梅溪湖片區(qū)區(qū)域市場分析

1、NEW VISUAL ANGLE服務(wù)創(chuàng)造價值1本報告是嚴(yán)格保密的。版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機構(gòu)書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2022/9/5梅溪湖片區(qū)區(qū)域市場分析2區(qū)域基本情況市場掃描3長沙東部和北部：均為老城區(qū)，因動遷等因素難以高水平成片開發(fā)，且環(huán)境和山水等稟賦有限；長沙南部：腹地廣闊，但長株潭三城的融合，還需假以時日；長沙西部：市政府大力推進(jìn)中，初見成效；交通配套：過江隧道與地鐵軌道交通的建設(shè)將打破長沙城市的交通瓶頸，加速河西的發(fā)展。河?xùn)|河西長沙城市發(fā)展版圖長沙大板塊分析 長沙的未來看河西梅溪湖片

2、區(qū)2014年通車地鐵2號線地鐵1號線2014年通車2012年通車營盤路過江隧道4濱江板塊：地理位置優(yōu)越，但因拆遷等原因成片高水平開發(fā)難度較大，難以迅速改變城市面貌；洋湖垸板塊：離市中心較遠(yuǎn)，相對缺乏快速交通等的支持；梅溪湖片區(qū)：處于河西片區(qū)的中心區(qū)域，山水自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利。長沙大板塊分析 梅溪湖片區(qū)，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的中央片區(qū)濱江新城梅溪湖片區(qū)洋湖垸片區(qū)河西：先導(dǎo)區(qū)三大片區(qū)梅溪湖片區(qū)5城市區(qū)位現(xiàn)狀梅溪湖片區(qū)是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)重點開發(fā)區(qū)域，目前屬于城市近郊，距離市府5分鐘車程、距離五一商圈10分鐘，距省府30分鐘。梅溪湖片區(qū)市府五一商圈省府5 min10 min30 min梅溪湖片區(qū)：北起

3、楓林路、南接桃花嶺景區(qū)界線、東起二環(huán)線、西至繞城高速。6城市區(qū)位未來將逐步發(fā)展成為城市國際文化中心、 國際智力拓展和科技創(chuàng)新中心、 國際商務(wù)中心、國際居住中心， 大河西先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟(jì)商業(yè)文化中心。濱江新城：商業(yè)金融功能區(qū)，以市政府為中心的濱江新城板塊將成為未來長沙市的金融企業(yè)集中地梅溪湖片區(qū)：國際化宜居新城，方興地產(chǎn)做為區(qū)域運營者，承擔(dān)運營角色的區(qū)域，嫁接梅溪湖自然景觀以及規(guī)劃落實洋湖垸片區(qū)：生態(tài)示范新城區(qū)，定位為集酒店、辦公、商業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)基地和與之配套服務(wù)的生態(tài)濕地公園、綠色宜居社區(qū)，預(yù)計片區(qū)一級開發(fā)建設(shè)總投資為215億元，片區(qū)土地開發(fā)周期為8-10年，以總部經(jīng)濟(jì)區(qū)為引擎，向南面和西面逐

4、步推進(jìn)河西先導(dǎo)區(qū)三大重點規(guī)劃片區(qū)CBD商務(wù)區(qū)高端居住區(qū)國際文化藝術(shù)中心國際研發(fā)中心濱水別墅住宅區(qū)桃花嶺自然保護(hù)區(qū)梅 溪 湖3000畝梅溪湖，全省最大的城市湖泊。包括3.5萬m2大劇院和2.5萬m2藝術(shù)館兩大主體功能，將成為湖南省規(guī)模最大、功能最全、全國領(lǐng)先、國際一流的國際文化藝術(shù)中心面積達(dá)4360畝，省內(nèi)最大城市森林公園建設(shè)集高端研發(fā)人才、一流儀器設(shè)備、優(yōu)良創(chuàng)新氛圍于一體的高起點、高水平、具有國際視野的高端應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心長沙首座生態(tài)CBD，集納超五星級酒店、5A寫字樓、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL。7景觀條件現(xiàn)狀自然資源極為豐富，罕有自然資源：一湖、兩山、三公園。一湖：3000畝

5、梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。兩山：岳麓山、象鼻山，36m2公里岳麓山，國家5A級旅游區(qū)。三公園：4360畝桃花嶺自然保護(hù)區(qū)、396畝梅嶺公園、41畝麓松公園。8景觀條件未來國際化新城具有國際水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計、山水景觀、創(chuàng)新運營管理的國際新城科技創(chuàng)新城匯聚企業(yè)精英、成為科技創(chuàng)新研發(fā)的平臺，塑造新城的增長引擎綠色生態(tài)城低碳環(huán)?？萍嫉慕ㄖ?、公共設(shè)施，傳遞低碳理念，打造一個生態(tài)宜居之城可持續(xù)發(fā)展之城融入了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)和功能復(fù)合，成為一個具有內(nèi)生活力的可持續(xù)發(fā)展之城景觀環(huán)境十分優(yōu)越，背靠岳麓山國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，坐擁湘江支流龍王港及梅溪水系，擁有宜居的山水景觀與成體系的

