三灶鎮(zhèn)項目報告

1、PAGE PAGE 77ARUN安瑞 三灶鎮(zhèn)別墅項目報告南匯區(qū)三三灶鎮(zhèn)別墅項目目報告ARUNN安瑞二OO三三年十月月一日目 錄第一部分分 宏觀觀市場分分析0220第二部分分 上海海別墅市市場分析析2134第三部分分 項目目環(huán)境分分析3537第四部分分 區(qū)域域市場分分析3849第五部分分 產品品定位50774第六部分分 銷售售策略7500第一部分分 宏觀觀市場分分析供需需兩旺，外來購購房者比比例增高高市場場規(guī)范，大勢看看好，穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展20022年房地地產市場場分析：20022年上海海市房地地產市場場繼續(xù)上上年的快快速發(fā)展展勢頭：房地產產開發(fā)建建設規(guī)模模保持高高位增長長，商品品房市場場供需兩兩旺

2、,市市場總體體呈現加加速發(fā)展展態(tài)勢。20002年上上海市房房地產市市場綜述述如下：市場綜述述：本市房地地產開發(fā)發(fā)投資額額自19999年年開始連連年攀升升，20002年年投資額額突破了了7000億元前前所未有有的高位位，土地地供應繼繼續(xù)放量量，20002年年新增經經營性用用地出讓讓面積較較上年增增加522.2%，其中中住宅出出讓面積積同比增增幅更是是高達660.44%。商品房批批準預售售面積和和預售登登記面積積實現了了跳躍試試發(fā)展，供求比比趨于穩(wěn)穩(wěn)定，存存量產權權房交易易量繼續(xù)續(xù)較快增增長，顯顯示了上上海市房房地產市市場正步步入一個個嶄新的的發(fā)展時時期，房房地產市市場將更更趨活躍躍成熟。走勢分析

3、析：投資建設設規(guī)模進進一步趨趨大，辦辦公、商商業(yè)底位位反彈：自19997年以以來，上上海市房房地產業(yè)業(yè)步入上上升軌道道，特別別是近幾幾年發(fā)展展勢頭加加快，房房地產市市場各主主要指標標持續(xù)增增長。在在整個房房地產市市場發(fā)展展過程中中，住宅宅無疑成成為本市市房地產產業(yè)發(fā)展展的領頭頭羊，對對本市房房地產業(yè)業(yè)發(fā)展起起了舉足足輕重的的作用。20002年房房地產投投資額住住宅超過過77%，施工工面積、新開工工面積及及竣工面面積住宅宅比重超超過833%。舊區(qū)改造造力度加加大，中中心城區(qū)區(qū)“空心化化”跡象逐逐漸顯現現：近年來，上海市市加大了了舊城區(qū)區(qū)改造進進程，動動拆遷面面積連續(xù)續(xù)三年增增加，而而近兩年年增幅

4、均均超過225個百百分點，20002年完完成動拆拆遷面積積是20000年年的1.76倍倍，動拆拆遷面積積快速增增加。商品房供供需兩旺旺，供求求關系漸漸趨理想想，存量量房增幅幅放緩：20022年上海海市增量量商品房房市場完完成跨越越式的發(fā)發(fā)展，商商品房批批準預售售面積和和預售登登記面積積同步大大幅增長長。近6年，本市商商品房批批準預售售面積走走出“U”字型，在19999年年觸底回回升。11997720001年，批準預預售量始始終在11400019000萬區(qū)間波波動。預預售登記記面積穩(wěn)穩(wěn)步增長長，由119977年的低低位開始始增長，19997年供供求比僅僅為1：0.225，隨隨后商品品房預售售量逐

5、年年增加，至20001年年供求情情況逆轉轉，年度度需求量量首次超超過供給給量，達達到1：1.110的高高位；220022年供求求關系趨趨勢于平平和，在在供需放放量的同同時，供供求比有有所下降降，位于于1：11.033，說明明本市商商品房市市場經歷歷近年的的發(fā)展，正逐步步走向成成熟，房房地產市市場自我我調節(jié)能能力逐漸漸加強。20022年本市市購房對對象發(fā)生生了一定定變化，在所有有購房者者中，本本市購房房者購房房面積比比重增幅幅最低，而境外外購房者者購房面面積較上上年增加加了1.5倍， 20002年年本市居居民購房房比重有有所下降降，較上上年減少少5.111%，而外地地和境外外比重分分別提升升了2

6、.82%和2.29%。價格分析析：商品房價價格繼續(xù)續(xù)上揚，住宅價價格穩(wěn)定定增長：根據上上海市房房地產交交易中心心統(tǒng)計數數據表明明：20002年年上海市市商品房房價格繼繼續(xù)上揚揚，20002年年商品房房平均成成交價格格48995元/，同同比增長長12.46%。商品房住住宅價格格結構重重心明顯顯上移，價位越越高成交交量增幅幅越大：統(tǒng)計表表明20002年年低價位位段上成成交量減減少，其其他價格格段上隨隨價格越越高，其其成交量量增長速速度越快快。20002年年單價330000元/以下商商品房成成交面積積同比下下降了33.4%，占總總量144.4%的比重重，較上上年下降降了7.6%，而30000-500

7、00元/、550000-70000元元/及及70000元/以上上成交量量增幅分分別為442.22%、997.99%和1131%，升幅幅依次趨趨大。存量房成成交價格格快速上上升，其其上漲幅幅度大于于增量房房20011-20002年年全市住住宅價格格成交（套數）結構比比較（單單位：%）二、20003年年上半年年上海房房地產市市場分析析 20033年上半半年，上上海房地地產市場場繼續(xù)保保持近年年來供求求兩旺的的運行態(tài)態(tài)勢，各各項指標標在高位位運行中中穩(wěn)定增增長，投投資與消消費同步步發(fā)展，供應與與需求基基本平衡衡。期間間，經受受非典典疫情情等不利利因素的的影響，5月份份商品房房預售登登記、存存量房買買

