市場(chǎng)復(fù)蘇力度較大信貸支持進(jìn)一步加強(qiáng)

1、重點(diǎn)公司估值和財(cái)務(wù)分析表最新最近合理價(jià)值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票簡(jiǎn)稱股票代碼貨幣收盤價(jià)報(bào)告日期評(píng)級(jí)（元/股）2020E2021E2020E2021E2020E2021E2020E2021E萬科 A000002.SZ人民幣25.492020/03/19買入35.713.974.586.425.564.303.9020.4%19.0%保利地產(chǎn)600048.SH人民幣15.262020/04/17買入20.902.593.055.895.004.492.9016.5%16.3%招商蛇口001979.SZ人民幣16.382020/04/22買入23.782.162

2、.287.587.195.673.7014.4%13.2%新城控股601155.SH人民幣31.432020/04/02買入46.087.078.734.453.606.906.9026.4%0.0%華夏幸福600340.SH人民幣22.932020/04/27買入35.955.996.313.833.637.807.4226.0%21.5%金地集團(tuán)600383.SH人民幣12.602020/05/14買入16.832.612.994.834.228.688.4418.0%17.1%榮盛發(fā)展002146.SZ人民幣7.822020/04/12買入13.932.322.753.372.843.0

3、21.6519.8%19.0%金科股份000656.SZ人民幣8.022020/03/28買入9.441.391.725.784.6612.3811.5823.3%22.4%中南建設(shè)000961.SZ人民幣7.842020/05/03買入11.491.912.524.103.113.682.0826.2%25.7%陽光城000671.SZ人民幣6.722020/02/27買入8.891.291.655.214.074.981.7220.1%20.4%藍(lán)光發(fā)展600466.SH人民幣5.392020/04/20買入10.041.661.863.252.904.453.8821.2%19.2%華發(fā)

4、股份600325.SH人民幣6.652019/10/29買入10.501.902.413.502.7611.916.3421.3%21.2%新湖中寶600208.SH人民幣3.062020/04/27買入5.200.450.556.735.5932.6726.528.4%9.5%中國國貿(mào)600007.SH人民幣13.442020/04/28買入19.540.781.0617.1812.715.794.899.4%11.3%金融街000402.SZ人民幣6.552019/08/12買入10.311.471.614.454.084.453.8811.1%10.8%碧桂園02007.HK港幣9.89

5、2019/09/18買入16.032.232.524.053.602.892.5423.1%20.6%融創(chuàng)中國01918.HK港幣33.052019/12/06買入55.306.647.574.554.004.984.1426.5%23.2%中國海外發(fā)展00688.HK港幣24.352019/10/15買入32.904.634.994.814.474.314.0914.4%13.5%旭輝控股集團(tuán)00884.HK港幣5.542019/08/18買入6.161.111.384.553.682.802.2021.2%20.8%數(shù)據(jù)來源：Wind、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心備注：（1）以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)

6、組近兩年覆蓋標(biāo)的；（2）A 股標(biāo)的合理價(jià)值貨幣單位為人民幣，港股標(biāo)的（碧桂園、融創(chuàng)中國、旭輝控股集團(tuán)、萬科企業(yè)）合理價(jià)值貨幣單位為港幣；（3）A 股及港股標(biāo)的 EPS 貨幣單位均為人民幣；表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算目錄索引 HYPERLINK l _TOC_250010 一、政策環(huán)境綜述：逆周期調(diào)節(jié)力度加大 7 HYPERLINK l _TOC_250009 二、成交市場(chǎng)綜述：銷售面積同比-2%，恢復(fù)力度較強(qiáng) 13 HYPERLINK l _TOC_250008 （一）總體成交市場(chǎng)分述：4 月成交同比下滑 2%，東中西部恢復(fù)均較好 13 HYPERLINK l _TOC_250007 （二

7、）各線城市成交分述：各線均推盤放量，一二線恢復(fù)較快 17三、土地市場(chǎng)綜述：土拍市場(chǎng)熱度回升 20 HYPERLINK l _TOC_250006 （一）土地市場(chǎng)分述：量?jī)r(jià)齊升出讓金增長(zhǎng) 27%，帶動(dòng)累計(jì)同比轉(zhuǎn)正 20（二）宅地市場(chǎng)分述：各線出讓金均大幅增長(zhǎng)，一線繼續(xù)放量量?jī)r(jià)齊升 22 HYPERLINK l _TOC_250005 四、開發(fā)投資綜述：投資恢復(fù)較快，新開工降幅收窄 27 HYPERLINK l _TOC_250004 五、資金環(huán)境：資金繼續(xù)改善，房貸利率持續(xù)下滑 30 HYPERLINK l _TOC_250003 （一）房企到位資金分述：到位資金繼續(xù)改善，房企資金環(huán)境繼續(xù)好轉(zhuǎn)

8、30 HYPERLINK l _TOC_250002 （二）按揭貸利率分述：首套、二套房按揭貸利率維持較快的下滑速度 31 HYPERLINK l _TOC_250001 六、地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn) 35 HYPERLINK l _TOC_250000 七、風(fēng)險(xiǎn)提示 35圖表索引圖 1：LPR 與貸款基準(zhǔn)利率走勢(shì) 8圖 2：歷年新增專項(xiàng)債額度及 2020 年發(fā)行情況 8圖 3：2020 年 4 月重要中央政策一覽 11圖 4：2020 年 4 月重要地方政策一覽 12圖 5：2000-2020M4 商品房年度累計(jì)銷售面積及增速 13圖 6：2003-2020M4 住宅年度累計(jì)銷售面積及增速 13圖

