快捷商務(wù)酒店開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)可行性建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、快捷商務(wù)酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西編寫人：本方案僅限于廣州市2012-05-05一、前言1-1項(xiàng)目背景2項(xiàng)目目的1-2. 1 整體目標(biāo)2. 2項(xiàng)目契機(jī)二、調(diào)查篇1區(qū)域地理環(huán)境分析- 2 市場分析2. 1 調(diào)查數(shù)據(jù)2-2. 1酒店需求問卷調(diào)查2. 2 調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2-2. 2. 1酒店數(shù)據(jù)矩陣2. 3 調(diào)查結(jié)果說明2-2. 3. 1酒店現(xiàn)狀2-2. 3. 2交通現(xiàn)狀2-2. 3. 3自然旅游現(xiàn)狀2 - 3 SWOT 分析2-3. 1 S 項(xiàng)目優(yōu)勢分析2-3. 2 W 項(xiàng)目劣勢分析2-3. 3 O 項(xiàng)目機(jī)會分析快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第 頁2018-8-312-3.4 T

2、項(xiàng)目威脅分析2-4社會經(jīng)濟(jì)效益說明三、決策建議- 1 規(guī)劃內(nèi)涵3-2 規(guī)劃決策建議3-2. 1 規(guī)劃方案2. 1. 1 酒店3前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明3. 1設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃3. 1. 1 方案四、執(zhí)行篇4 -1 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)1. 1 戰(zhàn)略沙盤模擬1. 1. 1 六大策略- 1. 1. 2 說明4-1.2 戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬4-1. 2. 1 整體戰(zhàn)術(shù)4-1. 2. 1. 1差異化市場營銷4-1.2.1.1. 1地段選擇4-1.2.1.1. 2具有前瞻性4-1.2.1.1. 3尋求市場空白點(diǎn)4-1.2.1.1. 4有效挖掘客戶營銷渠道4-1.2.1.1. 5創(chuàng)新客戶成本控制4-121.2創(chuàng)新客戶營銷手法

3、 4-2執(zhí)行步驟4-2. 1 經(jīng)營規(guī)劃4-2. 1. 1酒店配置4-2. 2 推廣規(guī)劃4-2. 2. 1 整體品牌包裝夠新視覺VI系統(tǒng)4-2. 2. 2整體推廣毯-廣告推廣策略毯-廣告推廣目標(biāo)項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)4-2. 3進(jìn)度4-2. 4預(yù)算4-2. 4. 1項(xiàng)目資金投入情況分析2. 4. 1. 9 費(fèi)用4-2. 4.2可選擇的籌資策略2. 4. 2. 1 自籌資金4-2. 4. 2. 2銀行貸款籌資4-3投資回報(bào)預(yù)測4-3. 1 酒店4-3. 1. 1 客房收入4-3. 1. 2 營業(yè)總收入4-3. 1. 3 成本4-3. 1. 3. 1 物料成本4-3. 1. 3. 2

4、人工成本4-3. 1. 3. 3 水電費(fèi)4-3. 1. 3. 4 總成本4-3. 1. 4 營業(yè)稅4-3. 1. 5銀行利息4 - 3. 1. 6 利潤4-3. 4 銀行利息4 - 3. 5 投資總成本4-3. 6 年凈利潤4. 3. 7 回收周期五、結(jié)束篇部分快捷酒店介紹1-1項(xiàng)目背景1-1-1.快捷酒店：是近兩年我過客房酒店的一個(gè)熱點(diǎn)，而經(jīng) 濟(jì)型的快捷酒店更是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)！隨著城市旅游業(yè)的快速發(fā) 展，以及國家對建設(shè)的大規(guī)模投資，人均需求日益增加，但是也 會對酒店的軟件設(shè)施和硬件設(shè)施更多的要求.1-1-2.需求定位：為了滿足客戶出差住宿現(xiàn)狀還無法講究 排場，傳統(tǒng)的招待所安全，衛(wèi)生，舒適等條件

