XX國際商務(wù)地產(chǎn)中心營銷推廣報告

1、項目情況A P A R T 項目地塊四至北側(cè)：岳麓大道南面：潤澤府一期住宅東側(cè)：岳華路西面：科技廳辦公樓項目基本情況主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總建筑面積 80411.23 計容積面積 77697.83 地下總建面積 28961.36 建筑基底面積 4982.32 項目組成“兩基座三塔樓”。其中一基座是A棟裙樓，另一基座是BC裙樓。A座27層，設(shè)置3層裙房；B座26層，C座27層，設(shè)置4層裙房。地下室2層,局部3層。 項目位于市政板塊、臨岳麓大道城市主干道、3棟近百米的高層塔樓建筑。根據(jù)這些基本條件，本項目發(fā)展方向大致有三種物業(yè)類型選擇。寫字樓小戶型公寓酒店哪種物業(yè)形態(tài)最適合本項目發(fā)展？市場背景B P

2、 A R T 歐洲陷入債務(wù)危機(jī)，美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，對中國的出口行業(yè)形成嚴(yán)重影響，今年8月出口額首次出現(xiàn)負(fù)增長。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，上半年以來持續(xù)下滑，前三季度GDP增幅下滑，創(chuàng)三年以來新低。 2012-2013年地方政府10萬億債務(wù)償還高峰期來臨，投資資金嚴(yán)重匱乏，而且單純依靠投資拉動經(jīng)濟(jì)，容易造成資金浪費、產(chǎn)能過剩。國內(nèi)經(jīng)濟(jì) ， 不容樂觀歐美低迷，出口受阻債務(wù)高企，投資資金匱乏擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)勢在必行！如何擴(kuò)大？我國長期以來的三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式是以吸納的勞動力就業(yè)量最小的第二產(chǎn)業(yè)為主，而吸納勞動力人口最有效的第三產(chǎn)業(yè)卻未能受到持續(xù)的重視，使得第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)值，在1998年曾經(jīng)達(dá)到60

3、%，但是隨后發(fā)展便明顯趨緩，現(xiàn)在已經(jīng)降到了43%。 2012年“兩會”再次提出，擴(kuò)大內(nèi)需的核心是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)！宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境第三產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展，中小企業(yè)代表中國經(jīng)濟(jì)增長新極點 未來，中小型企業(yè)越來越處于經(jīng)濟(jì)支撐地位，滿足他們的升級需求，是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的新方向 。第三產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)：金融、保險、高端商貿(mào)、現(xiàn)代商務(wù)，廣告設(shè)計，法律服務(wù)、以及旅游、IT、咨詢類等 中介服務(wù)專業(yè)服務(wù)、計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)、電子微電子通信、金融等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)占到了重要的位置，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)的媒體出版文化、廣告、旅游等也將快速發(fā)展。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)政策 近兩月中央領(lǐng)導(dǎo)人，和多個部委多次強(qiáng)調(diào)，重申，房地產(chǎn)調(diào)控

4、不放松。國務(wù)院督查組16省市檢查7月下旬至8月上旬，國務(wù)院派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查。強(qiáng)調(diào)各地要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購、差別化住房信貸等各項調(diào)控政策措施，堅決抑制投機(jī)投資性需求。對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策的地區(qū)，要實行問責(zé)。30余省集訓(xùn)房產(chǎn)稅評估 準(zhǔn)備開征存量稅在既有房產(chǎn)稅試點向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，近日全國30多個省市和計劃單列市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點，提供技術(shù)儲備。 住宅市場調(diào)控不放松，房產(chǎn)稅開征準(zhǔn)備，房地產(chǎn)調(diào)控有深入化的趨勢。住宅市場調(diào)控將投資風(fēng)向引向

5、寫字樓、商業(yè)、酒店市場。 住宅市場投資風(fēng)險不斷加劇，加上長沙限購令的擠壓，投資客已經(jīng)大批量流向商鋪與寫字樓市場。房地產(chǎn)政策城市發(fā)展研究湖南：連接?xùn)|中西的橋梁地帶，未來中國巨人經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的新脊梁中原城市群 武漢城市圈長株潭城市群 皖江城市帶長株潭城市群發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展成為在華中經(jīng)濟(jì)圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強(qiáng)競爭力的組群式特大型城市化地域之一。城市發(fā)展研究區(qū)位交通:湖南已形成海陸空立體的交通網(wǎng)，交通運輸便捷，易于接受擴(kuò)散效應(yīng)，在區(qū)域聯(lián)盟中擁有的級差效益可觀。 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：湖南是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的前沿，具有承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好條件。近年來工程機(jī)械制造、汽車制造產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展，形成了區(qū)域產(chǎn)

6、業(yè)高地。對外開放：湖南與珠三角在地域上的緊密性和要素上的互補(bǔ)性以及業(yè)已形成的相互依存的統(tǒng)一市場，有利于長沙發(fā)展對外貿(mào)易。湖南是“泛珠三角”區(qū)域的一級，整個區(qū)域面積占全國的1/5，人口和生產(chǎn)總值占全國的1/3。長株潭城市群湖南：珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最前沿湖南在中國中西部戰(zhàn)略發(fā)展中承擔(dān)著非常重要的角色 中部崛起戰(zhàn)略的雙核心之一；1 承接?xùn)|西部發(fā)展的橋梁，國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新脊梁；2 承接?xùn)|部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。 3城市發(fā)展研究城市發(fā)展研究長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧

7、鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積170平方公里；總?cè)丝?64萬人，市區(qū)人口241萬。長沙在湖南的發(fā)展中承擔(dān)什么樣的角色？城市定位：湖南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心城市發(fā)展研究 隨著長沙城市地位提升，將為周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)遇和提供支持，長沙形成區(qū)域性的現(xiàn)代化中心城市。 在中部崛起戰(zhàn)略實施的大背景下，“十一五”期間，長沙市提出了四大戰(zhàn)略舉措： 興工強(qiáng)市戰(zhàn)略； 創(chuàng)新先導(dǎo)戰(zhàn)略； 以城帶鄉(xiāng)戰(zhàn)略； 文化推動戰(zhàn)略。城市遠(yuǎn)景：現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市 京廣、滬昆、武廣高鐵等鐵路干線在長沙匯集，使得長沙成為名副其實的交通樞紐型城市中心；城市地鐵的開建，由

8、沒有地鐵的城市轉(zhuǎn)變?yōu)橛械罔F的城市發(fā)展，對城市的發(fā)展具有標(biāo)志性意義；城市快速軌道交通與長株潭城際輕軌的建設(shè)，為長株潭融城加快了步伐，已具備大長沙雛形；長沙湘江隧道的拉通，使得主城區(qū)不斷擴(kuò)大，城市中心外延加大。交通地位：中西部地區(qū)交通樞紐城市城市發(fā)展研究今后五年，全市個體工商戶年均增長l2%，到2012年達(dá)34萬戶以上；私營企業(yè)年均增長14%，到2012年達(dá)7.5萬戶以上；規(guī)模以上企業(yè)數(shù)年均增長5%，到2012年達(dá)2500戶以上；全市年均新增就業(yè)人員10萬人以上。全市非公有制經(jīng)濟(jì)增加值逐年提高，到2012年占全市GDP的比重達(dá)70%以上。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長10%和l12%以上；經(jīng)濟(jì)加速

