蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報告

1、62/62蛇口春天廣場市場調(diào)研分析報告南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳都市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開發(fā)，南山商圈已初見稚形，女的世界、西部電子等商家的進駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)確實是南山區(qū)，特不是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。隨之而形成的一個強大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無疑打破了深圳長期以來的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時日。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的

2、區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，因此規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，許多前沿尖端技術(shù)蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前進展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)都市購物公園商圈、市府對面都市廣場商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾?、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔

3、、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時日。具體地域為后海大型高尚住宅片區(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，因此規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，許多前沿尖端技術(shù)蘊含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前進展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)都市購物公園商圈、市府對面都市廣場商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們

4、仍將是南山重要的、不可動搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈要緊是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、治理落伍、市場定位不明細(xì)等緣故，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚攏了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融

5、證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。但關(guān)于整個南山區(qū)來講，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴(yán)峻失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費者，目前起碼有25%的南山人到華強北和東門購物。南山區(qū)作為19962010年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），以后居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 許多業(yè)內(nèi)人士都持如此一種觀點：南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車。南山區(qū)早1999年濱海大道通車前就差不多形成了以南頭南貿(mào)市場、家樂福商場、愉康商場等組成的南頭商圈，還有以人人

6、樂商場和南油影劇院組成的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來了強大的生機。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場、海雅百貨、集美堂家居廣場，特不是一些主題商城的商家，把在華強北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女的世界、西部電子、女兒國、姐妹城、順電家居廣場等，不久友誼城百貨也將入駐后海片區(qū)，至今南山差不多差不多形成了以家樂福、愉康、女兒國為龍頭的南頭老商圈；以人人樂和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈。能夠講，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進一步擴大，漸成規(guī)模效應(yīng)，同時使得整體商圈的重心向

7、后海片區(qū)傾斜。 南山商圈的整體框架能夠講差不多形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管進駐的商場專門多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 綜述：可見，今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競爭格局。商鋪物業(yè)升溫專門快，商鋪之間的競爭也日趨激烈，各片區(qū)的各類大型主題商場競相出籠，給傳統(tǒng)的以東門和國貿(mào)片區(qū)為中心的商圈帶來沖擊，特不是中心區(qū)的西移已成定勢，華強北商業(yè)圈的迅速崛起和南山商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 三、深圳市商業(yè)經(jīng)營的要緊業(yè)態(tài)模式及特征分析（一）通過市場調(diào)研、歸納，我們大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營的要緊業(yè)態(tài)模式，分析如下：1、主題商場 主題商場即商場經(jīng)營系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的

8、大而全、無所不包的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關(guān)的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式等都講求一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，市場對象差不多為某一部分特定人群，如華強北的女的世界、男人世界、女兒國等。 以女的世界為例，我們看看它們的經(jīng)營模式。女的世界除了經(jīng)營女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營與之相關(guān)的、女性喜愛的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項目?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購齊全。此商場風(fēng)格獨特，統(tǒng)一經(jīng)營治理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對外宣傳、已區(qū)隔成塊，對外只租不售，租金較高，每15平

9、米幾千到一萬不等，治理費200元/月，水電另計，業(yè)主自負(fù)盈虧。由于所處地段較好，前期措施得力，經(jīng)營治理有方，整體現(xiàn)狀較好。 因此，不同的主題商場各自經(jīng)營特點也各不相同，如女兒國是以全部對外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。2、專業(yè)商場 專營商場即專營某一大類不的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類不內(nèi)的絕大部分商品，在進貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢，消費對象不拘，為幾乎所有有消費需求、消費能力的消費群體，如華強北的順電家居廣場、一致藥店、紫荊城、香江/海馬家居廣場等。 以順電家居廣場為例講明情況。順電家居廣場其經(jīng)營商品就兩

