新商品房預售協(xié)議文本合集

1、新商品房預售協(xié)議文本合集資料匯編目 錄1、商品房買賣合同(天津市)x2、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用x3、商品房買賣合同示范文本寫作格式要求及范文x4、新商品房買賣合同示范文本x5、網(wǎng)上商品房合同范本x6、商品房買賣合同法律問題識小培訓紀要x7、商品房買賣合同樣本_棗莊x8、四川省商品房買賣合同-zfabc1123x9、預售商品房買賣合同(XXXX新版)x10、重慶市商品房買賣合同x天津商品房買賣合同出賣人(以下簡稱甲方)： 法定代表人： 聯(lián)絡 : 注冊： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照碼: 行： 賬： 委托代理人(房地產(chǎn)經(jīng)紀機構)： 法定代表人： 聯(lián)絡 ： 注冊： 郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)

2、照碼： 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構書編： 行： 賬： 買受人(以下簡稱乙方)： 國籍/法定代表人： (護照)/營業(yè)執(zhí)照碼： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡 ： 委托代理人： 國籍/法定代表人： (護照)/營業(yè)執(zhí)照碼： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡 ： 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?等有關法律、法規(guī)的規(guī)定甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、老實信譽、守法的原那么經(jīng)協(xié)商一致達成如下條款：第一條 商品房情況該商品房銷售容許證： 商品房座落： 區(qū)、 路、道、街 設計用途 建筑構造 建筑層數(shù)為 層。 建筑面積 平方米其中：套內建筑面積 平方米公 共部位分攤建筑面積 平方米。 商品房平面圖見附件一商品房抵押、租賃等情況見附件二。商品房土地

3、來源為： 。以出讓方式獲得土地使用權的土 地使用年限為 年自 年 月 日 至 年 月 日為止。第二條 商品房價款商品房銷售按建筑面積計算每平方米價格為 元(幣種: ) 價款為 元計 大寫。 第三條 商品房交付日 商品房開工經(jīng)歷收合格前方可交付；未經(jīng)歷收或驗收不合格的不得 交付。 甲方于 年 月 日前將商品房交付乙方。如遇 不可抗力不能履行合同的雙方同意按以下第 種方式處理： 1、變更合同。 2、解除合同。 3、 第四條 乙方付款形式及付款時間 乙方按以下第 種形式付款： 1、一次性付款。 2、分付款。 3、其他方式。 第五條 甲方逾交付商品房的處理 除遇不可抗力外甲方如未按本合同第三條約定日交

4、付商品房逾在 日內的乙方有權向甲方追究已付款利息利息自合同約定甲方應支付 商品房之日次日起至實際交付商品房之日止按銀行同貸款利率計算。如超過上述約定限的乙方有權按照下述的第 種約定追究甲 方違約責任： 1、合同繼續(xù)履行。甲方應支付乙方已付款利息利息自合同約定甲方應 交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止按銀行同貸款利率計算。 此外甲方還應每日按商品房價款的 0向乙方支付違約金。2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息利息自合同約 定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止按銀行同貸 款利率計算。此外甲方還應每日按商品房價款的 0 向乙方支付違約 金。乙方的實際損失超過

5、甲方支付的違約金時甲方還應承擔賠償責任。3、 。 第六條 乙方逾付款的處理 乙方如未按本合同第四條約定的日付款逾在 日內的甲 方有權追究乙方逾付款及其利息利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止按銀行同貸款利率計算。如超過上述約定限的甲方有權按照下述的第 種約定追究 乙方違約責任：1、合同繼續(xù)履行。乙方應支付逾付款及其利息利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止按銀行同貸款利率計算。此外乙方還應每日按商品房價款的 0 向甲方支付違約金。 2、解除合同。乙方應每日按商品房價款的 0向甲方支付違約金。 3、 。 第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理 商品房建筑面積以房

6、屋所有權證記載面積為法定根據(jù)。商品房建筑面積 與甲方銷售面積差異不超過3包括3的每平方米價格保持不變商 品房價款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補。面積差異超過3的雙方約定如下： 第八條 商品房質量及保修責任 甲方交付的商品房的質量和設備等應符合有關規(guī)定和甲方的承諾(見附件三)未到達規(guī)定和承諾的甲方應承擔責任。在乙方正常使用情況下甲方應按照?天津商品住宅質量保證書?的規(guī) 定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的甲方不承擔責任。 第九條 商品房配套設施運行的約定 以下配套設施運行日約定如下： 1、上水 。 2、下水 。 3、供電 。 4、燃氣氣源種類 。 5、暖氣 。 6、 。 上述配

7、套設施未按約定日運行的甲方應在 日內采取補救措 施并賠償乙方損失；超過上述約定限的甲方應賠償損失并且每項還應按商品房價款的 向乙方支付違約金。 第十條 商品房設計變更的約定 甲方未征得乙方同意不得擅自變更商品房的房屋設計和環(huán)境布見附 件四。確需變更的甲方應自設計變更方案確定之日起 日內與乙方 協(xié)商。 乙方同意變更的雙方訂立補充合同。 乙方不同意變更或甲方擅自變更的乙方有權解除合同。解除合同的 甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息利息自乙方付款之日次日起至甲 方退還乙方已付款之日止按銀行同貸款利率計算。此外甲方還應按商品 房價款的 向乙方支付違約金。 第十一條 商品房交接 商品房交付時甲方應書

