【新疆名豪商務(wù)酒店商業(yè)計(jì)劃】

1、商 業(yè) 計(jì) 劃 書(shū) 項(xiàng)目名稱稱 新疆名名豪商務(wù)務(wù)酒店 項(xiàng)目單位位 地 址電 話 傳 真 電子郵件件 聯(lián) 系 人 二OO五五年一月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc93951901 1. 摘摘要 PAGEREF _Toc93951901 h 4 HYPERLINK l _Toc93951902 1.1. 項(xiàng)目目公司 PAGEREF _Toc93951902 h 4 HYPERLINK l _Toc93951903 1.2. 市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc93951903 h 4 HYPERLINK l _Toc93951904 1.3. 營(yíng)運(yùn)運(yùn)與管理理

2、PAGEREF _Toc93951904 h 5 HYPERLINK l _Toc93951905 1.4. 投資資與財(cái)務(wù)務(wù) PAGEREF _Toc93951905 h 5 HYPERLINK l _Toc93951906 2. 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc93951906 h 5 HYPERLINK l _Toc93951907 2.1. 酒店店位置及及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc93951907 h 5 HYPERLINK l _Toc93951908 2.2. 許可可經(jīng)營(yíng)及及法律文文件 PAGEREF _Toc93951908 h 6 HYPERLINK l _Toc939

3、51909 2.3. 項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc93951909 h 6 HYPERLINK l _Toc93951915 3. 烏烏魯木齊齊市環(huán)境境評(píng)估 PAGEREF _Toc93951915 h 7 HYPERLINK l _Toc93951916 3.1. 區(qū)位位優(yōu)勢(shì) PAGEREF _Toc93951916 h 7 HYPERLINK l _Toc93951922 3.2. 區(qū)域域經(jīng)濟(jì) PAGEREF _Toc93951922 h 10 HYPERLINK l _Toc93951923 3.3. 旅游游資源 PAGEREF _Toc93951923 h 11 HYPE

4、RLINK l _Toc93951924 4. 酒酒店行業(yè)業(yè)概況 PAGEREF _Toc93951924 h 11 HYPERLINK l _Toc93951925 4.1. 酒店店業(yè)概況況 PAGEREF _Toc93951925 h 11 HYPERLINK l _Toc93951926 4.1.1. 我國(guó)星星級(jí)酒店店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及及分布 PAGEREF _Toc93951926 h 11 HYPERLINK l _Toc93951927 4.1.2. 我國(guó)星星級(jí)酒店店行業(yè)景景氣情況況 PAGEREF _Toc93951927 h 13 HYPERLINK l _Toc93951928 4

5、.1.3. 我國(guó)星星級(jí)酒店店經(jīng)營(yíng)情情況 PAGEREF _Toc93951928 h 14 HYPERLINK l _Toc93951929 4.2. 酒店店業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特點(diǎn) PAGEREF _Toc93951929 h 15 HYPERLINK l _Toc93951930 4.2.1. 屬于資資本密集集型和勞勞動(dòng)密集集型行業(yè)業(yè) PAGEREF _Toc93951930 h 15 HYPERLINK l _Toc93951931 4.2.2. 對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的的要求高高 PAGEREF _Toc93951931 h 15 HYPERLINK l _Toc93951932 4.3. 酒店店業(yè)發(fā)展展趨

6、勢(shì) PAGEREF _Toc93951932 h 16 HYPERLINK l _Toc93951933 4.3.1. 旅游行行業(yè)整體體發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc93951933 h 16 HYPERLINK l _Toc93951934 4.3.2. 酒店業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc93951934 h 17 HYPERLINK l _Toc93951935 5. 市市場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _Toc93951935 h 18 HYPERLINK l _Toc93951936 5.1. 烏魯魯木齊酒酒店市場(chǎng)場(chǎng)分析預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _T

7、oc93951936 h 18 HYPERLINK l _Toc93951937 5.1.1. 烏魯木木齊旅游游業(yè)基本本情況 PAGEREF _Toc93951937 h 18 HYPERLINK l _Toc93951938 5.1.2. 烏魯木木齊酒店店基本情情況 PAGEREF _Toc93951938 h 19 HYPERLINK l _Toc93951939 5.1.3. 烏魯木木齊酒店店住宿人人員狀況況 PAGEREF _Toc93951939 h 19 HYPERLINK l _Toc93951940 5.1.4. 烏魯木木齊酒店店價(jià)格和和出租率率 PAGEREF _Toc939

8、51940 h 20 HYPERLINK l _Toc93951941 5.1.5. 烏魯木木齊酒店店市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951941 h 20 HYPERLINK l _Toc93951942 5.2. 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc93951942 h 21 HYPERLINK l _Toc93951943 5.2.1. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手基本本情況 PAGEREF _Toc93951943 h 21 HYPERLINK l _Toc93951944 5.2.2. SWOOT分析析 PAGEREF _Toc93951944 h 22 HYPERLINK l _Toc939

9、51945 5.2.3. 競(jìng)爭(zhēng)分分析結(jié)論論 PAGEREF _Toc93951945 h 25 HYPERLINK l _Toc93951946 5.3. 項(xiàng)目目目標(biāo)定定位。 PAGEREF _Toc93951946 h 25 HYPERLINK l _Toc93951947 6. 發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc93951947 h 26 HYPERLINK l _Toc93951948 6.1. 總體體設(shè)想 PAGEREF _Toc93951948 h 26 HYPERLINK l _Toc93951949 6.2. 公司司發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略步驟驟設(shè)想 PAGEREF _Toc9395194

10、9 h 26 HYPERLINK l _Toc93951950 6.2.1. 完成酒酒店試營(yíng)營(yíng)業(yè) PAGEREF _Toc93951950 h 26 HYPERLINK l _Toc93951951 6.2.2. 通過(guò)三三星級(jí)認(rèn)認(rèn)定、并并成為烏烏魯木齊齊知名酒酒店之一一 PAGEREF _Toc93951951 h 27 HYPERLINK l _Toc93951952 6.2.3. 實(shí)施后后樓改造造工程，進(jìn)一步步提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益 PAGEREF _Toc93951952 h 27 HYPERLINK l _Toc93951953 7. 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷 PAGEREF _Toc93951953

11、h 27 HYPERLINK l _Toc93951954 7.1. 目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng) PAGEREF _Toc93951954 h 27 HYPERLINK l _Toc93951955 7.2. 產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù) PAGEREF _Toc93951955 h 28 HYPERLINK l _Toc93951956 7.3. 定價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc93951956 h 28 HYPERLINK l _Toc93951957 7.4. 銷售售渠道 PAGEREF _Toc93951957 h 28 HYPERLINK l _Toc93951958 7.4.1. 直接渠渠道 PAGEREF _

12、Toc93951958 h 28 HYPERLINK l _Toc93951959 7.4.2. 間接渠渠道 PAGEREF _Toc93951959 h 29 HYPERLINK l _Toc93951960 7.5. 公關(guān)關(guān)宣傳策策略 PAGEREF _Toc93951960 h 29 HYPERLINK l _Toc93951961 7.6. 銷售售激勵(lì)制制度 PAGEREF _Toc93951961 h 31 HYPERLINK l _Toc93951962 8. 營(yíng)營(yíng)運(yùn)和管管理 PAGEREF _Toc93951962 h 31 HYPERLINK l _Toc93951963 8.

