房地產(chǎn)行業(yè)：規(guī)模與杠桿重點(diǎn)房企中期資產(chǎn)負(fù)債表拆分

1、目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _bookmark0 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響5 HYPERLINK l _bookmark1 新收入準(zhǔn)則5 HYPERLINK l _bookmark3 新金融工具準(zhǔn)則6 HYPERLINK l _bookmark5 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的具體影響-以萬(wàn)科為例7 HYPERLINK l _bookmark7 重點(diǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表分析10 HYPERLINK l _bookmark8 9 家資產(chǎn)增速放緩，金地、新城及萬(wàn)科存貨倉(cāng)位較低10 HYPERLINK l _bookmark12 保利、泰禾及藍(lán)光貨幣水平連續(xù)兩年維持較高的增速

2、11 HYPERLINK l _bookmark15 多數(shù)房企存貨周轉(zhuǎn)率放緩，存貨抵押比率分化大12 HYPERLINK l _bookmark20 新城、泰禾及金地投資性房地產(chǎn)比重靠前，均采用公允價(jià)值計(jì)量14 HYPERLINK l _bookmark22 泰禾、綠地及新城資產(chǎn)負(fù)債率較高14 HYPERLINK l _bookmark26 泰禾、華發(fā)、陽(yáng)光城凈負(fù)債率靠前，萬(wàn)科不到 50%16 HYPERLINK l _bookmark33 泰禾、華發(fā)貨幣覆蓋短期有息負(fù)債比率不到 0.5X19 HYPERLINK l _bookmark36 中南、華夏、萬(wàn)科及榮盛預(yù)收款業(yè)績(jī)鎖定性靠前19 HY

3、PERLINK l _bookmark38 受益高毛利率招蛇及華夏ROA 靠前20 HYPERLINK l _bookmark39 藍(lán)光、首開、陽(yáng)光城及華夏其他權(quán)益工具比重較大20 HYPERLINK l _bookmark42 華發(fā)、華夏及泰禾少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比重超過(guò) 40%21 HYPERLINK l _bookmark44 受益高毛利率招蛇及華夏ROA 靠前21圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark9 圖 1：重點(diǎn)公司總資產(chǎn)及增速10 HYPERLINK l _bookmark10 圖 2：重點(diǎn)公司受限資產(chǎn)*及外幣貨幣性資產(chǎn)占比10 HYPERLINK l _boo

4、kmark11 圖 3：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末資產(chǎn)構(gòu)成11 HYPERLINK l _bookmark13 圖 4：重點(diǎn)公司貨幣增速及占總資產(chǎn)比重11 HYPERLINK l _bookmark14 圖 5：重點(diǎn)公司銷售回款率12 HYPERLINK l _bookmark16 圖 6：重點(diǎn)公司存貨增速、占總資產(chǎn)比重及周轉(zhuǎn)率12 HYPERLINK l _bookmark17 圖 7：重點(diǎn)公司 2018 年上半年存貨占總資產(chǎn)比重及周轉(zhuǎn)率13 HYPERLINK l _bookmark18 圖 8：重點(diǎn)公司存貨構(gòu)成（按在建擬建、已完工）13 HYPERLINK l _bookmark19

5、 圖 9：重點(diǎn)公司存貨中借款費(fèi)用資本化情況及抵押情況14 HYPERLINK l _bookmark21 圖 10：重點(diǎn)公司投資性房地產(chǎn)增速、占總資產(chǎn)比重及計(jì)量模式14 HYPERLINK l _bookmark23 圖 11：重點(diǎn)公司負(fù)債增速、外幣貨幣性負(fù)債占比15 HYPERLINK l _bookmark24 圖 12：重點(diǎn)公司剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率*15 HYPERLINK l _bookmark25 圖 13：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末負(fù)債構(gòu)成*16 HYPERLINK l _bookmark27 圖 14：重點(diǎn)公司有息負(fù)債增速及平均融資成本16 HYPERLINK l _boo

6、kmark28 圖 15：重點(diǎn)公司凈負(fù)債率及有息負(fù)債占總資產(chǎn)比重17 HYPERLINK l _bookmark29 圖 16：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末凈負(fù)債率及剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率17 HYPERLINK l _bookmark30 圖 17：重點(diǎn)公司有息負(fù)債構(gòu)成（按來(lái)源）18 HYPERLINK l _bookmark31 圖 18：重點(diǎn)公司外幣貨幣性有息負(fù)債占有息負(fù)債比重18 HYPERLINK l _bookmark32 圖 19：重點(diǎn)公司有息負(fù)債構(gòu)成*（按期限）18 HYPERLINK l _bookmark34 圖 20：重點(diǎn)公司短期有息負(fù)債增速以及貨幣/短期有息負(fù)債19

7、HYPERLINK l _bookmark35 圖 21：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末貨幣/短期有息負(fù)債及短期占比19 HYPERLINK l _bookmark37 圖 22：重點(diǎn)公司預(yù)收款增速及占上一年?duì)I收比重20 HYPERLINK l _bookmark40 圖 23：重點(diǎn)公司其他權(quán)益工具規(guī)模及占?xì)w母權(quán)益比重20 HYPERLINK l _bookmark41 圖 24：重點(diǎn)公司考慮其他權(quán)益工具前后的凈負(fù)債率21 HYPERLINK l _bookmark43 圖 25：重點(diǎn)公司少數(shù)股東權(quán)益增速及占所有者權(quán)益比重21 HYPERLINK l _bookmark45 圖 26：重點(diǎn)公司

8、 ROE 及 ROA22 HYPERLINK l _bookmark46 圖 27：重點(diǎn)公司 2018 年上半年 ROA 及業(yè)績(jī)鎖定性22 HYPERLINK l _bookmark2 表 1： HYPERLINK l _bookmark4 表 2： HYPERLINK l _bookmark6 表 3： HYPERLINK l _bookmark47 表 4： HYPERLINK l _bookmark48 表 5： HYPERLINK l _bookmark2 新收入準(zhǔn)則與原收入準(zhǔn)則的比較5 HYPERLINK l _bookmark4 新金融工具準(zhǔn)則與原金融工具準(zhǔn)則的比較6 HYPERL

