興化項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告20130506課件

1、江蘇興化項(xiàng)目市場(chǎng)研究概論雨潤地產(chǎn)營銷中心 王磊2013.05.06城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃解讀2012年江蘇縣級(jí)城市GDP前20強(qiáng)名次地區(qū)縣級(jí)城市GDP1蘇南昆山27202蘇南江陰25103蘇南張家港20504蘇南常熟18855蘇南吳江13416蘇南宜興10667蘇南太倉9658蘇南丹陽8209蘇中海門67010蘇中靖江63811蘇中如皋63512蘇中如東61113蘇南溧陽57514蘇中泰興56015蘇中興化53416蘇北邳州53217蘇北東臺(tái)51518蘇中海安50319蘇北沭陽50120蘇中如東491興化面積約2400平方公里，人口157萬，市區(qū)人口23萬；外地流動(dòng)人口少；2012年GDP為534億元

2、，同比增長12.3%；城鎮(zhèn)人均可支配收入24900元不銹鋼材料及制品、農(nóng)副產(chǎn)品加工是興化市的兩大支柱產(chǎn)業(yè)。城市經(jīng)濟(jì)生態(tài)旅游城市主要向南（政務(wù)、居住、商貿(mào)）城市工業(yè)園城市樞紐中心城區(qū)本地塊中心城區(qū)城市規(guī)劃本地塊中心城區(qū)興化市城市整體發(fā)展定位：中心城區(qū)-以商貿(mào)、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、文化、體育中心。東 南 區(qū)-以新市級(jí)行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。西 南 區(qū)-以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。西 北 片-以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。東 北 片-以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。區(qū)域定位地塊解讀地塊位于城市西南側(cè)，新城區(qū)西側(cè)，

3、區(qū)域土地規(guī)劃以一二類工業(yè)、配套商業(yè)、居住用地為主；距離興化市政府直線距離2公里，距最近的CCIG商圈2.3公里，距老城區(qū)3公里興化市政府老城區(qū)CCIG商圈興化市政府本案地處新城區(qū)待開發(fā)地段；占地245畝；東西向長410米，南北向長420米，有少量地面建筑物；容積率4以下，51%商業(yè)，49%住宅；中和路（規(guī)劃路）文林路（規(guī)劃路)項(xiàng)目地塊解讀東側(cè)有在建小區(qū)地塊上方有高壓走廊西側(cè)為農(nóng)舍農(nóng)田地塊尚有建筑物存在西南側(cè)為倉庫與農(nóng)舍東南側(cè)為倉庫與農(nóng)舍地塊認(rèn)知 區(qū)位：位于興化市西南部，屬于新城板塊。1 規(guī)劃：周邊地塊工業(yè)規(guī)劃密集，區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，人口密度低2 配套：項(xiàng)目周邊未來醫(yī)療、教育配套良好，但缺乏

4、大型商業(yè)配套。4 景觀：內(nèi)外部雙水系景觀資源。5 周邊：為農(nóng)田、在建小區(qū)和小型建材市場(chǎng)，整體形象略差，人口密度低。3樓市解讀2012年興化總計(jì)出讓47幅住宅用地，剔除劃撥土地與經(jīng)濟(jì)適用房用地以外，剩余40幅土地，出讓面積56萬平方米，折合建筑面積約107萬平方米。2012年興化總計(jì)出讓18幅商業(yè)用地，出讓面積45萬平方米，折合建筑面積約104萬平方米。剔除住宿餐飲與商務(wù)金融用地，共計(jì)14幅，土地面積37萬平方米，建筑面積91萬平方米。土地市場(chǎng)編號(hào)名稱占地面積()建筑面積容積率當(dāng)期戶數(shù)建筑類型均價(jià)(元/)1嘉鴻豪庭20萬30萬1.51623多層60002天寶領(lǐng)秀城5.1萬7.5萬1.4732多層

