高爾夫別墅市場分析

1、高爾夫地產市場分析高爾夫地產綜述高爾夫地產是高爾夫運動延伸至地產界的產物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產物業(yè)開發(fā)高度結合、緊密聯系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫地產一般指高檔地產，必須與高爾夫球場配套，體現最高檔、休閑的生活方式，一般分為高爾夫商業(yè)地產（酒店、度假村）和高爾夫住宅地產（公寓、別墅、洋房）。高爾夫地產的產生有以下三大原因和推動力：高爾夫球場帶來的居住需求。根據我國的市場統(tǒng)計，高爾夫運動參與者中74%為高端商務人士，另外大多為熱愛打球的“球友”，一般也是有錢人，所以球場帶來的居住需求必定要求高端、舒適。高爾夫球場對地產項目產生的溢價作用。高爾

2、夫球場的景觀資源（大面積的草場帶來的良好空氣質量）、社區(qū)資源（高端商務人士、有錢人集中地地方）、心理資源（理由同上）和商務資源（高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務洽談）等有利條件會對地產項目產生明顯的溢價作用。根據市場統(tǒng)計，這個溢價效應在中國平均為20%，在發(fā)達國家平均為30%。地產項目對高爾夫球場的資金支持。有資料顯示,中國現存的高爾夫球場中，約60-70%處于虧損狀態(tài)。所以在國內現階段如果單靠球場自身開發(fā)運營實現收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關聯產業(yè)的開發(fā)，而高利潤的房地產物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產項目主要的贏利來源。在高爾夫地產的規(guī)劃開發(fā)中應注意以下四個重

3、要問題：高爾夫球場與地產的因果、主次關系。“高爾夫地產”分為以地產為主體的“高爾夫地產”和以高爾夫為主體的“地產高爾夫”。其中的區(qū)別在于誰是根本的盈利手段，誰是用來提升主體價值的方法。這是開發(fā)之前應該明確的本質問題。高爾夫球場與地產的開發(fā)順序和階段劃分。一般來說，球場和房地產的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場和房地產的開發(fā)時機，是關系到兩者能否良性互動發(fā)展的關鍵，也是保證資金鏈條健康可靠的重要因素。高爾夫球場與住宅的空間布局關系。一般來說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過于靠近球道安全

4、性也較低，球場與住宅在資源共享的同時又要保持一定的距離。特定高爾夫地產項目的自身特征和優(yōu)勢。目前中國的高爾夫地產項目絕大多數都是歐美風格的建筑，千人一面，缺乏特色和獨到的賣點。今后在開發(fā)高爾夫地產時必須結合當地的社會、文化特色，形成項目自身的獨特優(yōu)勢。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產中的一種。是指和高爾夫場地密切相關的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場地附近的別墅。高爾夫球場是獨立運營的，它既能從附近的別墅獲得經營利潤，又能增加附近別墅的價值，兩者是良性互動。目前國際上的大部分和中國的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。頂級的一類是指本身獨自擁有高爾夫球場或者適合做高爾夫球場的土地的

5、別墅。這類別墅建筑豪華，占地面積大，包括山水林草的風景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價格低廉的發(fā)達國家。在本項目中將要開發(fā)的“高爾夫別墅”，是指分布在高爾夫球場附近，并與球場經營形成良好互動的別墅物業(yè)。相似物業(yè)比較目前公開信息的高爾夫別墅項目，主要可以分為兩種，一種是依托和滯后于高爾夫球場而產生的，即先有高爾夫球場及其引發(fā)的居住和地產投資需求，然后才產生的高爾夫別墅；另一種是在高爾夫球場、俱樂部或莊園在規(guī)劃設計之初就已經存在于方案之中的，可以認為地產項目與高爾夫球場項目是同時開發(fā)和建設的。后者一般以度假村等綜合開發(fā)項目形式呈現。現分別選取兩種高爾夫別墅的一些案例進行比較分析：（注：各網站

6、統(tǒng)計價格的口徑或方法不同，導致公布的價格不同，為統(tǒng)一起見，價格數據均選自搜狐地產，價格走勢描述均選自搜房網；開盤時間選為有價格記錄的最早時間。）依托于球場項目名稱麗灣高爾夫別墅華堂高爾夫莊園GAV高爾夫會員別墅項目位置北京市順義區(qū)北京市通州區(qū)河北省涿州市球場名稱北京高爾夫球俱樂部運河苑高爾夫練習場東京都高爾夫俱樂部距球場距離（km）（沿道路）4.6332.8579.306產品類型240-270雙拼別墅300-430獨棟別墅600含地下室獨棟350-500獨棟別墅250-320聯排別墅400-700獨棟別墅開盤時間2005年2005年2007年戶型室4-54-63-6廳3-43-42-3衛(wèi)4-5

7、4-53-4歷史價格（元/）最低6000最高9000平均7300150006400價格走勢描述近8個月價格平穩(wěn)波動上升波動上升小區(qū)特征占地面積（m2）59033100000建筑面積（m2）2232259475容積率0.380.380.4綠化率80%35.2%52%由上述數據可以看出，滯后于高爾夫球場規(guī)劃建設的別墅項目，其各項指標除了受到高爾夫球場的影響以外，本身所處區(qū)位對項目產生的溢價效應也是不可忽視的。在上表中，均價表現為通州項目順義項目涿州項目，與項目所處區(qū)域房地產市場一般價格是有比較顯著的正相關關系的。很明顯，所處區(qū)位社會經濟發(fā)展水平對房地產項目價值產生了顯著影響。與球場協同規(guī)劃項目名稱

