地產(chǎn)公司合約管理與造價控制教材

1、1.1地產(chǎn)開發(fā)公司的造價治理對合作單位以合約治理為主，對公司內(nèi)部以流程治理為主。合約治理以合同是否簽訂為界，簽訂前工作重點圍繞招投標及相關工作展開（包括合約模式的選擇、報價模式的選擇）。合同簽訂后治理重點為變更治理（包括工程變更、合計變更、現(xiàn)場簽證、工程指令的治理）。開發(fā)企業(yè)還應該做好操縱估算，及時調(diào)整預算、對項目可能最終成本做動態(tài)跟蹤。1.2.當前合同治理的現(xiàn)狀：第一類是以FIDIC、JCT這兩個合同模板。具有條款嚴密、特不強的系統(tǒng)性和可操作性，建設各方風險責任明確、權(quán)利義務公平的特點。第二類是以07年/10國標施工招標文件，結(jié)合建設工程工程量清單計價規(guī)范,對合同中的清單報價的格式及計價內(nèi)容

2、做了規(guī)定。就具體內(nèi)容上來講，仍較為簡略，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。第三類確實是以中海、萬科等提出的結(jié)合部分FIDIC條款，又結(jié)合國內(nèi)、企業(yè)、項目的實際情況，一方面完整的保留FIDIC條款的框架，一方面對FIDIC條款的內(nèi)容的描述做了結(jié)合工程和企業(yè)實際的修改。2公司不同的合約治理方式：快速開發(fā)企業(yè)（比如拿地一年內(nèi)開盤）為了節(jié)約招投標時刻（開發(fā)項目總包單位招標項目，完成招投標工作并簽訂施工合同需要施工圖紙完成后3個月左右）。其造價操縱常用模式有：限額設計及設計標準化（產(chǎn)品高度同質(zhì)化，確保產(chǎn)品單價差不多穩(wěn)定），總包單位費率招標（確?？焖匍_發(fā)），公司要求先算后施工，但多數(shù)項目是邊設計邊施

3、工邊算賬。優(yōu)點：開發(fā)速度快缺點：后期核對預算、結(jié)算工作量大，招標工作沒有最大限度的合理降低工程造價。假如處理不行，容易造價失控。同時，產(chǎn)品高度同質(zhì)化，會阻礙產(chǎn)品本土化以及產(chǎn)品線延伸。集團施工治理經(jīng)驗足，土建安裝材料設備開發(fā)成本治理極細，集團統(tǒng)一由進展治理部負責項目的進度、成本監(jiān)控等；優(yōu)點：集團操縱力度增加，建安成本操縱工作做的相當出色。缺點：集團下屬的工程部或項目部治理效率降低，事無巨細均要等候上級集團意見。招標采購、和約治理人員增加。資金實力雄厚，產(chǎn)品差異化大，對利潤率有一定要求，但對開發(fā)項目的規(guī)模、開發(fā)速度沒有嚴格要求的企業(yè)（拿地到項目開盤一般在18個月到24個月之間），會在項目初設時期，

4、依照產(chǎn)品標準計算目標成本。目標成本在審批通過后，項目開發(fā)時期的招投標工作，都會與目標成本對比，發(fā)生偏差時，及時調(diào)整設計或上報調(diào)整目標成本?？偘鼏挝还こ虈栏癜凑照袠肆鞒?，一般采納總價包干合同。變更同期審核。優(yōu)點：流程規(guī)范，預算操縱效果較好，結(jié)算工作量小。（變更工作量與施工圖紙完善程度有關）。缺點：開發(fā)速度慢，適用條件高。招標時期工作量大。材料采購引入“戰(zhàn)略供應商概念”，建立集團統(tǒng)一的采購模式，多數(shù)材料、設備、產(chǎn)品有戰(zhàn)略供應商提供，價格統(tǒng)一，質(zhì)量品質(zhì)有保障、訂購速度快。優(yōu)點：質(zhì)量品質(zhì)有保障、前期采購招標工作少、下單速度快。缺點：合同數(shù)量巨大，治理工作量增加，且由于多種緣故，采購價格未必是最優(yōu)價格。

5、3多種合同價款確認方式的優(yōu)劣比較3.1.總價包干：總價合同的要緊特征：一是價格依照確定的由承包方實施的全部任務，按承包方在投標報價中提出的總價確定;二是實施工程范圍、工程性質(zhì)、質(zhì)量技術標準應在事先明確商定。因此，作為合同價格計算依據(jù)的圖紙及規(guī)定、規(guī)范應對工程作出詳盡的描述。固定總價合同適用于以下情況：1.工程量小、工期短、可能在施工過程中環(huán)境因素變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；2.工程設計詳細，圖紙完整、清晰，工程任務和范圍明確；3.工程結(jié)構(gòu)和技術簡單，風險?。?.投標期相對寬裕，承包商能夠有充足的時刻詳細考察現(xiàn)場、復核工程量，分析招標文件，擬定施工打算?？們r包干合同的價格組成明細，并不是合同的必

6、須內(nèi)容。價格組成明細僅是為了變更發(fā)生時，做為計算變更價格的依據(jù)。3.2.費率包干費率包干合同一般是按照當?shù)囟~計算直接費，其中工程量按定額的計量原則計算，單價按定額的用量乘以當?shù)氐男畔r（信息價一般略高于市場采購價）。合同會約定一個固定費率做為間接費、利潤、稅金的取費標準。假如那個費率是招標得到的，一般會低于費用定額規(guī)定的費率，然而在多數(shù)都市的費率定額中文明施工、稅金、勞動保險等是不同意競爭優(yōu)惠的，能優(yōu)惠部分為治理費、利潤。費率包干合同其性質(zhì)類似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定費率計算，直接費按定額計算。費率包干造價操縱效果弱，然而招標程序簡單，效率高，在項目不大，施工圖紙設計不完善（按圖

7、紙包干將會出現(xiàn)大量變更），但對時刻要求較為嚴格的時候，仍被廣泛的使用。費率包干一般采納定額計算工程直接費，按包干費率計算間接費、利潤、稅金。3.3.單價包干單價包干合同是指單價合同即在整個合同期間執(zhí)行同一合同單價，而工程量則按實際完成的數(shù)量結(jié)算，也確實是量變價不變合同。FIDIC合同以及通常情況下的“清單報價”合同都指的是單價包干合同。工程量清單一般由開發(fā)企業(yè)在招標文件中提供，作為承包商計算報價的依據(jù)。工程量清單由開發(fā)企業(yè)托付有資質(zhì)的中介咨詢機構(gòu)提供（開發(fā)企業(yè)有技術力量的也能夠自行編制）。合同總價為給定的分項工程量計算單價乘以工程量匯總為總價。工程量清單確實是對合同規(guī)定要實施的工程全部項目和內(nèi)

