快捷商務酒店開發(fā)項目建設可行性建設可行性研究報告

1、快捷商務酒店開發(fā)項目可行性研究報告地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西編寫人：本方案僅限于廣州市2012-05-05一、前言1-1項目背景2項目目的1-2. 1 整體目標2. 2項目契機二、調查篇1區(qū)域地理環(huán)境分析- 2 市場分析2. 1 調查數據2-2. 1酒店需求問卷調查2. 2 調查數據矩陣2-2. 2. 1酒店數據矩陣2. 3 調查結果說明2-2. 3. 1酒店現狀2-2. 3. 2交通現狀2-2. 3. 3自然旅游現狀2 - 3 SWOT 分析2-3. 1 S 項目優(yōu)勢分析2-3. 2 W 項目劣勢分析2-3. 3 O 項目機會分析快捷商務酒店可行性報告第 頁2018-8-312-3.4 T

2、項目威脅分析2-4社會經濟效益說明三、決策建議- 1 規(guī)劃內涵3-2 規(guī)劃決策建議3-2. 1 規(guī)劃方案2. 1. 1 酒店3前期規(guī)劃設計說明3. 1設計方案甄選和規(guī)劃3. 1. 1 方案四、執(zhí)行篇4 -1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術1. 1 戰(zhàn)略沙盤模擬1. 1. 1 六大策略- 1. 1. 2 說明4-1.2 戰(zhàn)術沙盤推演模擬4-1. 2. 1 整體戰(zhàn)術4-1. 2. 1. 1差異化市場營銷4-1.2.1.1. 1地段選擇4-1.2.1.1. 2具有前瞻性4-1.2.1.1. 3尋求市場空白點4-1.2.1.1. 4有效挖掘客戶營銷渠道4-1.2.1.1. 5創(chuàng)新客戶成本控制4-121.2創(chuàng)新客戶營銷手法

3、 4-2執(zhí)行步驟4-2. 1 經營規(guī)劃4-2. 1. 1酒店配置4-2. 2 推廣規(guī)劃4-2. 2. 1 整體品牌包裝夠新視覺VI系統(tǒng)4-2. 2. 2整體推廣毯-廣告推廣策略毯-廣告推廣目標項目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點4-2. 3進度4-2. 4預算4-2. 4. 1項目資金投入情況分析2. 4. 1. 9 費用4-2. 4.2可選擇的籌資策略2. 4. 2. 1 自籌資金4-2. 4. 2. 2銀行貸款籌資4-3投資回報預測4-3. 1 酒店4-3. 1. 1 客房收入4-3. 1. 2 營業(yè)總收入4-3. 1. 3 成本4-3. 1. 3. 1 物料成本4-3. 1. 3. 2

4、人工成本4-3. 1. 3. 3 水電費4-3. 1. 3. 4 總成本4-3. 1. 4 營業(yè)稅4-3. 1. 5銀行利息4 - 3. 1. 6 利潤4-3. 4 銀行利息4 - 3. 5 投資總成本4-3. 6 年凈利潤4. 3. 7 回收周期五、結束篇部分快捷酒店介紹1-1項目背景1-1-1.快捷酒店：是近兩年我過客房酒店的一個熱點，而經 濟型的快捷酒店更是熱點中的熱點！隨著城市旅游業(yè)的快速發(fā) 展，以及國家對建設的大規(guī)模投資，人均需求日益增加，但是也 會對酒店的軟件設施和硬件設施更多的要求.1-1-2.需求定位：為了滿足客戶出差住宿現狀還無法講究 排場，傳統(tǒng)的招待所安全，衛(wèi)生，舒適等條件

