2022年帶租約的房地產(chǎn)估價研究

1、帶租約的房地產(chǎn)估價研究王洪昌案由:受法院委托評估一處營業(yè)房,因成交案例較多,以市場法為主評估出價格為470萬(當(dāng)時委托方明確規(guī)定不考慮租賃關(guān)系).但后來執(zhí)行的時候,承租方拿出張租賃合同,租賃期限,租金共100萬,已次性付給產(chǎn)權(quán)人(租金大大低干市場水平),但法院承認,并規(guī)定我們考慮租約重新評估該營業(yè)房.帶租約的房地產(chǎn)估價項目在估價實踐中很普遍,至少一半以上的商業(yè)房地產(chǎn)帶有租約.目前對帶租約房地產(chǎn)估價重要根據(jù)(房地產(chǎn)估價規(guī)范中”有租約限制的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所擬定的租金,租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金”的規(guī)定.這一規(guī)定是基于”買賣不破租賃”的法律精神制定的.“買賣不破租賃”是二戰(zhàn)后德國

2、因戰(zhàn)爭等因素,大量人員流離失所,為保證更多的居民不因房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓浮現(xiàn)住房困難而制定的”法律救濟”條款,后被許多國家引用,之后被某些法學(xué)家們擴大,不單針對住宅房地產(chǎn),也涉及工業(yè),商業(yè)房地產(chǎn),進而動產(chǎn)等.應(yīng)當(dāng)說,租賃合同由于其”準物權(quán)”的特性,”買賣不破租賃”有一定的法理基本.隨著經(jīng)濟的發(fā)展,當(dāng)時的立法理由已經(jīng)日漸弱化,特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)時保護居民居住權(quán)的立法意圖不一致.在保護承租人利益的同步,如何保護買受人的利益成為值得思考的問題.(上海市房屋租賃條例第15條第2款有關(guān)”房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對抗第三人”的規(guī)定,使兩者權(quán)益得以平衡.租賃合同未登記的,相應(yīng)的法律后果不再由買

3、受人承擔(dān);承租人也不能以”買賣不破租賃”為由對抗買受人,不能規(guī)定房屋租賃合同繼續(xù)履行.根據(jù)(合同法及(物權(quán)法精神,房屋租賃合同登記備案后,該租賃權(quán)即實現(xiàn)了債權(quán)向物權(quán)的轉(zhuǎn)化;若沒有登記,則僅具有債權(quán)屬性,固然其合法有效性并不因沒有登記而受影響.在特定目的下,(房地產(chǎn)估價規(guī)范中帶租約房地產(chǎn)估價理論仍具有一定現(xiàn)實意義.但對于債權(quán)性質(zhì)的租賃合同,估價師們?yōu)槭裁床豢梢砸环矫孀鞒鲆粋€不帶租約的正常的房地產(chǎn)價值,另一方面也同時將租約也許的損失,溢價等事項作一種詳盡客觀的披露,偏要狹義地覺得帶租約的房地產(chǎn)的價值就只能按租金計算?如果租金為零呢,是不是房地產(chǎn)價值也該是零?租金合同的簽訂,直接與業(yè)主的知識水平,管

4、理才干,談判技巧等因素呈正有關(guān),這些本來是業(yè)主經(jīng)營管理方面的盈虧得失,這些屬于”經(jīng)營性”,”債權(quán)性”的東西與否應(yīng)當(dāng)強行從物的價值中扣減,是值得考量的.一,帶租約的房地產(chǎn)估價存在的問題“覺得然”是一種學(xué)習(xí)的成果,而”不覺得然”則是思考的成果.對于”買賣不破租賃”筆者深覺得然,由于房屋租賃合同勢必對房地產(chǎn)的將來收益存在十分客觀的限定,對產(chǎn)權(quán)交易類估價考慮”帶約”估值也在情理之中.但近幾年,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,在巨大利益驅(qū)動下,歹意串通造假的行為屢見不鮮,一些業(yè)主為得到抵押貸款,故意提高租金,使估價人員作出錯誤判斷,欺騙銀行及其他借款人;或者在公司改制過程中簽訂低租金租約,以達到低價收購國有資產(chǎn)的目的;

