XX社區(qū)物業(yè)管理方案

1、 可修改 歡迎下載 精品 Word 可修改 歡迎下載 精品 Word 可修改 歡迎下載 精品 Word長沙藏瓏湖上國際社區(qū)物業(yè)管理方案長沙雙瑞物業(yè)管理目目 錄 TOC o 2 一 管理工程之管理特點(diǎn) 二 管理運(yùn)作方式及質(zhì)量管理目標(biāo) 2三 管理效勞內(nèi)容 0四 物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及物資裝備建議 35五 管理人員配備要求及培訓(xùn)安排 36六 管理規(guī)章制度 44七 檔案建立及管理 45八 便民有償效勞 46長沙藏瓏工程物業(yè)管理方案一管理工程之管理特點(diǎn)藏瓏位于中國湖南省長沙市月湖公園北側(cè)，占地(30.7萬平方米)，其中，工程一期方案開發(fā)總戶數(shù)：582套，其中花園洋房08套，高層住宅408套，雙拼別墅54套，

2、獨(dú)棟別墅2套。整個工程由獨(dú)幢別墅、聯(lián)排別墅及高層住宅組成，并配有會所、停車場等配套設(shè)施。工程定位于 “高尚居住社區(qū) 的開展理念，區(qū)內(nèi)精致的園林綠化和秀麗景色，極具升值潛力。從整個工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)及定位來看，需要在多方面進(jìn)行細(xì)致的管理規(guī)劃，使物業(yè)管理效勞能滿足入住藏瓏高尚住宅之人士對效勞品質(zhì)之要求，由此，在管理的方面需要著重注意以下重點(diǎn)：不間斷、便捷的效勞才能滿足業(yè)主對效勞品質(zhì)之需求； 熱情、細(xì)心關(guān)心備至的個性化效勞，才能使客戶有滿意如意的尊貴感受； 針對業(yè)主對效勞需要的多樣性，細(xì)致周全的效勞工程必不可少；針對業(yè)主之尊貴身份，重點(diǎn)確保小區(qū)之平安工作及私密性尤為關(guān)鍵；針對業(yè)主之身份及地位，保障其個人

3、隱私是在效勞過程中需要顧及的要點(diǎn)；針對業(yè)主對環(huán)境、健康與居住質(zhì)量的要求，小區(qū)環(huán)境控制也是重要的環(huán)節(jié)；保證設(shè)施之正常運(yùn)作是滿足業(yè)戶生活的最根本要求；為使物業(yè)管理效勞滿足業(yè)主之需求，故此管理者需要從員工的招聘、日常培訓(xùn)核、完善工作管理規(guī)程、實(shí)施設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)及中長期保養(yǎng)方案、外包承判商效勞品質(zhì)控制等方面制定出相應(yīng)之標(biāo)準(zhǔn)要求、并確保在提供恒久而穩(wěn)定之良好效勞素質(zhì)的同時，結(jié)合業(yè)主對效勞功能不斷提高及定期改變之需要作出不斷改善，從而提升物業(yè)的附加價值，確保業(yè)主之投資能有保障及增值回報(bào)。二管理運(yùn)作方式及質(zhì)量管理目標(biāo)配合藏瓏的開展理念，日常管理效勞必須迎合其舒適與悠閑之特質(zhì)。因此，對整體的物業(yè)管理效勞有如

4、下籌劃設(shè)想：物業(yè)管理效勞之整體籌劃a)“客戶效勞專員效勞理念的引入為全面提升“以客為尊的效勞理念，藏瓏引入 “客戶效勞專員。本著“親切物業(yè)效勞，專業(yè)設(shè)施管理的宗旨，為業(yè)戶提供體貼入微的效勞，締造一個自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶省卻生活瑣事及家務(wù)束縛。騰出更多的空閑時間享受人生。b)專業(yè)的設(shè)施管理引入專業(yè)的設(shè)施管理效勞，超越了一般性的物業(yè)管理，通過專業(yè)化和社會化的效勞，極有效地延長物業(yè)及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備之使用限，確保物業(yè)設(shè)施之運(yùn)作及發(fā)揮其環(huán)境效益的整體功能。c)結(jié)合5S(五常法)，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部管理在內(nèi)部管理上，結(jié)合5S(五常法)，量化各崗位的工作指標(biāo)及效勞標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定員、定量、定額方式，以

5、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒?，使員工的素質(zhì)不斷地提高，為真正推行ISO質(zhì)量體系建立堅(jiān)實(shí)的根底。物業(yè)管理效勞運(yùn)作機(jī)制a) 目標(biāo)管理參考?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)那么?的要求，細(xì)化并優(yōu)化各項(xiàng)效勞指標(biāo)，使小區(qū)的物業(yè)管理效勞水準(zhǔn)能達(dá)至甚至超越國家要求。b) 方案管理通過方案管理方式,進(jìn)行事先較為全面的思考, 分析預(yù)測可能出現(xiàn)問題,防止盲目決策; 因而選擇更為有效的經(jīng)營管理方案,發(fā)現(xiàn)和利用更多降低本錢, 減少浪費(fèi), 提高效率的時機(jī);更可以客觀評價下屬的工作狀況和管理實(shí)績的標(biāo)準(zhǔn), 有利于全面的管理控制。c) 督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和

