土地轉(zhuǎn)讓合同模板代理意見(jiàn)

1、 HYPERLINK / 土地轉(zhuǎn)讓合同代理意見(jiàn)書(shū)審判長(zhǎng)、審判員：陜西漢泰律師事務(wù)所同意本案被告和反訴原告漢中市漢臺(tái)區(qū)人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造工程指揮部的托付，指派我為其擔(dān)任代理人參加今天的訴訟活動(dòng)，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見(jiàn)，共合議庭合議時(shí)參考：第一、原告有意規(guī)避有關(guān)級(jí)不管轄的規(guī)定，當(dāng)庭增加訴訟請(qǐng)求致使訴訟標(biāo)的金額超過(guò)漢臺(tái)區(qū)法院級(jí)不管轄權(quán)限，應(yīng)將案件移送給漢中市中級(jí)人民法院。原告為了規(guī)避級(jí)不管轄規(guī)定，起訴時(shí)其訴訟標(biāo)的為3344241元，但當(dāng)庭又增加訴訟請(qǐng)求2416522.75元，致使本案訴訟標(biāo)達(dá)5760763.75元。最高人民法院全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院和中級(jí)人民法院管轄第一審民商事案件標(biāo)準(zhǔn)

2、規(guī)定“漢中市中級(jí)人民法院管轄訴訟標(biāo)的額在500萬(wàn)元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標(biāo)的額在200萬(wàn)元以上且當(dāng)事人一方住宅地不在本轄區(qū)或者涉外、涉港澳臺(tái)的第一審民商事案件”。依照上述規(guī)定，漢臺(tái)區(qū)法院應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將案件移送至漢中市中級(jí)人民法院，漢臺(tái)區(qū)接著開(kāi)庭審理違反了級(jí)不管轄的規(guī)定。第二、被告是漢臺(tái)區(qū)人民政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，在相關(guān)范圍內(nèi)所做的行政行為和民事行為均差不多區(qū)政府授權(quán)，其主體資格應(yīng)視為與區(qū)政府等同。1997年3月4日，漢臺(tái)區(qū)政府為實(shí)施南北團(tuán)結(jié)街舊城改造工程，成立“漢中市漢臺(tái)區(qū)人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造工程指揮部”，1997年5月8日漢臺(tái)區(qū)政府辦公室印發(fā)了第11號(hào)區(qū)長(zhǎng)

3、辦公會(huì)議紀(jì)要該紀(jì)要載明“兩條道路拓寬改造及區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)在指揮部統(tǒng)一組織實(shí)施的前提下，可選擇幾家資質(zhì)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與，以加快改造建設(shè)速度。具體由指揮部審查資質(zhì)等級(jí)，擇優(yōu)選拔。按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求建設(shè)好南北團(tuán)結(jié)街。鑒于南北團(tuán)結(jié)街拓寬改造硬投入大，政府補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)資金450萬(wàn)元。1997年6月28日漢臺(tái)區(qū)人民政府頒發(fā)了漢中市漢臺(tái)區(qū)南北團(tuán)結(jié)街蓮湖路祥瑞巷拆遷補(bǔ)償安置方法(漢區(qū)證字【1997】第53號(hào))文件，該方法第1條第1款劃定的南北團(tuán)結(jié)街改造工程拆遷范圍是“北團(tuán)結(jié)街北起陳家營(yíng)，南至東門橋，東西沿街道中心線各延伸100米，南團(tuán)結(jié)街北起東門橋，南至南環(huán)路，沿街道中心線，西邊延伸100米，東邊延伸

4、170米”。該方法第2條規(guī)定：“南北團(tuán)結(jié)街拆遷區(qū)域內(nèi)的補(bǔ)償、安置、建設(shè)由漢中市漢臺(tái)區(qū)人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造工程指揮部負(fù)責(zé)，組織實(shí)施”。該方法第39條規(guī)定：指揮部對(duì)被拆遷戶重新安置協(xié)議達(dá)成后，同時(shí)收回被拆遷戶原房屋所有權(quán)證和土地使用證及直管公房使用證。拆遷范圍內(nèi)的土地本身就歸國(guó)家所有，被告既然是區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，代表著區(qū)政府在拆遷范圍內(nèi)行使的是土地所有權(quán)，區(qū)政府授權(quán)“指揮部”選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)，實(shí)際上確實(shí)是授予了被告行使土地所有權(quán)人的權(quán)利，因此也包括在簽訂土地出讓合同。而事實(shí)上被告除選擇原告參與開(kāi)發(fā)外還選擇了漢中廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、昌海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、華強(qiáng)房