9、7：2000-2020M4 商品房年度累計(jì)銷售金額及增速 13圖 8：2003-2020M4 住宅年度累計(jì)銷售金額及增速 13圖 9：商品房單月銷售額與銷售面積同比 14圖 10：住宅單月銷售額與銷售面積同比 14圖 11：住宅月度成交均價(jià)同比增速對(duì)比 14圖 12：統(tǒng)計(jì)局 70 大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比 14圖 13：全國重點(diǎn)城市商品房推盤面積與同比增速 15圖 14：全國重點(diǎn)城市住宅推盤面積與同比增速 15圖 15：全國 26 城市商品房庫存面積及去化周期 15圖 16：全國 30 城市住宅庫存面積及去化周期 15圖 17：26 城商品房批售比 15圖 18：30 城商品住宅批售比

10、 15圖 19：14 個(gè)重點(diǎn)城市二手房銷售面積及同比 17圖 20：中原二手房指數(shù) 17圖 21：商品房銷售面積累計(jì)同比增速對(duì)比 17圖 22：各線城市商品房成交面積同比 17圖 23：4 大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方） 18圖 24：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方） 18圖 25：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方） 18圖 26：4 大一線住宅庫存（萬方）及去化周期 19圖 27：16 個(gè)二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期 19圖 28：10 個(gè)三四線住宅庫存（萬方）及去化周期 19圖 29：各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比情況 19圖 30：20 個(gè)一二線城市商品住宅可售面積（萬方） 19

11、圖 31：9 個(gè)三四線城市商品住宅可售面積（萬方） 19圖 32：20 個(gè)一二線城市商品住宅可售面積（萬方） 20圖 33：9 個(gè)三四線城市商品住宅可售面積（萬方） 20圖 34：300 城市土地整體供給情況 21圖 35：一線城市土地整體供給情況 21圖 36：二線城市土地整體供給情況 21圖 37：三四線城市土地整體供給情況 21圖 38：300 城市土地整體成交情況 22圖 39：一線城市土地整體成交情況 22圖 40：二線城市土地整體成交情況 22圖 41：三四線城市土地整體成交情況 22圖 42：300 城市住宅用地供給情況 23圖 43：一線城市住宅用地供給情況 23圖 44：二線

12、城市住宅用地供給情況 23圖 45：三四線城市住宅用地供給情況 23圖 46：300 城市住宅用地成交情況 23圖 47：一線城市住宅用地成交情況 23圖 48：二線城市住宅用地成交情況 24圖 49：三四線城市住宅用地成交情況 24圖 50：300 城市住宅用地供需規(guī)劃建面（萬方） 25圖 51：300 城市住宅用地成交平均樓面價(jià)和溢價(jià)率 25圖 52：300 城市供給住宅用地規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比 25圖 53：300 城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比 25圖 54：300 城住宅用地流拍率 26圖 55：2000-2020M4 全國新開工面積規(guī)模及增速 28圖 56：全國新開工面積規(guī)模

13、及增速（月度） 28圖 57：全國商品房新開工面積與施工面積關(guān)系圖 28圖 58：商品房新開工及竣工面積增速對(duì)比 29圖 59：2000-2020M4 住宅銷售與新開工面積關(guān)系 29圖 60：2000-2020M4 住宅中期庫存規(guī)模及去化周期 29圖 61：2000-2020M4 商品房累計(jì)及當(dāng)期凈停工面積 29圖 62：2000-2020M4 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速 29圖 63：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度） 29圖 64：2000-2020M4 住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速 30圖 65：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度） 30圖 66：2000-2020M4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金

14、30圖 67：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分類占比 30圖 68：房企開發(fā)貸及自籌資金累計(jì)同比增速 31圖 69：房企定金預(yù)收款及按揭貸累計(jì)同比增速 31圖 70：35 重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣 31圖 71：35 重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率和平均折扣 31圖 72：35 重點(diǎn)城市月度房貸利率上漲幅度 32圖 73：3、4 月一線城市首套房利率情況 32圖 74：3、4 月二線城市首套房利率情況 32圖 75：重點(diǎn)城市 4 月份首套房貸利率 32表 1：4 月逆周期調(diào)節(jié)政策一覽 7表 2：4 月疫情期間的補(bǔ)貼 8表 3：4 月四限放松政策表 9表 4：4 月落戶放松政策一覽 10 表 5

15、：差異化貸款利率執(zhí)行 10表 6：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表 16表 7：2020 年 4 月 300 城及各線城市住宅用地供需主要指標(biāo)概覽 24表 8：全國土地出讓金 TOP10（2020 年 4 月） 26表 9：一線和二線城市土地市場(chǎng)情況（2020 年 4 月） 26表 10：4 月份全國十大首套房貸利率最低城市 33表 11：4 月份全國十大首套房貸利率最高城市 33表 12：20 年 1-4 月份房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)一覽 34一、政策環(huán)境綜述：逆周期調(diào)節(jié)力度加大受新冠肺炎疫情影響，20年1季度不變價(jià)GDP同比下滑6.8%，是有數(shù)據(jù)以來（1992年1季度以來）首次轉(zhuǎn)負(fù)。針對(duì)疫情的影響，

16、4月17日中央政治局會(huì)議要求以更大的宏觀政策力度對(duì)沖疫情影響，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，提高赤字率，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕，還要積極擴(kuò)大國內(nèi)需求，擴(kuò)大居民消費(fèi)，適當(dāng)增加公共消費(fèi)，要積極擴(kuò)大有效投資。中央層面貨幣政策和財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大。央行第9次報(bào)價(jià)LPR報(bào)價(jià)中， 1年期LPR為3.85%，較上次下降20BP，5年期LPR為4.65%，較上次下降10BP，均 為L(zhǎng)PR改革以來最大降幅。央行同時(shí)表態(tài)，穩(wěn)健的貨幣政策要更加注重靈活適度， 把支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展放到更加突出的位置。財(cái)政部出臺(tái)地方債政策，于4月底提 前下達(dá)1萬億元地方