5、或者為了逃避國家稅收而簽訂低租金租約等等.久而久之,筆者對租賃合同開始”不覺得然”.房地產(chǎn)估價價值結(jié)論重要指向”實物,權(quán)益,區(qū)位”.有關(guān)”權(quán)益”,現(xiàn)行(房地產(chǎn)估價規(guī)范理論上將”帶租約”不分狀況一律視為”房地產(chǎn)權(quán)益的瑕疵事項”,筆者”不覺得然”.未登記備案的租約作為”房屋所有者的債權(quán)”在業(yè)界應(yīng)當(dāng)沒有太大爭議,但將房屋所有者的債權(quán)不做辨別的強加于”房屋所有權(quán)權(quán)益修正事項”的做法妥當(dāng)嗎?對于一種明顯高于或低于正常租賃價格的租賃合同,現(xiàn)行(房地產(chǎn)估價規(guī)范缺少制度上的甑別.事實上,與租賃合同類似的房屋買賣合同,由于交納房屋交易稅費的根據(jù)就是房屋買賣合同,若交易價格明顯低于市場客觀合理的價格,就要請評估機

6、構(gòu)重新估算一下正常的市場價格.這是和諧,誠信社會所呼喚的.租賃合同也應(yīng)參照此做法.通過不斷的理論求索和實踐努力,人們對(房地產(chǎn)估價規(guī)范中帶租約房地產(chǎn)估價理論終于有某些不同的聲音,為此后房地產(chǎn)估價規(guī)范的編修工作提供了某些意見或建議.下面筆者也提出自己遇到的幾種問題:(1)若一份租賃合同租期為二十年,并且一次性將二十年的租金支付給了既有產(chǎn)權(quán)人,這是不是有點類似于”以租代征”性質(zhì)?刻意逃避債務(wù)?該房地產(chǎn),究竟與(房地產(chǎn)估價規(guī)范中的”帶租約房地產(chǎn)”有多少相似?(2)在(房地產(chǎn)估價規(guī)范中,要不要對租賃合同從估價的角度作出某些限定,是登記后合用,還是不管登記與否一律承認?若一律承認,歹意串通造假租賃合同的

7、行為一旦案發(fā),房地產(chǎn)估價師的風(fēng)險如何可以規(guī)避?(3)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材(房地產(chǎn)估價理論與措施中直言房地產(chǎn)估價結(jié)論為“房地產(chǎn)價值”,此價值與一次性支付二十年租金的房地產(chǎn)的價格或價值內(nèi)涵與否一致?(4)(物權(quán)法施行后,房屋所有權(quán)不小于租賃權(quán)及其她用益物權(quán)的權(quán)利效力如何體現(xiàn)?(5)”帶租約的房地產(chǎn)估價”在現(xiàn)行估價理論上導(dǎo)致了估價措施只局限于收益法,為什么會浮現(xiàn)這種狀況?(6)(房地產(chǎn)估價規(guī)范對于”帶租約房地產(chǎn)估價”的規(guī)定是不是缺少某些嚴格的限制,辟如關(guān)聯(lián)方交易,此類交易還不全是歹意做假,而是由于利益互補等因素,此類租賃債權(quán)補償又該如何計算?二,帶租約的房地產(chǎn)估價的某些探討性思考(一

8、)勤勉盡責(zé),案中究底l,從案例中我們可以發(fā)現(xiàn),起先委托方(法院)明確不考慮租賃關(guān)系,爾后,當(dāng)事人卻拿出一份的租賃合同,并且是一次性付了l00萬租金,法院認可了這份合同并規(guī)定按此估算!作為一名房地產(chǎn)估價師,一方面應(yīng)當(dāng)有謹慎的執(zhí)業(yè)態(tài)度,筆者亦感到這可能是一種假合同(租金大大低于市場水平),按一般的操作,由法院出具確認函,按(房地產(chǎn)估價規(guī)范中帶租約房產(chǎn)估價有關(guān)措施估算一種報告不就得了嗎?但卻讓人有一種如梗在喉的感覺,難道個中還有其她蹊磽?初時法院明確不考慮租賃關(guān)系,闡明租賃事實也許存在,但時間與租金也許并不是后來的l00萬一次性付清這個成果,這個租賃合同也沒有到登記機關(guān)登記備案,在這里還得講清一下法

