高爾夫別墅市場(chǎng)分析

1、高爾夫地產(chǎn)市場(chǎng)分析高爾夫地產(chǎn)綜述高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運(yùn)動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用。高爾夫地產(chǎn)一般指高檔地產(chǎn)，必須與高爾夫球場(chǎng)配套，體現(xiàn)最高檔、休閑的生活方式，一般分為高爾夫商業(yè)地產(chǎn)（酒店、度假村）和高爾夫住宅地產(chǎn)（公寓、別墅、洋房）。高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)生有以下三大原因和推動(dòng)力：高爾夫球場(chǎng)帶來的居住需求。根據(jù)我國(guó)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，高爾夫運(yùn)動(dòng)參與者中74%為高端商務(wù)人士，另外大多為熱愛打球的“球友”，一般也是有錢人，所以球場(chǎng)帶來的居住需求必定要求高端、舒適。高爾夫球場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的溢價(jià)作用。高爾

2、夫球場(chǎng)的景觀資源（大面積的草場(chǎng)帶來的良好空氣質(zhì)量）、社區(qū)資源（高端商務(wù)人士、有錢人集中地地方）、心理資源（理由同上）和商務(wù)資源（高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務(wù)洽談）等有利條件會(huì)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的溢價(jià)作用。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)溢價(jià)效應(yīng)在中國(guó)平均為20%，在發(fā)達(dá)國(guó)家平均為30%。地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)高爾夫球場(chǎng)的資金支持。有資料顯示,中國(guó)現(xiàn)存的高爾夫球場(chǎng)中，約60-70%處于虧損狀態(tài)。所以在國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場(chǎng)自身開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤(rùn)的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目主要的贏利來源。在高爾夫地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)中應(yīng)注意以下四個(gè)重

3、要問題：高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)的因果、主次關(guān)系?！案郀柗虻禺a(chǎn)”分為以地產(chǎn)為主體的“高爾夫地產(chǎn)”和以高爾夫?yàn)橹黧w的“地產(chǎn)高爾夫”。其中的區(qū)別在于誰是根本的盈利手段，誰是用來提升主體價(jià)值的方法。這是開發(fā)之前應(yīng)該明確的本質(zhì)問題。高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)的開發(fā)順序和階段劃分。一般來說，球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)，是關(guān)系到兩者能否良性互動(dòng)發(fā)展的關(guān)鍵，也是保證資金鏈條健康可靠的重要因素。高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局關(guān)系。一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場(chǎng)的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時(shí)住宅過于靠近球道安全

4、性也較低，球場(chǎng)與住宅在資源共享的同時(shí)又要保持一定的距離。特定高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特征和優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)都是歐美風(fēng)格的建筑，千人一面，缺乏特色和獨(dú)到的賣點(diǎn)。今后在開發(fā)高爾夫地產(chǎn)時(shí)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、文化特色，形成項(xiàng)目自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產(chǎn)中的一種。是指和高爾夫場(chǎng)地密切相關(guān)的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場(chǎng)地附近的別墅。高爾夫球場(chǎng)是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，它既能從附近的別墅獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，又能增加附近別墅的價(jià)值，兩者是良性互動(dòng)。目前國(guó)際上的大部分和中國(guó)的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。頂級(jí)的一類是指本身獨(dú)自擁有高爾夫球場(chǎng)或者適合做高爾夫球場(chǎng)的土地的

5、別墅。這類別墅建筑豪華，占地面積大，包括山水林草的風(fēng)景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價(jià)格低廉的發(fā)達(dá)國(guó)家。在本項(xiàng)目中將要開發(fā)的“高爾夫別墅”，是指分布在高爾夫球場(chǎng)附近，并與球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形成良好互動(dòng)的別墅物業(yè)。相似物業(yè)比較目前公開信息的高爾夫別墅項(xiàng)目，主要可以分為兩種，一種是依托和滯后于高爾夫球場(chǎng)而產(chǎn)生的，即先有高爾夫球場(chǎng)及其引發(fā)的居住和地產(chǎn)投資需求，然后才產(chǎn)生的高爾夫別墅；另一種是在高爾夫球場(chǎng)、俱樂部或莊園在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)存在于方案之中的，可以認(rèn)為地產(chǎn)項(xiàng)目與高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目是同時(shí)開發(fā)和建設(shè)的。后者一般以度假村等綜合開發(fā)項(xiàng)目形式呈現(xiàn)?，F(xiàn)分別選取兩種高爾夫別墅的一些案例進(jìn)行比較分析：（注：各網(wǎng)站