8、面乙方商品房交接手續(xù) 提供?天津 商品住宅質量保證書?和?天津商品住宅使用說明書?交接房屋鑰匙。 第十二條 商品房產(chǎn)權登記 商品房開工驗收合格后甲方須在30日內房屋所有權初始登記。 初始登記完畢后甲方應在180日內及時協(xié)助乙方辦結房屋所有權轉移登記。 甲方未按時房屋所有權初始登記或未在約定限內協(xié)助乙方辦結房屋 所有權轉移登記的按以下第 種約定處理： 1、 合同繼續(xù)履行。甲方應按商品房價款的 向乙方支付違約金。 2、 解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息利息自乙方付款 之 日次日起至甲退還乙方已付款之日止按銀行同貸款利率計算。此外甲 方 還應按商品房價款的 向乙方支付違約金。 3、 。

9、 第十三條 物業(yè)理 物業(yè)理的效勞內容和收費等按有關規(guī)定由乙方與物業(yè)理企 業(yè)訂立物業(yè)理合同。 第十四條 產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛的約定 甲方保證在交付商品房時無產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。如存在產(chǎn)權糾紛 和債權債務糾紛由甲方承擔全部責任。 第十五條 爭議處理 本合同發(fā)生爭議甲乙雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成時按以下第 種方式處理： 1、向 仲裁會申請仲裁； 2、向人民提起訴訟。 第十六條 合同附件 本合同未盡事宜甲乙雙方另行訂立補充合同見附件五。 附件一至附件五均為本合同不可分割的部具有同等效力。第十七條 合同份數(shù)本合同連同附件共 頁一式五份甲、乙雙方各執(zhí)一份備案機 關存留一份其他二份備用具有同等效力。 第

10、十八條 合同生效 本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的按照其約定。 甲方： 乙方： 年 月 日 年 月 日 委托代理人： 委托代理人： 年 月 日 年 月 日 附件一：商品房屋平面圖附：商品房方位圖；分門分層平面圖1：100或1：200將該商品房圈紅加蓋騎縫章。附件二：商品房抵押、租賃等情況 附件三：商品房質量及設備等情況 附件四：商品房房屋設計和環(huán)境布情況 附件五：補充合同 合同登記備案欄經(jīng)辦人： 年 月 日 審理商品房買賣合同糾紛案件解釋的理解與適用韓延斌一、起草背景隨著我國經(jīng)濟體制的建立房地產(chǎn)業(yè)迅猛開展已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。住房制度深化改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化和商

11、品化使得房地產(chǎn)業(yè)在我國實現(xiàn)全面小康進程中的根底性、先導性、支柱性地位越來越為社會所認同。城房地產(chǎn)理法的公布施行和商品房的開展變化商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn)成為社會矛盾的焦點。針對城房地產(chǎn)理法施行前的房地產(chǎn)糾紛案件曾于1995年12月27日制定了?審理 房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答?(以下簡稱?解答?)使房地產(chǎn)糾紛得以及時、有效地處理。城房地產(chǎn)理法施行后房地產(chǎn)秩序雖較以往有了較大改觀但由于房地產(chǎn)處于發(fā)育階段理機制尚不健全商品房交易行為很不特別是出賣人借機經(jīng)營如無證銷售、一房數(shù)賣、面積縮水、發(fā)布虛假廣告等嚴重擾亂了房地產(chǎn)秩序損害了廣闊買受人的利益導致商品房買賣合同糾紛大量增加。

12、據(jù)統(tǒng)計全國2002年受理的8萬多件房地產(chǎn)案件中商品房買賣合同糾紛占 25而在200)年第一季度受理的68件房地產(chǎn)案件中商品房買賣合同糾紛就占近50.同時現(xiàn)實社會和審訊理中出現(xiàn)的商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等新問題也亟待解決。而現(xiàn)行的法律、法規(guī)比較原那么人民在審理商品房糾紛案件中遇到法律適用的難題。為此從2002年3月初們屢次派人赴全國各地進展調研并廣泛征求各級、全國法工委、土地資源部、建立部、專家學者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費者協(xié)會等各方面經(jīng)過數(shù)十次討易稿最后經(jīng)審委會討通過于2003年5月7日公布了?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋?(以下簡稱?解釋?)共28條。下面

13、就?解釋?的有關內容和情況作簡要說明以便讀者理解。二、?解釋?的適用范圍這是適用本?解釋?首先要明確的前提條件。受國情和歷史原因的影響目前我國存在著不同種類的房屋有由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、組織建立的經(jīng)濟適用房、公房改制的房改房、集資房、公民個人所有的私有房等等。但根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和有關政策經(jīng)濟適用房、公房改制的房改房、集資房等房屋的上交易要受政策的調整該類房屋不能交易。如需補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限前方可。而私有房屋雖可上交易但糾紛不突出在審訊理生的房屋買賣糾紛絕大多數(shù)是因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其建造的商品房而引發(fā)的。因此?解釋?將調整對象明確為因商品

