城市綜合體-銷品茂-百貨商場研究匯報

1、商業(yè)地產研究匯報研究對象：【城市綜合體銷品茂百貨商場】1三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢城市綜合體專項研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究目錄城市綜合體成功案例借鑒2三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢城市綜合體專項研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒3 城市綜合體定義城市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進。從城市與區(qū)域的價值來講城市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動機。根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關系，歸納起來有九大突出特征：1、高可達性、便利性2、高

2、密度、集約性3、整體統(tǒng)一性4、功能復合性5、土地使用均衡性6、空間連續(xù)性7、內部、外部聯(lián)系完整性8、巨大的社會效應9、極具升值價值上海周浦萬達商業(yè)廣場4 傳統(tǒng)城市綜合體概念的誤區(qū)“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，建立一種相互依存、相互助益的多功能、高效率的綜合體。 酒店、寫字樓和購物中心是城市綜合體的最基本組合。 5 百貨商場定義百貨商場是供應大量產品的零售商店，主要產品是精品服飾、家居用品、餐飲和娛樂品；銷售方式有人員導購(如服裝)和自我服務(如餐飲)。梅龍鎮(zhèn)廣場恒隆廣場6 銷品茂定義銷品茂”是英文SHOPPING

3、 MALL的音譯，是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務功能在內的超級商業(yè)中心，滿足消費者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費一體化的需求 。南京水游城7 百貨商場與銷品茂的對比百貨商場商業(yè)業(yè)種：百貨店+品牌展示店經營業(yè)態(tài)：服裝、家庭用品、食品和娛樂；經營檔次：中高檔，精品購物；服務人群：以中青年為主，女性居多；銷品茂商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務機構；經營業(yè)態(tài)：覆蓋吃、穿、住、用、玩各種商業(yè)業(yè)態(tài)；經營檔次：以大眾型檔次為主，輔以少量高檔商品；服務人群：兒童、中青年、老人二者區(qū)別：銷品茂商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨商業(yè)。 銷品茂經營檔次更大眾化，

4、服務人群更廣。8 銷品茂與城市綜合體的對比銷品茂城市綜合體城市功能：商業(yè)、酒店、辦公、居住、會展和交通等；二者區(qū)別：銷品茂只具有單一商業(yè)功能，而城市綜合體具有復合功能，實現(xiàn)24小時城市生活自給自足。在銷品茂的升級換代過程中，能看到城市綜合體的初步規(guī)劃雛形。商業(yè)業(yè)種：百貨店、大賣場、專業(yè)連鎖店、品牌店和服務機構；9 結論購物消費一站式城市生活一站式發(fā)展實現(xiàn)城市生活更加和諧、高效運作目標：10三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢城市綜合體專項研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒11 百貨商場未來發(fā)展趨勢百貨商業(yè)發(fā)展趨勢與新商業(yè)類型融合走高端精品百貨路線地段一般，定位中端的百貨商場與銷品茂內百貨店

5、在定位上重合，因此在未來的競爭中，經營受區(qū)域覆蓋客戶消費偏好左右，存在被淘汰的可能。只能各自尋求與新商業(yè)類型融合。地段優(yōu)越，定位高端的百貨商場，在經營定位和覆蓋人群上與銷品茂內百貨店有明顯差異性，其優(yōu)越地段，良好品牌控制能力，吸引高端消費人群，因此發(fā)展前景良好。如恒隆廣場和梅龍鎮(zhèn)廣場，互為借力，形成不可復制商圈。12 銷品茂未來發(fā)展趨勢銷品茂體量大業(yè)態(tài)種類繁多對經營要求高依靠租金收回投資，資金占有量大，回收周期長特點：未來發(fā)展趨勢：專業(yè)零售公司各自做強做大，但業(yè)態(tài)升級有限圈地過程中，出現(xiàn)信托基金的身影13 城市綜合體未來發(fā)展趨勢優(yōu)勢一集商業(yè)、辦公、酒店和居住為一體，各種功能搭配，完善24小時生

6、活城概念。城市綜合體優(yōu)勢二加入居住功能，既留住了人，又通過出售住宅，提高資金運作效率。未來發(fā)展趨勢作為先進的物業(yè)形態(tài)，城市綜合體會在未來幾年在全國1、2、3線城市大量涌現(xiàn)。14 結論未來幾年城市綜合體的前景最為看好15三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢城市綜合體專項研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒16 城市綜合體起源城市綜合體（HOPSCA），于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體HOPSCA六大業(yè)態(tài)：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能復合性位于城市交通網(wǎng)絡

