營改增對萬科地產(chǎn)影響分析

1、營改增對萬科地產(chǎn)影響分析摘要隨著科技的進步，國民經(jīng)濟的增長，人民生活水平的提升 , 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收機制也經(jīng)歷了重大的變革，針對房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改增值稅的改革措施不但受到國家的廣泛注重，也成為各大房產(chǎn)開發(fā)商研究的焦點。通過對“營改增”對萬科地產(chǎn)的影響的研究，分析了解“營改增”對我國地產(chǎn)行業(yè)影響，進而解決該影響對我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的弊端，促使地產(chǎn)行業(yè)又好又快地發(fā)展。1 “營改增”的內(nèi)容和意義“營改增”簡單的理解是將人們之前繳納的營業(yè)稅改為增值稅，這僅僅是對服務(wù)業(yè)或者是產(chǎn)品增值的一部分實行納稅進而減少重復(fù)征稅的情況。營業(yè)稅改增值稅，首先是在交通運輸業(yè)和服務(wù)業(yè)實行試點，進一步擴展到其他行業(yè)領(lǐng)域。從20

2、11 年 11 月營業(yè)稅改征增值稅試點方案發(fā)布到近幾年“營改增”試點在各行業(yè)各領(lǐng)域的貫徹實施，體現(xiàn)出我國對各行業(yè)“營改增”的決心和信心。在“營改增”政策實施下，在國家經(jīng)濟增長速度有所放緩的情形下，對各行業(yè)的壓力也有所減輕。 2015 年的全覆蓋、這預(yù)示著“營改增”方案在我國各行業(yè)正式實施。截至當(dāng)前，僅有房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、餐飲等行業(yè)在“營改增”方面的實施還有待發(fā)掘外，其他行業(yè)已經(jīng)進入“營改增” 時代。而全面覆蓋這個舉措將給“營改增”涉及的行業(yè)帶來很大的影 響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。各企業(yè)應(yīng)該很好地意識到這個方案對自身的 利弊關(guān)系，有效使用這個政策的優(yōu)勢即時預(yù)防這個政策的劣勢所帶來 的影響促動企

3、業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大。2“營改增”對萬科地產(chǎn)產(chǎn)生的影響分析2 1 萬科地產(chǎn)簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年 5月，是國內(nèi)市場上較大的房產(chǎn)開發(fā)商。1988萬科進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991 年在深圳證券交易所上市，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，萬科地產(chǎn)發(fā)展為中國最具特色的住宅開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍涉及珠三角、長三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)，近五十多個大城市，平均每年住宅銷量高達六億套。22“營改增”后萬科地產(chǎn)納稅變化首先， 2016年 5月 1 房地產(chǎn)“營改增”政策納入房地產(chǎn)后萬科地產(chǎn)購入的不動產(chǎn)對其增收的增值稅率上升為11，政策規(guī)定，部分可抵扣款項能夠在買入不動產(chǎn)兩年內(nèi)實行抵扣，第一年按60抵扣，剩下的在第二年按4

4、0抵扣。此政策對于政策發(fā)布后獲取的不動產(chǎn)在建工程同樣有效。另外，營改增后，相關(guān)政策規(guī)定對于出售自行開發(fā)動工時間在2016年 4月 30日之前的房產(chǎn)項目和一般納稅人出租在該日期前獲取的不動產(chǎn)，能夠按5的征收率選擇簡易計稅方法實行計稅，對于在政策發(fā)行日后獲得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項目才能采用11的增值稅率。在政策過渡期，供應(yīng)商可按簡易計稅方式繳稅，也可按行業(yè)規(guī)定稅率繳稅1。其次“營改增”之前對于萬科地產(chǎn)土地增值稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象也得到改善?！盃I改增”之后，如果買房者是增值稅的一般納稅人，還能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的部分進項稅額給予抵扣。對于企業(yè)銷售不動產(chǎn)收到的沒有開增值稅發(fā)票的預(yù)收款項收到時要按3的預(yù)收率繳納增值稅。