14、房買賣合同發(fā)生的糾紛案件即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并向社會公開房屋的買賣行為出賣人主體只限為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)合同法買賣合同的規(guī)定和出賣人的商品房建造狀況?解釋?條對商品房買賣合同作出明確解釋即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已開工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人買受人支付價款的合同包括商品房預售合同和商品房現(xiàn)售合同。而商品房買賣合同的標的物為正在建立和已開工的房屋其中正在建立的房屋就是通常所說的房、樓花包括經(jīng)依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋;已開工的房屋是已建成的房屋包括經(jīng)有關部門驗收合格的房屋和尚未驗收合 格的房屋。三、商品房預售合同的效力認定審訊理中因預售合同效力引發(fā)的糾紛

15、嚴重影響著社會秩序的穩(wěn)定。?解釋?條、第9條分別就商品房預售容許證明的獲得和商品房預售合同的登記備案對預售合同效力的認定處理作出了相應的規(guī)定。根據(jù)城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定商品房預售需具備4個條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金獲得土地使用權證書;(2)持有建立工程規(guī)劃容許證和施工容許證;(3)按提供的預售商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的25以上并已確定施工進度和開工交付日;(4)已預售登記獲得商品房預售容許證明。但對如何理解預售條件和認定合同效力之間的關系問題起草過程中有兩種。一種認為因商品房預售實行容許證制度只要出賣人持有預售容許證明其與買受人簽訂的預售合同即為有效。另一種認

16、為城房地產(chǎn)理法規(guī)定的4個條件是商品房預售行為必須同時具 備的法定要件否那么預售合同無效。筆者認為城房地產(chǎn)理法作為行政理法主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)和。從該法規(guī)定的商品房預售條件看也均反映的是出賣人與行政理部門之間的關系問題。在我國商品房預售實行容許證制度對此?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第二十四條明確列舉了商品房預售容許證的必備條件和相關程序其中就包括了城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定的前3個條件。這就說明只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政理部門申請并獲得預售容許證明的即可認定其具備全部預售條件。因此為防止權與行之間的沖突人民在認定商品房預售合同的效力時對出賣人的預售資格應只從形式上進展審查即對出賣

17、人未獲得商品房預售容許證明簽訂的預售合同應認定無效出賣人獲得商品房預售容許證明的可認定預售合同有效。從本質上審查出賣人是否具備全部預售條件那么是行政理部門的權限。當事人對預售容許證持有異議的可通過行政復議或行政訴訟的方式解決。這既可劃清審訊與行政理部門之間的權限有利于各司其職也可防止大量無效合同的出現(xiàn)有利于促進房地產(chǎn)交易和推動房地產(chǎn)的開展。?解釋?采納了第一種觀點。其次考慮到我國目前房地產(chǎn)理機制還不健全商品房交易行為也不?解釋?將出賣人獲得商品房預售容許證明的時間放寬至起訴前而不是簽訂合同時也就是只要出賣人在起訴前獲得商品房預售容許證明的人民也可認定商品房預售合同有效以盡量促使合同有效成立和維

18、護商品房交易的平安。這比?解答?規(guī)定的一審訴訟間及?適用合同法假設干問題的解釋(一)?規(guī)定的一審法庭辯終結前更為嚴格同時也便于當事人在起訴前預先知曉訴訟行為的結果更好地行使訴權。對城房地產(chǎn)理法第四十四條規(guī)定的商品房預售合同登記備案問題筆者認為從我國現(xiàn)行的有關不動產(chǎn)登記的立法規(guī)定看商品房預售合同的登記備案在目前應屬于房產(chǎn)理部門和土地理部門對合同的一種行政理措施不是確認合同效力的必要條件實務界和理界對此也已根本形成共識。為此?解釋?第6條明確規(guī)定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認合同無效的不予支持。四、商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定目前商品房90以上是

19、以廣告形式向社會公開的出賣人為了獲取高額利潤就會在宣傳廣告中夸大渲染而在交房時往往又無法兌現(xiàn)因此商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審訊理中也大量存在。所以?解釋?第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內容的認定處理作出了明確規(guī)定。對此在起草過程中有一種認為銷售宣傳廣告只是一種要約邀請如未將廣告宣傳的內容訂入合同就不能認定為是合同內容銷售廣告中的虛假宣傳只是違犯老實信譽原那么應負的義務可考慮以締約過失責任對買受人予以補救。筆者認為對商品房銷售宣傳廣告的內容性質認定應根據(jù)詳細情況區(qū)別處理不能機械地將其一概作為要約邀請。首先根據(jù)合同法第十五條第一款規(guī)定對商業(yè)廣告的內容在原那么上應認定為是一種要約邀請更不能將未

20、訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容對待。但對在實際生活中一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關設施所作的詳細明確的說明和許諾如小區(qū)綠化率達80規(guī)劃區(qū)內有健身房、泳池每單元兩部電梯等等內容就應詳細問題詳細處理不能簡單地認定為要約邀請。根據(jù)合同法第十四條要約的規(guī)定假設意思表示內容詳細確定并說明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時該意思表示即為要約。在實際生活中買受人往往也正是出賣人在宣傳資料中對房屋及相關設施所作的詳細確定的說明和許諾才購置房屋的。筆者認為如出賣人對其開發(fā)工程規(guī)劃范圍內的商品房及相關根底設施所作的一些說明和許諾詳細確定并對房屋價格確實定有作用足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂

21、商品房買賣合同的此時買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內容具有特定性根據(jù)合同法第十四條要約的規(guī)定該說明和許諾的內容應視為出賣人向買受人發(fā)出的要約而買賣合同的訂立那么為買受人對要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同即使雙方當事人可就格式合同之外的宣傳廣告內容進展協(xié)商約定但因出賣人在房地產(chǎn)中處于強勢地位銷售廣告和宣傳資料中的一些詳細確定的說明和許諾內容沒有訂入買賣合同之中而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和許諾不符發(fā)生的。為保護弱勢群體買受人的合法利益根據(jù)上述理由?解釋?規(guī)定即使該說明和許諾沒有明確訂立在合同之中也應認定為合同內容出賣人違犯該內容的應

22、承擔違約責任。據(jù)此買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和許諾符合以下3個條件的即可視為要約：1該內容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和許諾。如廣告稱房屋為混凝土構造居住區(qū)有綠地、電梯、車庫健身、購物、收視等設施齊全等對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描繪等應予除外。2 對房屋的說明和許諾應詳細確定。如小區(qū)綠化率到達80、每單元配有原裝三菱電梯兩部等。3該說明和許諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格確實定有重大影響。只要買受人就該詳細明確的說明和許諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的即使該內容未訂入商品房買賣合同中也應視為合同內容出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的詳細確定的

23、說明和許諾的應承擔違約責任。這不僅符合合同法規(guī)定和客觀實際也有利于保護買受益和出賣人的經(jīng)營行為建立維護誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當?shù)难a救但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算理中難以操作極易造成權利濫用和法律適用的不統(tǒng)一也不利于對買受人合法利益的保護。對銷售廣告和宣傳資料的內容問題實務界也已打破傳統(tǒng)認識開始區(qū)別情況予以認定并作出變通規(guī)定。如廣東高級人民?合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導?第24條規(guī)定商品房售樓廣告的內容沒有在商品房預售合同中約定但符合以下情形之一的該廣告內容具有法律約束力：(1)向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾;(2)對商品房外墻或共用部分裝飾

24、的告示;(3)對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述;(4)對商品房周圍環(huán)境質量作出的具有明確的公建指標的說明;(5)其他載有明確指標的說明。這值得我們借鑒。五、商品房認購書與定金的問題出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行 簽訂認購書就房屋買賣有關事宜進展初步確認并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保是當前商品房買賣的通常形式。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)對認購書問題沒有詳細規(guī)定引發(fā)了大量糾紛急 需給予明確認定。對認購書性質的認定問題有兩種觀點：第一種觀點認為認購書即為商品房買賣合同。因認購書是當事人就房屋買賣所作出的意思表示應具有買賣合同的效力。第二種觀點認為認購書不是的合同。

25、因認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定而且認購書中的定金條款是為擔保主合同履行的從合同。筆者認為前述觀點均有缺乏。首先認購書是的合同。認購書是平等主體間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協(xié)議符合合同法第二條合同定義的規(guī)定因此認購書可以成為的合同。其次從認購書簽訂的過程和約定的內容看認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進展的約定是約定當事人有義務在一定限內簽訂買賣合同不是對行為結果的直接確認。所以認購書尚不屬于商品房買賣合同。根據(jù)理中認購書訂立的實際情況和合同法理筆者認為認購書作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議應屬于商品房買賣合同的預約合同即認購書與商品房買賣合同

26、是預約與本約的關系。對當事人在簽訂認購書時約定交付定金的根據(jù)擔保法第八十九條、?適用擔保法假設干問題的解釋?15條的規(guī)定該定金為立約定金。根據(jù)當事人的約定和法律定金的規(guī)定在因當事人一方違犯認購書約定導致商品房買賣合同未能訂立的按照定金罰那么承擔責任即交付定金的當事人一方違約的喪失取回定金的權利;收取定金的當事人一方違約的應雙倍返還對方當事人定金。如當事人雙方均無違約行為只是就有關條款協(xié)商不一致或者因不可歸責于當事人雙方的事由如不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的收取定金的當事人一方應將定金返還給對方當事人。六、懲罰性賠償責任的適用理界和實務界商品房買賣合同能否適用懲

27、罰性賠償責任的爭主要集中反映在能否適用?消費者權益保護法?(以下簡稱?消法?)第四十九條的問題上。反對認為傳統(tǒng)民法理的民事賠償主要以補償性為主且懲罰性賠償主要適用于侵權責任。我國的懲罰性賠償雖在?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條有明確規(guī)定但其主要是質量方面的責任適用范圍不包括商品房在內。其次商品房買賣數(shù)額宏大懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡商品房質量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。最后對出賣人的欺詐行為難以認定很難操作。贊成觀點認為商品房買賣合同應適用?消法?第四十九條的規(guī)定。?消法?的立法者并沒有將商品房買賣排除在?消法?之外商品房、出賣人、買受人分別屬于?消法?第四十九條