10、大類：家用電器和家居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計、安裝、保養(yǎng)、維修）。商場主體部分自營為主，統(tǒng)一經(jīng)營治理，統(tǒng)一收費，部分樓層、區(qū)域也對外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金+治理費的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營代銷。而紫荊城則是兩種方式都有，即統(tǒng)一治理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一治理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時全額歸還），只收租金和治理費兩種方式。前者捆綁在一起，而后者是自負(fù)盈虧的。3、百貨商場 百貨商場即相對傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場，提供專柜和時尚百貨服務(wù)，商品花色種類多、規(guī)格門

11、類全、場地面積較大、包容性較強，如天虹、茂業(yè)、歲寶等。自我投資、獨立經(jīng)營，也對外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營治理、統(tǒng)一收費，從營業(yè)額中抽取提成而不收不的任何費用，形成風(fēng)險共擔(dān)、捆綁銷售的互動局面。而實際上，近年來隨著各種大型超市和各種倉儲式會員店的興起，百貨商場也在對傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進行揚棄，把一些沒有優(yōu)勢和經(jīng)營成本高昂的商品逐漸撤出商場（如大型家俬），進而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特性。4、品牌商場 品牌商場是指專營某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費認(rèn)知度較強，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標(biāo)，也可能對某一品牌商品實施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢，如羅湖的友誼商場、免稅

12、商場，以自營為主，獨立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，幾乎不對外招租，常進駐大型知名商城。5、連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實力雄厚、品牌知名度較高、實力較強，其的所經(jīng)營商品種類豐富，有規(guī)模擴張的實力和愿望，商品價格大多較為實惠。由于商場知名度高，一般商品進入門檻也較高。 連鎖經(jīng)營的超市是指超市以一定的形式組織成一個聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實施集中化治理，使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化，以獵取規(guī)模效益。其以統(tǒng)一進貨渠道、統(tǒng)一物資配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營、統(tǒng)一營銷策略、統(tǒng)一零售價格的形式出現(xiàn)

13、，大多以便民服務(wù)、物美價廉為要緊特征，要緊經(jīng)營與百姓日常生活消費息息相關(guān)的生活用品，店面遍布都市各大社區(qū)，如百佳、新一佳、萬佳超市、華潤萬方超市、民潤超市。它們一般不存在招商一講，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。 連銷經(jīng)營包括三種形式：直營連銷、特許經(jīng)營（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。有實力的可對外受權(quán)進行特許加盟經(jīng)營，統(tǒng)一形象與經(jīng)營風(fēng)格，在不處成立分店而擴大自身規(guī)模，擴大自身阻礙。更多如一致、民潤等屬自營連鎖，而如愛家則有對外授權(quán)特許加盟經(jīng)營的行為。 而象家樂福、沃爾瑪、日本八百伴（現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是許多消費者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場頂禮模

14、拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞）、吉之島等，則屬大型綜合超市，比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高，其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的物資吞吐量獵取較低商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。而山姆會員店在理論歸屬上叫作倉儲式會員店，顧名思義，以店倉合一以降低經(jīng)營成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營內(nèi)容50%70%為食品，30%50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價的道路，在實際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)不不是專門大。 對深圳商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)覺，大凡經(jīng)營狀況良好的商場，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營方式，至少有幾點是可值借鑒的：如

15、其對自身品牌形象的宣傳推廣和包裝維護、對其目標(biāo)消費客體的精確定位、對商場自身營運的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等 在這三個大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個次中心熱點商圈也會齊頭并進、共同繁榮經(jīng)濟、推動市場向前進展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)都市購物公園商圈、市府對面都市廣場商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾摹⒉豢蓜訐u的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈要緊是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽為南山“東

16、門”，在商業(yè)演變的進程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、治理落伍、市場定位不明細(xì)等緣故，現(xiàn)今已日漸沒落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動脈南油大道，承上啟下、輻射整個南山半島，周邊聚攏了一大批知名商場、商城，如以人人樂為基礎(chǔ)的日常消費品市場，以順電家居廣場、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場、西部電子時代廣場等為主的專業(yè)市場，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場等，業(yè)態(tài)互補多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個南山區(qū)。但關(guān)于整個南山區(qū)來講，上規(guī)模、上檔次的商場不多，行業(yè)不全，與消費需求即供需嚴(yán)峻失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的