8、容按工程部位、性質(zhì)等列在一系列表內(nèi)。每個表中既有工程部位和該部位需實施的各個項目，又有每個項目的工程量和計價要求，以及每個項目的報價和每個表的總計等。工程量清單招標方式，給各投標單位的工程量由招標方統(tǒng)一提供清單，幸免了預算工作的重復性和計算工程量的矛盾。縮短招標周期、幸免重復勞動：同時縮短招標時刻、提高功效，并消除因工程量不統(tǒng)一而引起的在標價上的誤差，能夠從細節(jié)上衡量投標企業(yè)的作價水平及其合理性，有利于正確評標。投標單位承擔單價風險，業(yè)主承擔工程量風險。是較為公平的包干模式。單價包干一般采納清單計價模式。3.4.成本加固定酬金: 較少采納成本加固定酬金合同這是依照雙方協(xié)議，工程不管成本多少，其

9、承包商的人工、材料、機械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。這種合同形式要緊適用于工程內(nèi)容及其技術經(jīng)濟指標尚未確定，投標報價的依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程;或者發(fā)包方與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術、特長和經(jīng)驗的工程。以這種形式簽定的建設施工合同，有兩個明顯缺點：一是發(fā)包方對工程總價不能實施實際的操縱：二是承包方對降低成本也不大感興趣。要緊使用在下列情況中：1.需要立即開展的項目如救災項目。2.專門技術的工程項目如有技術壁壘、。3.風險專門大的項目如采納創(chuàng)新工藝，雙方對那個工藝都沒有經(jīng)驗數(shù)據(jù)借鑒。如使用

10、材料價格短期內(nèi)波動巨大，且無法可能價格走勢。這類合同中，業(yè)主承擔項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。因此，這種合同形式在建設工程中較少采納。3.5.依照不同的建設時期，建議采納的合約模式組合由于總價包干合同在合同簽訂前需要明確項目的工作范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標準、技術規(guī)范、材料規(guī)格型號技術指標、開竣工時刻、進度安排、施工企業(yè)責任和義務、總包單位與分包單位的責任邊界、風險分攤等。上述工作細致而繁雜。因此在實際工作中，我們通常結(jié)合其他合約方式，綜合使用。同時，在工期緊張的條件下，單價包干合同也是經(jīng)常采納的一種方式。3.5.1.項目開始前的：場地平坦、圍墻砌筑、臨時水電等設施合同簽訂

11、時：工程做法明確，工程量可按圖紙計量（或雖無法準確計量，但總量是確定的，比如現(xiàn)有場地內(nèi)垃圾清運）的宜用總價包干。比如圍墻、變電設備安裝。工程做法明確，工程量無法準確計量的采納單價包干。比如：場地清淤，土方采購。3.5.2.售樓處售樓處由于工程量相對較小，工期緊，為了體現(xiàn)展示效果，設計相對復雜，招標時圖紙完整度差，因此，建議使用單價包干合同或費率包干合同。3.5.3.開發(fā)項目正式建設：建議盡量采納總價包干合同，并對合同范圍內(nèi)不確定項目采納暫定單價、暫列金額等形式3.5.4.變更較多的園林景觀工程：建議采納單價包干合同，工程量按竣工圖結(jié)算。4合約構(gòu)架原則由于開發(fā)企業(yè)直接指定的分包單位越多，合約關系

12、越復雜，合同治理的內(nèi)容越多，合同邊界也越多，相關利益方的糾紛也會隨之增長，因此，應簡化合約關系，盡量減少指定分包單位數(shù)量， 關于能在總包合同中約定的，完全能夠由總包單位承擔的工作內(nèi)容，應全部由總包單位承擔。同時，由于專業(yè)化施工和行業(yè)分工，一個項目必定會有一個總包、若干個分包出現(xiàn)。為了使總包合同合理有序執(zhí)行，明確總包、分包責任范圍，必須在總包的招標文件中，應對開發(fā)商指定的分包工程做出規(guī)劃。關于少量不能確定是否由總包完成的工作，可標明該工作內(nèi)容為可選擇項目（即開發(fā)商能夠選擇施工單位能夠是總包，也能夠是專業(yè)分包）。4.2.合同文件組成及與招標文件的關系招投標選取的施工單位，合同文件的組成為： 招標文

13、件 + 投標單位的回標文件 + 招標過程中的往來函件。合同是在招標文件中就差不多約定了合同條款、工程范圍、質(zhì)量要求等，結(jié)合回標文件的報價及施工組織等、還包括了在投標及定標過程中的澄清文件、會議紀要、施工單位答辯等。合同文件是整個招標、定標過程所有有效文件的集合。由于投標單位（施工單位）需要依照招標文件內(nèi)約定的商務條款進行綜合單價的組價、報價。對報價有阻礙的要緊合同條款包括：承包范圍，分包和總包的工作職責界限、質(zhì)量要求、甲方付款比例、付款時刻、工程量確認方式、工期、合同價格調(diào)整前提條件、結(jié)算方式、保留金比例、質(zhì)量保證要求、施工單位承擔的工程風險范圍、爭議解決方式、保險繳納責任等。而上述內(nèi)容在合同

14、通用條件及專用條件中都應該有詳細描述。4.2.1.招標文件的組成為（樣例）：一、投標須知及附錄附錄一 授權(quán)托付書(樣本)附錄二 履約保函(樣本)附錄三 投標保函(樣本)附錄四 中標通知書(樣本)附錄五 接收證書(樣本)附錄六 對投標人的資格要求二、投標函及投標函附錄三、合同協(xié)議書四、合同通用條件五、合同專用條件六、售后服務及工程質(zhì)量保修書七、工程規(guī)范及附錄附錄一 工程范圍及合同劃分附錄二 開辦項目責任分工附錄三 現(xiàn)場狀況及工程進度要求附錄四 物料訂供貨打算表(樣本)附錄五 物料進場驗收單(樣本)附錄六 甲供材料及甲指乙供材料清單附錄七 工程變更洽商單(樣本)附錄八 甲供及指定供應(分包)材料的

15、結(jié)算方法八、招標圖紙目錄九、招標圖紙(分開裝訂)十、招標圖紙疑問卷及回復：工程量清單編制中，對圖紙的內(nèi)容的澄清十一、計量計價原則十二、工程量清單、附錄及投標總計4.2.2.合同文件的組成：一、合同協(xié)議書二、中標通知書三、投標函及投標函附錄四、投標疑問卷及回復：施工單位在投標過程中，對招標文件、圖紙、工程量清單提出的疑問及得到的書面回復五、往來函件：包括開標后的投標內(nèi)容的澄清及承諾、與該合同相關的會議紀要、項目負責人答疑會紀要、等六、合同通用條件七、合同專用條件八、售后服務及工程質(zhì)量保修書九、工程規(guī)范及附錄附錄一 工程范圍及合同劃分附錄二 開辦項目責任分工附錄三 現(xiàn)場狀況及工程進度要求附錄四 物

