華融大廈物業(yè)管理顧問服務標書

1、目 錄第一章 xxx介紹及及優(yōu)勢003第二章 主要要管理項項目007第三章 顧問問服務的的目的及及重點112第四章 項目目顧問服服務運作作模式114第五章 物業(yè)業(yè)管理服服務模式式及服務務內(nèi)容115第六章 顧問問服務費費及支付付方式224第七章 管理理目標225附件一：顧問專專家素質(zhì)質(zhì)一覽表表226附件二：員工培培訓227附件三：管理體體系文件件目錄331公司總部部所在地地xxx大廈第一章 xxx介紹及及優(yōu)勢一、xxx介紹中國xxx集團公公司是國國務院下下屬重要要國際化化骨干企企業(yè)，總總資產(chǎn)近近70000億。涉及領領域有銀銀行、證證券、保保險、基基金、信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、重型型機械、航運、礦產(chǎn)、生物、

2、衛(wèi)星、足球、電信、房地產(chǎn)產(chǎn)、物業(yè)業(yè)管理、網(wǎng)絡等等行業(yè)，目前擁擁有444家子公公司，下下轄有99家上市市公司，分公司司遍布全全國各大大中城市市,其中中包括設設在香港港、美國國、加拿拿大、澳澳大利亞亞等地的的分公司,公司還還在東京京、紐約約、鹿特特丹設立立了代表表處。xx深圳圳（集團團）公司司是中國國xx集團團公司于于19887年月月11月月在中國國深圳經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)設立的的全資子子公司，注冊資資本人民民幣1.3億元元，現(xiàn)總總資產(chǎn)逾逾80億元元。主要要下屬公公司有：深圳市市xx城市市廣場投投資有限限公司、深圳xxx房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司、深深圳市xxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司（以下下簡稱xxx物業(yè)業(yè)

3、）、xx惠州州路橋有有限公司司、xxx深圳（集團）公司北北京公司司、珠海海中國西西南資源源聯(lián)合開開發(fā)有限限公司、香港嘉嘉信有限限公司、長沙xxx湘雅雅生殖與與遺傳專?？漆t(yī)院院等。曾曾先后被被國家外外經(jīng)貿(mào)委委、深圳圳市委、市政府府管理機機構(gòu)評為為“深圳圳市出口口創(chuàng)匯大大戶”、“深圳圳市AAAA企業(yè)業(yè)”、“深圳市市先進基基層黨組組織”、“深圳圳市文明明單位”等，是是xx公司司在深圳圳經(jīng)濟特特區(qū)的重重要窗口口之一。xx物業(yè)業(yè)總部位位于深圳圳市福田田區(qū)深南南中路市市委對面面標志性性建筑物物xxx大廈城城市廣場場。目前，所所管理的的物業(yè)遍遍布深圳圳市五個個區(qū)、珠珠海市和和湖南省省長沙市市，包括括寫字樓樓

4、、大型型商場、工業(yè)區(qū)區(qū)、中高高層商住住樓以及及政府辦辦公樓等等各類型型物業(yè)，管理面面積近二二百萬平平方米。xx物業(yè)業(yè)憑借強強大的實實力、卓卓越的管管理水平平，在社社會上樹樹立了品品牌物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)形象象。二一一年，xxx物業(yè)業(yè)成為全全國首家家一次性性通過質(zhì)質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/職職業(yè)健康康安全衛(wèi)衛(wèi)生（IISO990011/ISSO1440011/OHHSASS180001）三個標標準管理理體系國國際、國國內(nèi)雙重重認證的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，與國國際管理理接軌，同時通通過了荷荷蘭RVVA的質(zhì)質(zhì)量認證證，目前前物業(yè)管管理資質(zhì)質(zhì)是國家家一級。xx物業(yè)業(yè)擁有種種類齊全全的各類類專業(yè)人人才四百百余人，其中經(jīng)經(jīng)理

5、級以以上管理理人員均均是本科科以上學學歷。包包括各項項質(zhì)量管管理、經(jīng)經(jīng)營、推推廣、運運營、機機電、租租賃等各各方面的的人才，提倡以以人為本本，人性性化服務務，本著著“誠信的的物業(yè)人人，可信信賴的管管家”服務理理念，為為服務項項目提供供各方面面的技術術支援。二、優(yōu)勢勢（一）xxx是全全國性的的品牌公公司，熟熟悉各種種社會環(huán)環(huán)境xx于119799年在北北京成立立，至今今已有二二十六年年的歷史史，由前前國家副副主席榮榮毅仁一一手創(chuàng)立立，有著著廣泛的的社會關關系，熟熟悉各種種環(huán)境，與地方方政府保保持著良良好的關關系，有有能力處處理好政政企之間間的相關關關系。（二）綜綜合管理理能力強強xx本身身涉及的的

6、行業(yè)非非常廣，綜合管管理能力力強，具具有自我我抗風險險能力，盈利能能力很高高。我司管理理物業(yè)的的類型有有星級寫寫字樓、大型高高檔商場場、工業(yè)業(yè)區(qū)、中中高層商商住樓以以及政府府辦公樓樓等。例例如管理理的xxx大廈城城市廣場場是一座座綜合性性的物業(yè)業(yè)，有高高檔商場場、星級級寫字樓樓、大型型停車場場以及室室外市民民廣場，服務的的客戶多多數(shù)是一一些國內(nèi)內(nèi)國際知知名公司司，如：國家開開發(fā)銀行行、美國國花旗銀銀行、荷荷蘭銀行行、香港港PCHH國際有有限公司司、港鐵鐵軌道交交通深圳圳公司、中國證證券登記記結(jié)算有有限責任任公司等等，我司司為這些些知名公公司提供供高水平平的服務務，獲得得一致好好評。（三）xxx