17、專項(xiàng)債券額度，力爭(zhēng)5月底完成發(fā)行，以期形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作 用。此外，據(jù)傳監(jiān)管部門允許棚改專項(xiàng)債恢復(fù)發(fā)行，僅支持已開工項(xiàng)目，且不得用 于貨幣化安置項(xiàng)目。表1：4月逆周期調(diào)節(jié)政策一覽時(shí)間部門政策內(nèi)容4/1財(cái)政部將落實(shí)關(guān)于增加地方政府專項(xiàng)債券規(guī)模、加快地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行和使用的決策部署，全力保障地方債券平穩(wěn)順利發(fā)行4/3央行1.對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn) 1 個(gè)百分點(diǎn)，共釋放長(zhǎng)期資金約 4000 億元；2.自 4 月 7 日起將金融機(jī)構(gòu)在央行超額存款準(zhǔn)備金利率從0.72%下調(diào)至 0.35%，是 2008 年 11 月以來央行首次下調(diào)超額準(zhǔn)備金利率4/14國常會(huì)加大積極財(cái)政政策實(shí)施力度，抓緊按程序再提前下達(dá)

18、一定規(guī)模地方政府專項(xiàng)債4/15央行4 月 3 日公告的定向降準(zhǔn)于今日首次實(shí)施首次準(zhǔn)備金率調(diào)整，對(duì)中小銀行定向降準(zhǔn) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約 2000 億元4/17政治局會(huì)議1.要以更大的宏觀政策力度對(duì)沖疫情影響，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，提高赤字率，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，運(yùn)用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，保持流動(dòng)性合理充裕；2.要積極擴(kuò)大國內(nèi)需求，擴(kuò)大居民消費(fèi)，適當(dāng)增加公共消費(fèi)，要積極擴(kuò)大有效投資4/20央行新 LPR 第 9 次報(bào)價(jià)出爐，1 年期 LPR 為 3.85%，較上次下降 20BP，5 年期 LPR 為 4.65%，較上次下降 10BP，均為 LPR改革以來最大降幅

19、4/20財(cái)政部預(yù)算司一級(jí)巡視員王克冰近期擬再提前下達(dá) 1 萬億元地方專項(xiàng)債券額度，力爭(zhēng) 5 月底完成發(fā)行，盡快形成對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用5/6監(jiān)管部門據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，監(jiān)管部門允許棚改專項(xiàng)債恢復(fù)發(fā)行，僅支持已開工項(xiàng)目，且不得用于貨幣化安置項(xiàng)目5/10財(cái)政部財(cái)政部于 4 月底提前下達(dá)第三批 2020 年地方政府新增專項(xiàng)債券額度 1 萬億元，各地已啟動(dòng)發(fā)行準(zhǔn)備工作5/10央行穩(wěn)健的貨幣政策要更加注重靈活適度，把支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展放到更加突出的位置數(shù)據(jù)來源：財(cái)政部，央行，中國政府網(wǎng)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖1：LPR與貸款基準(zhǔn)利率走勢(shì)圖2：歷年新增專項(xiàng)債額度及2020年發(fā)行情況4.9

20、4.854.84.754.74.652500022900215001350080004000100020000150001000050004.619/08 19/09 19/10 19/11 19/12 20/01 20/02 20/03 20/040201520162017201820192020中長(zhǎng)期貸款利率:5年以上(月)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年剩余額度（億元）M1-M4新增專項(xiàng)債發(fā)行額度（億元）數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：財(cái)政部，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心疫情期間，據(jù)各政府網(wǎng)站，多地發(fā)布人才補(bǔ)貼政策以刺激需求端。購房補(bǔ)貼方面，三亞市政府提出40歲以下碩士、35歲以

21、下本科畢業(yè)生，3年內(nèi)分別可享2.4萬元/年、1.8萬元/年的租房補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼。慶陽市政府提出引進(jìn)博士研究生，給予20萬元住房補(bǔ)貼，同時(shí)一次性給予2萬元安置費(fèi)。南通市啟東市提出來啟就業(yè) “雙一流”本科、碩士、博士，可分別享8萬、20萬、40萬元購房補(bǔ)貼。隨州市提出回鄉(xiāng)人員連續(xù)在隨工作三年以上，首套房可享10%契稅補(bǔ)貼；回鄉(xiāng)技師、高級(jí)工連續(xù)在隨工作三年以上，首套房一次性補(bǔ)貼房款的5%（最高不超過2萬元）。烏魯木齊表示3月10日至4月10日線上房交會(huì)期間購房實(shí)行契稅全額補(bǔ)貼。郴州市資興市也提出4月-12月在中心城區(qū)購買新房給予50%契稅補(bǔ)貼。郴州市市中心城區(qū)購房可獲得50%契稅補(bǔ)貼，購買新房地下車