17、現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費者，目前起碼有25%的南山人到華強北和東門購物。南山區(qū)作為19962010年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），以后居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。五、深圳商業(yè)競爭狀況及結(jié)論一、深圳商業(yè)，在競爭中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，競爭將愈演愈烈 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之一 深圳的房地產(chǎn)市場競爭激烈，積壓過多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險最大、利潤最多的項目。現(xiàn)時，純商業(yè)項目、商住兩用，特不是后者已在深圳遍地開花，一時刻，商場、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開發(fā)，首

18、幾層差不多上商鋪，這已成了開發(fā)思路的主題，因此形成了“小商鋪，集散經(jīng)營”的模式。 然而經(jīng)得起市場考驗的不是開發(fā)的問題，而是如何經(jīng)營的概念和模式。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題考慮。 進展商出路何在？面對競爭激烈的市場，大伙兒平復(fù)下來，走“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營”的路。但“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營”并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因為進展商的專長是房地產(chǎn)的開發(fā)，而關(guān)于如何商業(yè)經(jīng)營，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營單位的加盟，但這一點就專門難，因為這些經(jīng)營單位考慮的因素太多，如何辦？ 進展商的開發(fā)是可不能停止的，競爭的壓力只有加大，當(dāng)大伙兒在壓力大的同時，又看到了市場的一個閃光點，那確實是走“專業(yè)的配套市場”之路，同行不怕競爭，

19、競爭則有市場，因而各種專業(yè)商業(yè)市場呼啦而起。 這確實是目前的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn) 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)進展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)進展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場確實是一個例子，如此本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯合到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種進展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，關(guān)于商住項目，差不多上先推住宅，而后推商業(yè)，如此整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。 歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，

20、同時也能夠看到如此競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積存積壓，在以后的市場中仍將持續(xù)！（二）面對激烈競爭的商業(yè)局面，追求最大的商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但進展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的進展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引進展商，如一個50萬元的鋪位，假如正常交易的話，客戶首期需支付20萬，另30萬按揭，但進展商把起價假如提到50萬的話，客戶只需支付首期8萬，另外42萬按揭。因此許多進展商利用這些策略取得了專門好的客戶渠道，假如客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，假如進展商不能提早營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過

21、程將可不能樂觀。 如此，客戶假如認(rèn)為那個地點不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期專門少的投資而不再接著按揭，也確實是停止資金投入，這種后果是進展商要承擔(dān)巨大的回購風(fēng)險。 因此我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運作所追求利潤的關(guān)鍵是進展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這確實是項目關(guān)鍵的定位問題。（三）具備“人氣旺”，如此做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容以后商業(yè)的運作經(jīng)營，“人氣”講的是購買者的多少，“財旺”指商業(yè)的利益，意思是講，市場上只要購買人多旺，其商業(yè)的利潤就大。也就由于如此，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，事實上，反過來講，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。

22、在市場的差不多原理中，市場一般由三個因素構(gòu)成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種差不多上人的因素而產(chǎn)生的，因此人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，關(guān)于意向選定的區(qū)域都要進行詳細(xì)的市場調(diào)查，其中最要緊的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)算調(diào)查還要詳細(xì)。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去

23、研究區(qū)域以后幾年的進展機遇?！叭藲馔瑒t財氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)進展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為以后的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提早營造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認(rèn)為 1.商業(yè)競爭在短時刻內(nèi)持續(xù)加劇。 2.商業(yè)運作應(yīng)“以后經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 3.人是構(gòu)成商業(yè)市場的關(guān)鍵。 4.商業(yè)運作與人相輔相成，白紙商業(yè)上好寫文章。 5.能夠講，四商鋪具備“人氣”，如何樣才能“財旺”，是我們考慮的主題。 6.為四商鋪查找各自的經(jīng)營主題是一個迫在眉睫的問題。二、深圳商業(yè)市場的壓