6、工作質(zhì)量，具體有以下方法：經(jīng)濟(jì)管理：通過制定有競爭力的薪酬及福利，獲得素質(zhì)較佳的員工，通過推行績效管理制度，調(diào)發(fā)動工的工作積極性及主動性。法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來標(biāo)準(zhǔn)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理：實(shí)行每月部門詳細(xì)的工作方案及工作報(bào)告，形成定期之管理級會議制度及定期部門會議制度，講評和落實(shí)工作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決方法。鼓勵、培訓(xùn)管理：效勞性行業(yè)重復(fù)工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓(xùn)教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽(yù)感那么非常重要，同時也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質(zhì)及晉升的時機(jī)。 團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度物業(yè)管理行業(yè)是需要多個部門共同協(xié)作才能提供好

7、的效勞，將責(zé)任落實(shí)到部門及個人能樹立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識，通過部門之間之協(xié)作溝通，建立團(tuán)隊(duì)精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性的認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和效勞水平。公平原那么： 公司將制定標(biāo)準(zhǔn)的獎罰及晉升機(jī)制，擯棄任人唯親的作風(fēng)，創(chuàng)造一個好的工作氣氛。d) 全面質(zhì)量管理根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO質(zhì)量體系工作落到管理效勞上。e) 協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理方法解決在管理效勞過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突。鼓勵員工、業(yè)戶對管理效勞工作提出合理化建議

8、、批評意見或投訴，增強(qiáng)效勞氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來及作出處理，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。f) 組織管理通過管理處對全體員工之間進(jìn)行分工合作的管理, 要使每一個員工知道: 應(yīng)該做什么, 不該做什么, 如何去做, 公司獎勵做什么, 反對做什么。它具體應(yīng)包括: 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置, 員工手冊的制定, 崗位責(zé)任制的制定, 作業(yè)規(guī)程的制定, 容易發(fā)生問題的本卷須知, 對非正式組織的管理等, 目的是將組織所承擔(dān)的任務(wù)完成好。g) 控制管理通過設(shè)立各種工作標(biāo)準(zhǔn), 然后用這些標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)評估員工的工作和結(jié)果, 籍以檢討提高效勞標(biāo)準(zhǔn)的空間及標(biāo)準(zhǔn)本身脫離實(shí)際,決定是否需要修訂標(biāo)準(zhǔn)或?qū)T工進(jìn)行培訓(xùn)、獎懲甚

9、至撤換。h) 建立以效勞為核心的管理系統(tǒng)建立以指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反響為主體的管理系統(tǒng)，從組織結(jié)構(gòu)完成對實(shí)施效勞與管理控制。業(yè)戶業(yè)戶 指 揮 執(zhí) 行 監(jiān) 督 反 饋 i) 實(shí)行主管輪值責(zé)任制管理處設(shè)值日夜輪值制度，由各部門經(jīng)理/主管輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。管理處運(yùn)作系統(tǒng)示意圖：公司主管部門公司主管部門指示指示總物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)查詢、輸入總物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)指令反響指示業(yè)戶管理效勞員工工作業(yè)戶管理效勞員工效勞地點(diǎn)效勞地點(diǎn)反響效勞地點(diǎn)效勞地點(diǎn) A B執(zhí)行執(zhí)行主管1員工員工主管2督導(dǎo)命令命令 督導(dǎo)主管1

10、員工員工主管2物業(yè)管理效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)a) 對管理員工之標(biāo)準(zhǔn)管理員工的態(tài)度必須隨時保持親切友好，要以他們的禮貌和熱情，使業(yè)戶有備受尊重的感受。管理員工要經(jīng)過全面培訓(xùn)及達(dá)至專業(yè)性要求，向業(yè)戶顯示出高質(zhì)量、專業(yè)化之標(biāo)準(zhǔn)行為。管理員工以誠懇的態(tài)度對待業(yè)戶，并對其提出的合理要求做出及時反響及跟進(jìn)。管理員工有良好的個人儀表形象。管理員工穿著整潔之工裝及佩帶好工牌上崗。b) 清潔效勞物業(yè)現(xiàn)場保持有良好、整潔的環(huán)境和氣氛，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。擬定物業(yè)清潔效勞之基準(zhǔn)確保保潔效勞的位置、范圍、清潔的次數(shù)或保潔程度達(dá)至要求，及能以合理費(fèi)用而到達(dá)理想成效。物業(yè)現(xiàn)場無隨意設(shè)置之廣告牌，無隨意放置之雜物及隨意占用公共區(qū)域

11、的情況，業(yè)戶無違反規(guī)定飼養(yǎng)禽畜、寵物。根據(jù)效勞標(biāo)準(zhǔn)，制定完善清潔監(jiān)督的日常報(bào)表及效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)查保潔公司日常運(yùn)作，確保清潔成效。定期審核厘定清潔費(fèi)用之基準(zhǔn)，以控制本錢開支。清潔設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理，并實(shí)行袋裝化垃圾管理。定期安排消殺滅蟲工作，滅四害工作到達(dá)國家衛(wèi)生城市滅四害工作標(biāo)準(zhǔn)?；S池按三級無害化糞池標(biāo)準(zhǔn)管理。定期安排清洗外墻作業(yè)，務(wù)求令物業(yè)保持其清新的形象根據(jù)情況再行確定。倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，設(shè)置垃圾分類箱，向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。c) 維修保養(yǎng)效勞運(yùn)用工程專業(yè)效勞，落實(shí)對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)及定期記錄、