16、料訂供貨打算表(樣本)附錄五 物料進場驗收單(樣本)附錄六 甲供材料及甲指乙供材料清單附錄七 工程變更洽商單(樣本)附錄八 甲供及指定供應(分包)材料的結(jié)算方法十、招標圖紙目錄十一、招標圖紙疑問卷及回復十二、招標圖紙（分開裝訂）十三、計量計價原則十四、工程量清單、附錄及投標總計十五、投標須知及附錄附錄一 授權(quán)托付書附錄二 履約保函附錄三 投標保函附錄四 對投標人的資格證書附錄五 接收證書(樣本)4.3.合約邊界劃分 通過劃分合約邊界，明確工作范圍，責任范圍，報價范圍，確保項目治理按打算、有目標、有序施行。既應幸免責任空缺，還應幸免責任重疊，責任重疊導致費用升高（責任單位都會對自己的負責內(nèi)容收取

17、費用），出現(xiàn)問題時又相互推諉責任。比如進度款核定，監(jiān)理只負責形象進度及質(zhì)量確認，但不負責具體工程數(shù)量確認，及付款金額之確認。造價咨詢機構(gòu)，負責進度款的審核，提供付款意見。比如：總包單位對分包單位有照管責任，總包單位收取總包單位治理費（有些FIDIC合同文件也稱照管費）。分包單位要服從總包單位的現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)及治理，遵守總包單位的現(xiàn)場治理制度?？偘鼏挝粚Ψ职鼏挝坏恼展茇熑螒斫鉃椋嚎偘鼏挝粦袚鷮Ψ职鼏挝坏姆?、治理、協(xié)調(diào)、溝通責任，并對分包單位工程的施工進度、施工質(zhì)量、工程款支付使用承擔治理責任。比如：總包單位對現(xiàn)場的照管責任還包括：現(xiàn)場臨時道路的同意和建筑維修、為分包單位提供塔吊及共享腳手架等

18、?？偘鼏挝坏哪_手架分包單位能夠免費使用，分包單位的專業(yè)腳手架分包單位自己負責。比如：有些需要明確總包單位和分包單位界面：比如總包單位承擔混凝土構(gòu)件內(nèi)的打孔預埋及恢復工作，但需分包單位事先提供預埋件孔位圖紙及預埋件。分包單位負責砌體內(nèi)的打孔預埋及恢復工作。比如總包單位負責提供分包單位臨時水電的接駁點至每層樓，分包單位負責從接駁點接至工作面，同時總包單位可掛表計量收取水電費。關于各個分包單位與總包單位之間的收口、邊界部位明確各自責任范圍（鋁合金門窗洞口嵌縫粉刷、戶門門框塞縫、門套側(cè)面粉刷、電氣開關面板的填縫，上述工作量是總包單位依舊分包單位承擔、室外踏步基層面層工作量是總包單位依舊園林承擔等等）比

19、如：分包單位供應合同中，對卸車費的承擔，卸車地點的約定、現(xiàn)場二次搬運費的承擔、現(xiàn)場物料貯存費用的承擔應有明確講明。比如：總包、分包與市政項目的駁接位置，市政施工到市政井前，依舊市政計量表前，是否含表。4.4.合同格式本文的選用備案合同：必須采納招標治理部門提供的格式合同，也確實是地點招標治理部門依照建設部的合同范本，結(jié)合本地實際情況，編制的適用于當?shù)氐母袷胶贤艛嘈袠I(yè)承包合同：壟斷行業(yè)規(guī)定必須采納的企業(yè)合同格式文本。其他合同：不建議選用建設部提供的格式文本。緣故：合同稍顯簡略。合同條款操作性不夠強，產(chǎn)生糾紛時，會發(fā)生找不到協(xié)商解決、及處理依據(jù)。建議選用造價咨詢公司推舉的、或集團內(nèi)差不多使用多

20、次，實踐證明可行的文本。合同文本條款較多，應事先組織公司內(nèi)部職員學習，對重要的總包合同，在招標過程中，同時，尤其總包合同，是還應組織向投標單位交底。應選擇合同條款詳細、責任劃分明確、執(zhí)行條款明晰合同寧繁勿簡、編制合同苦惱一點，盡量減少執(zhí)行合同中出現(xiàn)糾紛，卻找不到適用條款。合同按不同的工程內(nèi)容、不同的責任范圍，涉及權(quán)益單位數(shù)量不同，合同模板至少應分為：（1）工程總包施工合同:施工合同，由開發(fā)商和總包簽署的雙方合同；（2）指定供應分包合同：供應合同，建議由總包和供應商簽訂合同，開發(fā)商做鑒證的三方合同；（3）設計、供應及安裝分包合同：含設計、供應內(nèi)容的施工合同，建議為由總包和供應商簽訂合同，開發(fā)商做

21、鑒證的三方合同；（4）指定分包合同（或?qū)I(yè)分包）：施工合同，建議為由總包和供應商簽訂合同，開發(fā)商做鑒證的三方合同；（5） 獨立承包合同:開發(fā)商與分包直接簽署的施工合同。適用于總包單位治理相對較弱的室外市政給排水工程、燃氣、電信、電力、園林工程。同時，由于電梯的專門性，部分電梯安裝企業(yè)為了幸免工程后期總包單位垂直腳手架拆除后將電梯當作垂直運輸工具，會要求電梯安裝合同為獨立合同。4.5.總包合同專用條款中應明確的包干范圍：4.5.1.同意并維護現(xiàn)場實際情況的費用：包括接收現(xiàn)場質(zhì)地地貌、接收由現(xiàn)有其它承包商施工之工地及其它的臨時設施，如施工用水電的接駁點、臨時排水系統(tǒng)、臨時道路、圍板等；接收由其他承

22、包商差不多施工完成之基坑、護坡及地基處理現(xiàn)狀、與市政系統(tǒng)接駁之有關工程，并對其與本工程間的界面的符合性呈交問題報告；對鄰近建筑物之愛護及監(jiān)察，對本工程、相鄰建筑物、道路等的沉降觀測施工電、水和燃氣等使用維護、解決現(xiàn)場擾民及民擾調(diào)停、本工程施工相關之事項，如環(huán)境清理、市容維護、交通、卸土等工作；負責愛護現(xiàn)場內(nèi)樁點、高程及沉降觀測點；負責于施工現(xiàn)場內(nèi)樹木及地下已有管線(如有)之愛護及承擔其費用臨時道路、出入口及市政基建設施；4.5.2.完成圖紙確定內(nèi)容的費用：承包商須承擔完成圖紙內(nèi)容所需任何與中華人民共和國境內(nèi)之業(yè)務及建設項目直接或間接有關的一切稅項、費用或收費。包括但不限企業(yè)所得稅、個人所得稅、

