商業(yè)地產(chǎn)項目實施建議書模板

1、.商業(yè)地產(chǎn)項目建議書商 業(yè) 篇黃金有價,商鋪無價。商業(yè)物業(yè)的價值,體現(xiàn)在它固有的價值區(qū)位價值和經(jīng)營產(chǎn)生的附加值,商業(yè)物業(yè)的價值的波動,主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經(jīng)營結果。我們通過對XX市商業(yè)尤其是社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況進行研究,為本項目商業(yè)將來的經(jīng)營和銷售推廣尋找確實可行的方向。第一部分 商業(yè)市場情況一宏觀市場分析一商業(yè)市場分級 市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、北園路等商圈零售業(yè)為龍頭,配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務,商圈營業(yè)面積超過50萬平米,服務面向全市消費者。 區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬XX路等一般營業(yè)面積在2萬

2、平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了12公里范圍內(nèi)消費者的日常需求。 社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發(fā)等,以超市為主在人口密度較大的居民生活區(qū)域中,滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上,以食品、生活日用品等為核心,配套餐飲等,為周邊0.51公里范圍的消費者提供服務。二商業(yè)設施功能劃分 綜合性。區(qū)域交通便利,人口密度大,各類型商業(yè)設施齊全餐飲、娛樂、購物、文化等,如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費者涵蓋全市各階層,聚集力很強。 主題性。以某一主題為服務核心,形成規(guī)模,輻射整個XX。如經(jīng)十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。 便利性。以中小超市及街區(qū)服務設施為

3、主,提供簡單生活服務,滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。三商業(yè)區(qū)分析1泉城路商業(yè)區(qū)泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸,有十字金街之地位,是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶,集中了各類商業(yè)形態(tài),客戶群范圍廣泛,以白領為主。無可諱言的是,由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷,加以政府管理方面存在的部分問題,泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散,整體形象與品牌效益未能達到最佳,競爭力相對較弱。泉城路已經(jīng)很大程度的背離了原來的設計理想。人流量也遠遠沒有達到預期數(shù)字。2、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)華聯(lián)商業(yè)區(qū)以華聯(lián)、嘉華為主體構筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條

4、商業(yè)金街,是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域,已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店,還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店,另外,該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內(nèi)都發(fā)生業(yè)務往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心,包括專業(yè)市場、專賣店、風味小吃、特色燒烤等,基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式,人氣較旺。本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費水平,再加上公交車輛的暢通,使之今天依然是眾多消費者樂此不疲前往的購物區(qū)域。3經(jīng)四路商業(yè)區(qū)XX傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表,人民商場、大觀園均為大型百貨,洋快餐肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴

5、其中,人流量較大。以中低檔消費為主,服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。 人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致,其人流量較大。4、花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展,在這里擁有XX市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、XX大學東校區(qū),歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入,為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的完工,聯(lián)動XX東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐,迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展?；▓@路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段5、北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地,餐飲、

6、娛樂業(yè)均較發(fā)達,新國道超市,銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集,使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車,該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善,商業(yè)前景廣闊。6、濼口批發(fā)市場洛口批發(fā)市場是主要經(jīng)營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于XX市的北部區(qū)域?，F(xiàn)擁有濼口服裝城商貿(mào)中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場,已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場,XX省十大專業(yè)市場之一,擁有固定資產(chǎn)6.5億元人民幣,經(jīng)營面積25萬多平方米,經(jīng)營業(yè)戶5000余家。服裝城內(nèi)有國內(nèi)外知名品牌服飾代理千余家,品牌薈萃,商賈云集,成為名副其實的齊魯服裝之都。7、山大路科技商業(yè)街山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技