7、物業(yè)業(yè)是全國國第一家家一次性性通過質(zhì)質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/職職業(yè)安全全健康體體系認證證的專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司通過質(zhì)量量/環(huán)境境/職業(yè)業(yè)安全健健康管理理體系作作為顧問問工作標標準的起起點，使使管理水水平、員員工素質(zhì)質(zhì)和服務務質(zhì)量朝朝著科學學化、專專業(yè)化、規(guī)范化化的方向向發(fā)展，并將專專業(yè)規(guī)范范化的物物業(yè)管理理體系及及專業(yè)顧顧問建議議引入貴貴司。（四）全全力打造造“華融大大廈”寫字樓樓品牌，注重社社會效益益和經(jīng)濟濟效益我司目前前管理的的xx大廈城城市廣場場與華融融大廈的的功能結(jié)結(jié)構(gòu)及檔檔次相近近，具備備了大量量豐富的的寫字樓樓、高檔檔商場專專業(yè)管理理經(jīng)驗，完全有有信心做做好華融融大廈的的各項綜綜合顧問問服

8、務工工作（包包括寫字字樓、商商業(yè)部分分及酒店店），并并確保華華融大廈廈的物業(yè)業(yè)管理及及運營管管理在業(yè)業(yè)內(nèi)處于于領先地地位，奠奠定華融融大廈在在中心區(qū)區(qū)的寫字字樓地位位，樹立立良好的的“華融大大廈”地域品品牌。我司提供供專業(yè)的的顧問服服務，控控制成本本，小投投入大回回報，使使發(fā)展商商的投入入利潤最最大化。xx是一一家多元元化公司司，涉及及行業(yè)非非常廣，與貴司司合作，強強聯(lián)聯(lián)手，不不僅僅可可以在物物業(yè)管理理方面合合作，還還可以延延伸至多多種經(jīng)營營、房地地產(chǎn)合作作、項目目融資等等方面。第二章 主要要管理項項目一、xxx大廈城城市廣場場xx城市市廣場位位于深南南中路深深圳市委委正對面面,由建建筑面積積

9、3.999萬平平方米的的xx大廈廈、6.75萬萬平方米米的商業(yè)業(yè)購物中中心、44.2萬平方方米的停停車場及及3萬平方方米的星星光廣場場組成，是目前前深圳市市最大的的集購物物、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑、觀光光為一體體的SHHOPPPINGG MALLL，已已成為深深圳市的的商業(yè)名名片。xxx物業(yè)業(yè)具備了了一套先先進的寫寫字樓、高檔商商場管理理及運營營模式。1、完善善的配套套設施多功能廳廳 會議室室會所 游泳池池2、主要要獲獎情情況2004年被評為“中國購物中心示范工程”榮獲“省優(yōu)”稱號被媒體及市民測評為“購物中心主力店”3、購物物中心商場內(nèi)景 4、主要要商家購物中心心主要包包括西武武百貨、吉之島島

10、、新南南國電影影城、中中航健身身會等知知名店；以及豫豫園上海海飯莊、逸和軒軒食府、王子廚廚房、星星巴克咖咖啡、肯肯德基等等上百家家國際化化與本土土化的頂頂尖品牌牌店。二、REEEL百百貨商場場（深圳圳館）REELL百貨商商場（深深圳館）是由臺臺商投資資的一家家大型時時尚高檔檔購物商商場，它它位于深深圳市深深南大道道華潤萬萬象城內(nèi)內(nèi)（地王王對面），這里里世界時時裝品牌牌云集，是都市市女性購購物的天天堂。該商場于于20004年99月對商商場物業(yè)業(yè)管理權權進行公公開招標標，我司司經(jīng)過與與幾家外外資物業(yè)業(yè)公司展展開激烈烈競爭，最終得得到臺商商的青睞睞獲得該該商場的的物業(yè)管管理權，于當年年10月月正式進

11、進駐該商商場。三、海濱濱花園海濱花園園矗立于于鹽田區(qū)區(qū)沙頭角角大鵬灣灣之濱，東鄰鹽鹽田港，西連沙沙頭角口口岸，南南靠馳名名中外的的中英街街。該花花園總建建筑面積積405588.44，由兩兩棟塔樓樓組成，總高228層，其中113層層面積為為60000的的商業(yè)裙裙樓，44288層為商商住塔樓樓，由xxx物業(yè)業(yè)提供專專業(yè)化、一體化化的物業(yè)業(yè)管理服服務。主要商家家有招商商證券、國通證證券以及及名典咖咖啡等。xx物業(yè)業(yè)一直按按照“高起點點、高質(zhì)質(zhì)量、高高標準、高要求求”的管理理方針，在建立立健全各各項規(guī)章章制度的的基礎上上對花園園進行了了科學的的管理。19988年獲國國家建設設部“城市物物業(yè)管理理優(yōu)秀示

12、示范大廈廈”稱號，目前是是鹽田區(qū)區(qū)唯一獲獲得“國優(yōu)”稱號的的示范大大廈。四、其它它管理項項目一覽覽序號單位名稱稱地址類型1長城大廈廈六號樓福田區(qū)百百花二路路高層住宅宅2八卦嶺租賃中心心福田區(qū)八八卦三路路工業(yè)區(qū)3海天一色色雅居鹽田區(qū)沙沙頭角海海景路住宅4鹽田區(qū)國國土局辦辦公樓鹽田區(qū)沙沙頭角寫字樓5鹽田區(qū)工工商局辦辦公樓鹽田區(qū)沙沙頭角寫字樓6海天明月月居鹽田區(qū)沙沙頭角住宅7棕櫚灣鹽田區(qū)沙沙頭角高層住宅宅8海濱花園園鹽田區(qū)沙沙頭角沙沙深路高層商住住9海文花園園南山區(qū)后后海路住宅10華僑海景景山莊龍崗區(qū)土土洋村別墅11工業(yè)城寶安區(qū)福福永鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)12海闊天空空南山區(qū)科科技園高層商住住13西南大廈廈珠海市

