深圳市工改保專題研討

1、相關(guān)概念01第1頁“工改?！睂⒎ǘ▓D則規(guī)劃工業(yè)用途調(diào)整為以安居房、人才房、公租房等保障性居住用途，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。調(diào)整前示意圖：調(diào)整后示意圖：A924-0167宗地“工改保”1、 相關(guān)概念第2頁保障房相關(guān)政策政策清單綜 合 政 策關(guān)于深入促本市住房保障工作若干意見（深府 262 號深圳市保障性住房條例深圳市住房保障發(fā)展 “ 十三五” 規(guī)劃中共深圳市委 深圳市人民政府印發(fā) 關(guān)于完善才住房制度若干措 施通知（【 】13 號）深圳市前海港當(dāng)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)人才住房管理暫行方法（深前海 規(guī)【 】3號）保 障 房 來 源 及 供 地深化住房制度改革加緊建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房 供給與保障體系意見

2、（深府規(guī)13號）關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供給暫行要求通知（深規(guī)土【 】226 號）利用集體建設(shè)地租賃住房試點(diǎn)方案（國土資發(fā)【 】100 號）深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案（征求意見稿）關(guān)于加緊培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施意見（深府辦規(guī)【 】6號）政策清單保 障 房 配 建 規(guī) 定關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措（深府辦【 】38 號）深圳市城更新項(xiàng)目保障性住房配建要求（深規(guī)土【 】11 號）深圳市人才住房和保障性配建管理方法（深建規(guī)【 】7號關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問題處理意見（二）深規(guī)土【 】3號深圳市城更新項(xiàng)目保障性住房配建要求附圖 (修訂 )通知（深規(guī)土【 】7號深圳市羅湖區(qū)政府人才住房和

3、保障性配建管理方法龍崗區(qū)城市更新配建安居工程設(shè)管理操作規(guī)（征求意見稿）報 建 及 建 設(shè) 標(biāo) 準(zhǔn)深圳安居型商品房建設(shè)和管理暫行方法（市政府令第 第 228 號）深圳市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) (試行 )（深建字【 】189 號）深圳市安居型商品房建設(shè)和管理方法（征求意見稿）.04.29深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理方法（征求意見稿）.04.29深圳市人才住房建設(shè)和管理方法（征求意見稿） .04.29價 格 交 易 管 理深圳市安居型商品房定價實(shí)施細(xì)則（深建規(guī)13號）、 深圳市保障性住房收購操作規(guī)程通知（深建規(guī)【 】2號）深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上交易方法（深建規(guī)【 】11 號）深圳市大鵬新區(qū)人

4、才住房和保障性后續(xù)管理操作指導(dǎo)（征求意見稿）1、 相關(guān)概念第3頁保障房類型及特征（限面積、限對象、限售價、限交易）依據(jù)深化住房制度改革加緊建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房供給與保障體系意見（深府規(guī)13號）：注：可售安居型商品房后可補(bǔ)地價轉(zhuǎn)為商品房；可售人才住房3年后可由原配售單位或政府回購，或轉(zhuǎn)讓給其它人才。1、 相關(guān)概念第4頁1、 相關(guān)概念安居房售價：同區(qū)域同類型市場商品住房售價50-70%根據(jù)深圳市安居型商品房定價實(shí)施細(xì)則深建規(guī)201713號文，安居型商品 房（毛坯）最高銷售價格是在評定確定毛坯房最高基準(zhǔn)銷售價格基礎(chǔ)上，考 慮樓層、朝向等因素調(diào)整得出最高價格，且不得超出市場評定價70%

5、。且 市場評定價評定時點(diǎn)需與地價評定時點(diǎn)保持一致。安居房（毛坯）最高基準(zhǔn)銷售價格測算步驟：1）計(jì)算安居型商品房地價與市 場地價地價比。2）確定安居型商品房項(xiàng)目（毛坯）市場評定價；3）根據(jù) 地價比、市場評定價查詢安居型商品房價格系數(shù)表得出價格系數(shù)；4）以市場 評定價乘以價格系數(shù)計(jì)算得出安居型商品房（毛坯）最高基準(zhǔn)銷售價格。第5頁1、 相關(guān)概念公租房收購價：略微上浮建安成本公租房建成后由政府統(tǒng)一回購，收購價格包含建設(shè)成本、合理 利潤、戶內(nèi)裝飾裝修造價、法定稅金等內(nèi)容社康中心、警務(wù)室、幼稚園、中小學(xué)、市政道路等公共設(shè)施、 交通設(shè)施不納入保障性住房收購范圍。圖：公租房收購價格圖示第6頁1、 相關(guān)概念保