6、自然生態(tài)系統(tǒng)，還有規(guī)劃中的12大主題公園、3000多畝浩淼湖面9交通條件現(xiàn)狀目前，有地鐵2號線、梅溪湖大道貫穿全區(qū)，又有映日路、楓林路、西二環(huán)及繞城高速等城市主干道環(huán)繞其側(cè)，道路通達(dá)性較好，但公共交通仍比較缺乏。地鐵2號線將穿越梅溪湖板塊，共設(shè)置4站點，也是最先實現(xiàn)地鐵覆蓋的規(guī)劃熱點板塊。梅溪湖新城內(nèi)有梅溪湖大道、映日路兩條主干道，環(huán)繞整個片區(qū)，外圍有楓林路及西二環(huán)接壤。 交通路網(wǎng)的快速實現(xiàn)，有利于片區(qū)規(guī)劃的發(fā)展和成型。10交通條件未來交通便利，汽車西站處于5min生活圈內(nèi)，即將開通的地鐵2號線貫穿整個片區(qū)，而汽車西站交通圈預(yù)計2015年建成使用，梅溪湖片區(qū)也將會是長沙最便捷交通的地方之一。汽

7、車西站交通圈汽車西站交通圈：汽車西站總投資32億元，定位為長沙市綜合交通樞紐中心，總占地面積230畝，總建筑面積43萬平方米，預(yù)計2015年建成使用。這個強大的復(fù)合體，集地鐵、長短途客運、快速公交、城市公交、的士、航空換乘功能于一體，它將銜接連通長沙市主城區(qū)的三汊磯大橋、福元路大橋、銀盆嶺大橋、橘子洲大橋、猴子石大橋、湘府路大橋和城鐵長益常線、地鐵2號線、營盤路隧道、南湖路隧道和二環(huán)、三環(huán)線，真正實現(xiàn)“零換乘”，滿足26萬人次的日出行需求。并且，從目前交通網(wǎng)絡(luò)上來看，梅溪湖片區(qū)，將來會是長沙最便捷交通的地方之一，這不僅僅是完善交通的表現(xiàn)，更是暢通交通的顯現(xiàn)。11配套條件商業(yè)梅溪湖新城內(nèi)部CBD

8、商務(wù)區(qū)囊括超五星級酒店、5A級寫字樓、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL，商業(yè)配套非常完善。 周邊緊鄰的河西傳統(tǒng)西站商圈，商業(yè)配套也較完善，隨著外圍東方紅商業(yè)廣場、羅馬商業(yè)廣場、 華潤萬家的建設(shè)，板塊商業(yè)資源更加豐富。12配套條件教育梅溪湖新城擬建10所小學(xué)7所中學(xué)，教育資源豐富，同時17所中小學(xué)在片區(qū)內(nèi)合理布局。省一師附小、長郡中學(xué)、東方紅小學(xué)（中學(xué)）、肖河小學(xué)、天頂小學(xué)（中學(xué)）、岳麓區(qū)實驗小學(xué)、學(xué)湖小學(xué)（中學(xué)）、師大附中、博才小學(xué)、川塘小學(xué)（中學(xué)）、燕聯(lián)小學(xué)、航天中學(xué)、望興小學(xué)等17所中小學(xué)在片區(qū)內(nèi)合理布局13區(qū)域基本情況市場掃描14區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)在售項目12個，多于2012-2

9、013年新近入市，以知名開發(fā)商開發(fā)的中等容積率住宅項目為主。梅溪湖片區(qū)初期以方興地產(chǎn)為一級開發(fā)商，中建地產(chǎn)于2012年加入開發(fā)行列。15區(qū)域市場現(xiàn)狀梅溪湖片區(qū)現(xiàn)已成交土地情況成交地塊：萬科、中建、中鐵、佳兆業(yè)、金茂、旭輝、和泓、達(dá)美等知名品牌等30宗土地成交16區(qū)域市場現(xiàn)狀已成交土地情況土地位置出讓面積（m2）規(guī)劃用途容積率出讓年限起始價（萬元）成交價（萬元）成交樓面價（元/）成交地價（元/畝）競得人成交時間溢價率長沙市岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-05地塊 88410.36商業(yè) ,住宅 4.0商業(yè)40年,住宅70年 36284602841704.66 454.58 湖南省源城置業(yè)有限公司2010-10

