二手樓交易流程須知

1、 FILENAME p C:DOCUME1halleyLOCALS1Temp加瑈祘斗.doc- PAGE 10 -二手樓交易流程須知(此文件只供內(nèi)部傳閱，版權(quán)所有，翻印必究)課程大綱綱深圳市的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理體體制深圳市的的使用權(quán)權(quán)種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的有有關(guān)問(wèn)題題房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書(shū)書(shū)的種類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)證證的主要要內(nèi)容房地產(chǎn)登登記的有有關(guān)問(wèn)題題一. 深深圳的房房地產(chǎn)管管理體制制房地合一一房地產(chǎn)交交易最后后落實(shí)的的是產(chǎn)權(quán)權(quán)的確認(rèn)認(rèn)，產(chǎn)權(quán)權(quán)的確認(rèn)認(rèn)是要到到主管部部門(mén)登記記，所以以要了解解主管機(jī)機(jī)關(guān)的管管理方式式。深圳房地地產(chǎn)管理理的兩大大特點(diǎn)是是房地地合一和三三級(jí)管理理。根根據(jù)國(guó)家家的城城市房地地產(chǎn)管理理法，

2、房地產(chǎn)產(chǎn)采取雙雙軌制度度，即是是允許房房地合一一管理及及房地分分開(kāi)管理理。中國(guó)國(guó)內(nèi)地有有些地方方的房地地產(chǎn)利用用房地合合一管理理，同時(shí)時(shí)有些地地方利用用房地分分開(kāi)管理理，國(guó)內(nèi)內(nèi)很多城城市的房房地管理理屬于兩兩個(gè)機(jī)關(guān)關(guān)土地管管理局和和房屋管管理局，這就是是分開(kāi)管管理。因因此，房房地產(chǎn)交交易(土地交交易及房房產(chǎn)交易易)的過(guò)戶(hù)戶(hù)和登記記分兩個(gè)個(gè)部門(mén)進(jìn)進(jìn)行，發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的證書(shū)書(shū)也是分分開(kāi)的，一個(gè)是是土地使使用權(quán)證證書(shū)，另另一個(gè)是是房屋使使用權(quán)證證書(shū)。而而房地合合一的意意思就是是房地產(chǎn)產(chǎn)(房屋和和土地)的使用用權(quán)是用用同一個(gè)個(gè)證書(shū)。而深圳圳的房地地產(chǎn)管理理就是利利用房房地合一一這個(gè)個(gè)模式，它所發(fā)發(fā)的房地

3、地產(chǎn)權(quán)利利證書(shū)(由規(guī)劃劃國(guó)土局局發(fā)出)也是一一本制的的，叫房地產(chǎn)產(chǎn)證。在這個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)證當(dāng)中已已同時(shí)包包括了兩兩種權(quán)力力，就是是土地使使用權(quán)和和房屋使使用權(quán)。在深圳與與房地產(chǎn)產(chǎn)管理有有關(guān)的有有三大局局規(guī)劃國(guó)土土局：功功能有三三方面：規(guī)劃(包包括城市市的規(guī)劃劃及個(gè)別別樓宇的的規(guī)劃)；賣(mài)地(作作為政府府代表賣(mài)賣(mài)地)；房地產(chǎn)管管理。建設(shè)局：管理工工程建設(shè)設(shè)的質(zhì)量量及工程程的隊(duì)伍伍，處理理施工過(guò)過(guò)程等問(wèn)問(wèn)題。住宅局：負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理。三級(jí)管理理三級(jí)管理理是指規(guī)規(guī)劃國(guó)土土局內(nèi)部部對(duì)核下下各個(gè)機(jī)機(jī)構(gòu)的職職能有所所分工，在深圳圳市的職職權(quán)分為為市局、分局及及管理所所三個(gè)體體制，三三級(jí)管理理的原則則下，規(guī)規(guī)劃

