物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算新編課件

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算新編課件物業(yè)經(jīng)理人必備技能經(jīng)典教程干貨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)1 目錄 CONTENTS 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形勢2物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式3物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成4物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算原則5物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算6結(jié)束語7 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)一合同的約定1物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)后，物業(yè)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在合同中約定。作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（8%-10%）法律的規(guī)定2中華人民共和國價(jià)格法建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法中華人民共和國合同法 物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格形式二政府指導(dǎo)價(jià)合同中約定普通住宅市場調(diào)節(jié)價(jià)基礎(chǔ)價(jià)適合與業(yè)主協(xié)商

2、確定合同中約定適合高檔物業(yè)市場發(fā)育成熟適合上下浮動20% 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式三 項(xiàng)目方式支付方式包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)1、物業(yè)服務(wù)成本2、法定稅費(fèi)3、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務(wù)資金1、物業(yè)服務(wù)支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)行政/辦公費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)業(yè)主同意的其他費(fèi)用綠化費(fèi)保潔費(fèi)公共設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（服務(wù)費(fèi)支出） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成四四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)

3、的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價(jià)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：人工費(fèi)：40（占物業(yè)管理費(fèi)總額）；清潔：10；工程維護(hù)：15%；園林：5；社區(qū)活動：5；管理成本：15，秩序維護(hù)費(fèi)：10%，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95以上。： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算原則五五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算原則量入為出原則嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，以縮小收支上的缺口，進(jìn)而消除預(yù)算赤字嚴(yán)格成本控制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算、?？顚Ｓ谩⒍沤^浪費(fèi)，力爭使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢都能物有所值。業(yè)主認(rèn)可原則進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè) 和使用人的認(rèn)可。區(qū)別不同物業(yè)

4、的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。區(qū)別對待原則進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè) 和使用人的認(rèn)可。遵從市場經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭。公開合理原則 物業(yè)管理費(fèi)測算六XX市寫字樓物業(yè)市場調(diào)研表XX市住宅物業(yè)市場調(diào)研表 物業(yè)管理費(fèi)測算六品種一 人工成本010203040506工資福利社保津貼加班費(fèi)服裝費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六01工資 物業(yè)管理費(fèi)測算六02福利計(jì)算公式：提交金額工資總額提交率 物業(yè)管理費(fèi)測算六02福利計(jì)算公式：提交金額工資總額提交率03社保 注：因生育保險(xiǎn)的購買對象為女

5、職工，故社會基本保險(xiǎn)將按性別分別進(jìn)行計(jì)算 物業(yè)管理費(fèi)測算六04津貼 物業(yè)管理費(fèi)測算六加班費(fèi)05發(fā)生額=日均工資比率人數(shù)天數(shù) 物業(yè)管理費(fèi)測算六管理人員工作服每年更換；操作人員工作服每 年更換。計(jì)算公式：元/年=(元人/套人數(shù))攤銷年限元/月=元/年12服裝費(fèi)06 物業(yè)管理費(fèi)測算六 治安防范、消防及車輛管理成本辦公費(fèi)裝備費(fèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)消防演習(xí)費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六辦公費(fèi)包括證照年檢費(fèi)、辦公用品、通訊費(fèi)用。1、證照年檢費(fèi)2、辦公用品3、通訊費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)測算六裝備費(fèi)包括自衛(wèi)棍、白手套等，分為易耗品及非易耗品，分別進(jìn)行計(jì)算。1、易耗品2、非易耗品 物業(yè)管理費(fèi)測算六02福利計(jì)算公式：提交金額工資總額提

6、交率 物業(yè)管理費(fèi)測算六設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六消防演習(xí)費(fèi)在消防演習(xí)中，一般只使用到滅火器，故一般只產(chǎn)生滅火器灌裝費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六清潔衛(wèi)生成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、清潔保養(yǎng)費(fèi)、清潔機(jī)械折舊費(fèi)等。1、辦公費(fèi)包括辦公用品、通訊費(fèi)等。（1）辦公用品 包括文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。（2）通訊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六月度保潔費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。（1）材料費(fèi)以上列舉的材料為常用材料。單價(jià)應(yīng)以實(shí)際產(chǎn)生的進(jìn)貨單價(jià)為準(zhǔn)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六月度保潔費(fèi)（2）工具費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)測算