9、INK l _bookmark6 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的具體影響-萬(wàn)科8 HYPERLINK l _bookmark47 2018 年上半年末重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表總結(jié)-資產(chǎn)23 HYPERLINK l _bookmark48 2018 年上半年末重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表總結(jié)-負(fù)債及所有者權(quán)益24我們選取了 16 家A 股重點(diǎn)房企，并按 2018 年CRIC 銷售額排行榜前 10、前 20、前 50 分為三組，對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行拆分，考慮到 2018 年中報(bào)有較詳細(xì)的附注披露，我們選用 2018 年中報(bào)作為研究對(duì)象。除綠地、華夏幸福及中南建設(shè)外，業(yè)務(wù)均以房地產(chǎn)開發(fā)為主，而綠地及中南的建筑業(yè)務(wù)、華夏幸福

10、的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)均占有較大比重。此外，萬(wàn)科及新城自 2018 年開始全面采用了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，主要包括新收入準(zhǔn)則及新金融工具準(zhǔn)則， 招蛇采用了新金融工具準(zhǔn)則，子公司招商局置地采用新收入準(zhǔn)則直接并表。我們首先分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響，再對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行拆分。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響新收入準(zhǔn)則新收入準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的主要影響：在之前報(bào)告中提到，新收入準(zhǔn)則主要有如下 幾方面的調(diào)整：1）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：在原收入準(zhǔn)則下，以風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而在新收入準(zhǔn)則下，以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)， 并且包含多項(xiàng)履約義務(wù)的，將交易價(jià)格按比例分?jǐn)偅?）重大融資成分：新收入法考

11、慮合同中的重大融資成分，交易價(jià)格按假定客戶在取得商品或服務(wù)控制權(quán)時(shí)即以現(xiàn)金支付的應(yīng)付金額確定，交易價(jià)格與合同對(duì)價(jià)之間的差額，在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法攤銷；3）合同相關(guān)：新收入準(zhǔn)則根據(jù)履行履約義務(wù)與客戶付款之間的關(guān)系確認(rèn)合同資產(chǎn)、合同負(fù)債、其他流動(dòng)資產(chǎn)等，而在原收入準(zhǔn)則下并不特別考慮合同產(chǎn)生的履約義務(wù)，直接計(jì)入預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)收款項(xiàng)、銷售費(fèi)用等；4）按累積影響調(diào)整：采用新收入準(zhǔn)則的三家房企均未對(duì)比較財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)重述，而按累積影響數(shù)調(diào)整留存收益及相關(guān)科目。主要調(diào)整原收入準(zhǔn)則新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移；收入金額及相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；

12、既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；提供勞務(wù)收入和建造合同收入按完工百分比法進(jìn)行確認(rèn)。控制權(quán)轉(zhuǎn)移在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)存貨；包含多項(xiàng)履約義務(wù)的，在合同開始日，按各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品或服務(wù)的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)計(jì)量收入。重大融資成分無(wú)房款提前預(yù)收的情況下，按合同對(duì)價(jià)計(jì)入預(yù)收款項(xiàng)，收入確認(rèn)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。合同中存在重大融資成分的，按照假定客戶在取得商品或服務(wù)控制權(quán)時(shí)即以現(xiàn)金支付的應(yīng)付金額確定交易價(jià)格。該交易價(jià)格與合同對(duì)價(jià)之間的差額，在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法攤銷。房款提前預(yù)收的情況下，若預(yù)收房款（合 同對(duì)價(jià)

13、）與假定交房時(shí)現(xiàn)金支付的價(jià)格（交易價(jià)格，通常高于合同對(duì)價(jià)）之間存在差額（時(shí)間價(jià)值等），則存在重大融資成分，差額即可理解為利息費(fèi)用，理論上在合同期間攤銷，但房企業(yè)務(wù)的特殊性，通常將其資本化。在預(yù)收時(shí)：按交易價(jià)格計(jì)入合同負(fù)債；確認(rèn)收入前：利息費(fèi)用分?jǐn)?，資本化至存貨 ；確認(rèn)收入時(shí)：合同負(fù)債轉(zhuǎn)為收入，存貨轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)成本，影響相互抵消，不影響毛利。表 1：新收入準(zhǔn)則與原收入準(zhǔn)則的比較合同相關(guān)直接計(jì)入預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款、存不特別考慮 貨（如代建）、銷售費(fèi)用（如為簽訂合同產(chǎn)生的 商品房銷售合同而支付給銷售代理履約情況機(jī)構(gòu)的傭金）等根據(jù)履行履約義務(wù)與取決于時(shí)間流逝之外的其他因素：合同資產(chǎn)（如客戶付款之間的關(guān)系代

14、建）、合同負(fù)債、其他流動(dòng)資產(chǎn)（如為簽訂商（權(quán)利僅取決于時(shí)間品房銷售合同而支付給銷售代理機(jī)構(gòu)的傭金）流逝 or 取決于時(shí)間僅取決于時(shí)間流逝：應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款等流逝之外其他因素）資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)、新金融工具準(zhǔn)則新金融工具準(zhǔn)則對(duì)金融資產(chǎn)重新分類：同樣在之前報(bào)告中提到，原準(zhǔn)則下金融資產(chǎn)分為四類，1）以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，2）持有至到期投資，3）貸款和應(yīng)收款項(xiàng)，4）可供出售金融資產(chǎn)，減值按已發(fā)生損失計(jì)提，而新準(zhǔn)則下分為三類，1）以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)，(2) 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)， (3) 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。此外，減值由按

15、已發(fā)生損失模型調(diào)整為按預(yù)期信用損失模型計(jì)提；嵌入衍生工具不再?gòu)慕鹑谫Y產(chǎn)的主合同中分拆出來(lái)，而是將混合金融工具整體適用關(guān)于金融資產(chǎn)分類的相關(guān)規(guī)定。三家公司都按照新金融工具準(zhǔn)則對(duì)金融工具進(jìn)行追朔調(diào)整，并將差額計(jì)入留存收益或其他綜合收益，且未對(duì)比較財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)重述。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則原金融工具準(zhǔn)則新金融工具準(zhǔn)則分類原則持有金融資產(chǎn)的意圖和目的管理金融資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式（收取合同現(xiàn)金流 or 收取合同現(xiàn)金流及出售or 其他）和金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量（僅為本息 or 其他）特征具體分類以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，持有至到期投資，貸款和應(yīng)收款項(xiàng)，可供出售金融資產(chǎn)1）以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)，以公允價(jià)值