5、無法滿足的條件 下，外來旅游者能溫馨住宿而又價(jià)格適中的的情況下，快捷酒 店應(yīng)運(yùn)而生?？旖菥频陱浹a(bǔ)了基本需求和平民價(jià)格這兩個(gè)條件 下的龐大市場！在我國，快捷酒店于近兩年得到了市場的熱烈 追捧1-1-3連鎖酒店：選擇連鎖酒店就是選擇了一個(gè)金字招牌，因 為存在品牌價(jià)值，同時(shí)可以減少廣告投入總部網(wǎng)絡(luò)在線預(yù)定，提 咼入住率.降低投資風(fēng)險(xiǎn).1-2項(xiàng)目目的2.1整體目標(biāo)秉承整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。打造-商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報(bào)?？旖萆虅?wù)酒店可行性報(bào)告第 頁8/31/2018您整合-優(yōu)勢資源，領(lǐng)跑商務(wù)酒店市場。金通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場效益。2.2

6、項(xiàng)目契機(jī)+廣州市概況。廣州是一座有2200多年悠久歷史的文化名城，自秦漢以 來，廣州就是嶺南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。始建公元前214年，最早建城時(shí)的叫任囂城。公元前九世紀(jì)的周代的周夷王八 年，百越”（史記中稱 南越”，漢書稱 南粵”）和長江 中游的楚國人已有來往，建有 楚庭”，這是廣州最早的名稱。 226年，孫權(quán)將交州分為交州和廣州，廣州”由此得名。古代廣州曾是三朝古都。宋代廣州就有八大 衛(wèi)星城”，廣州的文物 古跡眾多，現(xiàn)有國家、省、市三級文物保護(hù)單位共219個(gè)，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位19個(gè)，省級文物保護(hù)單位41個(gè)，市 級文物保護(hù)單位159個(gè)。中山四路一帶先后發(fā)現(xiàn)了秦漢造船遺 址和南越國宮署

7、遺址，其中南越國宮署遺址兩次被評為 全國十 大考古新發(fā)現(xiàn)”。目前，南越國宮署遺址、南越王墓、南越國水 閘遺址等三處南越國史跡正聯(lián)合申報(bào)聯(lián)合國世界文化遺產(chǎn)。由于廣州一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到廣州旅游 人群穩(wěn)定增長，促使的廣州旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。-廣州市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全 市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打 造旅游整體形象。地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生 著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給廣州帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目 的增加使來-旅游客流量全年都保持在高峰值，旅游接待能 力及設(shè)施急需全面升級，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平

8、， 接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來良好的市場前景預(yù)期的推 動下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占 旅游 業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。-在旅游大開發(fā)，建設(shè)大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展 的契機(jī)下。投資建設(shè)快捷酒店項(xiàng)目會給投資者帶來豐厚的回報(bào)。調(diào)查篇1項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹2-1-1:廣州概況廣州市地處中國大陸南部，廣東省中南部，珠江三角洲北緣。丘陵地帶。南部是珠江三角洲沖積平原。中國的第三 大河珠江從廣州市區(qū)穿流而過。西江、北江、東江三江匯 合處，瀕臨南中國海，隔海與香港、澳門相望，地理位置優(yōu) 越，是海上絲綢之路的起點(diǎn)之一，被稱為中國的南大門”。氣候特征1地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候特點(diǎn)

9、是氣溫高、降水 多、霜日少、日照多、風(fēng)速小、雷暴頻繁，年平均氣溫21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照時(shí)數(shù)在 1800小時(shí)以 上。自然資源目前已發(fā)現(xiàn)50多個(gè)礦種，礦點(diǎn)17處。植物種類達(dá)數(shù)千 種。野生動物約有 210多種。水域面積 7.44萬公頃，從化 一帶有豐富的地下溫泉，水溫50C -70 C。以秈稻為主，一年兩熟。廣州是 水果之鄉(xiāng)”，廣州的花卉和盆景遠(yuǎn)近馳名， 以陰生觀葉植物、高檔盆花、鮮切花、嶺南盆景為主。陰生 觀葉植物占全國市場一半以上，一品紅等盆景已成為全國性的生產(chǎn)基地，盆景遠(yuǎn)銷歐美等海外市場。2-1-2:廣州交通空運(yùn):廣州白云機(jī)場，是中國大陸三大國際航空樞紐機(jī)場之 一，旅