12、監(jiān)察設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況及運(yùn)行數(shù)據(jù)。編制設(shè)施設(shè)備中長期維修保養(yǎng)方案，確保機(jī)電設(shè)備之保養(yǎng)基準(zhǔn)及品質(zhì)能達(dá)至特定之效果，以延長設(shè)施設(shè)備之使用限。對已經(jīng)移交之配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)，無因公司責(zé)任造成任何損壞或效勞中斷，盡力確保營業(yè)時間內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備之運(yùn)作正常。凡可能對業(yè)戶帶來不便的維修、保養(yǎng)作業(yè)，提前作出通知。并盡量安排在合理時間進(jìn)行，減少對業(yè)戶之影響，緊急搶修除外。接到任何原因造成的影響(或潛在影響)正常運(yùn)作的物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備損壞或效勞中斷的通知，管理人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場檢查；依據(jù)現(xiàn)場情況對的能耗進(jìn)行控制，在確保效勞品質(zhì)之情況下安排節(jié)能方案，控制本錢開支。擬訂及根據(jù)效勞合約標(biāo)準(zhǔn)，制定完善監(jiān)

13、督的日常報(bào)表及效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)查分包公司日常運(yùn)作，確保外包保養(yǎng)效勞之成效。d) 園藝保養(yǎng)安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作。安排適當(dāng)之保養(yǎng)方案，確?；酒贩N多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當(dāng)。挑選供給適時之盆栽安排室內(nèi)布置，以改善現(xiàn)場環(huán)境。制定綠化日常工作效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)實(shí)施。e) 保安、消防及車輛控制實(shí)施封閉式管理及憑證出入之管理制度。實(shí)行24小時保安監(jiān)控和消防值班，維護(hù)小區(qū)正常秩序，及時巡查小區(qū)內(nèi)治安及消防設(shè)施等狀況，發(fā)現(xiàn)消防及平安隱患及時排除，無因公司責(zé)任造成的重大刑事案件、治安事故和消防事故。根據(jù)小區(qū)

14、現(xiàn)場的具體情況，合理安排保安崗位，并配以巡邏人員以及時發(fā)現(xiàn)各處可能出現(xiàn)的異常情況。采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流動，盡可能使當(dāng)值人員在有效時間內(nèi)到達(dá)最正確的工作效果。制定保安及消防管理的工作流程、編制保安及消防管理制度，確保效勞效勞及時、準(zhǔn)確、標(biāo)準(zhǔn)。針對突發(fā)情況制定相應(yīng)的應(yīng)急處理方案并定期進(jìn)行演練，確保將影響控制在最低程度。接到任何突發(fā)性事件、平安事故和消防事故的報(bào)告，管理人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理，組織現(xiàn)場處理。開展內(nèi)部培訓(xùn)及定期聯(lián)合業(yè)戶及消防部門舉行消防演習(xí)，并向業(yè)戶宣傳消防常識及家居防盜常識。定期召開會議，檢討保安工作，以確保保安效勞能到達(dá)預(yù)定的效果。配合工程部門定期安排對保安

15、系統(tǒng)及消防設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)施之正常運(yùn)作。制定停車場管理方案，為停車場提供專業(yè)管理效勞，對進(jìn)出物業(yè)之車輛實(shí)行登記管理制度，定時巡查車輛停放狀況，確保車輛停放之平安及勸喻違章情況。合理控制停車場保險(xiǎn)費(fèi)用開支，做好風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工作。定期對區(qū)內(nèi)行車、道路標(biāo)識標(biāo)志進(jìn)行保養(yǎng)及檢查工作，防止由此引發(fā)的管理責(zé)任。 f) 其它方面按照ISO質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作標(biāo)準(zhǔn)，每個崗位有完善的標(biāo)準(zhǔn)和工作說明書，效勞及時、準(zhǔn)確、平安、標(biāo)準(zhǔn)。開創(chuàng)無間斷優(yōu)質(zhì)客戶效勞，務(wù)求令各住戶隨時隨地得到效勞。做好小區(qū)財(cái)務(wù)管理工作，按照國家及政府部門規(guī)定定期公布管理費(fèi)及物業(yè)維修基金之開支情況，接待業(yè)戶之查詢。制

16、定費(fèi)用追收程序，防止因欠費(fèi)影響物業(yè)管理運(yùn)作之情況。建立有序及管理嚴(yán)密之財(cái)務(wù)管理制度，建立財(cái)務(wù)預(yù)、決算方案，定期審核各項(xiàng)開支并為控制管理處營運(yùn)本錢提供合理化建議。接收并完好保存完整的物業(yè)驗(yàn)收資料、圖紙、檔案，維護(hù)物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。配合成立業(yè)主管理委員會(條件具備時)，簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。制定及落實(shí)社區(qū)文化活動之方案，籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動，如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動，務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富業(yè)戶余暇生活；創(chuàng)辦小區(qū)內(nèi)部通訊刊物，以加強(qiáng)管理處及住戶之間的溝通及交流；適時為業(yè)戶提供更多便捷的有償效勞及增值效勞。從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā)，采用