10、-2166%長沙市岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-07地塊76024.89 商業(yè)住宅3.00 商業(yè)40年住宅70年31931.00 41831.00 1834.09 366.82 湖南惠天然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-12-1631%岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)A-28、32地塊 97493.74商業(yè)住宅 3.0 商業(yè)40年住宅70年43873438731500300.01 旭輝集團(tuán)股份有限公司2011-5-240%岳麓區(qū)梅溪湖H-11、H-12、H-1976239.64H-11住宅，H-12商業(yè)、住宅，H-19住宅H-112.8，H-123.3，H-192.5商業(yè)40年住宅70年63363633632968.225

11、3554.071494中國中建地產(chǎn)有限公司,中國建筑第五工程局有限公司 2011-10-100%岳麓區(qū)梅溪湖I-3754413.22住宅2.370年35042350422799.99092429.334087長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011-10-100%岳麓區(qū)梅溪湖I-3547049.26住宅2.370年30298302982799.84074429.31106長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011-10-100%岳麓區(qū)梅溪湖I-06、0855305.23商業(yè)住宅I-063.1，I-082.7商業(yè)40年住宅70年42654426542659.47287514.167325長沙金佳房地產(chǎn)開發(fā)

12、有限公司2011-10-10017區(qū)域市場現(xiàn)狀已成交土地情況土地位置出讓面積（m2）規(guī)劃用途容積率出讓年限起始價（萬元）成交價（萬元）成交樓面價（元/）成交地價（元/畝）競得人成交時間溢價率岳麓區(qū)梅溪湖H-08、H-09、H-10、H-14、H-15160742.31商業(yè)住宅詳見須知商業(yè)40年住宅70年95687956872800396.856635中國中建地產(chǎn)有限公司,中國建筑第五工程局有限公司 2011-10-100%岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-6地塊58677.76商業(yè)、住宅3.0商40年住70年2640533269300.00 377.99 瞿凱其,易輝躍2011-12-1626%岳麓區(qū)梅溪湖

13、片區(qū)B-6地塊58677.76商業(yè)、住宅3.0商40年住70年26405332691889.92672300.001591瞿凱其,易輝躍2011-12-1626%岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)C-12、13、16地塊 130558.59 商住用地3.5商40 住7078931.00 78931.00 1727.33 403.04 長沙梅溪湖實業(yè)有限公司2012-7-240%岳麓區(qū)梅溪湖I-19 46352.90 科研設(shè)計用地2.150年11820.00 11820.00 1214.29 170.00 長沙梅溪湖實業(yè)有限公司2012-7-240%岳麓區(qū)梅溪湖B-21地塊30302.60 住宅用地3.570年2

14、1212.00 21212.00 2000.02 466.67 湖南和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-7-310%岳麓區(qū)梅溪湖F-3421421.00 商住用地3.7商40 住7018230.00 18230.00 2300.09 567.36 深圳市鼎誠達(dá)貿(mào)易有限公司2012-9-50%18區(qū)域市場現(xiàn)狀已成交土地情況土地位置出讓面積（m2）規(guī)劃用途容積率出讓年限起始價（萬元）成交價（萬元）成交樓面價（元/）成交地價（元/畝）競得人成交時間溢價率岳麓區(qū)梅溪湖F-30、f-3257924.68 商住用地4.0商40 住7037680.00 37680.00 1626.25 433.67 深圳市鼎誠

15、達(dá)貿(mào)易有限公司2012-9-50%岳麓區(qū)梅溪湖F-3127251.41 商住用地4.0商40 住7025072.00 25072.00 2300.06 613.35 深圳市鼎誠達(dá)貿(mào)易有限公司2012-9-50%岳麓區(qū)梅溪湖B-26地塊48524.32 住宅用地3.670年34938.00 34938.00 2000.03 480.01 湖南和泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-10-160%岳麓區(qū)梅溪湖B-30、B-31、B-32地塊155936.95 商住用地4.0商40 住70118386.00 118386.00 1897.98 506.13 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司2012-10-16

16、0%岳麓區(qū)梅溪湖C-19地塊17133.93 商住用地（2:8）4.0商40 住7015764.00 15764.00 2300.11 613.37 湖南新達(dá)美投資置業(yè)有限公司2012-10-160%岳麓區(qū)梅溪湖G-11地塊 53360.95 商業(yè)、住宅6.3 商業(yè)40年 住宅70年1008531008533000.0239 1260.0731 長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司2013-2-260%岳麓區(qū)梅溪湖K-21地塊39442.14 科研設(shè)計1.050年631163111600.0653 106.6764 長沙景嘉微電子股份有限公司2013-5-30%19區(qū)域市場現(xiàn)狀已成交土地情況土地

17、位置出讓面積（m2）規(guī)劃用途容積率出讓年限起始價（萬元）成交價（萬元）成交樓面價（元/）成交地價（元/畝）競得人成交時間溢價率岳麓區(qū)梅溪湖197967.97 商業(yè)、住宅2.0商業(yè)40年，住宅70年71290712901800.5438 240.0845 步步高置業(yè)有限責(zé)任公司2013-6-180.00%岳麓區(qū)梅溪湖K-1272478.00 住宅2.5住宅70年54360559803089.4892 514.9406 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-7-102.98%岳麓區(qū)梅溪湖K-1356844.53 住宅2.3住宅70年 5436139223404233091.8045 474.100