28、調整的商品、經(jīng)營者和消費者。從文義上解釋?消法?第四十九條所說的商品既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)不能把商品僅僅理解為動產(chǎn)商品。合同法在違約責任中的第一百一十三條第二款仍然重申了?消法?第四十九條并未對商品的外延作出限制。從我國合同法和?消法?的規(guī)定看對商品房能否直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和效勞有欺詐行為而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定學術界和實務界也認識不一。考慮到我國的實際情況筆者認為商品房買賣合同目前不宜直接適用?消法?第四十九條的規(guī)定。但對商品房買賣行為中出賣人利用其優(yōu)勢地位為追求經(jīng)濟利益采取欺詐

29、手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為應給予制裁。理由如下：第一出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了老實信譽原那么嚴重損害了經(jīng)濟的交易平安秩序它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區(qū)別對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二從各國對損害賠償制度的研究和審訊理看也均未對懲罰性賠償?shù)脑敲从枰苑裾J而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能已逐漸被英美法系和大陸法系的各個立法逐步采納并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。部的研究資料說明 1985年至1995年的10年間將懲罰性賠償責任適用

30、于合同糾紛中的數(shù)量是侵權案件的3倍。第三在我國?消法?第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度隨后在合同法第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度此外合同法第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時實務中對?商品房銷售理?第二十條面積誤差絕對值超出3部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見我法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否認的且具有良好的社會根底。綜上經(jīng)屢次討研究認為根據(jù)?消法?第四十九條和合同法第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原那么精對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條

31、件地適用懲罰性賠償。為此結合審訊理和商品房買賣合同糾紛的實際情況?解釋?第8條、第9條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時出賣人成心隱瞞沒有獲得商品房預售容許證明的或者提供虛假商品房預售容許證明;四是在訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的;五是訂立合同時出賣人成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的。由此5種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時買受人除可懇求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外還可以懇求出賣人承擔不超過已

32、付購房款一倍的賠償責任。由此可見?解釋?所規(guī)定的懲罰性賠償責任在適用條件和結果上都與?消法?第四十九條的規(guī)定有所不同。它只是以合同法第一百一十三條和?消法?第四十九條規(guī)定的懲罰性賠償責任原那么為根據(jù)但不是對?消法?第49條規(guī)定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況有利于促進房地產(chǎn)的安康開展也是符合國際立法和我國當前社會開展需要的。七、房屋的交付使用和風險責任承擔因房屋交付使用引發(fā)的訴訟主要涉及到房屋所有權的轉移和風險的承擔及違約金的計算等問題。房屋的交付使用。合同法第一百三十三條和第一百三十五條規(guī)定商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并

33、轉移所有權的義務買賣合同的標的物所有權自交付時起轉移法另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。據(jù)此規(guī)定買賣合同的標的物所有權一般自交付時起轉移。而根據(jù)城房地產(chǎn)理法第六十條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第三十三條規(guī)定不動產(chǎn)房屋的所有權那么從所有權登記手續(xù)時起轉移這也是不動產(chǎn)物權變動的方式和要件。因此房屋所有權就應從所有權登記手續(xù)時轉移。但在審訊理中存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋也就是俗稱的交鑰匙;而買受人那么認為房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有而且還包括交付房屋所有權證書。根據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權轉移的

34、有關規(guī)定筆者認為在法律、法規(guī)和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的出賣人對房屋的轉移占有即為合同約定的房屋交付使用。也就是說出賣人只要在合同約定的限向買受人交付房屋即交鑰匙就已履行了合同約定的交付房屋的義務。假設當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有還應房屋所有權移轉登記的出賣人就應按約定履行義務。因此?解釋?1條規(guī)定對房屋的轉移占有視為房屋的交付使用但當事人另有約定的除外。當然即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括房屋所有權登記手續(xù)時出賣人交鑰匙義務的履行也并非就意味著出賣人的合同義務履行完畢根據(jù)法律規(guī)定它還應協(xié)助買受人房屋所有權登記轉移房屋所有權于買受

35、人。至于房屋所有權轉移的時間問題當事人可另行協(xié)商約定沒有約定的按照?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第三十三條的規(guī)定預售商品房的買受人應當自房屋交付使用之日起90日內現(xiàn)售商品房的買受人應當自買賣合同簽訂之日起90日內土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)出賣人應當協(xié)助買受人并提供必要的證明。風險責任承擔。風險責任是因不可抗力或意外等不可歸責于當事人的事由而導致標的物毀損、滅失。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險在標的物交付之前由出賣人承擔交付之后由賣受人承擔但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?？梢婏L險責任一般情況下與標的物交付的同時一并轉移。而從法理上講風險責任那么是隨著標的物的所有權

36、轉移而轉移的。如前所述由于我國房屋所有權的轉移是以登記為生效要件所以房屋所有權的轉移時間和標的物的交付時間存在差異在房屋交付使用后至所有權登記手續(xù)前的時間內標的物發(fā)生意外風險的責任如何承擔現(xiàn)行法律、法規(guī)均無明確規(guī)定。筆者認為既然合同法第一百四十二條是針對所有買賣合同標的物作的規(guī)定并沒有明確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)而且根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外的規(guī)定在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的情況下房屋的風險轉移應適用該條規(guī)定。因此?解釋?1條第2款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房無正當理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風