16、計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)，以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)計(jì)量類別交易性金融資產(chǎn)持有至到期投資貸款和應(yīng)收款可供出售金融資產(chǎn)公允價(jià)值利息與股利，利潤(rùn)表(投資收益） 利潤(rùn)表（公允價(jià)值變動(dòng)損益）攤余成本利潤(rùn)表（投資收益） 攤余成本利潤(rùn)表（利息收入）公允價(jià)值利息與股利，利潤(rùn)表(投資收益） 利潤(rùn)表（其他綜合收益）1）以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)，以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)攤余成本債務(wù)工具，且滿足商業(yè)模式為收取合同現(xiàn)金流又滿足金融資產(chǎn)合同現(xiàn)金流量特征公允價(jià)值權(quán)益工具，債務(wù)工具且不同時(shí)滿足兩個(gè)條件衍生工具從金融資產(chǎn)的主合

17、同中分拆將混合金融工具整體適用關(guān)于金融資產(chǎn)分類的相關(guān)規(guī)定減值持有至到期投資及貸款和應(yīng)收款已發(fā)生損失以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)預(yù)期信用損失表 2：新金融工具準(zhǔn)則與原金融工具準(zhǔn)則的比較資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)專題報(bào)告新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的具體影響-以萬(wàn)科為例在涉及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的三家重點(diǎn)公司中，萬(wàn)科詳細(xì)披露了新收入準(zhǔn)則及新金融工具準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目的重分類及重計(jì)量影響，新城披露了新金融工具準(zhǔn)則對(duì)相應(yīng)科目的重分類影響。在此我們以萬(wàn)科為例分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的具體影響。重分類不影響資產(chǎn)及負(fù)債總額：1）新收入準(zhǔn)則下：新增加了合同資產(chǎn)、合同負(fù)債科目，將部分存貨重分類至合同資產(chǎn)（主要是建造合同形成的已完

18、工未結(jié)算資產(chǎn)項(xiàng)目），部分預(yù)收款項(xiàng)重分類至合同負(fù)債（主要是基于預(yù)售合同已收取而未交付房屋的預(yù)收款項(xiàng)）。2）新金融工具準(zhǔn)則下：將可供出售金融資產(chǎn)等金融資產(chǎn)科目及相應(yīng)的權(quán)益科目重新分類，新增加了交易性金融資產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資、其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)等科目，減少了可供出售金融資產(chǎn)科目。重分類只是科目之間的重新分類，不影響資產(chǎn)及負(fù)債總額。重計(jì)量導(dǎo)致總資產(chǎn)小幅上升，但幅度基本可以忽略：由于收入時(shí)點(diǎn)確認(rèn)調(diào)整以及考 慮重大融資成分，涉及重計(jì)量的主要科目包括存貨、合同負(fù)債等，而與合同相關(guān)的涉及重計(jì)量的主要科目包括其他流動(dòng)資產(chǎn)（原歸于銷售費(fèi)用的機(jī)構(gòu)傭金現(xiàn)按合同取得成本資本化）等，此外相應(yīng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資、少數(shù)股東權(quán)益

19、等也有相應(yīng)調(diào)整。在重計(jì)量下，涉及的主要資產(chǎn)科目均有所增加導(dǎo)致總資產(chǎn)有所上升，但上升的幅度非常小，基本可以忽略。相應(yīng)的，負(fù)債及權(quán)益也有小幅上升，權(quán)益上升幅度更大一些?？傮w來(lái)看原可供出售金融資產(chǎn)、其他流動(dòng)資產(chǎn)、預(yù)收款項(xiàng)及遞延所得稅負(fù)債受影響 較大：總體來(lái)看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，新增了交易性金融資產(chǎn)、合同資產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資、其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)、合同負(fù)債等，減少了可供出售金融資產(chǎn)，數(shù)額調(diào)整較大的科目包括其他流動(dòng)資產(chǎn)、預(yù)收款項(xiàng)及遞延所得稅負(fù)債。萬(wàn)元2018/1/1重分類重計(jì)量2018/1/1變動(dòng)占總資產(chǎn)比重資產(chǎn)調(diào)整前 a新收入新金融工具新收入新金融工具調(diào)整后 bb/a-1調(diào)整前調(diào)整后交易性金融資產(chǎn)長(zhǎng)城說(shuō)明

20、21,006原歸入其他流動(dòng)資產(chǎn)的部分理財(cái)產(chǎn)品重分類至交易性金融資產(chǎn)21,006新增0%0%存貨長(zhǎng)城說(shuō)明59,808,766-69,281原歸于存貨的建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)項(xiàng)目重分類至合同資產(chǎn)16,825根據(jù)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)調(diào)整及利息攤銷資本化重計(jì)量59,756,310-0.1%51%51%合同資產(chǎn)長(zhǎng)城說(shuō)明69,281原歸于存貨的建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)項(xiàng)目重分類至合同資產(chǎn)169,269238,550新增0%0%其他流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)城說(shuō)明72,189-21,006原歸入其他流動(dòng)資產(chǎn)的部分理財(cái)產(chǎn)品重分類至交易性金融資產(chǎn)306,394原歸入銷售費(fèi)用的合同取得成本（如為簽訂商品房銷售合同而支付給銷

21、售代理機(jī)構(gòu)的傭金）計(jì)入其他流動(dòng)資產(chǎn)357,578395.3%0%0%可供出售金融資產(chǎn)長(zhǎng)城說(shuō)明134,075-134,075原歸于可供出售金融資產(chǎn)的重分類至其他權(quán) 益工具投資及其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)-去除0%0%其他權(quán)益工具投資（以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)）長(zhǎng)城說(shuō)明74,532原歸于可供出售金融資產(chǎn)的重分類至其他權(quán)益工具投資74,532新增0%0%其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)（以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)59,54259,542新增0%0%行業(yè)專題報(bào)告表 3：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的具體影響-萬(wàn)科行業(yè)專題報(bào)告期損益的金融資產(chǎn)）長(zhǎng)城說(shuō)明原歸于可供出售金融資產(chǎn)的重分類至其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)長(zhǎng)期