13、拱拱北區(qū)寫字樓14錦湘國國際星城城湖南省長長沙市天天心區(qū)綜合住宅宅15果嶺假日日別墅龍崗區(qū)別墅第三章 顧問問服務的的目的及及重點物業(yè)管理理服務可可以說是是一門專專業(yè)學問問，xxx物業(yè)的的顧問服服務就是是要使華華融大廈廈的物業(yè)業(yè)管理服服務水準準達到國國內(nèi)先進進水平，為發(fā)展展商帶出出一支高高水準的的物業(yè)管管理隊伍伍，并以以xx物業(yè)業(yè)規(guī)范化化的物業(yè)業(yè)管理體體系，實實現(xiàn)華融融大廈與與國際接接軌的管管理模式式。針對華融融大廈所所具備地地段優(yōu)勢勢、環(huán)境境優(yōu)勢及及自身配配套設施施等特點點，參考考發(fā)展商商提供的的資料，我司認認為以下下三方面面為顧問問重點：日常管管理提供我司司物業(yè)管管理品牌牌。協(xié)助及指指導物業(yè)

14、業(yè)管理公公司做好好日常租租賃事務務管理、保安、清潔、綠化、客戶服服務、突突發(fā)事件件處理等等方面的的工作。機電設設備管理理協(xié)助及指指導物業(yè)業(yè)管理公公司做好好設備選選型、選選購機電電工程用用具及器器材清單單、設備備驗收、日常維維護保養(yǎng)養(yǎng)工作；并制定定華融大大廈首年年度和三三年期防防范性維維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃。停車場場管理深圳市停停車場的的設備大大多采用用先進的的管理系系統(tǒng)，實實施自動動化管理理，可以以減少人人為舞弊弊，節(jié)約約人力資資源，加加快車輛輛的流量量，從而而使物業(yè)業(yè)管理更更順暢。我司建議議在停車車場安裝裝閉路電電視監(jiān)控控系統(tǒng)和和停車場場自動管管理系統(tǒng)統(tǒng)，保障障車輛的的安全以以及加強強對外來來人員的

15、的監(jiān)控。華融大廈廈備用發(fā)發(fā)電機需需與停車車場自動動化管理理系統(tǒng)及及照明系系統(tǒng)連接接，以緊緊急停電電時停車車場各項項操作都都能及時時運轉(zhuǎn)。第四章 項目目顧問服服務運作作模式根據(jù)華融融大廈的的規(guī)劃、發(fā)展商商和物業(yè)業(yè)管理公公司的需需求以及及我司的的物業(yè)管管理經(jīng)驗驗，顧問問服務運運作模式式如下圖圖：工作指令深圳市xx物業(yè)管理有限公司深圳市時軒達實業(yè)公司簽約委任定期反饋項目顧問組建章健制前期介入工程驗收員工培訓人事管理機電運行安全管理清潔管理綠化管理客戶服務物業(yè)管理公司指導、協(xié)作、建議第五章 物業(yè)業(yè)管理服服務模式式及服務務內(nèi)容物業(yè)管理理服務模模式有以以下兩種種。一、全權權委托式物物業(yè)管理理服務方式式：由

16、xx物業(yè)業(yè)直接為為業(yè)主/客戶提提供一流流的全方方位的專專業(yè)化物物業(yè)管理理服務，xx物業(yè)業(yè)將秉承承“誠信的的物業(yè)人人，可信信賴的管管家”的物業(yè)業(yè)管理服服務理念念，通過過卓越的的質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安安全衛(wèi)生生管理體體系，為為業(yè)主營營造一個個安全、文明、舒適、祥和的的生活和和工作氛氛圍。服務內(nèi)容容：1、積極極的前期期介入，從物業(yè)業(yè)管理角角度，協(xié)協(xié)助開發(fā)發(fā)商進行行項目的的規(guī)劃及有關設設備選型型；2、營銷銷推廣的的配合，以一流流的物業(yè)業(yè)管理品品牌，幫幫助開發(fā)發(fā)商增強強業(yè)主對對未來工工作質(zhì)量量的信心心，有力地地提升樓樓盤的檔檔次，為為發(fā)展商商贏得最最大的經(jīng)經(jīng)濟效益益和最為為廣闊的的銷售市市場空間間；3、xx

17、x員工具具備高水水準的職職業(yè)道德德、專業(yè)業(yè)性知識識和服務務經(jīng)驗，提倡隱隱性化服服務模式式，將對對業(yè)主工工作的干干擾降低低到最小小限度；4、以質(zhì)質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/職職業(yè)安全全衛(wèi)生管管理體系系為標準準，提供供高品質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理。二、顧問問式物業(yè)業(yè)管理顧問式管管理又分分為駐場場式和巡巡場式兩兩種，根根據(jù)發(fā)展展商的要要求，考考慮到將將來為發(fā)發(fā)展商打打造一支支專業(yè)化化的物管管隊伍，我司建建議采用用駐場式式顧問管管理，針針對華融融大廈擬擬駐場三三人，擔擔任職務務分別為為項目總總經(jīng)理、工程部部經(jīng)理和和管理部部經(jīng)理（顧問專專家素質(zhì)質(zhì)詳見附附件一）。服務方式式：xxx物業(yè)將將自己卓卓有成效效的質(zhì)量量/環(huán)境境/職業(yè)

18、業(yè)安全衛(wèi)衛(wèi)生管理理體系，以顧問問模式輸輸出和嫁嫁接，使使發(fā)展商商開發(fā)的的項目物物業(yè)管理理迅速達達到行業(yè)業(yè)一流水平平。服務內(nèi)容容概要：1、幫助助設計科科學的組組織架構(gòu)構(gòu)并協(xié)助評評估項目目；2、配合項項目推廣廣及銷售售；3、協(xié)助順順利完成成項目入入伙；44、提供供并協(xié)助助建立高高素質(zhì)、高標準準的管理理制度和和服務規(guī)規(guī)范；55、提供供專業(yè)的物物業(yè)管理理系統(tǒng)軟軟件；66、日常常物業(yè)管理理及運作作；7、協(xié)助提提高經(jīng)濟濟效益，并進行行財務分分析、成成本控制制指導；8、提提供系統(tǒng)統(tǒng)的物管管專業(yè)培培訓；99、規(guī)范范業(yè)務程程序，協(xié)協(xié)助建立立ISOO90001國際際質(zhì)量保保證體系系；100、協(xié)助助建立IISO11