5、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、中輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，被告也是采納和原告同樣的方式與這些公司簽訂了土地轉(zhuǎn)讓合同，而這些開(kāi)發(fā)公司都順利的取得了國(guó)有土地使用證，他們支付的土地價(jià)款毫無(wú)例外的轉(zhuǎn)化為區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街舊城改造工程中的拆遷工程款和安置補(bǔ)償費(fèi)。第三、本案的招拍掛是無(wú)效的法律行為。1、涉案的土地使用權(quán)不具備招拍掛的前提條件。其一、首先政府沒(méi)有給被告劃撥土地，沒(méi)有土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件，即土地劃撥決定書(shū)。本案中沒(méi)有任何證據(jù)證實(shí)政府給被告出具了土地劃撥決定書(shū)。其二、土地治理法(1998年和2004年版)第五十四條均規(guī)定：下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，能夠以劃撥方式取得：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地

6、和軍事用地;(二)都市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。依照上述規(guī)定，被告使用土地是用于都市開(kāi)發(fā)，也確實(shí)是住宅用地和商業(yè)用地，而劃撥土地只能用于上述用途。其三、按照法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得，而被告是在投入大量拆遷資金，從拆遷戶手中收回土地使用權(quán)(證)用于都市開(kāi)發(fā)的，不是無(wú)償取得。其四、“招拍掛”出讓劃撥用地，必須依法從被告處收回“國(guó)有土地使用權(quán)”，而本案沒(méi)有任何證據(jù)證明政府收回了被告的國(guó)有土地使用權(quán)。2、違反法定程序。其一、沒(méi)有重新招標(biāo)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第十三條規(guī)定：投標(biāo)人少于三人的，出

7、讓人應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo)。第十六條規(guī)定：競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。2006年6月7日漢中市國(guó)土資源局公布了“掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)公告(2006-6-7)”，要求競(jìng)買人于2006年6月28日前在漢中市國(guó)土資源儲(chǔ)備交易治理中心報(bào)名。2006年6月19日和2006年6月27日，陜西漢中鄧邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和一位名為李澤元的個(gè)人參加了意向報(bào)名，但沒(méi)有正式報(bào)名，更沒(méi)有參加招標(biāo)活動(dòng)，因?yàn)橥稑?biāo)人不足三人，按照法律規(guī)定，漢中市國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。其二、涉案的土地在招標(biāo)前其中位于南團(tuán)結(jié)街路段東側(cè)的土地原告建成商品房，并在多年前就銷售一空，位于東門橋的土地原告

8、也在多年前就挖好了基槽，全然就不具備招拍掛的前提條件。其三、漢中市國(guó)土資源局的專題報(bào)告和漢臺(tái)區(qū)人民檢察院調(diào)查張俊龍的調(diào)查筆錄(已申請(qǐng)法院調(diào)取)亦證明：因原告出具了假合同而致使土地治理部門將土地價(jià)款錯(cuò)誤的確定為580萬(wàn)，應(yīng)當(dāng)依照原告和被告的實(shí)際成交價(jià)835萬(wàn)元作為確認(rèn)價(jià)。證明“招拍掛”程序違法。其四、原告沒(méi)有向漢中市國(guó)土資源局交納土地價(jià)款?！罢信膾臁钡漠a(chǎn)生的土地價(jià)款為580萬(wàn)元，按照法律規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)向出讓人漢中市國(guó)土資源局交納，但時(shí)至今日原告并沒(méi)有向出讓人交納，出讓人也沒(méi)有要求原告交納。由此可見(jiàn)，本案的“招拍掛”是為了使原告獵取土地使用證而采取的變通手法而已。綜上所述，本案的招拍掛行為是無(wú)效的