13、1. 基本本業(yè)務(wù)流流程 PAGEREF _Toc93951963 h 31 HYPERLINK l _Toc93951964 8.2. 機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc93951964 h 34 HYPERLINK l _Toc93951965 8.3. 人員員配備 PAGEREF _Toc93951965 h 35 HYPERLINK l _Toc93951966 8.4. 管理理團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc93951966 h 36 HYPERLINK l _Toc93951967 8.5. 遵循循的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) PAGEREF _Toc93951967 h 36 HYPERLINK l

14、_Toc93951968 9. 投投資與財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc93951968 h 36 HYPERLINK l _Toc93951969 9.1. 項(xiàng)目目實(shí)施計(jì)計(jì)劃進(jìn)度度 PAGEREF _Toc93951969 h 36 HYPERLINK l _Toc93951970 9.2. 投資資估算 PAGEREF _Toc93951970 h 36 HYPERLINK l _Toc93951971 9.3. 收入入、成本本費(fèi)用及及利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951971 h 37 HYPERLINK l _Toc93951972 9.3.1. 住宿收收入預(yù)測(cè)測(cè) PAG

15、EREF _Toc93951972 h 37 HYPERLINK l _Toc93951973 9.3.2. 餐飲收收入預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc93951973 h 39 HYPERLINK l _Toc93951974 9.3.3. 物業(yè)租租賃收入入預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951974 h 39 HYPERLINK l _Toc93951975 9.3.4. 總收入入預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951975 h 40 HYPERLINK l _Toc93951976 9.3.5. 成本費(fèi)費(fèi)用預(yù)測(cè)測(cè) PAGEREF _Toc93951976 h 40 HYPERLINK

16、 l _Toc93951977 9.3.5. 利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951977 h 40 HYPERLINK l _Toc93951978 9.4. 現(xiàn)金金流量預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc93951978 h 41 HYPERLINK l _Toc93951979 9.5. 財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc93951979 h 41 HYPERLINK l _Toc93951996 10. 風(fēng)險(xiǎn)與與對(duì)策分分析 PAGEREF _Toc93951996 h 43 HYPERLINK l _Toc93951997 10.11. 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc93951

17、997 h 43 HYPERLINK l _Toc93951998 10.11.1. 客源源影響帶帶來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc93951998 h 43 HYPERLINK l _Toc93951999 10.11.2. 人力力資源風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc93951999 h 43 HYPERLINK l _Toc93952000 10.11.3. 市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc93952000 h 43 HYPERLINK l _Toc93952001 10.11.4. 行業(yè)業(yè)特點(diǎn)決決定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) PAGEREF _Toc93952001 h 43 HYPERLI

18、NK l _Toc93952002 10.22. 對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc93952002 h 43 HYPERLINK l _Toc93952003 10.22.1. 客源源影響對(duì)對(duì)策 PAGEREF _Toc93952003 h 43 HYPERLINK l _Toc93952004 10.22.2. 人力力資源風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策策 PAGEREF _Toc93952004 h 44 HYPERLINK l _Toc93952005 10.22.3. 市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策策 PAGEREF _Toc93952005 h 44 HYPERLINK l _Toc93952006 10.22.4

19、. 行業(yè)業(yè)特點(diǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策策 PAGEREF _Toc93952006 h 44 HYPERLINK l _Toc93952007 11. 融資計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc93952007 h 44 HYPERLINK l _Toc93952008 11.11. 融融資資金金金額、方式與與用途 PAGEREF _Toc93952008 h 44 HYPERLINK l _Toc93952009 11.11.1. 融資資金額 PAGEREF _Toc93952009 h 44 HYPERLINK l _Toc93952010 11.11.2. 融資資方式 PAGEREF _Toc9395201

20、0 h 44 HYPERLINK l _Toc93952011 11.11.3. 融資資資金用用途 PAGEREF _Toc93952011 h 45 HYPERLINK l _Toc93952012 11.22. 公公司治理理與投資資者保護(hù)護(hù) PAGEREF _Toc93952012 h 45 HYPERLINK l _Toc93952013 12. 結(jié)論 PAGEREF _Toc93952013 h 461. 摘摘要1.1. 項(xiàng)目公司司新疆名豪豪商務(wù)酒酒店（管管理責(zé)任任公司）是本商商業(yè)計(jì)劃劃書(shū)建議議設(shè)立的公公司，它它將由公公司取得得對(duì)新疆疆伊犁州州駐烏辦辦事處新新的酒店店大樓及及原有賓賓館

21、大樓樓的122年的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，新疆名名豪商務(wù)務(wù)酒店將將對(duì)新酒酒店大樓樓按照三三星級(jí)酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝修并并配備相相應(yīng)設(shè)備備、設(shè)施施，通過(guò)過(guò)自營(yíng)住住宿、餐餐飲和對(duì)對(duì)外承包包酒店大大堂、KKTV、桑拿浴浴取得收收入并實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)。酒店店前后樓樓總面積積164478，各類類客房1147間間，餐廳廳24000，KVTT40間間（27700），桑桑拿浴室室12000，大堂堂12000。酒店將將按照三三星級(jí)酒酒店的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理理并提供供服務(wù)，通過(guò)與與旅行社社、會(huì)議議會(huì)展公公司、商商業(yè)訂房房網(wǎng)站及及各機(jī)關(guān)關(guān)企事業(yè)業(yè)單位的的合作，采用直直接銷售售渠道和和間接銷銷售渠道道相結(jié)合合的方式式進(jìn)行銷銷售推廣廣，并力力爭(zhēng)成為為

22、烏魯木木齊市管管理水平平、服務(wù)務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效效益均位位于前列列的三星星級(jí)酒店店。我國(guó)和新新疆旅游游市場(chǎng)近近十年將將保持年年均100以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)，而我我國(guó)酒店店業(yè)在220011年左右右已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始新的的一輪景景氣周期期，目前前正是投投資酒店店行業(yè)的的較好時(shí)時(shí)機(jī)。本本項(xiàng)目新新疆名豪豪酒店地地理位置置優(yōu)越、配套設(shè)設(shè)施健全全、年經(jīng)經(jīng)營(yíng)承包包費(fèi)用低低廉，酒酒店周圍圍同檔次次星級(jí)酒酒店少，具備良良好的經(jīng)經(jīng)營(yíng)和盈盈利條件件。計(jì)劃劃吸收外外部融資資，盡快快使新疆疆名豪酒酒店投入入試營(yíng)業(yè)業(yè)，迅速速形成住住宿、餐餐飲服務(wù)務(wù)能力，成為烏烏魯木齊齊酒店業(yè)業(yè)中的管管理先進(jìn)進(jìn)、效益益優(yōu)良的的知名酒酒店，給給投資者者以良好