10、客吞吐量居全國第二.2011年旅客吞吐量達(dá)47,823,665 人次，位居全國第二，世界第十九位；貨運(yùn)吞吐量為100萬噸。 4F級.海運(yùn)：中國第四大港口廣州港，現(xiàn)已與世界170多個(gè)國家和地區(qū)的500多個(gè)港口有貿(mào)易往來，黃埔新港，新沙港，蓮花山港、南沙港、廣州開發(fā)區(qū)穗港碼頭和增城新塘港已開 通往返香港的客、貨輪，花都區(qū)開通往返香港的貨輪。內(nèi)河可沿東、西、北江航道溝通廣東省各地和廣西，與100多條河道相連接。鐵路:廣州目前有五個(gè)火車站：廣州站、廣州東站、廣州南 站、廣州北站、廣州西站（貨運(yùn)），組成的廣州鐵路客運(yùn)樞紐 是我國鐵路四大客運(yùn)中心之一，江村站，鐵路有京廣鐵路復(fù)線、 廣茂線、廣梅汕線、廣深鐵

11、路、廣深電氣化鐵路、廣九鐵路 等線路。運(yùn)營中的武廣高鐵、廣深港高鐵（廣深段），建設(shè)中 的貴廣高速鐵路、南廣高速鐵路、京港高速鐵路、西部沿海高 速鐵路，構(gòu)成四通八達(dá)的路線.市內(nèi)的交通四通八達(dá)，深圳，中山，珠海等地一小時(shí)生活圈地 鐵可以直達(dá)廣州80%以上的著名景點(diǎn)，會展中心地鐵直達(dá).快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告2-2市場分析2-2.1調(diào)查數(shù)據(jù)說明以下數(shù)據(jù)由行業(yè)信息網(wǎng)提供，調(diào)查地點(diǎn)廣州市天河區(qū)正佳廣場時(shí)間2011年6月12日，周日調(diào)查隨行人員4人,時(shí)間6個(gè)小 時(shí)，調(diào)查方式,實(shí)行問卷形式，完整的填寫問卷贈送精美禮品，調(diào)查 總數(shù)2000份，有效1760份2-2.2酒店數(shù)據(jù)矩陣快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第 頁8/3

12、1/2018住酒店目的找一個(gè)比較舒適的休息場所 除休息外還要辦公 旅游休閑酒店功能商務(wù)功能現(xiàn)代化的通訊功能 各種現(xiàn)代娛樂設(shè)施配套的購物環(huán)境家庭式的客房服務(wù)2-2.3調(diào)查結(jié)果說明2-231廣州酒店現(xiàn)狀隨著廣州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的 季節(jié)性旅游客人進(jìn)入廣州地區(qū)，二是商務(wù)客戶停留洽談業(yè)務(wù)。 特別是廣州沿海鐵路，到廣西,貴州的高速鐵路建設(shè)完工，必然會 拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)加快.隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動在各個(gè)城市間展開， 這對于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越 來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店

13、價(jià) 格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商 務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店 進(jìn)入了廣州地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等 快捷酒店。廣州的高檔酒店：L 5星酒店 匚四星酒店L三星酒店2011年統(tǒng)計(jì)結(jié)果.星級酒店發(fā)展不主要是針對企事單位，接待國外來賓，普通 快捷酒店大眾消費(fèi)，是未來酒店業(yè)發(fā)展的潮流，投資快捷酒店投 資少,見效快等特點(diǎn)被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通 和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務(wù)。所以投資建設(shè)的快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選擇在車站附近，周 圍有大型