22、位給予1000元/個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)。邢臺(tái)市提出在市主城區(qū)購買首套新建商品房的職校以上、本科以下人才，按購房總價(jià)款的2%標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)貼。生活補(bǔ)貼方面，南通市啟東市提出大專、本科、“雙一流”本科、碩士、博士，每月可分別享受300元、1000元、1500元、2500元、4000元的生活津貼。南京加大力度引進(jìn)留學(xué)生，最高給予一次性生活補(bǔ)貼4萬元。值得注意的是，赤峰、荊州撤回補(bǔ)貼政策。表2：4月疫情期間的補(bǔ)貼時(shí)間城市政策內(nèi)容04/01三亞40 歲以下碩士、35 歲以下本科畢業(yè)生，3 年內(nèi)分別可享 2.4 萬元/年、1.8 萬元/年的租房補(bǔ)貼或購房補(bǔ)貼04/01慶陽引進(jìn)博士研究生，給予 20 萬元住房補(bǔ)貼，同時(shí)一次性

23、給予 2 萬元安置費(fèi)04/07南通市啟東市1.來啟就業(yè) “雙一流”本科、碩士、博士，可分別享 8 萬、20 萬、40 萬元購房補(bǔ)貼；2.大專、本科、“雙一流”本科、碩士、博士，每月可分別享受 300 元、1000 元、1500 元、2500 元、4000 元的生活津貼04/13隨州1.回鄉(xiāng)人員連續(xù)在隨工作三年以上，首套房可享 10%契稅補(bǔ)貼；2.回鄉(xiāng)技師、高級(jí)工連續(xù)在隨工作三年以上，首套房一次性補(bǔ)貼房款的 5%（最高不超過 2 萬元）04/14烏魯木齊3 月 10 日至 4 月 10 日線上房交會(huì)期間購房實(shí)行契稅全額補(bǔ)貼04/16郴州市資興市1.4 月-12 月在中心城區(qū)購買新房，給予 50%

24、契稅補(bǔ)貼；2.2020 年本市農(nóng)民和、在資興就業(yè) 2 年的人才、來資興工作的大學(xué)生在中心城區(qū)購買 70-144 平首套新房，補(bǔ)貼 1 萬元/戶；3.選擇貨幣化安置并在中心城區(qū)購買新房的，獎(jiǎng)勵(lì) 2 萬元/戶04/19赤峰購買新房、二手房分別補(bǔ)貼稅額的 50%、100%（官方微信推送已刪除）04/23荊州6 月 30 日前在中心城區(qū)購買新房的，給予契稅全額補(bǔ)貼（4 月 23 日停止）04/27南京加大力度引進(jìn)留學(xué)生，最高給予一次性生活補(bǔ)貼 4 萬元05/05郴州市中心城區(qū)購房可獲得 50%契稅補(bǔ)貼，購買新房地下車位給予 1000 元/個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)05/05邢臺(tái)在市主城區(qū)購買首套新建商品房的職校以上、本科

25、以下人才，按購房總價(jià)款的 2%標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)貼（原僅碩博適用人才補(bǔ)貼，碩士 8 萬，博士 10 萬）數(shù)據(jù)來源：央行，銀保監(jiān)會(huì)，財(cái)政部，中國政府網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心“一城一策”背景下，據(jù)各政府網(wǎng)站，4月不少地區(qū)出臺(tái)了“四限”放松政策，但也有不少地區(qū)在發(fā)布放松政策后出現(xiàn)了撤回或修改的情況，這一方面體現(xiàn)了地方放松的意愿，另一方面也體現(xiàn)了中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心。青島市放松限售，青島市區(qū)范圍內(nèi)新購住房（含二手房），限售年限減至2年（原5年），后又于4月14日調(diào)整政策，規(guī)定2018年4月18日之后新購住房仍執(zhí)行限售5年。蘭州市下調(diào)商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例至50%（原70%），是當(dāng)前全國首個(gè)降低商業(yè)地產(chǎn)貸款

26、首付比例的城市。東莞市提出，2017年4月11日前完成網(wǎng)簽的住房（含二手房）取消限售（原限售2年）。值得注意的是，赤峰、荊州、淮安、廣州市花都區(qū)限貸放松政策發(fā)布后不久即取消。表3：4月四限放松政策表時(shí)間城市內(nèi)容04/12青島1.青島市區(qū)范圍內(nèi)新購住房（含二手房），限售年限減至 2 年（原 5 年）（4 月 14 日調(diào)整，仍限售五年）；2.由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在住房中僅占部分共有份額的，不計(jì)算住房套數(shù)；3.在青島市工作、符合人才條件的，首套房不受戶籍和個(gè)稅、社保繳存限制04/15蘭州下調(diào)商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例下調(diào)至 50%（原 70%），是當(dāng)前全國首個(gè)降低商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例的城市04/

27、19赤峰1.取消限售政策（原中心城區(qū)新房限售 2 年）；2.公積金貸款不超過 2 次的，首付比例按 20%（原最低 30%）（官方微信推送已刪除）04/20荊州首套房首付比例最低 20%，首套未結(jié)清二套房首付最低 30%（4 月 23 日停止）04/23淮安據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，外地戶籍居民在淮安購買首套房，不再限制個(gè)稅和社保（原須繳納滿 1 年）。（4 月 23 日澄清，未放松限購政策，外地戶籍居民購買首套房仍需繳納 1 年個(gè)稅或社保）05/06廣州市花都區(qū)1.花都區(qū)和廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)企業(yè)員工和個(gè)體戶，在花都無房者可在花都區(qū)買一套房，限售 3 年；2.“花都人才綠卡”（碩士或“211”本科可申

28、領(lǐng)）持有人的直系親屬在花都區(qū)無房的，可購 1 套房（政策已撤回）05/07東莞2017 年 4 月 11 日前完成網(wǎng)簽的住房（含二手房）取消限售（原限售 2 年）數(shù)據(jù)來源：地方政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券研究中心除了重大放松政策外，不少地方還出臺(tái)了落戶放松的支持政策。中共中央、國務(wù)院表示，推動(dòng)超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動(dòng)在長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。據(jù)發(fā)改委官網(wǎng)，發(fā)改委再次督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制，鼓勵(lì)有條件的型大城市全面取消落戶限制、超