23、好的回報(bào)報(bào)。1.2. 市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷新疆名豪豪商務(wù)酒酒店定位位于中檔檔商務(wù)酒酒店，目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)為參加加各類會(huì)會(huì)議、進(jìn)進(jìn)行公務(wù)務(wù)、商務(wù)務(wù)活動(dòng)，外省市市來(lái)烏旅旅游的人人員。 名名豪商務(wù)務(wù)酒店計(jì)計(jì)劃客房房?jī)r(jià)格如如下表所所示。項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011來(lái)來(lái)年4月年均價(jià)格格1903551202951.3. 營(yíng)運(yùn)與管管理酒店將自自公司及及面向社社會(huì)選聘聘優(yōu)秀人人才擔(dān)任任酒店管管理職務(wù)務(wù)，酒店店將按照照旅游游涉外飯飯店星級(jí)級(jí)的劃分分及評(píng)定定（GGB/TT143308-20002）及及飯店店

24、星級(jí)的的劃分與與評(píng)定按照不不低于三三星級(jí)酒酒店的要要求進(jìn)行行酒店各各項(xiàng)服務(wù)務(wù)設(shè)備（硬件）的配備備，并提提供不低低于三星星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)。也將將建立不不低于三三星級(jí)酒酒店要求求的管理理體系，酒店將將制定員員工手冊(cè)冊(cè)、層級(jí)級(jí)管理制制度、質(zhì)質(zhì)量控制制制度、市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷制度度、物資資采購(gòu)制制度、工工作崗位位說(shuō)明書(shū)書(shū)、工作作程序說(shuō)說(shuō)明書(shū)等等一系列列管理制制度，并并嚴(yán)格遵遵照?qǐng)?zhí)行行。1.4. 投資與與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目總總投資為為12000萬(wàn)元元，其中中公司已已經(jīng)投入入3200萬(wàn)元，需要新新增投資資8800萬(wàn)元，其其中一期期需要新新增投資資1800萬(wàn)元，二期需需要新增增投資7700萬(wàn)萬(wàn)元。酒店?duì)I業(yè)業(yè)后每年年預(yù)計(jì)取

25、取得稅前前利潤(rùn)約約2553244萬(wàn)元人民民幣、稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)17113244萬(wàn)元人民幣幣，項(xiàng)目目投資回回收期為為3年零2個(gè)月，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)含含報(bào)酬率率為566，在在12折折現(xiàn)率下下，凈現(xiàn)現(xiàn)值為9966.24萬(wàn)萬(wàn)元。2. 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃2.1. 酒店店位置及及現(xiàn)狀新疆名豪豪酒店前前身為伊伊犁哈薩薩克自治治州駐烏烏魯木齊齊辦事處處（副省省級(jí)接待待單位），地處處烏魯木木齊市阿阿勒泰路路44號(hào)號(hào)，位于于烏魯木木齊市沙沙依巴克克區(qū)、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)和新新市區(qū)交交界處。阿勒泰泰路是連連接烏魯魯木齊過(guò)過(guò)境公路路、外環(huán)環(huán)公路、烏奎高高速公路路等交通通要道的的必經(jīng)之之路，交交通便利利，距烏烏

26、魯木齊齊國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)7公公里，距距烏魯木木齊火車車南站客客運(yùn)站112公里里，周圍圍2公里里內(nèi)，有有嘉和園園、匯嘉嘉園、匯匯芙園、天匯世世紀(jì)花苑苑等大型型商住小小區(qū)和烏烏魯木齊齊天河機(jī)機(jī)電市場(chǎng)場(chǎng)、廣匯匯石材、廣匯美美居物流流園等大大型市場(chǎng)場(chǎng)。名豪商務(wù)務(wù)酒店坐坐落于蜘蜘蛛山腳腳下，風(fēng)風(fēng)景秀美美。烏魯魯木齊市市自20004年年起至220100年將在在蜘蛛山山風(fēng)景區(qū)區(qū)投資440億元元，建成成新疆最最大的商商務(wù)會(huì)展展、旅游游中心，名豪商商務(wù)酒店店就在此此規(guī)劃范范圍內(nèi)。名豪商務(wù)務(wù)酒店整整體建筑筑風(fēng)格為為哈薩克克民族特特色。建建筑主體體分前、后兩部部分，前前樓主體體于20003年年建成，建筑面面積約11000

27、00平方方米，樓樓高為99層，地地下1層層地上88層。后后樓建成成于800年代末末，建筑筑面積約約66000平方方米，樓樓高7層層，地下下1層地地上6層層。樓前前及后院院停車場(chǎng)場(chǎng)面積約約44000平方方米。2.2. 許可可經(jīng)營(yíng)及及法律文文件。 HYPERLINK htttp:/n 2.3. 項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃2.3.1. 酒店大大堂F為酒店店大堂，面積112000平方米米，擬建建有小橋橋流水山山水景觀觀、西餐餐廳、琴琴吧、精精品店、商務(wù)中中心、旅旅游公司司等設(shè)施施，具有有空間大大、設(shè)施施完備、功能齊齊全的特特點(diǎn)。2.3.2. 餐廳F3FF為餐廳廳，餐廳廳面積224000平方米米，300間包廂廂，

28、222張散臺(tái)臺(tái)。餐廳廳突出新新疆民族族特色，強(qiáng)調(diào)品品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)，突出出菜肴品品牌和地地方特色色。2.3.3. 客房客房分布布于前樓樓4F-8F及及后樓33F-55F，面面積共有有82332平方方米，前前樓有商商務(wù)客房房85間間，其中中：商務(wù)務(wù)套房110套，豪華標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間775間。后樓有有普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間442間，套套間200間，共共60間間客房?？头烤呔哂忻娣e積大，空空間視野野寬的特特點(diǎn)，房房間擬配配備高檔檔、精致致家具，突出酒酒店的商商務(wù)特點(diǎn)點(diǎn)，裝飾飾裝潢強(qiáng)強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一一中顯個(gè)個(gè)性，力力求舒適適、溫馨馨、實(shí)用用。2.3.4. 娛樂(lè)中中心后樓1FF2FF面積227000平方米米，為娛娛樂(lè)中心心和MOODE

29、RRN BBOSSS（現(xiàn)代代商務(wù)老老板俱樂(lè)樂(lè)部）。娛樂(lè)中中心設(shè)有有演藝吧吧、迪吧吧、酒吧吧、KTTV包廂廂、靜吧吧、健身身房、運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心。同時(shí)時(shí)，在前前樓-11F和-1F設(shè)設(shè)有面積積19440平方方米的桑桑拿中心心，內(nèi)設(shè)設(shè)休息大大廳、男男賓室、女賓室室、貴賓賓間和特特色浴室室等。2.3.5. 會(huì)議設(shè)設(shè)施酒店將設(shè)設(shè)有會(huì)議議室和多多功能廳廳。會(huì)議議室可容容納2000人，位于后后樓大廳廳樓頂加加層。多多功能廳廳位于娛娛樂(lè)中心心的演藝藝吧。會(huì)會(huì)議室和和多功能能廳的聲聲訊設(shè)施施擬采用用最先進(jìn)進(jìn)的音響響系統(tǒng)，會(huì)議室室在裝修修風(fēng)格上上，擬強(qiáng)強(qiáng)調(diào)文化化底蘊(yùn)，體現(xiàn)企企業(yè)豐富富的個(gè)性性內(nèi)涵。3. 烏烏魯木齊齊市