23、營業(yè)稅、都市維護建設費及教育費附加、增值稅；外地企業(yè)進入工程所在地之施工治理費；進口設備/材料之相關一切費用；政府機構(gòu)所收取的各種政府收費及基金如渣土消納、馬路代掃、污水排放費用、招標辦公室要求中標之投標人所需交納的費用、環(huán)境監(jiān)測費、土壤檢驗費及氣象觀測費等收費；在中華人民共和國執(zhí)行工作獲得所需之資質(zhì)、許可證的費用；其它一切國家及地點市政府現(xiàn)行法例所規(guī)定之稅收及費用?？⒐D紙編制費及報審費；承包商人員的保險費承包商須負責相關設計及圖紙，包含加工詳圖、大樣圖、安裝圖等，圖上應詳細顯示有關尺寸、位置、安裝方法、飾料等的全部資料。4.5.3.按技術規(guī)范及技術要求施工的費用：全部材料/設備和施工工藝須

24、符合規(guī)范、良好的慣例及當局質(zhì)監(jiān)部門界定的合格標準。除非工程師有特不的指示，承包商應按照其中要求最嚴格的標準執(zhí)行。本工程質(zhì)量監(jiān)督按國家及工程所在地的有關建設工程質(zhì)量監(jiān)督的條例和規(guī)定執(zhí)行。本工程質(zhì)量須達到合同規(guī)范要求的水平且不低于國家現(xiàn)行的工程質(zhì)量規(guī)定及各專業(yè)工程檢驗評定標準的合格等級。用于本工程的所有物料必須符合工程規(guī)范之技術規(guī)范所要求的標準。技術規(guī)范包括列于本合同內(nèi)的“技術規(guī)范”、法律的要求、國家標準、行業(yè)標準等。當任何材料或設備選擇已獲得工程師批準時，承包商應從同一位制造商處取得全部所需的數(shù)量。當工程需要大量材料時，承包商應確保制造商能夠一次便完成材料供應，當材料是利用連續(xù)性生產(chǎn)線生產(chǎn)時，則

25、應確保在制造過程中材料的裝飾及顏色等質(zhì)素維持不變。永久性工程所用的一切物料必須是全新的及質(zhì)素優(yōu)良的。關于物料是否達到指定的質(zhì)量和是否適用于工程，開發(fā)企業(yè)代表是最終之鑒定人。承包商所提供的物料及設備均應適合于當?shù)氐奶鞖馐褂眉氨ＷC能按技術規(guī)范要求于酷熱及嚴寒天氣下正常運作。4.6.甲方指定分包單位、甲供材料以及甲指乙供材料的適用前提上述甲方指定分包單位應限于：涉及觀感的項目：如外墻磚采購、石材采購。該類產(chǎn)品顏色、色差、材料品質(zhì)、難以用規(guī)范統(tǒng)一及行業(yè)技術約定的、而上述指標對對工程質(zhì)量及裝飾效果又特不重要、且不同的顏色、色差、品質(zhì)導致的材料價格差特不巨大，必須由甲方操縱質(zhì)量標準。必須專業(yè)設計的項目：如

26、鋁合金門窗幕墻、公共區(qū)域精裝修、外墻保溫、夜景泛光照明、智能化系統(tǒng)、電梯。行業(yè)治理要求：消防報警系統(tǒng)、市政給水工程、人防設備、電視、電話、電信、燃氣等工程?？偘鼏挝徽袠藭r尚未有具體質(zhì)量要求的項目：如陽臺欄桿、室外欄桿。物價波動較大時，為了減少漲價風險，開發(fā)企業(yè)采購的材料：比如鋼材、電纜。集團已簽訂供應戰(zhàn)略合作伙伴關系的項目：每個公司會有不同。常見戰(zhàn)略合作伙伴涉及：電梯、配電箱、開關面板、管材、線纜、外墻磚、入戶門、門鎖、空調(diào)設備等。4.7.材料單價調(diào)整（暫定供應單價）方式：對甲供材料或甲指乙供材料。乙供材料時，開發(fā)企業(yè)在任何時候不參與確定材料供應單價，承包商須按工程規(guī)范、設計圖紙等要求采購供應

27、令開發(fā)企業(yè)/工程師中意的合格產(chǎn)品。惟上述之開發(fā)企業(yè)的不參與指定品牌/廠家及確定供應單價并非指開發(fā)企業(yè)/工程師按規(guī)范/設計要求進行物料的審批，且開發(fā)企業(yè)/工程師的該等審批、同意在任何情況下都可不能減免承包商的于合同中規(guī)定的義務及責任。乙供材料項目的單價為固定單價。如非必須，應盡量采納乙供材料。甲供材料時，開發(fā)企業(yè)直接與物料供貨商簽訂采購供應合同，并由供貨商供貨到現(xiàn)場地面承包商指定并由開發(fā)企業(yè)/工程師許可的位置(必要時由現(xiàn)場可用的設備參與卸貨)。在招標時，甲供材料的供應價格以“暫定供應單價”臨時計入項目單價及合同價格，項目單價的組成按計價規(guī)則執(zhí)行，待期中付款或結(jié)算時相關費用由合同價格內(nèi)扣除。合同中

28、應約定實際供應價格與“暫定供應單價”不一致時，價格調(diào)整計算公式。由于價格不一致，會導致?lián)p耗費用、治理費用、利潤等的調(diào)整，因此，不能直接用供應價格與暫定供應單價直接做替換。這點應特不注意。同時，施工損耗是增加供應量，依舊調(diào)整材料單價，一定要在合同中明確。甲指乙供是指，關于簽約時未確定的物料，在施工過程中開發(fā)企業(yè)確定產(chǎn)品/供應商并指定價格，或開發(fā)企業(yè)批準承包商提供的產(chǎn)品/供應商及價格，并由承包商與供應商簽約訂購。注意事項與甲供材料相同。甲指乙供材料，在實際使用中，如開發(fā)企業(yè)指定的是唯一品牌且又指定了產(chǎn)品價格，則相關利益方協(xié)調(diào)難度大，責、權(quán)、利關系復雜，應盡量少采納。一般應以在招標文件中，開發(fā)企業(yè)指

29、定若干同檔次品牌，施工單位自由選擇品牌并報價為好。4.8.施工項目的調(diào)整方式： 暫定金額（或稱暫列金額）：所涵蓋的工作是一些在投標時未能完全預見、規(guī)定或詳細講明的工作，但不包括指定分包單位工程。此部分的工作包括于工程范圍內(nèi)，此部分的工作所需時刻亦包括于合同工期內(nèi)，惟有關的款項僅為暫定。在合同執(zhí)行中須按開發(fā)企業(yè)的指示而部分或全部使用，或倘若不需要時從合同價格內(nèi)扣除。如變更預留。選擇項目：工程量清單內(nèi)如有部分項目在旁備注為選擇項目，開發(fā)企業(yè)代表有權(quán)在工程開工后發(fā)出變更指令，確定任何一項或多項選擇項目是否由承包商或其它單位承造。若開發(fā)企業(yè)代表發(fā)出上述指示，確定有關選擇項目不交由承包商承造時，則有關項