4、國(guó)土土局將業(yè)業(yè)務(wù)劃分分，互不不重疊。市局主主要管行行政，不不管具體體業(yè)務(wù)；分局及及管理所所管具體體業(yè)務(wù)，如房地地產(chǎn)登記記及發(fā)證證業(yè)務(wù)是是在分局局(或一部部份于管管理所)辦理。深圳市的的土地使使用權(quán)種種類(lèi)上面提及及，深圳圳的房地地產(chǎn)管理理是采取取房地合合一，即即房屋和和土地一一并管理理在一個(gè)個(gè)體制，但在這這個(gè)前提提底下，究竟有有沒(méi)有側(cè)側(cè)重點(diǎn)呢呢？是有有的，房房地合一一以地為為主房隨隨地走。這個(gè)個(gè)概念關(guān)關(guān)系著交交易上將將會(huì)發(fā)生生的一連連串事情情，舉例例說(shuō)：福福利房、微利房房之所以以不能夠夠隨便轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓主要要是因?yàn)闉橥恋厥故褂脵?quán)的的問(wèn)題，而要判判別一所所房子的的使用年年期、價(jià)價(jià)格及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條件件，亦必必

5、須先辨辨別土地地使用權(quán)權(quán)的種類(lèi)類(lèi)。深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)土地使使用權(quán)條條例是是作為表表明有權(quán)權(quán)利使用用土地的的證明。土地使使用權(quán)分分為四種種：歷史用地地：這是是指一九九八零年年六月之之前的土土地，用用地單位位取得土土地使用用權(quán)。歷歷史用地地是沒(méi)有有任何資資料的，所以我我們?cè)诎l(fā)發(fā)證、登登記時(shí)只只采用公公告方式式就可以以，只要要你能證證明在一一九八零零年六月月前，已已在該地地興建房房子使用用，即使使沒(méi)有任任何土地地的資料料也是可可以的。因此這這種土地地的管理理較為寬寬松。行政劃撥撥用地：是指在在一九八八零年六六月至一一九八八八年一月月二日期期間的土土地，這這一種土土地使用用權(quán)種類(lèi)類(lèi)在現(xiàn)在在的深圳圳已經(jīng)成

6、成為歷史史，但是是在國(guó)家家來(lái)說(shuō)還還是存在在的，國(guó)國(guó)家目前前的房地地產(chǎn)管理理局還沿沿用這種種方式。于一九九八零年年六月至至一九八八八年一一月二日日期間，深圳還還未進(jìn)行行土地使使用權(quán)改改革的時(shí)時(shí)候，那那時(shí)的用用地全部部都采取取行政劃劃撥的，為甚么么一九八八八年一一月二日日后又沒(méi)沒(méi)有行政政劃撥用用地呢？因?yàn)樵谠谶@天深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)土地管管理?xiàng)l例例的頒頒布明確確說(shuō)明所所有的用用地采取取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的的方式，不論是是誰(shuí)，即即使是市市政府本本身亦必必須依從從。還有一個(gè)個(gè)值得注注意的地地方，是是土地使使用期限限順延的的問(wèn)題。跟據(jù)人人大公告告，住宅宅用地的的使用期期可由五五十年順順延至七七十年，商業(yè)用用地

7、由三三十年順順延至五五十年，但是順順延是必必須有條條件的，凡是與與土地部部門(mén)簽訂訂合同的的，方可可以順延延。即是是說(shuō)凡是是與國(guó)土土局簽訂訂合同的的都可以以順延，反過(guò)來(lái)來(lái)說(shuō)，沒(méi)沒(méi)有與國(guó)國(guó)土局簽簽訂合同同的均得得不到順順延。因因此，土土地可否否獲得順順延，便便要看房房地產(chǎn)證證中土地地使用權(quán)權(quán)開(kāi)始的的日期，若果日日期是在在八八年年一月二二日前，均為劃劃撥用地地，即是是說(shuō)這些些土地均均沒(méi)有簽簽署任何何合同，除非現(xiàn)現(xiàn)在簽署署才可順順延，而而八八年年一月二二日后的的土地，便肯定定得到順順延。問(wèn)問(wèn)題是八八八年一一月二日日前購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的房子子怎么辦辦呢？如如果真的的要延期期，唯一一方法是是按照規(guī)規(guī)定重新新補(bǔ)地價(jià)價(jià)