6、統(tǒng)計(jì)價(jià)格的口徑或方法不同，導(dǎo)致公布的價(jià)格不同，為統(tǒng)一起見，價(jià)格數(shù)據(jù)均選自搜狐地產(chǎn)，價(jià)格走勢(shì)描述均選自搜房網(wǎng)；開盤時(shí)間選為有價(jià)格記錄的最早時(shí)間。）依托于球場(chǎng)項(xiàng)目名稱麗灣高爾夫別墅華堂高爾夫莊園GAV高爾夫會(huì)員別墅項(xiàng)目位置北京市順義區(qū)北京市通州區(qū)河北省涿州市球場(chǎng)名稱北京高爾夫球俱樂部運(yùn)河苑高爾夫練習(xí)場(chǎng)東京都高爾夫俱樂部距球場(chǎng)距離（km）（沿道路）4.6332.8579.306產(chǎn)品類型240-270雙拼別墅300-430獨(dú)棟別墅600含地下室獨(dú)棟350-500獨(dú)棟別墅250-320聯(lián)排別墅400-700獨(dú)棟別墅開盤時(shí)間2005年2005年2007年戶型室4-54-63-6廳3-43-42-3衛(wèi)4-5

7、4-53-4歷史價(jià)格（元/）最低6000最高9000平均7300150006400價(jià)格走勢(shì)描述近8個(gè)月價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)上升波動(dòng)上升小區(qū)特征占地面積（m2）59033100000建筑面積（m2）2232259475容積率0.380.380.4綠化率80%35.2%52%由上述數(shù)據(jù)可以看出，滯后于高爾夫球場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)的別墅項(xiàng)目，其各項(xiàng)指標(biāo)除了受到高爾夫球場(chǎng)的影響以外，本身所處區(qū)位對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的溢價(jià)效應(yīng)也是不可忽視的。在上表中，均價(jià)表現(xiàn)為通州項(xiàng)目順義項(xiàng)目涿州項(xiàng)目，與項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一般價(jià)格是有比較顯著的正相關(guān)關(guān)系的。很明顯，所處區(qū)位社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)生了顯著影響。與球場(chǎng)協(xié)同規(guī)劃項(xiàng)目名稱

8、鴻華高爾夫莊園湯臣高爾夫別墅佘山高爾夫別墅項(xiàng)目位置北京市朝陽區(qū)上海市浦東區(qū)上海市松江區(qū)球場(chǎng)名稱鴻華國(guó)際高爾夫球會(huì)湯臣上海浦東高爾夫球場(chǎng)佘山國(guó)際高爾夫俱樂部與球場(chǎng)的方位球場(chǎng)西南角1/4區(qū)域球場(chǎng)東南邊緣球場(chǎng)中部產(chǎn)品類型雙拼，三拼，疊拼三層獨(dú)棟別墅250-400聯(lián)排別墅600-700獨(dú)棟別墅開盤時(shí)間2005年2004年2008年戶型室3-653廳2-43-42衛(wèi)3-43-53歷史價(jià)格（元/）最低85002300017500最高2800050000平均1100032000價(jià)格走勢(shì)描述波動(dòng)上升波動(dòng)上升大致平穩(wěn)小區(qū)特征占地面積（m2）700001331601500000建筑面積（m2）7000014000

9、0300000容積率11.40.2綠化率30%60%70%根據(jù)上述表格，我們發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)與所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般均價(jià)并沒有明顯的正相關(guān)，因此推斷：在協(xié)同規(guī)劃的項(xiàng)目中，球場(chǎng)、會(huì)所、別墅等子項(xiàng)目是互相影響和映襯的，最終決定子項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素應(yīng)該是總體項(xiàng)目的檔次、設(shè)施完備程度等，與區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)大背景關(guān)系并不密切。不過，我們?nèi)匀灰獢喽?，若非在城市?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的上海、北京等地，這種集成性質(zhì)的娛樂休閑項(xiàng)目也是無法發(fā)展起來的。比較上文與高爾夫球場(chǎng)有著不同關(guān)系的兩種高爾夫別墅項(xiàng)目，可以大致得出如下結(jié)論：依托于球場(chǎng)的高爾夫別墅受到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響更多；協(xié)同于球場(chǎng)建設(shè)的高爾夫別墅受到項(xiàng)目整體區(qū)域限