7、信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,山大路商業(yè)街迅速成長。據(jù)不完全統(tǒng)計,山大路商業(yè)街年銷售額40多億元,利稅1200萬元,已經(jīng)成為國內(nèi)知名的科技一條街。被譽為XX的中關村。山大路科技市場的建成,帶動了周邊相關產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,收到了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。四XX主要商業(yè)物業(yè)比較物業(yè)名稱 位置 規(guī)模 業(yè)態(tài)形式 租售價格 經(jīng)營方式 檔次 經(jīng)營范圍 車位萬達購物廣場 泉城路西端 約5萬 超市、專業(yè)店、專賣店 F1售價：2.5-5萬元F1租價：約300元/月 一層自營二-四層聯(lián)營 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143個銀座商城 濼源大街與XX街 5萬 百貨商場 扣點約20%作為租金 聯(lián)營 中高檔 生活用品、時尚用品 約

8、240個貴和購物中心 泉城路中段 2.2萬 百貨商場 扣點約25%作為租金 聯(lián)營 高檔 高檔用品 約35個嘉華購物廣場 經(jīng)二緯九 4萬 綜合性商場 扣點約20%作為租金 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 精品、生活用品、 約300個百腦匯 山大路124號 1.3萬 專業(yè)商場 租價：120元/平方米/月 統(tǒng)一經(jīng)營 中高檔 電子等科技產(chǎn)品 200余個大觀園商場 經(jīng)四緯二路 2.6萬 百貨商場 扣點約15%作為租金 聯(lián)營 中低檔 百貨 約50個國美電器商城 花園路中段 0.8萬 家電連鎖 租價：100元/平方米/月 連鎖 中檔 電器產(chǎn)品 約30個五XX商業(yè)未來發(fā)展趨勢20XX2月提交市政府批準的XX市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)

9、劃確定XX市商業(yè)網(wǎng)點總體布局為三、一、四、六結構：構筑三大商圈老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈,將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心,著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象,形成立足XX,服務XX,輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心,在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心,形成六大城市發(fā)展軸。另外,根據(jù)經(jīng)一路規(guī)劃改造計劃,現(xiàn)在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。小結：XX的商業(yè)經(jīng)過多年沉淀,形成泉城路高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)、經(jīng)二路中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)、經(jīng)四路中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)、花園路區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)、北園路家具、

10、建材為主的綜合業(yè)態(tài)、山大路數(shù)碼產(chǎn)品為主的綜合業(yè)態(tài)、濟濼路百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)七大商圈,滿足全市甚至輻射XX全省居民的衣食住行。二區(qū)域市場分析本項目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔,其商業(yè)氛圍已經(jīng)相當成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。一華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈座落于XX市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置,與XX火車毗鄰商廈總建筑面積4.8萬平方米,其中購物部分營業(yè)面積2.6萬平方米,下設十三個商場,經(jīng)營30個大類,6萬多種名優(yōu)商品,酒店及其它,娛樂設施1萬平方米。主體建筑高21層

11、,是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產(chǎn)加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團。二嘉華購物廣場嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店XX華聯(lián)商廈隔街相望,遙相呼應,地理位置十分優(yōu)越?？偨ㄖ娣e為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當今最新的摩爾購物形態(tài),適應了現(xiàn)代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的需求,其休閑、時尚的經(jīng)營定位,倡導新的消費與生活方式,提高大眾生活品質(zhì),是具有國際先進管理水平的高中檔大型購物中心。嘉華購物廣場建筑風格雄偉、宏大,并按國際最新設計概念分割布局,通體洋溢著現(xiàn)代化商業(yè)氣息,內(nèi)部環(huán)境幽雅、設施先進,實行智能化管理,并設有電臺直播室、改

12、衣室、書店、話費繳納等配套服務項目。嘉華購物廣場將進一步適應現(xiàn)代消費的特點,充分營造 休閑、時尚、個性 的特色。三西市場西市場服裝城總營業(yè)面積達2.6萬平方米。經(jīng)營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進行招商。比如,在政策和服務上都給客戶提供很多有利的條件。市場設有銀行、郵電所,并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設計美觀實用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經(jīng)營品種齊全,可同時容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現(xiàn)代化購物廣場。目前,西市場的改造正在進行當中。西市場施工現(xiàn)場四時代商業(yè)廣場廣場位于西市場的東臨,與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內(nèi)外的各種原因,施工速度一直很慢。時代商業(yè)廣場