7、發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可17巨大的社會效應/升值潛力內外部聯(lián)系完整性 空間連續(xù)性土地使用均衡性1、不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用；1、平面的連續(xù)：通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；2、立面的連續(xù)：要保持

8、HOPSCA內建筑物的風格統(tǒng)一，就要使立面有連續(xù)性；3、空間的連續(xù)：優(yōu)越的區(qū)位要求功能建筑體之間通過空中、地下和地面多層次的空間體系內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網(wǎng)絡的建立，使各功能建筑體有機結合；對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接影響綜合體內部不同功能的使用效率和規(guī)模因所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社會效應； 同時作為地產物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力18 城市綜合體的開發(fā)條件不是任何地方都能建設城市綜合體，城市綜合體的形成必需符合以下條件：規(guī)模要求區(qū)位要求必須位于城市中心區(qū)和區(qū)域中心位置，核心地段城市各

9、種資源決定了它天生的優(yōu)越條件必須擁有大規(guī)模建筑體量只有大規(guī)模建筑體量才能完美演繹豐富的業(yè)態(tài)，繽紛萬象的生活只有城市或區(qū)域中心的大規(guī)模地塊才能成為演繹城市綜合體的舞臺19城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個資源共生、聚合增值的地產模式，一個城市的精神引領，將生活資源融入其中。HOPSCA是城市發(fā)展的必然產物工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會運行成本增加經濟運行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時間隔裂土地資源大量浪費缺乏景觀和活力 剖析城市綜合體成功的內在因素 城市綜合體開發(fā)模式出現(xiàn)的必然性20現(xiàn)代城市的發(fā)展與城市化進程在經歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個最大的變化是城市

10、發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉化 剖析城市綜合體成功的內在因素 城市綜合體開發(fā)模式與現(xiàn)代城市發(fā)展的契合性“城市區(qū)域”一體化城市空間多中心化城市功能多樣化城市形象特色化城市環(huán)境生態(tài)化城市資源集約化城市綜合體對區(qū)域經濟具有聯(lián)動與推動性對城市中心具有強化作用具有復合性、多樣化功能體現(xiàn)城市特色、城市形象土地集約利用、環(huán)境友好體現(xiàn)快捷信息交流21 城市綜合體地產模式的價值體現(xiàn)城市綜合體將為城市帶來巨大的增值價值現(xiàn)代城市中心區(qū)的綜合性開發(fā)需要建設全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質，HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是傳統(tǒng)

11、地產模式。城市綜合體是個開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；城市綜合體更是個核心，影響甚至能帶動整個城市發(fā)展城市綜合體是一個強大的磁場，她融匯城市各種資源這就是城市綜合體特有的城市精神“融匯、交流、影響”一個“資源共生、聚合增值”的全新地產模式22 城市綜合體代表一種新城市時代的生活方式城市綜合體六大業(yè)態(tài)集合了城市的商務辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑娛樂資源、居住資源，各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補城市綜合體不僅能滿足人們在生活上各方面的需求，業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴，更體現(xiàn)出HOPSCA地產開發(fā)模式的科學性及聯(lián)動性使人們充分體驗辦公、購物、娛樂、休閑的一站式服務，享受繁華

12、、便捷的都市生活23 當前國內城市綜合體開發(fā)背景當前地產開發(fā)模式：第一種：傳統(tǒng)開發(fā)模式拿地高價賣出高價拿地更高價賣出，房價高但成本也高，因此收益存在較大風險。第二種：復合地產開發(fā)模式商業(yè)+地產旅游+地產萬達地產華僑城地產復合地產由于增加主題功能，能吸引大量人流，帶動區(qū)域人氣，利于住宅的銷售，由于品牌支持，可以獲得較高收益。城市綜合體作為復合地產可以獲得較高收益，受到開發(fā)商的青睞；可以獲得低成本的商用物業(yè)，受到零售商的青睞；城市綜合體作為新型開發(fā)模式，發(fā)展前景看好24 國內城市綜合體開發(fā)商類型當前國內城市綜合體開發(fā)商主要分兩類：第一類：地方性開發(fā)商在當?shù)赜惺兄行耐恋?，順勢開發(fā)城市綜合體，但由于開