30、環(huán)境境評(píng)估3.1. 區(qū)位位優(yōu)勢(shì)3.1.1. 自然情情況烏魯木齊齊市是一一座美麗麗的內(nèi)陸陸城市，烏魯木木齊市位位于天山山山脈北北麓，準(zhǔn)準(zhǔn)噶爾盆盆地邊緣緣，地理理坐標(biāo)為為東經(jīng)8863733- 8885824，北緯緯424532- 4440800。烏魯魯木齊三三面環(huán)山山，地勢(shì)勢(shì)東南高高、西北北低，平平均海拔拔8000米。烏烏魯木齊齊市總面面積1220000平方公公里，城城市規(guī)劃劃控制面面積16600平平方公里里，下轄轄7區(qū)一一縣，總總?cè)丝?208.2萬(wàn)人人，市區(qū)區(qū)人口占占83.5，另有流流動(dòng)人口口約1220萬(wàn)。烏魯木木齊市聚聚居著維維吾爾、漢、回回、哈薩薩克等四四十多個(gè)個(gè)民族，少數(shù)民民族人口口占總?cè)?/p>

31、人口的224.66。 烏魯木齊齊是新疆疆維吾爾爾自治區(qū)區(qū)的首府府，也是是新疆政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化的中中心，也也是我國(guó)國(guó)向西開(kāi)開(kāi)放的主主要門戶戶和對(duì)外外經(jīng)濟(jì)文文化交流流的窗口口。其經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)具有大大城市、小郊區(qū)區(qū)的特點(diǎn)點(diǎn)，第三三產(chǎn)業(yè)比比重大，服務(wù)功功能強(qiáng)。烏魯木木齊地區(qū)區(qū)科研院院所、高高等院校校和其他他各類學(xué)學(xué)校集中中，人才才相對(duì)較較多，是是新疆的的科研、文化、廣播、電視、新聞中中心。在在經(jīng)濟(jì)保保持高速速發(fā)展的的同時(shí)，烏魯木木齊市的的生態(tài)環(huán)環(huán)境也得得到了保保護(hù)，具具備可持持續(xù)發(fā)展展?jié)摿Α豸斈灸君R20000年年獲得了全全國(guó)優(yōu)秀秀旅游城城市（地地級(jí)市）榮譽(yù)。3.1.2. 城市功功能區(qū)劃劃烏魯木

32、齊齊城市布布局呈“雙中心心、組團(tuán)團(tuán)式”形態(tài)。市區(qū)南南中心為為大十字字一帶，北中心心為北京京路衛(wèi)星星廣場(chǎng)一一帶。市市區(qū)規(guī)劃劃為九個(gè)個(gè)集團(tuán)片片區(qū)，即即天山區(qū)區(qū)、沙依依巴克區(qū)區(qū)、新市市區(qū)、水水磨溝區(qū)區(qū)、東山山卡子灣灣區(qū)、機(jī)機(jī)場(chǎng)區(qū)、北站區(qū)區(qū)、西站站區(qū)、頭頭屯河區(qū)區(qū)。烏魯魯木齊城城市中心心區(qū)由天天山區(qū)、沙依巴巴克區(qū)、新市區(qū)區(qū)、水磨磨溝區(qū)部部分組成成，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)；城市市周邊區(qū)區(qū)由頭屯屯河區(qū)、東山區(qū)區(qū)等組成成，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)。3.1.3. 氣候特特點(diǎn)烏魯木齊齊深處大大陸腹地地，屬于于中溫帶帶大陸性性干旱氣氣候。晝晝夜溫差差大，寒寒暑變化化劇烈；氣候干干燥，降降水少，山區(qū)降降水較多多；無(wú)霜

33、霜期短。春季多多風(fēng)，夏夏季熱而而不悶，秋季降降溫迅速速，冬季季寒冷漫漫長(zhǎng)。年年平均溫溫度7.3攝氏氏度，年年平均降降水2336毫米米。烏魯木齊齊自3月月27日日進(jìn)入春春季，至至6月220日結(jié)結(jié)束，每每年春雨雨占全年年降水的的1034；烏魯魯木齊城城區(qū)夏季季自6月月21日日到8月月24日日，共662天，烏魯木木齊氣候候干燥，盡管夏夏日炎炎炎，卻熱熱而不悶悶，而且且晝夜溫溫差大，是旅游游、避暑暑的勝地地；烏魯魯木齊的的秋天從從8月224日開(kāi)開(kāi)始，入入秋后，氣候涼涼爽，氣氣溫下降降迅速，晝夜溫溫差增大大；烏魯魯木齊城城區(qū)的冬冬天漫長(zhǎng)長(zhǎng)，從頭頭年111月3日日到次年年3月227日長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)1444天，南郊

34、山山前丘陵陵由于受受冬季逆逆溫層影影響，有有一條“暖帶”，冬季季氣溫要要比市區(qū)區(qū)高4-5度，而且南南郊積雪雪長(zhǎng)達(dá)1175天天，適宜宜開(kāi)展高高山滑雪雪等冬季季運(yùn)動(dòng)及及旅游活活動(dòng)。3.1.4. 交通情況況 烏烏魯木齊齊航空港港是中國(guó)國(guó)通往西西亞、歐歐洲、非非洲的國(guó)國(guó)際航空空通道，與北京京首都機(jī)機(jī)場(chǎng)、上上海虹橋橋機(jī)場(chǎng)、廣州白白云機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、昆明明巫家壩壩機(jī)場(chǎng)并并稱中國(guó)國(guó)五大門門戶，已已開(kāi)通烏烏魯木齊齊阿拉拉木圖、烏魯木木齊比比什凱克克、烏魯魯木齊沙迦、烏魯木木齊伊伊斯坦布布爾、烏烏魯木齊齊莫斯斯科、烏烏魯木齊齊新西西伯利亞亞、烏魯魯木齊-葉卡捷捷琳堡七七條國(guó)際際航線；國(guó)內(nèi)航航線已開(kāi)開(kāi)通烏魯魯木齊至至全國(guó)

35、各各大城市市90多多條；區(qū)區(qū)內(nèi)航線線已開(kāi)通通烏魯木木齊至喀喀什、阿阿克蘇、和田、阿勒泰泰、庫(kù)爾爾勒、伊伊寧、庫(kù)庫(kù)車、克克拉瑪依依、塔城城、且末末等十余余條航線線。鐵路有通通往阿拉拉木圖、莫斯科科、柏林林、鹿特特丹的新新亞歐大大陸橋線線路，有有通往北北京、上上海、西西安、成成都等大大城市的的直達(dá)快快車，通通過(guò)庫(kù)爾爾勒、阿阿克蘇、喀什的的南疆鐵鐵路和通通往奎屯屯、哈密密等地的的直達(dá)快快車。公路有3312國(guó)國(guó)道向東東通過(guò)甘甘肅省連連我國(guó)內(nèi)內(nèi)地、西西出哈薩薩克斯坦坦；3115國(guó)道道向東通通過(guò)青海海省連我我國(guó)內(nèi)地地、西至至喀什市市，將來(lái)來(lái)可西出出吉爾吉吉斯斯坦坦；3114國(guó)道道在烏魯魯木齊市市與3115