19、40001國際際環(huán)境管管理體系系；11、協(xié)協(xié)助建立立OHSSA1880011國際職業(yè)業(yè)安全衛(wèi)衛(wèi)生管理理體系；12、提供供物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)評比、創(chuàng)優(yōu)指指導。三三、顧問問服務范范圍xx物業(yè)業(yè)根據(jù)發(fā)發(fā)展商要要求，派派遣專業(yè)業(yè)人員協(xié)協(xié)助對華華融大廈廈項目工工程進行行驗收，并且為為入伙營營商做好好各項準準備，以以及為迎迎接交付付使用進進行籌備備。具體體工作如如下：（一）準準備及進進行物業(yè)業(yè)驗收方方面1、指導導貴司制制訂該物物業(yè)移交交驗收標標準。2、指導導貴司制制訂及推推行該物物業(yè)驗收收計劃，包括：（1）驗驗收工作作日程；（2）物物業(yè)總體體驗收計計劃；（3）機機電設備備驗收計計劃；（4）機機電設備備測試及

20、及試運行行計劃。3、專業(yè)業(yè)人員出出席及監(jiān)監(jiān)督機電電及物業(yè)業(yè)設備的的功能測測試及指指導貴司司做好記記錄。4、指導導貴司設設備選型型及安裝裝建議。5、指導導貴司確確保各個個機電及及物業(yè)設設備生產(chǎn)產(chǎn)廠商均均提供詳詳細的操操作流程程。6、指導導確保各各個機電電及物業(yè)業(yè)設備生生產(chǎn)廠商商均為每每項設備備提供合合規(guī)格的的操作手手冊。7、指導導確保各各個機電電設備生生產(chǎn)廠商商均為每每項設備備提供合合規(guī)格的的線路圖圖。8、指導導貴司要要求各承承建單位位均提供供合規(guī)格格的竣工工圖紙。9、指導導貴司鎖鎖定各項項缺失、遺漏或或未達標標項目及及做出紀紀錄。10、指指導貴司司將上述述缺失、遺漏或或未達標標項目資資料整理理

21、歸檔。11、指指導貴司司督導施施工、設設備安裝裝遺留問問題的整整改工作作。（二）入入伙營商商各項準準備工作作1、審閱閱物業(yè)安安全系統(tǒng)統(tǒng)設備資資料及設設計圖紙紙，并提提出意見見及建議議。2、審閱閱物業(yè)總總體廣告告牌/燈燈箱、指指示牌/燈箱的的設計及及安裝位位置，并并提出意意見及建建議。3、審閱閱貴司為為該項目目定出的的宣傳推推廣計劃劃，并提提出意見見及建議議。4、審閱閱項目裝裝卸貨區(qū)區(qū)設計及及垃圾收收集處理理方案，并提出出意見及及建議。5、審閱閱項目主主要租戶戶及運輸輸方式，并提出出意見及及規(guī)范建建議。6、審閱閱物業(yè)停停車場車車輛行駛駛線路規(guī)規(guī)劃、停停車位規(guī)規(guī)劃、收收費處位位置，并并提出意意見及

22、建建議。7、審閱閱物業(yè)地地面車輛輛進出及及停泊下下車位置置，并提提出意見見及建議議。8、審閱閱各區(qū)域域分區(qū)管管理和規(guī)規(guī)劃方案案。9、審閱閱貴司各各級員工工制服設設計，并并提出意意見及建建議。10、審審閱貴司司的保險險方案，并提出出意見及及建議。（三）物物業(yè)交付付使用前前籌備工工作建章健制制1、指導導貴司制制訂各部部門的規(guī)規(guī)章制度度，特別別是崗位位責任、操作規(guī)規(guī)程、匯匯報制度度及安全全守則等等。2、指導導貴司制制訂管理理公約，明確業(yè)業(yè)主、商商戶及管管理公司司的權利利和義務務。3、指導導貴司制制訂整體體運作計計劃。4、指導導貴司制制訂運作作手冊。5、指導導貴司制制訂管理理手冊。6、指導導貴司制制訂

23、裝修修指南。7、指導導貴司制制訂交付付使用時時各類文文件及表表格。8、指導導貴司制制訂各級級員工的的崗位責責任。9、指導導貴司制制訂員工工守則。10、指指導貴司司制訂常常用緊急急應變計計劃。11、指指導貴司司制訂外外包工作作管理辦辦法。維修保養(yǎng)養(yǎng)及工程程1、指導導貴司制制訂工程程部日常運作計計劃。2、指導導貴司制制訂首年年度防范性維修修保養(yǎng)計計劃。3、指導導貴司制制訂該物物業(yè)首年年度防范范性維修修保養(yǎng)執(zhí)執(zhí)行表格格。4、指導導貴司制制訂該物物業(yè)必須須購置的的維修工工程用具具及器材材清單。5、指導導貴司制制訂機電電設備運運行管理理方案。財務1、建議議及指導導貴司進進行物業(yè)業(yè)管理費和經(jīng)營營收支預預測

24、。2、建議議及指導導貴司進進行租金金政策及收取方方案。運營1、在合合作期間間，貴司司可以無無償使用用xx物業(yè)業(yè)管理公公司管理理品牌。2、指導導貴司進進行華融融大廈物物業(yè)管理理制度建建設及實實施。3、指導導貴司進進行商業(yè)業(yè)配套設設施規(guī)劃劃。4、指導導貴司進進行商鋪鋪統(tǒng)一布布局以及及調(diào)整。5、指導導貴司進進行統(tǒng)一一經(jīng)營管管理規(guī)劃劃及實施施。6、指導導貴司進進行商業(yè)業(yè)促銷活活動計劃劃的制定定。7、指導導貴司進進行形象象宣傳策策劃及市市場推廣廣。8、指導導貴司制制訂人流流統(tǒng)計分分析計劃劃。9、指導導貴司開開源節(jié)流流工作方方案。10、指指導貴司司制訂租租賃事務務管理及及租戶調(diào)調(diào)整計劃劃。11、指指導貴司