13、的經(jīng)營種類和模式基本與西市場一致,主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是,時代商業(yè)廣場是產(chǎn)權式商鋪,而西市場只賣經(jīng)營權主要是1年經(jīng)營權和5年經(jīng)營權兩種模式。時代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃厚,同時也帶來了很多的商業(yè)時機和發(fā)展空間。對于本項目而言這是優(yōu)勢,可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此,決定適當?shù)慕?jīng)營種類和模式是本項目成功操作的根本所在。第二部分 項目分析一項目解讀項目宗地位于緯六路高架橋西側,經(jīng)一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米,南北長約45米,地塊呈矩形。項目宗地西到緯九路北延長線,東至規(guī)劃的街坊公用道路,北到鐵路貨場。本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層,單層面

14、積約7000平米,可銷售總建筑面積約14000平方米。項目可受西市場成熟商圈的輻射,周邊配套設施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨,交通便捷,4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為XX人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。二項目SWOT分析1 項目優(yōu)勢分析STRENGTH 項目所在地商圈氛圍濃厚,知名度較高； 區(qū)域輻射人口密集,人流量大,存在龐大的消費市場； 隨著西部住宅開發(fā)量增幅,使之商業(yè)物業(yè)必然發(fā)展,周邊市政配套設施和生活配套設施齊全； 交通便利,有多路公車往返穿梭； 投資客異?；钴S； 周邊其他街區(qū)商業(yè)物業(yè)多為臨時建筑,經(jīng)營者無產(chǎn)權,將來還面臨拆遷的問題；而且周邊商業(yè)物業(yè)檔次較低、網(wǎng)點比較

15、分散。2項目劣勢分析WEAKNESS 雖然緊鄰西市場,但由于習慣的因素,消費者都從經(jīng)二路到達該商業(yè)中心,相反經(jīng)一路僅僅是交通干道； 商鋪進深達20米,如果劃分不當,將造成單鋪位面積大、總價高的現(xiàn)象； 經(jīng)一路為交通干道,只有較高的車流量而人流量很少,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇不當,會對后期經(jīng)營具有一定的影響。影響投資者的信心； 消費者固有消費的習慣,區(qū)域內(nèi)對百貨類的消費,人們更愿意選擇華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場或人民商場。3項目機會點分析OPPORTUNITY XX可供購買投資的商業(yè)物業(yè)非常稀缺,存在非常大的購買市場； 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加； 區(qū)域市場處于高速發(fā)展階段； 商用物業(yè)未來升值空間看

16、好； 房產(chǎn)投資,特別是商業(yè)物業(yè)已成為市民投資的一個重要方向。4項目威脅點分析THREAT 提高首付額度、限制轉(zhuǎn)按揭以及全額征收營業(yè)稅等宏觀調(diào)控政策使項目客戶群體在減少；小結： XX的商業(yè)格局,已經(jīng)形成各具特色的七大商圈。本項目的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營定位,是商業(yè)物業(yè)銷售價格的高低、快慢的決定因素。XX商業(yè)物業(yè)以租為主,獨立產(chǎn)權銷售的物業(yè)稀缺,潛在巨大的購買群體。為本項目順利銷售提供了保證。 商鋪進深達20米,若按獨立鋪位出售,單鋪面積不會低于160平方米,一二層聯(lián)體不會低于300平方米,總價高,銷售阻力十分大,價格只有物業(yè)固有價值支撐,銷售價格也有限。本項目緊鄰成熟的經(jīng)二路商圈,商圈對項目的商業(yè)經(jīng)營,