18、4 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-7-103.06%岳麓區(qū)梅溪湖I-12地塊11201.80 科研設(shè)計2.050年292285923835.0979 511.3720 湖南省泰禹科學(xué)研究有限公司2013-8-6194.05%岳麓區(qū)梅溪湖(K-06)76815.76 商業(yè)K-06-12.2； K-06-21.070年39441394412333.8606 342.3167 湖南財信海林投資置業(yè)有限公司2013-8-140.00%岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū) J-20、J-24地塊143211.62 住宅J-203.4、 J-24-12.4、 J-24-21.070年1089351089352237.

19、2281 507.1304 湖南達(dá)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013-9-300.00%岳麓區(qū)梅溪湖G-04地塊17138.09 商業(yè)、住宅（商住比4.6:5.4）商業(yè)40年 住宅70年 37790400704676.1337 1558.7892 上海天祥投資管理有限公司2013-9-306.03%岳麓區(qū)梅溪湖(F-11)12861.92 商業(yè)3.540年13506135063000.2186 700.0860 湖南熙科置業(yè)發(fā)展有限公司2013-9-300.00%20區(qū)域市場現(xiàn)狀重點項目研究項目品牌容積率總建面物業(yè)類型入市時間好萊城弘德4.0045.5住宅、高層2013年7月合能璞麗合能3.5030

20、.94住宅、高層2013年12月金茂悅方興2.9550住宅、高層2013年11月中建梅溪湖壹號中建2.4070高層、別墅2013年8月振業(yè)城振業(yè)1.8095住宅、別墅、洋房2013年11月達(dá)美D6區(qū)達(dá)美4.4646住宅、商業(yè)、公寓2011年3月金茂梅溪湖方興2.5439.74住宅、高層2012年7月佳兆業(yè)云頂梅溪湖佳兆業(yè)3.3043.86住宅、高層2013年12月梅溪四季和泓3.5050住宅、高層2012年10月21高層價格實現(xiàn)7000-8500元/，別墅價格實現(xiàn)10000-15000元/項目名稱高層售價洋房/別墅售價好萊城7400-7600元/合能璞麗6500-7000元/金茂悅8200-8

21、300元/中建梅溪湖壹號6800-8300元/9000-13000元/振業(yè)城10000-11000元/15000-16000元/達(dá)美D6區(qū)7300-8000元/金茂梅溪湖7800-11000元/13000-26000元/佳兆業(yè)云頂梅溪湖9000-12000元/梅溪四季7400-8100元/22暢銷高層項目月均去化60-70套、洋房/別墅月均去化3-7套項目名稱高層銷售速度洋房/別墅銷售速度好萊城40-45套/月合能璞麗金茂悅65-70套/月中建梅溪湖壹號70-75套/月7套/月振業(yè)城開盤銷控40%左右開盤銷控33%左右達(dá)美D6區(qū)60-65套/月金茂梅溪湖90-95套/月3-4套/月佳兆業(yè)云頂梅

22、溪湖首開即銷控70%左右梅溪四季70套/月23區(qū)域市場未來競爭中強手如林未來供應(yīng)井噴，梅溪湖區(qū)域市場升級為品牌開發(fā)商的主力戰(zhàn)場土地市場潛在供應(yīng)2013年第四季度梅溪湖有1宗用地供應(yīng)，出讓面積達(dá)3.58萬土地位置岳麓區(qū)梅溪湖（K-15地塊）出讓面積（）35771.34規(guī)劃用途住宅容積率2.3建筑面積（）82274.08建筑密度24%建筑限高（m）60綠化率40%24代表項目A金茂梅溪湖基本情況地段 梅溪湖大道與雷鋒西大道交匯路口西北面 。 商業(yè) 自帶1.5萬步行街、5000超市。 生態(tài) 3000畝梅溪湖、4360畝岳麓山桃花嶺。 教育 自帶幼兒園、博才小學(xué)和師大附中（與中建共同出資引進(jìn)，購房即得

23、入學(xué)名額）。 醫(yī)療 湘雅附三，衛(wèi)生部直管三級甲等醫(yī)院。 物業(yè) 金茂物業(yè)，國家一級資質(zhì)。 品牌 方興地產(chǎn)，全球500強中國中化集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中國高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。 戶型 小高層戶型面積區(qū)間為92-170，別墅面積區(qū) 間為200-500。 容積 2.54 綠化 40% 建筑風(fēng)格 Art Deco風(fēng)格 體量 總建筑面積52萬 營銷動態(tài) 92戶型8000元/起，170戶型9000元/，面積越大價格越高，一期高層住宅均為純毛坯房，2013年年底交房。 梅溪湖片區(qū)中心區(qū)域項目25整體規(guī)劃情況2012年10月27日，首次開盤推出1、2、4、5、7、8、9、11、12棟加推3、6號棟2個戶型共