25、司制訂客客戶投訴訴處理程程序。人事1、指導導貴司完完善員工工總體架架構(gòu)及人人員編制制。2、指導導貴司執(zhí)執(zhí)行員工工招聘計計劃，包包括招聘聘廣告內(nèi)內(nèi)容、學學歷及技技術要求求、工作作經(jīng)驗等等。3、指導導貴司制制訂員工工招聘政政策及人人事運作作流程。4、指導導貴司招招聘員工工，包括括面試及及提出聘聘用意見見。5、指導導貴司進進行顧客客服務基基本培訓訓。6、指導導貴司自自有管理理隊伍的的建立和和培訓。行政1、指導導貴司制制訂處理理來電或或查詢的的程序和和方法。2、指導導貴司制制訂文件件存檔規(guī)規(guī)范。3、指導導貴司制制訂倉庫庫收發(fā)制制度。4、指導導貴司制制訂辦公公室文儀儀器材購購置清單單。5、指導導貴司員員

26、工食堂堂管理程程序。安全管理理協(xié)助及指指導物業(yè)業(yè)管理公公司制訂訂及推行行總體防防火計劃劃，包括括消防演演練、消消防培訓訓、巡查查規(guī)定、各級防防火責任任人制度度。清潔管理理依據(jù)三個個管理體體系協(xié)助助及指導導物業(yè)管管理公司司制訂一一整套系系統(tǒng)的清清潔操作作規(guī)程：管理理處清潔潔工作內(nèi)內(nèi)容和和管理理處清潔潔服務環(huán)環(huán)境檢驗驗標準。綠化管理理依據(jù)三個個管理體體系協(xié)助助及指導導物業(yè)管管理公司司制訂一一整套系系統(tǒng)的綠綠化操作作規(guī)程：日常常綠化工工作標準準、綠化工工作檢驗驗標準和和辦法以及綠化四四季養(yǎng)護護工作內(nèi)內(nèi)容。（四）正正式運營營后顧問問服務按上述的的服務范范圍，物物業(yè)在落落成交付付使用時時，xxx物業(yè)已已

27、為其建建立一套套健全的的運作制制度。在在物業(yè)交交付使用用后，xxx物業(yè)業(yè)將持續(xù)續(xù)為該物物業(yè)提供供專業(yè)顧顧問服務務。準備備派出資資深的有有豐富物物業(yè)管理理經(jīng)驗的的管理人人員，從從物業(yè)交交付使用用前常駐駐該物業(yè)業(yè)，帶領領各級員員工執(zhí)行行日常管管理工作作。 整體體管理及及培訓（詳見附附件二）1、督導導貴司各各部門在在運營、人事、行政、財務、維修保保養(yǎng)、租租戶、宣宣傳推廣廣、公共共關系等等方面的的日常管管理工作作。2、定期期檢查管管理工作作是否達達標，對對未達標標的項目目做出整整改。3、出席席貴司定定期會議議，為管管理運作作提供專專業(yè)意見見與指導導。4、制訂訂年度運運作計劃劃、季度度/每月月工作安安排

28、，作作出審閱閱，提供供意見和和建議。5、持續(xù)續(xù)監(jiān)管培培訓管理理人員工工作，我我司主持持重點培培訓項目目。 物業(yè)業(yè)運營1、每季季一次指指導貴司司檢查機機電設備備的維護護與保養(yǎng)養(yǎng)工作，并在檢檢查后一一周內(nèi)提提出書面面意見（含建議議）。2、每季季一次指指導貴司司檢查保保安運作作，并在在檢查后后一周內(nèi)內(nèi)提出書書面意見見（含建建議）。3、每月月一次指指導貴司司檢查清清潔綠化化水平，并在檢檢查后一一周內(nèi)提提出書面面意見（含建議議）。4、每季季一次指指導貴司司檢查宣宣傳推廣廣活動成成效，并并在檢查查后一周周內(nèi)提出出書面意意見（含含建議）。5、每季季一次指指導貴司司檢查客客戶服務務工作，并在檢檢查后一一周內(nèi)提

29、提出書面面意見（含建議議）。6、每月月一次指指導貴司司檢查日日常突發(fā)發(fā)事件的的處理情情況，并并在檢查查后一周周內(nèi)提出出書面意意見（含含建議）。7、在主主要節(jié)日日慶典或或大規(guī)模模宣傳推推廣活動動前指導導物業(yè)管管理策劃劃與布置置。 管理理審核1、每月月定期巡巡察，確確保管理理水準。2、每年年派出專專人全面面檢視機機電設備備及物業(yè)業(yè)設施的的運作情情況，并并提交狀狀況審核核報告和和建議。3、每年年派出專專人全面面檢定該該物業(yè)的的能源效效益狀況況及提交交改善建建議。4、每年年派出專專人全面面檢查該該物業(yè)的的安全管管理，并并提交審審核報告告和建議議。5、每年年定期進進行客戶戶意見反反饋/征征詢，并并按結(jié)果

30、果跟進改改善，確確保達標標。6、每年年向貴司司提供全全年的物物業(yè)管理理工作報報告。第六章 顧問問服務費費及支付付方式根據(jù)發(fā)展展商的要要求和華華融大廈廈的工程程進度，我司建建議顧問問服務期期限為二二年，兩兩年內(nèi)擬擬派駐三三名顧問問專家駐駐場提供供物業(yè)管管理顧問問服務。顧問服務務期限為為兩年（二十四四個自然然月），顧問服服務具體體時間根根據(jù)發(fā)展展商的需需求而定定（經(jīng)調(diào)調(diào)研，我我司建議議宜盡快快介入），總顧顧問費為為人民幣幣 壹佰佰叁拾萬萬元 整整（RMMB￥ 1,3300,0000.000 元），其中中：第一年顧顧問費為為 柒拾拾萬元 整（RRMB￥ 7000,0000.00 元），自簽約約之日起