17、有一定的輻射作用；經(jīng)一路快速干線、經(jīng)一經(jīng)二路之間的住宅物業(yè),阻斷了項目與經(jīng)二路商圈的銜接,項目在整個商圈中十分孤立,項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇,不能與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)重疊,但也不能游離于商圈之外,否則后期經(jīng)營阻力很大,因此,必須走錯位經(jīng)營,專業(yè)市場的道路,形成自己的經(jīng)營特點,與經(jīng)二路商圈形成互補,相互支撐,共同發(fā)展。項目緊鄰的經(jīng)一路交通干道,車流量大,給本項目商業(yè)造成一定的影響。三項目經(jīng)營定位家飾家紡商業(yè)街通過對項目的調(diào)查分析,從目前整個社區(qū)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā),立足于市場的需求,在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力,以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點,商業(yè)街定位遵循下述原則： 少量商業(yè)用來滿

18、足社區(qū)居民的基本生活需求； 以家飾家紡為經(jīng)營主題,體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點,引入集生活服務、體驗休閑為一體的經(jīng)營理念。 建筑平面以室內(nèi)步行街的的形式來體現(xiàn),營造輕松、休閑的購物環(huán)境。 一、二層獨立經(jīng)營,通過室內(nèi)步行梯和室外滾梯解決立體交通。業(yè)態(tài)定位的必要性商鋪主題的定位是保證商鋪銷售的條件之一。沒有主題就不會有鮮明的個性,也就自然不會吸引投資客的注意力。無法提升銷售價格。業(yè)態(tài)定位的可行性家紡、家飾是人們的日常生活用品,與國民經(jīng)濟實力及消費意識密切相關。目前,家紡、家飾已進入一個較高的消費層次,已由家庭、賓館、飯店、公共娛樂場所及交通工具等公共設施進入千家萬室,美化居室、創(chuàng)造良好的生活環(huán)境成為時尚,家紡

19、、家飾也成為新的消費熱點。1近幾年,汽車、住房、信息產(chǎn)品、教育、餐飲等成為消費熱點。其中,住房、教育、餐飲、汽車都與家紡產(chǎn)品有較密切的關系。因此這類物品有極大發(fā)展空間。2住宅市場和汽車市場的不斷發(fā)展也會刺激對家紡、家飾及車飾用品的消費。3本項目所在區(qū)域的商鋪正好面臨經(jīng)一路,為需要展示的這類物品提供了極好的空間和位置。4本項目商業(yè)部分按照步行街的形式進行劃分銷售,完全可以滿足家紡類物品對空間的要求。5目前,XX消費市場目前還沒有出現(xiàn)這一類物品銷售的集中區(qū)域,在XX有很大的發(fā)展空間。6經(jīng)一路交通干道可以給消費者提供暢通無阻的交通。7這類商品對商鋪外在形象的設置有較高標準要求。這也正好與本項目建筑風

20、格相一致。從以上幾個方面分析來看,在本項目商業(yè)做家紡、家飾等步行街具有很大的可行性。備選方案1：作為中擋服裝小品牌為主的百貨主題商業(yè)街備選方案2：餐飲為主的美食、休閑街區(qū)需結合開發(fā)商在XX的開發(fā)戰(zhàn)略考慮二目標客戶定位1投資者需求分析 商鋪類型。目前,投資者投資商鋪的類型,主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。充分結合本項目自身的特點,如位置、人氣等,本項目商業(yè)較適合做成商業(yè)街商鋪的形式。而投資者選擇本項目進行投資,主要還是因為他們比較傾向于商業(yè)街商鋪的投資。 推崇小面積商鋪。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種,它的投資價值很高,主要原因是單位面積小、總價低,吻合絕大多數(shù)投資者投資

21、起點低回報收效快的購買心理,同時也能較大程度降低投資門檻。受總價限制,市民對小商鋪仍情有獨鐘,投資商鋪的面積以100平方米作為基本分界線,100平方米以下的占半數(shù)以上。小面積商鋪成為熱點。而面積大的商鋪因為總價太高,投資者對地段的要求更高。2投資者決策分析 地段和位置仍然是第一考慮因素,其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設施等。 客戶的投資特征和動機非常明顯。客戶為何投資、投資的用途、投資時間、投資預算非常明確,決策時間較長,就是說投資交易是非常理性的業(yè)務?？蛻舸嬖谫徺I恐懼。商鋪是一項巨大的投入,而且有一定風險,客戶購買十分小心。同時,對商鋪價值造成影響