24、538套，現(xiàn)場VIP簽到1300批次，到場客戶2000，現(xiàn)場銷售451套，銷售率83.8%。14151617261819252728292324202122303133326月8月10月11月12月6月開盤推售14、16、17、18、19、26、27、24#（戶型搭配為211平精裝豪宅、170平小高平層、92-140平的小高層產(chǎn)品），合計590套，851498月開盤推售15、23（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計168套，20354方13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年6月一期余貨清盤一期余貨92-137平產(chǎn)品，合計137套。10月開盤推售20、26#

25、 （戶型搭配為211平精裝豪宅、85-177平的小高層產(chǎn)品品）合計170套，24267方11月開盤推售21、29# 高層和濱湖超高層樓棟（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計246套，34996方12月開盤推售22、28# 高層和濱湖超高層樓棟（戶型搭配為85-160平的小高層產(chǎn)品品）合計250套，37804方未來推售情況總計1424套房源，20.2萬方建筑面積規(guī)劃有高層住宅、公寓、聯(lián)排別墅和大型集中式商業(yè)，一期為別墅+16F高層，首推一期高層部分。26主力戶型分析優(yōu)勢：戶型周正；動靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計，居住舒適度高；多陽臺設(shè)計；劣勢：90的兩房產(chǎn)品，不具備競爭優(yōu)勢；優(yōu)勢：

26、戶型周正N+1設(shè)計；南北雙陽臺，動靜分區(qū)明確；客廳，主臥、次臥均南向設(shè)計，居住舒適度好；多陽臺設(shè)計贈送率高。劣勢：無明顯劣勢135-136三房二廳二衛(wèi)92-93二房二廳一衛(wèi)27項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)品牌：世界百強企業(yè)，梅溪湖板塊投資開發(fā)商，項目盡享區(qū)域的一線優(yōu)質(zhì)資源；項目規(guī)劃：規(guī)劃有別墅物業(yè)，社區(qū)部分綠化率高，景觀視野較好；景觀資源：盡攬梅溪湖一線湖景資源及岳麓山支脈桃花嶺景觀；產(chǎn)品優(yōu)勢：多陽臺贈送，N+1戶型設(shè)計，戶型空間寬敞舒適，景觀視野較佳；物業(yè)顧問：金茂自身物業(yè)，號稱五星級酒店總統(tǒng)級物業(yè)服務(wù)；教育配套：內(nèi)有幼兒團(tuán)、博才小學(xué)、師大附中等15年一站式名校教育。劣勢：交通路網(wǎng)：尚未通公交車

27、，出行較為不便；周邊配套：區(qū)域內(nèi)暫時無任何商業(yè)配套，生活購物、休閑娛樂十分不便居住環(huán)境：周邊大片項目尚待開發(fā)，在后續(xù)開發(fā)當(dāng)中將會出現(xiàn)將塵土飛揚，不利于居住。28代表項目B中建梅溪湖壹號基本情況梅溪湖片區(qū)中心區(qū)域項目地段 梅溪湖路南路 商業(yè) 自帶8000風(fēng)情商業(yè)街、2個會所。 生態(tài) 3000畝梅溪湖、4360畝岳麓山桃花嶺。 教育 自帶國際雙語幼兒園、博才小學(xué)和師大附中（與金茂共同出資引進(jìn)，購房即得入學(xué)名額） 醫(yī)療 湘雅附三，衛(wèi)生部直管三級甲等醫(yī)院。 物業(yè) 中建物業(yè)，國際一級資質(zhì)。 品牌 中建地產(chǎn)，世界500強前百強中國建筑全資子公司。 戶型 高層面積區(qū)間78-180，別墅面積區(qū)間230-280

28、。 容積 2.4 綠化 41% 建筑風(fēng)格 Art Deco風(fēng)格 體量 總建面約70萬 營銷動態(tài) 高層面積78-180，別墅面積230-280，高層均為2梯4戶，共25層，共1000戶，均價8000多元/起。 29整體規(guī)劃情況項目是梅溪湖板塊容積率最低的住宅用地，規(guī)劃呈現(xiàn)“指狀”布局，預(yù)計分4 期、5 年左右開發(fā)完畢。戶型面積段（）推出套數(shù)占比銷售/比例2+1房797017%70/100%2+1房9714235%58/40.8%2+1房110-1134613%37/80.4%2+1房124-12614235%98/69.0%合計94-126400100%263/65.8%戶型面積段（）推出套數(shù)占