9、超出預(yù)期，長沙企業(yè)生存環(huán)境趨好城市發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) 國家振興第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策，將帶動中小企業(yè)迅速發(fā)展，商務(wù)辦公需求空間非常大，市場前景廣泛。對住宅市場的宏觀調(diào)控，使得大批投資資金流向了寫字樓、商業(yè)、酒店，未來這些物業(yè)類型有較好的市場契機(jī)。長沙作為重要省會城市，未來將成為中西部的重要交通樞紐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重鎮(zhèn)。隨著長株潭一體化加速，高鐵和城市輕軌的建成，城市發(fā)展日新月異，眾多企業(yè)紛紛進(jìn)駐，商務(wù)辦公，酒店等需求旺盛。 項目位于長沙市岳麓大道以南，岳華路以西，東北角為澤西城，西北角為毛澤東文學(xué)院，沿西北方向可以展望市政府，西面與科技廳毗鄰，南面接西岸潤澤府住宅小區(qū)，地理位置優(yōu)越。項目區(qū)域分析項目區(qū)

10、域分析區(qū)域價值： 大河西先導(dǎo)區(qū)核心，市府板塊與濱江新城板塊中心位置項目區(qū)域分析大河西先導(dǎo)區(qū)“大河西先導(dǎo)區(qū)”是全國“兩型社會”綜合配套改革試點先導(dǎo)突破區(qū)， 2020年將先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為： 綜合配套改革的示范區(qū)單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗低于全國省會城市平均水平； 高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)技術(shù)進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在70%以上，高新技術(shù)總產(chǎn)值4000億元以上； 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到60000和40000元以上； 生態(tài)宜居的新城區(qū)建成區(qū)面積200平方公里，常住人口150萬； 支撐發(fā)展的增長極核心區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3000億元，地方財政收入300億元。項目區(qū)域分析 “市府板塊”成河西 CB

11、D強(qiáng)勢崛起 市府板塊處于大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)集結(jié)，獨有央?yún)^(qū)配套；路網(wǎng)清晰發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)勢明顯，是長沙最具價值的置業(yè)區(qū)域。 目前，建發(fā)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、和記黃浦、南山地產(chǎn)等大型實力品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐開發(fā)建設(shè)。一批具有投資、辦公價值的樓盤的興起，這里將成為河西地區(qū)的商務(wù)中心 。 濱江新城是長沙建設(shè)“兩型社會”的核心示范區(qū)，也是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心與龍頭項目。 濱江新城功能定位為復(fù)合型新都會中心，以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動引擎，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心。項目區(qū)域分析濱江新城-復(fù)合型新都會中心區(qū)域分析小結(jié)： 大河西先導(dǎo)區(qū)是長株潭城市

12、群“兩型社會”綜合配套改革試驗區(qū)的核心區(qū)， 未來為引領(lǐng)湖南經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，輻射全國最重要區(qū)域。 市府板塊-濱江新城板塊位于大河西先導(dǎo)區(qū)核心位置，有著政策、交通、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境等獨天得厚的優(yōu)勢。隨著營盤路過江隧道竣工通車，西湖文化公園即將于3年內(nèi)建成，地鐵2號線在建等配套資源的不斷完善，此地將成為長沙最具發(fā)展前景的區(qū)域。項目區(qū)域分析寫字樓市場研究長沙寫字樓市場研究第一階段第二階段第三階段第四階段年代1993-1997年1998-2000年2001-20062007-特征 國營企業(yè)自建辦公樓 無出售型及租賃型寫 字樓物業(yè) 寫字樓處于起步階段，規(guī)模小且檔次低寫字樓市場迅速發(fā)展，檔次及理念逐步

13、提升 市場趨于飽和，市場競爭加劇 全面進(jìn)入品質(zhì)檔次提升期 標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化趨勢明顯背景國營企業(yè)為主的計劃經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)體制初步建立，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快伴隨著長沙經(jīng)濟(jì)的騰飛，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)獲得巨大發(fā)展經(jīng)過近10年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展洗禮的私有企業(yè)資金實力強(qiáng)勁，國有企業(yè)更是在多種領(lǐng)域處于壟斷地位代表項目長沙電機(jī)廠、長沙水泵廠等為代表平和堂商務(wù)樓華僑大廈銀華大廈，亞大時代、順天財富等中高端寫字樓的崛起為代表中天廣場、友阿大廈，定王大廈等高端項目為代表長沙寫字樓市場隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入“頂級專業(yè)寫字樓”時代長沙寫字樓市場研究 2010年以前長沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中在五一路、芙蓉路、

14、韶山路等三大主干道兩側(cè)中心地帶。金十字商務(wù)區(qū)主要呈“金十字”分布；其區(qū)域占據(jù)長沙80%以上的商務(wù)辦公市場份額長沙寫字樓市場研究長沙寫字樓布局逐步由中心地帶向外圍擴(kuò)散追求生態(tài)型商務(wù)辦公壞境長沙寫字樓布局發(fā)展歷程-2010年后中心地帶土地價格昂貴、日益減少城區(qū)交通擁堵，通勤情況惡化。城市由單中心向多極發(fā)展，商務(wù)活動擴(kuò)散長沙寫字樓市場研究2012長沙中高檔寫字樓主要分布圖 中心區(qū)域占了寫字樓主要份額，但不再一枝獨秀，寫字樓的分布開始呈現(xiàn)多極發(fā)展趨勢。泊富國際廣場開福萬達(dá)廣場九龍倉項目世茂項目華晨世紀(jì)廣場運達(dá)中央廣場保利南湖國際廣場華遠(yuǎn)華中心德思勤城市廣場綠地中央廣場北辰三角洲中信新城項目濱江新城金融

15、街華爾街中心凱樂國際城奧克斯廣場湘江大道五一廣場武廣新城省府紅星御邦廣場典型寫字樓租售回報情況 寫字樓區(qū)域檔次租(金元/m/月)售價（元/）靜態(tài)投資回報率運達(dá)廣場金融街甲級130200007.80%亞大時代五一路乙級78150006.24%中天廣場五一路甲級90160006.75%中隆國際五一路甲級78160005.83%華僑國際侯家塘甲級84140007.20%順天財富中心芙蓉廣場乙級54120005.40%華晨.雙帆國際武廣新城甲級75150006.00% 目前長沙主要寫字樓，租金約為75-90元/月；投資回報率約為6.5%.中心板塊高端寫字樓密集聚集區(qū)，也是銷售價格及租金最高的區(qū)域，投資

16、回報情況相對較為可觀。 長沙寫字樓市場研究五一路商業(yè)區(qū)韶山路商務(wù)區(qū)芙蓉路金融區(qū)檔次項目名稱入住率檔次項目名稱入住率檔次項目名稱入住率高端中天廣場60%高端湖南文化大廈90%高端順天財富中心95%高端運達(dá)國際廣場80%高端通程大酒店90%高端神龍大酒店90%高端亞大時代92%普通華都40%普通佳天國際星城80%普通平和堂95%普通維一星城85%普通定王大廈60%普通供銷大廈80%普通新時空康年90%普通第一大道90%普通弘林國際85%普通湘域中央50% 普通恒隆國際95% 低檔聯(lián)合商廈70% 低檔凱旋國際95% 平均80%平均76%平均83%長沙寫字樓入駐率分析長沙大部分寫字樓入駐率在80%以上