29、大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制。近日沈陽、重慶、南京、天津、無錫、大連、南昌、中山、浙江、濟(jì)南、沈陽、江門、山東、寧波、廣東等多地放松落戶。表4：4月落戶放松政策一覽時(shí)間城市內(nèi)容04/09中共中央、國務(wù)院推動(dòng)超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，推動(dòng)長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制04/09發(fā)改委1.督促城區(qū)常住人口 300 萬以下城市全面取消落戶限制；2.推動(dòng)城區(qū)常住人口 300 萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制；3.鼓勵(lì)有條件的型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區(qū)新區(qū)落戶限制04/02沈陽1.職校學(xué)歷（含在校生）可落戶；

30、2.在沈購房或繳納醫(yī)?；蝠B(yǎng)老保險(xiǎn)可落戶04/07重慶1.學(xué)生落戶取消本市中職時(shí)間限制，保障農(nóng)村升學(xué)學(xué)生到城鎮(zhèn)落戶應(yīng)落盡落，將原申請(qǐng)落戶只能在入學(xué)當(dāng)學(xué)期辦理，寬延至在校就學(xué)期間均可申請(qǐng)辦理；2.主城區(qū)務(wù)工人員落戶的務(wù)工及社保年限由最高 5 年統(tǒng)一放寬到 3 年04/08南京1.45 歲以下本科（原要求 40 歲）、碩士（不變）可落戶；2.40 歲以下大專，社保半年可落戶（原不可）04/12天津1.積分申報(bào)指導(dǎo)分值降為 110 分（原 140 分）；2.調(diào)高社保分值，新增居住分值，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例04/12無錫1.45 歲以下本科可直接落戶（原須在錫就業(yè)并繳納社保）；2

31、.35 歲以下大專就業(yè)并繳納社保可落戶（原繳納社保須滿 3 個(gè)月）04/13大連1.45 歲以下本科、50 歲以下碩博可直接落戶（原需在大連就業(yè)）；2.具有穩(wěn)定居住和就業(yè)可在金普新區(qū)和北部地區(qū)直接落戶（原無此規(guī)定）04/14南昌全面取消城鎮(zhèn)落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等限制， “零門檻”落戶04/17中山1.畢業(yè) 5 年內(nèi)本科（含非全日制）可直接落戶（原需在中山工作），畢業(yè)超過 5 年的參保即可落戶；2.參保滿 6 個(gè)月的大?？芍苯勇鋺簦ㄔ瓭M 1 年）04/28浙江1.取消父母投靠落戶年齡限制，放開直系親屬、配偶、配偶父母間投靠落戶限制；2.支持人才市場(chǎng)、人才公寓等設(shè)立集體戶04/30濟(jì)

32、南全面取消城鎮(zhèn)落戶遷入條件限制05/06沈陽全面放松 7 類人員的落戶限制，主要包含：1.技校、職校及以上在校生和畢業(yè)生(含往屆)；2.簽訂勞動(dòng)合同的就業(yè)人員；3.繳納社?；蜥t(yī)保的靈活就業(yè)人員05/07江門引導(dǎo)城鎮(zhèn)人口集聚，圍繞建設(shè)市區(qū)人口 300 萬、總?cè)丝?600 萬大城市的目標(biāo)，全面取消城鎮(zhèn)落戶限制05/08山東全省全面放開對(duì)高校在校生、畢業(yè)生的落戶限制，全省 16 市均可先落戶后就業(yè)。05/08寧波1.合法穩(wěn)定住所及就業(yè)參保可落戶（原社保 3 年）；2.租賃 3 年可落戶（原 5 年）05/10廣東全面取消城區(qū)常住人口 300 萬以下的大中小城市和小城鎮(zhèn)落戶限制數(shù)據(jù)來源：中央政府網(wǎng)，發(fā)

33、改委，各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表5：差異化貸款利率執(zhí)行2010年央行等四部門提出第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍，4月多地落實(shí)執(zhí)行差異化貸款利率政策。青島、泰州、株洲、宿遷、蘭州、連云港、臨汾、張掖等地新出臺(tái)政策，二次貸款利率按同期利率1.1倍執(zhí)行。時(shí)間城市內(nèi)容10/11/03央行等 4 部門第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的 1.1 倍04/08青島二套房貸款利率按首套 1.1 倍執(zhí)行（原二次貸款 1.1 倍利率）04/16泰州二次貸款利率按同

34、期利率 1.1 倍執(zhí)行（原無此政策）04/16株洲二套房但首次使用貸款，利率按 1.1 倍執(zhí)行（原首次貸款按基準(zhǔn)利率）04/23宿遷二套房貸款利率按首套 1.1 倍執(zhí)行（原無此政策）04/24蘭州第二套房貸利率按首套 1.1 倍執(zhí)行（原無此政策）05/05連云港實(shí)行公積金貸款差別化利率，首套且首次貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房 1.1 倍利率05/06臨汾住房套數(shù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房公積金貸款利率按 1.1 倍執(zhí)行05/08張掖實(shí)行公積金貸款差別化利率，首套且首次貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房 1.1 倍利率數(shù)據(jù)來源：央行，各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖3：2020年4月重要中央政策一覽中央政策【