29、比銷售/比例2+1房797520%72/96%2+1房9714740%81/55%2+1房110-1145014%44/88%2+1房124-1269826%88/90%合計94-126370100%285/77%2012年10月20日開盤情況2012年12月21日開盤情況戶型面積段（）推出套數(shù)占比銷售/比例2+1房785133%43/94.1%2+1房973422%30/88.2%2+1房1153422%31/85.2%2+1房1243422%28/73.5%合計94-126153100%132/86.2%2013年3月23日開盤情況未來推售情況高層4棟，512套，建筑面55808平層62套

30、，建筑面15160總計建筑面積70908；12345678910一期一批一期二批一期三批未來推售未來推售30主力戶型分析優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計，居住舒適度高；多飄窗設(shè)計；劣勢：客廳陽臺尺寸相對較小優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；南北雙陽臺，動靜分區(qū)明確；多飄窗設(shè)計。劣勢：110戶型沒能做到南北通透，相對遺憾1262+1房1102+1房792+1房優(yōu)勢：N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確；客廳，主臥、次臥均南向設(shè)計，居住舒適度好；劣勢：周正程度上有稍微缺角，客廳無陽臺設(shè)計31項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)品牌：世界前百強，央企身份，中國最大建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，在全球擁有地標(biāo)建

31、筑；產(chǎn)品優(yōu)勢：N+1戶型設(shè)計，陽臺、飄窗等贈送面積較大，110-126平戶型客廳開間4.2米，主臥開間3.7-3.9米開間，戶型通風(fēng)采光性能佳；項目規(guī)劃：容積率最低的梅溪湖項目，樓棟景觀視野開闊；景觀資源：坐享1100米無障礙一線湖景資源，岳麓山桃花嶺支脈景觀資源；內(nèi)部配套：規(guī)劃有幼兒園、雙會所、無邊際泳池、公共泳池、環(huán)湖自行車道等私屬豪華配套；物業(yè)顧問：中建自身物業(yè)，“零干擾”和“24小時貼身物業(yè)服務(wù)。劣勢：交通路網(wǎng)：尚未通公交車，出行較為不便；周邊配套：區(qū)域內(nèi)暫時無任何商業(yè)配套，生活購物、休閑娛樂十分不便居住環(huán)境：梅溪湖新城開發(fā)周期長會影居家氛圍。32代表項目C和泓梅溪四季基本情況梅溪湖片

32、區(qū)中心區(qū)域項目地段 梅溪湖映日路與看云路交匯處 商業(yè) 自帶社區(qū)型商業(yè) 生態(tài) 梅溪湖 教育 自帶幼兒園、岳麓區(qū)實驗小學(xué)和長郡中學(xué)（購房業(yè)主享就近入讀） 醫(yī)療 湘雅附三，衛(wèi)生部直管三級甲等醫(yī)院。 物業(yè) 和泓物業(yè)，國家一級資質(zhì)。 品牌 和泓地產(chǎn)，國家一級開發(fā)資質(zhì)。 戶型 80-128二至三房 容積率 3.5 綠化 42.3% 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡歐式 體量 建筑面積 約50萬 營銷動態(tài) 在售1#、7#、8#，剩余房源，戶型為80多、94、127、128，價格7500/，33整體規(guī)劃情況項目一期規(guī)劃有8棟高層住宅，2013年3月底首期開盤推出1、7、8棟，80-126平米N+1、N+2戶型。戶型面積段（）

33、推出套數(shù)占比銷售/比例1+1房77.66（F戶型）10638.68%72/67.92%2+1房97.33（E戶型）10638.68%98/92.45%87.44（B戶型）155.47%7/46.6%94.13（C戶型）155.47%15/100%3+1房128（A戶型）3211.67%32/100%合計94-126274100%224/81.75%未來預(yù)計推售情況2#108套房源，11826建筑面積； 3#108套房源，11826建筑面積； 4#108套房源，11826建筑面積； 5#108套房源，11826建筑面積總計540套房源，5.9萬方建筑面積34主力戶型分析優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；

34、動靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計，居住舒適度高；劣勢：無明顯劣勢優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確；多空中花園設(shè)計；劣勢：客廳開間相對較窄優(yōu)勢：N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確；客廳，主臥、均南向設(shè)計，居住舒適度好，多空中花園設(shè)計劣勢：戶型不周正；962+1房892+1房801+1房35主力戶型分析1263+1房942+1房優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計，空中花園設(shè)計，贈送率高；劣勢：無明顯劣勢優(yōu)勢：戶型周正N+1設(shè)計；動靜分區(qū)明確，客廳，主臥，次臥均南向設(shè)計，居住舒適度高；劣勢：無明顯劣勢36項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)品牌：12年謀局全國10余城，成就中國責(zé)任地產(chǎn)“