17、，寫字樓需求市場呈良性發(fā)展。長沙寫字樓市場研究2010成為寫字樓快速發(fā)展元年，租金價格與銷售價格呈現(xiàn)跳躍式增長2006年2011年，長沙市寫字樓長沙寫字樓價格一路走高，特別是在2011年，寫字樓的漲幅更是達(dá)到五年內(nèi)之最。2006-2011年，長沙市寫字樓租金也是一路上漲，從06年1.56元/天.平方米漲到現(xiàn)在的2.5元/天.平方米從2009年到現(xiàn)在，隨著國家拉動內(nèi)需，長沙市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外地公司的涌入以及本土企業(yè)的成長，公司對寫字樓的需求量已經(jīng)逐漸增大，市場操作空間進(jìn)一步擴(kuò)大。 長沙寫字樓市場研究長沙寫字樓市場研究2009年-2011年長沙寫字樓新開工面積 2009年，新開工面積為27.6

18、6萬平方米，占房地產(chǎn)總新開工面積的1.4%；2010年，新開工面積為48.98萬平方米，占房地產(chǎn)總新開工面積的1.63%；2011年，新開工面積為98.6萬平方米，占房地產(chǎn)總新開工面積的3.39%； 新開工面積從09年到11年一直在增加，占比逐年在上升，寫字樓在長沙房地產(chǎn)比重越來越大。 長沙寫字樓市場研究2009年-2011年長沙寫字樓銷售面積 辦公寫字樓的銷售逐年在增加，銷售占比也逐年在增加，說明辦公寫字樓的投資與需求正處于上升階段，長沙寫字樓發(fā)展呈良性勢態(tài)。長沙寫字樓市場研究2009年-2012年長沙寫字樓新施工面積 施工面積從09年到2011年逐年在增加，占比逐年在上升，說明開發(fā)企業(yè)對寫

19、字樓開始重視與期待 。僅2012年1-4月的施工面積就達(dá)到了180萬平米，也說明市場供應(yīng)量巨大，未來寫字樓市場競爭將非常激烈。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積114057 總建筑面積約60萬 綜合容積率：4.4辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 總建筑面積約18萬 兩大超豪華五星級酒店、大型國際名品商場 及國際5A寫字樓總面積7萬樓層數(shù)43層，9-43層寫字樓層高3.6米裝修狀況毛坯標(biāo)準(zhǔn)層單層面積2000產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商業(yè)土地使用年限40年檔次5A物業(yè)組合屬性：城市綜合體，高檔住宅+雙五星級酒店+高檔集中商業(yè)+5A寫字樓寫字樓個案運達(dá)中央廣場總建60萬 18萬專業(yè)寫字樓、酒店寫字樓個案華晨世紀(jì)廣場物業(yè)組合屬性：兩座大

20、型購物中心、白金五星級酒店、甲級寫字樓、地下超市、大型數(shù)碼購物廣場、3DMAX電影城、高級酒店公寓、高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài) 華晨世紀(jì)廣場總規(guī)劃占地面積逾80畝，建筑面積將達(dá)38萬平方米，其中商業(yè)零售面積達(dá)20萬平方米，商業(yè)辦公面積達(dá)6萬平方米。 總建38萬 6萬專業(yè)寫字樓寫字樓個案泊富國際廣場項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積46690 總建筑面積約30萬辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 寫字樓建筑面積：10萬 商務(wù)公寓建筑面積：5萬 裙樓商業(yè)面積：6萬 商業(yè)街：4萬物業(yè)組合屬性：城市中心/綜合體/228米湖南第一高，酒店+商務(wù)+商業(yè)多功能物業(yè)并存總面積100000樓層數(shù)49層層高4米裝修狀況毛坯標(biāo)準(zhǔn)層單層面積

21、2000產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商業(yè)土地使用年限40年檔次5A228米超高層專業(yè)寫字樓10萬寫字樓個案萬達(dá)開福廣場物業(yè)組合屬性：商業(yè)地產(chǎn)品牌濱江城市綜合體，五星級酒店（威斯?。?6層商業(yè)廣場+3層底商+濱江豪宅+濱江超高層寫字樓寫字樓寫字樓住宅住宅三層底商三層底商六層購物中心威斯汀酒店3棟21萬超高層專業(yè)寫字樓項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建面101萬平 商業(yè)規(guī)模34萬平，住宅約65萬平辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 寫字樓總建面約21萬平 3棟寫字樓，其中2棟為134米33層雙子寫字樓，1棟為200米寫字樓個案北辰三角洲物業(yè)組合屬性：超大規(guī)模城市級綜合體，24萬商業(yè)群+35萬寫字樓群+20萬超五星級酒店+16萬公寓+300萬住

22、宅項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)380萬超大規(guī)模，其中住宅300萬，商業(yè)規(guī)模80萬辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo)4棟5A級超高寫字樓，約35萬平其中2棟地標(biāo)級寫字樓，分別高達(dá)300m和230m四棟35 萬超高層專業(yè)寫字樓群住宅群住宅群江景大平面住宅五星級酒店寫字樓群商業(yè)樓群學(xué)校一期在售二期待售兩館一廳商業(yè)（含寫字樓，酒店等）約80萬平，占比21%;4棟5A級超高寫字樓，約35萬平其中2棟地標(biāo)級寫字樓，分別高達(dá)300m和230m北區(qū)南區(qū)北地塊：仿香港最著名的蘭桂坊酒吧街；及引入法拉利、保時捷奢華品牌車展廳北地塊四期：7層商業(yè)+34層江景豪華寫字樓+20層香格里拉酒店南區(qū)當(dāng)前預(yù)計規(guī)劃為富有長沙文化特色的仿古建筑商業(yè)街區(qū)，

23、成為長沙商業(yè)的新地標(biāo)寫字樓個案華遠(yuǎn)華中心物業(yè)組合屬性：五一商圈的地標(biāo)級濱江綜合體，198米超高層豪宅+五星級香格里拉酒店+50萬仿古建筑商業(yè)街區(qū)+濱江高端超高層寫字樓項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)北地塊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：9.44萬平；容積率：10.5 南地塊用地面積：5.79萬平建筑面積：約50萬平辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo)兩棟專業(yè)寫字樓建筑：13.15萬平兩棟198米超高層13萬專業(yè)寫字樓開發(fā)模式：先住宅后商業(yè)，2011年下半年啟動地標(biāo)型超高層江景大平面住宅預(yù)計北區(qū)分5期開發(fā)，開發(fā)周期5年北區(qū)四、五期為集中購物中心+寫字樓+酒店商業(yè)（寫字樓及MALL為主）約12萬平,占比22%競爭項目分析世貿(mào)柏翠灣物業(yè)組合

24、屬性：濱江新城地標(biāo)綜合體，12萬濱江240米超甲級寫字樓&五星級酒店+43萬超高層公寓商業(yè)（寫字樓及MALL為主）約12萬平,占比22%2010年7月底，240米超高層商業(yè)綜合樓奠基，建設(shè)開發(fā)周期5年，建設(shè)項目最遲在2015年內(nèi)全部完工項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積240余畝 總建筑面積55萬平 商業(yè)用地容積率3.7 住宅用地容積率2.0辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 商業(yè)辦公酒店12萬平方米 其240米高的五星級酒店、酒店式公寓綜合體將成為河西第一高樓240米甲級12萬寫字樓項目超高層酒店寫字樓建筑意象建筑頂端布置五星級酒店中段&中下段布置超甲級寫字樓底部裙樓布置高端百貨商業(yè)競爭項目分析綠地中央廣場物業(yè)