6、障房（R）業(yè)態(tài)：單一用地主導(dǎo)用途70%，配套30%（底商、公共設(shè)施）依據(jù)市規(guī)土委年底15次主任辦公會議紀(jì)要以及深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 （）第2章2.2條，主導(dǎo)用途建筑 面積不宜低于總建筑面積70%。深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 （）第7頁1、 相關(guān)概念年坪山區(qū)富士錦園公租房（基準(zhǔn)租金14.5元/月）年龍崗區(qū)正大時代華庭（安居房均價8755元/）保障房（R+C1）業(yè)態(tài)：按照深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 （），主導(dǎo)功效50%公租房（50%）+商鋪、辦公、公寓安居房（63.5%）+商品房、商鋪、辦公（36.5%）商品房第8頁1、 相關(guān)概念新供給用地建設(shè)棚改、已批未建用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地 賠償/出讓手續(xù)用

7、地、社會存量用地、征地 返還用地/非農(nóng)建設(shè)用地等建設(shè)；招拍掛用地配建，城市更新配建軌道車輛段和停車場等城市基礎(chǔ)設(shè)施和 公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)；臨深片區(qū)城際合作建設(shè)安居型商品房新供給用地建設(shè)棚戶區(qū)改造、已批未建用地、社會存量 用地、征地返還用地等建設(shè)招拍掛用地配建，城市更新配建軌道車輛段和停車場、公交場站等城市 基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)社會存量住房租購公共租賃住房來源：深圳市安居型商品房建設(shè)和管理方法（征求意見稿）、深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理方法（征求意見稿）、深圳市人才住房建設(shè)和管理方法（征求意見稿） 保障房建設(shè)渠道新供給用地建設(shè)招拍掛用地配建，城市更新配建軌道車輛段和停車場等城

8、市基礎(chǔ)設(shè)施和 公共配套設(shè)施綜合開發(fā)建設(shè)；社會存量住房租購臨深片區(qū)城際合作建設(shè)人才住房棚改、已批未建用地、未完善征（轉(zhuǎn)）地 賠償/出讓手續(xù)用地、社會存量用地、征地 返還用地/非農(nóng)建設(shè)用地等建設(shè)；第9頁1、 相關(guān)概念工改保類型依據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況建設(shè)及權(quán)屬情況，此次研究對象分為空地“工改?！焙统鞘懈?“工改保”，其中空地“工改保” 又可分為國有貯備地、非農(nóng)/征返地、已批未建地“工改?！?；城市更新“工改保” 可分為國有已建成區(qū)、 村屬已建成區(qū)“工改?！?。空地“工改?！眹匈A備地“工改保”非農(nóng)/征返地“工改?！币雅唇ǖ亍肮じ谋！背鞘懈隆肮じ谋！眹幸呀ǔ蓞^(qū)“工改?！贝鍖僖呀ǔ蓞^(qū)“工改?！薄肮じ谋！鳖愋偷?/p>

9、10頁空地“工改保”02第11頁2、 空地“工改保”情形國有貯備地“工改?！爆F(xiàn)實(shí)狀況：國有貯備空地規(guī)劃：工業(yè)用地，擬調(diào)整為居?。ū?障房）已批未建地“工改?！鼻樾我滑F(xiàn)實(shí)狀況：已出讓未建規(guī)劃：年10月9日前已生效法定圖則已 將工業(yè)調(diào)為居?。ūＵ戏浚┓寝r(nóng)/征返地“工改?！爆F(xiàn)實(shí)狀況：村屬空地規(guī)劃：工業(yè)用地，擬調(diào)整為居?。ūＵ戏浚┮雅唇ǖ亍肮じ谋！鼻樾味F(xiàn)實(shí)狀況：已出讓未建規(guī)劃：規(guī)劃為工業(yè)，擬主動調(diào)為居?。ūＵ戏浚┑?2頁中環(huán) 大道融悅山居（二期）年Google影像項(xiàng)目 名稱開發(fā)主 體用地 面積（萬）容積 率住 房 類 型土 地 來 源融悅 山居深圳市 特區(qū)建 設(shè)發(fā)展 集團(tuán)有 限企業(yè)8.806.59