17、多種形式，積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育，創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。各項(xiàng)管理效勞細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施房屋完好率98%以上99%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時率00%00%接到維修信息，維修人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率00%00%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時回訪。4管理費(fèi)收繳率無90%超值效勞，按規(guī)定收取管理效勞費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上聘請

18、專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進(jìn)行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上聘請專業(yè)清潔人員或分包管理，7道路完好率及使用率95%以上99%實(shí)行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不發(fā)生因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上0停車場、單車棚完好率95%以上00%路燈完好率95%以上00%2公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上00%3消防設(shè)施、設(shè)備完好

19、率99%以上00%進(jìn)行編號入檔管理，管理員與保安員每天必須對消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動運(yùn)行。4小區(qū)治安案件發(fā)生率%以下%以下實(shí)行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。5火災(zāi)發(fā)生率%以下%以下組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，盡量減低火災(zāi)發(fā)生率。6違章發(fā)生率與處理率%以下90%以上%以下00%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。7住戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上%以下00

20、%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/住戶投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。8管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率00%00%實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。9維修效勞回訪率95%以上00%對有償效勞進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。20業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率90%95%定期、不定期向業(yè)主/住戶咨詢、收集對管理公司的意見，不斷改進(jìn)管理效勞質(zhì)量，加強(qiáng)雙方的溝通，使業(yè)主/住戶理解接受支持我們的工作。三管理效勞內(nèi)容為配合藏瓏之開展理念及現(xiàn)場工作，我們將物業(yè)管理工作細(xì)分為以下幾個階段，整體的物業(yè)管理效勞有如下安排：物業(yè)竣工驗(yàn)收階段 管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的根底

21、上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。驗(yàn)收與接管程序如以下圖：移交接管前的準(zhǔn)備工作移交接管前的準(zhǔn)備工作物業(yè)資料的接管移交制定物業(yè)移交接管工作方案保修工作管理物業(yè)接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主住戶入住管理工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定業(yè)主住戶入住前準(zhǔn)備工作移交接管前的準(zhǔn)備工作a) 移交接管前的準(zhǔn)備工作委托管理合同簽訂后，成立物業(yè)管理處。提前介入管理，擬派管理人員到位，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設(shè)

22、備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。b) 物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗(yàn)證及局部移交的資料 產(chǎn)權(quán)資料工程批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等 政府驗(yàn)收合格資料消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等 工程技術(shù)資料竣工圖紙包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知包括質(zhì)量事故處理記錄、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、砂漿混凝土試壓報(bào)告、供水試壓報(bào)告

23、c) 物業(yè)接管驗(yàn)收程序開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。對住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。業(yè)戶入住時，由物業(yè)助理陪同對戶內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的查驗(yàn)，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告管理處，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商由其要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺

24、陷時，報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。d) 房屋接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收工程。包括梁、柱、板主體；墻面；地樓面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；衛(wèi)廚之防水防滲等內(nèi)容驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)和國家公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及到達(dá)業(yè)戶的合理要求。e) 物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收工程。物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；根底設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標(biāo)識標(biāo)志及相關(guān)公共配套等驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。參照建設(shè)部和國家公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及到達(dá)設(shè)計(jì)要求

25、。f) 工程完善和工程遺留問題處理在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，進(jìn)行的局部公共配套設(shè)施的工程完善。在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，存在的平安隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法到達(dá)使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容作為工程遺留問題提交開發(fā)商跟進(jìn)。管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。給進(jìn)場承建施工人員辦理出入證，防止與裝修施工人員混淆，確保平安。限制噪音和施工時間，確保業(yè)戶休息。加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)人員，做好現(xiàn)場管理。g) 業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備方案。交樓文件準(zhǔn)備；交樓物品準(zhǔn)備；交樓場地布置；清潔開荒準(zhǔn)備；交樓模擬訓(xùn)練；政府及相關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)之協(xié)調(diào)工

26、作；協(xié)助通知業(yè)主收樓；業(yè)戶入住期的收樓效勞業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃遥粯瞧陂g可以舉行慶?；顒樱浜祥_發(fā)商之銷售活動。收樓過程可以由物業(yè)管理公司派出 “客戶效勞專員 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，防止業(yè)主長時間等候或受冷落的情況。a) 辦理入住手續(xù)流程接待、驗(yàn)證業(yè)主身份收取入住期間費(fèi)用派發(fā)資料予業(yè)主填寫，并簽訂相關(guān)協(xié)議文件等發(fā)放鑰匙交、驗(yàn)房屋跟進(jìn)遺漏工程或協(xié)助辦理開通水電氣，代辦 、電視等業(yè)務(wù)。b) 辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、高效的態(tài)度。由物業(yè)管理公司派出 “客戶效勞專員 全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，籍此增進(jìn)與業(yè)主之間的溝通，同時提

27、前與煤氣公司、電信部門、有線電視臺等相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，減省業(yè)主辦理業(yè)務(wù)之時間或簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)裝修效勞咨詢和家居采購便利效勞。另外，提供預(yù)約收樓或集體辦理等便捷效勞。業(yè)戶入住期的裝修效勞為維護(hù)物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用，功能不被破壞，我們對業(yè)戶裝修階段實(shí)施嚴(yán)格管理，嚴(yán)格審批，把裝修工作納入入住階段的一個重點(diǎn)工作，加強(qiáng)裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修跟進(jìn)處理，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修控制流程：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣

28、傳 培訓(xùn)合格后申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)那么申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)那么 內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督各部門主管監(jiān)管物業(yè)助理、保安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決a) 對業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣傳為加大裝修宣傳培訓(xùn)

29、的力度，我們除了將在入住初期籌劃一項(xiàng)大型活動，還在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。b) 建立嚴(yán)格的裝修審批制度結(jié)束辦理裝修手續(xù)作業(yè)程序：結(jié)束補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修給?裝修申請表?2?裝修協(xié)議?3?動用明火申請表?4?防火責(zé)任書?及?裝修管理與收費(fèi)?5?裝修指南?和?裝修承諾書?等審批交裝修申請表裝修圖紙動用明火申請表假設(shè)需要防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金補(bǔ)辦手續(xù)辦理交房手續(xù)否裝修申請人身份驗(yàn)證申報(bào)裝修給?裝修申請表?2?裝修

30、協(xié)議?3?動用明火申請表?4?防火責(zé)任書?及?裝修管理與收費(fèi)?5?裝修指南?和?裝修承諾書?等審批交裝修申請表裝修圖紙動用明火申請表假設(shè)需要防火責(zé)任書裝修隊(duì)資質(zhì)及營業(yè)執(zhí)照是否符合要求修改否收取裝修管理費(fèi)2裝修押金/保證金3裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4出入證押金5出入證工本費(fèi)6其他相關(guān)費(fèi)用停工處理施工是否符合要求否裝修結(jié)束3審核裝修許可證是是否符合要求修改否業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收記錄退押金，憑出入證數(shù)退證押金資料整理歸檔?裝修申請書?2裝修圖紙3?動用明火申請表?4?防火責(zé)任書?5?驗(yàn)收記錄?6施工隊(duì)的?裝修承諾書?c) 裝修審批重點(diǎn)保證房屋設(shè)施的正常使用功能，審核重點(diǎn)：

31、房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、天臺躍層房、空調(diào)安裝及管線走向。裝修材料符合防火規(guī)定。原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。所有樓板面裝修荷載有否超過設(shè)計(jì)要求。增加內(nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用的管道。有否在窗臺及陽臺上搭任何形式的雨篷。d) 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系成立裝修管理中心，由各個部門之人員組成，負(fù)責(zé)裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，派出所管段民警負(fù)責(zé)裝

32、修暫住人員管理。成立裝修檢查隊(duì)，檢查隊(duì)由保安部、工程部、客戶效勞部等人員組成，負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場之日常巡視監(jiān)管。e) 防止及處理違章裝修之措施預(yù)防性措施，包括裝修規(guī)章宣傳、出入材料控制等。說服措施。經(jīng)濟(jì)措施。行政措施。法律措施。業(yè)戶入住期的平安控制a) 保安部門建設(shè)建立高素質(zhì)的保安部門。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理。保安員選聘退伍的、具有良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安管理引入輪換制和未位淘汰制。b) 確立治安重點(diǎn)由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場較復(fù)雜，特別針對人流、物流、車流制定有效

33、監(jiān)控管理措施。常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理對常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管理ISO質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個效勞工程人員的培訓(xùn)、考評、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。a) 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理為標(biāo)準(zhǔn)管理處物業(yè)管理效勞的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的效勞質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實(shí)施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級巡檢制度。管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢?？偣静块T主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實(shí)施不定期巡檢。b) 業(yè)戶報(bào)修處理工作規(guī)程目的是為盡快處理業(yè)戶的報(bào)修，標(biāo)準(zhǔn)維修工作，確保為業(yè)戶提供滿意的效勞?？蛻粜诓控?fù)責(zé)記錄

34、報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對“維修效勞工程表以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評審?？蛻粜诓控?fù)責(zé)對維修工作進(jìn)行跟蹤反響及回訪。c) 業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。客戶效勞部負(fù)責(zé)對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問題。管理處主任負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進(jìn)行檢查。d) 效勞收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)管理處效勞收費(fèi)包括管理費(fèi)、水電費(fèi)程序，確保業(yè)戶對效勞的滿意。管理處為業(yè)戶提供有償維修效勞收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作?？蛻粜诓控?fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并

35、協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。工程部負(fù)責(zé)對有償維修效勞進(jìn)行核費(fèi)。管理處主任對有償維修效勞收費(fèi)進(jìn)行審核。e) 突發(fā)事件或異常情況處理確保物業(yè)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)平安。管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，管理處主任在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理，負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)等工作。由管理處全體員工組成應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。保安員負(fù)責(zé)平安防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供給及搶修。其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。f) 社區(qū)文化活動管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育

36、于社區(qū)文化活動當(dāng)中，創(chuàng)立高品位的人文環(huán)境?？蛻粜诓控?fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，并具體組織實(shí)施環(huán)節(jié)。管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動方案。管理處其他部門負(fù)責(zé)配合工作以確保社區(qū)文化活動的順利開展。g) 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。管理處主任負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督?？蛻粜诓控?fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。給排水設(shè)備發(fā)生故障，給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外