5、無法滿足的條件 下，外來旅游者能溫馨住宿而又價格適中的的情況下，快捷酒 店應運而生?？旖菥频陱浹a了基本需求和平民價格這兩個條件 下的龐大市場！在我國，快捷酒店于近兩年得到了市場的熱烈 追捧1-1-3連鎖酒店：選擇連鎖酒店就是選擇了一個金字招牌，因 為存在品牌價值，同時可以減少廣告投入總部網絡在線預定，提 咼入住率.降低投資風險.1-2項目目的2.1整體目標秉承整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強化自身優(yōu)勢。打造-商務酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報。快捷商務酒店可行性報告第 頁8/31/2018您整合-優(yōu)勢資源，領跑商務酒店市場。金通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當的經營措施，能夠爭取較好的市場效益。2.2

6、項目契機+廣州市概況。廣州是一座有2200多年悠久歷史的文化名城，自秦漢以 來，廣州就是嶺南的政治、經濟、文化中心。始建公元前214年，最早建城時的叫任囂城。公元前九世紀的周代的周夷王八 年，百越”（史記中稱 南越”，漢書稱 南粵”）和長江 中游的楚國人已有來往，建有 楚庭”，這是廣州最早的名稱。 226年，孫權將交州分為交州和廣州，廣州”由此得名。古代廣州曾是三朝古都。宋代廣州就有八大 衛(wèi)星城”，廣州的文物 古跡眾多，現有國家、省、市三級文物保護單位共219個，其中全國重點文物保護單位19個，省級文物保護單位41個，市 級文物保護單位159個。中山四路一帶先后發(fā)現了秦漢造船遺 址和南越國宮署

7、遺址，其中南越國宮署遺址兩次被評為 全國十 大考古新發(fā)現”。目前，南越國宮署遺址、南越王墓、南越國水 閘遺址等三處南越國史跡正聯(lián)合申報聯(lián)合國世界文化遺產。由于廣州一年四季的旅游項目眾多，全年到廣州旅游 人群穩(wěn)定增長，促使的廣州旅游業(yè)及相關配套產業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。-廣州市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務業(yè)打造成全 市第一主導產業(yè)的戰(zhàn)略目標，大力實施旅游精品工程，精心打 造旅游整體形象。地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關產業(yè)鏈正在發(fā)生 著嶄新的變化。新旅游經濟給廣州帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項目 的增加使來-旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能 力及設施急需全面升級，需要基礎服務設施跨上一個新的水平

8、， 接待能力和檔次進一步提高。在未來良好的市場前景預期的推 動下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占 旅游 業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。-在旅游大開發(fā)，建設大規(guī)模建設時期，酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展 的契機下。投資建設快捷酒店項目會給投資者帶來豐厚的回報。調查篇1項目區(qū)域地理環(huán)境介紹2-1-1:廣州概況廣州市地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣。丘陵地帶。南部是珠江三角洲沖積平原。中國的第三 大河珠江從廣州市區(qū)穿流而過。西江、北江、東江三江匯 合處，瀕臨南中國海，隔海與香港、澳門相望，地理位置優(yōu) 越，是海上絲綢之路的起點之一，被稱為中國的南大門”。氣候特征1地處亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候特點

9、是氣溫高、降水 多、霜日少、日照多、風速小、雷暴頻繁，年平均氣溫21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照時數在 1800小時以 上。自然資源目前已發(fā)現50多個礦種，礦點17處。植物種類達數千 種。野生動物約有 210多種。水域面積 7.44萬公頃，從化 一帶有豐富的地下溫泉，水溫50C -70 C。以秈稻為主，一年兩熟。廣州是 水果之鄉(xiāng)”，廣州的花卉和盆景遠近馳名， 以陰生觀葉植物、高檔盆花、鮮切花、嶺南盆景為主。陰生 觀葉植物占全國市場一半以上，一品紅等盆景已成為全國性的生產基地，盆景遠銷歐美等海外市場。2-1-2:廣州交通空運:廣州白云機場，是中國大陸三大國際航空樞紐機場之 一，旅