30、目的報價將全數(shù)扣除，承包商不能為此做出任何索賠.采購合同應采納單價合同：采購數(shù)量可依照施工情況，及時調(diào)整并采購合同中約定：施工單位提供供料打算，造價咨詢公司核對使用數(shù)量，假如供應數(shù)量偏少，導致工期延誤，施工單位承擔延期責任。假如供應數(shù)量過多，應在當期付款中扣除，工程完工后的結(jié)余材料，施工單位自行消化。也確實是講：采購合同里對采購數(shù)量，開發(fā)企業(yè)之做輔助性操縱，按材料使用單位提供的供料打算供應。但假如供應量高出施工合同的合同用量，則在施工合同當期付款中扣除超供應部分的價值。預估單價：關于預估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。圖紙未確認工藝：如防水尚未確定采納三元乙丙橡膠、聚酯胎、防水涂膜時，可將

31、可能使用的工藝均要求施工單位報價。預估單價均應在為評標內(nèi)容。4.9.合同技術規(guī)范：包括工程質(zhì)量標準及開辦項目要求工程的質(zhì)量標準（能夠是國家標準的文件號，也能夠是適用條款的描述），要緊材料的質(zhì)量標準及品牌。明確的工程規(guī)范即是合理報價的基礎，也是工程質(zhì)量的保證，任何人不得隨意修改合同之技術規(guī)范及合同范圍。技術規(guī)范由設計部提供、施工技術措施及驗收規(guī)范由工程部門提供,并通過相關部門會簽同意。招標文件中技術規(guī)范總所指定品牌應是同檔次品牌，所有品牌應該是市場常用品牌。同一產(chǎn)品選用廠家應許多于三家。所有品牌檔次應與產(chǎn)品定位一致。應嚴格杜絕技術規(guī)范中出現(xiàn)市場不常用之品牌（除非是為了追求裝修效果的獨特性的及與業(yè)

32、主接觸有專門要求的設備產(chǎn)品：例如外墻裝飾面材、電器單雙聯(lián)開關面板，門禁呼喚器），產(chǎn)品檔次與產(chǎn)品定位不一致的情況。4.10.風險的承擔：保險部分：建議開發(fā)企業(yè)購買工程一切險（含第三者責任險）。除此以外的保險由施工單位購買。開發(fā)企業(yè)能夠請保險經(jīng)紀公司提供多家保險公司報價，并通過調(diào)整免賠額金額，降低保險費用。同時應通過協(xié)商，盡量在不增加保費的情況下擴大保障范圍。不可抗力：保險范圍內(nèi)的開發(fā)企業(yè)承擔。其余人員財產(chǎn)損失各自負擔。工期順延。不建議將不可抗力風險全部轉(zhuǎn)嫁總包單位，緣故是：不可抗力風險發(fā)生概率小，讓總包單位承擔，必將提高總包單位報價。且不可抗力風險一旦發(fā)生，損失巨大，總包單位也無力承擔。材料漲價

33、風險：工期確定且工期較短的工程（一年內(nèi)），建議包干漲價，及材料價格上漲或下跌，均不調(diào)整總價。工期較長的項目，能夠約定幾個要緊材料的價格調(diào)整方式，也能夠?qū)⒉▌虞^大的材料由甲方供應，使施工單位免除因承擔物價大幅波動，而造成虧損引發(fā)其他矛盾，導致項目停工。同時，假如材料價格下降，開發(fā)企業(yè)也能節(jié)約一部分費用。其他材料，品種繁多，且對造價阻礙較小，一旦調(diào)整，工作量巨大，且造價調(diào)整幅度不易操縱，應約定均不調(diào)整。4.11.爭議解決方式由于訴訟實行兩審終審制；仲裁實行一裁終局制。緣故：仲裁結(jié)果難以操縱，仲裁之后若不中意無法提請訴訟，且一裁終局制，結(jié)果不可更改。因此爭議解決方式最好為：協(xié)商、訴訟。訴訟法院為合同

34、履行地。4.12.投標保證金、履約保函、支付保函、預付款保函、墊資條款4.12.1.業(yè)主為了幸免承包商棄標等緣故而蒙受損失設立了投標保證金。所有公開招標的招標文件均應要求投標單位提供投標保證金。但招標文件應依法合理設定保證金數(shù)額，且數(shù)額不應過大，能幸免承包商輕易棄標即可。4.12.2.提供履約保函是為合同雙方提供履約保證，備案合同一般要求總包單位提供履約保函，開發(fā)企業(yè)提供支付保函。保函金額應以備案合同金額為準。4.12.3.由于國內(nèi)分包單位施工企業(yè)實力相差較大，部分企業(yè)通過銀行開具保函有困難，因此，關于開發(fā)企業(yè)不需要支付預付款且合同金額較小的分包單位項目，能夠不要求施工企業(yè)開具履約保函。然而關

35、于要求必須支付預付款的企業(yè)，應要求對開發(fā)企業(yè)提供履約保函及預付款保函。4.12.4.履約保函能夠是銀行保函，也能夠是擔保公司保函。4.12.5.由于最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第六條 當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持。也確實是講，在此解釋之前，墊資施工是禁止的。解釋頒布之后，墊資條款是有效條款。因此，如開發(fā)商需要總包單位墊資、能夠在總包合同中能夠明示不提供預付款?？偘贤瑧s定工程款支付方式以及未提供預付款、或施工單位墊資時利息計算及支付方式。按解釋第六條 ，能夠理解為，若無約定，即為雙方約定不計算墊資利息。建議為了更加穩(wěn)妥，如不需另計

36、算墊資利息，依舊最好在合同中明示。4.13.指定分包工程款由總包支付依舊由開發(fā)商直接支付4.13.1.總包支付指定分包商工程款優(yōu)缺點：要緊優(yōu)點是總包對分包商操縱能力增強。缺點總包如治理不善，將延遲對分包商支付進度款，進而阻礙施工進度。4.13.2.開發(fā)商直接支付分包工程款優(yōu)缺點：要緊優(yōu)點開發(fā)商對工程操縱能力增強。缺點弱化總包治理，增加總包協(xié)調(diào)難度。4.13.3.建議：開發(fā)商治理項目能力較強的情況下，直接支付指定分包商進度款。為加強總包對項目的治理操縱能力，分包商進度款付款申請需總包簽字確認后，開發(fā)商才會支付分包商工程進度款。4.13.4.開發(fā)商直接支付分包商進度款之合同約定：可在合同內(nèi)增加總包

37、單位托付開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷托付。合約治理中需要注意的幾個方面5.1.與指定分包相關的法律條款及總分包條款的設定5.1.1.目前與指定分包相關的法律法規(guī)有：2004年2月3日中華人民共和國建設部令（第124號）房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包治理方法第七條建設單位不得直接指定分包工程承包人。2003年七部委30號令工程建設項目施工招標投標方法第66條規(guī)定：“招標人不得直接指定分包人?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十二條規(guī)定發(fā)包人具有下列情形之一，造成工程質(zhì)量缺陷，應當承擔過錯責任：（一）提供的設計有缺陷；（二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、