25、組合屬性：城市綜合體=150米雙子寫字樓+私家官邸公寓+住宅項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積6萬 總建筑面積約45萬產(chǎn)品特色 13米挑高600平米大堂 智能化商務(wù)辦公 國家綠色2星級標(biāo)準(zhǔn)建造總面積10萬建造高度150米層高3.85-4.2裝修狀況毛坯單層面積1500 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商業(yè)物業(yè)管理上海錦日檔次5A10萬150米超高層雙子塔寫字樓競爭項目分析奧克斯廣場物業(yè)組合屬性：45萬平城市綜合體：5A寫字樓+國際MAIL+SOHO公寓+住宅項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積100余畝 總建筑面積45萬平米辦公商業(yè)部分綜合指標(biāo) 高星級酒店一棟 寫字樓三棟608戶 精裝公寓一棟 405戶 河西大型集中式城市綜合體商

26、業(yè)（寫字樓及MALL為主）約27萬平,占比60%河西最大的集中商業(yè)體，引進(jìn)了平和堂，華潤超市等大型品牌商業(yè)，未來河西新商業(yè)中心。10萬3棟高層寫字樓中心區(qū)向外圍拓展，副中心格局開啟長沙寫字樓市場趨勢 寫字樓供應(yīng)打破城市中心區(qū)域格局，開始向中心區(qū)外圍擴(kuò)散未來長沙新的商務(wù)中心主要分布在： 省府板塊、武廣新城、市府-濱江新城和麓谷-梅溪湖板塊 長沙專業(yè)寫字樓布局圖長沙在建、在售寫字樓一覽表（部分）項目名稱建筑面積（萬）寫字樓面積（萬）北辰三角洲537237萬達(dá)廣場 10040泊富國際廣場3030德思勤城市廣場145保利國際廣場80第六都51運達(dá)國際新城6018喜盈門城市廣場4516興汝金城50嘉斯茂

27、購物廣場2525中信新城22583梅溪湖新城940215濱江新城900270長沙寫字樓市場趨勢整體市場供應(yīng)量巨大、競爭激烈 隨著長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展及住宅市場調(diào)控，寫字樓市場近年蓬勃發(fā)展，被眾多開發(fā)商看好，也導(dǎo)致寫字樓盲目無序的開發(fā)。 市場供應(yīng)量集中在2012年大規(guī)模推出。預(yù)計2013年，寫字樓市場將面臨更大的放量。市場供應(yīng)量猛增，大大超出了商務(wù)辦公需求增長，供需失衡出現(xiàn)，市場競爭激烈。長沙寫字樓發(fā)展特點 朝城市綜合體方向發(fā)展，以超高層頂級寫字樓為主，中高檔寫字樓較少。長沙寫字樓市場趨勢寫字樓逐步以城市綜合體形態(tài)在市場上高調(diào)面市，目前在湖南長沙現(xiàn)已有保利南湖廣場、運達(dá)國際新城、泊富國際廣場、萬達(dá)國際廣

28、場、華晨國際廣場、奧克斯廣場、德思勤城市廣場等二十幾個超級綜合體項目，它們的推出將完全顛覆湖南長沙寫字樓格局，對房地產(chǎn)市場帶來巨大的沖擊波。單體寫字樓，其競爭力將難以與城市綜合體抗衡！ 從企業(yè)數(shù)量角度分析，長沙品質(zhì)寫字樓租戶以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)為主；而從企業(yè)租賃面積而言，金融保險業(yè)、制造業(yè)、社會服務(wù)業(yè)的需求面積較大。長沙寫字樓入駐企業(yè)分析長沙寫字樓入駐企業(yè)分析500平方米以上：金融、保險業(yè)的需求面積較大，多為整層承租，平均需求面積接近1,500平方米；國家機(jī)關(guān)與科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，但租戶較少；建筑行業(yè)租戶辦公樓需求平均面積560.65平方米。500平方米以下：制造、社會服務(wù)

29、、房地產(chǎn)等的需求面積都在500平方米以下長沙市品質(zhì)寫字樓租戶以長沙本地及國內(nèi)企業(yè)為主，占總租戶的86%；外資企業(yè)辦公場所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國際大酒店商務(wù)樓、亞大時代等，外資企業(yè)對于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理等要求較高，目前市場上寫字樓難以滿足其需求；內(nèi)資非本地企業(yè)的需求面積大于本地企業(yè)。長沙寫字樓入駐企業(yè)分析寫字樓市場小結(jié)市場穩(wěn)步發(fā)展，對中高檔及以上的專業(yè)寫字樓需求逐漸增長，專業(yè)寫字樓投資回報率高，投資價值明顯，投資市場良性健康發(fā)展。金融、房地產(chǎn)、IT類為中高檔專業(yè)寫字樓的主要消費群體，200-500面積段為主需求段。隨著企業(yè)形像宣傳和品牌塑造的需要，將會促使這類

30、客戶群體產(chǎn)生較大的中高檔專業(yè)寫字樓需求。產(chǎn)品向高標(biāo)準(zhǔn)配置發(fā)展,硬件設(shè)施的配置以及物業(yè)管理水平的不斷提高貫穿長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展過程。競爭集中在心外圍城市綜合體項目，未來1-3年放量大增，競爭加劇，或?qū)⒕S持供需兩旺的勢頭。2013-2015年，供應(yīng)量增長大于需求量的增長，導(dǎo)致供需失衡。市 場客 戶產(chǎn) 品未 來河西寫字樓區(qū)域市場分析 大河西一直以來以宜居為主打，寫字樓稀缺。長沙大部分的寫字樓集中在河?xùn)|CBD核心區(qū)域，尤以芙蓉路與五一大道交會點為圓心的商務(wù)圈為甚。但是，近兩年以來，隨著長沙多中心城市格局的鋪開，多個區(qū)域開始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，河西目前在建的寫字樓集中在市府-濱江新城區(qū)域和麓谷區(qū)域。 寫字

31、樓的數(shù)量正逐步增加，人們的生活方式也在發(fā)生變化，從居住在河西，工作在河?xùn)|，逐步變?yōu)榫幼≡诤游?，工作也在河西。河西寫字樓起步較晚，近年正逐步增加河西寫字樓分布圖 麓谷區(qū)域有麓谷標(biāo)志、央谷金苑、新長海麓谷中心等項目，主要特點：規(guī)模較小，多以中低檔次為主，客群主要以高新區(qū)本地中小企業(yè)為主，其距離本項目較遠(yuǎn)，可比性不強(qiáng)。項目名稱價格產(chǎn)品規(guī)模主要優(yōu)勢綠地中央廣場12000元/大型城市綜合體，10萬平米超高層雙塔綠地品牌效應(yīng)綠色節(jié)能技術(shù)運用奧克斯廣場9000元/大型城市綜合體，3棟寫字樓，總體量約10萬平米。河西最大的商業(yè)集中體世茂泊翠灣待定大型城市綜合體12萬平米240米超高層河西第一高樓地標(biāo)效應(yīng)高星級

