韓國房地產(chǎn)稅收調(diào)控經(jīng)驗

1、案例9：韓國房地產(chǎn)稅收調(diào)控經(jīng)驗縱觀韓國上世紀(jì)60年代以來的調(diào)控歷程，主要經(jīng)歷了三個階段：一、1968-1978年：征收土地轉(zhuǎn)讓所得稅、提高土地轉(zhuǎn)讓所得稅率、實行限購和限價、限定小戶型開發(fā)比例。（一）目的抑制京釜高速公路沿線的土地投機(jī)導(dǎo)致的地價大幅上漲、打擊企業(yè)囤積土地，并增加國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金。（二）細(xì)則1967年11月，韓國政府頒布關(guān)于抑制不動產(chǎn)投機(jī)的特別措施稅法，規(guī)定將首爾、釜山、大邱、仁川、光州和相鄰的市邑及以高速公路為中心的4000米以內(nèi)的地域，按土地轉(zhuǎn)讓收益的50%收取土地轉(zhuǎn)讓所得稅。1973-1974年，韓國政府提高對奢侈性財產(chǎn)及企業(yè)非經(jīng)營用地的財產(chǎn)稅率，并規(guī)定企業(yè)非經(jīng)營用土地容

2、積率低于0.1（城市地區(qū)為0.2）的部分，按25%繳納特別法人附加稅（未登記土地稅率為35%）。1976年12月，韓國政府再次修改的所得稅法，縮小轉(zhuǎn)讓所得稅的免稅范圍，甚至對首套的高級住宅也要征稅。1978年頒布抑制不動產(chǎn)投機(jī)和穩(wěn)定地價的綜合對策（即88措施），將全國的土地轉(zhuǎn)讓所得稅率從30%提高到50%，對持有未滿2年的土地征收70%的土地轉(zhuǎn)讓所得稅，對未登記的土地按100%征收。同年還出臺了宅地申請制度和商品房上限價政策，實施限購限價，并規(guī)定住房開發(fā)用地的40%用于建造85平方米以下的小戶型（1981年這一比例提高到50%，1992年又提高到75%）。（三）效果盡管這段時期韓國政府密集出臺

3、各項調(diào)控政策，但土地價格快速上漲的勢頭并沒有得到遏制。1964-1974年，韓國的地價年均漲幅達(dá)到50%。1975-1980年，地價年均漲幅為27%，其中1978年達(dá)到全國地價漲幅達(dá)到49%。同時，土地資源日益集中，據(jù)統(tǒng)計80年代末，韓國62.5%的土地資源掌握在5%的人手中。二、1986-1990年：開征超額土地保有稅、綜合土地稅及土地超額利得稅。（一）目的解決土地分配不均、過度集中于少數(shù)人的問題，打擊土地囤積和投機(jī)。（二）細(xì)則1986年，開征超額土地保有稅，后因征稅對象區(qū)分困難，于1989年將房屋財產(chǎn)稅和超額土地保有稅統(tǒng)一為綜合土地稅，對保有土地按評估價的0.3-2%征收綜合土地稅（閑置土

4、地按0.2-5%征收）并完善土地評估體系。同年，還制定了土地超額利得稅法，對于閑置2年以上的土地及法人的非經(jīng)營用地，按土地評估價增值額的50%征收土地超額利得稅。1990年又頒布了宅地所有上限法，按區(qū)域限定土地私有數(shù)量。（三）效果實施以來，韓國地價仍舊持續(xù)上漲。特別是1988-1990的3年間，房價累計漲幅達(dá)到57%。但在1991年后，伴隨著全球資產(chǎn)泡沫的破滅，房價也下跌了5%。此后，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、地產(chǎn)市場萎靡，調(diào)控已無必要。1993-1997年，房價基本穩(wěn)定，5年共上漲0.2%。1998年，由于東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，韓國房價再次大幅下跌，直到01年以后才重新較快上漲。三、2003-2005