37、委修理的聯(lián)絡(luò)工作。及時處理給排水設(shè)備設(shè)施故障，確保設(shè)備性能。h) 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對講 系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)平安。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運(yùn)行正常。工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。管理處主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的平安性，正確性。i) 消防管理建立行的有效的消防管理平安體系，建立防

38、火平安“三級檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)平安。管理處負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改監(jiān)督工作。工程主管對消防設(shè)施定期進(jìn)行檢查監(jiān)督，確保消防設(shè)施能正常運(yùn)作。管理處主任對消防工作全面負(fù)責(zé)。客戶效勞部負(fù)責(zé)對客戶進(jìn)行防火常識宣傳。保安消防巡邏每日負(fù)責(zé)對消防設(shè)備進(jìn)行全面巡邏檢查及記錄，排除一般不平安因素，上報(bào)不能解決的火情隱患及不平安因素。保安主管每周組織對本地管轄地段、設(shè)備、物資進(jìn)行一次檢查，檢查班組一級對防火平安工作的執(zhí)行落實(shí)情況，組織處理火險(xiǎn)隱患及整改，管理處主任每月向公司匯報(bào)本管理處消防平安情況。每月由物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行重點(diǎn)或抽查，公司平安領(lǐng)導(dǎo)小組每不少于一次全面檢查。檢查管理處貫徹防火平

39、安制度的執(zhí)行情況，重點(diǎn)檢查要害部位防火平安管理及執(zhí)行情況。j) 機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作方案，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，確保設(shè)施設(shè)備之正常運(yùn)作。建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案管理制度等管理制度。建立機(jī)電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。保障供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)有異常情況須及時報(bào)告、記錄并在主管安排下盡快處理。搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)平安防范工作。負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。建

40、立有效的信息傳遞體系。實(shí)行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請和故障報(bào)告，及時反響信息，在最短時間內(nèi)使有關(guān)人員到位及時處理問題。對局部機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂效勞合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按效勞合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，確保維保工作之品質(zhì)，完整、準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。安排相關(guān)保險(xiǎn)。k) 治安管理通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為標(biāo)準(zhǔn)，提高效勞水平。通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明的保安隊(duì)伍。保安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及物業(yè)內(nèi)正常秩序維護(hù)。保安

41、班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。保安主管負(fù)責(zé)和物業(yè)治安消防工作的全面管理。保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求執(zhí)行，并使用標(biāo)準(zhǔn)用語。當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)催促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語標(biāo)準(zhǔn)。保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評。物業(yè)公司保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢閱、考評保安隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。全面防范實(shí)施“三崗結(jié)合，即巡邏崗、固定崗、機(jī)動崗三崗聯(lián)合防范，著重平安防范點(diǎn)、線、面的配合與互動；針對物業(yè)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控；密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。

42、l) 清潔管理通過將清潔外判給專業(yè)承包商。確保清潔工作之品質(zhì)之同時也能有效地防止新手經(jīng)驗(yàn)上的缺乏，及前期員工流動性較大的問題。管理處將擬定清潔效勞條款，對清潔承包商進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之公司，并獲得有競爭價格之清潔效勞合同。管理處將協(xié)同清潔承包商擬定物業(yè)清潔效勞之標(biāo)準(zhǔn)，如清潔之范圍、每周、日清潔內(nèi)容等。管理處將安排工作人員對清潔公司之工作程序、工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督及檢查。催促清潔公司加強(qiáng)對物業(yè)現(xiàn)場清潔巡查，確?，F(xiàn)場環(huán)境保持良好、整潔。催促清潔公司加強(qiáng)對清潔設(shè)備之管理工作，確保設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理。定期安排消殺滅蟲及除四害工作。加強(qiáng)環(huán)保意識之宣傳，倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，努力創(chuàng)造環(huán)保社區(qū)

43、。定期安排清洗外墻作業(yè)。m) 園藝保養(yǎng)通過將園藝保養(yǎng)外判給專業(yè)承包商。確保園藝保養(yǎng)工作之品質(zhì)之同時也能省卻經(jīng)驗(yàn)缺乏及人員監(jiān)管所帶來的問題。管理處將擬定效勞條款，進(jìn)行招標(biāo)，從中選出有經(jīng)驗(yàn)之園藝公司，并獲得有競爭價格之園藝效勞合同。安排園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之保養(yǎng)工作，包括每日澆水、除雜草、補(bǔ)缺、保潔、施肥等。安排適當(dāng)之保養(yǎng)方案，確?；酒贩N多樣，長勢良好，修剪整齊美觀。制定綠化日常工作效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。安排管理員工依據(jù)有關(guān)保養(yǎng)合同對園藝保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，確保園藝保養(yǎng)承包商按質(zhì)、按時完成相關(guān)工作。于特定銷售活動，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。n) 車輛管理制定及落實(shí)停車場管理標(biāo)

44、準(zhǔn)，完善停車場的平安管理，保障車輛停放平安，轄區(qū)交通暢順，出入有序，確保車場設(shè)施設(shè)備之運(yùn)轉(zhuǎn)正常平安，防止事故發(fā)生。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況擬定停車場管理方案及突發(fā)情況之應(yīng)急方案。采用人車分流管理方式，進(jìn)入小區(qū)的車輛一律停放在車庫。分區(qū)管理各類車輛設(shè)置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。安排專人負(fù)責(zé)車場秩序及巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。對出入小區(qū)的車輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量防止小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。安排相關(guān)停車場保險(xiǎn)以轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險(xiǎn)。擬定停車場系統(tǒng)及車場內(nèi)設(shè)備之維修保養(yǎng)方案，安排工程人員進(jìn)行定期保養(yǎng)工作及巡檢。安排清潔公司負(fù)責(zé)車場之清潔工作及溝渠疏通。