37、險自書面交房確定的交付使用之日起由買受人承擔但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。八、商品房包銷合同的認定處理商品房包銷是盛行于我國和地區(qū)的一種商品房銷售方式隨后進入我國內地。它在促進商品房快速開展的同時也帶來了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經(jīng)濟興隆城很早就已出現(xiàn)因包銷引發(fā)的訴訟也已審結多起此類案件。但因內地對商品房包銷尚無規(guī)定因此急需對包銷予以認定。根據(jù)理中遇到的包銷行為的一般做法包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同約定在包銷內出賣人將已開工或者尚未建成但符合預售條件的房屋確定包銷基價交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同包銷限屆滿包銷人以約定的包銷價格未的剩余商品房的行

38、為。對包銷的性質認定有三種觀點。一是附條件的代理說。認為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房賺取差價利益但包銷人在包銷滿后購置未的房屋。二是買賣說。認為包銷人最終購置所包銷的商品房包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房但本質上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價格確實定已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關系只是未生效而已。三是兩合行為說。認為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為在包銷內為一種委托代理關系包銷屆滿后那么為一種買賣關系。筆者認為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定?解釋?也不便對包銷行為的性質給予歸類而只宜按照包銷的通常做法根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定將其定性為無名合同。根據(jù)

39、包銷的理做法?解釋?第20條規(guī)定：對包銷滿后的剩余房屋當事人有約定的按照約定處理沒有約定或約定不明的由包銷人按包銷價格購置。為便于包銷糾紛的及時解決?解釋?第22條同時對因包銷引發(fā)的訴訟主體問題也作了明確規(guī)定。根據(jù)合同的相對性原那么因包銷合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟主體為出賣人與買受人盡商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人因此買賣合同糾紛的訴訟當事人應為出賣人和買受人。但假設出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔履行義務的包銷人也應作為當事人參加訴訟。九

40、、商品房擔保貸款合同糾紛的處理說到商品房擔保貸款合同就必然會涉及到商品房按揭的問題。按揭是英美法系不動產(chǎn)擔保的一項根本制度與大陸法系的讓與擔保制度大致一樣。商品房按揭是從傳入我國內地的一種融資購樓方式包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。我國內地法律沒有按揭的稱謂只是在2000年審委會審議的?適用擔保法假設干問題的解釋(送審稿)?的說明中涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款后將其依合同獲得的對樓宇的待權讓渡給銀行作為獲得銀行貸款的擔保也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務就喪失了贖回這種待權的權利的一種貸款。樓宇開工后樓花按揭即轉為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質是購

41、房抵押貸款與抵押根本一樣是一種不動產(chǎn)抵押方式但又有別于我國法律規(guī)定的抵押擔保方式。樓花按揭是以其在預售合同中的全部權益為抵押而法律規(guī)定的抵押是以現(xiàn)存實物為抵押標的的因此稱為準抵押。各國民法一般也均規(guī)定權利抵押準用民法一般抵押的規(guī)定?，F(xiàn)樓按揭那么與?城房地產(chǎn)抵押理?第三條規(guī)定的預購商品房貸款抵押一樣屬于現(xiàn)房抵押貸款。同時?適用擔保法假設干問題的解釋?第47條明確規(guī)定了依法獲準尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權的標的物。?中國物權法草案建議稿?也作了一樣規(guī)定。理界對商品房按揭也有不同觀點：1 不動產(chǎn)抵押說。認為盡樓花不是現(xiàn)存樓宇但買樓花會導致上獲得樓宇而且由于購房人在買樓花時

42、已支付部分樓款因此雖然樓花具有一種不確定性它還是具有相當于現(xiàn)存樓宇的價值。同時它與普通房地產(chǎn)抵押在設立目的和法律效力方面是一樣的所以樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押擔保。2 債權質押說。認為購房人在訂立樓花按揭合同時其向銀行提供的擔保標的物不是樓花所有權而是對開發(fā)商享有的債權而且這種債權符合可作為權利質押標的的權利的性質(財產(chǎn)權、具有可轉讓性)。3讓與擔保說。認為樓花按揭與讓與擔保都淵源與羅馬法的信托擔保;二者都是通過權利的轉移而對債權進展擔保;有利于保護銀行債權的實現(xiàn)。從我國的理看實務中通常將按揭作為抵押處理已不是英美法系法律本來意義上的按揭。鑒于我國內地法律尚無按揭的名稱為便于同我國現(xiàn)行法律和正在制

43、定過程中的民法草案統(tǒng)一?解釋?將商品房按揭貸款行為統(tǒng)稱為商品房擔保貸款包括以現(xiàn)房抵押的貸款合同和房抵押的貸款。目前商品房擔保貸款已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重 要組成部分而法律無明確規(guī)定?解釋?在總結理經(jīng)歷的根底上用5個條款對人民審理商品房擔保貸款糾紛案件的一些根本原那么作出了相應規(guī)定。首先根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定?解釋?第23條明確規(guī)定商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的對方當事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的當事人可以懇求

