物業(yè)管理服務(wù)費用測算新編課件

1、物業(yè)服務(wù)費用測算新編課件物業(yè)經(jīng)理人必備技能經(jīng)典教程干貨物業(yè)管理服務(wù)費的收費依據(jù)1 目錄 CONTENTS 物業(yè)管理服務(wù)費的價格形勢2物業(yè)服務(wù)費的定價形式3物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成4物業(yè)服務(wù)費的測算原則5物業(yè)服務(wù)費用的測算6結(jié)束語7 物業(yè)服務(wù)費收費依據(jù)一合同的約定1物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費經(jīng)物價部門核準后，物業(yè)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)收費標準在合同中約定。作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤（8%-10%）法律的規(guī)定2中華人民共和國價格法建設(shè)部關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法中華人民共和國合同法 物業(yè)服務(wù)費價格形式二政府指導(dǎo)價合同中約定普通住宅市場調(diào)節(jié)價基礎(chǔ)價適合與業(yè)主協(xié)商

2、確定合同中約定適合高檔物業(yè)市場發(fā)育成熟適合上下浮動20% 物業(yè)服務(wù)費的定價形式三 項目方式支付方式包括內(nèi)容盈虧負擔適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費1、物業(yè)服務(wù)成本2、法定稅費3、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務(wù)資金1、物業(yè)服務(wù)支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等三、物業(yè)服務(wù)的定價形式 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費行政/辦公費公共秩序維護費業(yè)主同意的其他費用綠化費保潔費公共設(shè)備運行及維保費人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費成本（服務(wù)費支出） 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成物業(yè)

3、的支出，是在規(guī)范化操作下，按照國家相關(guān)部門審定的指導(dǎo)價，占物業(yè)管理費的比例分別為：人工費：40（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10；工程維護：15%；園林：5；社區(qū)活動：5；管理成本：15，秩序維護費：10%，其它及不可預(yù)計費3%，總計支出費用占到物業(yè)管理費的95以上。： 物業(yè)服務(wù)費測算原則五五、物業(yè)服務(wù)費測算原則量入為出原則嚴格控制費用支出，以縮小收支上的缺口，進而消除預(yù)算赤字嚴格成本控制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算、專款專用、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。業(yè)主認可原則進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè) 和使用人的認可。區(qū)別不同物業(yè)

4、的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。區(qū)別對待原則進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè) 和使用人的認可。遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭。公開合理原則 物業(yè)管理費測算六XX市寫字樓物業(yè)市場調(diào)研表XX市住宅物業(yè)市場調(diào)研表 物業(yè)管理費測算六品種一 人工成本010203040506工資福利社保津貼加班費服裝費 物業(yè)管理費測算六01工資 物業(yè)管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提交率 物業(yè)管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提交率03社保 注：因生育保險的購買對象為女

5、職工，故社會基本保險將按性別分別進行計算 物業(yè)管理費測算六04津貼 物業(yè)管理費測算六加班費05發(fā)生額=日均工資比率人數(shù)天數(shù) 物業(yè)管理費測算六管理人員工作服每年更換；操作人員工作服每 年更換。計算公式：元/年=(元人/套人數(shù))攤銷年限元/月=元/年12服裝費06 物業(yè)管理費測算六 治安防范、消防及車輛管理成本辦公費裝備費設(shè)施設(shè)備維護費消防演習(xí)費 物業(yè)管理費測算六辦公費包括證照年檢費、辦公用品、通訊費用。1、證照年檢費2、辦公用品3、通訊費用 物業(yè)管理費測算六裝備費包括自衛(wèi)棍、白手套等，分為易耗品及非易耗品，分別進行計算。1、易耗品2、非易耗品 物業(yè)管理費測算六02福利計算公式：提交金額工資總額提