5、52003萬嘉名城11.7萬24萬2436多層43004海德國際84萬小高層、商用5400/100005鳳凰公寓7.1萬14萬2490多層42806東方明珠22萬23萬1.1436多層49007尚城一品5萬10萬2118多層49008廣潤上海城11.4萬18萬1.4180多層49009幸福小城23萬35萬1.5多層540010三紫星城13.6萬21.8萬1.6小高層/高層/別墅430011錦繡文華16.3萬22萬1.4多層 小高層490012觀瀾灣6.7萬12.7萬1.9 多層/小高層/高層513613春江花園7萬14萬2多層/小高層/別墅430014西子御園16萬32萬2多層/小高層/別墅5

6、50015昭陽湖御景園5.1萬18萬3多層/小高層/別墅5260項(xiàng)目12345678910111213141590個(gè)樓盤小區(qū)15個(gè)新樓盤新盤均價(jià)：5162元/住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)新城板塊文教板塊城堡新村市中心板塊區(qū)位項(xiàng)目數(shù)量代表項(xiàng)目新城板塊位于城南，新建項(xiàng)目眾多，定位于興化市未來居住區(qū)9三紫星城尚城一品觀瀾灣領(lǐng)秀城二期東方巴黎文教板塊位于城西，定位于多功能生活區(qū)2幸福小城沁雅花園市中心位與城市中心偏北，配套成熟6國際公寓廣潤上海城海頓國際西子御園城堡新村位于興化市西北面，多以安置小區(qū)為主3紅墅灣風(fēng)和雅筑玫瑰園興化市房地產(chǎn)分為新城板塊、文教板塊、市中心板塊和城堡新村板塊。其中新城板塊為房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊

7、。本案住宅市場(chǎng)-在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模萬產(chǎn)品類型開盤時(shí)間主力面積（）均價(jià)（元/）主力總價(jià)（萬）月均去化（套/月）庫存體量待推體量三紫星城21.8洋房、別墅、高層、小高層2012.1三房101-131四房140-166多層4200三房42-55四房58-707-93.1萬16萬尚城一品9.7多層2011.1兩房91-103三房107-129多層4600兩房41-47三房49-608-92.2萬/觀瀾灣12.7多層高層2011.1109-132多層490053-655-61.9萬7萬領(lǐng)秀城23多層、小高層、高層2011.2小高層107-128多層5300小高層4800小高層51-614-51.7萬9萬東

8、方巴黎20多層小高層2011.9110-130多層500055-655-65.5萬5萬嘉鴻豪庭2.1多層2011.12122-138多層600073-832-31.1萬/御景園15多層小高層2011.9多層121-126小高層133-142多層5500小高層5200多層66-69小高層69-748-102.2萬8萬春江花園14多層小高層2012.1110-140小高層465046-598-92.1萬8萬鳳凰公寓11多層小高層2011.394、105-122小高層480040、45-524-54.7萬/合計(jì)24.5萬53萬在售項(xiàng)目未來貨量達(dá)77.5萬方，但在售個(gè)案目前月均去化僅6-9套/月。全市

9、產(chǎn)品住宅市場(chǎng)以多層、別墅產(chǎn)品居多，小高層為輔，幾乎每個(gè)樓盤都有別墅或洋房產(chǎn)品；多層、小高層戶型面積以110-130平方米的三房為主，其次為90平方米的兩房和140平方米以上的大三房，中小戶型的比重偏低；產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，各小區(qū)的特色不明顯；目前市場(chǎng)對(duì)小高層和高層產(chǎn)品接受度一般，對(duì)高物業(yè)管理費(fèi)，公攤面積大存在抗性；價(jià)格目前主流產(chǎn)品在中、高價(jià)位運(yùn)行，再加上大面積，產(chǎn)品的總價(jià)也直接拉高以自住需求購房占絕對(duì)比例客源趨勢(shì)從目前的狀況來看，市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)是城南方向，占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)的50%；隨著日后市場(chǎng)的發(fā)展與市場(chǎng)需求，中小戶型的比重將會(huì)適量增加；未來小高層、高層產(chǎn)品比重將進(jìn)一步加大；產(chǎn)品的品質(zhì)將得到更