44、解除合同出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。?解釋?第24條規(guī)定因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)當事人懇求解除商品房擔保貸款合同的應予支持。因為結合實際情況在買受人沒有才能支付購房款或者因商品房買賣合同無效、撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時假設不允許當事人解除合同對買受人或者貸款銀行都是極為不利的。其次根據(jù)合同法、民事訴訟法的有關規(guī)定?解釋?第25條、第26條、第27條又分別對處理商品房擔保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規(guī)定。在商品房擔保貸款糾紛中一般存在三方主體三個合同關系。三方主體是借款人(擔保人、買受人)、貸款人(

45、擔保權人、銀行)、保證人(出賣人);三個合同關系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關系、買受人與銀行之間的擔保貸款合同關系、出賣人與銀行之間的保證合同關系。商品房擔保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件與商品房買賣合同具有親聯(lián)絡但又互相。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而懇求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題有兩種觀點。一是銀行作為擔保權人可根據(jù)對買賣合同的標的物所享有的擔保物權作為有懇求權的第三人向人民提起訴訟人民將商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關系一并解決否那么人民應僅審理商品房買賣合同。理由：根據(jù)訴訟法理主張由于訴訟結果而使自己權利受到損害的案外

46、人也可以懇求權第三人身份參與訴訟。也就是說第三人就別人間的訴訟標的的全部或部分有所懇求或主張因別人之間的訴訟結果自己的權利被損害時可以本訴當事人雙方為共同被告向起訴。這就是所謂的詐害防止參加理。如德、日等國民事訴訟法均有此規(guī)定。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權。二是銀行只可作為無懇求權第三人參加訴訟。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當事人雙方的訴訟標的第三人認為有懇求權的有權提起訴訟。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生的糾紛訴訟中銀行對雙方爭議的標的買賣合同關系沒有懇求權因此銀行不能作為有懇求權第三人參加訴訟而只是案件處理結果與其有法律上利害關系的無

47、懇求權第三人它只可申請參加訴訟或者由人民參加訴訟。如銀行單獨就擔保貸款合同起訴的人民根據(jù)詳細情況予以訴的合并可以將擔保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。對上述觀點銀行方面堅決要求應給予其有懇求權第三人的地位理中有的也是以銀行享有對樓花或現(xiàn)房的抵押權而將銀行列為有懇求權第三人的。?解釋?暫時采納了第一種觀點。這不僅符合訴訟效率原那么也有利于及時保護銀行的合法權益。買受人與銀行因擔保貸款合同發(fā)生糾紛時因擔保貸款合同是買受人以現(xiàn)房或將來對房獲得享有的一種待權作為抵押物所以在買受人未按貸款合同約定歸還貸款時銀行就可對現(xiàn)房行使優(yōu)先受償權或通過行使類似債權人代位權的懇求處分買受人在預售合同中享有的房屋

48、待權以獲得優(yōu)先受償。在買受人未獲得房屋權屬證書也未與銀行房屋抵押登記手續(xù)時銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的待權懇求處分。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定債權人轉讓權利的應當債務人。據(jù)此人民在銀行提起轉讓商品房買賣合同權利的訴訟時應出賣人參加訴訟;如出賣人為擔保貸款合同提供保證銀行同時起訴出賣人的出賣人應為共同被告銀行也可直接提起訴訟要求出賣人承擔保證責任。假設買受人已獲得房屋權屬證書并與銀行房屋抵押登記手續(xù)銀行懇求買受人歸還貸款或就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)娜嗣癫粦芳映鲑u人為當事人但出賣人提供保證的除外。商品房買賣合同示范文本商品房買賣合同說明 1、本合同文本為示范文本也可作為簽約使用文本。簽約之前

49、買受人應當仔細閱讀本合同內容對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主部門咨詢。 2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并的房屋。 3、為表達合同雙方的自愿原那么本合同文本中相關條款后都有空白行供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。 4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。 5、對合同文本】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容雙方應當協(xié)商確定?！恐羞x擇內容以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時應在空格部位打以示刪除。 6、在簽訂合同前出賣人

50、應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明。 7、本合同條款由建立部和工商行政理負責解釋。 商品房買賣合同合同編： 合同雙方當事人： 出賣人：_注冊：_ 營業(yè)執(zhí)照注冊：_ 企業(yè)資質證書：_ 法定代表人：_聯(lián)絡 ：_ 郵政編碼：_委托代理人：_：_ 郵政編碼：_聯(lián)絡 ：_ 委托代理機構：_ 注冊：_營業(yè)執(zhí)照注冊：_ 法定代表人：_聯(lián)絡 ：_ 郵政編碼：_買受人：_本人】法定代表人】：_國籍_ 】護照】營業(yè)執(zhí)照注冊】_ ：_郵政編碼：_聯(lián)絡 ：_ 委托代理人】：_國籍：_ ：_ 郵政編碼：_ ：_ 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致