22、股權(quán)投資長(zhǎng)城說(shuō)明8,122,43154,035公司執(zhí)行新準(zhǔn)則的，采用權(quán)益法計(jì)量的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)按新準(zhǔn)則調(diào)整報(bào)表8,176,4650.7%7%7%總資產(chǎn)116,534,692117,081,2150.5%100%100%負(fù)債應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款17,676,959-1,292,19116,384,767-7.3%15%14%預(yù)收款項(xiàng)長(zhǎng)城說(shuō)明40,770,594-40,562,029部分原歸于預(yù)收款項(xiàng)的重分類至合同負(fù)債208,565-99.5%35%0%合同負(fù)債長(zhǎng)城說(shuō)明40,562,029部分原歸于預(yù)收款項(xiàng)的重分類至合同負(fù)債1,444,827根據(jù)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)調(diào)整及考慮重大融資成分重新計(jì)量42,006,8

23、56新增0%36%遞延所得稅負(fù)債26,53084,963111,493320.3%0%0%總負(fù)債97,867,29898,104,8960.2%84%84%所有者權(quán)益少數(shù)股東權(quán)益5,399,86249,4395,449,3020.9%5%5%其他綜合收益長(zhǎng)城說(shuō)明23,498-190原歸于其他綜合收益的重分類至未分配利潤(rùn)23,308-0.8%0%0%未分配利潤(rùn)長(zhǎng)城說(shuō)明7,717,185190原歸于其他綜合收益的重分類至未分配利潤(rùn)259,485按累積數(shù)調(diào)整留存收益7,976,8603.4%7%7%資料來(lái)源：公告、9請(qǐng)參考最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明及重要聲明行業(yè)專題報(bào)告重點(diǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表分析9 家資產(chǎn)增速放緩

24、，金地、新城及萬(wàn)科存貨倉(cāng)位較低上半年 16 家重點(diǎn)公司中 9 家資產(chǎn)增速放緩，新城、濱江、藍(lán)光及招蛇增速靠前：2018年上半年華夏、陽(yáng)光城及泰禾資產(chǎn)增速放緩幅度超過(guò) 15pct，但其 2016 及 2017 年資產(chǎn)均有較大幅度增長(zhǎng)，而招蛇及濱江 2018 年上半年資產(chǎn)擴(kuò)大幅度超過(guò) 10pct。整體來(lái)看上半年資產(chǎn)增速較大的為新城、濱江、藍(lán)光及招蛇，增速超過(guò) 20%，華夏、首開、綠地、榮盛及中南資產(chǎn)增速不到 10%。代碼公司2016/12/31 000002.SZ萬(wàn)科A830,674600048.SH 保利地產(chǎn)467,997600606.SH 綠地控股733,138601155.SH 新城控股10

25、3,171總資產(chǎn)/ 百萬(wàn)2017/12/31 1,165,347696,452848,533183,527相比去年末增速2018/6/30 1,345,152813,861903,790246,2382016/6/30 16.5%7.5%2.8%2017/6/30 11.9%24.4%1.6%2018/6/30 15.4%16.9%6.5%20.6%35.5%34.2%圖 1：重點(diǎn)公司總資產(chǎn)及增速*001979.SZ 招商蛇口250,732332,621407,8546.3%11.0%22.6%600340.SH 華夏幸福249,903375,865387,13628.7%29.9%3.0%0

26、00671.SZ 陽(yáng)光城120,431213,250244,67219.0%49.8%14.7%000961.SZ 中南建設(shè)117,135175,004189,3917.7%14.5%8.2%600383.SH 金地集團(tuán)153,634207,942246,5684.4%10.7%18.6%000732.SZ 泰禾集團(tuán)123,365206,421235,55322.7% 31.2%14.1%000656.SZ 金科股份109,249157,364185,6713.6%22.4%18.0%600466.SH 藍(lán)光發(fā)展73,36595,240118,35213.2%22.3%24.3%002244.

27、SZ 濱江集團(tuán)49,54560,24476,65414.1%5.1%27.2%002146.SZ 榮盛發(fā)展145,745191,733205,40017.3%17.9%7.1%600376.SH 首開股份181,417240,463253,00214.9%19.4%5.2%600325.SH 華發(fā)股份113,797139,683156,28822.6%8.2%11.9%*黃色陰影為除房地產(chǎn)開發(fā)外其他業(yè)務(wù)影響較大的房企。橙色陰影為涉及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房企。 資料來(lái)源：wind、公告、 泰禾、藍(lán)光及陽(yáng)光城受限資產(chǎn)占比較高：從資產(chǎn)受限情況來(lái)看，16 家房企分化較大， 受限資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重最高的為泰禾，達(dá)

28、到 43%，藍(lán)光及陽(yáng)光城也超過(guò) 30%，而金地、萬(wàn)科、華夏及招蛇占比不到 5%。此外外幣貨幣性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重都比較低， 基本不到 1%。代碼公司000002.SZ萬(wàn)科A600048.SH 保利地產(chǎn)600606.SH 綠地控股601155.SH 新城控股001979.SZ 招商蛇口600340.SH 華夏幸福000671.SZ 陽(yáng)光城2016/12/31 1.9%7.0%27.4%16.4%2.4%6.5%受限資產(chǎn)占比2017/12/31 1.6%7.1%26.4%19.6%4.2%3.9%外幣貨幣性資產(chǎn)占比2018/6/30 1.4%7.6%25.9%20.3%4.8%4.4%2016/1

29、2/31 1.3%0.5%2017/12/31 2.1%0.3%1.1%3.8%25.7%32.7%34.7%0.5%0.5%1.4%0.0%0.2%0.8%2.3%0.4%2018/6/30 0.8%0.6%N/A 0.3%0.3%1.1%0.0%圖 2：重點(diǎn)公司受限資產(chǎn)*及外幣貨幣性資產(chǎn)占比000961.SZ 中南建設(shè)19.4%30.6%19.9%N/A0.2%0.2%600383.SH 金地集團(tuán)0.3%0.3%0.3%1.0%1.5%0.9%000732.SZ 泰禾集團(tuán)51.4%34.2% 43.2%0.0%0.0%1.7%000656.SZ 金科股份19.6%18.6%25.9%0.0