13、發(fā)商自身因素，無全國復制開發(fā)計劃，屬于地方性開發(fā)商；如華貿中心第二類：全國性開發(fā)商擁有雄厚的資金和人才實力，在一兩個項目取得成功后，全國高效率復制，大氣魄、大投資。如萬達廣場和中糧大悅城；建議：紅星美凱龍可憑借全國戰(zhàn)略，增加城市綜合體土地儲備，躋身全國性 城市綜合體開發(fā)商行列兩類開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)中都獲得巨大收益，受到政府支持、得到業(yè)內美譽25 城市綜合體前期籌備工作內容一、 項目選址 看經濟指標 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地產發(fā)展水平如：唐山萬達廣場城市GDP研究【07年全國各城市GDP總額統(tǒng)計排名】GDP總額增長率省內排名唐山市07年GDP總值2779.14億元，

14、穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第20，領先于濟南、哈爾濱、長沙、長春等二線城市原則：四看一確定GDP總額增速快，指標位居全國領先水平，甚至超越一些省會城市26 看經濟指標 所在地城市GDP 人均GDP 人均可支配收入 房地產發(fā)展水平如：唐山萬達廣場房地產發(fā)展水平07年唐山市人均GDP為38351元（約合5612美元） 唐山市房地產發(fā)展進入快速增長期，以質量為主，數(shù)量與質量并重房地產發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為

15、主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重快速發(fā)展以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型數(shù)據(jù)來源：唐山市統(tǒng)計年鑒城市化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段唐山城市化的階段位置世界城市化進程階段性規(guī)律圖根據(jù)唐山當前GDP增速及人均GDP水平判斷，房地產市場進入高速增長期，城市化進程處于加速階段27 看結構 第一、二、三產業(yè)的比重 社會財富分布結構如：唐山萬達廣場經濟產業(yè)結構典型的重工業(yè)城市，三大產業(yè)發(fā)展極不平衡，孤注一擲的產業(yè)結構導致經濟抗風險能力不足，應對危機能力差28 看人口 城市人口基數(shù) 城市人口自然增長率 項目有效輻射范圍人口數(shù)量如

16、：唐山萬達廣場人口自然增長率研究95年至07年12年間，唐山市戶籍人口變化極小，增長率低于10%；城市人口05年出現(xiàn)明顯增長，但從05年至07年城市人口幾乎無變化，增長速度較小，說明城市流動人口數(shù)量較少；05年開始唐山城市化進程開始加快，但近幾年增長速度緩慢，且人口流動數(shù)量較少，以本市人口為主29 看規(guī)劃 城市整體規(guī)劃 城市現(xiàn)有格局 城市未來發(fā)展趨勢 項目所在地未來發(fā)展?jié)摿μ粕降恼鸷笾亟ㄒ?guī)劃應用“有機分散”的思想，使得城市基本生活配套資源分配相對均衡兩大片區(qū)三足鼎立 唐山震后城市總體規(guī)劃應用了“有機分散”的思想，主城區(qū)適當擴展，北部建設了新區(qū)，保留東礦區(qū)并適當發(fā)展，從而形成了南、北、東三足鼎立

17、的格局，使唐山形成了典型的組團式布局結構。三個組團中間，是環(huán)保綠地(陡河水庫風景區(qū))。如：唐山萬達廣場城市整體規(guī)劃30 看規(guī)劃如：唐山萬達廣場城市現(xiàn)有格局新華道建設路市政府唐百三利鳳凰新城規(guī)劃的未來商務金融中心目前以中高檔住宅項目為主城東工業(yè)區(qū)污染較為嚴重，居住環(huán)境較差城南塌陷區(qū)以低端居住為主城市核心唐山的商業(yè)、商務、政務三重中心城市主干道交匯遠洋城由新華道和建設路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域為目前城市唯一核心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性 城市整體規(guī)劃 城市現(xiàn)有格局 城市未來發(fā)展趨勢 項目所在地未來發(fā)展?jié)摿?1 二、整體經營定位收入：低收入高收入年齡：年輕

18、人成熟人檔次：大眾型精品型類型：時尚型主題型從四個角度對項目進行經營定位：32三、經營業(yè)態(tài)布局經營業(yè)態(tài)布局原則 對不同主題商業(yè)業(yè)態(tài)分類，使相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在同一建筑體內； 相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)，考慮到消費人群的年齡結構不同，放置不同的樓層；年輕人的消費品可以適當放置高樓層； 對于具有較強品牌號召力的商家，放置在黃金位置，帶動整個商業(yè)體的人氣； 品牌商家簽約年限不超過3年，根據(jù)潮流動向，隨時調換品牌商家或調整商家的位置；33四、商業(yè)建筑設計細化交通動線公共空間外立面時尚、新穎，與項目整體定位相符；合理布置橫向和縱向交通動線，使每個商鋪都能充分享受人流，不留死角；封閉、恒溫的高比例公共空間（4