5、最后，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)商申請為一般納稅人的企業(yè)來說，能夠從銷售額中扣除從政府采購的土地成本，房產(chǎn)開發(fā)商只對自己業(yè)務(wù)產(chǎn)生增值的部分繳。這項政策只對房地產(chǎn)開發(fā)商采用11稅率繳納增值稅的納稅人有效，另外納稅人選擇了一種計稅方式在36 個月內(nèi)不得更改。23“營改增”后給萬科地產(chǎn)帶來的預(yù)期影響231“營改增”給萬科地產(chǎn)帶來的有利影響“營改增”政策實施后，能夠有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，同時也使增值稅的鏈條持續(xù)加以完善，減輕房產(chǎn)企業(yè)的稅負。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅會對房地產(chǎn)業(yè)的整個發(fā)展起到一定的推動作用，短期的實施過程中可能會淘汰或者合并一些不規(guī)范的中小型的房產(chǎn)企業(yè)，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級，從長遠來看不

6、但使房產(chǎn)企業(yè)得到規(guī)劃更利于國家稅收的增加。 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅會加速房產(chǎn)行業(yè)洗牌。這種稅收政策對任何 一個房產(chǎn)企業(yè)都是公平的，對于真正有實力的大企業(yè)來說無疑是一種 優(yōu)勢，一來能夠擺脫一些不規(guī)范企業(yè)帶來的競爭干擾，二來能夠使企 業(yè)更增強大，從而促動樓市的整體穩(wěn)健發(fā)展，而這也正是政府想通過 稅收調(diào)節(jié)功能實現(xiàn)稅收整改的目的。32“營改增”后給萬科地產(chǎn)帶來的不利影響首先“營改增”會影響到萬科地產(chǎn)的建造成本，建筑業(yè)能夠說是房產(chǎn)開發(fā)的上游企業(yè)。適用的增值稅稅率為11，建筑業(yè)實行“營改增”，將會因為建筑材料來源方式多、供應(yīng)商及材料種類雜散，而無法實行，使用稅率的提升會使建筑業(yè)稅負大大增加引起萬科地產(chǎn)建造

7、成本增加2。其次一些企業(yè)的稅負會大幅上升，可抵扣的進項稅額不足。萬科地產(chǎn)“營改增”的主要目標(biāo)是通過對稅收制度的改革，達到只對服務(wù)的增值部分征稅，減少重復(fù)征稅，但是，通過“營改增”試點的結(jié)果來看，多數(shù)企業(yè)雖然稅負有明顯降低但也有一些企業(yè)因為具有周期性成本結(jié)構(gòu)中能抵扣的范圍較少，出現(xiàn)稅負加重現(xiàn)象。再次，公司賬務(wù)處理相對復(fù)雜，現(xiàn)在的增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人，二者在稅務(wù)處理與征管規(guī)定存有差異。對一般納稅人來說，因為增值稅屬于價外稅，采購與銷售都應(yīng)實行加稅分離，獲取的進項稅專用發(fā)票須在規(guī)定時間到主管稅務(wù)局認證?！盃I改增”前期財務(wù)人員要做好新舊稅制的銜接處理和核算工作，營業(yè)稅對營業(yè)額全額征

8、稅，核算較簡單添加一個會計科目即可。而增值稅有抵扣環(huán)節(jié)，應(yīng)納稅額銷項稅- 進項稅，需要更多會計科目，核算難度大?！盃I改增”改變了企業(yè)的會計核算模式，也使開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納一系列問題，進而給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算工作帶來新的挑戰(zhàn)3。最后，不能很好地適合統(tǒng)一的稅收政策。首先，對于發(fā)展中的萬科地產(chǎn)來講，不能即時適合營改增的稅收政策，所以會使企業(yè)的經(jīng)營以及運行會受到不同水準的挑戰(zhàn)。其次，萬科地產(chǎn)的投資主體多元化發(fā)展，對民企來說， 稅率過高。再次，萬科地產(chǎn)的類型結(jié)構(gòu)多樣，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不 同在稅制改革時面臨問題也不同。最后，萬科地產(chǎn)部分的成本無法取 得增值稅專用發(fā)票進而無法實行抵扣。