35、TOP25”；產(chǎn)品優(yōu)勢：N+N空中院落，圍合式庭院布局，戶型高贈送面積，實用性高，景觀視野開闊；景觀資源：暫時擁有龍王港河、梅溪湖一線湖景資源，梅嶺公園、體育公園零距離接觸；交通路網(wǎng)：與地鐵站口僅有5分鐘路程，且臨近梅溪湖環(huán)湖干道，未來交通將較為便利；教育配套：臨近百年長郡、岳麓區(qū)實驗小學(xué)，享受板塊內(nèi)高質(zhì)的教學(xué)配套資源；劣勢：交通路網(wǎng)：項目不臨城市主干道，無公交線路直達(dá)項目，交通不便；周邊配套：項目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成 ，還需較長時間發(fā)展成形；景觀資源：梅溪湖與項目之間有較大的空地，今后將會進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，屆時形成的高層建筑將會對項目的景觀視野造成一定的遮擋。37代表項目D達(dá)美D6區(qū)基

36、本情況品牌：湖南達(dá)美地產(chǎn)占地面積：9萬平建筑面積：46萬平容積率：4.46產(chǎn)品：住宅（36萬平）+商業(yè)（10萬平）主力戶型：84-92的2+1房 ，114-127 3+1房配套：商業(yè)配套+酒店+交通樞紐中心入市時間：2011年7月最新動態(tài)：達(dá)美D6區(qū)60-71小戶型公寓與82-175住宅熱銷中，公寓均價7500元/，住宅均價8500元/，現(xiàn)購房享受全款94折，按揭96折優(yōu)惠。梅溪湖片區(qū)首個項目，大河西交通樞紐城市綜合體，商業(yè)價值高38整體規(guī)劃情況項目目前二期在售，目前在推9#棟、11#棟、8#棟，二期期住宅于2012年8月15日開盤，開盤當(dāng)日去化率達(dá)28%，相比于周邊樓盤首次開盤去化率，其開盤

37、表現(xiàn)一般。未來預(yù)計推售情況未來推售三期商業(yè)及住宅，總量在15萬方左右，其中住宅面積在7萬方左右四 期12567891011123413141516商住樓酒店公寓2012年3-5月推出12棟85-130平2012年8月推出8棟89-127平2012年10月22日推出11棟85-127平2012年11月17日推出9棟以140-170平大戶型為主三 期 一 期2011年9月9日,推出12棟85-130平2011年7月23日首次開盤,推出67棟88-130平2011年10月23日,推出5棟精裝85-140平 二 期樓棟戶型面積（）供應(yīng)套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率成交均價（元/）8#兩房90.0490.276

38、8套50.3%51套75%7805元/三房12611867套49.7%33套49%11#兩房84118套48%31套26%7885元/三房117130124套52%39套29%9#兩房939531套17%0套09000元/三房12014692套50%4套4%四房12228462套34%1套1%39主力戶型分析優(yōu)勢：N+1設(shè)計空間功能性更強；動靜分區(qū)明確，客廳，主臥雙南向設(shè)計，居住舒適度高；多凸窗陽臺設(shè)計贈送率高；劣勢：戶型方正程度有稍微的缺角；優(yōu)勢：戶型周正；南北雙陽臺，動靜分區(qū)明確；客廳，主臥、次臥均南向設(shè)計，居住舒適度好；多凸窗陽臺設(shè)計贈送率高。劣勢：入戶直對主臥，隱私性差127的3+1房

39、89的2+1房半面積贈送全面積贈送半面積贈送全面積贈送40項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理交通：位于西站旁，臨近地鐵雙站口，交通便利，路網(wǎng)暢通；產(chǎn)品優(yōu)勢：N+1戶型設(shè)計，贈送面積基本達(dá)到了20-40平，戶型實用率超高，競爭優(yōu)勢明顯；景觀資源：岳麓山風(fēng)景區(qū)、梅溪湖、西湖公園等外部景觀資源豐富；周邊配套：處于西站商圈輻射范圍內(nèi)，生活休閑配套較為齊全；物業(yè)顧問：國際頂級物管衡信柏迪，源于1875年英國倫敦。劣勢：居住環(huán)境：項目正東臨二環(huán)主路，交通噪音嚴(yán)重；項目正南為污水處理站，空氣質(zhì)量較差；項目正西為當(dāng)?shù)匕仓眯^(qū)，人流雜亂，環(huán)境較差；項目正北有加油站、加氣站，有一定汽油異味，且存在一定的安全隱患；休閑配套：

40、項目周邊生活配套檔次較低，附近無大型高檔的購物娛樂中心。區(qū)域位置：處于梅溪湖邊緣地帶，離梅溪湖國際新城內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源尚有一定距離。41代表項目E弘德好萊城基本情況占地面積：110789平方米總建面積：455000平方米 棟數(shù)及套數(shù)：高層住宅9棟，總戶數(shù)2186戶，檔期共868套容積率 :4.0綠化率 36% 主力產(chǎn)品：65-127平米開發(fā)商：弘德地產(chǎn)項目地址：梅溪湖CBD區(qū)楓林路與騎龍路交匯處西南角物業(yè)類別：高層住宅，小高層，商鋪開盤時間：2013年5月最新動態(tài)：弘德好萊城在售66-133平精裝房源，折后價格區(qū)間7300-8500元/平米，全款95折，按揭97折。另有頂樓特價三房，均價7188元