38、設備不符合強制性標準；（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程。合同法第二百七十二條發(fā)包人能夠與總承包人訂立建設工程合同，也能夠分不與勘察人、設計人、施工人訂立勘察、設計、施工承包合同。發(fā)包人不得將應當由一個承包人完成的建設工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。建設部99版合同范本38.1款承包人按專用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包單位簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。1997年11月1日頒布的建筑法第二十九條建筑工程總承包單位能夠?qū)⒊邪こ讨械牟糠止こ贪l(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的分包單位；然而，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設單位認可。施工總承包的，建筑工程

39、主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO單位承擔連帶責任。建議開發(fā)商指定分包合同仍由總包和指定分包直接簽署合約體系及內(nèi)部條款的設定，既要表達開發(fā)企業(yè)對項目的有效操縱，又要幸免開發(fā)企業(yè)承擔過多的法律責任。因此需要遵守國家法律、法規(guī)。就需要對開發(fā)企業(yè)責任、總包單位責任、分包單位責任進行合理劃分。要將指定分包合同的治理納入總包合同治理內(nèi)。開發(fā)企業(yè)只與總包單位簽訂總包合同。不論是開發(fā)企業(yè)指定之分包單位，依舊總包單位選用之分包單位，均與總包單位簽訂分包合同（還有少量合同是

40、分包單位與供應商簽訂），開發(fā)企業(yè)在指定分包合同中只做為第三方（鑒證方）出現(xiàn)。假如開發(fā)企業(yè)直接支付分包單位工程款，可在合同內(nèi)增加總包單位托付開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷托付。需要特不合同中，能夠約定開發(fā)企業(yè)直接支付總包單位治理費給總包單位，總包單位不得再向施工單位收取治理費，而在實際操作中，總包單位除收取開發(fā)企業(yè)的是施工治理費外，還會私下對分包單位提出收費要求。目前，對總包單位上述行為，并無專門好的解決方案。也確實是開發(fā)企業(yè)只與總包單位發(fā)生法律關系，分包單位只與總包單位發(fā)生法律關系。由于總包單位相關于分包單位治理規(guī)范，抗風險能力強，更情愿協(xié)商處理糾紛。如此可幸免開發(fā)企業(yè)經(jīng)常陷于法律糾紛。同時，總包

41、單位的統(tǒng)一治理亦利于總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，操縱施工質(zhì)量、施工進度，也減少了開發(fā)公司現(xiàn)場的治理難度，減輕了工作。更重要的是，法律上并未明確甲方指定分包的合法地位。 分包合同中應明示：分包單位對總包合同完全理解，并自愿遵守總包合同中與工程治理、分包單位治理有關的規(guī)定。分包單位就承包商對開發(fā)企業(yè)承擔連帶責任。分包單位就合同義務及責任向總包單位承擔連帶責任?？偘贤瑧魇荆撼邪瘫仨毻忾_發(fā)企業(yè)指定的分包單位（除非該分包單位沒有能力完成其工作）。除非開發(fā)企業(yè)同意，承包商不能修改分包合同條款，承包商需將指定分包單位之治理納入其施工治理當中，對指定分包單位的工程質(zhì)量、進度、行為及表現(xiàn)全面負責。鑒于開發(fā)企業(yè)

42、的要緊義務合同中已約定，總、分包單位雙方就該分包合同的任何索賠、爭議、訴訟，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向開發(fā)企業(yè)提出。5.3.正確認識開發(fā)企業(yè)的法律責任。即便合約中約定了非開發(fā)企業(yè)責任，但絕不能夠認為因此開發(fā)企業(yè)就沒有了法律風險。在實際操作中，依舊應該盡量幸免法律糾紛，因為一旦訴訟，游走在法律邊緣的合同條款，能否得到法院的支持，差不多上未知數(shù)，從以往的案例來看，勝敗均有。且由于我國是法律體系的緣故（詳見1.4.4）、區(qū)域的緣故，以往判例不能做為今后判例的依據(jù)。因此，絕不能夠掉以輕心，或自以為萬無一失。同時，當開發(fā)企業(yè)深度參與到項目治理中，總包單位治理力度被削減，在合同內(nèi)約定的應由總包

43、單位承擔的責任，可能是總包單位無法獨立解決和操縱的。比如：開發(fā)企業(yè)直接采購的材料，發(fā)生質(zhì)量問題，需要退換貨時，必須由開發(fā)企業(yè)牽頭解決。而在最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十二條，明確指出開發(fā)企業(yè)甲供材料，指定分包單位造成質(zhì)量缺陷，開發(fā)企業(yè)承擔過錯責任。因此，開發(fā)企業(yè)承擔過錯責任，并不代表總包單位就不用承擔責任，總包單位仍應承擔 5.4.處理好備案合同與執(zhí)行合同之間的合約關系。最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十一條：當事人就同一建設工程另備案合同應選用當?shù)卣袠酥卫聿糠痔峁┑母袷胶贤趯Ｓ脳l款部分，應將與執(zhí)行合同一致部分的內(nèi)容詳細

44、列入，關于合同明示不同意出現(xiàn)的條款，應盡量簡化描述：如采納“發(fā)生時另簽補充協(xié)議?！辈⒃趥浒负贤性黾樱骸氨竞贤幢M事宜，雙方另簽補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同有同等效力，補充協(xié)議與本合同不一致時，以補充協(xié)議為準?！眻?zhí)行合同應在備案合同生效后，及時簽訂，做為備案合同的補充協(xié)議書。也能夠先簽署補充協(xié)議，后進行備案合同，但應盡量保證補充協(xié)議的簽署日期晚于備案合同。（法律上通常后簽署的文件法律效力大于先簽署文件）。為了幸免合同糾紛，備案合同的金額應略小于執(zhí)行合同。依照2004年頒布的“最高人民法院關于審行訂立的建設工程施工合同與通過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的依

45、照?！币虼?，備案合同金額略小，既能夠適當降低總包單位的履約保證的金額（有一部合同內(nèi)容本來也不是總包單位承擔）、降低部分稅費、還能夠減少總包單位因執(zhí)行合同和備案合同內(nèi)容而提請訴訟的可能性。同時，備案合同中，可適當提高工程量數(shù)額，適當降低子目單價，從而減少施工企業(yè)希望通過訴訟謀取利益的可能合同約定之付款程序、變更程序應與公司內(nèi)部流程一致比如合同約定程序中的付款之申請、現(xiàn)場進度確認、造價咨詢公司造價審核、進度款支付額度的確認、進度款支付時刻，都應與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程對應。幸免因企業(yè)內(nèi)部治理制度與合同治理流程不一致造成操作混亂。5.6.造價咨詢公司的選擇與培養(yǎng)國內(nèi)的造價咨詢公司能提供全過程造價服務的并不