32、酒店的入駐 市府-濱江新城區(qū)域現(xiàn)已經(jīng)集中綠地中央廣場、奧克斯廣場、世茂鉑翠灣等樓盤，主要特點：城市綜合體，規(guī)模大，配套全，品牌強(qiáng)；客群主要以大中型企業(yè)為主。河西區(qū)域購買客群統(tǒng)計 河西寫字樓客群主要來自河西本區(qū)域，以及周邊益陽，寧鄉(xiāng)等周邊縣市企業(yè)，以及部份主要以投資為目的的外地客戶。河西寫字樓起步較晚，非傳統(tǒng)CBD區(qū)域，河?xùn)|其他區(qū)域的客群購買的數(shù)量比較少。 以中小企業(yè)自用購買居多，但隨著河西的發(fā)展，配套的不斷 完善，以及像綠地紫峰、奧克斯廣場等大型城市綜合體的高檔寫字樓出現(xiàn)，一些大型企業(yè)如三菱電梯，三星等也即將進(jìn)駐河西。 小戶型公寓市場分析長沙公寓市場特點主要集中在市中心，其他區(qū)域少量分布 公寓

33、分布整體呈由核心商業(yè)圈向次中心區(qū)域、岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等區(qū)域輻射狀分布。由于公寓購買客群對地段位置、配套設(shè)施、交通、商業(yè)等要求比較高，所以公寓項目集中于中心區(qū)域為主。但依托城市發(fā)展日漸成熟的配套，多個中心區(qū)外項目出現(xiàn)少量公寓產(chǎn)品。 。長沙公寓市場特點 目前全市已知在售公寓項目至少52個以上，其中精裝修項目約22個,占了42%，差不多占一半的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅的精裝房占有有率。從另外一方面也說明，精裝修將來是公寓發(fā)展的主要方向。 公寓項目需求主要有投資、自住及辦公兼自住幾種類型，其中投資客戶仍是購買主力。70%以投資為主；長沙市區(qū)的客戶依然是購買的主力，地級市的客戶逐步成為購房的重要客源

34、，地段、配套、商業(yè)是客戶置業(yè)關(guān)注的主要方面。 70%的客戶購買用于投資，精裝公寓成為發(fā)展趨勢長沙公寓市場特點公寓價格約在7000-10000元/平米 中心區(qū)價格在10000元/以上，除核心城區(qū)外，外圍各板塊價格差距明顯，以8000左右居多。城市中心的精裝修公寓市場整體均價在10000元/以上，毛坯公寓的整體均價在8000元/左右；城市熱點區(qū)域，精裝修房報價在7000-8000元/左右，毛坯房在7000元/左右。部分公寓樓盤一覽表長沙公寓市場特點 從上表可看出50平米以下的投資型公寓供求比明顯比其他面積產(chǎn)品高，達(dá)到了3.0較高的水平。由于長沙市房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對90平米以下的戶型，對公寓市場

35、還是有不少的沖擊作用。公寓市場銷售表現(xiàn)為走量平穩(wěn)、去化慢；價格穩(wěn)定、成交價格高。 區(qū)域公寓市場金麓國際 位于金星星中路與岳麓大道交匯處東南角 ，占地面積17000平米，總建筑面積108000平米，總戶數(shù)913戶，戶型面積45-159平米盛大澤西城區(qū)域公寓市場位于岳麓大道與岳華路交匯處，毛澤東文學(xué)院旁 ，占地面積29000平米，總建筑面積87000平米，總戶數(shù)718戶，戶型面積54-90平米奧克斯廣場-SOHO公寓區(qū)域公寓市場 銀盆南路與岳麓大道交匯處東南角 ,奧克斯廣場住宅部分最后一棟，戶型面積為43-53平米區(qū)域公寓市場特點 項目周邊區(qū)域公寓型項目不多，此類物業(yè)主要為投資需求的人群購買，而周

36、邊人氣較少，缺乏商業(yè)氛圍，租賃需求小，短期內(nèi)投資回報不明朗。也造成了銷售緩慢。除了奧克斯廣場公寓因商業(yè)帶來的優(yōu)勢，銷售情況較好，其他像金麓國際、盛大澤西城銷售周期都非常長。市府-濱江新城主要酒店分布 河西酒店本來就不多， 項目周邊的具有一定檔次酒店數(shù)量，只有茉莉花國際酒店，時代帝景、瑪依拉等幾個。河西集中了高新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、市政務(wù)等各方面優(yōu)勢。隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的打造，市府-濱江新城板塊的強(qiáng)勢崛起，因商務(wù)活動、政務(wù)接待，旅游等帶來的酒店需求巨大。河西未來的酒店市場有廣闊的前景！市場總結(jié) 國家擴(kuò)大內(nèi)需振興第三產(chǎn)業(yè)政策，以及對住宅市場的調(diào)控，為寫字樓、商業(yè)、酒店帶來了良好的發(fā)展契機(jī)。 隨著經(jīng)濟(jì)

37、發(fā)展，出現(xiàn)多個城市副中心，市府-濱江新城板塊憑借“大河西先導(dǎo)區(qū)”優(yōu)勢，作為新CBD正強(qiáng)勢崛起。 近年長沙寫字樓項目多以大型城市綜合體方向發(fā)展，品質(zhì)、規(guī)模、品牌不斷提升，但也導(dǎo)致了寫字樓開發(fā)盲目性，扎堆上市，供應(yīng)量大，尤其是高檔寫字樓市場同質(zhì)化嚴(yán)重?？赡軐?dǎo)致市場供需失衡。市府-濱江新城板塊綠地、奧克斯、世茂幾大項目集中出現(xiàn)，未來市場將是一場短兵相接的競爭。 公寓市場大部分集中在市中心，主要為投資客戶購買，面向租賃市場。人流量、商業(yè)氛圍、配套是購買的重要因素。市府-濱江新城板塊周邊酒店不多，隨著該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商務(wù)政務(wù)活動將大量增加，對酒店需求較大，有較好的發(fā)展空間。 產(chǎn)品篇C P A R T 項

38、目SWOT分析長沙市“兩型社會” 示范區(qū)，將成為輻射全省，生態(tài)宜居的新城區(qū)、支撐發(fā)展的增長極。 周邊道路網(wǎng)絡(luò)完善，交通便利，地鐵2號線開通后，項目周邊各項配套設(shè)施將更趨完善；市府-濱江板塊核心位置發(fā)展前景廣闊，區(qū)域升值潛力凸現(xiàn)。居離河西最大規(guī)模的商業(yè)聚集地近在咫尺。 地塊方正，高差適度，適宜房地產(chǎn)開發(fā)。 兩面臨馬路，有效的提升項目商業(yè)價值。 臨街面長，適合打造商業(yè)物業(yè)。 志宏地產(chǎn)因開發(fā)“潤澤府”小區(qū)樓盤，市場具有一定的知名度和品牌效應(yīng)。區(qū)域優(yōu)勢地塊優(yōu)勢公司品牌優(yōu)勢項目SWOT分析項目劣勢地塊空間小項目本身地塊較小，周邊空地不大，相比周邊項目規(guī)模小。發(fā)展不成熟，商業(yè)配套欠缺 周邊車流人流動比較少

39、，比較冷清，缺乏商業(yè)氛圍。四周商業(yè)配套很少。公交路線少雖然周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但目前公交路線比較少，從市中心過來要轉(zhuǎn)幾趟車。項目SWOT分析長沙“河西大先導(dǎo)”整體規(guī)劃帶來整個河西產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，寫字樓市場將得到激活；國家調(diào)控政策限制住宅，導(dǎo)致商業(yè)“被推動”，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了很好的機(jī)遇；商業(yè)寫字樓格局打破商務(wù)中心將由以五一路、芙蓉路為核心的傳統(tǒng)格局轉(zhuǎn)化為以地鐵、高鐵為核心的區(qū)域擴(kuò)散。2011年開始，大企紛紛落戶河西，商業(yè)項目在片區(qū)扎堆，大大提升片區(qū)的商業(yè)價值；通脹預(yù)期上升為規(guī)避通脹帶來的貨幣貶值，地產(chǎn)成為眾多家庭的一種投資品；項目發(fā)展機(jī)會寫字樓市場放量巨大2012-2013年將是長沙寫字樓上市