9、院判決,執(zhí)行案子直到后來的委托估價事項的過程,有助于分析,一般狀況是這樣的,先是由法院對糾紛事實認定裁決,以物抵債或其她什么的,這個時候就會定下來,是房屋抵債還是其她什么,法院會審查用以抵債的相應(yīng)資產(chǎn),此案中,并沒有有關(guān)權(quán)利人出來舉證該被執(zhí)行房產(chǎn)有何不當(dāng),接下來就是交給執(zhí)行庭具體執(zhí)行,執(zhí)行庭為保證獨立,再交由綜合部(根據(jù)具體狀況稱呼不一定相似)統(tǒng)一對外委托評估或鑒定.對于本案,案件流轉(zhuǎn)到對外委托的這個部門都明確不考慮租賃合同,闡明什么?爾后又擬定要按租賃合同估價,先是13頭確認,后干脆寫”確認函”.做過法院估價項目的人都會有懷疑,似乎該案例中還存在著房地產(chǎn)估價規(guī)范帶租約房地產(chǎn)估價章節(jié)里沒能涵蓋

10、的東西.2,我始終對該案例中的租約時間持謹慎的懷疑,按常理,目前房價節(jié)節(jié)攀高,國內(nèi)正處在經(jīng)濟高速增長時期,并且影響中國經(jīng)濟高速增長的重要因素是“所謂人口紅利”.按此計算,將來都會呈上漲態(tài)勢,房租也明顯一天一種價,是什么動力導(dǎo)致房屋既有所有權(quán)人要把整整中國經(jīng)濟高速增長的黃金時期讓予承租人并一次性收取,租金還明顯偏低?這不符合房地產(chǎn)估價”客觀性”的基本原則,同時,房地產(chǎn)估價是模擬市場交易過程得出的成果,這個模擬過程也應(yīng)當(dāng)是基于一種”理性的”市場人得出的.但事實上是怎么樣的呢?因此從這一點看,這個案例不符合房地產(chǎn)估價規(guī)范里最基本最一般的原則與理論.3,估價師懷疑該房租合同是假的,可以從兩方面證明:規(guī)

11、定提供l00萬元房租的收取狀況,轉(zhuǎn)賬?鈔票?這些從銀行對賬單上是可以查證;既然是一次性書立的租賃合同并交付租金,合同書立與否交納”印花稅”,與否交納了l2%的房產(chǎn)稅,從稅務(wù)局一查便知.4,這個案例中的租約有點近似于”以租代征”性質(zhì).以租代征是指”通過長期租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè),擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模.規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批,在規(guī)劃籌劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模,同步逃避了繳納有關(guān)稅費,履行耕地占補平衡法定義務(wù)”.以租代征的后果就是嚴重沖擊用途管制等土地管理制度,影響國家宏觀調(diào)控政策的貫徹和耕地保護目的的實現(xiàn).該案例中,我們也可以近似地理解為:當(dāng)事人利用所謂的”長期租賃”合同,并以”

12、一次性付了l00萬”為由,將未房地產(chǎn)所有者整整的權(quán)益剝奪,企圖逃避債務(wù),這就是歹意的”以租代征”行為.將將來房屋所有權(quán)人的整整使用,占有,收益等所有權(quán)益占去,徒留一紙”長期租賃合同”和空有其名的”房屋所有權(quán)”.物權(quán)法已經(jīng)開始施行了,那”的房屋所有權(quán)”如何保護?又如何去與(房地產(chǎn)估價規(guī)范中”帶租約房地產(chǎn)”相對接?其實,真正的評估對象其實就是后的”期房”而已,這是房地產(chǎn)估價規(guī)范中帶租約的房地產(chǎn)估價理論的白玉微瑕吧?(二)淺探房地產(chǎn)估價規(guī)范對所帶租約房地產(chǎn)估價的必要條件l,租賃合同經(jīng)雙方簽字蓋章后即行生效,該合同于雙方當(dāng)事人固然有效.對租賃合同,國內(nèi)合同法將其規(guī)定在”債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系”章節(jié)中,很顯

13、然,該權(quán)利是來源于當(dāng)事人之間的租賃合同,應(yīng)屬債權(quán)之范疇,承租人只有債上祈求權(quán).在這里我們可以舉一個例子,設(shè)有一處房產(chǎn),該房產(chǎn)所有者于建設(shè)時先與某甲評估機構(gòu)簽定一份房屋租賃合同,商定建成后出租給某甲評估機構(gòu)使用兩年抵償評估征詢服務(wù)(費用為l0萬元人民幣);但實際建成后,房屋所有者卻失信將房屋又租給某乙設(shè)計院,租期三年,租金l5萬元,設(shè)計院于合同簽訂后就去登記機關(guān)進行了備案登記.人們可以想象,甲乙兩者因此而引起官司,誰最后能獲得這個房屋的租賃權(quán)?成果是可想而知的,甲評估公司所持的那份租賃合同雖然有效,但只是一般的債權(quán)祈求權(quán),而后者設(shè)計院就可以就該房屋租賃權(quán)進行主張.物權(quán)法定是物權(quán)法的一種基本原則.