19、0%）；過道過道寬敞，主過道設有休息區(qū)域及景觀；34三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢城市綜合體專項研究三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究城市綜合體成功案例借鑒35是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構成一個具有多功能的城市縮微體。 建筑綜合體“城中城”的經營方式 各種功能互為補充，互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長整幢建筑可以在一定范圍內實現(xiàn)自給自足。 大型城市綜合體新城市中心的城市綜合體 交通樞紐型城市綜合體 日本博多運河城馬來西亞雙子星 日本大阪難波城 日本東京六本木新城 城郊結合部城市綜合體 國外成功城市綜合體案例分析36成功案例一：東京六本木東京六

20、本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經成為外地游客去東京必到的城市綜合設施該項目是日本國內最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發(fā)項目。占地面積約11.5 萬m2 ，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時17年此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術關聯(lián)企業(yè)，六本木已經成為國際性的信息前沿37六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務街，霞關的政府機關街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計12個

21、停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車六本木還設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費六本木的軌道交通六本木在東京的位置十二個停車點分布 東京六本木區(qū)位與交通38美國捷得建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計捷得的設計思想不僅實現(xiàn)了項目與城市的完美融合，在項目本身的設計上更加注重將項目設計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間東京六本木的規(guī)劃設計A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地

22、鐵入口和好萊塢美容廣場組成B：中央?yún)^(qū)域為地上54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術中心。B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等C：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構成D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)39東京六本木的商業(yè)設施（1）零售120區(qū)劃22,000m257.9%餐飲70區(qū)劃12,000m2（3200席）31.6%其他30區(qū)劃4,000m210.5%合計220區(qū)劃38, 000m2100%商業(yè)構成山邊面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差

23、組成進樓梯和斜坡，產生各種各樣的序列體驗，既熱鬧又令人期待活力動感的自由曲線，引導來訪者漫步其間，充分享受購物和美景主要商業(yè)設施山邊40西街鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成高度2225m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產生了立體交叉流線，形成豐富的活動空間櫸樹坂大道六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風格，舒緩的曲線，整個街道有一種高雅的氛圍300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復雜的路面空間，對來訪者產生吸引，并有意設置了迷路東京六本木的商業(yè)設施（2）西街41東京屋頂甲板層面海拔270米，

24、開放式的空中回廊森美術館5254層可以欣賞現(xiàn)代美術、照片、影像、設計、建筑等各種藝術形式東京展望臺52層海拔250m，可360。眺望東京大都市六本木俱樂部51層一個以森藝術中心為核心的會員制俱樂部，聚集了活躍在各個領域中喜愛藝術的人們六本木學院49層針對所有年齡層次人們的特殊教育學院森藝術中心：六本木綜合開發(fā)項目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內也是獨一無二的巨大的文化綜合體櫸樹坂綜合體與露天劇場：這是一個集聚了影像（電影）、流行（時尚商店）、表演（露天劇場）等商業(yè)藝術文化的綜合空間實體美術館入口東京六本木的文化設施4

25、2六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實現(xiàn)了日本國內最大的單體約4500m2的無柱空間，并引進了日本國內最高水準的網(wǎng)絡和安全設施好萊塢美容廣場：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場。好萊塢美容廣場以美容?？茖W校、公司辦公為主體森大廈主入口東京六本木的辦公設施森大廈好萊塢美容廣場43住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層具備了 日本國內最高水準的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設計，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇東京六本木的住宅設施44六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設置了稻田、蔬菜等田園

26、風格的景觀，強調了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀 春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩 秋天，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅 冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望 東京六本木的空中花園45在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事

27、件，在整個周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面“東京國際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會場之外，六本木新城成為主要會場。邀請名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動事件 開業(yè)前預熱成功電影節(jié)宣傳海報與旅游業(yè)合作六本木設計新城在設計之初就進行了周密的市場調研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅行 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年有200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多 接待參觀考察團六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預約，六本木新城管理公司負責帶領參觀商業(yè)設施

28、，講解開發(fā)過程 東京六本木的經營管理46重點案例二：Nanba City（日本）難波城（Nanba City）難波城的原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)。是一家位于南海難波站的地下2層至地上2層，內共有時裝、雜貨、餐飲店330余家的商城。另外，難波城還與大阪高島屋南海南塔飯店直接相通，出入方便。 地下1層的大廳的火箭廣場聳立著巨大的火箭模型，是這里的醒目標識。概念設計：美國Jon Jerde設計公司 獲得日本年最佳建筑與環(huán)境設計獎 開發(fā)商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式會社）47一期開發(fā)總面積.萬平方米 其中商業(yè)面積萬平方米，辦公