8、賣等個個別指標標一度出出現微降降的情況況，但自自6月份份起即開開始大幅幅回升，呈現健健康的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢。 1、房地地產開發(fā)發(fā)結構逐逐步優(yōu)化化，商品品住房供供應結構構正趨改改善 今年上半半年，全全市商品品房登記記預售面面積為112744.377萬平方方米其中中，每平平方米均均價在440000元以下下的為3387.04萬萬平方米米，占330.44%；440000至70000元元的為6648.86萬萬平方米米，占550.99%；770000元以上上的為2238.80萬萬平方米米，占118.77%。從從總體上上看，供供給結構構基本合合理。而而且，由由于政府府宏觀調調控和市市場機制制自我調調節(jié)的雙雙重作

9、用用，上海海房地產產開發(fā)投投資行為為更趨理理性化，商品住住房供應應結構正正趨改善善，未來來幾年中中低價位位商品住住宅的供供應量將將有明顯顯增加，從而為為解決房房地產市市場發(fā)展展中的階階段性結結構矛盾盾打下基基礎。 一是從舊舊住房改改造情況況分析，中心城城區(qū)批準準拆遷總總量得到到有效控控制。由由于前幾幾年批準準拆遷量量較多，今年上上半年全全市實際際動遷居居民為4408662戶，比去年年同期仍仍有所上上升。但但是，由由于今年年以來適適度控制制了舊區(qū)區(qū)改造節(jié)節(jié)奏和舊舊住房拆拆除改造造總量，上半年年批準拆拆遷居民民為3666099戶，同同比下降降40338戶，下降幅幅度近110%，這對減減緩中心心城區(qū)

10、高高價商品品房的上上市速度度和緩解解中低價價位商品品房供不不應求的的壓力將將產生積積極的影影響。 二是從經經營性土土地出讓讓情況分分析，中中低價位位商品住住宅用地地供應量量明顯增增加。上上半年全全市共出出讓經營營性用地地11008.99萬平方方米，其其中商品品住宅用用地9224.88萬平方方米，占占供應總總量的883.44%。其其中，閔閔行、奉奉賢、松松江、青青浦、寶寶山、嘉嘉定、南南匯等七七個區(qū)達達8033.5萬萬平方米米，占總總量的772.55%，比比例有較較大幅度度提高。這部分分土地可可建面積積為7550萬平平方米，其中住住宅可建建總量為為6866.2萬萬平方米米。 三是從商商品房新新開

11、工情情況分析析，中低低價位商商品住宅宅的供應應比重有有所提高高。上半半年全市市新開工工面積115811.299萬平方方米，其其中商品品住宅113566.655萬平方方米，同同比分別別上升556.55%和448.77%。全全市新開開工商品品住宅中中，內外外環(huán)線間間和外環(huán)環(huán)線以外外所占比比重進一一步擴大大，分別別達到552%和和22%。 2、房地地產投資資繼續(xù)快快速增長長，成為為擴大投投資需求求的重要要推動力力 今年上半半年，全全市完成成房地產產開發(fā)投投資4117.443億元元，同比比增長117.55%，占占同期全全社會固固定資產產投資總總額11108.78億億元的337.77%。其其中，住住宅投

12、資資3288.555億元，占房地地產總投投資的778.77%。目目前，房房地產投投資已成成為擴大大投資需需求的重重要生長長點，有有效地拉拉動了全全社會經經濟的增增長。從從房地產產投資資資金來源源分析，國有、私營、外商港港澳臺等等投資主主體共同同推進房房地產市市場發(fā)展展。值得得一提的的是，外外商及港港澳臺房房地產投投資額快快速增長長，和上上年同期期相比，增幅達達到377.5%，表明明境外投投資商繼繼續(xù)看好好上海房房地產市市場的發(fā)發(fā)展前景景。 3、新建建商品房房供求關關系基本本平衡，空置量量持續(xù)下下降 從竣工銷銷售比分分析，全全市商品品房竣工工面積為為6377.233萬平方方米，銷銷售面積積為74

13、46.775萬平平方米，兩者之之比為11：1.17。從批準準上市與與登記預預售比分分析，全全市批準準上市預預售的商商品房113066.999萬平方方米，商商品房預預售登記記面積112744.377萬平方方米，兩兩者之比比為1.03：1。上上述數據據表明，本市房房地產市市場的供供求關系系處于基基本平衡衡、協(xié)調調發(fā)展的的狀態(tài)，從而使使商品房房空置量量保持持持續(xù)下降降的態(tài)勢勢，特別別是商品品住宅空空置面積積處于近近年來少少見的低低位。220022年底，全市空空置一年年以上的的商品房房2799萬平方方米，其其中住宅宅1344萬平方方米。至至今年66月底，住宅空空置量仍仍呈下降降態(tài)勢，為1006萬平平方

14、米。 4、內外外銷非商商品住房房市場并并軌的政政策效應應開始顯顯現，投投資與消消費明顯顯升溫 為了進一一步完善善全市統(tǒng)統(tǒng)一的房房地產市市場體系系，上海海自今年年3月11日起取取消國有有土地上上的各類類非居住住房屋租租售對象象的限制制，實施施內外銷銷非商品品住房市市場并軌軌。今年年第二季季度，辦辦公樓、商業(yè)營營業(yè)用房房等非居居住商品品房的投投入、產產出和銷銷售增幅幅明顯，高于商商品住宅宅增長速速度。辦辦公樓、商業(yè)營營業(yè)用房房等非居居住商品品房開發(fā)發(fā)投資為為88.88億億元，比比上年同同期的669.886億元元增長227.223%，比今年年第一季季度的331.111億元元增長1185.70%；新開

15、開工面積積為2224.664萬平平方米，比上年年同期的的98.29萬萬平方米米增長1128.55%，比今今年第一一季度的的1033萬平方方米增長長1188.100%。此此外，全全市登記記預售的的辦公、商業(yè)營營業(yè)用房房面積為為24.1萬平平方米，比一季季度增長長7144%。 5、存量量房買賣賣面積持持續(xù)大幅幅上升，接近新新建商品品房預售售量 存量房地地產交易易在前幾幾年高速速增長以以后，220022年的交交易量增增幅有所所下降。但是，今年以以來又呈呈現較大大幅度上上升的勢勢頭。上上半年全全市存量量房買賣賣面積為為10115.116萬平平方米，同比增增長255.1%。其中中，一季季度為4471.3

