古鎮(zhèn)旅游項目建設(shè)與旅游經(jīng)濟發(fā)展研究

1、古鎮(zhèn)旅游項目建設(shè)與旅游經(jīng)濟發(fā)展研究 摘要：隨著普通房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)也得到迅速發(fā)展，但古鎮(zhèn)旅游項目建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展并不理想且存在諸多問題。本文就其發(fā)展現(xiàn)狀及成因進行分析，并提出地產(chǎn)與旅游、經(jīng)濟三者有機結(jié)合的解決方案，以促進古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 關(guān)鍵詞：古鎮(zhèn)旅游,平衡,經(jīng)濟發(fā)展,研究 1古鎮(zhèn)旅游項目現(xiàn)狀 古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)項目的本質(zhì)仍然是以房建為主，公共配套、旅游建設(shè)為輔的建筑群。因此按房管法建筑法招標(biāo)投標(biāo)法等相關(guān)法規(guī)規(guī)定，以房地產(chǎn)項目立項開發(fā)，同一般房地產(chǎn)項目一樣，古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)項目具有投資金額大、建設(shè)周期長、需杠桿融資、房屋銷售等特征。但其特殊之處在于，此類項目一般是地方政府與開發(fā)

2、商經(jīng)過商議達成的招商引資項目，政府設(shè)有必要的指標(biāo)，包括占地面積、容積率、建筑高度、公共配套和景觀數(shù)量、古建筑形態(tài)等，希望此項目成為當(dāng)?shù)匚穆没顒?、商貿(mào)、休閑娛樂的中心，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 但現(xiàn)實中太多古鎮(zhèn)旅游項目偏重房地產(chǎn)，多數(shù)項目建設(shè)運營效果不佳，包括房屋銷售不好、旅游經(jīng)濟效果差，甚至無法完工，致使多方受損。以重慶為例，所謂新建古鎮(zhèn)10余個，但超過半數(shù)項目沒有經(jīng)營效益。主要原因有：第一，缺乏完善的古鎮(zhèn)建設(shè)技術(shù)或經(jīng)驗、公共配套投入較少、不具備古鎮(zhèn)特征，以簡單的外形仿古作純房地產(chǎn)，此類項目最多；第二，項目的古建筑技術(shù)形態(tài)及各類配套等硬件較好，但因項目選址偏遠(yuǎn)、項目投資過大、商住比例不協(xié)調(diào)等多項因素

3、導(dǎo)致項目與當(dāng)?shù)毓┬璨黄胶?；第三，項目的古建筑技術(shù)形態(tài)及各類配套等硬件較好，但地方文化、旅游要素欠缺，即軟文化較差導(dǎo)致外地游客不能持續(xù)。 2古鎮(zhèn)旅游項目不良的成因 (1)古鎮(zhèn)旅游項目基本上都是招商項目，以民間企業(yè)資本開發(fā)，追求利潤最大化為目標(biāo)。所以項目建設(shè)基本以開發(fā)商為主導(dǎo)，走房地產(chǎn)開發(fā)運營模式，即以高周轉(zhuǎn)、低成本特點進行運營，認(rèn)為只要項目開發(fā)出來就會有很好的市場。于是為節(jié)省成本、趕進度，在建設(shè)上有不正常操作，比如多建房屋少建配套、古建技術(shù)粗糙、選址在經(jīng)濟偏遠(yuǎn)地區(qū)、因土地成本低而開發(fā)大項目(導(dǎo)致建設(shè)周期長，投資金額大，融資成本高)、旅游活動不豐富、旅游線路不通暢等。同時，由于政府自身經(jīng)驗不足或沒

4、有標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致約定相關(guān)指標(biāo)不科學(xué)，對項目約束性較差。 (2)古鎮(zhèn)旅游項目與普通房地產(chǎn)項目有所不同，包括建設(shè)周期較長、單位建筑成本較高、商業(yè)業(yè)態(tài)品種豐富、有長期的文旅活動和服務(wù)等特點，即項目開發(fā)與文旅運營并重。由于這類因素存在，開發(fā)商在立項時需進行充分論證，而以往很多失敗的項目在這方面都有欠缺。 (3)當(dāng)?shù)厥袌龇治霾坏轿弧０I(yè)內(nèi)分析，與當(dāng)?shù)仄胀ǚ康禺a(chǎn)市場對比，是否具備優(yōu)勢。業(yè)外分析，分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、居民城鎮(zhèn)化率、交通、旅游狀況等，是否具備開發(fā)古鎮(zhèn)項目的條件。如果業(yè)內(nèi)不具優(yōu)勢，業(yè)外也沒有經(jīng)濟環(huán)境支撐，項目開發(fā)失敗可能性極大。 3古鎮(zhèn)旅游項目建設(shè)對策 3.1控制規(guī)模 項目規(guī)模大小應(yīng)同