30、%0.0%0.0%600466.SH 藍(lán)光發(fā)展28.4%29.9% 35.3%N/AN/AN/A002244.SZ 濱江集團(tuán)13.1%3.9%30.1% 2.9%1.7%1.0%002146.SZ 榮盛發(fā)展21.5%22.1%23.7%0.0%0.2%0.1%600376.SH 首開股份18.9%14.7%15.5%0.0%0.0%0.0%600325.SH 華發(fā)股份 34.4%21.2%19.9%0.1%0.6%0.4%*受限資產(chǎn)：包括受限貨幣。資料來(lái)源：wind、公告、 HYPERLINK / 請(qǐng)參考最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說(shuō)明及重要聲明金地、新城及萬(wàn)科存貨占總資產(chǎn)比重較低：從資產(chǎn)構(gòu)成來(lái)看，2018

31、年上半年末，重點(diǎn)公司資產(chǎn)依然以存貨為主，占比在 41%-71%之間，其中金地、新城及萬(wàn)科存貨占比不到 50%，華發(fā)、泰禾及榮盛占比超過(guò) 65%。貨幣占總資產(chǎn)的比重在 7%-16%之間，其中首開、綠地及泰禾占比不到 10%。此外 16 家重點(diǎn)公司中有 10 家其他應(yīng)收款占比超過(guò) 10%，新城及金地超過(guò) 20%，其他應(yīng)收款主要是與關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來(lái)款。而新城的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較大，超過(guò) 10%，主要是其公允價(jià)值計(jì)量的吾悅廣場(chǎng)（具體見下文）。圖 3：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末資產(chǎn)構(gòu)成100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%8%11%17%12%6%20%7%8%4%

32、16%5%7%4%6%3%16%11%6%19%1%10%17%26%64%60%63% 58% 64%69%64%75%47%56%51%59% 65%43%41%62%12% 12%9%10%15%11% 14%10%13%9%16% 15%12%10%7%10%7%貨幣/總資產(chǎn)存貨/總資產(chǎn)其他應(yīng)收款/總資產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資/總資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)/總資產(chǎn) 其他/總資產(chǎn)資料來(lái)源：wind、公告、保利、泰禾及藍(lán)光貨幣水平連續(xù)兩年維持較高的增速保利、泰禾及藍(lán)光貨幣水平連續(xù)兩年維持較高的增速：上半年 16 家重點(diǎn)房企中，6 家貨幣水平相對(duì)去年末有所下降，其中華夏的降幅達(dá)到 37.5%，主要是償還債務(wù)支

33、付的現(xiàn)金大增，此外首開近兩年貨幣水平均有下滑，而保利、泰禾及藍(lán)光連續(xù)兩年維持了較高的增速。截至上半年末貨幣水平最高的為萬(wàn)科，超過(guò)千億達(dá)到 1596 億，保利及綠地分列二三位，分別為 975 億及 768 億，招蛇也超過(guò) 500 億，而新城、中南及濱江在各自梯隊(duì)中貨幣水平相對(duì)較低，可能與公司投資力度較大有關(guān)。代碼公司2016/12/31 000002.SZ 萬(wàn) 科A87,032600048.SH 保利地產(chǎn)46,984600606.SH 綠地控股62,683601155.SH 新城控股13,401001979.SZ 招商蛇口45,603600340.SH 華夏幸福45,503000671.SZ 陽(yáng)

34、 光城18,889000961.SZ 中南建設(shè)9,041600383.SH 金地集團(tuán)21,565000732.SZ 泰禾集團(tuán)10,641000656.SZ 金科股份17,645600466.SH 藍(lán)光發(fā)展9,171002244.SZ 濱江集團(tuán)8,991002146.SZ 榮盛發(fā)展19,354600376.SH 首開股份26,857600325.SH 華發(fā)股份15,847貨幣/ 百萬(wàn)2017/12/31 174,12167,80175,37621,94745,27868,10536,37414,27027,40616,58518,62712,8049,58123,53320,74011,193相

35、比去年末增速2018/6/30 159,55297,51476,84424,83562,05142,58933,29019,18231,07421,89930,34617,8619,15619,84818,08015,3722016/6/30 35.1%23.4%-4.9%67.4%-15.2%8.1%-14.1%48.3%36.2%25.3%4.2%1.1%98.6%22.3%61.5%91.0%2017/6/30 23.6%36.8%-3.7%50.5%-3.2%34.2%64.9%23.3%-5.7%56.2%-3.4%42.7%1.7%-18.0%-7.2%-8.1%貨幣/ 總資產(chǎn)20

36、18/6/30 2016/12/31 2017/12/31 2018/6/30 -8.4%10.514.911.943.8%10.09.712.01.9%8.68.98.513.2%13.012.010.137.0%18.213.615.2-37.5%18.218.111.0-8.5%15.717.113.634.4%7.78.210.113.4%14.013.212.632.0%8.68.09.362.9%16.211.816.339.5%12.513.415.1-4.4%18.115.911.9-15.7%13.312.39.7-12.8%14.88.67.137.3%13.98.09.8

37、圖 4：重點(diǎn)公司貨幣增速及占總資產(chǎn)比重圖 5：重點(diǎn)公司銷售回款率代碼公司銷售回款率2016/12/312017/12/312018/6/30 000002.SZ萬(wàn)科A95%93%97%86%79%79%80%91%85%87%600048.SH 保利地產(chǎn)600606.SH 綠地控股601155.SH 新城控股600383.SH 金地集團(tuán)002146.SZ 榮盛發(fā)展600376.SH 首開股份90%90%80%95%90%81%91%資料來(lái)源：wind、公告、多數(shù)房企存貨周轉(zhuǎn)率放緩，存貨抵押比率分化大上半年濱江、新城及招蛇存貨大幅增長(zhǎng)：2018 年上半年 16 家重點(diǎn)房企中僅綠地存貨相比去年末小