35、房企復(fù)工】住建部 1.截至4月1日，房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程在建項(xiàng)目共18.66萬個(gè)，已開復(fù)工15.87萬個(gè)，開復(fù)工率85.06%，開復(fù)工率90%（含）以上?。▍^(qū)、市）16個(gè)；2.售樓處復(fù)工率達(dá)92.73%，15個(gè)省（區(qū)、市）復(fù)工率超95%2020.04.06【統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)】國土勘測(cè)規(guī)劃院一季度全國主要監(jiān)測(cè)城市住宅、商服、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速分別為+0.34%、-0.22%、-0.08%，其中，商服、工業(yè)地價(jià)為近十年首次負(fù)增長(zhǎng)2020.04.19【市場(chǎng)監(jiān)管】銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企銀行要監(jiān)控資金流向，確保資金運(yùn)用于貸款申請(qǐng)標(biāo)的，堅(jiān)決糾正房抵貸違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為2020.04.22【政策表態(tài)】經(jīng)

36、參頭版要高度警惕宏觀經(jīng)濟(jì)金融基本面和政策面可能引發(fā)的樓市政策松動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲等不當(dāng)預(yù)期，堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2020.04.24【政策表態(tài)】住建部印發(fā)網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化升級(jí)網(wǎng)簽系統(tǒng)，推動(dòng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)共享共用，要確保網(wǎng)簽備案服務(wù)不停止，數(shù)據(jù)采集不中斷2020.04.26【政策表態(tài)】住建部嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃超高層摩天樓，新建100米以上應(yīng)充分論證， 250米以上嚴(yán)格限制，一般不得建500米以上建筑2020.04.29【政策表態(tài)】證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委開展REITs試點(diǎn)，優(yōu)先支持物流倉儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，鼓勵(lì)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)2020.04.30數(shù)據(jù)來源：中國政府網(wǎng)、

37、財(cái)政部、央行等政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖4：2020年4月重要地方政策一覽地方政策【市場(chǎng)監(jiān)管】北京市關(guān)于優(yōu)化商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可辦理事項(xiàng)的通知 1.新建商品住房預(yù)售許可申請(qǐng)由一次調(diào)整為兩次，截止日期調(diào)整為房屋交付日期；2.可售倉儲(chǔ)、車位等部分可再單獨(dú)辦理一次預(yù)售許可【公積金放松】商丘市公積金管委會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策相關(guān)問題的通知 1.單職工最高貸款額度提高至40萬元（原30萬元），雙職工提高至60萬元（原50萬元）；2.開放組合貸款業(yè)務(wù)2020.04.032020.04.03【政策支持】洛陽市有效應(yīng)對(duì)疫情影響防范化解建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低土地競(jìng)買履約保證金，土地出讓金可延期3

38、0天繳納；2.容缺辦理許可；3.降低預(yù)售資金監(jiān)管比例；4.總投資超過25%可辦理預(yù)售許可；5.簡(jiǎn)化審批流程，縮短網(wǎng)簽備案時(shí)間；6.困難房企可延期3個(gè)月繳稅2020.04.08【土地供應(yīng)計(jì)劃】深圳市深圳市住房發(fā)展 2020 年度實(shí)施計(jì)劃 2020年加大加快新供居住用地出讓，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)年內(nèi)供應(yīng)、開工，加快達(dá)到預(yù)售入市條件，增加商品房供應(yīng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展2020.04.22【政策支持】武漢市關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情做好商品房交付有關(guān)工作的指導(dǎo)意見 1.合理順延商品房交付期限（不超過3個(gè)月）；2.適當(dāng)延后購房人還款期限（不超過3個(gè)月）；3.鼓勵(lì)適當(dāng)減免購房人的住房貸款利息2020.04.28【政

39、策表態(tài)】深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在深圳本地“民心橋”節(jié)目中的講話未放寬對(duì)于樓市的調(diào)控政策，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，準(zhǔn)備了很多手段，例如對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化2020.04.28【共有產(chǎn)權(quán)房】大連市大連市共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)管理暫行辦法 1.住宅要求配建5%-10%的政策性住房；2.新畢業(yè)大學(xué)生優(yōu)惠住房限 售5年；3.45歲以下具有穩(wěn)定收入的本科以上人才可購買共有產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)比例不低于60%，購買后10年內(nèi)未增持全部產(chǎn)權(quán)的，需繳納租金2020.04.30數(shù)據(jù)來源：各地方政府官網(wǎng)，住建局，廣發(fā)證券研究中心二、成交市場(chǎng)綜述：銷售面積同比-2%，恢復(fù)力度較強(qiáng)（一）總體成交市場(chǎng)分述：

40、4 月成交同比下滑 2%，東中西部恢復(fù)均較好根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月全國商品房成交面積1.20億平，同比下滑2.1%，累計(jì)來看，1-4月全國商品房成交面積3.40億平，同比下滑19.3%，累計(jì)同比跌幅較1-3月收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。從住宅成交來看，4月全國住宅成交面積1.07億平，同比下滑1.5%，累計(jì)來看，1-4月全國住宅成交面積2.99億平，同比下滑18.7%，累計(jì)同比跌幅較1-3月收窄7.2個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額方面，4月全國商品房銷售金額1.15萬億元，同比下滑5.0%，累計(jì)來看，1-4月全國商品房銷售金額3.19萬億元，同比下滑18.6%，累計(jì)同比跌幅較1-3月收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)，1-4月全國