40、的高峰時期，市場供應(yīng)量巨大，競爭激烈。周邊競品項目，短兵相接周邊項目都是知名開發(fā)商開發(fā)的大型城市綜合體，無論在規(guī)模，配套，品質(zhì)上都優(yōu)于本項目。區(qū)域內(nèi)的競爭更為直接殘酷。目標(biāo)客戶群較窄銷售門檻高、投資資金需求量較大，將部分的投資客戶排除在外；客戶難以捕捉目標(biāo)客戶群體的決策者層次較高，接觸大眾媒體的幾率性不大；項目發(fā)展難點項目SWOT分析通過對市場背景結(jié)合本項目情況分析對比我們認(rèn)為： 如果做住宅型的公寓，項目周邊人流稀少，租賃需求小以及公共交通、商業(yè)配套不足，將影響項目投資價值，銷售上存在較大的抗性。 宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域發(fā)展，本項目地理位置，對發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)有較好的支撐，但受地塊規(guī)模的限制，無法

41、打造大型綜合性寫字樓。 周邊區(qū)域酒店數(shù)量不多，而未來這塊市場需求潛力大。項目臨城市主干道的位置、塔樓的建筑形態(tài)，對建設(shè)酒店有利。而且引入酒店能提升項目整體品質(zhì)，酒店配套資源，也能彌補(bǔ)周邊配套不足缺陷。產(chǎn)品策略：產(chǎn)品多樣化，擴(kuò)大客戶層面，強(qiáng)化項目競爭力；產(chǎn)品發(fā)展建議根據(jù)綜合分析，因此我司建議：專業(yè)寫字樓 +精品酒店（不與星級酒店直面競爭）產(chǎn)品定位為：精品酒店寫字樓專業(yè)寫字樓B棟C棟 由于A棟已定向開發(fā)寫字樓，故產(chǎn)品定位中不予考慮。 B棟1-3層為商業(yè)裙樓，4-14層為酒店，15-25層為45-60平左右寫字樓。 C棟1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為專業(yè)寫字樓。產(chǎn)品發(fā)展建議 本項目定位為寫字樓和酒

42、店，是對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力的充分利用，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，將會帶來較大的經(jīng)濟(jì)與社會效應(yīng)。 項目占據(jù)市府板塊優(yōu)越區(qū)位條件，打造區(qū)域內(nèi)新生代寫字樓；具有良好市場環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇，但同時也存市場競爭激烈和目標(biāo)客戶群受限難以捕捉的困難。市場競爭策略做什么樣的寫字樓產(chǎn)品？如何面對激烈的市場競爭？寫字樓市場定位市場定位高性價比中高檔寫字樓 在國家對整個房地產(chǎn)調(diào)控下，住宅市場受到諸多限制。這就給商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。也造成高檔寫字樓開發(fā)量不斷加大，因此長沙市未來高檔寫字樓市場競爭壓力巨大。 本區(qū)域內(nèi)周邊高星級酒店和超高層甲級寫字樓較多像奧克斯廣場，綠地中央廣場等都是大型項

43、目，如果打造高端寫字樓，優(yōu)勢不明顯，將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，面臨直接競爭。 項目地塊面積較小，周邊配套少，商業(yè)氛圍不足。塔樓單層面積只有960，加上容積率的限制，使得塔樓高度只能做到近百米，而競爭對手大部分都是城市綜合體，超高層建筑。因此無論在規(guī)模、配套 、建筑形象等都不具備打造高端寫字樓的條件。項目宜以中高檔、中等價格的性價比優(yōu)勢占據(jù)部分市場。一、高標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計： 建筑外形， 層高、電梯、空調(diào)、智能化設(shè)備及管理系統(tǒng)等方面的硬件設(shè)計以甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)考慮；二、適應(yīng)市場符合客戶需求的產(chǎn)品： 在功能布局、停車、使用平面的適用性及創(chuàng)新性等方面滿足市場的要求；三、標(biāo)志性采用綠色環(huán)保技術(shù)創(chuàng)

44、造出具有鮮明特色和適度超前產(chǎn)品 市場上寫字樓多數(shù)打著品牌、總部經(jīng)濟(jì)等概念，我們需要創(chuàng)新，形成獨特性，順應(yīng)時代發(fā)展綠色環(huán)保節(jié)能技術(shù)，打造生態(tài)環(huán)保性寫字樓。四、價值最大化創(chuàng)造高價值，合理控制成本： 通過合理布局創(chuàng)造更多的高價值產(chǎn)品；在滿足高標(biāo)準(zhǔn)要求的前提下合理控制建設(shè)的投入。如何打造高性價比的產(chǎn)品？產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位寫字樓外立面：現(xiàn)代大氣，城市感強(qiáng)，體現(xiàn)城市價值區(qū)域未來將發(fā)展成城市核心功能區(qū)，是河西城市形象和城市價值的重要體現(xiàn)；作為未來城市核心功能區(qū)內(nèi)的關(guān)鍵項目，項目的整體形象表現(xiàn)為城市空間感、高度文明化，現(xiàn)代、都市成為主調(diào)；客戶更傾向于選擇現(xiàn)代、大氣的建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)其商務(wù)形象。 為了控制成本建議

45、外立面采用石材+部分玻璃幕墻專業(yè)寫字樓的主流間隔為150250。項目目標(biāo)客戶以中小規(guī)模企業(yè)為主，對面積的需求較為適中目前長沙的專業(yè)寫字樓間隔面積多在150250之間；采用可自由間隔的方式，靈活滿足客戶需求；針對不同客群采用裝修與毛坯結(jié)合方式C棟5-15層，200 左右面積，帶裝修；16-22層按半層劃分，公共部分裝修，室內(nèi)毛胚；23-27整層劃分，只裝修電梯廳，其他部分毛坯。B棟45-60 ，公共部分裝修，室內(nèi)毛坯房。產(chǎn)品定位 間隔面積：C棟以200 的中等戶型為主，預(yù)留可自由間隔的樓層；B棟以45-60 小面積為為主。精裝與毛坯相結(jié)合。部分戶型采用帶精裝自由間隔空間寫字樓產(chǎn)品定位為了適應(yīng)不同

46、客戶的使用需求，建議在平面設(shè)計時考慮合并單獨使用的附加值，如：每層設(shè)兩個廚房每戶帶獨立衛(wèi)生間，同時設(shè)立公共衛(wèi)生間設(shè)置既能通過定時的消防檢查又能實現(xiàn)私家使用的通道面積B棟小面積產(chǎn)品可多套聯(lián)通使用。產(chǎn)品定位寫字樓平面布局：考慮對附加值的體現(xiàn)廣州河城東塔甲級寫字樓凈高應(yīng)在2.7米以上，加上梁位、空調(diào)管線等，寫字樓的層高最少應(yīng)在3.2米以上；辦公環(huán)境需要更開揚和更好的通風(fēng)、采光設(shè)計，4米層高可獲得更好的空間感；考慮到適用性和經(jīng)濟(jì)性，建議本項目標(biāo)準(zhǔn)層的層高在3.5至3.8米之間。項目名稱層高（m）檔次綠地中央廣場3.85-4.2高匯金國際4.95高泊富國際廣場4高順天國際財富中心3.3中高萬達(dá)國際總部3