10、制較多，一般而言建筑密度比依托于球場(chǎng)的別墅要高一些。從每戶面積、主力戶型等角度來看，兩者差別不大，并且同一般的別墅物業(yè)也比較接近，共同的特點(diǎn)表現(xiàn)為戶型面積較大、戶型種類較多。事實(shí)上，根據(jù)上文高爾夫地產(chǎn)綜述的內(nèi)容，即使是一體化規(guī)劃開發(fā)的高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)分清球場(chǎng)與地產(chǎn)的主次關(guān)系和開發(fā)順序。我們選取兩大案例作分析比較。以高爾夫?yàn)橹黧w上海佘山國(guó)際高爾夫俱樂部（ HYPERLINK ）首先，從佘山俱樂部的網(wǎng)站來看，其主頁是以高爾夫?yàn)橹黧w的宣傳，包括高爾夫俱樂部、高爾夫?qū)W校、高爾夫雜志、俱樂部建設(shè)年代、取得成績(jī)等；佘山別墅只是網(wǎng)頁的一個(gè)標(biāo)簽和鏈接。因此該網(wǎng)站的宣傳意圖是吸引潛在客戶對(duì)該俱樂部的注意

11、，而絕不僅僅是為了銷售樓盤。其次，從宣傳手段上來看，對(duì)高爾夫球場(chǎng)的介紹深入到建設(shè)年代、設(shè)計(jì)者、球洞、球道乃至打球的建議，而對(duì)別墅的介紹僅限于建筑風(fēng)格和小區(qū)圖景。由此還是可以推斷：其宣傳的主體對(duì)象是高爾夫球場(chǎng)，而佘山別墅某種程度上也可以看做是提升主體價(jià)值和吸引力的一種手段。但是，從衛(wèi)星圖上來看，佘山別墅在整個(gè)佘山俱樂部中所占的面積比例還是相當(dāng)大的。如圖所示：左下-右上對(duì)角線以下的全部面積，幾乎都被別墅所占據(jù)。由此，別墅建筑群占地面積與整個(gè)場(chǎng)地面積的比例并不能作為誰主誰次的判斷標(biāo)準(zhǔn)。并且，通過佘山別墅這樣的案例也可以推斷：盡管別墅在佘山項(xiàng)目中并不能超越高爾夫球場(chǎng)成為主體，卻一定是整個(gè)項(xiàng)目資金回籠和

12、盈利的極其重要的手段。以房地產(chǎn)為主體大連西郊高爾夫莊園西郊高爾夫莊園是目前大連市唯一的純粹的高爾夫藝墅社區(qū)，位于國(guó)家級(jí)4A景區(qū)大連西郊森林公園中的西郊高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)北側(cè)，莊園臨近大連唯一國(guó)家級(jí)森林公園的山體溪流景觀西山水庫和王家店水庫。本項(xiàng)目沒有自己的主頁，因此我們通過搜房網(wǎng)公布的信息了解其大致情況。在項(xiàng)目介紹中，主要是對(duì)自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、設(shè)計(jì)理念、建筑材料、戶型、景觀等方面的描述；而高爾夫球場(chǎng)僅出現(xiàn)在“項(xiàng)目配套設(shè)施”介紹中。此外，通過對(duì)該地區(qū)衛(wèi)星圖的觀察，也可以清晰地發(fā)現(xiàn)，球場(chǎng)的建設(shè)并不完善，甚至幾近于無。由此我們推斷：該高爾夫莊園的主營(yíng)業(yè)務(wù)必定是別墅，至于高爾夫球場(chǎng)，可以說僅僅是一種推銷房產(chǎn)的手段，甚至可以稱作“噱頭”。比較上文與高爾夫球場(chǎng)呈現(xiàn)不同主次關(guān)系的別墅項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)它們之間的顯著差別，這也就應(yīng)證了綜述中的觀點(diǎn)，即開發(fā)之前必須明確別墅和高爾夫球場(chǎng)的主次、因果關(guān)系，這將直接決定開發(fā)的模式和最終的產(chǎn)品。本項(xiàng)目特征華彬莊園項(xiàng)目中的高爾夫球場(chǎng)與高爾夫別墅有以下特征：兩者是協(xié)同規(guī)劃的；高爾夫球場(chǎng)是兩者中更為主體的部分，至少重要程度不比高爾夫別墅低?？腿盒枨蟊卷?xiàng)目面向的客群為高