5、年：強(qiáng)化差別化的土地轉(zhuǎn)讓所得稅、開征綜合不動產(chǎn)稅。（一）目的打擊土地投機(jī)、持有多套房產(chǎn)的現(xiàn)象。（二）細(xì)則從2003年起，強(qiáng)化了差別化的土地轉(zhuǎn)讓所得稅，首套住宅不征稅；持有2年以上轉(zhuǎn)讓的住宅，土地轉(zhuǎn)讓所得稅率為9-36%，但對與2年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓者，若擁有2處以上住宅，稅率為50%，若擁有3處以上住宅，稅率為60%。2005年，開征綜合不動產(chǎn)稅，房產(chǎn)評估價值超過6億韓元的，按1-3%的累進(jìn)稅率征收，地產(chǎn)評估價值超過3億韓元的，按1-4%的累進(jìn)稅率征收。（三）效果實施以來，房價在短期內(nèi)漲幅放緩，2003-2005年，房價增幅低于GD增幅，2004年房價還有所回落。但2006年，房價再次出現(xiàn)了11.6%的

6、較大幅度上漲。從政策實施的結(jié)果看，韓國在1986-1989和2005年分別加強(qiáng)了對物業(yè)稅征收，但此后1-2年的房價漲幅反而從此前的5%左右上升到了10-15%，物業(yè)稅對調(diào)控房價效果甚微。而交易環(huán)節(jié)的征稅僅有1978年和2003年的兩次調(diào)控導(dǎo)致了房價在此后1-2年內(nèi)上漲速度放緩，從此前的10%左右下降到0%左右，但也并沒有從根本上抑制漲勢，2年后的房價漲幅又達(dá)到10%左右水平。相比之下，稅收調(diào)整對量的影響則更為明顯?？煽吹剑n國歷次調(diào)控后的半年左右時間內(nèi)，新開工都出現(xiàn)了20-30%左右的下跌。如果假定企業(yè)的行為是及時理性的，那么可認(rèn)為韓國的稅收調(diào)整政策在短期內(nèi)對銷售量具有抑制作用。表1韓國政策調(diào)

7、控演變時間調(diào)控政策1961征收財產(chǎn)稅，向房產(chǎn)和地產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅實際就是物業(yè)稅，實行0.15-4%的累進(jìn)稅率1968對京釜高速公路沿線的土地征收50%勺土地轉(zhuǎn)讓所得稅1973對企業(yè)非經(jīng)營用地征收25%（未登記土地為35%的特別法人附加稅1976縮小轉(zhuǎn)讓所得稅的免稅范圍，甚至對首套的高級住宅也要征稅。1978將全國的土地轉(zhuǎn)讓所得稅率從30%高到50%對持有未滿2年的土地征收70%勺土地轉(zhuǎn)讓所得稅，對未登記的土地按100%征收1978實施限購限價，并規(guī)定住房開發(fā)用地的40%1于建造85平方米以下的小戶型1986開征超額土地保有稅1989將房屋財產(chǎn)稅和超額土地保有稅統(tǒng)一為綜合土地稅，對保有土地按評估價的0.3-2%征收綜合土地稅（閑置土地按0.2-5%征收），完善土地評估體系并公示地價1989對于閑置2年以上的土地及法人的非經(jīng)營用地，按土地評估價增值額的50%征收土地超額利得稅。1990頒布宅地所有上限法，按區(qū)域限定土地私有數(shù)量2003差別化土地轉(zhuǎn)讓所得稅，對持有2處以上住宅者，稅率按50%征收，持有3處以上住宅者，稅率按60%征收2005開征綜合不動產(chǎn)稅，對房產(chǎn)評估價值超過6億韓元的，按1-3%的累進(jìn)稅率征收，地產(chǎn)評估價值超過3億韓元的，按1-4%的累進(jìn)稅率征收。資料來源：申萬研究圖1韓國調(diào)控成效不盡人意資料來源：申萬研究150%200%150%100%50%0%-50%特別法人稅、垮