8、，方法法雖然對(duì)對(duì)某些人人士不公公平，但但卻是現(xiàn)現(xiàn)行唯一一可取的的辦法，將來(lái)有有可能有有其它解解決辦法法。協(xié)議：協(xié)協(xié)議、招招標(biāo)及拍拍賣(mài)土地地，是從從一九八八八年一一月二日日至今深深圳唯一一的土地地使用權(quán)權(quán)方式。協(xié)議分分為兩種種：一種種是協(xié)議議市場(chǎng)地地價(jià)；一一種是協(xié)協(xié)議減免免地價(jià)，如福利利房、微微利房等等。招標(biāo)、拍拍賣(mài)：與與協(xié)議不不盡相同同的是招招標(biāo)及拍拍賣(mài)用地地，肯定定是市場(chǎng)場(chǎng)地價(jià)。三. 房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的有有關(guān)問(wèn)題題房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的方方式轉(zhuǎn)讓的方方式有三三種：買(mǎi)賣(mài)交換贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓除了了上述三三項(xiàng)外，另外，在深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條例例中有有規(guī)定另另外四種種交易情情況，這這四種情情況雖不不是轉(zhuǎn)讓

9、讓?zhuān)喟寻阉曌髯鬓D(zhuǎn)讓一一般：合作建房房抵債住家戶(hù)實(shí)業(yè)合并并以上七項(xiàng)項(xiàng)被視作作轉(zhuǎn)讓及及轉(zhuǎn)讓方方式，也也是轉(zhuǎn)讓讓(交易)行為，都必須須按照轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)規(guī)定交納納稅費(fèi)。如果不不屬于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t則不需交交納稅費(fèi)費(fèi)，例如如把房地地產(chǎn)分割割，則不不算是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的一一種，無(wú)無(wú)須繳納納稅費(fèi)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的條條件從法律上上來(lái)講，如果擁?yè)碛蟹康氐禺a(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，便便可將之之轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑照諏?shí)際情情況，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是需需要有條條件的，并不是是說(shuō)房地地產(chǎn)是屬屬于某人人的，便便可隨其其意愿而而轉(zhuǎn)讓?zhuān)认瓤紤]該該房產(chǎn)是是否能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛞驗(yàn)橛行┬┠軌螂S隨意轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)行┬﹨s不能能。因此此，中介介人接受受業(yè)主委委托出售售房屋時(shí)時(shí)，應(yīng)先先了

10、解該該房地產(chǎn)產(chǎn)是否能能賣(mài)，如如果能賣(mài)賣(mài)的話(huà)又又需具備備甚么條條件。常常見(jiàn)的例例子是軍軍產(chǎn)房，按規(guī)定定這類(lèi)房房屋是不不能買(mǎi)賣(mài)賣(mài)的，但但規(guī)定還還規(guī)定，國(guó)情是是不少人人還是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)，若當(dāng)當(dāng)中不涉涉糾紛，問(wèn)題不不大，但但要注意意的是這這類(lèi)房地地產(chǎn)是不不能夠辦辦房地產(chǎn)產(chǎn)證的，作為代代理便要要理解當(dāng)當(dāng)中的利利害，以以免不知知不覺(jué)間間誤導(dǎo)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方方。轉(zhuǎn)讓條件件大致分分為兩種種，一種種是不準(zhǔn)準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)硪环N種是限制制轉(zhuǎn)讓(只要符符合一定定條件便便可隨便便轉(zhuǎn)讓)，除了了上述兩兩種規(guī)定定外，其其它的一一概能夠夠自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。不不能轉(zhuǎn)讓讓會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)在下列列幾個(gè)情情況下：被法院查查封、被被凍結(jié)的的物業(yè)；雙方訴

11、訟訟、鬧糾糾紛、房房屋還未未定下來(lái)來(lái)是誰(shuí)的的，即房房地產(chǎn)在在使用權(quán)權(quán)利上有有爭(zhēng)議的的情況；還有是房房地產(chǎn)已已經(jīng)抵押押，而未未得對(duì)方方的同意意；土地使用用權(quán)已被被收回的的。一些不良良業(yè)主接接獲收地地通知后后，趕緊緊將房產(chǎn)產(chǎn)出售(例如酒酒樓業(yè)務(wù)務(wù)是不錯(cuò)錯(cuò)的，突突然間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓出售售，因?yàn)闉榻荧@收收地通知知)，對(duì)這這些情況況便需特特別注意意。而有條件件的轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)瑒t轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓之前前必須經(jīng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)準(zhǔn)，并需需要補(bǔ)回回地價(jià)。因?yàn)楫?dāng)當(dāng)初政府府以折讓讓價(jià)出售售，因此此當(dāng)轉(zhuǎn)售售時(shí)候，首先要要把足夠夠的錢(qián)納納回，但但能不能能補(bǔ)，準(zhǔn)準(zhǔn)不準(zhǔn)賣(mài)賣(mài)要先得得到批準(zhǔn)準(zhǔn)。地價(jià)價(jià)的可補(bǔ)補(bǔ)資格和和金額主主要是參參照土地地使用的的性質(zhì)。分別有