29、樓萬平方米。第期76,600，合計243,800。 Jerde把難波定義為公園。空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，人們徜徉在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗購物的杰作。 難波城體量48一期公園面積平方米，綠地面積平方米，廣場與通道4700平方米。 難波城公園綠化49項目商場與南館的主力商場是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多 不同樓層的業(yè)態(tài)分布 難波城商業(yè)業(yè)態(tài)50步行街通道 火車站入口緩沖空間 F主要通道 車站與商場之間的公共通道 平面動線規(guī)劃 難波城平面動線51木臺階作為公園的特色動線 垂直觀光電梯與公園公共空間結合 立體交通動線

30、難波城垂直動線52立面裝飾 店面裝飾 F餐飲店面裝飾 商場導視公園廣場核心導示標志 建筑裝飾與導示系統(tǒng) 難波城建筑設計53南館F 南館1F 南館B1F 南館樓層導示 難波城平面布局圖54以高島屋促銷作為核心，例如舉辦過鐵壁阿童木紀念活動，以萬美元年薪將機器人引進到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。 難波城設立日文網(wǎng)站會員享有優(yōu)惠購物達到一定數(shù)額可以贈送火車票廣場舉辦活動 經營管理 難波城經營管理55重點案例三：日本運河城項目56 項目概況57 建設風格58 小品景觀59 案例啟示60國內一線城市成功城市綜合體案例北京東方廣場上海港匯廣場萬達廣場61成功案例一：北京東方廣場基本情況62 東方廣場甲級寫字樓

31、主要租戶63 東方廣場豪華五星級酒店-君悅酒店東方廣場君悅酒店共有825間客房，提供14個由26至33平方米的各種房型。 目前，君悅酒店已成為北京酒店市場房價及入住率最高的豪華五星級酒店之一。64 東方豪庭公寓共有600多套單元，提供由25至500平方米的各種房型。 為跨國公司、內外機構的中高級管理人員提供中長期居住服務。 東方廣場豪華服務式公寓-東方豪庭公寓65成功要點協(xié)同效應酒店為綜合體提供高質素的“流動”居住人口，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務帶來持久的繁榮和活力。辦公為綜合體帶來大量的日間人流和商務活動，甲級寫字樓內員工多為中高收入階層，是消費者的中堅力量。高檔公寓提供了消費

32、能力強的“常住”人口，家庭各年齡層次的消費。交通設施使綜合體與城市保持密切的聯(lián)系，為綜合體提供持續(xù)不斷的人流和便利性。商業(yè)零售與人們的日常生活緊密相連，為綜合體提供生活性、愉悅性和豐富性的、滿足人們多樣化的選擇，形成繁榮的街區(qū)。661999年12月28日，港匯廣場正式開業(yè)迎賓，它率先將城市綜合體的經營模式帶到滬上。而后，港匯每年都根據(jù)消費者反饋、入駐品牌銷售業(yè)績分析進行品牌調整，十年來，港匯廣場年均品牌調整總數(shù)超過商場當年品牌總數(shù)的40%，近年調整步伐愈發(fā)加快，各品牌將港匯的店面作為其在國內旗艦示范店的更是比比皆是。2007年，港匯廣場引進了M.MISSONI、AGNES.B、LONGCHAM

33、P、CERRUTI 1881、COACH、BALLY、PATRIZIA PEPE、ANNA SUI、ZEGNA、Marc by Marc Jacobs、MAX MARA（以開業(yè)時間先后排序）等11個高端國際時尚品牌。截至目前，港匯廣場一樓經營的國際知名品牌總數(shù)已達17個，知名品牌店面總營業(yè)面積達2600m2，占一樓總營業(yè)面積的70%（不含餐飲類租戶）。2008年港匯名表區(qū)ROLEX、Europe Watch相繼撩開面紗，其中歐洲坊現(xiàn)已匯聚Bvlgari、Girard-Perregaux、IWC、Piaget、Panerai等十余種名表及表盒。Just Cavalli、Juicy Couture