5、當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口相匹配，項目消費量(房屋銷售、商業(yè)活動消費)應(yīng)基于當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，外來游客為輔。因此從人口及項目規(guī)模是否匹配就可以判斷房屋銷售供需、商貿(mào)經(jīng)濟供需是否平衡，項目過大或過小就會產(chǎn)生市場競爭不足或過度的問題。以表（略）中用地面積指標(biāo)進行參考。 3.2項目選址謹(jǐn)慎 盡量選擇在交通便利的城郊或旅游線路上，如果在城郊則離城市邊緣越近越好。以三至五線城市最佳，并以合適距離內(nèi)的周邊城市游客作為本項目消費補充，拉動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟發(fā)展。因這類城市取得的土地成本合適，總投資金額可控，開發(fā)商投資失敗可能性降低，回收期短。 3.3旅游要素配套齊全 旅游要素配套齊全，杜絕假古鎮(zhèn)項目開發(fā)，提升項目品質(zhì)。除了正常配置

6、游客中心、公廁、廣場、停車場等外，多建古建筑設(shè)施、景觀、綠化、公共娛樂場所等，提升古建文化藝術(shù)，完善商業(yè)業(yè)態(tài)，豐富娛樂活動，將古鎮(zhèn)建設(shè)成為人人欣欣向往的旅游勝地。設(shè)定的主要指標(biāo)要科學(xué)，包括容積率、商住比、公共配套和公共景觀的布局、數(shù)量等，這直接決定了項目是重地產(chǎn)還是重旅游、重商業(yè)還是重文化，一般來說容積率越低旅游景觀效果越好。 3.4建筑風(fēng)格、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)要達標(biāo)建筑風(fēng)格、建筑技術(shù)、建筑藝術(shù)要達標(biāo)，使古鎮(zhèn)、古建特征明顯。在古鎮(zhèn)項目內(nèi)要有代表性的古建筑精品，在規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)、施工方面更應(yīng)該精細(xì)，深度融入古建傳統(tǒng)文化。比如常有的牌坊、橋梁、亭、臺、樓、閣、照壁、彩繪、門窗等專業(yè)性較強并具有古建

7、特征。建筑材料多用青磚青瓦、木材等傳統(tǒng)材料，將古鎮(zhèn)建設(shè)成為具有欣賞性、功能性、文化性、地方性的特色古鎮(zhèn)。 3.5政府政策要有延續(xù)性、支持度 政策變動不要傷及相關(guān)方利益，并根據(jù)其經(jīng)濟、文化貢獻度給予政策支持，具體包括以下方面。 (1)引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)的古鎮(zhèn)項目符合當(dāng)前國家鼓勵的政策。比如，2022年關(guān)于實施中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化傳承發(fā)展工程的意見，主要精神包括鼓勵建設(shè)及保護好中華園林、歷史建筑、傳統(tǒng)民居、名城名鎮(zhèn)、歷史文化街區(qū)、城市特色風(fēng)貌等，將傳統(tǒng)文化、經(jīng)典性、標(biāo)志性符號納入城鎮(zhèn)化、城市規(guī)劃設(shè)計，挖掘整理傳統(tǒng)建筑文化，鼓勵建筑設(shè)計繼承創(chuàng)新等。2022年1月關(guān)于公布第七批中國歷史文化名鎮(zhèn)名村的通知，20

8、22年8月關(guān)于公布第二批全國特色小鎮(zhèn)名單的通知等，領(lǐng)會其精神實質(zhì)，鼓勵新建古鎮(zhèn)符合國家政策導(dǎo)向。 (2)給予經(jīng)濟的扶持。在嚴(yán)格按規(guī)定開發(fā)的情況下，對土地出讓給予優(yōu)惠政策(在土地使用權(quán)出讓政策權(quán)限范圍內(nèi)開展)，在文旅活動、公共旅游配套建設(shè)上給予適當(dāng)?shù)难a貼。目的是使開發(fā)商有合理的利潤空間，鼓勵其集中人、財、物致力于優(yōu)質(zhì)古鎮(zhèn)項目開發(fā)，減少投機性。 (3)減輕旅游型古鎮(zhèn)的稅收負(fù)擔(dān)。對純旅游開放型古鎮(zhèn)，建設(shè)內(nèi)容及效果完全具有公益性質(zhì)?？筛鶕?jù)稅法精神，對符合條件的項目給予認(rèn)定減輕相關(guān)稅負(fù)，以支持更好地建設(shè)此類項目。 4促進古鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟發(fā)展的對策 4.1加大宣傳力度，樹立品牌形象 在古鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展中，通過采取