12、有三種，包括歷歷史用地地、行政政劃撥用用地和協(xié)協(xié)議減免免地價(jià)的的用地，當(dāng)你要要轉(zhuǎn)讓這這三種用用地時(shí)，必須得得到批準(zhǔn)準(zhǔn)人同意意并補(bǔ)交交地價(jià)。譬如說(shuō)說(shuō)是行政政劃撥土土地，要要先補(bǔ)足足地價(jià)，將其變變?yōu)樯唐菲贩?，方方可隨意意轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的稅稅費(fèi)房地產(chǎn)的的稅費(fèi)主主要包括括有營(yíng)業(yè)業(yè)稅5%，契稅稅1%，印印花稅00.1%，單位位所得稅稅15%，個(gè)人人所得稅稅20%，城市市建設(shè)維維護(hù)稅和和登記費(fèi)費(fèi)等。目前有優(yōu)優(yōu)惠政策策，個(gè)人人擁有的的普通住住宅住滿(mǎn)滿(mǎn)一年的的，可免免營(yíng)業(yè)稅稅及城市市建設(shè)維維護(hù)稅，要交的的只是契契稅1%，印花花稅0.1%。而個(gè)人人的普通通住宅又又怎樣介介定呢？就是個(gè)個(gè)人的房房子賣(mài)給給任何人

13、人，個(gè)人人的意思思是以個(gè)個(gè)人名義義擁有的的，而賣(mài)賣(mài)給個(gè)人人或者公公司都可可以算是是普通住住宅。商商住及商商業(yè)房地地產(chǎn)均無(wú)無(wú)稅費(fèi)優(yōu)優(yōu)惠。其次是稅稅費(fèi)的計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)問(wèn)題，就是以以估價(jià)為為標(biāo)準(zhǔn)，交易價(jià)價(jià)低于估估價(jià)的話(huà)話(huà)，契稅稅和營(yíng)業(yè)業(yè)稅按估估價(jià)的計(jì)計(jì)算。但但所得稅稅卻不一一樣，只只要交易易價(jià)低于于估價(jià)便便無(wú)須繳繳納。4.房地地產(chǎn)的預(yù)預(yù)售與現(xiàn)現(xiàn)售房地產(chǎn)有有所謂預(yù)預(yù)售和現(xiàn)現(xiàn)售，可可是兩者者是如何何劃分呢呢？按照照法律規(guī)規(guī)定，預(yù)預(yù)售的介介定是依依據(jù)初次次登記，初次登登記前是是預(yù)售，初次登登記后是是現(xiàn)售。但在這這個(gè)實(shí)際際交易的的行業(yè)當(dāng)當(dāng)中卻不不是這樣樣的，而而是以入入伙為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。而而預(yù)售的的條件，現(xiàn)時(shí)深深圳

14、法例例規(guī)定七七層以下下的房子子要封頂頂、七層層以上的的要完成成三份之之二才可可獲發(fā)預(yù)預(yù)售許可可證，總總的來(lái)說(shuō)說(shuō)是必須須要有預(yù)預(yù)售許可可證方可可預(yù)售。5.房地地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同與與認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)接著是有有關(guān)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同和和認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)的問(wèn)題題。深圳圳市政府府對(duì)預(yù)售售管理是是十分嚴(yán)嚴(yán)格的。交易雙雙方的合合同必須須是采用用規(guī)劃國(guó)國(guó)土局規(guī)規(guī)定的格格式文本本，這類(lèi)類(lèi)合同必必須向規(guī)規(guī)劃國(guó)土土局購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，其中中對(duì)預(yù)售售的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)管理更更是嚴(yán)格格，必須須是要有有預(yù)售許許可證，才可向向規(guī)劃國(guó)國(guó)土局購(gòu)購(gòu)合同，而且每每份合同同均有獨(dú)獨(dú)立編號(hào)號(hào)。至于于認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)更必須須是經(jīng)過(guò)過(guò)法院等等司法機(jī)機(jī)關(guān)的批批準(zhǔn)。如如果是先先有認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)，而而后發(fā)預(yù)