46、多。多數(shù)公司僅能提供招標文件中的清單編制、標的編制以及結(jié)算服務等工作。而造價咨詢公司的本地化，是必定趨勢。異地造價咨詢公司人員調(diào)配難度大，費用高，對本地情況不熟悉。因此，應該考察規(guī)模20人左右（太小項目大了人不夠用，太大費用高，而且服務速度不行保證），有規(guī)范的操作流程和復核程序，有造價工作經(jīng)驗，技術負責人專業(yè)水平高、工作能力強，情愿學習，配合態(tài)度好的造價咨詢公司。同時應要求造價咨詢公司按照開發(fā)公司的要求，提供滿足開發(fā)企業(yè)合同及造價治理的技術文件。5.7深化設計和設計變更的推斷：5.71.深化設計：圖紙差不多滿足了政府有關設計深度的要求，還不能滿足現(xiàn)場施工要求的情況下，需要承包商負責的設計工作。

47、深化設計一般由提供專業(yè)設計并承擔施工工作的承包商負責，深化設計不發(fā)生工程造價的變更。5.7.2.設計變更工程項目開發(fā)過程中，凡涉及到施工圖紙內(nèi)容變化，并經(jīng)公司審批通過的變更，稱為設計變更。設計變更不包括深化設計，而設計變更通常都會導致工程費用變化。6.企業(yè)內(nèi)部流程治理的制定原則6.1.公開信息、信息共享: 6.2.明確責任、責任義務對等：權(quán)限設置6.3.規(guī)范操作程序：防止暗箱操作6.4.相互監(jiān)督與流程簡潔之間的平衡7.企業(yè)內(nèi)部治理流程示例7.1.招標采購流程7.1.1.投標人的資質(zhì)治理：實地考察合約部組織（亦可由項目部組織）。7.1.2.招標文件的編制。其中：工程范圍：工程部提供；技術規(guī)范：設

48、計部。施工技術措施及驗收規(guī)范由工程部門提供。技術規(guī)范（含產(chǎn)品質(zhì)量標準）應通過公司相關部門討論，公司領導批準。合同條款、招標清單：合約部提供；招標打算指定、投標人數(shù)的限定，投標單位資格審核：合約部負責；投標單位的選擇：要求至少2個部門推舉投標單位，每個部門推舉的投標單位不得超過半數(shù)。每個總包單位項目投標單位應許多于5家，分包單位或采購項目投標單位不應少于3家。投標單位應包括以下三類公司：曾經(jīng)有良好合作關系的；有可查的良好工作業(yè)績的；以及從來沒有合作過但有合作進展前景的。以杜絕投標單位來源單一，串標現(xiàn)象發(fā)生。投標單位的資格預審中，還應對投標單位的履約能力、履約情況、是否有訴訟、配合態(tài)度、溝通能力、

49、對項目重視程度進行評價。同時，公司還應該建立自己的建筑商/供應商信息庫，對建筑商/供應商的履約能力、合作態(tài)度進行評估。關于有過良好合作的建筑商/供應商能夠免除下一項目的資格預審。關于長期合作、履約能力強、合作態(tài)度好的建筑商/供應商，能夠簽訂長期合作伙伴協(xié)議。合約部、工程部應提供投標單位考察報告。工程部、設計部、合約部、主管領導會簽投標單位資格預審表。7.1.3.開發(fā)項目現(xiàn)場實地考察：工程部負責7.1.4.開標：總包單位公開開標：合約部、工程部、設計部、主管領導、投標單位參加。分包單位：合同金額100萬以上的公開開標。合同金額100萬以下的可內(nèi)部開標：合約部、工程部、設計部參加。7.1.5.評標

50、：技術評標報告：工程部、設計部商務評標報告：合約部評標原則：合理最低總價、技術標合理、議標：議標僅為條款的澄清，標書錯誤內(nèi)容修正，關于不平衡報價、單價偏高、偏低項目做出合理調(diào)整，但不得進行投標報價總價之修改。了簡化招標程序，杜絕反復壓價、不正當競爭、不同意二次讓利報價。投標單位需在投標時，一次報價到位。廢標原則：報價低于成本價、報價高于攔標價、沒有完全響應招標文件，有保留條款、報價組成不合理且拒絕修改、嚴峻的不平衡報價、技術標不能滿足要求且拒絕修改完善。評標報告應包含商務部分和技術部分。商務部分由合約部提供：評標講明、價格投標金額及各章節(jié)比較表、要緊項目單價比較表（偏低、偏高表）、各投標單位應

51、提交文件或資料表、需投標單位澄清之議標疑問卷。對不合理單價投標單位、及計算錯誤應無條件修改（但不修改投標總價）。關于拒絕修改的，應按廢標處理。技術部分由項目部負責：審核施工組織設計，對施工方案、施工工藝、施工進度打算比較。關于質(zhì)量、工期不能滿足招標要求的，應要求投標單位在不修改投標總價的基礎上，同意修改補充。如修改后仍不能滿足要求，應按廢標處理。定標：合約部匯總評標報告，提供建議中標單位，總經(jīng)理批準。中標單位應滿足在商務標有優(yōu)勢，且技術標符合要求。7.1.6.中標通知書;中標通知書，是指招標人在確定中標人后向中標人發(fā)出的通知其中標的書面憑證。由于合同正是簽署前，可能會需要一定的時刻整理招投標過

52、程中的往來函件、裝訂合同及合同方分不蓋章。因此，中標單位在合同簽署完成前，可依照開發(fā)商發(fā)出的中標通知書，進行開工預備等工作。商務談判應在中標通知書發(fā)出前完成。合同之中標通知書由總經(jīng)理簽發(fā)。關于合同金額較小之中標通知書可由總經(jīng)理書面托付由主管領導（如主管的公司副總）簽發(fā)。7.1.7.備案合同的預備、及備案：備案金額小于執(zhí)行合同。備案條款中與執(zhí)行合同不一致的條款應盡量簡略。注明：如發(fā)生時，雙發(fā)協(xié)商，另簽補充協(xié)議。備案合同應明示:未盡事宜另簽補充協(xié)議7.1.8.合同簽訂簡易招標/免招標流程適用范圍：燃氣、給水、電力等市政工程及設計，因技術壟斷而導致市場上的產(chǎn)品稀缺等，或其他不宜采取邀請招標形式的招標

53、項目，經(jīng)公司總經(jīng)理批準同意，可采納簡易招標或者免招標方式。簡易招標申請或免標申請：工程部提議、合約部、主管領導會簽、總經(jīng)理批準簡易招標：流程同邀請招標，投標單位能夠小于等于3個。除非必須，不應申請免招標。合同款支付流程合同款是否按合同約定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有資金困難，則在合同里應明示按節(jié)點付款，或指定付款時刻（延長后的）。如無正當理由，不得拖延付款時刻。7.2.1.工程進度款工程進度款申請：由施工單位提報形象進度，工程款支付申請，進度款明細。每月在規(guī)定日期內(nèi)報合約部和工程部?，F(xiàn)場確認進度：合約部在收到上述文件后，組織工程部、監(jiān)理、申請單位、造價咨詢公司現(xiàn)場確認進度。支