16、0萬萬平方米米，同比比增長441.22%；二二季度為為5433.866萬平方方米，同同比增長長13.91%。因此此，存量量房在整整個房地地產交易易中的比比重進一一步提高高，與新新建商品品房預售售面積的的比例由由今年第第一季度度的0.76：1提高高到0.82：1。 從總體上上看，上上海以土土地供應應為龍頭頭的市場場調控機機制逐步步完善，房地產產市場發(fā)發(fā)展的勢勢頭是健健康的。下一階階段，我我們將根根據上海海的實際際情況，加大宏宏觀調控控的力度度，努力力保持上上海房地地產市場場持續(xù)、健康、有序的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。一一是按照照政府調調控、市市場供地地、規(guī)范范運作、依法管管理的原原則，加加強對土土地市場場的

17、調控控和管理理，加快快土地供供應方式式的轉變變。二是是以重大大工程配配套商品品房為抓抓手，推推進中低低價商品品房建設設，調整整優(yōu)化房房地產開開發(fā)結構構，使住住房供給給結構與與大多數數普通老老百姓的的需求相相一致，充分發(fā)發(fā)揮房地地產業(yè)的的產業(yè)聯(lián)聯(lián)動和帶帶動投資資消費的的雙重作作用。年年內，確確保去年年開工的的1000萬平方方米重大大工程配配套商品品房全面面竣工。在此基基礎上，市區(qū)聯(lián)聯(lián)手再新新開工建建設配套套商品房房3000萬平方方米以上上，其中中市里結結合城市市總體規(guī)規(guī)劃和土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃的調調整，依依托城市市軌道交交通和快快速干道道等大型型市政基基礎設施施和公共共服務設設施，在在中心城城

18、區(qū)外側側東南西西北的南南匯周浦浦、嘉定定江橋、寶山顧顧村等基基地，高高起點規(guī)規(guī)劃、高高水平設設計、高高質量施施工、高高標準管管理，建建設中低低價四四高示示范居住住區(qū)，爭爭取開工工1500萬平方方米。三三是按照照兩增增兩降（增綠綠化、增增空間，降容積積率、降降高度）的要求求，繼續(xù)續(xù)堅持拆、改改、留并舉的的方針，穩(wěn)步推推進舊區(qū)區(qū)改造。四是研研究完善善促進住住房消費費的政策策，把二二三級市市場做大大做強，從而鞏鞏固和提提高房地地產業(yè)的的支柱產產業(yè)地位位。五是是在面上上推進住住房市場場化、商商品化的的同時，進一步步完善廉廉租住房房制度，切實解解決好最最低收入入家庭的的住房困困難問題題。 20033年上

19、半半年房地地產市場場開發(fā)交交易數據據匯總 面面積單位位：平方方米 金額單單位：萬萬元序號名 稱20033年二季季度同比增長長（）20033年上半半年同比增長長（）1房地產開開發(fā)投資資 277665600 12.22 417443211 17.55 2新增經營營性項目目土地出出讓面積積 547887299 29.77 1108890337 44.11 可建建筑筑面積 731551844 -3.66 1268851778 -4.11 其中：商商品住宅宅土地出出讓面積積 411995966 13.00 924882577 34.33 可可建建筑筑面積 533116566 -16.0 97588082

20、2 -13.8 3完成土地地開發(fā)面面積 127996966 50.66 154442955 44.66 4商品房新新開工面面積 894998899 68.33 1581129449 56.55 5商品房竣竣工面積積 470330388 54.55 637223466 36.00 6商品房批批準預售售面積 785006733 16.88 1306698998 14.88 其中：商商品住宅宅批準預預售面積積 711226366 24.33 1206655116 22.33 7已登記的的商品房房預售面面積 653001899 -8.55 1274437227 3.6 商品房預預售成交交金額 3807

21、74199 13.33 711004977 22.44 其中已登登記商品品住宅預預售面積積 643336955 -7.11 1233390220 3.5 商商品住宅宅預售成成交金額額 372112433 15.55 676774866 22.77 8商品房批批準銷售售面積 858773922 43.99 1616634333 37.00 商品住宅宅批準銷銷售面積積 773114911 63.11 1376682220 43.99 9已登記的的存量房房買賣面面積 543886177 13.99 1015516228 25.11 存量房交交易成交交金額 212442433 55.55 380884

22、500 68.88 其中：存存量住宅宅買賣面面積 427556911 22.44 800558833 32.44 存存量住宅宅買賣成成交金額額 172220055 58.55 313661477 69.33 10預購商品品房抵押押建筑面面積 763449922 53.88 1305599115 55.88 抵押貸款款額 194008488 38.11 364008455 53.33 11在建工程程抵押建建筑面積積 562338966 24.11 853110455 13.77 抵押貸款款額 8716659 39.77 135445600 30.00 12現房抵押押建筑面面積 122999844

23、9 -12.2 2383314229 2.7 抵押貸款款額 394554811 30.77 725558977 42.88 13批準拆遷遷面積 280998066 22.11 411558799 49.11 其中：居居民 187778255 7.5 278115099 39.99 單位位 9319981 68.00 133443700 72.99 14完成拆遷遷面積 172991199 16.88 306771344 56.66 其中：居居民 147444333 34.11 263558711 89.66 單單位 2546686 -33.2 4312263 -24.1 20033年上半半年房地

24、地產市場場商品房房預售結結構分析析數據匯匯總 單位：平方米米 分類名稱稱分類結構構預售面積積同比增長長（）比重（）單價分類類30000元以下下 160005088 -12.6 12.66 30000-40000元元 226999099 -32.5 17.88 40000-50000元元 287779422 -7.88 22.66 50000-60000元元 220772466 21.88 17.33 60000-70000元元 140334255 67.55 11.00 70000元以上上 238880311 106.0 18.77 房型分類類70平方方米以下下 3422272 28.77 2