24、力之大深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，要緊表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) 1.深圳整體商業(yè)市場不太樂觀，銷售面積積壓量大。 2.深圳商業(yè)的開發(fā)量大，同時市場的空置量大。 3.在開發(fā)的商業(yè)中，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動。 4.商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營。 5.大百貨難以引進，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 6.投資者越來越理性的考慮一些問題，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 7.在前期的策劃過程中，消費者對商場以后的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的進展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也確實是講商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 8.商

25、業(yè)物業(yè)在推廣時，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) 1.商業(yè)區(qū)域的進展迅速，商家經(jīng)營各自講求特色。 2.商業(yè)租賃市場活躍，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 3.產(chǎn)品競爭大，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 4.商業(yè)的品牌經(jīng)營力度大，一些新興的商業(yè)，假如不借品牌商的勢頭入市，則專門難短時刻在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。 5.進展商的風(fēng)險大，要緊是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險大。 6.銷售和經(jīng)營構(gòu)成矛盾，銷售時是小面積，小柜臺經(jīng)營，而經(jīng)營時趨向于整體的經(jīng)營模式。 7.開發(fā)商所考慮到的問題越來越多，同時所提供的服務(wù)也越來越多。 8.進展商為了

26、刺激銷售，大都提供反租打算，雖講是羊毛出在羊身上，但進展商的壓力加大了。結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認(rèn)為 1、項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 2、用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。我們對南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 1、小商鋪特不多，“小規(guī)模、集散經(jīng)營”現(xiàn)象嚴(yán)峻。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個店，幾米一個鋪，數(shù)不勝數(shù)。 2、沿街店鋪經(jīng)營品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。 3、經(jīng)營品種缺少時尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上海賓館商業(yè)圈、華強北商業(yè)圈、東門國貿(mào)商業(yè)圈。 4、沿街生活日常用品及飲食，缺少大

27、型超市及品質(zhì)保證。 5、家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)模化、高檔次的統(tǒng)一經(jīng)營，缺少質(zhì)量保證。 6、南山商圈成熟還需要3-5年的時刻。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)差不多過?！?！盲目中擴張從一開始到現(xiàn)在依舊是深圳商業(yè)進展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。南山盡管蘊藏著無限商機，但自始至終貫穿一個好的項目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實現(xiàn)，盲目者屢見不鮮。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬豪商業(yè)城）99年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場”，試想：一個最

28、初按大百貨商場標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)城，其格局差不多定型的情況下，其分割布局和各項功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購物的環(huán)境是家居浪漫之旅。 （2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司費盡心機后重整旗鼓，盛大的二次推出來，但我們平復(fù)的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比不管是規(guī)模依舊經(jīng)營格局和經(jīng)營實力相差甚遠(yuǎn)。東方巴黎要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。 綜述：上述兩例確實是經(jīng)營乏術(shù)最好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟支柱，二、深圳商業(yè)三種盲目帶來的惡果深圳商業(yè)裙樓在一哄而上，未經(jīng)商業(yè)市場調(diào)研和規(guī)劃： 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇

29、增，房地產(chǎn)市場的迅猛進展，開發(fā)商盲目模仿香港市場，大量的高層住宅應(yīng)運而生，這種建筑形式差不多上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。沒有考慮到當(dāng)時購買力、消費需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無人問津。商場主題定位切合消費群的消費能力，勿“錦上添花” 東門及華強北表現(xiàn)得尤為明顯。東門經(jīng)改造成步行街后面只近15萬平方米，但其商業(yè)營業(yè)面積已達(dá)50萬平方米，華強北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營業(yè)面積也達(dá)40萬平方米左右，深圳商業(yè)過多過集中于東部老城區(qū)，不單在對應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)