6、交率 物業(yè)管理費測算六設(shè)施設(shè)備維護費 物業(yè)管理費測算六消防演習(xí)費在消防演習(xí)中，一般只使用到滅火器，故一般只產(chǎn)生滅火器灌裝費 物業(yè)管理費測算六清潔衛(wèi)生成本測算該項費用包括辦公費、清潔保養(yǎng)費、清潔機械折舊費等。1、辦公費包括辦公用品、通訊費等。（1）辦公用品 包括文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。（2）通訊費 物業(yè)管理費測算六月度保潔費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。（1）材料費以上列舉的材料為常用材料。單價應(yīng)以實際產(chǎn)生的進貨單價為準。 物業(yè)管理費測算六月度保潔費（2）工具費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。 物業(yè)管理費測算

7、六月度保潔費（3）勞動保護用品該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。 物業(yè)管理費測算六月度保潔費4、化糞池清掏費化糞池清掏費= m370元/年m3=？元/年共個化糞池，容積m3/個，總?cè)莘e為m3。注：市環(huán)衛(wèi)部門收費標準：70元/年m3，已含每年兩次清運，不定期疏通等費用）5、水池消毒殺菌費： = 元/年水池總?cè)莘em3。注：市自來水公司收費標準：總?cè)莘e35m340 m3以內(nèi)為330元，超過41m3每加1m3收6元；化驗費71元；工本費24元）該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。 物業(yè)管理費測算六月度保潔費（6）衛(wèi)生消殺費該項費

8、用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。包括投放鼠藥、噴灑滅蚊、蠅等的藥水。注：小區(qū)/大廈的面積及周邊的環(huán)境是影響消殺費用高低的主要因素。 物業(yè)管理費測算六月度保潔費三、月度清潔機械折舊費該項費用包括材料、工具、勞動保護用品、化糞池清掏、垃圾清運、衛(wèi)生消殺費。 物業(yè)管理費測算六綠化養(yǎng)護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養(yǎng)護費、綠化機械折舊費等。（一） 辦公費1、辦公用品 包括：文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。2、通訊費 物業(yè)管理費測算六綠化養(yǎng)護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養(yǎng)護費、綠化機械折舊費等。（二） 綠化養(yǎng)護費1、水費為商業(yè)用水，每噸為3元。月發(fā)生額=月平均用

9、水量元=年發(fā)生額=月發(fā)生額12=2、電費為商業(yè)用電，1千瓦時以下每度為0.478元/度，1千瓦時2千瓦時為0.738元/度。月發(fā)生額=月平均用電量元=年發(fā)生額=月發(fā)生額12= 物業(yè)管理費測算六綠化養(yǎng)護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養(yǎng)護費、綠化機械折舊費等。（三） 病蟲害防治1、病蟲害防治費1、工具攤銷費（四） 工具攤銷 物業(yè)管理費測算六綠化養(yǎng)護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養(yǎng)護費、綠化機械折舊費等。（五） 勞動防護用品 物業(yè)管理費測算六綠化養(yǎng)護費成本測算該項費用包括辦公費、綠化養(yǎng)護費、綠化機械折舊費等。1、機械折舊費（三） 機械折舊費 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公

10、費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。1、辦公用品 包括文具、紙杯、打復(fù)印紙、硒鼓等。（一） 辦公費2、通訊費 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養(yǎng)護費包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。1、材料費注：以上列舉的材料為常用材料。 單價應(yīng)以實際產(chǎn)生的進貨單價為準。 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養(yǎng)護費包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用

11、。2、工具攤銷3、勞動保護用品 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養(yǎng)護費包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。4、電梯年檢注：1、電梯年檢費五層以下為400元；五層以上，每增加一層，將增加10%。2、電梯限帶器調(diào)整費每臺為250元。 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養(yǎng)護費包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。5、絕緣用品實驗費用6、監(jiān)測裝置校驗費用 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（二） 維護養(yǎng)護費包括所發(fā)生的材料、工具攤銷、勞動保護用品、電梯年檢、絕緣用品檢測、監(jiān)測裝置校驗、人員資格證照年檢等費用。7、人員資格證照年檢費用注：健康證必須先體檢合格才能取得健康證，故費用包括體檢費。 物業(yè)管理費測算六維修服務(wù)費成本測算該項費用包括辦公費、維修機械折舊費等。機械折舊費等。（三） 機械折舊費1、機械折舊費用 物