10、安 居 房、 公 租 房定 向 出 讓2.1 國有貯備地“工改?！蓖恋?整理 調(diào)整法 定圖則 招拍 掛/定 向出 讓2、 空地“工改?！钡?3頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改保”對象1）村屬空地2）已建成區(qū)由繼受單位自行拆除成為“空地”（依據(jù)各區(qū)非農(nóng)管理方法）條件工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)：一級線內(nèi)，且在軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，不超過該區(qū)塊總面積10%。工業(yè)區(qū)塊線外。圖例項(xiàng)目范圍工業(yè)區(qū)塊線一級線 工業(yè)區(qū)塊線二級線 軌道站點(diǎn)500米范圍2、 空地“工改?！钡?4頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改保”開發(fā)流程根據(jù)關(guān)于優(yōu)化保障性住房項(xiàng)目包括法定圖則調(diào)整審批程序事宜通知（深規(guī)土2011251號），“工改?！卑ǚǘ?圖則直接

11、由各區(qū)管理局審批，建立臺賬，定時向規(guī)自局匯報。圖則調(diào)整完成后，村股份企業(yè)申請并取得非農(nóng)建設(shè)用地方案 批復(fù)后，與外部企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，程序相對簡單（1年左右能夠完成土地出讓）。根據(jù)關(guān)于征地安置賠償和土地置換若干要求（試行）（深府201581號）第七條，”在繼受單位所在小區(qū)經(jīng)濟(jì)關(guān)系未理順空地上進(jìn)行土地 安置，擬安置工商發(fā)展用地規(guī)劃為居住用地，按本試行要求第五條所確 定土地安置規(guī)模65%落實(shí)；擬安置工業(yè)用地規(guī)劃為居住用地，按本試 行要求第五條所確定土地安置規(guī)模30%落實(shí)?！惫芾砭志珠L村股份區(qū)管理局辦公會審議市住建局企業(yè)提交 開展規(guī)劃 規(guī)劃調(diào)整可 決定納入 規(guī)劃調(diào)整調(diào)整可行行性，向市保障性住方案性研究

12、住建局提出房計(jì)劃申請城市規(guī)劃發(fā)展研究中心 出具法定圖則個案調(diào) 整規(guī)劃研究匯報管理局審法定圖 法圖公管理局批 復(fù)非農(nóng)建批法定圖告，村設(shè)用地方則調(diào)整方股份公案，核發(fā)案并公告司向申建設(shè)工程15日請調(diào)入規(guī)劃許可非農(nóng)證村股份公 司開展集 體資產(chǎn)評 估，確定 合作交易 方案集體資產(chǎn)部 門審查交易 方案、資產(chǎn)評定匯報及 股東大會擬 表決事宜等股東大會 表決交易 方案，交 易結(jié)果報 集體資產(chǎn) 部門立案村股份企業(yè) 與管理局簽 署土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 并繳納出讓金村股份公村股份司申請變企業(yè)與 更 土 地 使 合 作 方 用權(quán)出讓合作設(shè)協(xié)議簽約立項(xiàng)目 主體企業(yè)項(xiàng)目企業(yè) 與管理局 簽署出讓 協(xié)議補(bǔ)充 協(xié)議項(xiàng)目企業(yè) 辦

13、理房地 產(chǎn)權(quán)證2、 空地“工改?！钡?5頁RCR2.2 非農(nóng)/征返地“工改保”容積率假設(shè)在密度三區(qū)：工業(yè)區(qū)塊線一級線（軌道站點(diǎn)500米內(nèi)）：6.0工業(yè)區(qū)塊線外：5.5業(yè)態(tài)R：安居房/人才房/公租房（兼容配套商業(yè)30%）R+C：安居房/人才房/公租房+商業(yè)（50%）起源：深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）第8條、深圳 市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）第8條、深圳市人才住房建 設(shè)和管理方法（征求意見稿） 第11條2、 空地“工改?！钡?6頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某征返地“工改?！表?xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：假設(shè)該項(xiàng)目在工業(yè)區(qū)塊線外，用地面積3公頃，規(guī)劃為單一性質(zhì)保障

14、房用地，容積率為5.5。集體賠償：僅配套商業(yè)能夠回遷，按一定百分比“物業(yè)+貨幣“方式賠償村集體。如，集體可分得10%配套商業(yè)，及10%凈利潤額。表：規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量（萬）百分比開發(fā)建設(shè)用地面積3.00容積率5.68規(guī)劃容積17.04居住住宅16.50其 中安居房/公租房/人才房11.5568%配套商業(yè)4.9529%配套設(shè)施0.543%小計(jì)17.04100.0%集體分成 百分比集體物業(yè)（配套商業(yè)）開發(fā)主體物業(yè)配套商業(yè)保障房10%0.504.4611.5515%0.744.2111.5520%0.993.9611.5525%1.243.7111.5530%1.493.4711.5535%1.733