36、國(guó)道道相接，向西南南經(jīng)紅其其拉甫口口岸通往往巴基斯斯坦；此此外還有有2166、2117、2218、2199等國(guó)道道與區(qū)內(nèi)內(nèi)外相連連，有吐吐魯番烏魯木木齊大大黃山高高等級(jí)公公路和烏烏魯木齊齊奎屯屯高速公公路與區(qū)區(qū)內(nèi)城市市相連。3.1.5. 獨(dú)特區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)烏魯木齊齊具有發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)，尤其其是發(fā)展展旅游經(jīng)經(jīng)濟(jì)的獨(dú)獨(dú)特區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。3.1.5.11. 亞亞歐大陸陸的核心心位置烏魯木齊齊地處亞亞歐大陸陸腹地，亞洲大大陸地理理中心和和歐亞大大陸地理理內(nèi)心均均距離烏烏魯木齊齊很近，烏魯木木齊在歐歐亞大陸陸的核心心區(qū)位條條件，在在未來(lái)中中國(guó)和世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局中中的地位位和作用用將日益益顯現(xiàn)。3.1.5.22.

37、 與與歐洲客客源市場(chǎng)場(chǎng)的距離離優(yōu)勢(shì)烏魯木齊齊與歐洲洲主要城城市之間間的距離離，只有有北京、上海、廣州和和西安這這幾大中中國(guó)門戶戶城市與與歐洲各各城市之之間距離離的23，說(shuō)說(shuō)明烏魯魯木齊更更接近世世界最大大的旅游游客源市市場(chǎng)，新新疆具有有開(kāi)發(fā)歐歐洲客源源市場(chǎng)的的巨大潛潛力。我我國(guó)幾大大門戶城城市與主主要?dú)W洲洲城市之之間的航航空距離離見(jiàn)表33.1。3.1.5.33. 毗毗鄰中亞亞、西亞亞和南亞亞的地緣緣優(yōu)勢(shì)新疆與哈哈薩克斯斯坦、俄俄羅斯、塔吉克克斯坦、烏茲別別克斯坦坦、吉爾爾吉斯斯斯坦、蒙蒙古、巴巴基斯坦坦、印度度八個(gè)國(guó)國(guó)家接壤壤，擁有有15個(gè)個(gè)對(duì)外開(kāi)開(kāi)放的口口岸。烏烏魯木齊齊具有發(fā)發(fā)展邊貿(mào)貿(mào)旅游

38、和和跨國(guó)旅旅游的地地緣優(yōu)勢(shì)勢(shì)和發(fā)展展成為中中亞地區(qū)區(qū)國(guó)家貿(mào)貿(mào)易和旅旅游中心心的地緣緣優(yōu)勢(shì)和和潛力。如表33.2所所示，烏烏魯木齊齊與周邊邊國(guó)家部部分城市市之間的的距離只只相當(dāng)于于與我國(guó)國(guó)東部城城市之間間距離的的122。表3.22 烏魯魯木齊與與中亞城城市航空空距離與與中國(guó)東東部城市市距離對(duì)對(duì)比（單單位：KKm）城市名稱稱阿拉木圖圖杜尚別塔什干阿什哈馬馬德新西伯利利亞北京上海廣州西安烏魯木齊齊9101690015600260001365527600315003200012000資料來(lái)源源：新新疆維吾吾爾自治治區(qū)旅游游發(fā)展規(guī)規(guī)劃，新疆自自治區(qū)旅旅游局，20003年99月3.2. 區(qū)域域經(jīng)濟(jì)在國(guó)家推

39、推行的西西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略中，烏烏魯木齊齊市是受受政策、資金傾傾斜的重重點(diǎn)地區(qū)區(qū)。近幾幾年烏魯魯木齊市市經(jīng)濟(jì)建建設(shè)獲得得迅猛的的發(fā)展，全方位位開(kāi)放的的格局基基本形成成， 220033年完成成國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值4088億元，按照不不變價(jià)格格計(jì)算較較上年增增長(zhǎng)122.7，20004年年目標(biāo)增增長(zhǎng)133，實(shí)實(shí)現(xiàn)全市市GDPP增長(zhǎng)至至4555億元的的目標(biāo)。通過(guò)多多年的高高速發(fā)展展，烏魯魯木齊市市的綜合合實(shí)力逐逐年增強(qiáng)強(qiáng)，市民民生活水水平不斷斷提高。20022年，烏烏魯木齊齊市人均均國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到1170003元，人均可可支配收收入約886533元，位位居西北北五省區(qū)區(qū)首府城城市第二二位；第第三產(chǎn)業(yè)

40、業(yè)增加值值和地方方財(cái)政收收入均位位居西北北五省區(qū)區(qū)（首府府）城市市第一位位。烏魯魯木齊市市近年來(lái)來(lái)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值及其名名義增長(zhǎng)長(zhǎng)率情況況見(jiàn)圖33.1所所示。資料來(lái)源源：220033年烏魯魯木齊國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)、烏魯木木齊20002統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒3.3. 旅游游資源烏魯木齊齊有豐富富的旅游游資源，古跡甚甚多，各各民族文文化發(fā)展展源遠(yuǎn)流流長(zhǎng)，著著名文物物勝跡有有：紅山山嘴、紅紅廟子、鑒湖、鞏寧城城遺址、文廟、陜西大大寺、烏烏拉泊古古城、阿阿拉溝“石壘”、毛澤澤民烈士士故居、八路軍軍駐疆辦辦事處、濃郁民民族風(fēng)情情的“國(guó)際大巴巴扎”等。近近郊還有有碧波冰冰峰景色色迷人的的天池、風(fēng)景

41、秀秀麗的南南山天然然牧場(chǎng)、花草芬芬芳的甘甘溝菊花花臺(tái)、飛飛流直瀉瀉的白楊楊溝瀑布布等。優(yōu)優(yōu)美的自自然風(fēng)光光和濃郁郁的民族族特色的的人文景景觀形成成了烏魯魯木齊獨(dú)獨(dú)特的旅旅游資源源， 20000年年，烏魯魯木齊市市榮獲中中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城城市稱號(hào)號(hào)。烏魯木齊齊市除自自身?yè)碛杏胸S富的的旅游資資源，還還是新疆疆旅游的的集散中中心。烏烏魯木齊齊有獨(dú)特特的地理理位置和和地緣優(yōu)優(yōu)勢(shì)。它它位于新新疆中部部天山北北麓的準(zhǔn)準(zhǔn)噶爾盆地地南緣，行政區(qū)區(qū)域兼跨跨南北疆疆。市境境東南部部寬數(shù)十十千米、長(zhǎng)百余余米平坦坦的天山山后溝白白楊河峽峽谷，貫貫通天山山南北，成了南南北疆最最重要的的交通孔孔道，該該道現(xiàn)仍仍為亞歐歐第二