15、預(yù)售許可可證，則則預(yù)售無(wú)無(wú)效。發(fā)發(fā)展商在在持有預(yù)預(yù)售許可可證之后后，再發(fā)發(fā)認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū)，才合合資格進(jìn)進(jìn)行預(yù)售售買(mǎi)賣(mài)。6.福利利房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)的問(wèn)題題現(xiàn)在深圳圳市的福福利房及及微利房房均可上上市，市市場(chǎng)甚為為龐大，而管理理這類(lèi)房房產(chǎn)的是是另外一一套獨(dú)立立政策，屬于另另外一個(gè)個(gè)領(lǐng)域，管理機(jī)機(jī)關(guān)是住住宅局，而不屬屬于規(guī)劃劃國(guó)土局局管理。這類(lèi)房房產(chǎn)的上上市與否否、上市市的程序序?qū)徟勺≌种骼砝?，上述述所提及及的補(bǔ)地地價(jià)政策策等等均均不適用用于這類(lèi)類(lèi)房產(chǎn)。這類(lèi)房產(chǎn)產(chǎn)如要上上市，要要先到住住宅局申申請(qǐng)上市市的批復(fù)復(fù)，之后后再到規(guī)規(guī)劃國(guó)土土局換證證(換成紅紅色的商商品房證證)，才可可以上市市買(mǎi)賣(mài)。7.集資資房、

16、軍軍產(chǎn)房的的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)問(wèn)題集資房按按照規(guī)定定是不能能出售的的，如果果要賣(mài)的的話(huà)，要要經(jīng)過(guò)批批準(zhǔn)及補(bǔ)補(bǔ)足地價(jià)價(jià)之后才才可進(jìn)入入市場(chǎng)。軍產(chǎn)房是是一個(gè)軍軍居，是是不能動(dòng)動(dòng)的，所所以現(xiàn)在在的軍產(chǎn)產(chǎn)房是不不存在上上市的問(wèn)問(wèn)題，如如果中介介機(jī)構(gòu)要要代理軍軍產(chǎn)房，在目前前來(lái)說(shuō)，是沒(méi)辦辦法通過(guò)過(guò)規(guī)劃國(guó)國(guó)土局的的交易來(lái)來(lái)辦理的的。但目目前軍隊(duì)隊(duì)里自己己發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)證，他他們所發(fā)發(fā)的證跟跟規(guī)劃國(guó)國(guó)土局所所發(fā)的是是一樣的的，但按按照規(guī)定定，軍隊(duì)隊(duì)是沒(méi)有有權(quán)力發(fā)發(fā)放這類(lèi)類(lèi)證件的的。而國(guó)國(guó)家針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的管理理?xiàng)l例已已經(jīng)有所所修改，所以在在這個(gè)房房地產(chǎn)的的問(wèn)題，將有新新的政策策。8.抵押押、按揭揭房地產(chǎn)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)問(wèn)題在法律上

17、上規(guī)定，抵押及及按揭房房是可以以轉(zhuǎn)讓的的，即是是說(shuō)在未未有贖回回之前便便可轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)椅覀兊倪\(yùn)運(yùn)作跟法法律的規(guī)規(guī)定是不不一致的的，因?yàn)闉槟壳暗牡幕A(chǔ)操操作不良良。按照照法律的的規(guī)定來(lái)來(lái)說(shuō)，若若房產(chǎn)已已經(jīng)在銀銀行抵押押，只要要銀行同同意，便便可以把把房子賣(mài)賣(mài)給他人人；但為為了堵塞塞時(shí)間差差的問(wèn)題題(買(mǎi)家付付足樓款款后一段段時(shí)間才才取得房房地產(chǎn)證證；而賣(mài)賣(mài)方收款款還清按按揭后不不履行辦辦證的義義務(wù))，目前前的條例例基本上上是先要要把銀行行的按揭揭還清，把房子子贖出來(lái)來(lái)才可賣(mài)賣(mài)給他人人，然后后他人再再上銀行行重新做做抵押。9.背書(shū)書(shū)轉(zhuǎn)讓問(wèn)問(wèn)題按照深圳圳市政府府的規(guī)定定，房產(chǎn)產(chǎn)是可以以背書(shū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓(與香