34、、Moschino 、See by Chloe等時尚流行品牌店也于下半年陸續(xù)開幕。成功案例二：港匯廣場67 港匯廣場（城市綜合體）物業(yè)組成68 港匯廣場各物業(yè)69港匯廣場全景圖（白天）70港匯廣場全景圖（夜景）71 購物中心樓層立體圖6F 數(shù)碼、餐飲、影城5F 書店、美食廣場1-4F 精品百貨-1F 大賣場、名店運動城-2-3F 地下車庫 精品百貨主要集中在1-4F7273747576777879808182重點案例三：萬達廣場萬達第一代產品：2002-2003年 純商業(yè) 盒子式 特點：（1）選擇省會或中心城市布局 （2）選址都在城市最核心商圈； （3）占地面積在1.2-2萬平，建筑面積在4-

35、6萬平左右； （4）主力店一般3家，沃爾瑪超市、家具家電專業(yè)賣場及萬達影院； （5）1層為精品、服飾，2、3層為超市，4層為專業(yè)賣場和影院。 （6）建筑形態(tài)都為單個盒子式 案例：長沙萬達商業(yè)廣場、南昌萬達商業(yè)廣場 南昌萬達商業(yè)廣場商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短的5年時間，其發(fā)展模式共經歷了3代產品。83特點：（1）選擇省會或中心城市布局 （2）選址都在城市最核心商圈； （3）占地面積在5萬平左右，建筑面積在 15萬平左右； （4）主力店一般為4家，百貨、超市、建 材家電專業(yè)賣場、影院； （5）每個主力店都為一個單體盒子，由 多個盒子組成商業(yè)廣場。 案例：沈陽萬達商業(yè)廣場、天津萬達廣場 沈陽萬達商業(yè)廣

36、場第二代產品：2004年 純商業(yè) 組合式84特點：（1）選擇省會或中心城市布局 （2）選址在城市副中心或新區(qū)的中心； （3）占地面積在10-20萬平，建筑面積在 40-80萬平，其中商業(yè)規(guī)模在15-20萬 平左右； （4）產品一般涵蓋了星級酒店、寫字樓、 酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPING MALL、商業(yè)街區(qū)、廣場 及高尚居住社區(qū)等組成； （5）商業(yè)的主力店一般為百貨、超市、專 業(yè)賣場、影院、美食等； （6）建筑形式為綜合體，以盒子+街區(qū)+高 層的組合形式； 案例：寧波萬達廣場、上海萬達廣場 上海周浦萬達商業(yè)廣場第三代產品：2006年后 多產品 綜合體85萬達商業(yè)廣場前2代產品的優(yōu)劣

37、勢 1、選址優(yōu)勢：在15個萬達商業(yè)廣場中，12個建在省會城市或直轄市，3個建在經濟發(fā)達的單列市，所有的商業(yè)廣場都在核心商圈的黃金商業(yè)地段。 2、規(guī)模優(yōu)勢：在前幾年的市場，萬達的商業(yè)廣場均顯示出其較大的規(guī)模優(yōu)勢，商業(yè)面積在100000平以上有9個，50000平左右有6個，在各地都算較大的商業(yè)。 3、商戶優(yōu)勢：萬達獨特的“訂單式商業(yè)”為其引來了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經營，如沃爾瑪、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流吸引，起到了顯著的貢獻，也構成了萬達商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。 4、政策優(yōu)勢：作為國內較為成熟的商業(yè)地產開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給于較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。 觀

38、察一下各地的萬達商業(yè)廣場，其擁有的幾大成功商業(yè)要素主要如下： 86 前2代產品主要存在劣勢： 1、項目定位與城市綜合體的距離相差較大 2、建筑形式單一，購物環(huán)境較差 3、業(yè)態(tài)單一，90%以上為購物，缺乏休閑與娛樂 4、以目的性消費業(yè)態(tài)為主，商業(yè)價值較低 5、業(yè)態(tài)組合上的不科學，無法互動 6、主力店占到70%以上，租金過低，影響收益 7、過分依賴主力店的拉動效應，而忽視經營 8、在建筑形式上主力店之間，主力店與獨立街鋪之間沒有形成較好的互動 9、動線規(guī)劃普遍較差，平面循環(huán)與立體交叉的動線不好 10、獨立商鋪銷售價格過高，散鋪投資收益預期無法實現(xiàn) 87 第3代產品，萬達戰(zhàn)略的轉變 從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達的第3代產品實現(xiàn)了質的變化，所謂萬達城市綜合體，一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。與前2代產品相比的變化 88 第三代產品選址的特點 （1）中心城市的核心商圈萬達已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展； （2）城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低； （3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，