41、住宅銷售金額2.83萬億元，同比下滑16.5%，累計(jì)同比跌幅較1-3月收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額與銷售面積增速差反映了銷售均價(jià)的上漲，1-4月商品房銷售均價(jià)9379元/平米，同比增長(zhǎng)0.8%，同比增速較去年同期收窄 7.5個(gè)百分點(diǎn)；住宅均價(jià)為9457元/平米，同比上漲2.7%，同比增速相比去年同期收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)。圖5：2000-2020M4商品房年度累計(jì)銷售面積及增速圖6：2003-2020M4住宅年度累計(jì)銷售面積及增速200000180000160000140000120000100000800006000040000200000-19.3%2000200420082012201620

42、2050%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%16000014000012000010000080000600004000020000050%-18.7%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%M1-M4商品房銷售面積（萬方）同比（右，%）200320062009201220152018住宅銷售面積（萬方）同比數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖7：2000-2020M4商品房年度累計(jì)銷售金額及增速圖8：2003-2020M4住宅年度累計(jì)銷售金額及增速1800001600001400001200001000008000060

43、00040000200000100%80%60%40%20%0%-18.6%-20%-40%200020042008201220162020M1-M4商品房累計(jì)銷售額（億元）同比（右，%）160000140000120000100000800006000040000200000200320062009201220152018住宅累計(jì)銷售額（億元）同比100%-16%80%60%40%20%0%-20%-40%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖9：商品房單月銷售額與銷售面積同比圖10：住宅單月銷售額與銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-4

44、0%-60%15/01 15/08 16/03 16/10 17/05 17/12 18/07 19/02 19/09 20/04商品房單月銷售額同比商品房單月銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%15/01 15/08 16/03 16/10 17/05 17/12 18/07 19/02 19/09 20/04住宅單月銷售金額同比住宅單月銷售面積同比數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖11：住宅月度成交均價(jià)同比增速對(duì)比圖12：統(tǒng)計(jì)局70大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.

45、0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/0120%15%10%5%0%-5%-10%05/07 07/01 08/07 10/01 11/07 13/01 14/07 16/01 17/07 19/0170大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比住宅銷售均價(jià)同比百城房?jī)r(jià)同比 70大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心推盤方面，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，4月我們監(jiān)測(cè)的26城市商品房推盤面積2455萬方，由于疫情低基數(shù)的影響，環(huán)比上升144.1%，

46、同比上升17.4%，2020年1-4月累計(jì)推盤4968萬方，同比下降19.9%，累計(jì)同比降幅較3月縮窄19.0個(gè)百分點(diǎn)。而住宅方面， 4月30城市商品住宅推盤面積2387萬方，環(huán)比上升163.7%，同比上升11.7%，2020年1-4月累計(jì)推盤4396方，同比下降19.2%，較3月收窄20.0個(gè)百分點(diǎn)。庫存方面，4月26城市商品房庫存環(huán)比上升2.7%，去化周期（6月移動(dòng)平均）上行至26.1個(gè)月。而住宅方面，4月30城市住宅庫存環(huán)比上升4.9%，去化周期（6月移動(dòng)平均）上行至14.3個(gè)月。圖13：全國重點(diǎn)城市商品房推盤面積與同比增速圖14：全國重點(diǎn)城市住宅推盤面積與同比增速35003000250

47、0200015001000500017/01 17/06 17/11 18/04 18/09 19/02 19/07 19/12100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%350030002500200015001000500017/01 17/06 17/11 18/04 18/09 19/02 19/07 19/12100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%26城商品房推盤面積（萬方）同比（%，右）30城商品住宅推盤面積（萬方）同比（%，右）數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖1

48、5：全國26城市商品房庫存面積及去化周期圖16：全國30城市住宅庫存面積及去化周期500004000030000200001000030 26.1 14.3 300002525250002020200001515150001010000105500050012/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01 19/01 20/010012/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01 19/01 20/0126城市商品房庫存面積（萬方）去化周期（右，月）30城市住宅庫存面積（萬方）去化周期（右，月）數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究

49、中心去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)批售比方面，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，樣本城市商品房批售比數(shù)據(jù)（推盤規(guī)模/銷售規(guī) 模）自18年11月以來趨勢(shì)回落， 19年3月至最低點(diǎn)0.83，此后反彈回升，6月回到 榮枯線之上，此后持續(xù)趨勢(shì)上升，至19年末達(dá)到1.39的年內(nèi)最高點(diǎn)，今年3月降至0.88， 4月又回升至1.24。圖17：26城商品房批售比圖18：30城商品住宅批售比21.81.61.41.471.391.781.281.441.391.241.81.61.41.21.531.521.361.071.111.531.301

50、.221.211.120.980.8910.8 0.851.060.80.60.40.200.900.920.700.640.830.830.880.60.40.200.740.800.72 0.700.630.750.8413/01 13/10 14/07 15/04 16/01 16/10 17/07 18/04 19/01 19/1026城商品房批售比（MA3)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：批售比：推盤面積/銷售面積，移動(dòng)平均3個(gè)月13/01 13/10 14/07 15/04 16/01 16/10 17/07 18/04 19/01 19/1030城商品住宅批售比（MA3

51、)數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：批售比：推盤面積/銷售面積，移動(dòng)平均3個(gè)月表6：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表區(qū)域城市4 月成交成交環(huán)比成交同比20 年月均成交月均成交同比庫存面積去化時(shí)間萬方%萬方%萬方月環(huán)渤海北京75.184.1%-31.9%73.25.1%2153.426.7青島92.329.3%-33.7%92.61.9%3230.923.1長(zhǎng)三角上海123.626.0%-20.6%142.3-4.7%2837.522.5杭州97.021.6%4.6%93.8-3.9%603.616.2南京87.623.5%11.5%73.110.1%2003.722.8蘇州58.363.3

