會計實務(wù)：個人購房時對契稅的籌劃

1、個人購房時對契稅的籌劃個人在住房買賣過程中，要繳納許多稅費，其中稅負較重的要數(shù)契稅。按照稅法規(guī)定，契稅一般按購房價款的3%5%繳納（具體稅率由各省、自冶區(qū)、直轄市政府在此幅度內(nèi)確定） 。如果所購房屋的價款為80 萬元，按 5%繳納契稅的話，就要繳納稅款 4 萬元。為了配合國家住房制度改革， 有效期啟動房地產(chǎn)市場， 積極培養(yǎng)新的經(jīng)濟增長點，國家對個人買賣住房進行了一系列稅收政策的調(diào)整。個人在購買私用住房時，應(yīng)認真學(xué)習(xí)并利用這些政策，以節(jié)省稅款。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅字1999210 號文件關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知的規(guī)定，普通住宅標準暫按每套住房建筑面積不超過120 平方米掌握。

2、即如果個人購買住房建筑面積不超過120 平方米，在符合一定條件的情況下，可以享受稅收減免的優(yōu)惠。自從國家調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策于1998 年 8 月 1 日執(zhí)行后，涉及到個人購買住房應(yīng)繳納的契稅也作了相應(yīng)的調(diào)整，具體而言可以分為以下幾種情況：（1）個人購買自用的普通住宅（根據(jù)財稅字1999210號文件，是指建筑面積在 120 平方米以下的住宅）暫減半征收契稅。契稅實行的幅度稅率為3%5%，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定。（2）個人購買 1998 年 6 月 30 日以后建成的非普通住宅， 也就是住宅面積在120平方米以上的住宅， 或者是

3、 1999 年 8 月 1 日之前稅收優(yōu)惠政策尚未執(zhí)行時購買的商品住宅，個人要繳納契稅的適用稅率為房屋全價的4%，不能享受減半或是免稅照顧。個人在購買自用住宅時，應(yīng)注意運用這些政策，盡量減少自己的應(yīng)繳稅款。當(dāng)然購買的住房應(yīng)以適用為主，不能一味地追求節(jié)稅。在住房的各方面條件均符合自己要求的情況下，比較各套房屋的應(yīng)納稅款，從而選擇最合適的住房。根據(jù)以上的規(guī)定兩套相似的均是150 平方米的住房， 價格 150 萬元，其建成時間可能就可以影響契稅的金額。1998 年 6 月 30 日之前竣工驗收的不用繳納契稅，1998 年 6 月 30 日以后竣工驗收的，應(yīng)適用當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵收鞫悾热绫本┑貐^(qū)為 4%

4、的稅率，就要繳納契稅： 150 萬元 4%=6萬元除了上述的稅收優(yōu)惠外，納稅人還可以利用下列稅收優(yōu)惠減少稅收：1）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的住房，免征契稅。此項規(guī)定只限于第一次購買，并且為在國家規(guī)定的標準面積內(nèi)購買的公有住房。根據(jù)北京市的住房政策，在市規(guī)定面積以內(nèi)的部分，免征契稅，超過部分，要按照4%的稅率納稅。另外，如果住房面積沒有達到市規(guī)定面積標準的，重新購置公有住房的，視為第一次購房。2）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減征或者免征。3）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。4）財稅字 2000130 號規(guī)定：對各類公有制

5、單位未解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬于職工首次購買住房，均比照中華人民共和國契稅暫行條例（以下簡稱契稅暫行條例 ）第六條第三款“城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征”的規(guī)定， 免征契稅。另外，在購買住房時，也可以適當(dāng)?shù)目紤]二手房市場，其實房屋交換也是一種買房子的方式，而且，這種方式可以減少購買方的契稅。如果納稅人甲擁有一座60 平方米的住房，想出售并同時購買新的120 平方米的大房子；納稅人乙是城鎮(zhèn)職工，沒有住房，想購買60 平方米左右的房屋。這時，兩者便可以通過合作節(jié)省契稅。首先，乙以自己的名義買下120 平米的房子，根據(jù)規(guī)定免征契稅。然后甲和乙再將房子交換，這項行為只須就其價差繳納契稅。比如，甲的房子是60 萬元（包括裝修等），而購買的新房子價格為90 萬元。則只須繳納契稅（ 9060）萬元 4%=1.2 萬元。如果不進行籌劃，則應(yīng)繳納契稅90萬元 4%=3.6 萬元。通過籌劃，可以節(jié)省契稅2.4 萬元。在實際的生活中， 要想達成節(jié)省稅金的目的也需要各方面條件的具備。需要納稅人積極的進行節(jié)稅的運作。小編寄語：會計學(xué)是一個細節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學(xué)