30、施便顯得過剩。主題商場盲目“粉墨登場” 從零散、綜合經(jīng)營到主題式專業(yè)市場，無疑是一種進步，但主題商場近年有愈演全愈烈之趨勢，經(jīng)歷過大商場空置的發(fā)商或商家們，大概把寶押到了主題商場身上。問題是：深圳需要那么多主題商場嗎？主題商場能解決一切市場窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場、購物中心在功能設(shè)計上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時代的產(chǎn)物，深圳距離那個時代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)不。二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運而生 1996

31、年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時代來臨了。從日前深圳商業(yè)格局來看，大型的超市、倉儲式購物中心正以經(jīng)濟、廉價、齊全的優(yōu)勢吞食傳統(tǒng)百貨商場的市場，加上近幾年主題商場、專業(yè)化商業(yè)市場（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場經(jīng)營模式愈來俞走近絕路。 因此大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營形式成為深圳商業(yè)的主力。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會員店，家樂福有了南山、梅林兩個分店，萬佳已開了5個分店，天虹也分不進軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店數(shù)達(dá)5家，茂業(yè)的三家分店操縱了東門購物

32、街東、西兩處要緊入口主題式商場正在演變成為一種商業(yè)趨勢。三、商業(yè)格局已成定勢，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場、超市、購物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個新的、更具活力的大商業(yè)深圳。以后的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個特征：1、大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營；2、分布合理，資源配套合理：3、全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個專業(yè)化集市。 深圳難形成一個全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，同時輻射外圍由深圳的都市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團式分布，并陸續(xù)建成幾個都市中心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。因此都市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無商業(yè)中心。由深圳地形所決定：深圳東西向狹長，不管從

33、交通上、人口分布上都不適宜形成一個全市性的商業(yè)中心。區(qū)域文化上的差異阻礙：羅湖、布吉以嶺南文化為主，福田、南山以北方文化為主，文化上的差異導(dǎo)致消費適應(yīng)、消費需求上的差異。生活節(jié)奏上的差異阻礙：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費模式也不同而消費模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營方式。關(guān)內(nèi)外人口構(gòu)成、經(jīng)濟形式構(gòu)成的差異阻礙：關(guān)內(nèi)關(guān)外，人口構(gòu)成不同，如關(guān)內(nèi)常住人口，戶籍人口居多，關(guān)外流淌人口居多；經(jīng)濟形式構(gòu)成不同，如關(guān)外要緊為工業(yè)，關(guān)內(nèi)要緊為商貿(mào)金融高科技產(chǎn)業(yè)。 綜述：盡管大商業(yè)深圳沒有統(tǒng)一的商業(yè)中心，但區(qū)域性商圈及專業(yè)化集市正在形成，特不是南山商業(yè)圈在深圳最西部，從目前

34、商業(yè)進展形式來看，南山必將形成一個綜合性的商業(yè)基地，和大物流基地輻射外圍：四大商圈如東門步行街、華強北電子一條街、國.貿(mào)人民南路的高檔消費品商業(yè)區(qū)、南山商圈都差不多進展成熟，而洪湖一帶的裝飾集市、筍崗片區(qū)的家具商場區(qū)等正漸成規(guī)模。由于政府在嚴(yán)格操縱并減少商業(yè)面積的開發(fā)，進展商逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無實力的商家地慢慢退出歷史舞臺，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營也不是不可能的事，眾知名商家爭開分店即是預(yù)兆。第二章 經(jīng)營方向及功能定位分析第一部分：深圳商業(yè)經(jīng)營及定位分析 深圳的成長歷程同樣濃縮在其商業(yè)進展之中。歷經(jīng)20年，深圳商業(yè)從最早在零散商鋪的綜合經(jīng)營商場到大型主題購物中心，