52、%-28.3%47.424.5%972.514.6鎮(zhèn)江10.913.8%-26.2%7.51.4%-鹽城56.355.1%22.4%60.4-4.3%-珠三角廣州79.95.9%-24.9%99.5-3.6%2020.821.4深圳39.7-0.4%-10.6%40.57.2%557.213.7東莞157.728.6%13.8%142.4-0.3%-佛山55.345.8%-1.9%56.11.6%-南寧99.421.7%-2.4%105.710.1%679.75.7海西廈門22.826.8%-39.4%20.34.6%-溫州19.2-39.5%1.5%27.1-12.2%1070.512.3泉

53、州21.052.3%0.3%18.6-710.735.6莆田19.322.7%-26.5-42.9%-三明82.30.4%-3.4%79.7-13.4%67.69.7其它長(zhǎng)春53.3-1.6%-14.8%59.68.4%1624.620.4吉林25.621.7%-9.2%28.5-1.0%-連云港26.0-22.0%44.8%45.0-2.6%-合計(jì)2513.021.4%-17.9%數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券研究中心二手房方面，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年4月份我們監(jiān)測(cè)的14城市二手商品房成交面積637.18萬方，環(huán)比上升41.7%，同比下降15.1%。累計(jì)來看，2020年1-4月1

54、4城市二手房成交累計(jì)同比下降23.8%，較3月縮窄4.5個(gè)百分點(diǎn)。而在先行指標(biāo)方面，樣本城市中原經(jīng)理指數(shù)持續(xù)走高，而中原報(bào)價(jià)指數(shù)20年4月持續(xù)下降，截至2020年4月27日，中原經(jīng)理指數(shù)為61.84，樣本城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)為35.65。圖19：14個(gè)重點(diǎn)城市二手房銷售面積及同比圖20：中原二手房指數(shù)1,4001,2001,000800600400200016/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01200%150%100%50%0%-50%-100%908070605040302012/05 13/05 14/05 15/05 16/0

55、5 17/05 18/05 19/0514城市二手房成交面積（萬方）同比（%，右）中原報(bào)價(jià)指數(shù)中原經(jīng)理指數(shù)數(shù)據(jù)來源：Wind，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心（二）各線城市成交分述：各線均推盤放量，一二線恢復(fù)較快分線城市看，我們用房管局的備案高頻數(shù)據(jù)來刻畫一、二線城市的銷售情況，同時(shí)結(jié)合全國商品房銷售面積反推算三四線的銷售面積。具體來看，2020年1-4月，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，我們跟蹤4個(gè)一線、16個(gè)二線分別同比下跌4.5%、5.9%，累計(jì)同比較1-3月分別收窄18.6和21.8個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局和房管局?jǐn)?shù)據(jù)反推算的三四線同比下跌21.8%，跌幅較1-3月收窄

56、4.4個(gè)百分點(diǎn)。圖21：商品房銷售面積累計(jì)同比增速對(duì)比圖22：各線城市商品房成交面積同比-1.7%-19.3%60%40%20%0%-20%-40%-60%15/01 15/08 16/03 16/10 17/05 17/12 18/07 19/02 19/09 20/0450城累計(jì)成交面積同比（房管局）全國商品房累計(jì)銷售面積同比（統(tǒng)計(jì)局）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05 19/10 20/03一線城市二線城市三線城市數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)來

57、源：統(tǒng)計(jì)局，房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心推盤方面，從我們跟蹤的26城市商品房推盤數(shù)據(jù)來看，4月一線、二線、三四線城市推盤分別同比下降18.0%、上升17.5%、上升14.7%。累計(jì)來看，2020年1-4月樣本一線城市推盤累計(jì)同比下降23.1%，降幅較3月縮窄25.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市推盤累計(jì)同比下降19.7%，降幅較3月收窄18.0個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市推盤累計(jì)同比下降13.4%，降幅較3月縮窄14.6個(gè)百分點(diǎn)。1000900800700600500400300200100016/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/0125002000

58、15001000500016/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01一線城市商品房推盤（萬方）一線城市住宅推盤面積（萬方）二線城市商品房推盤（萬方）二線城市住宅推盤面積（萬方）數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：一線樣本中商品房4城，住宅4城數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：二線樣本中商品房14城，住宅16城圖25：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）40035030025020015010050016/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/09

59、20/01圖23：4大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）圖24：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）三線城市商品房推盤（萬方）三線城市住宅推盤面積（萬方）數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心注：三四線線樣本中商品房8城，住宅10城庫存方面，2020年4月一線、二線、三四線城市住宅庫存分別環(huán)比上升6.0%、 4.7%、4.2%，與2019年同期相比，一線、二線、三四線城市住宅庫存分別同比上升2.4%、22.4%、9.7%。去化周期方面，我們跟蹤的4大一線城市住宅、16個(gè)二線城市、10個(gè)三四線城市去化周期分別上行至16.5個(gè)月、14.1個(gè)月和13.6個(gè)月，分別較3月上升1.7個(gè)月、 1.4個(gè)月

60、和0.6個(gè)月。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)中指院百城房?jī)r(jià)，4月4個(gè)一線城市一手房房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.20%，漲幅較3月擴(kuò)大11bp，36個(gè)二線城市一手房房?jī)r(jià)環(huán)比上升0.24%，較3月擴(kuò)大7bp， 60個(gè)三四線城市環(huán)比上升0.21%，較3月擴(kuò)大11bp。圖26：4大一線住宅庫存（萬方）及去化周期圖27：16個(gè)二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期45004000350030002500200015001000500020 16.5 15105012/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01 19/01 20/012000025 14.1 1800016000201400012000