9、宣傳措施樹立一個良好的品牌形象是非常重要的。具體落實時，古鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的建設(shè)人員和宣傳推廣人員應(yīng)當(dāng)從古鎮(zhèn)的自然環(huán)境、文化內(nèi)涵、風(fēng)俗習(xí)慣、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等多個方面進行觀察和分析，為打造適宜的古鎮(zhèn)品牌形象提供支持。只有首先找準(zhǔn)品牌打造的定位，才能確保品牌打造取得良好的效果。另外，通過開展大型主題活動達到宣傳的目的，大型主題活動從本質(zhì)上講也是利用古鎮(zhèn)的自然條件和文化背景，從藝術(shù)性的角度出發(fā)，以具體的主題節(jié)目為依托，充實古鎮(zhèn)的藝術(shù)氣息。同時，達到通過主題活動的打造延伸發(fā)展相關(guān)周邊產(chǎn)品的目的，使具體的產(chǎn)品成為古鎮(zhèn)形象的載體和代言，在起到宣傳作用的同時帶來經(jīng)濟效益。有了典型的品牌項目和品牌載體，古鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)

10、展模式才能得到固定和持續(xù)，發(fā)展經(jīng)濟的目標(biāo)才能夠有效實現(xiàn)。 4.2科學(xué)建立融資模式 融資是經(jīng)濟發(fā)展的一項基礎(chǔ)需求，為了不斷優(yōu)化古鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)模和效果，科學(xué)融資模式的建立是古鎮(zhèn)建設(shè)的保障性措施。關(guān)于融資的具體方式，一般可借助規(guī)模較大的地方性金融機構(gòu)，即銀行達到融資目的。另外，為了降低融資行為的風(fēng)險，需要嚴(yán)格遵循以下幾方面原則；第一，立項審批原則；第二，文物保護原則；第三，合理拆遷建設(shè)原則。在融資的過程中，也要注重一定的靈活性，確保結(jié)合古鎮(zhèn)旅游發(fā)展的實際需求找到安全穩(wěn)定且能夠長期提供支持的融資方式。 4.3重視人才培養(yǎng) 人才培養(yǎng)要求的提出，主要是基于提升古鎮(zhèn)旅游的服務(wù)質(zhì)量。在旅游經(jīng)濟的發(fā)展中，服務(wù)質(zhì)量

11、是促進經(jīng)濟發(fā)展的重要軟件質(zhì)保，也是推動古城經(jīng)濟發(fā)展的一個重要條件。引進具有較高綜合素質(zhì)和專業(yè)服務(wù)水平的人才隊伍，能夠為提升古鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展中的軟件服務(wù)質(zhì)量提供支持。關(guān)于具體的人才培養(yǎng)策略，一方面要結(jié)合古鎮(zhèn)專業(yè)的旅游知識和文化內(nèi)涵方面的理論知識內(nèi)容進行檢驗和考核；另一方面更應(yīng)當(dāng)從具體的服務(wù)技能和服務(wù)意識的角度進行訓(xùn)練和培養(yǎng)。為了學(xué)習(xí)優(yōu)秀的旅游服務(wù)經(jīng)驗，古鎮(zhèn)管理人員可組織服務(wù)人員到兄弟單位進行交流學(xué)習(xí)，借鑒和吸取具有特色和優(yōu)勢的服務(wù)方式，進行內(nèi)化式的學(xué)習(xí)和提升。 4.4優(yōu)化古鎮(zhèn)旅游功能，促進多元化發(fā)展 可將古鎮(zhèn)項目公園化、養(yǎng)老化，建設(shè)福利院、養(yǎng)老院等，成為城鎮(zhèn)居民休閑娛樂場所。將古鎮(zhèn)項目廣場化、繁榮化，成為當(dāng)?shù)嘏e辦大型文化、宣傳、經(jīng)濟活動中心。將古鎮(zhèn)項目鄉(xiāng)村化、微型化，與鄉(xiāng)村旅游或新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合起來，帶動鄉(xiāng)村旅游經(jīng)濟。各地方可試點政策實施和規(guī)范，引導(dǎo)多元化發(fā)展，最終帶動古鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟的發(fā)展。 5結(jié)語 因國家政策調(diào)控，從2022年開始供給側(cè)改革，要求經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，壓縮鋼鐵、煤炭、地產(chǎn)等行業(yè)產(chǎn)能。2022年中央再次強調(diào)房屋是用來住