15、.2211.5540%1.982.9711.5545%2.232.7211.5550%2.482.4811.55表：配套商業(yè)物業(yè)分成情況2、 空地“工改?！钡?7頁地價：現(xiàn)行規(guī)則：按照深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干要求（深府2011198號）第七條，空地申請進(jìn)入市場交易，居住類和商業(yè)、辦公類用地，建筑容積率 在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準(zhǔn)地價10%繳納地價；建筑容積率在3.2至4.5之間部分（含4.5），按照公告基準(zhǔn)地價30%繳納地價；建筑容積率超出4.5部分，按照公告基準(zhǔn)地價100%繳納 地價。公租房產(chǎn)權(quán)歸政府，免地價。新規(guī)則：按照深圳市地價

16、測算規(guī)則（第二次征求意見稿）物業(yè)類型基礎(chǔ)修正系數(shù)項(xiàng)目修正系數(shù)建筑類型土地使用年 期(70年）產(chǎn)權(quán)限制（分割轉(zhuǎn)讓）產(chǎn)業(yè)發(fā) 展導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 類型商業(yè)層數(shù)地下空間留用土地項(xiàng)目修正公租房0.311-容積率3.2以下部分， 修正系數(shù)0.01；容積率3.2以上部分， 修正系數(shù)0.2安居房0.311-人才房0.411-商品住宅111-一層：1.4613*1.0889二層：1.1690*1.0889配套商業(yè)11.08891-三層：1*1.0889四層：0.8844*1.0889 五層：0.7967*1.08890.3六層及以上：0.7267*1.0889注：產(chǎn)權(quán)歸政府部分不收地價；產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型修

17、正系數(shù)不適用城市更新、留用地、棚改項(xiàng)目；配套商業(yè)需要進(jìn)行層數(shù)及年期修正2、 空地“工改?！钡?8頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某征返地“工改?！表?xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析：規(guī)劃為安居房，以“集體物業(yè)分成百分比”為變量進(jìn)行分析項(xiàng)目凈利潤相差不大，現(xiàn)行規(guī)則利潤較高，都隨集體分成增加而下降。安居房 縱向?qū)Ρ葓D：規(guī)劃容積率為5.5，現(xiàn)行規(guī)則、新規(guī)則下安居房項(xiàng)目利潤對比（配套商業(yè)售價80000元/，安居房售價22500元/ ）注：此處計(jì)算凈利潤只是 參考對比值，稅費(fèi)方面有待 深入核實(shí)，僅供參考！2、 空地“工改保”第19頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某征返地“工改?！表?xiàng)目經(jīng)濟(jì)

18、敏感性分析：規(guī)劃為人才房，以“集體物業(yè)分成百分比”為變量進(jìn)行分析項(xiàng)目凈利潤相差不大，都隨集體分成增加而下降。 項(xiàng)目總體可行性較高。圖：規(guī)劃容積率為5.5，現(xiàn)行規(guī)則、新規(guī)則下人才房項(xiàng)目利潤對比（配套商業(yè)售價80000元/，人才房售價27000元/ ）人才房 縱向?qū)Ρ?、 空地“工改?！弊ⅲ捍颂幱?jì)算凈利潤只是 參考對比值，稅費(fèi)方面有待 深入核實(shí)，僅供參考！第20頁2.2 非農(nóng)/征返地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某征返地“工改?！表?xiàng)目經(jīng)濟(jì)敏感性分析：規(guī)劃為公租房，以“集體物業(yè)分成比例”為變量進(jìn)行分析當(dāng)集體分成百分比在35%以下，項(xiàng)目總體可行性較高。圖：規(guī)劃容積率為5.5，現(xiàn)行規(guī)則、新規(guī)則下公租房項(xiàng)目利

19、潤對比（配套商業(yè)售價80000元/，公租房回購價5200元/ ）公租房 縱向?qū)Ρ?、 空地“工改保”注：此處計(jì)算凈利潤只是 參考對比值，稅費(fèi)方面有待 深入核實(shí)，僅供參考！第21頁2、 空地“工改保”按照新地價規(guī)則， 建設(shè)人才房利潤 略微高于安居房， 公租房利潤最低。隨著集體分成百分比 擴(kuò)大，項(xiàng)目利潤 率逐漸下降，且公 租房下降速度明 顯快于安居房和人 才房。圖：新規(guī)則下安居房、人才房、公租房項(xiàng)目利潤對比新規(guī)則 橫向?qū)Ρ?.2 非農(nóng)/征返地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某已批未建地“工改保”項(xiàng)目第22頁2、 空地“工改保”2.3 已批未建地“工改?！币殉鲎屛唇ㄓ玫兀侵敢押炗喭恋厥褂脵?quán)出讓協(xié)議，但還