25、.7 70-1100平平方米 181666233 -17.4 14.11 100-1500平方米米 686555499 4.2 53.44 150平平方米以以上 382333333 18.11 29.88 對象分類類本市 963887833 5.5 75.66 外地 234223177 -5.11 18.44 境外 7626627 9.4 6.0 用途分類類住宅 1233390220 3.5 96.88 辦公 885446 -34.4 0.7 商業(yè) 1822215 -25.1 1.4 三、20003年年發(fā)展預預測1、經濟濟環(huán)境展展望 外資的加加大投入入，中國國申博成成功等因因素將為為上海提提供

26、經濟濟增長的的強勁動動力。220033年預計計上海經經濟將繼繼續(xù)保持持10左右的的增長率率。20003年年，上海海人均GGDP將將達到553000美元，隨著恩恩格爾系系數進一一步降低低，居民民用于住住房的開開支將增增加。良良好的宏宏觀經濟濟將為房房地產發(fā)發(fā)展提供供強有力力的支持持。 上海人均均GDPP變化趨趨勢預測測20003年上上海住宅宅投資預預計達5580億億元，住住宅新開開工面積積18000萬平平方米，竣工面面積18800萬萬平方米米。20003年年投資總總額和開開工、竣竣工面積積都將比比20002年有有一定程程度增加加。投資資的增加加使20003年年的供應應保持較較高水平平，鑒于于絕大

27、部部分參與與舊區(qū)改改造的發(fā)發(fā)展商是是等到220022年年底底才拿到到立項和和規(guī)劃指指標，這這些項目目將不可可避免地地于20003年年下半年年銷售。此外，浦西中中心城區(qū)區(qū)由于220022年上海海土地政政策的原原因，土土地市場場供應量量不大，這將客客觀上導導致20003年年上半年年預售市市場不可可能有大大的放量量。大量量的發(fā)展展商在220022年底才才確定開開發(fā)地塊塊的容積積率，預預計此類類項目推推向市場場大多會會在20003年年9月份份以后。中心城城區(qū)高價價物業(yè)于于20003年下下半年集集中上市市將是本本年度一一道風景景線。 由于新老老動遷法法規(guī)的綜綜合影響響及容積積率適度度降低而而導致的的土地

28、成成本上升升，供應應量的集集中放大大，這將將給20003年年下半年年及以后后幾年上上海房地地產帶來來較大的的市場壓壓力。 2、需求求展望 20033年，上上海商品品房的需需求量仍仍然可觀觀。申城城商品房房的需求求應考慮慮以下因因素：一一是舊區(qū)區(qū)改造和和基礎設設施建設設帶動的的需求；二是市市民改善善住房條條件的需需求；三三是外來來人士的的購房需需求。據據測算，因舊區(qū)區(qū)改造和和基礎設設施建設設，每年年需動遷遷居民77萬至88萬戶，由此產產生需求求量約6600萬萬平方米米；因改改善住房房條件的的需要，購房的的居民有有6萬至至7萬戶戶，需求求量約7700萬萬至8000萬平平方米；外來人人士，包包括境外

29、外和外省省市人士士，如果果購房占占全市商商品房交交易量的的比例保保持在110115，這部分分的需求求量約2200萬萬平方米米。因此此20003年商商品住宅宅的總體體需求預預計將達達到16600萬萬平方米米以上。 20022年，上上海房價價漲幅為為12，對此此，業(yè)界界有著不不同的看看法。上上海中原原認為，20002年上上海房價價走勢上上漲是建建立在合合理的基基礎上，而非炒炒作或泡泡沫。220022年，房房地產市市場的供供給和需需求基本本平衡，求略大大于供，供銷兩兩旺，存存量房交交易大幅幅增長，前幾年年累積的的空置房房逐步消消化，大大幅減少少。據此此，中原原認為，20003年上上海房價價尚有一一定

30、上升升空間。 影響房價價的主要要因素有有兩個：開發(fā)成成本和住住宅市場場的供求求，最根根本的還還是供求求關系。從住宅宅需求來來看，上上海人口口眾多，外省市市、境外外人士更更由于上上海的國國際地位位及影響響日益加加大，進進而看好好上海置置業(yè)投資資前景。從開發(fā)發(fā)成本看看，由于于城市土土地的稀稀缺性，土地有有著較大大的升值值空間。3、熱點點展望 外資加快快進入在在產業(yè)競競爭中，預計220033年將是是國內房房產企業(yè)業(yè)走向聯(lián)聯(lián)合之路路的一年年。目前前外資房房地產企企業(yè)加快快了進軍軍上海的的步伐，統(tǒng)計數數據表明明在20002年年上半年年，注冊冊資金超超過30000萬萬美元的的房地產產企業(yè)達達到了115家，

31、由和記記黃埔、新世界界、新鴻鴻基、瑞瑞安地產產等香港港地產商商掀起的的投資資潮將將再度上上演升升級版。房地地產業(yè)加加快了入入世的步步伐。據據摩根斯斯坦利公公布的海海外基金金投資中中國房地地產市場場的一項項研究顯顯示：在在未來223年年中間，將有33100億美元元的海外外資金進進入上海海市場，他們憑憑借著雄雄厚的資資金實力力、先進進的物業(yè)業(yè)管理模模式、營營銷網絡絡和更加加專業(yè)化化、人性性化的服服務理念念逐鹿市市場，而而內地房房地產商商天然的的地區(qū)優(yōu)優(yōu)勢將逐逐步弱化化、勢必必需要走走聯(lián)合之之路，擴擴大融資資渠道、更新經經營理念念，重新新打造核核心競爭爭力。 品牌競爭爭在激烈烈的競爭爭中，上上海的房