42、大大陸橋和和3122國(guó)道的的必經(jīng)通通道。得得天獨(dú)厚厚的優(yōu)越越自然地地質(zhì)位置置，奠定定了烏魯魯木齊作作為新疆疆自治區(qū)區(qū)首府的的地緣基基礎(chǔ)條件件，同時(shí)時(shí)也確立立了烏魯魯木齊作作為全疆疆公路、鐵路和和航空運(yùn)運(yùn)輸?shù)闹兄行?，以以及旅客客集散、輻射的的旅游中中心城市市的地位位。目前前，烏魯魯木齊每每年接待待游客占占全疆接接待游客客總量的的50以上。4. 酒酒店行業(yè)業(yè)概況4.1. 酒店店業(yè)概況況4.1.1. 我國(guó)星星級(jí)酒店店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及及分布隨著我國(guó)國(guó)對(duì)外開(kāi)開(kāi)放經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，旅游游業(yè)得到到了迅速速的發(fā)展展，作為為旅游服服務(wù)業(yè)的的重要組組成部分分酒店店業(yè)也得得到了迅迅猛的發(fā)發(fā)展。有有關(guān)統(tǒng)計(jì)計(jì)資料顯顯示，我我

43、國(guó)星級(jí)級(jí)酒店數(shù)數(shù)量和客客房數(shù)量量自19997年年至20002年年一直保保持著超超過(guò)100的增增長(zhǎng)率，至20002年我國(guó)國(guó)星級(jí)飯飯店數(shù)量量已經(jīng)達(dá)達(dá)到73358家家，客房房數(shù)量達(dá)達(dá)接近990萬(wàn)間間，我國(guó)國(guó)近年來(lái)來(lái)星級(jí)酒酒店的數(shù)數(shù)量變化化情況見(jiàn)見(jiàn)圖4.1所示示。資料來(lái)源源：中中國(guó)旅游游統(tǒng)計(jì)年年鑒20003從星級(jí)酒酒店的地地區(qū)分布布上，四四星、五五星高星級(jí)酒酒店酒店店集中分分布在北北京、上上海、廣廣東、江江蘇等經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)， 在其他他地區(qū)，則均以以二星、三星酒酒店為主主。20002年年我國(guó)星星級(jí)酒店店的地區(qū)區(qū)分布將將表4.1所示示。資料來(lái)源源：中中國(guó)旅游游統(tǒng)計(jì)年年鑒20003從星級(jí)酒酒店的比比例來(lái)

44、看看，五星星、四星星高檔酒酒店約占占酒店總總數(shù)量的的9，三星級(jí)級(jí)酒店約約占酒店店總數(shù)量量的322，一一星、二二星中低低檔酒店店約占酒酒店的660；而從酒酒店客房房比重來(lái)來(lái)看，三三星級(jí)酒酒店的客客房比重重高達(dá)近近39。說(shuō)明明在我國(guó)國(guó)酒店市市場(chǎng)中，三星級(jí)級(jí)酒店的的供給最最大。截截止20002年年我國(guó)星星級(jí)酒店店規(guī)模及及客房情情況見(jiàn)表表4.22所示。表4.22 酒店店規(guī)模及及客房情情況項(xiàng)目酒店家數(shù)數(shù)客房(萬(wàn)萬(wàn)間)酒店總量量比重客房總量量比重五星1751.977%6.4997.233%四星6357.155%14.33515.999%三星2846632.005%34.66538.662%二星441444

45、9.771%30.6634.110%一星8109.122%3.6444.066%總計(jì)88800100.00%89.773100.00%資料來(lái)源源： 根根據(jù)中中國(guó)旅游游統(tǒng)計(jì)年年鑒20003整理計(jì)計(jì)算4.1.2. 我國(guó)星星級(jí)酒店店行業(yè)景景氣情況況由于酒店店具有建建造時(shí)間間較長(zhǎng)、供給變變化有一一定的滯滯后性，通常酒酒店行業(yè)業(yè)具有較較明顯的的周期性性。由于于我國(guó)星星級(jí)酒店店的供給給迅速增增加，我我國(guó)星級(jí)級(jí)酒店出出租率和和行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)在19992年年達(dá)到一一個(gè)高點(diǎn)點(diǎn)后，至至19998220000年一直直處于下下降過(guò)程程中，酒酒店出租租率在119988年達(dá)到到52左右的的低點(diǎn)后后開(kāi)始回回升，酒酒店行業(yè)

46、業(yè)整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)在經(jīng)歷歷19998220011年四年年連續(xù)虧虧損后，于20002年年開(kāi)始實(shí)實(shí)現(xiàn)盈利利。我國(guó)國(guó)星級(jí)酒酒店近年年來(lái)出租租率和利利潤(rùn)波動(dòng)動(dòng)情況見(jiàn)見(jiàn)圖4.2。資料來(lái)源源： 中國(guó)旅旅游統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒、中中國(guó)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒國(guó)際公認(rèn)認(rèn)星級(jí)酒酒店盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值值為酒店店出租率率60，我國(guó)國(guó)目前星星級(jí)酒店店出租率率剛剛超超過(guò)600，還還遠(yuǎn)低于于19992年接接近955的歷歷史最高高出租率率，也明明顯低于于香港220022年接近近90的酒店店出租率率，從酒酒店出租租率上開(kāi)開(kāi)看，還還有提高高的空間間。從星級(jí)酒酒店的平平均房?jī)r(jià)價(jià)來(lái)看，通常酒酒店房?jī)r(jià)價(jià)上升會(huì)會(huì)滯后出出租率22年左右右，20001年年我國(guó)

47、星星級(jí)酒店店平均房房?jī)r(jià)達(dá)到到近100年最低低點(diǎn)（約約2155元）后后，已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)緩緩慢回升升的勢(shì)頭頭。從酒酒店出租租率、酒酒店房?jī)r(jià)價(jià)、酒店店經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)情況況分析，我國(guó)酒酒店行業(yè)業(yè)目前行行業(yè)景氣氣度尚不不高，但但自20001年年開(kāi)始應(yīng)當(dāng)當(dāng)已經(jīng)步步入了一一個(gè)正在在緩慢上上升的行行業(yè)景氣氣周期。4.1.3. 我國(guó)星星級(jí)酒店店經(jīng)營(yíng)情情況從20002年我我國(guó)星級(jí)級(jí)酒店的的整體運(yùn)行行情況看看，五星星級(jí)酒店店的出租租率最高高，盈利利也明顯集集中于五五星級(jí)酒酒店，從從人均利利潤(rùn)角度度看，三三星級(jí)酒酒店的虧虧損最為為嚴(yán)重，見(jiàn)圖44.3所所示。資料來(lái)源源： 20002年中中國(guó)星級(jí)級(jí)飯店統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)造成高星星級(jí)酒店

