和銷售情況，實(shí)施稅源監(jiān)控。三是加強(qiáng)管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)使用情況，核對(duì)的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開的，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。加強(qiáng)聯(lián)合控管力度，建

13、立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先，加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位

14、；征收契稅的財(cái)政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時(shí)，各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將實(shí)施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時(shí)傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。其次，以契稅征管為契機(jī)，全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理，主要是以契稅征管為把手，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過征收機(jī)關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅

15、源情況，對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。第三，要利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以當(dāng)前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對(duì)從房地產(chǎn)管理部門以及納稅申報(bào)過程中取得的信息進(jìn)行整合歸集，以縣為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對(duì)堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售、收款方式、收款時(shí)間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況，進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)采取有效措施解決，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅收的稅收管理。又如，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有

16、關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時(shí)進(jìn)行追繳，切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。簡(jiǎn)化辦稅工作程序，提高征收工作效率。稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采取有效措施，簡(jiǎn)化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。首先，要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，采取與土地、房管、銀行等聯(lián)合辦公的方式，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次，全面推行“一窗式”管理。對(duì)轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個(gè)窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時(shí)一并征收。另外，為了方便納稅人，及時(shí)掌握二手房交易價(jià)格情況，可在契稅征收?qǐng)鏊蚍康禺a(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售。有條件的地方，爭(zhēng)取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場(chǎng)所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭(zhēng)取將金融機(jī)構(gòu)引入征收?qǐng)鏊?，以?jié)省納稅人的納稅時(shí)間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率，樹立起良好的稅務(wù)執(zhí)法形象。堅(jiān)持以人為本觀