54、付建議：造價咨詢公司依照簽認后的文件提供付款建議?？偘鼏挝还こ虘?個工作日內(nèi)提供書面付款估值建議書，分包單位工程應在5個工作日內(nèi)提供書面付款估值建議書。合約主管應依照支付建議，填寫付款申報單，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領導、財務經(jīng)理會簽、總經(jīng)理審批。該過程應在10個工作日內(nèi)完成。財務部依照總經(jīng)理審批意見付款。付款前，施工單位按要求提供*。7.2.2.材料款的支付貨款由供應商依照合同或買方簽發(fā)的，有監(jiān)理、工程部、合約部確認的物料訂貨打算表供貨。貨到現(xiàn)場以后，由上述部門現(xiàn)場簽收物料收獲清單。合約主管依照簽收物料收獲清單計算支付金額，填寫付款申報單，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領導、財務經(jīng)理

55、會簽、總經(jīng)理審批。財務部依照總經(jīng)理審批意見付款。7.2.3.質(zhì)量保證金的支付提出申請：保修期滿，施工單位提供付款申請報合約部。付款評價：合約部知會物業(yè)治理部或工程部提供使用情況講明、質(zhì)量評價、是否有隱含維修內(nèi)容等建議。支付金額：合約部依照建議，確定支付金額。填寫付款申報單。并提供結(jié)算協(xié)議。結(jié)算協(xié)議簽署：物業(yè)部經(jīng)理、施工單位在結(jié)算協(xié)議簽字。支付審批：總經(jīng)理依照結(jié)算協(xié)議、付款申報單審批。財務部按總經(jīng)理意見支付。7.2.4.注意事項：上述工作時刻應小于合同約定合同款支付時刻。支付進度款時應扣除所有開發(fā)企業(yè)代為支付之款項。以及按合同約定之保留金。付款前，施工單位按要求提供*。建安工程應提供本地稅務機關

56、認可的建安*。材料采購應提供增值稅*。如鋁合金門窗工程，施工單位如要求分不開具*時，應在合同內(nèi)應分不注明產(chǎn)品金額及建安造價。如不能按時支付工程款，應由提議部門提供充足依據(jù)，并及時告知對方單位，幸免違約風險。財務部、合約部每月核對一次合同款支付明細。7.2.5.工程款支付方式常見的有：開發(fā)企業(yè)支付總包單位，總包單位支付分包單位。以及，開發(fā)企業(yè)直接支付總包單位、直接支付分包單位。開發(fā)企業(yè)直接總包單位，總包單位支付分包單位的優(yōu)點：與合約總分包單位關系、權(quán)利、義務一致，有利于總包單位對項目的治理。缺點：總包單位權(quán)利過大，容易架空開發(fā)企業(yè)。且總包單位可能延遲對分包單位的付款，導致工程進度的延誤。適用范圍

57、：開發(fā)企業(yè)對項目開發(fā)生疏，治理團隊人員不足時，經(jīng)常采納。鑒于該種方式的治理，開發(fā)企業(yè)過多需要倚仗總包單位單位，因此，需對總包單位的治理能力、市場資信等做嚴格的考察。一旦選擇了不合適的總包單位單位，差不多上就對項目失去的造價及質(zhì)量操縱。開發(fā)企業(yè)直接支付總包單位、直接支付分包單位的優(yōu)點：開發(fā)企業(yè)對項目的操縱力度較大。缺點：總包單位對分包單位的治理效力下降，開發(fā)企業(yè)治理團隊人員數(shù)量增加。同時，開發(fā)企業(yè)直接支付工程款給分包單位與合約關系有輕微沖理論上，開發(fā)企業(yè)應該支付費用給總包單位，總包單位再支付給分包單位，總包單位對分包單位承擔連帶責任。而直接支付分包單位，是總包單位推卸連帶責任的一個重要理由（一般

58、會要求總包合同內(nèi)注明，總包單位托付開發(fā)企業(yè)直接支付分包單位工程款，且該托付為不可撤銷托付）。同時，為了強化總包單位治理職能，分包單位付款申請，必須由總包單位、監(jiān)理簽字確認后，才能夠?qū)徍酥Ц丁＿m用范圍：開發(fā)企業(yè)治理團隊對項目有足夠操縱能力時，常采納。變更流程；即工程變更和簽證變更（簽證）必須遵守設計任務書和初步設計審批的原則，符合有關技術標準設計規(guī)范，符合節(jié)約能源、提高工程質(zhì)量、方便施工、利于使用、節(jié)約工程投資、加快工程進度的原則；變更（簽證）必須在合同條款的約束下進行，任何變更（簽證）不能使合同失效；變更治理是合同簽訂后的合約治理重點。變更的治理對操作層要緊通過審批權(quán)限設置實現(xiàn)、對治理層以設置

59、變更考核額度實現(xiàn)。7.3.1.設計變更流程：（以下按事先操縱為目標設置程序）設計變更是指：定義詳5.8.1。設計變更包含：結(jié)構(gòu)尺寸變化、材料替換、技術標準調(diào)整及確認（不含材料暫定單價的確認，該部分內(nèi)容詳7.5）。設計變更的提出單位：能夠是施工單位、監(jiān)理、設計院、工程部及其他相關部門。設計變更的申報：設計部專業(yè)工程師，并提供技術評定，設計經(jīng)理確認，后主管工程師發(fā)起設計變更會簽。經(jīng)濟評估：合約部成本主管3天內(nèi)給出評估意見。 會簽：小于5萬元的設計變更由合約經(jīng)理、項目經(jīng)理、主管領導審批。大于5萬元小于30萬元的設計變更由合約經(jīng)理、項目經(jīng)理、主管領導、總經(jīng)理審批。大于30萬元設計變更由設計部組織專題會

60、議，由工程部評估變更前進度、質(zhì)量的阻礙。市場部評估對銷售承諾阻礙等。合約部評估造價阻礙。均應提供書面報告，由主管領導、總經(jīng)理審批。變更事項確認：設計部依照審批意見發(fā)出設計變更指令至工程部，設計變更指令應有設計院、設計部經(jīng)理簽字。設計變更執(zhí)行：工程部是設計變更執(zhí)行、跟蹤部門。工程部將變更指令發(fā)監(jiān)理及施工單位，監(jiān)理及施工單位簽字后執(zhí)行。變更造價確定：四方簽認后的變更指令由工程部抄送合約部進行造價確認。工作完成時刻一個月內(nèi)完成。變更造價內(nèi)部審核：合約部成本主管填寫設計變更造價審核表由合約經(jīng)理審核，每月編制造價審核匯總表，報總經(jīng)理審批。合約部每月與設計部、工程部核對設計變更匯總表。變更款支付：工程部提