38、幅下降，而綠地業(yè)務(wù)中建筑占有較大比重，濱江升幅達(dá)到 87%，主要是取得較多土地，此外新城及招蛇也有較大升幅，超過(guò) 25%。上半年多數(shù)房企存貨周轉(zhuǎn)率放緩：16 家重點(diǎn)房企中 7 家存貨周轉(zhuǎn)率相比 2017 年同期有所提升，若與 2016 年上半年相比，僅綠地、陽(yáng)光城、首開及華發(fā)周轉(zhuǎn)加快。整體來(lái)看，上半年綠地、濱江周轉(zhuǎn)率領(lǐng)先，綠地建筑業(yè)務(wù)比重較大可比性較差，招蛇、泰禾及華發(fā)靠后。16.1%26.3%23.7%51.4%17.2%0.140.13230.190.110.080.060.170.130.100.11230.140.110.060.060.130.120.110.0823.5%23.6%

39、24.4%17.3%19.1%15.1%0.1120.0%0.200.110.110.0916.6%13.1%14.2%0.110.060.080.080.100.100.060.110.08.200.100.090.067.2%0.070.060.080.0512.7%10.5%087.0%-3.2%24.6%0.080.080.1463.764.058.965.561.874.868.166.240.162.258.973.365.569.053.061.063.172.510.4%4.0%18.0%-1.7%9.2%7.2%000656.SZ 金科股份600466.SH 藍(lán)光發(fā)展0022

40、44.SZ 濱江集團(tuán)002146.SZ 榮盛發(fā)展600376.SH 首開股份600325.SH 華發(fā)股份0.070.076.5%35.7%3.1%4.5%000671.SZ 陽(yáng)光城600383.SH 金地集團(tuán)000732.SZ 泰禾集團(tuán)6.3%11.6%9.5%600340.SH 華夏幸福50.863.157.764.140.668.849.461.159.363.440.568.245.559.062.063.346.772.020.1%24.9%4.2%001979.SZ 招商蛇口37.9%53.5%17.4%601155.SH 新城控股0.260.0.600606.SH 綠地控股5.8%

41、2.4%600048.SH 保利地產(chǎn)47.559.556.542.851.363.060.741.656.364.866.138.36.8%10.4%-0.8%6.2%22.5%-3.4%000002.SZ 萬(wàn)科A2016/6/302017/6/30 2018/6/30 2016/12/31 2017/12/31 2018/6/30 2016/6/302017/6/30 2018/6/30 存貨周轉(zhuǎn)率存貨/ 總資產(chǎn)相比去年末增速代碼公司000961.SZ 中南建設(shè)圖 6：重點(diǎn)公司存貨增速、占總資產(chǎn)比重及周轉(zhuǎn)率圖 7：重點(diǎn)公司 2018 年上半年存貨占總資產(chǎn)比重及周轉(zhuǎn)率75.0%泰70.0%地產(chǎn)

42、城65.0%華發(fā)股份華夏幸福榮 藍(lán)光發(fā)展禾集團(tuán)盛發(fā)展集團(tuán)濱江中南建設(shè)金科股份存貨/總資產(chǎn)60.0%55.0%50.0%45.0%金地集團(tuán)城控股40.0%首開股份保利陽(yáng)光招商蛇口新萬(wàn)科A綠地控股0.050.100.150.200.25存貨周轉(zhuǎn)率資料來(lái)源：wind、公告、 藍(lán)光、金地及華發(fā)已完工占比靠前：從存貨構(gòu)成來(lái)看，華夏及綠地由于業(yè)務(wù)不同存貨構(gòu)成較為特別，其他重點(diǎn)房企在建擬建占比基本在 90%左右，藍(lán)光、金地及華發(fā)存貨中已完工比重較高。萬(wàn)科、新城、招蛇及金科進(jìn)一步披露了擬建情況，除了金科以外，擬建比重相比去年末均有較大幅度下降，可能與上半年重點(diǎn)房企拿地趨謹(jǐn)慎有關(guān)，此外萬(wàn)科擬建比重明顯較高。代碼

43、公司2016/12/31 000002.SZ 萬(wàn) 科A90.3%在建擬建占比擬建占比2017/12/31 2018/6/30 2016/12/31 2017/12/31 2018/6/30 91.4%90.7%29.336.426.4600048.SH 保利地產(chǎn)81.8%89.4%.7%600606.SH 綠地控股78.0%76.0%76.1%601155.SH 新城控股86.5%92.9%95.6%10.925.714.0001979.SZ 招商蛇口82.4%86.9%88.6%12.718.112.0600340.SH 華夏幸福000671.SZ 陽(yáng)光城000961.SZ 中南建設(shè)6003

44、83.SH 金地集團(tuán)56.7%86.0%57.1%5.2%83.7%88.6%76.3%84.6%57.8%8%6%86.9%000732.SZ 泰禾集團(tuán)83.0%89.4%92.7%000656.SZ 金科股份600466.SH 藍(lán)光發(fā)展70.1%84.7%87.3%5.88.511.178.8%81.4%82.3%002244.SZ 濱江集團(tuán)88.2%.0%97.3%002146.SZ 榮盛發(fā)展600376.SH 首開股份600325.SH 華發(fā)股份80.7%87.9%.0%.6%89.6%89.4%88.0%89.0%86.0%已完工占比2016/12/31 2017/12/31 201

45、8/6/30 9.48.49.118.210.612.319.320.916.013.57.14.417.615.211.44.32.82.413.514.511.915.14.72.923.715.313.016.910.57.329.014.311.921.018.417.411.813.02.717.411.511.012.113.411.09.09.412.888786878790.87.圖 8：重點(diǎn)公司存貨構(gòu)成（按在建擬建、已完工）資料來(lái)源：wind、公告、萬(wàn)科及金地存貨抵押接近 0，陽(yáng)光城超過(guò) 50%：上半年末從存貨余額中借款費(fèi)用資本化的占比來(lái)看，泰禾、華發(fā)及陽(yáng)光城分列前三，超過(guò)