18、港港稱(chēng)為確確認(rèn)人出出售類(lèi)似似)。現(xiàn)在在的背書(shū)書(shū)轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥辛_羅湖和龍龍巖才做做，其它它地方都都不做。為甚么么有這個(gè)個(gè)現(xiàn)象呢呢？就像像剛才所所提及，法律雖雖規(guī)定可可以做，但實(shí)務(wù)務(wù)操作繁繁復(fù)，所所以便不不做，于于這法律律的規(guī)定定是可以以不存在在的。四. 房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利證書(shū)書(shū)的種類(lèi)類(lèi)根據(jù)目前前法律的的基本原原則，房房地產(chǎn)除除了背書(shū)書(shū)轉(zhuǎn)讓以以外，要要交易一一個(gè)房地地產(chǎn)首先先必須要要賣(mài)方取取得房地地產(chǎn)證，所以必必須要了了解房地地產(chǎn)證書(shū)書(shū)的種類(lèi)類(lèi)。一直直以來(lái)，深圳市市的發(fā)證證機(jī)制不不良，發(fā)發(fā)了很多多不同類(lèi)類(lèi)型的證證書(shū)，情情況混亂亂。不過(guò)過(guò)，現(xiàn)在在的房地地產(chǎn)證還還在修改改中，最最快今年年下半年年將有新新證出現(xiàn)

19、現(xiàn)，房地地產(chǎn)證可可能成為為歷史。但就目目前，要要先認(rèn)識(shí)識(shí)現(xiàn)存的的幾種證證書(shū)：1.房房屋所有有權(quán)證：房屋所所有權(quán)證證是889年房房地分開(kāi)開(kāi)之前所所發(fā)的證證，另外外當(dāng)時(shí)在在房地分分開(kāi)以前前還有發(fā)發(fā)國(guó)有有土地使使用權(quán)證證。而而現(xiàn)在的的房地地產(chǎn)證就是由由房屋屋所有權(quán)權(quán)證及及國(guó)有有土地使使用權(quán)證證合二二為一的的。持房屋所所有權(quán)證證要買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)的，要先換換證，才才能辦理理交易。這類(lèi)證證是不一一定能夠夠換證成成功，因因?yàn)楫?dāng)發(fā)發(fā)證時(shí)只只管房屋屋，沒(méi)有有考慮到到土地使使用權(quán)問(wèn)問(wèn)題，現(xiàn)現(xiàn)在房地地合一，需要顧顧及土地地使用權(quán)權(quán)問(wèn)題，所以代代理這類(lèi)類(lèi)房屋要要了解當(dāng)當(dāng)中存在在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2.房房地產(chǎn)證證：房地產(chǎn)產(chǎn)證是是89年

20、到到現(xiàn)在一一直發(fā)的的證，得得到這一一種證后后就可買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)，這這一種證證還有三三種類(lèi)型型：軟皮紅色色的：用用于記載載商品房房，產(chǎn)權(quán)權(quán)人可完完全享有有該房地地產(chǎn)的占占有、使使用、收收益及處處分權(quán)利利；軟皮綠色色的：用用于記載載非商品品房，一一律不得得賣(mài)買(mǎi)，需抵押押或出租租的，需需按有關(guān)關(guān)規(guī)定辦辦理；硬皮紅色色綢面：與軟皮皮紅色相相同，只只是前兩兩種都是是九五年年一月一一日以后后所發(fā)的的證。這這類(lèi)證仍仍然有效效，可繼繼續(xù)使用用，在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)動(dòng)時(shí)換新新證。3.代用用證與樓樓花證：代用證與與樓花證證是中國(guó)國(guó)的特色色，亦是是歷史遺遺留的問(wèn)問(wèn)題，代代用證與與樓花證證都屬于于違法所所辦的證證，所以以現(xiàn)在已已不發(fā)