9、法律行為。第四、本案原告和被告簽訂的兩份土地轉(zhuǎn)讓合同合法有效。1、被告既然是區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，代表的是土地所有權(quán)人，那么與原告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)定性為土地出讓合同，因此是合法有效的。2、原告和被告簽訂合同的時(shí)刻是在2001年12月18日和2001年12月6日，而招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定是2002年5月9日公布，2002 年 7 月 1 日起開(kāi)始施行，按照當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定被告即便不是土地使用權(quán)人也有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，土地轉(zhuǎn)讓合同因此合法有效。3、退一萬(wàn)步講，按原告的講法被告在無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的情況下與原告簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，原告的這種講法假設(shè)成立，

10、那么雙方簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然是有效的，原告的訴訟請(qǐng)求仍然不能得到支持。法理分析如下：其一、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第9條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方差不多取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第11條規(guī)定：土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。按照原告的講法被告無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，但原告在起訴前被告差不多取得土地使用權(quán)，

11、同時(shí)原告在起訴前差不多經(jīng)漢中市人民政府批準(zhǔn)辦理了“土地使用權(quán)出讓手續(xù)”，也領(lǐng)取了土地使用證，依照法律上述規(guī)定，原告和被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。其二、房地產(chǎn)治理法(1994年版)第39條和房地產(chǎn)治理法(2007年版)第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第12條規(guī)定：土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，

12、并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同能夠按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿)第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償。上述規(guī)定是對(duì)當(dāng)事人間合同效力的確信。但由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門與受轉(zhuǎn)讓方簽訂的，劃撥土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓方之間合同的性質(zhì)的發(fā)生了變化，事實(shí)上產(chǎn)生了政府與劃撥土地使用權(quán)人、受轉(zhuǎn)讓方三者之間的關(guān)系，是

13、政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受轉(zhuǎn)讓人，受轉(zhuǎn)讓人按照合同需支付給原劃撥土地使用權(quán)人的價(jià)款，可視為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償。綜上所述，本案原告和被告簽訂的兩份土地轉(zhuǎn)讓合同均合法有效。第五、關(guān)于本案的土地面積問(wèn)題。簽訂合同前，原告已多次到實(shí)地考察兩宗土地，并向被告索要兩宗土地的操縱性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)所購(gòu)?fù)恋氐挠玫匦再|(zhì)、操縱指標(biāo)、代征道路及綠化帶的情況作了詳細(xì)了解，同時(shí)被告將兩宗將土地14.919畝土地的規(guī)劃藍(lán)線圖等資料提供給原告，“規(guī)劃圖等資料”中能夠清晰地看出總面積14.919畝的兩地塊中均含有代征道路，這講明原告在簽訂合同之前清晰地明白出讓的地塊中含有代征道

14、路，而且在雙方簽訂的合同中也予以載明，如東門橋地塊合同中載明“西至市新華書(shū)店圍墻邊，南至東大街道路中心線，北至東門商城道路邊，東至北團(tuán)結(jié)街道路中心線，土地總面積5.4畝”。南團(tuán)結(jié)街路段東側(cè)地塊合同中載明“東臨1#組團(tuán)2#樓;南臨1#組團(tuán)1#樓及將壇東路中心線;北臨1#組團(tuán)4#樓，土地總面積9.019畝”。簽訂合同后，原告對(duì)土地進(jìn)行了勘探、設(shè)計(jì)和報(bào)建。不但進(jìn)行了修建，而且建好商品房并銷售一空，與此同時(shí)原告按總面積14.919畝履行合同給被告支付地價(jià)款，截至起訴前已向被告支付811.1941萬(wàn)元。土地使用證上記載的使用面積只是土地使用人所使用土地的凈面積，不可能含代征都市道路用地和綠化帶的面積，因

15、此原告認(rèn)為在簽訂合同時(shí)不明白14.919畝土地中含有代征道路，認(rèn)為是被告采取欺詐手段與其簽訂合同，毫無(wú)事實(shí)依照。第六、關(guān)于本案的土地出讓金問(wèn)題。1、依照法律規(guī)定土地出讓金應(yīng)當(dāng)由原告交納。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第8條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第14條規(guī)定：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。第16條規(guī)定：土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第23條規(guī)定：受讓人依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)