32、房地產將將在20003年年進入品品牌競爭爭的時代代。競爭爭的重心心正在從從單個樓樓盤間的的較量變變?yōu)槠髽I(yè)業(yè)間實力力的比拼拼。時下下，購房房者更看看重開發(fā)發(fā)商的品品牌。對對于廣大大購房者者來說，注重品品牌意味味著看招招牌，買買放心，得實惠惠。對開開發(fā)商來來說，為為贏得購購房者，必須全全方位地地開展品品牌建設設，樓市市競爭將將圍繞企企業(yè)品牌牌展開，這是今今年上海海樓市競競爭的主主旋律。 四、未來來五年發(fā)發(fā)展預測測 上海樓市市后5年年將呈波波動性增增長。這這是一家家本地公公司新新漢業(yè)機機構近近期所作作的市場場預測，雖然僅僅是一家家之言，但是分分析實在在，有一一定參考考意義?，F狀和未未來自19999年

33、上上海樓市市回暖以以來，上上海房地地產市場場價格已已連續(xù)44年上漲漲，這種種情況是是在以下下4大背背景下發(fā)發(fā)生的。一、GGDP總總量連續(xù)續(xù)十一年年兩位數數增長，至20002年年人均GGDP達達到49900美美元，上上海步入入住宅消消費的高高增長時時期；二二、房價價走勢強強勁，商商品住宅宅平均單單價從119999年第四四季度的的37772元增增加到220022年第四四季度的的48112元，20003年一一季度比比20002年四四季度又又上漲66%；三三、人均均居住面面積逐年年提高，到20002年年底，上上海市區(qū)區(qū)人均居居住面積積為133.1平平方米，以每年年新建220000萬平方方米、拆拆除50

34、00萬平平方米的的速度推推進，每每年可增增加人均均居住面面積1平平方米；四、220011年，上上海百強強房地產產企業(yè)完完成的銷銷售占55成，外外地房產產企業(yè)從從20000年開開始大舉舉進入上上海，220022年外資資大量進進入上海海地產業(yè)業(yè)，房地地產業(yè)開開始走向向集中。那么，今今后5年年經濟將將發(fā)生什什么變化化呢？首先以目目前100%的經經濟增長長率推測測，預計計到20008年年上海市市人均GGDP將將達到880000美元，GDPP總量將將超過112000億美元元；其次，未未來5年年內上海海引進各各類人才才，每年年將新增增22萬萬人口,屆時新新增人口口需要住住宅20000萬萬平方米米。還有，到

35、到20005年上上海軌道道交通里里程將是是現在的的6倍、高速公公路里程程將是現現在的55倍；為為配合220100年世博博會的舉舉辦，城城市整體體功能建建設將在在20008年初初具雛形形?？傊?年年內，以以上海為為龍頭的的長江三三角洲大大都市經經濟圈的的格局初初具規(guī)模模，經濟濟總量將將接近或或超過目目前的東東京。有效需求求推進市市場隨著上海海市舊城城改造和和基礎設設施建設設力度的的加大，20002年上上海拆遷遷面積較較上年大大幅度增增加，居居民動拆拆遷戶數數約9.9萬戶戶，消化化新建住住宅近9900萬萬平方米米。估計計今年動動遷量將將達到88萬戶，需住宅宅8000萬平方方米。動動遷補償償費用從從

36、過去平平均每套套14-15萬萬元，現現在上升升到每套套24-25萬萬元，增增幅是比比較大的的。動遷遷費用所所淀積的的消費能能力不容容小覷。上海多年年來GDDP連續(xù)續(xù)保持110%以以上的增增長以及及行業(yè)景景氣指數數的上升升所帶來來的人均均收入的的提高，使得一一批長期期渴望改改善居住住條件與與生活品品質的中中高收入入階層加加入到購購房大軍軍中來，20000年以以來上海海居民可可支配收收入年增增長近110%，中高階階層的增增加值更更大。另外中高高級白白領、政府公公務員、私營企企業(yè)家等等階層也也將大量量填補中中檔住宅宅市場。上海近年年來吸引引一批批批國內外外優(yōu)秀人人才。相相當多兩外人士把把自己的的事業(yè)

37、和和生活放放在上海海，移移民傾傾向日趨趨明顯。20002年上上海外來來人口預預售住房房面積達達5022萬平方方米，占占總量118.77%，其其中自住住比例超超過800%。在抗風險險中前進進同時不能能不看到到目前上上海市場場面臨兩兩大不健健康因素素：相當部分分房地產產企業(yè)的的開發(fā)資資金對銀銀行依賴賴性過大大。在金金融市場場進一步步規(guī)范形形勢下，該部分分的投資資泡沫將將被擠破破，從而而有可能能引起市市場較大大的波動動。市場偏向向高價位位房產的的開發(fā)，房產均均價上升升過快，導致消消費極限限的提前前來臨，其結果果可能迫迫使房價價回調，繼而引引發(fā)恐慌慌性拋盤盤。兩個個因素所所帶來的的后果也也不能不不防。

38、第二部分分 別墅墅市場分分析短期期內，供供大于求求經濟濟型別墅墅發(fā)展勢勢頭良好好一、總體體別墅市市場分析析從松江九九亭、長長寧虹橋橋，到浦浦東康橋橋、松江江佘山，從幾十十萬元的的聯(lián)體別別墅，到到幾千萬萬元的獨獨立式豪豪華別墅墅，今年年，上海海成了不不容置疑疑的別墅墅年。那么，有有限的市市場到底底需要什什么樣的的別墅呢呢?相關關數據分分析如下下：(一)別別墅價格格50至1120萬萬元人民民幣的別別墅將成成為當前前上海別別墅市場場的主流流產品，占總樣樣本的771%；其中，50800萬人民民幣的占占37.3%，81至至1200萬人民民幣的占占33.70%。1550萬元元人民幣幣以上的的別墅則則為上海

39、海別墅市市場的高高端性產產品，隨隨著貧富富差距的的增大，上海成成為世界界的上海海，該價價位的別別墅同樣樣擁有可可觀的市市場群體體。在上上海別墅墅市場的的高端性性產品中中，1551至2200萬萬人民幣幣的占66.600%，2201至至3000萬人民民幣的占占7.440%，3011至5000萬人人民幣的的占2.10%，5001萬人人民幣以以上的占占2.330%。而介于于兩者之之間的別別墅1221至1150萬萬人民幣幣的占110.660%。(二二)別墅墅區(qū)域上海海別墅區(qū)區(qū)域排名名前三位位的是浦浦東金橋橋地區(qū)(占211.300%)、康橋地地區(qū)(占占20.60%)和虹虹橋別墅墅區(qū)(占占17.40%)。2