14、市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi) 傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊。廣州的旅游收入：廣州旅游業(yè)的蓬勃帶來了大量的客源， 為酒店業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的市場。2008年廣州市城市接 待游客總?cè)藬?shù)1.11億人次，旅游業(yè)總收入 837.71億元；2009 年，廣州市城市接待游客總?cè)藬?shù)1.18億人次，旅游業(yè)總收入994.04億元；2010年，廣州旅游業(yè)總收入首次超過 1000億元， 達(dá)1254.61億元，同比增長 26.21%3 SWOT 分析3.1 S項(xiàng)目優(yōu)勢廣州相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢快捷商務(wù)酒店有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒

15、店快依托品牌網(wǎng)絡(luò)，新項(xiàng)目有一定客戶群資源3.2 W項(xiàng)目劣勢新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低.杳開業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店+外阜會員群鎖定困難$人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲2-3.3 O項(xiàng)目機(jī)會市政府對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 廣州全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對穩(wěn)定 每年固定的商業(yè)展會增加酒店收入 規(guī)劃眾多大項(xiàng)目開工建設(shè)，增加客流量 價(jià)格偏底，適合中底收入以及學(xué)生消費(fèi)群體 其他快捷酒店停車位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會增加2-3.4 T 項(xiàng)目威脅+ 本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。全國快捷酒店品牌已全部入駐，競爭

16、壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對價(jià)格下壓很大快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷2-4社會經(jīng)濟(jì)效益-快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為-旅游接待能力提升做 出自己的貢獻(xiàn)。給人們提供了更好休閑娛樂的去處， 帶動消費(fèi)增長，促 進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會為項(xiàng)目所在地區(qū) 增加更多就業(yè)職位。決策建議篇3-1規(guī)劃內(nèi)涵規(guī)劃快捷商務(wù)酒店，打造精品酒店2規(guī)劃決策建議3-2.1樓層規(guī)劃方案2.1.1 酒店賓館大堂、商務(wù)中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室（廣州人 喜歡打牌）、大小會議室（條件不允許可以不開發(fā)）、客房。按照普通快捷酒店加盟，客房數(shù) 80間到130間之間。以下假設(shè)現(xiàn)有營業(yè)面積50

17、00米的商用樓一套，來簡單細(xì)分化成 本。（本方案根據(jù)當(dāng)時(shí)員村4橫路一棟獨(dú)立辦公樓設(shè)計(jì)）快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第 頁8/31/20183前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明3.1設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃本酒店設(shè)計(jì)既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧 一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和 經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神， 文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整 體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng) 景。3-3.1.1 方案員村四橫路，地處琶洲展館5分種車程，距離商業(yè)中心10分鐘, 廣州主要的干線東西黃埔大道，南北相連的科

18、運(yùn)路附近，直臨琶洲 大橋，中山路，等交通要道。酒店擁有客房 130間，設(shè)有會議廳一 個(gè)、自助早餐廳、棋牌室6間（當(dāng)時(shí)與一足療合作，還有12間足療 房，獨(dú)立樓梯）。22個(gè)停車位，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)， 衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛 勞。團(tuán)體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高 技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力：低部立面鋁 板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和 陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)4-1.1戰(zhàn)略

19、沙盤模擬4-1.1.1六大策略書整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理1.1.2 說明地區(qū)的酒店目前競爭激烈，眾多品派入住，但是很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第 頁8/31/2018乎沒有戰(zhàn)略，尤其是比較早一些賓館，管理不到位，軟硬 設(shè)施跟不上，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更 容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢3.0=8,755.00電 空調(diào)+照明+電梯+電視+其他10 度 X1.2 海30 30 =46,800.00年水電費(fèi)=（水+電）12個(gè)月=（8,755 + 46,800） 12=666,900.00本參數(shù)與入住率有直接關(guān)系，本計(jì)算方案是100%入住，并最大化計(jì)算房租20萬每月 一年就是240萬房租這個(gè)價(jià)格是黃金地段最高整租價(jià)格，一般現(xiàn)在4000米大約12-15萬每月即可租到。4-3.1.3.4酒店總成本物料成本842,660.00人工成本960,000.00水電費(fèi)666,900.00房租2,400,000.00酒店總成本4, 8