46、10%，存貨余額中借款費(fèi)用資本化的比例較高可能與公司杠桿率及借款成本較高有關(guān)。此外存貨抵押占比分化較大，萬(wàn)科及金地基本接近 0，而陽(yáng)光城占比超過(guò) 50%，泰禾、濱江及藍(lán)光也超過(guò)40%。代碼公司存貨余額中借款費(fèi)用資本化額占比借款利息費(fèi)用資本化率000002.SZ 萬(wàn)科A600048.SH 保利地產(chǎn)600606.SH 綠地控股601155.SH 新城控股001979.SZ 招商蛇口600340.SH 華夏幸福000671.SZ 陽(yáng)光城000961.SZ 中南建設(shè)600383.SH 金地集團(tuán)000732.SZ 泰禾集團(tuán)000656.SZ 金科股份600466.SH 藍(lán)光發(fā)展002244.SZ 濱江集

47、團(tuán)002146.SZ 榮盛發(fā)展600376.SH 首開股份600325.SH 華發(fā)股份2016/12/31 2.4%3.5%5.5%2017/12/31 2.0%2.4%5.5%2018/6/30 4.4%2.5%6.1%2016/12/31 2017/12/31 2018/6/30 4.915.045.084.0%6.5%3.0%5.1%2.9%5.6%4.824.804.909.3%10.4%11.5%7.087.497.0%7.0%7.2%7.8%3.2%7.3%7.762016/12/31 1.48.535.828.21.79.240.226.40.058.125.335.519.43

48、2.129.6存貨抵押占比2017/12/31 0.89.434.434.95.74.62018/6/30 0.810.638.637.78.15.646.853.144.50.528.30.413.5%9.6%11.9%12.3%6.9%6.8%8.717.957.827.0439.049.013.3%12.4%11.8%6.855.755.7847.224.838.67.733.724.526.438.548.248.933.524.921.97.227.968.25圖 9：重點(diǎn)公司存貨中借款費(fèi)用資本化情況及抵押情況資料來(lái)源：wind、公告、新城、泰禾及金地投資性房地產(chǎn)比重靠前，均采用公允

49、價(jià)值計(jì)量新城、泰禾及金地投資性房地產(chǎn)占比靠前：16 家重點(diǎn)房企中有 7 家采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，包括投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重較高的新城、泰禾及金地，其中新城占比超過(guò) 10%，主要為其吾悅廣場(chǎng)系列商業(yè)產(chǎn)品。2017 年上半年陽(yáng)光城投資性房地產(chǎn)相比去年末大增 175%，主要是并購(gòu)轉(zhuǎn)入以及福州 IFC 明確用途轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，2018 年上半年金科出售紅星美凱龍家居廣場(chǎng)致相比去年末下降22%。代碼公司投資性房地產(chǎn)相比去年末增速投資性房地產(chǎn)/ 資產(chǎn)計(jì)量模式2016/6/30 000002.SZ 萬(wàn) 科A24.2%600048.SH 保利地產(chǎn)-3.6%600606.SH 綠地控股1.

50、1%601155.SH 新城控股5.5%001979.SZ 招商蛇口5.3%600340.SH 華夏幸福-1.6%000671.SZ 陽(yáng) 光城0.2%000961.SZ 中南建設(shè)-2.8%600383.SH 金地集團(tuán)0.3%000732.SZ 泰禾集團(tuán)0.0%000656.SZ 金科股份0.0%600466.SH 藍(lán)光發(fā)展-3.8%002244.SZ 濱江集團(tuán)-2.0%002146.SZ 榮盛發(fā)展-2.3%600376.SH 首開股份-1.4%600325.SH 華發(fā)股份0.0%2017/6/30 -20.8%2%-3.8%27.7%-2.2%14.3%175.4%9.6%2.1%-0.9%0

51、.0%-1.3%-8.2%-2.3%-1.2%0.0%2018/6/30 2016/12/31 27.2%2.60.7%2.43.7%3.122.9%13.14.6%10.1-3.0%0.6%-2.8%0.7%36.6%-21.9%6.1%-2.8%-2.4%8.7%0.0%0.51.71.09.68.02.66.13.80.41.02.12017/12/31 2018/6/30 2.52.7 成 本2.42.0 成 本3.03.0 成 本12.811.7 公允價(jià)值（半年重估）8.27.0 成 本0.80.7 成 本2.62.3 公允價(jià)值1.31.1 成 本7.86.7 公允價(jià)值6.07.1

52、公允價(jià)值1.81.2 公允價(jià)值4.74.4 公允價(jià)值（半年重估）3.02.3 成 本0.30.3 成 本0.80.8 成 本1.71.5 公允價(jià)值1125.圖 10：重點(diǎn)公司投資性房地產(chǎn)增速、占總資產(chǎn)比重及計(jì)量模式資料來(lái)源：wind、公告、泰禾、綠地及新城資產(chǎn)負(fù)債率較高上半年新城、濱江及招蛇資產(chǎn)及負(fù)債增速均靠前：上半年資產(chǎn)增速放緩的 9 家房企負(fù)債增速同樣有所放緩，整體來(lái)看負(fù)債增速較高的包括新城、濱江及招蛇，超過(guò) 30%，其中新城近年均維持高位，增速較低的包括華夏、首開及綠地，不到 7%，綠地近幾年同期均維持低位。從外幣貨幣性負(fù)債比重來(lái)看，除綠地控股外均不超過(guò) 5%，萬(wàn)科、新城超過(guò) 4%相對(duì)較

53、高，綠地控股主要是地產(chǎn)業(yè)務(wù)外還有商品銷售等等其他業(yè)務(wù)，外幣應(yīng)付賬款較多。代碼公司總負(fù)債相比去年末增速外幣貨幣性負(fù)債占比* 000002.SZ萬(wàn)科A600048.SH 保利地產(chǎn)600606.SH 綠地控股601155.SH 新城控股2016/6/30 20.9%5.9%3.2%2017/6/30 14.8%31.2%1.2%2018/6/30 16.4%19.9%2016/12/31 2017/12/31 5.4%3.4%1.9%1.5%6.5%8.2%10.7%25.6%41.6%38.0%0.0%0.8%2018/6/30 4.4%1.3%N/A 4.5%圖 11：重點(diǎn)公司負(fù)債增速、外幣貨幣