31、起第一年年內(nèi)分兩兩次（分分別在前前半年和和后半年年首七個個工作日日內(nèi)，每每次支付付RMBB￥ 3350,0000.000 元整整）由深圳圳市時軒軒達實業(yè)業(yè)公司支支付給我我司；第二年顧顧問費為為 陸拾拾萬元 整（RRMB￥ 6000,0000.00 元），于簽約約后第二二年內(nèi)分分兩次（分別在在前半年年和后半半年首七七個工作作日內(nèi)，每次支支付RMMB￥ 3000,0000.000 元元整）由深圳圳市時軒軒達實業(yè)業(yè)公司支支付給我我司。顧問服務務費已包包含我司司三名顧顧問專家家的工資資、各項項福利、社保、餐費、交通費費、稅金金等，顧顧問專家家在工作作期間辦辦公用品品（如：電腦、電話、打印機機、紙、筆、

32、辦辦公桌椅椅等）由由發(fā)展商商配置，顧問專專家工作作時間為為一周五五天，法法定節(jié)假假日及周周末需要要加班，費用由由發(fā)展商商負責。第七章 管理理目標一、從項項目入伙伙之日起起兩年內(nèi)內(nèi)取得“區(qū)優(yōu)”、“市優(yōu)”。二、從項項目入伙伙之日起起三年內(nèi)內(nèi)通過質(zhì)質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/職職業(yè)安全全衛(wèi)生（ISOO90001：220000、ISSO1440011：19996、OHSSAS1180001：119999）標準準化管理理體系認認證。三、顧問問服務期期內(nèi)為發(fā)發(fā)展商培培養(yǎng)出一一支能夠夠獨立運運作、管管理水平平專業(yè)化化物業(yè)管管理隊伍伍。四、為體體現(xiàn)我司司合作的的誠意，同時鞏鞏固華融融大廈的的物業(yè)管管理體系系和管理理水平，我

33、司將將在顧問問服務期期滿后免免費提供供三個月月的巡場場顧問服服務。附件一：xx物業(yè)業(yè)華融大廈廈物業(yè)管管理顧問問專家素素質(zhì)一覽覽表序號職位職業(yè)經(jīng)驗驗1項目總經(jīng)經(jīng)理大學本科科，從事事物業(yè)管管理8年年，具有有豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗驗和培訓訓經(jīng)驗，曾在國國內(nèi)大型型物業(yè)項項目擔任任顧問項項目負責責人，熟熟悉ISSO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001管理理體系，有物業(yè)業(yè)管理部部門經(jīng)理理上崗證證。2工程部經(jīng)經(jīng)理大學本科科，高級級工程師師，從事事物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)5年，熟悉IISO990011、ISSO1440011、OHHSASS180001管管理體系系，曾采采取許多多措施為為公司節(jié)

34、節(jié)能降耗耗做出積積極的貢貢獻，熟熟悉5AA智能化化、電梯梯、中央央空調(diào)、消防監(jiān)監(jiān)控、給給排水、燈光、音響等等系統(tǒng)的的維保與與運行管管理，有有物業(yè)管管理部門門經(jīng)理上上崗證。3管理部經(jīng)經(jīng)理大學本科科，從事事物業(yè)管管理3年年，有主主持大型型物業(yè)整整體運作作工作經(jīng)經(jīng)驗，熟熟悉ISSO90001、ISOO140001、OHSSAS1180001管理理體系，有物業(yè)業(yè)管理部部門經(jīng)理理上崗證證。附件二：員工培訓訓xx物業(yè)業(yè)將協(xié)助助及指導導物業(yè)管管理公司司為員工工提供系系統(tǒng)培訓訓，培訓訓范圍及及時間協(xié)協(xié)定如下下。第一部份份：員工工入職培培訓物業(yè)管管理概述述物業(yè)管管理公司司主要負負責人介介紹物業(yè)管管理公司司組織框

35、框架圖工作部部門關系系介紹物業(yè)管管理公司司員工守守則第二部份份：部門門培訓副主主任級以以下人員員（一）保保安員培訓內(nèi)內(nèi)容：固固定崗位位職責停車場制制度貨運電梯梯使用規(guī)規(guī)定巡邏崗崗崗位職責責巡檢路線線巡檢流程程對講機呼呼叫規(guī)范范專題培培訓：消消防設備備了解，消防器器材使用用，消防防設施位位置，消消防制度度，報警警程序，緊急疏疏散程序序和路線線。交接班工工作注意意事項華融大廈廈各類設設施說明明二次裝修修管理災害天氣氣應急事事項（二）客客戶服務務人員培訓內(nèi)容容：崗位位職責租戶，顧顧客投訴訴接待注注意事項項日常工作作禮儀（三）中中控/消消防人員員培訓內(nèi)內(nèi)容：消消防廣播播及警報報系統(tǒng)設設備了解解中央監(jiān)控

36、控系統(tǒng)監(jiān)控中心心職責（四）財財務人員員（含收收銀員）培訓內(nèi)內(nèi)容：基基本了解解財務管管理工作作流程緊急情況況處理，投訴處處理停車費結(jié)結(jié)算、車車庫運營營管理、收費日日常操作作程序（五）人人事行政政人員培訓內(nèi)內(nèi)容：人人事管理理規(guī)定錄用、晉晉升、調(diào)調(diào)動、辭辭工制度度福利制度度獎懲制度度考勤制度度員工培訓訓方法倉庫管理理規(guī)章制制度物品領用用登記制制度（六）清清潔綠化化人員培訓內(nèi)內(nèi)容：清清潔工職職責地下車庫庫清潔工工職責公用廁所所清潔要要求清潔劑使使用要求求（七）工工程部人人員培訓內(nèi)內(nèi)容：工工程部工工作制度度工程部鑰鑰匙領用用制度報修單操操作流程程交接班制制度崗位職責責二次裝修修管理災害天氣氣應急情情況維

37、修保養(yǎng)養(yǎng)計劃設備操作作第三部份份：部門門培訓副主主任級或或以上人人員管理部培訓內(nèi)內(nèi)容：工工作質(zhì)量量監(jiān)督檢檢查制度度上下級員員工間溝溝通技巧巧團隊精神神布置消防防演習運作制度度培養(yǎng)屬下下員工，發(fā)掘其其長處預算編制制及費用用成本控控制工程部培訓內(nèi)內(nèi)容：設設備的大大修，更更新改造造計劃編編制節(jié)約能源源合理化化工程設備備建檔二次裝修修審核其余參照照管理部部的培訓訓安排物業(yè)的竣竣工驗收收與接管管驗收附件三：深圳市xxx物業(yè)業(yè)管理有有限公司司質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/職職業(yè)安全全衛(wèi)生管管理體系系文件清清單（ISOO90001/IISO1140001/OOHSAAS180001）文件類別別編 號號標 題管理手冊冊管理手