45、定期對車道和停車場內(nèi)的指示標(biāo)志進(jìn)行檢查及養(yǎng)護(hù)補(bǔ)缺。o) 房屋維修管理及日常養(yǎng)護(hù)房屋維修管理是物業(yè)管理的重要主體，管理得當(dāng)，對保證房屋正常發(fā)揮作用功能，延長使用壽命，能使其保值與增值，是維護(hù)業(yè)主利益的根本表達(dá)，同時也能提高開發(fā)商的聲譽(yù)，也反映出物業(yè)管理公司的效勞水平和管理質(zhì)量。管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況制定房屋管理及巡查保養(yǎng)方案及工作方案。根據(jù)維修任務(wù)編制度方案，按照度方案和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作方案并依時落實(shí)。嚴(yán)格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌方案，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。管理員在規(guī)定時間內(nèi)每天巡查所負(fù)責(zé)的樓宇，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓地面工程、油

46、漆粉飾工程等到進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并作出處理。對樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室根底、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行定期檢查維護(hù)，對擅自改變房屋規(guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時處理，糾正，并耐心做好勸喻工作，直到恢復(fù)原狀為止。嚴(yán)格執(zhí)行暨定的房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分項(xiàng)管理。對房屋的公共部位和用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。做好雨季、大風(fēng)、暴雨過后對房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。p) 物業(yè)管理工作抽查與考核管理定期安排由物業(yè)管理公司對管理處日常工作之抽檢與考核，驗(yàn)證效勞質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。物業(yè)管理公司總經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工

47、作的組織。物業(yè)管理公司各部門經(jīng)理為組員，抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施，根據(jù)公司及管理處制定之效勞標(biāo)準(zhǔn)定期或不定期安排抽查，作為品質(zhì)控制和改善效勞質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)方案我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強(qiáng)日常維護(hù)的力度，得以延長中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而到達(dá)真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。我們針對樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護(hù)方案：a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施方案序號工程維修類別劃分日 常 維 修方案方案實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題日常每周

48、巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施；如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請開發(fā)單位處理。平安，正常使用；功能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2外墻面局部滲漏；3外墻面大面積滲漏；4外墻面的翻新;每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一。3共用屋面隔熱層破損；2防水層破損造成屋面滲漏；3避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4屋面積水。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施無積

49、水，無滲漏；2隔熱層完好無損；3避雷網(wǎng)無間斷。4電梯日常巡查每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同電梯維修單位聯(lián)系維修。由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。平安正常運(yùn)行、平穩(wěn)；2機(jī)房、橋廂整潔；3電梯各組成局部平安率00%5機(jī)電設(shè)備發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；3制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部組織實(shí)施。無故障停電；2保障平安運(yùn)行；6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2線路的檢修；3防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效

50、；2郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞。3線路無亂搭建。7共用照明線路的檢修維護(hù)；2燈具的維修及更新。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施線路無搭亂接；2照明燈具正常有效。8消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2室內(nèi)消防栓箱的有效維護(hù)及檢修；3煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排隊(duì)和維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損；2靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。9共用通道門、廳、樓梯間公用地面的維修改造；2公共通道、門、廳的墻、天棚維護(hù)；3樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施整潔、無缺損，無霉跡；2扶手完好，無

51、張貼痕跡。0共用排煙 管道由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；2排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙每季檢查一遍由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。排煙通暢。2不回?zé)煟淮疅?，不漏煙。上、下水主管接口及砂眼漏水?管道堵塞、破裂；3固定碼松脫。每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水通暢，無滲漏。b) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施方案序號類別日 常 維 修方案方案實(shí)施效果區(qū)內(nèi)道路進(jìn)住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴(yán)禁在路面拉制砼或砂架污染路面；每對局部損壞嚴(yán)重，修補(bǔ)屢次的路面、人行道板進(jìn)行翻新。由管理員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路；翻新工作委托有關(guān)單位

52、實(shí)施；減少不必要的路面受污損和破壞；使局部損壞嚴(yán)重路面翻新延長壽命，從而使整個道路保持勻衡使用功能。2室外照明燈桿定期刷漆一次；定期清潔燈具一次；每季檢修線路一遍；由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施實(shí)現(xiàn)良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常啟用；照明設(shè)施線路完好好率達(dá)95%以上。3溝渠池井化糞池每半清理一次；井蓋板每刷一次漆；防止銹蝕；每季度清理井內(nèi)雜物一次；每全面維修完善一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施化糞池?zé)o沉積物，出口暢順；井蓋正常使用，密合；流水通暢。4園林綠地春、夏季各補(bǔ)換3%6%綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次3%；對各類花草樹木定期修剪；循環(huán)水每周更換一次；每周清潔園林小品，雕塑一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生