48、店與其他他星級(jí)酒酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益出出現(xiàn)如此此大的差差異的原原因除了了因高星星級(jí)酒店店管理水水平高、服務(wù)務(wù)質(zhì)量好好、具有國(guó)際際銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的支支持等因因素外，很重要要的一個(gè)個(gè)原因是是高星級(jí)級(jí)酒店國(guó)國(guó)有成份份較少、市場(chǎng)化化程度高高，如在在五星級(jí)級(jí)酒店中中外商及及港澳臺(tái)臺(tái)投資企企業(yè)占662，而在全全國(guó)星級(jí)級(jí)酒店中中有677是國(guó)國(guó)有或集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)成份，相當(dāng)大大一部分分國(guó)有酒酒店是作作為政府府部門、國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)和國(guó)有有大中企業(yè)的的接待單單位而存存在，這這一部分分酒店缺缺少經(jīng)營(yíng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀觀念淡薄薄、管理理粗放、冗員眾眾多，很多只只能依靠靠主辦單單位的補(bǔ)補(bǔ)貼維持持經(jīng)營(yíng)，從而出出現(xiàn)了大大面積、高金額額的虧損損

49、。這一一點(diǎn)突出出地表現(xiàn)現(xiàn)在不同同注冊(cè)類類型酒店店出租率率的差異異上。根根據(jù)20002年年中國(guó)星星級(jí)酒店店統(tǒng)計(jì)公公報(bào)顯示示，在星星級(jí)酒店店中，國(guó)國(guó)有星級(jí)級(jí)酒店的的出租率率最低，而港澳澳臺(tái)投資資的酒店店出租率率最高。20002年不不同注冊(cè)冊(cè)類型企企業(yè)出租租率情況況見(jiàn)圖44.4。資料來(lái)源源： 20002年中中國(guó)星級(jí)級(jí)飯店統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)4.2. 酒店店業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特點(diǎn)4.2.1. 屬于資資本密集集型和勞勞動(dòng)密集集型行業(yè)業(yè)興建星級(jí)級(jí)酒店不不僅需要要支付土土地取得得成本、土建費(fèi)費(fèi)用和各各項(xiàng)前期期費(fèi)用，同時(shí)還還需要投投入大量量資金進(jìn)進(jìn)行裝修修和配套套設(shè)施、配套設(shè)設(shè)備的建建設(shè)，需需要的投投資額很很大，屬屬于資金金密

50、集型型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)業(yè)作為服服務(wù)行業(yè)業(yè)，又需需要大量量的服務(wù)務(wù)人員，也屬于于勞動(dòng)密密集型行行業(yè)。酒酒店業(yè)的的這一特特點(diǎn)，決決定了資資產(chǎn)折舊舊及維護(hù)護(hù)費(fèi)用和和日常人人工費(fèi)用用等相對(duì)對(duì)固定性性費(fèi)用較較高，企企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)對(duì)收入入的敏感感性很高高，在出出租率低低于盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)時(shí)，收收入的降降低將造造成大額額的虧損損，在出出租率高高于盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)時(shí)，收收入的提提高又會(huì)會(huì)帶來(lái)利利潤(rùn)的大大量增加加。4.2.2. 對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)管管理的要要求高星級(jí)酒店店為給客客人提供供安全、舒適、方面的的環(huán)境，同時(shí)取取得比較較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，就必必須在服服務(wù)質(zhì)量量保證和和監(jiān)控、成本費(fèi)費(fèi)用控制制、員工工管理和和激勵(lì)、市場(chǎng)分分

51、析和市市場(chǎng)營(yíng)銷銷等多個(gè)個(gè)方面建建立比較較成功的的管理模模式，由由于星級(jí)級(jí)酒店為為客人提提供的服服務(wù)種類類多、標(biāo)準(zhǔn)高高、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈、企企業(yè)員工工眾多，這一切切都對(duì)星星級(jí)酒店店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理提提出了較較高的要要求。4.3. 酒店店業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)4.3.1. 旅游行行業(yè)整體體發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)酒店作為為旅游基基礎(chǔ)設(shè)施施，酒店店業(yè)的發(fā)發(fā)展與旅旅游業(yè)息息息相關(guān)關(guān)。我國(guó)國(guó)改革開(kāi)開(kāi)放以來(lái)來(lái)，伴隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速增長(zhǎng)，旅游業(yè)業(yè)得到了了快速的的發(fā)展，旅游服服務(wù)總收收入自119955年至220022年一直直保持110以以上的增增長(zhǎng)率，高于GGDP的的增長(zhǎng)，占GDDP的比比重也穩(wěn)穩(wěn)步上升升，至220022年我國(guó)國(guó)

52、旅游總總收入已已經(jīng)達(dá)到到55000億元元，占GGDP的的5.44。旅旅游的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模已經(jīng)確確立，并并逐步發(fā)發(fā)展成為為我國(guó)的的新興支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。我國(guó)國(guó)近年來(lái)來(lái)來(lái)入境境旅游人人數(shù)及收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，19991年20002年旅旅游外匯匯收入年年復(fù)合增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到144以上上，見(jiàn)圖圖4.55。資料來(lái)源源： 中國(guó)旅旅游統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒220033在入境旅旅游增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛的的同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅旅游也得得到了較較快的增增長(zhǎng)，“九五”期間我我國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游情情況見(jiàn)表表4.33所示。表4.33 “九五”期間我我國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游情情況根據(jù)我國(guó)國(guó)旅游業(yè)業(yè)發(fā)展的的“十五”規(guī)劃，到20005年年我國(guó)將將接待海海外旅游游者111,2000

53、-112,0000萬(wàn)萬(wàn)人次，年均增增長(zhǎng)68；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)際旅旅游收入入24002660億美美元，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)810；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅旅游收入入53550558500億元，年均增增長(zhǎng)111113。根據(jù)世世界旅游游組織的的預(yù)測(cè)，到20020年年，我國(guó)國(guó)將取代代法國(guó)成成為世界界第一大大旅游目目的地，接待旅旅游入境境人數(shù)可可達(dá)1.37億億人次，占世界界市場(chǎng)份份額為88.6%；我國(guó)國(guó)也將成成為世界界第四個(gè)個(gè)客源國(guó)國(guó)，出境境旅游人人數(shù)將達(dá)達(dá)到1億億人次，占世界界市場(chǎng)份份額為66.2。旅游游業(yè)將是是我國(guó)增增長(zhǎng)最快快的產(chǎn)業(yè)業(yè)之一。4.3.2. 酒店業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)酒店的建建造由于于受到經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)、稅收收政策以以

54、及投資資心理的的影響極極大，另另外從酒酒店建造造到開(kāi)始始營(yíng)業(yè)的的時(shí)間也也較長(zhǎng)，因此很很難確定定酒店開(kāi)開(kāi)始營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)的真正正需求，從而有有可能造造成在某某地或者者在某一一時(shí)間對(duì)對(duì)某一類類型的酒酒店供求求不均衡衡，因此此酒店盈盈利情況況有較大大的周期期性。我國(guó)星級(jí)級(jí)酒店數(shù)數(shù)量自11992220002年年一直保保持155以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，使得酒酒店行業(yè)業(yè)利潤(rùn)率率迅速下下降，甚甚至在119988年220011年連續(xù)續(xù)四年出出現(xiàn)了行行業(yè)整體體虧損的的局面，根據(jù)我我們前面面對(duì)酒店店行業(yè)景景氣度的的分析，我國(guó)酒酒店行業(yè)業(yè)目前已已經(jīng)走出出低谷，目前已已步入緩緩慢上升升的趨勢(shì)勢(shì)中。根根據(jù)國(guó)際際著名咨咨詢公