38、冊冊封面0.0管理手冊冊目錄0.1管理手冊冊的管理理0.2管理手冊冊的發(fā)放放清單0.3質(zhì)量手冊冊修改記記錄0.4術語及縮縮略語1.0企業(yè)概況況2.0質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/安安全方針針3.0組織機構(gòu)構(gòu)和職責責3.1組織機構(gòu)構(gòu)3.2職責描述述4.0管理體系系4.1管理體系系過程流流程圖4.2質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/安安全管理理體系文文件結(jié)構(gòu)構(gòu)4.3文件和資資料的控控制4.4質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/安安全記錄錄管理5.0管理職責責5.1客戶需求求與法律律法規(guī)要要求5.2環(huán)境因素素與安全全危害的的識別與與指標的的策劃5.3質(zhì)量/環(huán)環(huán)境/安安全方針針目標與與指標的的策劃5.4信息溝通通與協(xié)商商5.5管理評審審6.0資源管理理6.1

39、人力資源源管理6.2信息、設設施、工工作環(huán)境境6.3能源與資資源管理理7.0產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)過程7.1與顧客相相關過程程7.2采購控制制7.3物業(yè)管理理服務運運作7.4標識和可可追溯性性7.5監(jiān)視和測測量裝置置的控制制8.0環(huán)境/職職業(yè)安全全衛(wèi)生運運行控制制8.1環(huán)境污染染控制8.2職業(yè)安全全衛(wèi)生風風險控制制文件類別別編 號號標 題8.3環(huán)境/安安全潛在在事故控控制9.0測量、分分析和改改進9.1顧客滿意意測量9.2內(nèi)部審核核9.3服務及其其過程監(jiān)監(jiān)視和測測量9.4環(huán)境/職職業(yè)安全全衛(wèi)生績績效測量量與監(jiān)測測9.5事故、事事件及不不合格的的控制9.6數(shù)據(jù)分析析9.7改進附：ISSO90001：2000

40、0/IISO1140001：119966/OHHSASS180001：19999要素素對照表表程序文件件ZHXQEOO01文件控制制程序ZHXQEOO02記錄控制制程序ZHXQEOO03環(huán)境安全全因素識識別與評評價因素素ZHXQEOO04質(zhì)量環(huán)境境安全管管理方案案管理程程序ZHXQEOO05信息溝通通與信息息統(tǒng)計控控制程序序ZHXQEOO06管理評審審程序ZHXQEOO07人力資源源管理程程序ZHXQEOO08建筑物及及公共設設施管理理程序ZHXQEOO09機電監(jiān)控控管理程程序ZHXQEOO10物業(yè)管理理方案控控制程序序ZHXQEOO11計量器具具管理程程序ZHXQEOO12安全護衛(wèi)衛(wèi)工作管管

41、理程序序ZHXQEOO13停車場管管理程序序ZHXQEOO14清潔綠化化消殺管管理程序序ZHXQEOO15安全衛(wèi)生生護具管管理程序序ZHXQEOO16物業(yè)租賃賃管理控控制程序序ZHXQEOO17物業(yè)接管管驗收管管理程序序ZHXQEOO18空置房管管理程序序ZHXQEOO19合同評審審程序ZHXQEOO20采購控制制程序ZHXQEOO21消防設施施運行及及管理程程序ZHXQEOO22維修服務務管理程程序ZHXQEOO23社區(qū)文化化服務管管理程序序ZHXQEOO24服務標識識管理程程序ZHXQEOO25質(zhì)量環(huán)境境安全監(jiān)監(jiān)測控制制程序ZHXQEOO26對相關方方環(huán)境施施加影響響程序ZHXQEOO27

42、員工職業(yè)業(yè)安全健健康管理理程序ZHXQEOO28危險作業(yè)業(yè)控制程程序ZHXQEOO29變更（作作業(yè)狀態(tài)態(tài)）管理理程序ZHXQEOO30應急準備備和響應應控制程程序ZHXQEOO31顧客滿意意度調(diào)查查程序文件類別別編 號號標 題ZHXQEOO32內(nèi)部審核核程序ZHXQEOO33目標的制制定與評評價程序序ZHXQEOO34不合格或或糾正預預防措施施控制程程序ZHXQEOO35電梯設備備管理程程序ZHXQEOO36租賃房屋屋維修管管理程序序ZHXQEOO37污染控制制程序ZHXQEOO38能源與資資源管理理程序ZHXQEOO39裝修管理理程序ZHXQEOO40新改建筑筑目環(huán)境境影響控控制程序序ZHX

43、QEOO41供應商管管理與評評審程序序作業(yè)指導導書ZHXQEOO03DD1環(huán)境因素素識別指指引ZHXQEOO03DD2重大環(huán)境境因素評評價規(guī)定定ZHXQEOO03DD3危害辨識識方法指指引ZHXQEOO03DD4風險評價價方法指指引ZHXQEOO07DD1部門崗位位設置及及職責規(guī)規(guī)定ZHXQEOO07DD2管理處崗崗位設置置及職責責規(guī)定ZHXQEOO07DD3各類員工工考核及及獎懲辦辦法ZHXQEOO09DD1電工安全全技術操操作規(guī)程程ZHXQEOO09DD2低壓配電電裝置檢檢修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程ZHXQEOO09DD3柴油發(fā)電電機運行行安全操操作規(guī)程程ZHXQEOO09DD4柴油發(fā)電電機維修修保養(yǎng)規(guī)