40、0002年年的上海海別墅市市場區(qū)域域性已顯顯現，浦浦東已成成為別墅墅的熱門門區(qū)域，而虹橋橋別墅區(qū)區(qū)因多年年的發(fā)展展仍然吸吸引著買買房人，而前幾幾年興起起的松江江及閔行行別墅區(qū)區(qū)(各占占11.60%、111.400%)正正在趨于于飽和。還有滬滬青平別別墅區(qū)(占9.60%)和其其它別墅墅區(qū)(只只占8.10%)。(三三)別墅墅類型在經經濟實力力允許的的條件下下，獨立立別墅是是實現別別墅生活活、詮釋釋自由生生活的首首選；而而連體雙雙拼和連連排別墅墅因其適適中的價價格，也也受到市市場的一一定青睞睞。在上上海別墅墅市場，各類別別墅占市市場總份份額中的的比例：獨立別別墅為665%，連體別別墅為220%，連排

41、別別墅為110%，疊加別別墅為55%。(四四)別墅墅面積1550至2200平平方米的的別墅將將成為當當前別墅墅市場的的主流面面積，即即經濟型型別墅的的市場容容量最大大，占樣樣本別墅墅總量的的43.50%；2001平方方米以上上的別墅墅因其面面積增大大，總價價提高，成為了了社會高高端客層層的實力力選擇，其中，2011至3000平方方米的占占29.80%，3001至4400平平方米的的占8.70%，4001至5500平平方米的的占1.90%，5001平方方米以上上的占22.600%。而而1500平方米米以下的的占133.400%。(五五)考慮慮因素在購購買別墅墅15個個考慮因因素中，被列為為最重要

42、要的7大大因素(占總樣樣本的770.55%)依依次是房房型(占占11%)、物物業(yè)管理理(占110.550%)、價格格(占110.440%)、周邊邊環(huán)境和和文化氛氛圍(占占10.40%)、交交通(占占10.20%)、綠綠化率和和中心景景觀(占占9.880%)、升值值空間和和投資價價值(占占8.220%)。而其其中營銷銷包裝是是人們在在作購房房決策時時最為忽忽略的，這也反反映出當當前購房房人的理理智與專專業(yè)。所以，作作為發(fā)展展商而言言，營銷銷包裝只只是一種種表現和和廣而告告之的手手段，如如果過份份花哨，反而會會喪失一一大批優(yōu)優(yōu)質客群群。發(fā)展展商應對對7大重重要因素素予以研研究，因因為別墅墅是 HY

43、PERLINK /xxfw/index.htm 房產產的終結結消費，所以房房型、物物業(yè)管理理、綠化化率會成成為買房房人特別別重視的的問題；別墅消消費群體體大都為為社會的的成功人人土，因因此極為為看重周周邊環(huán)境境的層次次與文化化品位；交通與與升值空空間和投投資價值值，是能能充分反反映別墅墅價值和和長遠利利益的因因素。(六六)交通通意向該問問題是確確認購買買別墅的的人群對對交通的的判斷性性。別墅墅的交通通便利是是以車程程距離來來衡量的的，有887.33%的人人認為半半小時車車程到機機場和市市中心的的別墅為為理想選選擇；只只有122.7%的人認認為不符符合自己己挑選中中意別墅墅的要求求，這可可能有兩

44、兩種原因因：一是是購買人人不是以以私車為為出行交交通工具具；二是是區(qū)域性性極強，以某一一區(qū)域為為生活工工作中心心，因此此只中意意該區(qū)域域內的別別墅項目目。(七七)別墅墅自家花花園要求求設計計該題時時就有意意讓被調調研者在在考慮自自己花園園面積時時，同時時也將花花園面積積算進別別墅總價價，從而而保證回回復的客客觀性?；▓@園面積在在2000平方米米以下為為別墅花花園的主主力需求求，花園園是購買買別墅人人群重點點關注的的因素，高出該該市場平平均水平平，將產產生較大大市場吸吸引力。(八八)別墅墅物業(yè)管管理別墅墅物業(yè)管管理中最最需要突突出的是是安全(占333.600%)、服務全全面(占占29%)和智智能

45、化(占200.1%)，這這三項占占總樣本本的822.7%；而發(fā)發(fā)展商可可以通過過聘請有有品牌的的物業(yè)公公司來傳傳達物業(yè)業(yè)管理的的專業(yè)到到位。在在別墅的的物業(yè)管管理中，個性化化反而是是被忽略略的。(九九)別墅墅會所在113個選選擇項中中，排在在最前面面的6個個會所設設施依次次是便利利店、健健身中心心、溫水水游泳池池、洗衣衣店、網網球場、兒童樂樂園。其其中最為為重要的的是便利利店(占占12.50%)、健健身中心心(占112.220%)、溫水水游泳池池(占110.550%)。生活便利利和運動動健身是是購買別別墅的人人群最為為關心的的問題，約占總總樣本的的62.8%。作為發(fā)發(fā)展商而而言，花花最有效效的

46、成本本達到最最需要的的滿足是是最明智智的。(十十)別墅墅 HYPERLINK /jjcl/index.htm 裝修要求購買買別墅的的人群越越來越希希望別墅墅的裝修修不用花花費自己己過多精精力和時時間，所所以對他他們而言言，最好好的選擇擇是菜單單式裝修修。菜單單式裝修修占樣本本的533%。而而要求精精裝修(提包入入住)的的只占229%，不要求求裝修(毛坯)的占118%。(十十一)別墅墅車位別墅墅內有一一個私人人車位是是當前上上海別墅墅市場的的基本選選擇要求求，而高高價位別別墅二個個室內車車位是必必備的。(十十二)別別墅周邊邊環(huán)境人們們希望別別墅的周周邊環(huán)境境中最不不能缺少少的設施施(占總總樣本的