51、的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議： 第一條工程建立根據(jù)。 出賣人以_方式獲得位于_、編為_的地塊的土地使用權。土地使用權出讓合同】土地使用權劃撥批準】劃撥土地使用權轉讓批準】為_。 該地塊土地面積為_規(guī)劃用途為_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出賣人經(jīng)批準在上述地塊上建立商品房現(xiàn)定名】名】_。建立工程規(guī)劃容許證為_施工容許證為_。 _。 第二條商品房銷售根據(jù)。 買受人購置的商品房為現(xiàn)房】預售商品房】。預售商品房批準為_商品房預售容許證為_。 _。 第三條買受人所購商品房的根本情況。 買受人購置的商品房以下簡稱該商品房其房屋平面圖見本合同附件一房以附件一上表示為準為本合同第一條規(guī)定的

52、工程中的： 第_幢】座】_單元】層】_房。 該商品房的用途為_屬_構造層高為_建筑層數(shù)地上_層地下_層。 該商品房臺是封閉式】非封閉式】。 該商品房合同約定】產(chǎn)權登記】建筑面積共_平方米其中套內建筑面積_平方米公共部位與公用房屋分攤建筑面積_平方米有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。 _。 _。 第四條計價方式與價款。 出賣人與買受人約定按下述第_種方式計算該商品房價款： 1按建筑面積計算該商品房單價為_幣每平方米_元總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 2按套內建筑面積計算該商品房單價為_幣每平方米_元 總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 3按套單元計算

53、該商品房總價款為_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。 4_。 第五條面積確認及面積差異處理。 根據(jù)當事人選擇的計價方式本條規(guī)定以建筑面積】套內建筑面積】本條款中均簡稱面積為根據(jù)進展面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的以產(chǎn)權登記面積為準。 商品房交付后產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按第_種方式進展處理： 1雙方自行約定： 1_； 2_； 3_； 4_。 2雙方同意按以下原那么處理： 1面積誤差比絕對值在3以內含3的據(jù)實結算房價款； 2面積誤差比絕對值超出3時買受人有權退房。 買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30

54、天內將買受人已付款退還給買受人并按_利率付給利息。買受人不退房的產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時面積誤差比在3以內含3部的房價款由買受人補足；超出3部的房價款由出賣人承擔產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時面積誤差比絕對值在3以內含3部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權登記面積合同約定面積面積誤差比100合同約定面積 因設計變更造成面積差異雙方不解除合同的應當簽署補充協(xié)議。第六條付款方式及限。買受人按以下第_種方式按付款：1一次性付款_。2分付款_。3其他方式_。第七條買受人逾付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款按以下第_種方式處理

55、：1按逾時間分別處理不作累加1逾在_日之內自本合同規(guī)定的應付款限之第二天起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款萬分之_的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過_日后出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計應付款的_向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應付款限之第二天起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款萬分之_該比率應不小于第1項中的比率的違約金。本條中的逾應付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按相應的分應付款與該的實際已付款的差額確定。2_。第八條交付限。 出賣人應當在_年_

56、月_日前按照和地方人民的有關規(guī)定將具備以下第_種條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經(jīng)歷收合格。2該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3該商品房經(jīng)分綜合驗收合格。4該商品房獲得商品住宅交付使用批準。5_。但如遇以下特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外出賣人可據(jù)實予以延：1遭遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起_日內告知買受人的；2_；3_。第九條出賣人逾交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外出賣人如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付買受人使用按以下第_種方式處理：1按逾時間分別處理不作累加1逾不超過_日自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已

57、交付房價款萬分之_的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過_日后買受人有權解除合同。買受人解除合同的出賣人應當自買受人解除合同到達之日起_天內退還全部已付款并按買受人累計已付款的_向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_該比率應不小于第1項中的比率的違約金。2_。第十條規(guī)劃、設計變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計同意的設計變更導致以下影響到買受人所購商品房質量或使用功能的出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內書面買受人：1該商品房構造形式、戶型、空間尺寸、朝向；2_；3_；4_；

58、5_；6_；7_。買受人有權在到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在到達之日起15日內未作書面答復的視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內買受人的買受人有權退房。買受人退房的出賣人須在買受人提出退房要求之日起_天內將買受人已付款退還給買受人并按_利率付給利息。買受人不退房的應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。_。第十一條交接。商品房到達交付使用條件后出賣人應當書面買受人交付手續(xù)。雙方進展驗收交接時出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責任由

59、出賣人承擔。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理：_。第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的由出賣人承擔全部責任。_。第十三條出賣人裝飾、設備承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備應符合雙方約定附件三的。達不到約定的買受人有權要求出賣人按照下述第_種方式處理：1出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。 2_。3_。第十四條出賣人根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾。 出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的以下根底設施、公共配套建筑按以下日到達使用條件：1_；2_；3_；4_；5_。假設在規(guī)定日內未到達使

60、用條件雙方同意按以下方式處理： 1_；2_；3_。 第十五條產(chǎn)權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后_日內將權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記備案。如因出賣人的責任買受人不能在規(guī)定限內獲得房地產(chǎn)權屬證書的雙方同意按以下第_項處理：1買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起_日內將買受人已付房價款退還給買受人并按已付房價款的_賠償買受人損失。2買受人不退房出賣人按已付房價款的_向買受人支付違約金。3_。第十六條保修責任。買受人購置的商品房為商品住宅的?住宅質量保證書?作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質量保證書?承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購置的商品房為