44、規(guī)程ZHXQEOO09DD5給排水設設備（設設施）操操作規(guī)程程ZHXQEOO09DD6給排水設設備（設設施）維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程ZHXQEOO09DD7水泵操作作規(guī)程ZHXQEOO09DD8水泵維護護保養(yǎng)規(guī)規(guī)定ZHXQEOO09DD9二次供水水管理ZHXQEOO09DD10空調(diào)設備備（設施施）操作作規(guī)程ZHXQEOO09DD11空調(diào)設備備（設施施）維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程ZHXQEOO12DD1安全管理理作業(yè)指指導書ZHXQEOO12DD2安全員言言行規(guī)范范ZHXQEOO13DD1停車場管管理規(guī)程程ZHXQEOO14DD1清潔作業(yè)業(yè)指引ZHXQEOO14DD2綠化管理理作業(yè)指指引ZHXQEOO14DD3清

45、潔作業(yè)業(yè)標準ZHXQEOO15DD3電動工具具作業(yè)指指引ZHXQEOO17DD1房屋接管管驗收標標準ZHXQEOO21DD1用戶入/退伙作作業(yè)指引引ZHXQEOO21DD2用戶投訴訴處理工工作規(guī)程程ZHXQEOO21DD3文體設施施管理指指引ZHXQEOO30DD1事故事件件報告制制度ZHXQEOO35DD1電梯機房房管理規(guī)規(guī)定文件類別別編 號號標 題ZHXQEOO35DD2電梯安全全操作規(guī)規(guī)程ZHXQEOO35DD3電梯困人人救援規(guī)規(guī)程ZHXQEOO35DD4電梯維修修保養(yǎng)主主要標準準ZHXQEOO35DD5電梯定期期保養(yǎng)操操作規(guī)程程ZHXQEOO35DD6電梯故障障維修規(guī)規(guī)程ZHXQEOO

46、35DD7電梯維修修保養(yǎng)檢檢驗規(guī)程程表格ZHXQEOOP011/AA文件發(fā)放放登記表表ZHXQEOOP012/AA文件編寫寫申請表表ZHXQEOOP013/AA文件更改改申請表表ZHXQEOOP014/BB體系文件件發(fā)放清清單ZHXQEOOP015/AA文件領（借）用用審批表表ZHXQEOOP016/AA文件作廢廢申請表表ZHXQEOOP017/AA作廢文件件登記表表ZHXQEOOP018/DD文件處理理表ZHXQEOOP019/AA外來文件件接收登登記表ZHXQEOOP021/AA質(zhì)量環(huán)境境安全記記錄表格格清單ZHXQEOOP031/AA環(huán)境因素素清單ZHXQEOOP032/AA環(huán)境因素素評

47、價表表ZHXQEOOP033/AA資源消耗耗類環(huán)境境因素評評價表ZHXQEOOP034/BB危害辨識識與風險險評價表表ZHXQEOOP035/BB相關方環(huán)環(huán)境安全全情況調(diào)調(diào)查表ZHXQEOOP041/BB質(zhì)量環(huán)境境安全管管理方案案表ZHXQEOOP043/BB質(zhì)量環(huán)境境安全方方案實施施跟蹤記記錄表ZHXQEOOP051/AA會議（培培訓）簽簽到表ZHXQEOOP052/AA 會議（培培訓）記記錄表ZHXQEOOP053/BB不合格糾糾正預防防措施報報告ZHXQEOOP071/AA人員需求求表ZHXQEOOP072/AA面試考核核表ZHXQEOOP713/AA員工入職職登記表表ZHXQEOOP0

48、74/AA試用（見見習）人人員轉(zhuǎn)正正定級呈呈批表ZHXQEOOP075/BB培訓意見見征詢表表ZHXQEOOP076/AA崗位證書書登記表表ZHXQEOOP077/BB員工培訓訓檔案ZHXQEOOP078/CC培訓計劃劃ZHXQEOOP079/AA考核情況況登記表表ZHX-QEOOP-007-110/AA員工警告告通知書書ZHX-QEOOP-007-111/AA員工過失失通知書書ZHXQEOOP081/BB建筑物及及公共設設施檢查查表ZHXQEOOP082/BB建筑物及及公共設設施巡查查記錄表表ZHXQEOOP083/BB維修情況況統(tǒng)計表表ZHXQEOOP084/BB維修通知知單文件類別別編

49、號號標 題ZHXQEOOP085/BB建筑物及及公共設設施完好好率統(tǒng)計計表ZHX-QEOOP-009-115/AA消防器材材檢查表表ZHXQEOOP091/CC報廢申請請表ZHXQEOOP092/AA機電設備備臺帳ZHXQEOOP093/CC設備維護護保養(yǎng)記記錄ZHXQEOOP094/DD設備對外外委托維維修申請請單ZHXQEOOP095/BB設備設施施驗收單單ZHXQEOOP096/AA設備卡ZHXQEOOP097/AA 低壓配電電運行記記錄ZHXQEOOP098/AA柴油發(fā)電電機運行行記錄ZHXQEOOP0910/B臨時用電電申請表表ZHXQEOOP0911/B水泵運行行記錄ZHX-QEO

50、OP-009-112/CC空調(diào)運行行記錄表表ZHX-QEOOP-009-113/AA水池（箱箱）清洗洗及消毒毒記錄表表表格ZHXQEOOP0914/A變壓器、電動機機、電纜纜和接地地保護電電阻檢測測記錄ZHXQEOOP0916/B中控室消消防設備備監(jiān)空運運行記錄錄表ZHXQEOOP0917/A弱電設備備設施系系統(tǒng)日巡巡查記錄錄表ZHXQEOOP0918/A水質(zhì)檢測測中心二二次供水水申請取取樣登記記表ZHXQEOOP111/AA計量器清清單ZHXQEOOP112/AA計量器停停用證ZHXQEOOP113/AA計量器具具準用報報告ZHXQEOOP114/AA計量器具具準用證證ZHXQEOOP121/AA安全員巡巡查記錄錄表ZHXQEOOP122/BB夜間查崗崗情況登登記表ZHXQEOOP123/AA物資搬運運放行條條ZHXQEOOP124/BB來訪人員員登記表表ZHXQEOOP125/BB安全工作作值班及及交按班班記錄表表ZHXQEOOP126/AA拾遺物品品登記表表ZHXQEOOP131/CC車輛進場場登記表表ZHXQEOOP132/CC車輛出場場登記表表ZHXQEOOP1