7、六月度保潔費(fèi)（3）勞動保護(hù)用品該項(xiàng)費(fèi)用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六月度保潔費(fèi)4、化糞池清掏費(fèi)化糞池清掏費(fèi)= m370元/年m3=？元/年共個(gè)化糞池，容積m3/個(gè)，總?cè)莘e為m3。注：市環(huán)衛(wèi)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：70元/年m3，已含每年兩次清運(yùn)，不定期疏通等費(fèi)用）5、水池消毒殺菌費(fèi)： = 元/年水池總?cè)莘em3。注：市自來水公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：總?cè)莘e35m340 m3以內(nèi)為330元，超過41m3每加1m3收6元；化驗(yàn)費(fèi)71元；工本費(fèi)24元）該項(xiàng)費(fèi)用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六月度保潔費(fèi)（6）衛(wèi)生消殺費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)

8、用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。包括投放鼠藥、噴灑滅蚊、蠅等的藥水。注：小區(qū)/大廈的面積及周邊的環(huán)境是影響消殺費(fèi)用高低的主要因素。 物業(yè)管理費(fèi)測算六月度保潔費(fèi)三、月度清潔機(jī)械折舊費(fèi)該項(xiàng)費(fèi)用包括材料、工具、勞動保護(hù)用品、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生消殺費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化機(jī)械折舊費(fèi)等。（一） 辦公費(fèi)1、辦公用品 包括：文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。2、通訊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)1、水費(fèi)為商業(yè)用水，每噸為3元。月發(fā)生額=月平均用

9、水量元=年發(fā)生額=月發(fā)生額12=2、電費(fèi)為商業(yè)用電，1千瓦時(shí)以下每度為0.478元/度，1千瓦時(shí)2千瓦時(shí)為0.738元/度。月發(fā)生額=月平均用電量元=年發(fā)生額=月發(fā)生額12= 物業(yè)管理費(fèi)測算六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化機(jī)械折舊費(fèi)等。（三） 病蟲害防治1、病蟲害防治費(fèi)1、工具攤銷費(fèi)（四） 工具攤銷 物業(yè)管理費(fèi)測算六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化機(jī)械折舊費(fèi)等。（五） 勞動防護(hù)用品 物業(yè)管理費(fèi)測算六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化機(jī)械折舊費(fèi)等。1、機(jī)械折舊費(fèi)（三） 機(jī)械折舊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公

10、費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。1、辦公用品 包括文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。（一） 辦公費(fèi)2、通訊費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護(hù)用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗(yàn)、人員資格證照年檢等費(fèi)用。1、材料費(fèi)注：以上列舉的材料為常用材料。 單價(jià)應(yīng)以實(shí)際產(chǎn)生的進(jìn)貨單價(jià)為準(zhǔn)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護(hù)用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗(yàn)、人員資格證照年檢等費(fèi)用

11、。2、工具攤銷3、勞動保護(hù)用品 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護(hù)用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗(yàn)、人員資格證照年檢等費(fèi)用。4、電梯年檢注：1、電梯年檢費(fèi)五層以下為400元；五層以上，每增加一層，將增加10%。2、電梯限帶器調(diào)整費(fèi)每臺為250元。 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護(hù)用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗(yàn)、人員資格證照年檢等費(fèi)用。5、絕緣用品實(shí)驗(yàn)費(fèi)用6、監(jiān)測裝置校驗(yàn)費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（二） 維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護(hù)用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗(yàn)、人員資格證照年檢等費(fèi)用。7、人員資格證照年檢費(fèi)用注：健康證必須先體檢合格才能取得健康證，故費(fèi)用包括體檢費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)測算六維修服務(wù)費(fèi)成本測算該項(xiàng)費(fèi)用包括辦公費(fèi)、維修機(jī)械折舊費(fèi)等。機(jī)械折舊費(fèi)等。（三） 機(jī)械折舊費(fèi)1、機(jī)械折舊費(fèi)用 物