21、了了，但規(guī)規(guī)劃國(guó)土土局還是是認(rèn)可它它的效力力。處理理方法是是具備換換證條件件的便先先換證后后轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊荒軌驂驌Q的可可直接辦辦理轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)。五. 房房地產(chǎn)證證的主要要內(nèi)容1.權(quán)利利人在房地產(chǎn)產(chǎn)證的主主要內(nèi)容容當(dāng)中，要特別別注意權(quán)權(quán)利人的的資料，在交易易時(shí)的買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)文件件當(dāng)中，要嚴(yán)格格符合產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中中權(quán)利人人資料，包括名名字、身身份證號(hào)號(hào)碼，尤尤其是公公司名稱(chēng)稱(chēng)，必須須要完全全符合房房地產(chǎn)證證的名稱(chēng)稱(chēng)。2.土地地使用權(quán)權(quán)在土地使使用權(quán)中中，我們們要注意意三個(gè)問(wèn)問(wèn)題：權(quán)力的種種類(lèi)；用途；土地的使使用年限限。因?yàn)橥恋氐氐姆N類(lèi)類(lèi)決定你你能否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)镣恋氐挠糜猛緵Q定定你轉(zhuǎn)讓讓的稅費(fèi)費(fèi)及土地地的年資資。3.建

22、筑筑物、附附著物所所有權(quán)建筑物、附著物物所有權(quán)權(quán)我們要要注意兩兩個(gè)問(wèn)題題，一個(gè)個(gè)是建筑筑價(jià)格(決定稅稅費(fèi)的基基礎(chǔ))，一個(gè)個(gè)是登記記的年限限。六. 房房地產(chǎn)登登記的有有關(guān)問(wèn)題題1.房地地產(chǎn)登記記的效力力中國(guó)的房房地產(chǎn)登登記的效效力與香香港不同同，如果果在取得得中國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)證后，出現(xiàn)某某些損失失，中國(guó)國(guó)政府需需承擔(dān)，因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)證證是由政政府發(fā)出出，對(duì)業(yè)業(yè)主有較較大的保保障；但但對(duì)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)便有有較高要要求，在在委托放放盤(pán)時(shí)便便要弄清清楚房房地產(chǎn)證證的真真?zhèn)渭芭宄糠孔拥那榍闆r，如如土地使使用權(quán)、抵押及及查封等等等問(wèn)題題。2.房地地產(chǎn)登記記的程序序深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)登記條條例內(nèi)

23、內(nèi)規(guī)定了了一切的的程序，從提出出申請(qǐng)到到發(fā)證。對(duì)中介介服務(wù)有有關(guān)系的的是要特特別提早早申請(qǐng)這這個(gè)問(wèn)題題。就是是說(shuō)，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的簽訂訂，與申申請(qǐng)登記記是兩個(gè)個(gè)完全不不同的事事情。即即是說(shuō)業(yè)業(yè)主將房房產(chǎn)出售售時(shí)，除除了有責(zé)責(zé)任與賣(mài)賣(mài)家簽訂訂合同外外，亦要要與賣(mài)家家一起申申請(qǐng)登記記，這稱(chēng)稱(chēng)之為共同申申請(qǐng)，不能夠夠只簽合合同，而而對(duì)登記記一事不不聞不問(wèn)問(wèn)。因此此，作為為中介機(jī)機(jī)構(gòu)，除除了接受受業(yè)主委委托放盤(pán)盤(pán)，亦要要一并接接受委托托辦理申申請(qǐng)登記記，以避避免于業(yè)業(yè)主簽訂訂合同后后對(duì)登記記一事撒撒手不管管，這樣樣的委托托才是全全面的、完整的的。3.房地地產(chǎn)登記記的原則則要注意申申請(qǐng)的問(wèn)問(wèn)題，即即是需要要買(mǎi)賣(mài)雙雙方一起起申請(qǐng)登登記?，F(xiàn)在的房房地產(chǎn)登登記是以以一宗土土地為單單位，即即是說(shuō)，有關(guān)土土地的權(quán)權(quán)力，是是以一房房土地而而定，而而不是以以一套房房子而定定，所以以同一土土地上不不同房子子的使用用權(quán)是一一樣的。而當(dāng)房房屋證上上的內(nèi)容容不清楚楚時(shí)，便便要翻閱閱土地地權(quán)力合合同。4.房地地產(chǎn)登記記的種類(lèi)類(lèi)初始登記記要留意兩兩方面：土地使用用權(quán)初