項目定位報告模板

1、精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯第6頁精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯“項目定位報告”模板第一章項目概況宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現(xiàn)有居民

2、情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況公交系統(tǒng)情況

3、，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設施公園銀行郵局其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

4、周邊景觀風水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。其他大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗

5、地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析第二章市場分析區(qū)域住宅市場

6、成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點結論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和

7、本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題區(qū)域市場目標客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。確定目標客戶市場定位整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。第三章規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建

8、筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。容積率、面積分配比例等技術經(jīng)濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公