53、規(guī)律，每進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。由專業(yè)公司按效勞合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施綠草叢，樹木青草，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清潔。5會所每對圍干墻更新、護(hù)欄刷漆，線路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修；會所內(nèi)墻二粉刷一次，其他每維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其建筑局部維護(hù)修理。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施各類文娛場所能正常有效使用；場所內(nèi)設(shè)施、設(shè)備等能發(fā)揮正常成效和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。6停車場每對損壞屢次修補(bǔ)部位進(jìn)行更新一次；對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞，5翻新一次，翻新量應(yīng)控制在5%。由工程維修部委托相關(guān)施工單位；停車場地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用；使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長其使用壽命；場地平整，無積水。7

54、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)消防栓及水泵接合器每油漆一次；消防栓每半排一次水，檢修一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施正常有效使用；外觀完好。8公用標(biāo)志設(shè)施每月清潔標(biāo)志一次；每半對標(biāo)志安放根底穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)；每半對標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施標(biāo)志清潔美觀；安放穩(wěn)固；標(biāo)志清晰。9走廊及自行車房每二內(nèi)粉刷一次；每油漆護(hù)欄一次；每半檢修一次照明線路；由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施完全正常使用；美觀完好。0其他共用設(shè)施每刷油漆一遍；每季度檢查檔土墻項(xiàng)排水溝通暢情況；每季度檢查一次泄水孔疏通情況。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施設(shè)施平安正常使用；美觀完好。管理及商業(yè)用房每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備；每半檢查一次電氣線路

55、；每二內(nèi)粉刷一次；每對其他建筑局部維護(hù)一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施整潔、完全，正常使用；設(shè)施、設(shè)備完好。c)共用設(shè)施日常維修方案及實(shí)施方案序號類別日 常 維 修方案方案實(shí)施效果區(qū)內(nèi)道路每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施干凈、無坑洼、無積水、無缺損2室外照明每天檢查一遍，隨壞隨修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施井蓋完好率達(dá)00%無缺損，少污積；無堵4園林綠地每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修環(huán)境管理部進(jìn)行綠化補(bǔ)種，園藝維修綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好5會所每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維

56、修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施整潔、完全、場所功能正常有效；無改建、無亂堆放；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好，正常使用；6停車場不含高層每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施平整、無積水、無缺損、完好率99%以上，標(biāo)志清晰7消防設(shè)施及排水管網(wǎng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施管道早通，無堵塞；無泄露；消防設(shè)施正常有效8公用標(biāo)志設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施標(biāo)志設(shè)施完好率00%；標(biāo)志無損壞；9走廊及自行車房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施無亂搭建；整潔、通暢；墻面無破損或污跡。0其他共用設(shè)施每周檢查一遍由工程維修部負(fù)責(zé)

57、組織實(shí)施確保圍欄、檔土墻平安使用；2確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用屋宇物業(yè)每周檢查一遍由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施正常平安使用；各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好；無改建。d)共用設(shè)施定期維護(hù)方案及實(shí)施方案序號工程維修類別劃分日 常 維 修方案方案實(shí)施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；2施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。每對房屋根底進(jìn)行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害；2及時了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施結(jié)構(gòu)平安，正常使用；2結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；2外墻面局部滲漏；3外墻面大面積滲漏；4外墻面的翻新25周期每對于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染

58、墻面；2每雨季住戶對外窗臺進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施外墻平整，無滲水；2整潔統(tǒng)一。3共用屋面隔熱層破損；2防水層破損造成屋面滲漏；3避雷網(wǎng)脫焊、間斷；4屋面積水。避雷網(wǎng)每刷一次銹蝕；2每全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫；3每半疏通一次屋面雨水口；4每對屋面防水層檢修一次。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏；2隔熱層完好無損；3避雷系統(tǒng)完好。4電梯定期保養(yǎng)工程每月進(jìn)行二次定期保養(yǎng)由專業(yè)電梯公司實(shí)施維修保養(yǎng)。減少故障，改善并增進(jìn)電梯各局部的性能，確保正常運(yùn)行；2確保通過平安監(jiān)督部門檢查。5機(jī)電設(shè)備發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；2日常機(jī)電設(shè)備零部

59、件易耗品維修、更換；3制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。月檢設(shè)備一次；2每季開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；3檢電源切換及自動保護(hù)裝置；4每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常、平安；2設(shè)備完好率00%6共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)；2線路的檢修；3防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修含線路2每對防盜門噴漆一次；3每對防盜門及信箱進(jìn)行一次緊固維護(hù)。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2系統(tǒng)線路正常；3設(shè)施美觀，整潔；7共用照明線路的檢修維護(hù)；2燈具的維修及更新。每檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施線路無老化；2照明燈具正

60、常使用照明完好。8消防設(shè)施疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；2室內(nèi)消火栓箱的有效維護(hù)及檢修；3煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排隊(duì)和維護(hù)。每月檢查一次煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)完好情況；2每半進(jìn)行一次煙感試驗(yàn)；3每對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次，以防發(fā)霉由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實(shí)施；設(shè)施完好率00%；2報(bào)警系統(tǒng)靈敏有效。9共用通道門、廳、樓梯間共用地面的維修改造；2共用通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；3樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。每半對公共地面進(jìn)行維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；2每二刷新一次通道門廳及梯間墻壁在棚、護(hù)手及欄桿；3每全面維護(hù)一次樓梯踏步，對空鼓、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施美觀完好、