20、未開工開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地。情形一：在年10月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地“工改?！边€未開工：需挖深基坑項(xiàng)目，基坑開挖完成；使用樁基項(xiàng)目，打入全部基礎(chǔ)樁；其它項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。第23頁2、 空地“工改?！?.3 已批未建地“工改保”情形一：在年10月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地“工改?！眮碓矗宏P(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方法2019.05.16繼續(xù)開發(fā)建設(shè)公開轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)土地整備第24頁2、 空地“工改?！?.3 已批未建地“工改?！鼻樾我唬涸谀?0月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地

21、“工改?！睂徟鞒蹋褐饕ㄒ?guī)自局（原規(guī)土委）、住建局市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡稱市主管部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和監(jiān)督已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào) 整處置工作。市主管部門轄區(qū)派出機(jī)構(gòu)（以下簡稱派出機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置及詳細(xì)審批工 作。市住房主管部門統(tǒng)籌人才住房供給和配售工作，也可根據(jù)需要指定市人才住房專營機(jī)構(gòu)按照配售價格優(yōu)先購置人才 住房。在簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議前，由土地使用權(quán)人與市住房主管部門或者其委托單位簽訂建設(shè)和管理任 務(wù)書。原土地使用 權(quán)人申請 “工改?！备鲄^(qū)管理局受 理申請管理局核發(fā)建設(shè)用地方案圖 和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，簽 訂土地使

22、用權(quán)出讓協(xié)議補(bǔ)充 協(xié)議土地使用權(quán)人與市住 房主管部門或其委托 單位簽署建設(shè)和管理 任務(wù)書擬審定方案公 示征求意見不 少于7日第25頁2、 空地“工改?！?.3 已批未建地“工改保”情形一：在年10月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地“工改?！比莘e率：依據(jù)關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率 調(diào)整處置方法（ 2019.05.16 ）第七條，按照生效法 定圖則確定容積率核實(shí)建筑面積。業(yè)態(tài)：依據(jù)關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率 調(diào)整處置方法（ 2019.05.16 ）第七條，住宅部分 均建設(shè)為可銷售人才住房、配套商業(yè)部分按攝影關(guān)管 理要求建設(shè)和銷售。依據(jù)深圳市城

23、市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2018），配套部 分30%第26頁2、 空地“工改保”2.3 已批未建地“工改?！鼻樾我唬涸谀?0月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某已批未建地“工改?！表?xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：用地面積3公頃，在密度三區(qū)；原協(xié)議約定工業(yè)用地容積率為1.0，法定圖則調(diào)為居住用地后，規(guī)劃容積率為5.5。項(xiàng)目面積（萬）百分比開發(fā)建設(shè)用地面積3.00容積率5.68規(guī)劃容積17.04可售建筑面積16.50其中人才房11.5568%配套商業(yè)4.9529%配套設(shè)施0.543%表：規(guī)劃指標(biāo)配套商 業(yè)百分比規(guī)劃容積率4.555.56人才房配套商 業(yè)人才房配套商 業(yè)人才

24、房配套商 業(yè)人才房配套商 業(yè)0%13.500.0015.000.0016.500.0018.000.005%12.830.6814.250.7515.680.8317.100.9010%12.151.3513.501.5014.851.6516.201.8015%11.482.0312.752.2514.032.4815.302.7020%10.802.7012.003.0013.203.3014.403.6025%10.133.3811.253.7512.384.1313.504.5030%9.454.0510.504.5011.554.9512.605.40表：不一樣規(guī)劃容積率及配套商業(yè)配

25、比下業(yè)態(tài)情況第27頁2、 空地“工改保”2.3 已批未建地“工改?！鼻樾我唬涸谀?0月9日前法定圖則將工業(yè)用途變更為居住用途已協(xié)議出讓未建用地“工改?！钡貎r計(jì)算地價=繼續(xù)開發(fā)建設(shè)部分剩下年期市場價格-原土地使用權(quán)出讓合同約定用途剩下年期市場價格（差值為 負(fù)，不予退還）原土地使用權(quán)出讓合同約定用途剩下年期市場價格=原已繳納地價（1-已實(shí)際使用時間對應(yīng)土地使用 期限修正系數(shù)）可銷售人才住房地價暫按商品住房用地市場價格30%確定，如地價測算規(guī)則對此進(jìn)行調(diào)整，從其 規(guī)定。配套商業(yè)地價按市場評定價執(zhí)行5.移交政府建筑面積產(chǎn)權(quán)歸政府，不繳地價。來源：關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方法（