47、.8高順天IFC3.6高華爾街中心4.2高運達(dá)國際廣場3.3高定王大廈3.3中高中天廣場3.6高長沙專業(yè)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高產(chǎn)品定位寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.53.8米之間首層大堂挑高設(shè)計，層高可在8米之間，體現(xiàn)氣派及良好的商務(wù)空間；非辦公樓層層高度為5米滿足不同客戶經(jīng)營的需求（如餐飲、商務(wù)會所、多功能會議室等）設(shè)備或轉(zhuǎn)換層高度為3.5米為多種使用功能作準(zhǔn)備；產(chǎn)品定位寫字樓特殊層層高：大堂挑高設(shè)計，非辦公樓層需滿足不同客戶經(jīng)營需求配套建議電梯品牌高速電梯（可考慮按高層、低層分層設(shè)置到達(dá)）空調(diào)、電力系統(tǒng)采用中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電通訊配套衛(wèi)星電視、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系

48、統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 停車位考慮到未來區(qū)域發(fā)展，可多預(yù)留停車空間商務(wù)配套多功能會議廳、商務(wù)中心、銀行、票務(wù)、郵局餐飲休閑配套中西餐廳、咖啡吧、宴會廳、員工餐廳 其他干洗店、便利店等產(chǎn)品定位寫字樓硬件設(shè)施：提升硬件水平，完善自身配套服務(wù)電梯大堂地面大理石/花崗巖石材墻體大理石/花崗巖石材為主天面輕鋼龍骨石膏板造型天花公共走廊地面大理石/花崗巖石材墻身水泥砂漿批蕩刷高級乳膠漆天花輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花衛(wèi)生間地面花崗巖墻身復(fù)合大理石天花輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花間板復(fù)合塑料板潔具科勒衛(wèi)生潔具，配高級水龍頭及干手器消防樓梯地面耐磨防滑地磚墻身水泥砂漿批蕩刷高級乳膠漆天花高級乳膠漆配吸頂燈產(chǎn)品定位寫字樓

49、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議產(chǎn)品定位寫字樓智能化配套設(shè)施：5A智能化系統(tǒng)5A智能化系統(tǒng)成為甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置BAS樓宇自動化OAS辦公自動化CAS通訊自動化SAS保安自動化FAS消防自動化各項目采用的智能化系統(tǒng)的組成及原理基本相同，差異主要在于配置的規(guī)格上。綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)：評價體系：控制項：強(qiáng)制要求，需全部滿足一般項及優(yōu)選項：根據(jù)申請等級，達(dá)到所需各項數(shù)量評價方法：定性+定量成本增量：查閱2011年相關(guān)資料112元/平方米284元/平方米441元/平方米如何打造本項目綠色生態(tài)環(huán)保價值首先了解綠建筑評價標(biāo)準(zhǔn)如何打造本項目綠色生態(tài)環(huán)保價值 “綠色建筑認(rèn)證”2006年開始，市場參與性不高，目前還以政府的

50、示范工程為多，尚未廣泛推行。消費者對該認(rèn)證的認(rèn)知度也不高。 長沙已有兩家獲得綠色二星建筑認(rèn)證，如果按同樣的標(biāo)準(zhǔn)打造，充其量只是市場跟風(fēng)者。更高的三星標(biāo)準(zhǔn)，需要投入更多成本。而且綠地中央廣場無論從品牌、規(guī)模、建筑形象都遠(yuǎn)勝于本項目，即使達(dá)到三星標(biāo)準(zhǔn)，也無法取得明顯優(yōu)勢，意味著投入與產(chǎn)出不成正比。 打造綠色建筑，必需結(jié)合項目自身情況及市場環(huán)境，將成本控制在一定水平，同時有利塑造項目獨特優(yōu)勢，帶動銷售。 建議: 控制成本，不采用認(rèn)證形式，利用消費者可直接感受到的部分綠色建筑技術(shù)，以利產(chǎn)品價值提升和推廣概念營造。綠色生態(tài)型寫字樓生態(tài)型寫字樓新模式立體生態(tài)系統(tǒng)2.空中中庭園林3.下沉式(架空)園林空中花

51、園露臺屋頂花園3.2.5.4.6.首層室外園林 首層地面設(shè)立綠化園林，以喬木為主、灌木、草地為輔，以增加視覺感受。 部分樓層設(shè)立空中露臺，即可以作為休憩場所，同時增加了綠化面積，提高到了通風(fēng)條件。 商業(yè)裙樓頂部，打造為屋頂花園。 將室外空氣處理到設(shè)計狀態(tài)點后送入室內(nèi)，承擔(dān)室內(nèi)全部熱負(fù)荷和部分顯熱負(fù)荷達(dá)到靈活控制，節(jié)能為目的的技術(shù)。 是一項防止空氣污染技術(shù)，可將室內(nèi)污濁空氣中排的熱或冷與送向室內(nèi)的新風(fēng)進(jìn)行熱量交換，使送入室內(nèi)的新風(fēng)不致太冷或太熱 保證住戶在完全封閉窗戶的情況下即可實現(xiàn)室內(nèi)空氣更新，在室內(nèi)呼吸到更清潔的空氣，并且可以實現(xiàn)節(jié)約能耗生態(tài)型寫字樓高科技新風(fēng)系統(tǒng)綠色生態(tài)型寫字樓獨立新風(fēng)技術(shù)

52、置節(jié)能新風(fēng)系統(tǒng)原理利用植物特性：耐旱性極強(qiáng)的植物，經(jīng)科學(xué)驗證，與其他植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧氣，且能量比一般植物大30倍作用阻止夏季屋頂溫度升高，控制頂層升溫，減少空調(diào)消耗改善天臺眩光，提高觀賞性生態(tài)型寫字樓塔樓屋頂綠化綠色生態(tài)型寫字樓生態(tài)型寫字樓節(jié)水系統(tǒng)-通過對雨水的回收系統(tǒng)將建筑屋面水回收，處理后可對景觀補(bǔ)水、綠化灌溉或沖洗衛(wèi)生間等。雨水回收，綠色灌溉系統(tǒng)綠色生態(tài)型寫字樓低能耗窗優(yōu)化，墻面保溫系統(tǒng)建筑外觀設(shè)計控制整體建筑開窗面積比率選用節(jié)能門窗技術(shù)，保障室內(nèi)空間的安全性、密閉性、隔音性、保溫性。對外墻，屋面，地面等圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用采用保溫技術(shù)外遮陽系統(tǒng)設(shè)置可調(diào)節(jié)鋁合金百頁遮陽，有

53、效控制建筑熱損耗外置遮陽可 帶來外觀的變化與創(chuàng)新，內(nèi)置遮陽可降低技術(shù)成本。生態(tài)型寫字樓高科技節(jié)能材料綠色生態(tài)型寫字樓酒店產(chǎn)品定位 定位為品牌商務(wù)酒店相對于高星級酒店投入少，并且能通過引入酒店提升項目品質(zhì)，酒店相關(guān)配套設(shè)施，也能弱化項目配套不足的抗性。并且有利于通過保租銷售方式，實現(xiàn)資金快速回籠。B棟4-14層 精品商務(wù)酒店 當(dāng)今酒店市場競爭激烈，各酒店品牌在競爭中一味的攀比豪華，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。且星級酒店難以滿足越來越多的顧客個性化的需求。個性化、概念化的酒店就成為酒店市場發(fā)展的必然產(chǎn)物，“精品商務(wù)酒店”順勢而生。 商務(wù)酒店根據(jù)自身客觀情況做好定位，根據(jù)不同的商務(wù)人群層次提供的有針對性的服務(wù)，