9、4 萬科地產(chǎn)“營改增”的意義萬科地產(chǎn)實施“營改增”后，能有效減少企業(yè)稅負。而萬科地產(chǎn)比較特別，萬科地產(chǎn)的“營改增”試點消息剛發(fā)布，就引起了社會的廣泛注重。針對萬科地產(chǎn)來說，實行“營改增”是對企業(yè)利好還是不好，采用什么樣的稅率才能使房產(chǎn)收入增加?！盃I改增”之前，萬科地產(chǎn)實行的營業(yè)稅稅率為5，現(xiàn)在，試行的增值稅銷項稅率增加到11，所以，萬科地產(chǎn)是利增還是利減，主要由他的扣除額多少來決定。所以，萬科地產(chǎn)的可扣除額越小，企業(yè)可能盈利，反之將會減利。增值稅和企業(yè)所得稅是相互存有的。營改增后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，就能抵扣進項增值稅，又能獲得成本抵扣所得稅。3 萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機遇和挑戰(zhàn)1

10、萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機遇 萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機遇主要體現(xiàn)在：（ 1）萬科地產(chǎn)的稅負將會明顯有所降低?！盃I改增”將萬科地產(chǎn)企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，當(dāng)企業(yè)購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低?！盃I改增”將萬科地產(chǎn)企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，特別是房地產(chǎn)項目比較大的交易，成本會有所降低，加快土地項目的收購和房產(chǎn)行業(yè)整合4。（2）萬科地產(chǎn)的市場銷量將會持續(xù)增大，繳納營業(yè)稅很多情況下會出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，“營改增”后將會有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象；讓購房屋的消費者不能獲取增值稅專用發(fā)票，進項稅額不能夠?qū)嵭械挚?，也會造成一定水準上的重?fù)征稅。（3）企業(yè)投資的成本會有所

11、下降。萬科地產(chǎn)“營改增”有利于減輕稅負，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而得到相對應(yīng)提升，從而為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”。2 萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的挑戰(zhàn)21“營改增”后萬科地產(chǎn)在國稅機關(guān)和地稅機關(guān)之間稅收征管銜接的問題營業(yè)稅改增值稅不但僅是完成兩種稅收制度的交接。在實際的操作中，地稅機關(guān)與國稅即使在清單上實行了交接，但是客戶的歷史資料、稅源情況以及所欠稅款的處理情況，還存有部分未移交情況，比如，對所欠稅款的問題上，地稅機關(guān)不能將所有所欠稅款結(jié)清，在“營改增”之后就會出現(xiàn)很多問題，地稅機關(guān)把管戶移交給國稅機關(guān)后地稅機關(guān)與國稅機關(guān)都不征收營業(yè)稅，這就造成了追繳困難，導(dǎo)致稅

12、收流走。再比如，增值稅和營業(yè)稅在稅收管制的設(shè)置上也有很大區(qū)別，增值稅和營業(yè)稅的征管方式和稅收政策不盡相同，所以說二者在實行交接的過程中會出現(xiàn)一定的困難。22“營改增”后地稅部門主體稅種缺失與稅收收入整改的問題營業(yè)稅改增值稅不單單是稅收制度上的調(diào)整與變革，同時也深深影響主稅稅務(wù)機關(guān)。拿地稅機關(guān)來說，隨著“營改增”政策的持續(xù)推廣和擴大，營業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺，這將會導(dǎo)致地稅收入明顯下降。“營改增”一方面，營業(yè)稅的稅收收入會持續(xù)減少，另一方面增值稅的稅收收入會持續(xù)增加，從而占據(jù)主導(dǎo)地位。能夠看出“營改增”改革前后沒法實行比較，收入的聯(lián)系性不大，國地稅之間不能用營業(yè)稅的減少和增值稅的增加來衡量。兩稅的征收方法不同，征收制度不同。所以，要即時做好“營改增”后稅收收入的籌劃，增強納稅人繳稅增減變化