26、2019.05.16）第十三條第28頁2、 空地“工改保”2.3 已批未建地“工改?！鼻樾味阂焉Хǘ▓D則規(guī)劃為工業(yè)已出讓未建用地“工改?！睂徟鞒陶咭罁?jù)：深圳市安居型商品房建設(shè)和管理方法（征求意見稿）2019.04.29需要征求產(chǎn)業(yè)部門意見及住建部門意見，有一定難度，關(guān)鍵在于區(qū)政府對保障房規(guī)劃及重視程度。原土地使 用權(quán)人提 交“工改 ?！币?guī)劃 調(diào)整方案區(qū)管理 局開展 規(guī)劃調(diào) 整可行 性研究管理局局長 辦公會審議 規(guī)劃調(diào)整可 行性，向市 住建局申請市住建 局決定 納入保 障性住 房計(jì)劃管理局審批 法定圖則調(diào) 整方案并公 示15日法定圖則 公告，核 準(zhǔn)地價管理局核發(fā)建 設(shè)用地方案圖 和建設(shè)用

27、地規(guī) 劃許可證，簽 訂土地使用權(quán) 出讓協(xié)議補(bǔ)充 協(xié)議征求住建 部門意見征求產(chǎn)業(yè) 部門意見第29頁2、 空地“工改?！?.3 已批未建地“工改保”情形二：已生效法定圖則規(guī)劃為工業(yè)已出讓未建用地“工改?！卑咐颜讟I(yè)E立方（樂捷觀瀾安居房項(xiàng)目）佳兆業(yè)E立方位于觀瀾與鳳崗交界處，屬于安居房配 建公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積34129.29，原為工業(yè)用 地，將規(guī)劃功效調(diào)整為二類居住用地，并列入 當(dāng)年保障房計(jì)劃。規(guī)劃容積率6.2。建筑面積（）百分比售價安居型商品房14330070%15579元/“公寓”69083.230%4.5萬元/商業(yè)6.9萬元/總計(jì)212383.20100%-項(xiàng)目名稱開發(fā)主體用地面積（萬

28、）容積率住房類型土地起源佳兆業(yè)E立方樂捷電子產(chǎn)品（深圳）有限企業(yè)36.2安居房已批未建“工改?！北坦饒@榮匯深圳市茂興置業(yè)有限企業(yè)（碧桂園子企業(yè)）22.7第30頁2、 空地“工改?！?.3 已批未建地“工改?！鼻樾味阂焉Хǘ▓D則規(guī)劃為工業(yè)已出讓未建用地“工改?！卑咐M丨龍華區(qū)某已批未建工業(yè)用地擬主動申請工改保現(xiàn) 行 規(guī) 則 ： 1）按照深圳市宗地地價測算規(guī)則（試行）（2013）第二十條 ，“正當(dāng)未建用地經(jīng)同意建設(shè)安居型商 品房，住房地價按照宗地基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)和市場評定地價標(biāo)準(zhǔn)均值計(jì)收。其配套商業(yè)按基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 收，限整體轉(zhuǎn)讓；其配套商業(yè)按評定地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，可分割銷售。宗地原已繳納剩下期限地

29、價，在 地價測算中給予扣減，如宗地原已繳納剩下年期地價高于需要繳納配套商業(yè)地價，高出部分地價不予 退還?！?）按照關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方法（2019.05.16）第十三條，人 才住房地價暫按商品住房用地市場價格30%，配套商業(yè)地價按市場評定價。新規(guī)則：安居型商品房、人才住房、公共租賃住房地價收取按照深圳市地價測算規(guī)則執(zhí)行。第31頁2、 空地“工改?！?.4 小結(jié)國有未出讓空地“工改?！闭鲗?dǎo)，對市場上開發(fā)企業(yè)影響較小。當(dāng)前，非農(nóng)/征返地“工改保”項(xiàng)目較少。按攝影關(guān)政策要求，空地上只能調(diào)入落地指標(biāo)，在非 農(nóng)/征返地指標(biāo)越發(fā)擔(dān)心、成本水漲船高情況下，集體賠償要求較高