14、上述案例中,評估機構(gòu)的權(quán)利來源于租賃合同,屬債權(quán)范疇,承租人只有債上祈求權(quán);設(shè)計院的權(quán)利同樣也來源于租賃合同,但它將合同進行了登記備案,它對租賃房屋的權(quán)利就具有了明顯的物權(quán)特性.這一現(xiàn)象被法學(xué)界稱為”債權(quán)物權(quán)化”.(物權(quán)法第9條”不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,變更,轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外.”(上海市房屋租賃條例第l5條”房屋租賃合同及其變更合同由租賃當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū),縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù).房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的,不得對抗第三人.”這些規(guī)定都可以理解為對登記備案的租賃合同這種債權(quán)物權(quán)化行為的保護.債權(quán)及物權(quán)化的債權(quán)具有不同的效力,若

15、不分狀況一律按(房地產(chǎn)估價規(guī)范操作,一旦被發(fā)現(xiàn)系歹意串通假造的租賃合同,辟如為抵押貸款之類的估價行為為債權(quán)銀行導(dǎo)致了損失時,估價師能脫得了干系嗎?2,我們再來看看現(xiàn)行的(房地產(chǎn)估價規(guī)范”5.3.3有租約限制的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所擬定的租金,租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金.”“有租約限制”的規(guī)定過于簡樸,現(xiàn)實生活中如前面所舉的例子,應(yīng)當(dāng)不在少數(shù),估價時該根據(jù)甲,乙誰的租賃合同擬定呢?成果真的是顯而易見嗎?3,房地產(chǎn)估價規(guī)范”5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價措施進行估價.5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價,應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法.(規(guī)范5.3收益法5.3.3有租約限制

16、的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所擬定的租金,租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金.”一個房地產(chǎn)拆遷估價項目,根據(jù)(都市房屋拆遷估價指引意見第3條:”本意見所稱都市房屋拆遷估價(如下簡稱拆遷估價),是指為擬定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位,用途,建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估.”被拆遷房屋中出租型的經(jīng)營性房產(chǎn)也不在少數(shù),試問,全國哪家估價機構(gòu)是按(房地產(chǎn)估價規(guī)范中的”帶租約房地產(chǎn)估價”理論進行估價的?各地辦證機關(guān)在辦理轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)手續(xù)過程中,若發(fā)現(xiàn)某宗交易明顯低于市場價格明顯低于市場價格并且無合法理由的,是不是會聘任評估機構(gòu)對其按市場價值進行評估呢?此類評估稱為課稅評估,在大

17、量的課稅評估中,若該房為帶租約房地產(chǎn),評估時會不會考慮所帶租約呢?答案與否認的,為什么呢?尚有,房地產(chǎn)估價目的洋洋灑灑大概有這些:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,租賃,抵押,典當(dāng),保險,課稅,農(nóng)民集體征用補償,都市房屋拆遷補償,損害補償,分割,合并,糾紛,涉案,公司合資,合并,合伙,兼并,分立,買賣,租賃經(jīng)營,承包經(jīng)營,改制,上市,破產(chǎn)清算,房地產(chǎn)估價糾紛,涉案中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等.這些估價目的的房產(chǎn)若都帶有”租賃合同”,是不是都得按”帶租約”進行房地產(chǎn)估價?估價目的是”綱”,估價措施是”目”,綱舉目張嘛,綱不舉,何來的目張?若我們不管是什么估價目的,但凡經(jīng)營性房地產(chǎn),只要帶得有租約,都按此

18、規(guī)范5.3.3進行估價,行嗎?4,在現(xiàn)實估價實務(wù)中,大量的關(guān)聯(lián)交易左右著我們估價行業(yè),特別是帶租約的房地產(chǎn),波及到的租賃合同還不完全是假合同,甚至于也可以去登記,但因她們有利益瓜葛,甚至自身就是母子公司,彼此唇亡齒寒,互相可以堤內(nèi)損失堤外補,此時的估價結(jié)論若按(房地產(chǎn)估價規(guī)范”帶租約”的方式估價,會不會被人家操縱?關(guān)聯(lián)方之間有時為了利益集團不惜通力造假,此時的”帶租約”(房地產(chǎn)估價規(guī)范就顯得有點為她人做嫁衣裳了,對此,應(yīng)當(dāng)適度關(guān)注公司財務(wù)報告,在有條件的狀況下有必要進行賬面價值核算的文章,也是基于此類狀況考慮的,在其她評估行業(yè)還加入了(盡職調(diào)查的評估工作程序,個人覺得,房地產(chǎn)估價行業(yè)也是必要的