47、的72.3%)：依次次是醫(yī)療療設施(占177.900%)、商業(yè)設設施(占占15.50%)、教教育設施施(占113.880%)、公園園綠地(占122.800%)、體育休休閑中心心(占112.330%)。購買別墅墅的人群群對周邊邊環(huán)境的的要求是是較高的的，如別別墅周圍圍缺少一一些必備備的設施施時，發(fā)發(fā)展商可可在別墅墅小區(qū)中中引進，或在周周邊地區(qū)區(qū)引進相相關產業(yè)業(yè)。(十十三)別墅墅賣點首先，在在別墅賣賣點中，最吸引引人的就就是綠化化。在全全面達到到智能化化、感覺覺生活在在森林公公園內、免費設設計大花花園、4400平平方米綠綠地屬于于自己、戶戶有有水景、投資回回報率高高、世界界級物業(yè)業(yè)管理服服務等前前

48、7大賣賣點中，排列22、3、4位的的都是與與綠化相相關。從從中可得得出購買買別墅的的人群就就是希望望自己擁擁有大片片綠地，且綠色色植物可可供自己己享用，并有人人為其打打理照料料，因此此建議別別墅項目目能在綠綠化上做做出差異異性。其其次，“全面達達到智能能化”和和“世界界級物業(yè)業(yè)管理服服務”也也是購房房人極為為關注的的方面；近年別別墅中的的“水景景”成為為別墅賣賣點中的的一大亮亮點，而而且也確確實為大大多數人人所接受受，因此此如何在在水景上上進行創(chuàng)創(chuàng)新很重重要。其其三，“投資回回報率高高”，在在上海成成為世界界的上海海后，該該賣點顯顯得尤為為耀眼，別墅在在上海的的投資價價值被眾眾多非上上海人看看

49、重；“鄰居物物業(yè)是高高品質國國際社區(qū)區(qū)”，別別墅的購購買者認認為擇群群而居是是代表了了一種生生活方式式，因此此在購房房時，他他們更愿愿意選擇擇住在已已成一定定區(qū)域規(guī)規(guī)模和品品質的地地方。二、上海海別墅明明顯供過過于求20022年上海海別墅共共上市樓樓盤766個，別別墅開發(fā)發(fā)用地總總面積達達2.886萬畝畝，開發(fā)發(fā)面積共共5488.088萬平方方米。占占地約119000萬平方方米，到到20002年底底，上海海別墅保保有量約約8500萬平方方米。據據分析，近幾年年上海別別墅的供供應量呈呈逐年上上升之勢勢：20000年年別墅新新盤供應應數量占占市場供供應總量量的122%，220011年上升升為166

50、%，220022年則上上升到118.55%。根根據預測測，上海海每年的的別墅需需求量一一般在1150至至2000萬平方方米。最最多不會會超過上上海房地地產市場場總需求求量的110%，從目前前的實際際數字來來看，上上海別墅墅市場顯顯然已出出現警示示信號：別墅市市場的供供應量迅迅速放大大已出現現了供過過于求的的現象。從別墅樓樓盤區(qū)域域分布來來看，220022年上海海市在別別墅樓盤盤約1880個，主要集集中在閔閔行、浦浦東、松松江、青青浦、長長寧，這這5個區(qū)區(qū)域別墅墅總量約約占全市市供應量量的955%左右右，從價價格分布布的供求求關系來來看，目目前上海海市場的的別墅較較多集中中在1000萬-2000

51、萬元的的價格段段，占到到了供應應總量的的45.5%，其次是是總價在在2000萬-3300萬萬元的中中高檔別別墅，占占總量的的17.5%，而總價價在1000萬元元以下的的經濟型型別墅和和總價在在3000萬元以以上的豪豪華別墅墅分別為為15%和122%。三、上海海中檔別別墅競爭爭加劇根據上海海別墅指指數辦公公室20003年年3月份份的指數數報告，上海別別墅指數數達到110122點，比比一月基基期上漲漲12點點，上漲漲比例約約1.22%。而而且從調調查的結結果來看看，上海海別墅主主要分布布在：閔閔行（包包括奉賢賢）、青青浦、松松江、長長寧、浦浦東（包包括南匯匯），這這5個區(qū)區(qū)域的別別墅總量量約占到到

52、全市供供應量的的95%。上海海20002年全全年上市市別墅總總量約5540萬萬平方米米，占地地約19900萬萬平方米米。目前上海海別墅的的供應量量呈兩頭頭小中間間大的狀狀況，而而別墅的的需求則則呈兩頭頭大中間間小的形形式，因因此上海海中檔別別墅的競競爭最為為激烈。上海本本地客戶戶需求是是對經濟濟類別墅墅的有力力支撐，而外來來購房者者則會帶帶來高端端別墅的的旺盛需需求。從20002年上上海市在在售的約約1800個別墅墅樓盤分分析，上上海西南南區(qū)域將將進飽和和，中心心區(qū)域缺缺乏發(fā)展展空間，嘉定等等區(qū)在逐逐步發(fā)展展，東北北區(qū)域發(fā)發(fā)展受限限制，因因此浦東東和松江江將成為為別墅未未來發(fā)展展的主要要區(qū)域。

53、上海未未來的富富人區(qū)很很可能會會出現在在松江的的佘山和和楊浦區(qū)區(qū)的復興興島等一一些地區(qū)區(qū)。四、上海海經濟型型別墅供供不應求求有關數據據表明，這兩年年上海別別墅均價價以每年年11%的漲幅幅攀升，高于全全市住宅宅均價漲漲幅，而而別墅類類物業(yè)銷銷售面積積也已接接近住宅宅開發(fā)總總面積的的三分之之一。別別墅樓盤盤在上海海房地產產市場開開發(fā)和銷銷售占有有率的大大幅上升升，使人人驚呼：上海別別墅的春春天真的的已經到到來了嗎嗎？資料顯示示，目前前上海市市別墅開開發(fā)用地地近2萬萬畝，平平均每個個項目的的占地面面積在110萬平平方米左左右；以以容積率率0.77計算，近兩三三年內，上海別別墅市場場的供應應量將達達到