55、司司德勤公公司對(duì)220044年18月中中國(guó)酒店店業(yè)的調(diào)調(diào)查測(cè)評(píng)評(píng)，我國(guó)國(guó)酒店業(yè)業(yè)在20004年年188月的入入住率、平均房房間收入入這二個(gè)個(gè)酒店業(yè)業(yè)重要營(yíng)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)標(biāo)方面，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)發(fā)生“非典”的20003年年，較220000年也有有了顯著著的提高高，這也也充分說(shuō)說(shuō)明我國(guó)國(guó)酒店業(yè)業(yè)已經(jīng)走走出低谷谷。表4.44 20004年年18月中國(guó)國(guó)酒店業(yè)業(yè)表現(xiàn)入住率平均房間間收入至20004年8月(%)相對(duì)20003年年變化(%)相對(duì)20000年年變化(%)至20004年8月(元)相對(duì)20003年年變化(%)相對(duì)20000年年變化(%)中國(guó)所有有酒店73.774155676720中國(guó)主要要城市76494

56、6817618中國(guó)次要要城市702993524021中國(guó)地域域性城市市68.552663714237資料來(lái)源源：德勤“酒店業(yè)業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)調(diào)查”我國(guó)酒店店數(shù)量分分布不平平衡，三三星以上上酒店在在京、滬滬、穗等等一線大大城市和和東南沿沿海比重重很大，在中西西部地區(qū)區(qū)比重較較小；同同時(shí)，中中西部星星級(jí)酒店店的房?jī)r(jià)價(jià)也明顯顯低于經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)，因此隨隨著中西西部地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)和和旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展展，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)中西西部地區(qū)區(qū)星級(jí)酒酒店的需需求將進(jìn)進(jìn)一步增增長(zhǎng)，酒酒店出租租率和酒酒店價(jià)格格也將得得到一定定的提高高，中西西部地區(qū)區(qū)酒店業(yè)業(yè)將會(huì)以以高于全全國(guó)平均均水平的的速度增增長(zhǎng)。5. 市市場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)項(xiàng)目定位位5

57、.1. 烏魯魯木齊酒酒店市場(chǎng)場(chǎng)分析預(yù)測(cè)測(cè)5.1.1. 烏魯木木齊旅游游業(yè)基本本情況隨著西部部大開(kāi)發(fā)發(fā)戰(zhàn)略的的逐步實(shí)實(shí)施，來(lái)來(lái)烏魯木木齊旅游游的中外外游客逐逐年增多多，在220022年烏魯魯木齊就就已經(jīng)接接待國(guó)內(nèi)內(nèi)游客3385萬(wàn)萬(wàn)人，實(shí)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游收收入455.722億元，烏魯木木齊市近近年來(lái)國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游情況見(jiàn)見(jiàn)圖5.1。資料來(lái)源源： 烏魯木木齊統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒220033，烏魯木木齊20003年年統(tǒng)計(jì)公公報(bào)烏魯木齊齊市在國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游迅速發(fā)發(fā)展的同同時(shí)，海海外游客客入境旅旅游也得得到了一一定的增增長(zhǎng)。烏烏魯木齊齊市國(guó)際際旅游情情況見(jiàn)圖圖5.22。資料來(lái)源源： 烏魯木木齊統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒2200332003

58、3年“非典”過(guò)后，20004年烏烏魯木齊齊旅游業(yè)業(yè)呈現(xiàn)處處欣欣向向榮的景景象。根根據(jù)烏魯魯木齊統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的的資料，20004年116月月全市累累計(jì)接待待國(guó)內(nèi)旅旅游過(guò)夜夜人數(shù)為為2066萬(wàn)人次次，同比比增長(zhǎng)225.008；國(guó)內(nèi)旅旅游及購(gòu)購(gòu)物總收收入233.444億元，同比增增長(zhǎng)333.277；接接待國(guó)際際旅游人人數(shù)3.71萬(wàn)萬(wàn)人次，同比增增長(zhǎng)399.866；國(guó)國(guó)際旅游游及購(gòu)物物收入為為87110萬(wàn)元元，同比比增長(zhǎng)337.112。5.1.2. 烏魯木木齊酒店店基本情情況目前烏魯魯木齊市市擁有星星級(jí)酒店店81家家，其中中五星級(jí)級(jí)酒店66家，四四星級(jí)酒酒店8家家，三星星級(jí)及以以下酒店店67家家。烏魯魯木

59、齊作作為新疆疆最大的的旅游集集散地和和主要旅旅游目的的地，旅旅游人數(shù)數(shù)和旅游游收入均均占全疆疆50以上，也擁有有全疆最最為健全全的旅游游服務(wù)體體系。根據(jù)20000年年旅游設(shè)設(shè)施普查查，烏魯魯木齊市市在20000年年旅游酒酒店擁有有客房1103335間，床位2200770張，客房和和床位數(shù)數(shù)均接近近全疆的的50。5.1.3. 烏魯木木齊酒店店住宿人人員狀況況烏魯木齊齊星級(jí)酒酒店的客客人也可可以分為為國(guó)外游游客和國(guó)國(guó)內(nèi)游客客。根據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅旅游局220000的抽樣樣調(diào)查，有422的國(guó)國(guó)外游客客是于游游覽觀光光為目的的，其次次為商務(wù)務(wù)和探親親訪友，國(guó)外游游客的住住宿目的的見(jiàn)圖55.4。資

60、料來(lái)源源： 國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局、國(guó)國(guó)際旅游游局20000年年抽樣調(diào)調(diào)查資料料烏魯木齊齊市國(guó)內(nèi)內(nèi)客人的的住宿目目的也以以游覽觀觀光、商商務(wù)、會(huì)會(huì)議為主主要目的的。從國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游客人的的地區(qū)來(lái)來(lái)源來(lái)看看突出表表現(xiàn)為以以下特點(diǎn)點(diǎn)：空間間距離越越近，人人數(shù)越多多，表現(xiàn)現(xiàn)在是否否開(kāi)通直直達(dá)列車車，如山山西、甘甘肅、四四川、河河南等省??；經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平越高高的省區(qū)區(qū)，人數(shù)數(shù)越多，如廣東東、浙江江、江蘇蘇、山東東等??；人文環(huán)環(huán)境差異異越大，人數(shù)越越多，如如廣東、浙江、江蘇等等東南省省區(qū)的游游客明顯顯較東北北、華北北地區(qū)多多。5.1.4. 烏魯木木齊酒店店價(jià)格和和出租率率烏魯木齊齊星級(jí)酒酒店的價(jià)價(jià)格在各各個(gè)酒店