10、客吞吐量居全國第二.2011年旅客吞吐量達47,823,665 人次，位居全國第二，世界第十九位；貨運吞吐量為100萬噸。 4F級.海運：中國第四大港口廣州港，現已與世界170多個國家和地區(qū)的500多個港口有貿易往來，黃埔新港，新沙港，蓮花山港、南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開 通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西，與100多條河道相連接。鐵路:廣州目前有五個火車站：廣州站、廣州東站、廣州南 站、廣州北站、廣州西站（貨運），組成的廣州鐵路客運樞紐 是我國鐵路四大客運中心之一，江村站，鐵路有京廣鐵路復線、 廣茂線、廣梅汕線、廣深鐵

11、路、廣深電氣化鐵路、廣九鐵路 等線路。運營中的武廣高鐵、廣深港高鐵（廣深段），建設中 的貴廣高速鐵路、南廣高速鐵路、京港高速鐵路、西部沿海高 速鐵路，構成四通八達的路線.市內的交通四通八達，深圳，中山，珠海等地一小時生活圈地 鐵可以直達廣州80%以上的著名景點，會展中心地鐵直達.快捷商務酒店可行性報告2-2市場分析2-2.1調查數據說明以下數據由行業(yè)信息網提供，調查地點廣州市天河區(qū)正佳廣場時間2011年6月12日，周日調查隨行人員4人,時間6個小 時，調查方式,實行問卷形式，完整的填寫問卷贈送精美禮品，調查 總數2000份，有效1760份2-2.2酒店數據矩陣快捷商務酒店可行性報告第 頁8/3

12、1/2018住酒店目的找一個比較舒適的休息場所 除休息外還要辦公 旅游休閑酒店功能商務功能現代化的通訊功能 各種現代娛樂設施配套的購物環(huán)境家庭式的客房服務2-2.3調查結果說明2-231廣州酒店現狀隨著廣州經濟的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的 季節(jié)性旅游客人進入廣州地區(qū)，二是商務客戶停留洽談業(yè)務。 特別是廣州沿海鐵路，到廣西,貴州的高速鐵路建設完工，必然會 拉動當地經濟加快.隨著我國的經濟發(fā)展，更多的經濟活動在各個城市間展開， 這對于各個城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學、投資考察的人員越 來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店

13、價 格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經濟型快捷商 務酒店走到了大家面前，擁有經濟、快捷特性的各式連鎖酒店 進入了廣州地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等 快捷酒店。廣州的高檔酒店：L 5星酒店 匚四星酒店L三星酒店2011年統(tǒng)計結果.星級酒店發(fā)展不主要是針對企事單位，接待國外來賓，普通 快捷酒店大眾消費，是未來酒店業(yè)發(fā)展的潮流，投資快捷酒店投 資少,見效快等特點被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務便利、價格、交通 和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務。所以投資建設的快捷商務酒店，不但客房配套實施齊全還要配以多種服務功能和娛樂休閑設施。要選擇在車站附近，周 圍有大型

14、市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費 傾向的客戶群，經營前景十分廣闊。廣州的旅游收入：廣州旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源， 為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。2008年廣州市城市接 待游客總人數1.11億人次，旅游業(yè)總收入 837.71億元；2009 年，廣州市城市接待游客總人數1.18億人次，旅游業(yè)總收入994.04億元；2010年，廣州旅游業(yè)總收入首次超過 1000億元， 達1254.61億元，同比增長 26.21%3 SWOT 分析3.1 S項目優(yōu)勢廣州相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢快捷商務酒店有豐富酒店管理經驗新開發(fā)酒店項目有現成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒

15、店快依托品牌網絡，新項目有一定客戶群資源3.2 W項目劣勢新酒店品牌忠實度不高、附加值低.杳開業(yè)時間晚于其他快捷酒店+外阜會員群鎖定困難$人員工資上漲、原材料價格上漲2-3.3 O項目機會市政府對加強旅游接待服務產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。 本地區(qū)經濟的快速發(fā)展，將吸引更多目標客戶 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 廣州全年冬夏都有旅游項目，客源相對穩(wěn)定 每年固定的商業(yè)展會增加酒店收入 規(guī)劃眾多大項目開工建設，增加客流量 價格偏底，適合中底收入以及學生消費群體 其他快捷酒店停車位置少多數小旅店受經營影響，并購機會增加2-3.4 T 項目威脅+ 本地區(qū)已出現同類競爭者。全國快捷酒店品牌已全部入駐，競爭

16、壓力不斷加大市內個人快捷酒店對價格下壓很大快捷型酒店開始細分，品牌、設施將成為新的差異行銷2-4社會經濟效益-快捷商務酒店品牌建設，將為-旅游接待能力提升做 出自己的貢獻。給人們提供了更好休閑娛樂的去處， 帶動消費增長，促 進地區(qū)經濟繁榮?？旖萆虅站频觏椖康某晒\營，一定會為項目所在地區(qū) 增加更多就業(yè)職位。決策建議篇3-1規(guī)劃內涵規(guī)劃快捷商務酒店，打造精品酒店2規(guī)劃決策建議3-2.1樓層規(guī)劃方案2.1.1 酒店賓館大堂、商務中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室（廣州人 喜歡打牌）、大小會議室（條件不允許可以不開發(fā)）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房數 80間到130間之間。以下假設現有營業(yè)面積50

17、00米的商用樓一套，來簡單細分化成 本。（本方案根據當時員村4橫路一棟獨立辦公樓設計）快捷商務酒店可行性報告第 頁8/31/20183前期規(guī)劃設計說明3.1設計方案甄選和樓層規(guī)劃本酒店設計既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧 一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個性；同時關注商業(yè)價值和 經濟效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時富于古典和現代精神， 文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整 體形象得以提升，成為區(qū)域內標志建筑，為城市形象增添一道新風 景。3-3.1.1 方案員村四橫路，地處琶洲展館5分種車程，距離商業(yè)中心10分鐘, 廣州主要的干線東西黃埔大道，南北相連的科

18、運路附近，直臨琶洲 大橋，中山路，等交通要道。酒店擁有客房 130間，設有會議廳一 個、自助早餐廳、棋牌室6間（當時與一足療合作，還有12間足療 房，獨立樓梯）。22個停車位，房間內配備有線電視、免費寬帶上網， 衛(wèi)浴設施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛 勞。團體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。設計理念是現代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高 技術與現代材料的運用進一步增強了建筑物的表現力：低部立面鋁 板分格、玻璃幕墻與實墻面的穿插對比，帶來了強烈的視覺對比和 陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強了建筑物的標志性與獨創(chuàng)性。執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術4-1.1戰(zhàn)略

19、沙盤模擬4-1.1.1六大策略書整體整合方案優(yōu)選特色出位錯位經營強調區(qū)域特性集團化管理1.1.2 說明地區(qū)的酒店目前競爭激烈，眾多品派入住，但是很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運營商幾快捷商務酒店可行性報告第 頁8/31/2018乎沒有戰(zhàn)略，尤其是比較早一些賓館，管理不到位，軟硬 設施跟不上，沒有系統(tǒng)的推廣計劃，反過來我們的宣傳更 容易突出。酒店產業(yè)的六大優(yōu)勢3.0=8,755.00電 空調+照明+電梯+電視+其他10 度 X1.2 海30 30 =46,800.00年水電費=（水+電）12個月=（8,755 + 46,800） 12=666,900.00本參數與入住率有直接關系，本計算方案是100%入住，并最大化計算房租20萬每月 一年就是240萬房租這個價格是黃金地段最高整租價格，一般現在4000米大約12-15萬每月即可租到。4-3.1.3.4酒店總成本物料成本842,660.00人工成本960,000.00水電費666,900.00房租2,400,000.00酒店總成本4, 8