41、/平米梅溪湖片區(qū)二線湖景項目42整體規(guī)劃情況弘德好萊城一期由四棟31高層組成，戶型面積偏小，總供貨量8萬方，與本案今年推貨量基本一致。酒店寫字樓公寓商業(yè)43主力戶型分析優(yōu)勢：坐北朝南，布局緊湊，做到動靜分明，干濕分區(qū)，實用性高；實用型小戶型，比較適合首套自住和投資客戶群體劣勢：1號棟為三梯六戶，此戶型夾在中間，通風(fēng)采光條件差，贈送面積小優(yōu)勢：南北通透，干濕分區(qū)，動靜分明；臥室、客廳尺寸設(shè)計比較合理，舒適度得到保證典型的剛需2+1戶型，首置型產(chǎn)品，贈送面積7平米劣勢：次臥、書房和書房均朝北，次臥無采光面，過道布置存在面積浪費89的2+1房66的兩房兩廳優(yōu)勢：主臥配備衣帽間和主衛(wèi)；主臥和次臥尺寸偏

42、小，影響舒適性劣勢：臥室與客廳的相對布局無法做到動靜分明；書房無采光面126的3+1房44項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理交通：岳麓區(qū)梅溪湖CBD區(qū)楓林路與騎龍路交匯處西南角，項目前設(shè)有長東路口(好萊城)站，途經(jīng)的公交車有913、315、902路，另距離未來地鐵2號線延長線梅溪湖西站約800米左右。產(chǎn)品優(yōu)勢：項目主打商業(yè)地產(chǎn)，將打造50萬平米雙Mall國際綜合體，所以整個營銷中心的設(shè)計也非常具有現(xiàn)代感。景觀資源：梅嶺國際公寓、梅溪湖等外部景觀資源豐富；商業(yè)配套：項目內(nèi)部建有家居MALL和百貨SHOPPING MALL構(gòu)成的雙MALL城市超級購物中心；項目對面已經(jīng)逐漸成熟的羅馬商業(yè)廣場。教育配套：項目將

43、自建好萊城幼兒園，并與梅溪湖小學(xué)以及長郡中學(xué)相鄰，項目對面即為湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院。劣勢：周邊配套：項目周邊生活配套、商業(yè)氛圍都未形成 ，還需較長時間發(fā)展成形；區(qū)域位置：處于二線湖景區(qū)域，離梅溪湖國際新城內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源尚有一定距離。45代表項目F振業(yè)城基本情況占地面積：450000平方米總建面積：950000平方米 棟數(shù)及套數(shù)：一期4棟18-22層小高層，7棟洋房共28套，52棟別墅共170套容積率 :1.8綠化率 42% 主力產(chǎn)品：洋房132-179平米，別墅200-347平米開發(fā)商：振業(yè)地產(chǎn)項目地址：岳麓區(qū)楓林路與雷鋒西大道交匯處西南角（麓山區(qū)大壩嘴診所斜對面）物業(yè)類別：小高層，洋房、別墅開盤時

44、間：2013年11月9日最新動態(tài)：振業(yè)城別墅及洋房即將加推，洋房加推房源為132、144的三房以及179的四房復(fù)式產(chǎn)品，交5萬可抵10萬；別墅加推房源為200-340的聯(lián)排雙拼別墅，交20萬可抵30萬購房優(yōu)惠。梅溪湖片區(qū)一線湖景資源低密度大盤46整體規(guī)劃情況振業(yè)城一期由4棟18-22層小高層，7棟洋房共28套，52棟別墅共170套組成，一期推貨量較少，預(yù)計2014年將陸續(xù)推出更多房源。一 期2#1#3#4#56879101112131415161817192021222324252628272930313233343536383739404142434445464948475052515358

45、5556575459616062635-56#別墅1-4#小高層57-63#洋房47整體規(guī)劃情況物業(yè)類型樓棟號戶型面積（）套數(shù)占比（%）四室兩廳179.04157.58 洋房57-63#四室兩廳144.39136.57 別墅41-42#類獨棟254.25-264.8542.02 46-47#類獨棟239.05-249.6642.02 39-40、51-52#類獨棟347.8684.04 37-38、53-56#雙拼278.91168.08 9-10、30#雙拼243.2863.03 15、18、21、24、35-36、43-45#四聯(lián)排239.22189.09 四聯(lián)排207.53189.09 5-8、11-14、25、28-29、31、34、48-50#四聯(lián)排234.773216.16 四聯(lián)排201.893216.16 16-17、22-23、26-27、32-33#四聯(lián)排257.83168.08 四聯(lián)排2