35、從幾家老牌商場主導(dǎo)到商業(yè)街區(qū)形成到國外名牌大商家進駐，從老城區(qū)為商業(yè)中心到現(xiàn)今東、中、西部商業(yè)聯(lián)動到大型商家近期紛紛進駐住宅區(qū)，走過一條從小到大，從分散到集中到專業(yè)，從點到線到面的曲折起伏之路。 在大商家如沃爾瑪、家樂福、萬佳、天虹等紛紛爭開分店的今天，在電子、服裝、家電、裝飾建材等專業(yè)市場相繼建立的今天，在羅湖、福田、南山等區(qū)區(qū)性商圈逐漸形成規(guī)模的今天，沒有理由不相信，大商業(yè)深圳正在全國引導(dǎo)潮流。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)差不多過剩”！盲目中擴張從一開始到現(xiàn)在依舊是深圳商業(yè)進展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏

36、術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。南山盡管蘊藏著無限商機，但自始至終貫穿一個好的項目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實現(xiàn)，盲目者屢見不鮮。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬豪商業(yè)城）99年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場”，試想：一個最初按大百貨商場標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)城，其格局差不多定型的情況下，其分割布局和各項功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購物的環(huán)境是“家居浪漫之旅”。 （2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司費盡心機后重整旗鼓，盛大的二次推出來，但我們平復(fù)的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比不管是規(guī)模依舊經(jīng)營格局和經(jīng)營實力相差甚遠(yuǎn)。東方巴黎

37、要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。 綜述：上述兩例確實是經(jīng)營乏術(shù)最好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟支柱，二、深圳商業(yè)出現(xiàn)三種盲目帶來惡果 (一)深圳商業(yè)裙樓在一哄而上 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場的迅猛進展，開發(fā)商盲目模仿香港市場，大量的高層住宅應(yīng)運而生，這種建筑形式差不多上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。沒有考慮到當(dāng)時購買力、消費需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無人問津。商場主題定位不切合消費群的消費能力 東門及華強北表現(xiàn)得尤為明顯。東門經(jīng)

38、改造成步行街后面只近15萬平方米，但其商業(yè)營業(yè)面積已達(dá)50萬平方米，華強北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營業(yè)面積也達(dá)40萬平方米左右，深圳商業(yè)過多過集中于東部老城區(qū)，不單在對應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過剩。主題商場在盲目“粉墨登場” 從零散、綜合經(jīng)營到主題式專業(yè)市場，無疑是一種進步，但主題商場近年有愈演全愈烈之趨勢，經(jīng)歷過大商場空置的發(fā)商或商家們，大概把寶押到了主題商場身上。問題是：深圳需要那么多主題商場嗎？主題商場能解決一切市場窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場、購物中心在功能設(shè)計上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另

39、外，真正的以主題商場、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時代的產(chǎn)物，深圳距離那個時代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)不。二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運而生 1996年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時代來臨了。從日前深圳商業(yè)格局來看，大型的超市、倉儲式購物中心正以經(jīng)濟、廉價、齊全的優(yōu)勢吞食傳統(tǒng)百貨商場的市場，加上近幾年主題商場、專業(yè)化商業(yè)市場（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場經(jīng)營模式愈來俞走近絕路。 因此大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營形式成為深圳商業(yè)的主力

40、。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會員店，家樂福有了南山、梅林兩個分店，萬佳已開了5個分店，天虹也分不進軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店數(shù)達(dá)5家，茂業(yè)的三家分店操縱了東門購物街東、西兩處要緊入口主題式商場正在演變成為一種商業(yè)趨勢。三、商業(yè)格局已成定勢，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場、超市、購物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個新的、更具活力的大商業(yè)深圳。以后的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個特征：1、大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營；2、分布合理，資源配套合理：3、全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個專業(yè)化集市。 深圳難形成一個全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，同時輻射外圍由深圳的都市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團式分布，并陸續(xù)建成幾個都市中心及次中心，兼之二線