8、鴻華高爾夫莊園湯臣高爾夫別墅佘山高爾夫別墅項目位置北京市朝陽區(qū)上海市浦東區(qū)上海市松江區(qū)球場名稱鴻華國際高爾夫球會湯臣上海浦東高爾夫球場佘山國際高爾夫俱樂部與球場的方位球場西南角1/4區(qū)域球場東南邊緣球場中部產品類型雙拼，三拼，疊拼三層獨棟別墅250-400聯排別墅600-700獨棟別墅開盤時間2005年2004年2008年戶型室3-653廳2-43-42衛(wèi)3-43-53歷史價格（元/）最低85002300017500最高2800050000平均1100032000價格走勢描述波動上升波動上升大致平穩(wěn)小區(qū)特征占地面積（m2）700001331601500000建筑面積（m2）7000014000

9、0300000容積率11.40.2綠化率30%60%70%根據上述表格，我們發(fā)現這幾個項目的均價與所處區(qū)域房地產市場的一般均價并沒有明顯的正相關，因此推斷：在協同規(guī)劃的項目中，球場、會所、別墅等子項目是互相影響和映襯的，最終決定子項目價值的主要因素應該是總體項目的檔次、設施完備程度等，與區(qū)域的社會經濟大背景關系并不密切。不過，我們仍然要斷定，若非在城市經濟發(fā)達的上海、北京等地，這種集成性質的娛樂休閑項目也是無法發(fā)展起來的。比較上文與高爾夫球場有著不同關系的兩種高爾夫別墅項目，可以大致得出如下結論：依托于球場的高爾夫別墅受到區(qū)域社會經濟因素的影響更多；協同于球場建設的高爾夫別墅受到項目整體區(qū)域限

10、制較多，一般而言建筑密度比依托于球場的別墅要高一些。從每戶面積、主力戶型等角度來看，兩者差別不大，并且同一般的別墅物業(yè)也比較接近，共同的特點表現為戶型面積較大、戶型種類較多。事實上，根據上文高爾夫地產綜述的內容，即使是一體化規(guī)劃開發(fā)的高爾夫球場與地產，也應當分清球場與地產的主次關系和開發(fā)順序。我們選取兩大案例作分析比較。以高爾夫為主體上海佘山國際高爾夫俱樂部（ HYPERLINK ）首先，從佘山俱樂部的網站來看，其主頁是以高爾夫為主體的宣傳，包括高爾夫俱樂部、高爾夫學校、高爾夫雜志、俱樂部建設年代、取得成績等；佘山別墅只是網頁的一個標簽和鏈接。因此該網站的宣傳意圖是吸引潛在客戶對該俱樂部的注意

11、，而絕不僅僅是為了銷售樓盤。其次，從宣傳手段上來看，對高爾夫球場的介紹深入到建設年代、設計者、球洞、球道乃至打球的建議，而對別墅的介紹僅限于建筑風格和小區(qū)圖景。由此還是可以推斷：其宣傳的主體對象是高爾夫球場，而佘山別墅某種程度上也可以看做是提升主體價值和吸引力的一種手段。但是，從衛(wèi)星圖上來看，佘山別墅在整個佘山俱樂部中所占的面積比例還是相當大的。如圖所示：左下-右上對角線以下的全部面積，幾乎都被別墅所占據。由此，別墅建筑群占地面積與整個場地面積的比例并不能作為誰主誰次的判斷標準。并且，通過佘山別墅這樣的案例也可以推斷：盡管別墅在佘山項目中并不能超越高爾夫球場成為主體，卻一定是整個項目資金回籠和

12、盈利的極其重要的手段。以房地產為主體大連西郊高爾夫莊園西郊高爾夫莊園是目前大連市唯一的純粹的高爾夫藝墅社區(qū)，位于國家級4A景區(qū)大連西郊森林公園中的西郊高爾夫運動場北側，莊園臨近大連唯一國家級森林公園的山體溪流景觀西山水庫和王家店水庫。本項目沒有自己的主頁，因此我們通過搜房網公布的信息了解其大致情況。在項目介紹中，主要是對自然環(huán)境、建筑風格、設計理念、建筑材料、戶型、景觀等方面的描述；而高爾夫球場僅出現在“項目配套設施”介紹中。此外，通過對該地區(qū)衛(wèi)星圖的觀察，也可以清晰地發(fā)現，球場的建設并不完善，甚至幾近于無。由此我們推斷：該高爾夫莊園的主營業(yè)務必定是別墅，至于高爾夫球場，可以說僅僅是一種推銷房產的手段，甚至可以稱作“噱頭”。比較上文與高爾夫球場呈現不同主次關系的別墅項目，可以發(fā)現它們之間的顯著差別，這也就應證了綜述中的觀點，即開發(fā)之前必須明確別墅和高爾夫球場的主次、因果關系，這將直接決定開發(fā)的模式和最終的產品。本項目特征華彬莊園項目中的高爾夫球場與高爾夫別墅有以下特征：兩者是協同規(guī)劃的；高爾夫球場是兩者中更為主體的部分，至少重要程度不比高爾夫別墅低?？腿盒枨蟊卷椖棵嫦虻目腿簽楦?/p>