54、性負(fù)債占比001979.SZ 招商蛇口7.5%16.3%31.1%3.7%2.7%1.6%600340.SH 華夏幸福28.4%26.9%4.3%0.0%1.9%2.4%000671.SZ 陽(yáng)光城22.2%53.9%14.8%0.0%3.7%3.2%000961.SZ 中南建設(shè)3.5%16.9%7.4%N/A0.5%0.4%600383.SH 金地集團(tuán)8.2%17.8%26.0%1.6%2.6%2.5%000732.SZ 泰禾集團(tuán)28.0% 36.8%11.3%1.3%0.8%3.2%000656.SZ 金科股份3.6%29.4%16.6%0.0%0.0%0.0%600466.SH 藍(lán)光發(fā)展1

55、6.8%23.2%28.7%N/AN/AN/A002244.SZ 濱江集團(tuán)7.6%7.0% 34.8%1.7%1.3%1.3%002146.SZ 榮盛發(fā)展21.8%21.5%7.5%0.6%0.7%0.6%600376.SH 首開股份7.9%21.3%5.5%0.0%0.0%0.0%600325.SH 華發(fā)股份24.2%10.0%14.3%0.0%1.3%0.9%*包括外幣有息負(fù)債、應(yīng)付款項(xiàng)等，不包括外幣報(bào)表折算差額及采用遠(yuǎn)期匯率交易產(chǎn)品對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)的美元借款和美元應(yīng)付債券等、 資料來(lái)源：wind、公告、 泰禾、綠地及新城剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率較高：上半年末 16 家重點(diǎn)房企中有 9 家剔除預(yù)

56、收后的資產(chǎn)負(fù)債率相比去年末有所上升，但除金地及濱江以外，變動(dòng)幅度均在 5pct 以內(nèi)，總體來(lái)說(shuō)資產(chǎn)負(fù)債率與去年末基本維持平穩(wěn)。上半年末泰禾、綠地、新城資產(chǎn)負(fù)債率位列前三位，超過(guò) 82%，而濱江、金地及保利相對(duì)較低，不到 70%。代碼公司剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率2016/12/31 2017/12/31 000002.SZ萬(wàn)科A70.9%75.4%600048.SH 保利地產(chǎn)62.2%66.4%600606.SH 綠地控股86.3%84.7%601155.SH 新城控股77.7%80.4%001979.SZ 招商蛇口60.7%66.6%600340.SH 華夏幸福74.2%70.8%000671.

57、SZ 陽(yáng) 光城81.6%82.3%000961.SZ 中南建設(shè)79.1%84.4%600383.SH 金地集團(tuán)57.9%61.4%2018/6/30 75.2%67.8%83.6%82.8%70.8%71.6%81.1%80.2%67.3%000732.SZ 泰禾集團(tuán)79.9%86.3%83.9%000656.SZ 金科股份72.8%80.5%76.9%600325.SH 華發(fā)股份74.1%78.6%80.8%圖 12：重點(diǎn)公司剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率*600466.SH 藍(lán)光發(fā)展73.7%70.2%72.5%002244.SZ 濱江集團(tuán)47.0%52.8%66.8%002146.SZ 榮盛發(fā)展

58、75.4%76.4%75.1%600376.SH 首開股份74.0%75.3%75.9%*分子分母都剔除。資料來(lái)源：wind、公告、泰禾、華發(fā)及陽(yáng)光城有息負(fù)債比重超過(guò) 55%，萬(wàn)科及新城不到 30%：從上半年末負(fù)債構(gòu)成來(lái)看，16 家重點(diǎn)房企中 11 家以預(yù)收款項(xiàng)為主，5 家以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主。具體來(lái)看，有息負(fù)債比重在 20%-73%之間，泰禾、華發(fā)及陽(yáng)光城比重靠前，分別為 73%、66%及 55%，它們的短期有息負(fù)債比重同樣靠前超過(guò) 20%，而萬(wàn)科及新城有息負(fù)債占比不到 30%，分別為 20%及 27%；預(yù)收款項(xiàng)比重在 13%-54%之間，中南超過(guò) 50%，榮盛及藍(lán)光超過(guò) 45%，而泰禾、華發(fā)

59、及首開不到 25%。此外以關(guān)聯(lián)方往來(lái)款為主的其他應(yīng)付款占比在 4%-22%之間，新城、濱江及招蛇占比靠前。圖 13：重點(diǎn)公司 2018 年上半年末負(fù)債構(gòu)成*100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%11%6%8%4%14%7%13%5%4%6%20%8%15%18%10%22%19%24%29%40%45%46%25%45%54%37%28%37%45%41%47%45%36%38%34%34%21%30%33%43%15%5%18%26%24%30%32%20%29%21%28%28%5%11%7%11%8%9%7%15%10%5%14%8%短期有息負(fù)債/總負(fù)債其他短

60、期有息負(fù)債/總負(fù)債 長(zhǎng)期有息負(fù)債/總負(fù)債其他長(zhǎng)期有息負(fù)債/總負(fù)債 預(yù)收款項(xiàng)/總負(fù)債其他應(yīng)付款/總負(fù)債 其他/總負(fù)債其他短期有息負(fù)債：包括拆入資金、其他流動(dòng)負(fù)債中短期負(fù)債、資產(chǎn)證券化等。 其他長(zhǎng)期有息負(fù)債：包括其他非流動(dòng)負(fù)債中的資產(chǎn)證券化等。資料來(lái)源：wind、公告、泰禾、華發(fā)、陽(yáng)光城凈負(fù)債率靠前，萬(wàn)科不到 50%公布融資成本的 7 家房企中泰禾及陽(yáng)光城靠前：上半年大部分重點(diǎn)房企有息負(fù)債都有增長(zhǎng)，濱江及新城增速靠前，濱江主要是長(zhǎng)期借款大幅增加。從平均融資成本來(lái)看，上半年公布數(shù)據(jù)的 7 家房企中泰禾及陽(yáng)光城融資成本較高超過(guò) 7%，相比去年末成本均有上升，新城上升幅度較大達(dá) 43bp，。*代碼公司有