54、9440萬平平方米，這還沒沒有計算算近兩年年內新批批土地的的潛在供供應量。所以，要在兩兩三年內內消化掉掉近千萬萬平方米米的新建建別墅，那么平平均每年年必須賣賣掉3000多萬萬平方米米，即11萬套以以上。而而短期內內的需求求是多少少呢？據據中房指指數辦公公室的一一項調查查數據分分析，在在購房者者中只有有5%的的家庭會會選擇別別墅物業(yè)業(yè)，照此此推算上上海的別別墅年需需求量就就只在776000套左右右。顯然然，短期期供應量量的增長長速度已已超過了了需求量量的增長長速度。從價格分分布的供供求關系系來看，目前上上海市場場的別墅墅較多集集中在11002000萬元的的價格段段，占到到了供應應總量的的46%。

55、其次次是總價價在20003300萬萬元的中中高檔別別墅，占占總量的的17%。而總總價在1100萬萬元以下下的經濟濟型別墅墅和總價價在3000萬元元以上的的豪華別別墅分別別為155%和112%。需求方面面，來自自權威機機構的數數據顯示示，20001年年上海別別墅市場場的消化化結構分分布為3300萬萬元以上上的豪華華別墅占占0.004%；10003000萬元元的占22.3%，1000萬元元以下的的占977.666%，別別墅各個個檔次的的供求比比顯示其其嚴重失失衡。究竟哪些些人是上上海別墅墅的買家家？上海海市房地地產交易易中心的的一項調調查表明明，目前前在上海海別墅的的購買群群體中，上海籍籍僅占33

56、1.22%，國國內其他他地區(qū)的的購買者者占了225%，港、澳澳、臺同同胞則占占了近330%，余下的的為外籍籍人士購購買。根據發(fā)達達國家經經驗，一一般來說說，住宅宅消費分分為4個個階段：第一階階段，人人均GDDP30000美美元以下下為解困困期；第第二階段段，人均均GDPP30000美元元80000美美元為數數量發(fā)展展期；第第三階段段，人均均GDPP達到880000美元15，0000美元為為質量期期；第四四階段，人均GGDP超超過155，0000美元元為個性性舒適期期，即別別墅概念念。上海海正處于于第二階階段，別別墅市場場也處于于初步發(fā)發(fā)展階段段向成熟熟市場邁邁進的過過程中，能夠消消費別墅墅的本

57、地地客戶數數量和青青睞上海海別墅物物業(yè)的境境外及外外地客戶戶越來越越多，使使得上海別別墅市場場購買力力不斷提提升，購購買物業(yè)業(yè)的能量量級也逐逐漸提高高，中高高檔次別別墅漸成成為市場場主力。五、20003年年上海別別墅市場場動向1.開發(fā)發(fā)商追求求別墅開開發(fā)的多多功能作作用，盡盡量使別別墅達到到居住、休閑、度假乃乃至旅游游和“收藏”保值兼兼有的標標準，使使別墅開開發(fā)更趨趨完善。2.普遍遍降低小小區(qū)容積積率，從從以往的的0.33將至00.3以以下，同同時擴大大私家花花園面積積，從以以往的幾幾十平方方米擴至至20000平方方米。3.開發(fā)發(fā)商樂意意開發(fā)人人工水景景，但消消費者普普遍排斥斥人工水水景，主主

58、要擔心心由此而而提升房房價和物物業(yè)管理理維修費費用。4.別墅墅市場檔檔次拉大大，客戶戶日益細細分，呈呈現多極極化消費費趨勢。別墅中中的極品品和經濟濟型產品品有“兩頭熱熱”現象。5.重視視建筑內內部功能能布局和和新材料料配置。以往仿仿照歐式式風格的的室內空空間和功功能布局局不適合合國內市市場的習習慣，目目前開發(fā)發(fā)商已從從注重建建筑外部部式樣進進一步轉轉向室內內設計。至于新新材料新新技術的的應用，在別墅墅開發(fā)中中已普遍遍應用。六、未來來預期1、別墅墅價格在在未來幾幾年時里里仍會呈呈穩(wěn)步上上升趨勢勢。受別別墅需求求的強有有力支撐撐以及土土地供應應的受限限，雖然然有銀行行通過加加大豪華華住宅首首付款比

59、比例等別別墅需求求的抑制制因素，但預計計別墅價價格在未未來幾年年里仍會會呈穩(wěn)步步上升趨趨勢。220022年雖已已過去，別墅市市場及消消費者也也漸趨成成熟，但但別墅的的熱潮方方興未艾艾，中高高檔別墅墅供應熱熱潮繼續(xù)續(xù)維持。最近國國土資源源部出臺臺的關于于限制別別墅型土土地供應應的政策策必然使使未來別別墅供應應受限，刺激一一部分原原定位于于普通別別墅項目目轉向中中高檔別別墅，加加入爭奪奪現有的的中高端端客戶競競爭行列列中來。辦公型型別墅、旅游型型別墅及及分時度度假別墅墅形態(tài)的的不斷涌涌現也會會在一定定程度上上引導和和刺激別別墅需求求的放量量。加上上別墅居居住觀念念的變化化，使居居住者更更追求別別墅

60、周邊邊的環(huán)境境及舒適適，而不不僅僅是是形態(tài)和和超大面面積，從從而未來來別墅開開發(fā)的容容積率也也會不斷斷下降，進一步步拔高別別墅單價價。2、經濟濟型及高高端別墅墅需求旺旺盛，中中端別墅墅市場競競爭會更更加激烈烈。上海海本地客客戶需求求的放量量將對經經濟型別別墅是利利好因素素，而部部分追求求享受的的外來和和本地超超高收入入者也將將給為數數不多的的高端別別墅帶來來旺盛需需求。競競爭相對對激烈的的將是供供給量不不少的中中端別墅墅市場。3.從別別墅未來來發(fā)展區(qū)區(qū)域來看看，浦東東及松江江最為看看好。浦浦東憑借借十多年年的開發(fā)發(fā)開放和和經濟發(fā)發(fā)展、四四個功能能區(qū)的建建設、國國際機場場的東移移、世博博成功申申