30、，且包括集體資產(chǎn)交易，物業(yè)+現(xiàn)金賠償方式是否具備可行性？符合關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方法已批未建地“工改保” 項(xiàng)目，因?yàn)闃?biāo)定地價還未出臺，若按10倍基準(zhǔn)地價，則新規(guī)則較地價上漲較多，對項(xiàng)目利潤影響較 大。已批未建工業(yè)用地主動申請“工改?！表?xiàng)目，新規(guī)則下項(xiàng)目總體投資回報率較為可觀，相比現(xiàn) 行規(guī)則利潤顯著提升，可經(jīng)過增加配套商業(yè)層數(shù)降低地價。第32頁城市更新“工改保”03第33頁3、 城市更新“工改?！笔状翁岢鲈诔鞘懈马?xiàng)目 中，搭配建設(shè)一定百分比 保障房關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行方法（深府辦201638號）首次提出規(guī)劃為工業(yè)舊工 業(yè)區(qū)符合： 1）位于規(guī)劃保 留成

31、片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外；2）位于已建成或近期規(guī)劃 建設(shè)軌道站點(diǎn)500米范圍 內(nèi)；3）位于原特區(qū)內(nèi)，用地面積大于3000平方米；深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理方法（深府規(guī)14號）一級線內(nèi)規(guī)劃工業(yè)用地位于 已建成或近期規(guī)劃建設(shè)軌 道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)工業(yè) 用地，可建設(shè)人才住房和保 障性住房，但用地面積標(biāo)準(zhǔn) 上不超出該區(qū)塊總面積 10%二級線內(nèi)現(xiàn)實(shí)狀況工業(yè)用地在 本方法使用期內(nèi)應(yīng)給予保留深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理要求規(guī)劃為工業(yè)舊工業(yè)區(qū)，可申請按照簡易程序調(diào)整法定圖則 用地功效建設(shè)人才住房、安居型商品房或公共租賃住房。工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)，按照工業(yè)區(qū)塊線管理方法執(zhí)行。位于原特區(qū)外，用地面積 大于10000平方米，可

32、按 簡易程序調(diào)整法定圖則，通 過城市更新建設(shè)人才房和保 障房年主要政策深圳市保障性住房條例第34頁3、 城市更新“工改?！鄙暾垪l件根據(jù)深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理方法（深府規(guī)201814號）第十七條、深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理要求 第十九條，在城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施支撐前提下：（1）工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)，位于軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)工業(yè)用地，且不超出 該區(qū)塊10%（最少超出50%正當(dāng)用地位于地鐵站點(diǎn)500米范圍內(nèi)、 正當(dāng)外用地在地鐵站點(diǎn)500米范圍外不得超出10%）（2）工業(yè)區(qū)塊線外工業(yè)用地，只要滿足相關(guān)配套設(shè)施要求，都 能夠申請進(jìn)行“工改?！?。第35頁3、 城市更新“工改保”“工改?！鄙暾埑绦蛞?/p>

33、列入計(jì)劃、規(guī)劃還未同意城市更新項(xiàng)目：關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問題處理意見（二）（深規(guī)土20173號） 第（三）條已列入 計(jì)劃 項(xiàng)目申 請“工改?！眳^(qū)更 新局 審核 并予 以支 持通知申報主體向管 理局申請 調(diào)整法定 圖則更新局 重新公 示計(jì)劃 向管理局 出具初審 意見管理 局開 展規(guī) 劃調(diào) 整可 行性 研究管理局局 長辦公會 審議規(guī)劃 調(diào)整可行 性，向市 住建局提 出申請住建部 門決定 納入保 障性住 房計(jì)劃審批通 過法定 圖則調(diào) 整方案 并公告第36頁3、 城市更新“工改?！薄肮じ谋！鄙暾埑绦蛭戳腥胗?jì)劃城市更新項(xiàng)目： 關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作若干問題處理意見（一）（深規(guī)土214號）第（五）

34、條、深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審批操作規(guī)則（70號）第十二條規(guī)劃 為工 業(yè) 舊工 業(yè)區(qū) 未列 入更 新計(jì) 劃征求住建部門 意見 向管理 局出具 初審意 見按照保 障房簡 易程序 調(diào)整法 定圖則征求產(chǎn)業(yè)部門 意見區(qū)更 新局 審核 并予 以支 持區(qū)更 新局 進(jìn)行 后續(xù) 審查 通知申 報主體 向區(qū)管 理局申 請調(diào)整 法圖第37頁3、 城市更新“工改?！卑咐喝惺讉€城市更新“工改?！表?xiàng)目計(jì)劃依據(jù)深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審批操作規(guī)則（70 號）第十二條，包括發(fā)展備用地，法定圖則對發(fā)展備用地備注了 用地發(fā)展方向功效，可作為更新方向。第38頁3、 城市更新“工改?！钡貎r現(xiàn)行地價規(guī)則：第十九條