19、.(三)試論帶租約房地產(chǎn)估價的價值類型,估價措施等1,價值類型分為五種類型,即:市場價值,快速變現(xiàn)價值,謹慎價值,清算價值,投資價值.價值類型有兩種含義,一是指房地產(chǎn)的價值種類,二是指一種房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值一特定價值.據(jù)此,我們很難將該案例中的一次性支付了二十年租金的房地產(chǎn)價值歸為市場價值,迅速變現(xiàn)價值,謹慎價值,清算價值,難道應(yīng)當(dāng)歸為”投資價值”?目前沒有理由將其歸為其她類,但歸為”投資價值”也是疑點頗多.從評估對象上看,表面上是一個帶租約的房地產(chǎn),實質(zhì)上卻是后的”期房”,并且存在房屋所有權(quán)對象客觀上的缺位.我們再來看看什么叫投資價值?所謂投資價值有

20、兩種含義,一是指值得投資,”值得投資”是對于原房地產(chǎn)所有者,她在抵債的時候也要搞一票”的租金收入”,但對于新的購買者而言,也許沒有任何一種人會認同”值得投資”的說法;二是指從某個特定的投資者角度來衡量的價值,精確地講,某個房地產(chǎn)的投資價值是指基于個人的需要與樂意,對該房地產(chǎn)所評估出來的價值,同上,沒有任何一種房屋所有者樂意把自己的房屋”免費”地讓予她人占用,相信沒有任何一種”理性的市場人”會做出如此的投資決策.那么究竟是哪里出了問題呢?筆者久思不得其解,由于在筆者眼里,對本案的帶約房地產(chǎn)價值非要說出一種價值類型的話,一方面得有個假設(shè)與限制,即.在有權(quán)部門確認(法院確認函或房管部門登記)的基礎(chǔ)上

21、因此”債權(quán)物權(quán)化”了,另一方面可以覺得該價值類型應(yīng)當(dāng)是后期房的”市場價值”,而絕非目前的帶租約房地產(chǎn)的非市場價值類型(非市場價值類型據(jù)稱是除市場價值類型之外的四種類型之合稱).2,物權(quán)法施行后,房屋所有權(quán)不小于租賃權(quán)及其她用益物權(quán)的效力如何體現(xiàn)?對于這個問題目前還有許多不擬定性,期待有關(guān)法規(guī)以(物權(quán)法為上位法,制定某些具體的東西出來,為構(gòu)建和諧社會發(fā)明一個法制平臺.3,按現(xiàn)行估價理論大體分為三種措施,下面我們來看看這幾種措施對帶租約房地產(chǎn)估價的合用性:(1)對于經(jīng)營性房產(chǎn),除了具有收益應(yīng)當(dāng)以收益法為重要措施而外,一般狀況也同樣會存在著大量的市場交易案例,因此市場比較法是首選措施,但在(房地產(chǎn)估

22、價規(guī)范所規(guī)定的個別因素的修正內(nèi)容中,無租約限制這一修正項目,并且在比較案例選用時又較難選擇帶相似租約條件的案例,若本案能找到三個以上的相似且可供進行市場比較的”100萬一次性支付租金”的案例,則所帶的租約已經(jīng)是客觀合理的了,與否按帶約租金估價值又有何不當(dāng)呢?.但事實上也許并非如此,若用正常交易案例來修正帶租約的房地產(chǎn),那么如何在市場比較法中進行考慮呢?未有有關(guān)規(guī)范對此進行調(diào)節(jié).(2)成本法合用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達,難以運用市場比較法,或既無收益又很少浮現(xiàn)買賣的公用建筑的房地產(chǎn)估價,本案例中是經(jīng)營性房地產(chǎn),設(shè)若可以采用成本法,那么成本測算過程中又如何考慮租約限制因素?是不是在修建的時候就請風(fēng)水大師或八字先生算一下,這房地產(chǎn)此后有前程沒有,會不會帶租約,然后決定修建投入成本?因此,從某種角度講,成本法主線就不適合按(房地產(chǎn)估價規(guī)范中帶租約房地產(chǎn)的估價.(3)收益法合用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn),在測算中按照(規(guī)范規(guī)定在租約期內(nèi)采用租約租金,租約期外采用市場客觀租金.也可先測算無租約限制房地產(chǎn)的價值,再扣除租約限制