54、在經(jīng)濟(jì)型酒店基礎(chǔ)上提高了一個檔次的業(yè)態(tài)，具備了品位、舒適、時尚等元素。 維也納酒店創(chuàng)是全球首家以“音樂藝術(shù)”為主題的連鎖酒店。，以“五星體驗、二星消費”為價值主張，以品質(zhì)影響世界。現(xiàn)擁有精品商務(wù)酒店110家。維也納國際大酒店定位為精品商務(wù)連鎖酒店，目前長沙有兩家店,分別是芙蓉廣場店和國貿(mào)店。維也納國際酒店速8酒店（Super 8 Worldwide Inc.）是全球最大的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店之一（超過2,300家，是全球酒店數(shù)量最多（約7,000家）的溫德姆酒店集團(tuán)旗下品牌形象篇D P A R T 濱江新城目前雖然寫字樓不多，但已有綠地、奧克斯兩大頂級寫字樓盤踞江邊足以構(gòu)成威脅如何成功突圍？拼品牌、

55、拼價格、拼實力、拼地段，我們勝算不大項目如何定位才能出奇制勝？避開激烈的市場競爭，讓我們來看看整個大河西先導(dǎo)區(qū)這個資本時代的城市區(qū)域謀略2007年12月14日，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委批準(zhǔn)武漢城市圈和長株潭城市群為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。長株潭城市群是我國京廣經(jīng)濟(jì)帶、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江經(jīng)濟(jì)帶的接合部，區(qū)位和交通條件優(yōu)越，成為全國“兩型社會”建設(shè)的典型示范區(qū)?！皟尚蜕鐣盢O.1 大河西總體功能框架 NO.2 2008年4月21日，規(guī)劃要將大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)、“兩型產(chǎn)業(yè)”的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)和支撐發(fā)展的增長

56、極。先導(dǎo)區(qū)總用地1200平方公里，其總體功能構(gòu)架是“一核、四區(qū)、三帶”，將采取實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一體化發(fā)展戰(zhàn)略。 “一核”：市政府行政中心區(qū)、濱江新城構(gòu)成的區(qū)域核心；“四區(qū)”：現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代裝備制造和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、黃金都市農(nóng) 業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)；“三帶”：指金洲配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶、西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶。濱江新城 NO.3濱江新城片區(qū)位于長沙市區(qū)湘江西側(cè)，是大河西先導(dǎo)區(qū)啟動區(qū)的核心區(qū)，也是長沙未來發(fā)展的十大重點基礎(chǔ)設(shè)施工程之一，在未來3到5年內(nèi)，濱江新城將建設(shè)成以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心的復(fù)合型新都會中心，商業(yè)功能化區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢嶄露頭角。在政策的支持引導(dǎo)下，濱江新城板塊

57、CBD發(fā)展趨勢更加明顯高新企業(yè)集聚區(qū) NO.4 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)（規(guī)劃面積80平方公里）。布局建設(shè)五大基地，包括信息產(chǎn)業(yè)基地、新材料產(chǎn)業(yè)基地、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地、先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。大力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。從河西的產(chǎn)業(yè)特點可以看出，我們可以把客群定位為生態(tài)、環(huán)保、低碳、節(jié)能、智能等相關(guān)的先導(dǎo)企業(yè)。政策支持 NO.5在財政支持上，先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的地方財政收入市級所得部分實行“核定基數(shù)、超收留用”，支持先導(dǎo)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。市財政從2008年安排先導(dǎo)區(qū)建設(shè)啟動資金5億元，并從2009年起4年內(nèi)每年安排5億元以上專項資金用于先導(dǎo)區(qū)建設(shè)。在產(chǎn)業(yè)支持上，新進(jìn)入先導(dǎo)區(qū)

58、的產(chǎn)業(yè)目錄范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目，享受長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費等優(yōu)惠政策?？v觀大河西先導(dǎo)區(qū)，我們必須明確兩點： 一是“兩型社會”下大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城的政策支持！ 二是 整個河西是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的聚集地！河西在崛起，濱江新城正在形成新的商務(wù)功能板塊和企業(yè)發(fā)展所在地這，將會成為長沙未來的方向 區(qū)域、資源、地段、政策是我們和綠地、奧克斯廣場寫字樓所共享的在寫字樓的高端定位上或許，他們 更勝一籌實力品牌支撐、大型城市旗艦綜合體配套、打造CBD城市地標(biāo)、超5A甲級雙塔寫字樓、摩天高樓我們足以抗衡的競爭力是什么？唯一的優(yōu)勢是 項目離市府央?yún)^(qū)更近僅擁有單體寫字樓的我們必須走另類高端路線從政策的先

59、天優(yōu)勢和獨特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，河西乃至濱江板塊需要一個與兩者相關(guān)的高端寫字樓?？v觀整個河西大市場，綠地和奧克斯廣場顯然與之不符，必須賦予寫字樓足夠的政策高度和特殊性！因此，我們項目的突破口在此浮現(xiàn)。 和政策掛鉤 ，案名必須讓人耳目一新！項目整體案名先導(dǎo)企業(yè)特區(qū)先導(dǎo)企業(yè)：取其“大河西先導(dǎo)區(qū)”之名，既有借勢于政府政策之意，又有“開道、引路”之意，企業(yè)囊括生態(tài)、環(huán)保、低碳、節(jié)能、智能等相關(guān)領(lǐng)先發(fā)展的企業(yè)。特區(qū)：大河西先導(dǎo)區(qū)既不是普通的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也不是傳統(tǒng)的城市新城，而是一個全新的特區(qū)，結(jié)合整個大河西的優(yōu)惠政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，“特區(qū)”一詞讓人聯(lián)想到項目是為企業(yè)提供專屬化的服務(wù)，給予一種身份感和尊貴感。

60、SLOGAN & 主題定位先導(dǎo)型企業(yè)進(jìn)階的高端戰(zhàn)略平臺 不再是傳統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展，亦不是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶而是集結(jié)生態(tài)、環(huán)保、低碳、節(jié)能、智能等全新的先導(dǎo)型企業(yè) 借助于大河西先導(dǎo)區(qū)這個無法比擬的腹地戰(zhàn)略平臺 是企業(yè)進(jìn)階的重要法寶之一不僅有產(chǎn)品硬件上的滿足，更能提供入駐企業(yè)在政策方面的支持、稅收方面的優(yōu)惠、金融方面的特殊支持。商業(yè)裙樓定位 項目周邊被河西幾大主要商圈環(huán)繞，整個商業(yè)大環(huán)境比較好，尤其是以奧克斯廣場為中心的銀盆嶺商圈離項目僅1公里左右，有平和堂，華潤超市等一大批品牌商家，將來及有可能成為河西新的商業(yè)中心。 但項目臨近四周比較冷清，幾乎沒有任何商業(yè)配套。而且項目正臨岳麓大道主干道，不利于商業(yè)聚