35、 城市更新項(xiàng)目搭配建設(shè)安居型商品房，地價按照該項(xiàng)目住宅建筑面積應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)50%計(jì)算，但最高不超 過安居型商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算地價。市政府直接投資建設(shè)、建設(shè)單位利用自有建設(shè)用地建設(shè)安居型商品房，地價按照該宗地基準(zhǔn)地價和市場評定地價二者 均值計(jì)算。該宗地原已繳納剩下期限地價值，在地價測算時給予扣減。深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法（市政府令228號）第十條 城市更新項(xiàng)目配建公共租賃住房及搬遷安置用房，免繳地價，建成后由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府全部?；刭弮r格 及程序等按照我市有關(guān)政策執(zhí)行。改造方向?yàn)榫幼∮玫仨?xiàng)目配建安居型商品房，按該項(xiàng)目安居型商品房以外住宅部分應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)50%計(jì)收

36、地價，但最高不超過其按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收地價。深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建規(guī)定（深規(guī)土201611號）現(xiàn)行沒有明確政策規(guī)定，城市更新類“工改保”安居型商品房地價怎樣計(jì)收，公共租賃住房免繳地價是明確。新版地價規(guī)則：按照深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）第十九條、深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法（征求意見 稿）第二十四條、深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）第十七條，地價測算按照深圳市地價測算規(guī)則執(zhí)行。深圳市地價測算規(guī)則（第二次征求意見稿）（2019.04.30）第39頁3、 城市更新“工改?！蔽飿I(yè)類型現(xiàn)行地價測算規(guī)則新版地價測算規(guī)則征求意見稿修正系數(shù)基準(zhǔn)地價（假設(shè)）基礎(chǔ)

37、修正系數(shù)城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)標(biāo)定地價（假設(shè)）安居房按住宅地價標(biāo)準(zhǔn) 50%，最高不超出 基準(zhǔn)地價元/0.3城中村用地：0.1*（1-4.5/r）國有工業(yè)用地改居?。?.4歷史用地處置：0.110元/人才房0.4公租房政府回購，免地價其它 商品 性質(zhì) 物業(yè)住宅4*0.8元/0.3同安居房、人才房元/商業(yè)53000元/一層：1.4613*1.0889二層：1.1690*1.0889三層：1*1.0889四層：0.8844*1.0889五層：0.7967*1.0889六層及以上：0.7267*1.0889城中村用地：0.18*（1-4.5/r）國有工業(yè)用地改商業(yè)：0.9歷史用地處置：0.230000元

38、/地價注： r為地上規(guī)劃平均容積率第40頁3、 城市更新“工改?！比莘e率：標(biāo)準(zhǔn)上不得超出所屬密度分區(qū)居住用地容積率上限依據(jù)深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查要求計(jì)算，規(guī)劃容積=基礎(chǔ)+轉(zhuǎn)移+獎勵基礎(chǔ)容積：基準(zhǔn)容積率*開發(fā)建設(shè)用地面積*修正系數(shù)（地塊規(guī)模、軌道站點(diǎn)、臨路修正）配套設(shè)施額外獎勵容積（如老年日照中心、社康中心、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等）轉(zhuǎn)移容積：超出貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)移+額外轉(zhuǎn)移第41頁3、 城市更新“工改保”假設(shè)：項(xiàng)目拆除用地面積為x，位于密度三區(qū)，四邊臨路，不在軌道500 范圍內(nèi)，忽略地塊規(guī)模修正。 土地移交率按全市平均30%水平計(jì)算（全部建學(xué)校），不包括清退或騰挪用地，也不包括歷史用地處置， 則該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地0.7x，基準(zhǔn)移交率15%?；A(chǔ)容積率=3*（1+0.3）=3.9轉(zhuǎn)移容積：貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)移+學(xué)校轉(zhuǎn)移=（30%-15%）x *3.9+0.3 x *0.3*3.9=0.936 x基礎(chǔ)容積：（0.7x）*3.9=2.73 x配套設(shè)施額外獎勵容積（老年日照中心+社康中心）：1000+1000=居住規(guī)劃容積（基礎(chǔ)+轉(zhuǎn)移+獎勵）：2.73 x+0.936 x+（0.7 x）*5.5=3.85 x , 可得 x40217從理論上看，“工改保（純居住）”項(xiàng)目面積應(yīng)大于40217，因?yàn)閱我?/p>