10、進(jìn)一步的提升；未來對(duì)于產(chǎn)品的價(jià)格整體上升空間較為緩慢；樓市解讀城南市場(chǎng)城南區(qū)域?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，是城市新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、行政、服務(wù)、休閑娛樂中心，也是樓盤最集中的區(qū)域，占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。房源充足，競(jìng)爭激烈價(jià)格多層5100元/左右；小高層5300元/左右；項(xiàng)目周邊平均價(jià)格4800元/左右不僅是城南客戶，還包括城中、城東的客戶，大多以中高收入人群為主，客層為高級(jí)公務(wù)員、私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者、投資客等為主客源產(chǎn)品類型多層、別墅產(chǎn)品為主，小高層產(chǎn)品為輔去化整體體量較大，個(gè)盤體量也較大，銷售周期較長，大部分樓盤已銷售2年左右，去化比較平緩相對(duì)較慢，總價(jià)過高使該區(qū)域的顯著特點(diǎn)多為

11、較大盤，別墅產(chǎn)品居多，非常注重景觀設(shè)計(jì)，水景系統(tǒng)，組團(tuán)綠化，主題公園等融入其中品質(zhì)南僅有寶都國際商城和部分社區(qū)底商，商業(yè)氛圍差中以CCIG商業(yè)廣場(chǎng)為中心，與江浙建材廣場(chǎng)相呼應(yīng)北有牌樓路、英武路商業(yè)街、金富商業(yè)廣場(chǎng)、華潤蘇果等老城區(qū)成熟商業(yè)中心。南、中、北三軸發(fā)展老城區(qū)商圈新城商圈CCIG商圈項(xiàng)目北有牌樓路、英武路商業(yè)街、金富商業(yè)廣場(chǎng)、華潤蘇果等老城區(qū)成熟商業(yè)中心。商業(yè)解讀-商圈地址牌樓路、英武路商業(yè)街所屬商圈老城區(qū)商圈建筑形態(tài)沿街商鋪和國美電器商業(yè)定位服裝類銷售、電器銷售和KTV、夜總會(huì)等娛樂業(yè)相關(guān)介紹興化最繁華、最老的商業(yè)中心，興化市唯一的電影院位于此區(qū)。商業(yè)氛圍較強(qiáng)，但商業(yè)檔次不高。商業(yè)解

12、讀-牌樓路、英武路商業(yè)街地址牌樓路與豐收路交叉口所屬商圈老城區(qū)商圈建筑形態(tài)大型賣場(chǎng)商業(yè)定位日常生活類商品銷售相關(guān)介紹樂天瑪特屬老城區(qū)商圈，規(guī)模較大，人氣較好。商業(yè)解讀-樂天瑪特地址五里東路與英武南路交叉口所屬商圈CCIG商圈建筑形態(tài)大型商業(yè)中心商業(yè)定位大潤發(fā)超市、餐飲、服裝相關(guān)介紹位于新城區(qū)主干道，主要以大潤發(fā)超市為主，搭配餐飲、服裝專賣。目前客流量較大，但客戶目的性強(qiáng)，無法長時(shí)間聚集人氣。商業(yè)解讀-CCIG商業(yè)廣場(chǎng)地址五里東路與興化大道交叉口所屬商圈江浙商業(yè)廣場(chǎng)建筑形態(tài)店鋪商業(yè)定位建材專業(yè)市場(chǎng)相關(guān)介紹位于興化東大門，以建材銷售為主。商業(yè)解讀-江浙商業(yè)廣場(chǎng)周邊商業(yè)商業(yè)生地周邊待開發(fā)土地總量大人口密度低新建物業(yè)商業(yè)供給量小區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)生地，周邊土地大多處于待開發(fā)狀態(tài)，新建小區(qū)較少，人口密度低，地塊開發(fā)早期的區(qū)域人口支撐性可能不足。周邊商業(yè)以東北側(cè)2公里外，五里東路以大潤發(fā)為核心形成的超市集群商業(yè)，定位為生活型商業(yè)。附近新建物業(yè)其配套商業(yè)供給量小，基本為少量沿街底商城市商業(yè)分散，