22、的因素較多,如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。老客戶對購買的影響又比較大,客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人,畢竟他們的特征差異不大,俗話說：物以類聚,人與群居。3客戶性質(zhì)分析 投資戶。投資戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶,該部分客戶主要以投資為目的,投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素,同時商鋪的升值潛力也是關注的主要點。 經(jīng)營戶。經(jīng)營戶是本項目商業(yè)的第二主力客戶,該部分客戶主要以經(jīng)營為目的,商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關注的核心,同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。4客戶區(qū)域分析 天橋區(qū)、槐蔭區(qū)投資者為主要客戶群。他們對這一地塊的位置

23、及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉,對這一區(qū)域的商業(yè)價值也已經(jīng)有了自己的判斷。 次要客戶群體為這類物品的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。5客戶特點： 商業(yè)意識強,財富意識濃厚,具備高超投資或經(jīng)商技能； 比較講信用,但更能追求個人利益； 尋求更大發(fā)展,積累更多財富；6銷售模式根據(jù)項目客戶特點,對于本項目的銷售,可以采用兩種模式來達成銷售 產(chǎn)權買斷,自主經(jīng)營-經(jīng)營客戶。 產(chǎn)權買斷,出讓經(jīng)營權,帶租約銷售-投資客戶。以定額回報方式確定租金四價格定位區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素 權重 齊魯花園 泉星小區(qū) 艾菲爾花園 本項目地段 0.35 97 99 95 99交通 0.25 97 98 95 100人流 0.15

24、97 98 95 97位置 0.15 97 99 95 98開間 0.1 96 98 95 99修正系數(shù) 1 96.8 98.4 95 99.6本項目商鋪價格修正系數(shù)表樓 盤 修正系數(shù) 已實現(xiàn)均價元/平方米 本項目比價修正價格元/平方米 本項目平均值元/平方米齊魯花園 96.8 6800 7024 7609泉星小區(qū) 98.4 10000 10016艾菲爾花園 95 5500 5789本項目 98.6 1運用類比分析方法,取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權價格,得出本項目平均值在7609元/平方米。2從市場因數(shù)考慮,樓盤的價格會在進一步上漲,本項目商業(yè)預計在06年中旬銷售,價

25、格會上漲5%-8%,修正后的銷售價格在8141元/平米左右。3在項目的實際操作過程中,如果較好地引入經(jīng)營管理理念,加上宣傳推廣和炒作,本項目商業(yè)價值將會進一步增加。均價將會突破1萬元。一層的價格會在12000-13000元/平方米,二層在6500-7500元/平方米。4以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析,在對商鋪推介過程中,可根據(jù)市場對價格的反映,進行動態(tài)價格修正,保證認購時的價格符合市場實際,切實做到既能實現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。第三部分 商業(yè)規(guī)劃建議1社區(qū)配套。為了完善社區(qū)配套,方便業(yè)主生活需要,建議在單面街的首尾位置留出做銀行、快餐、休閑等的店面位置。2除去上述社區(qū)配套服務以外的位置,可

26、以做成室內(nèi)步行街的形式。一層與二層相對獨立。3住宅樓道和電梯井盡量往北靠,電梯井與樓道東西向平行布置,進深可控制在6-7米,保持商業(yè)空間的完整。4商業(yè)街中間通道寬度3米,南北商鋪對開,商鋪進深8.5米,開間保持4米,單間建筑面積可控制在40平方米,適合這一業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的需求,同時,對購買者來說,置業(yè)門檻不高,利于銷售。人性化的設計在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn),細節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境。5整條商業(yè)街被分為三段,為保證商業(yè)街的完整性,一層街面在樓棟之間采用中心景觀緩沖,商鋪門對開,引導人流進入第二、第三條街區(qū),在垂直交通組織上考慮東西兩端一二樓間設步行樓梯,樓棟通道之間設上下一組共兩組滾梯引導

27、人流到二層。6改善商業(yè)環(huán)境,營造商業(yè)氛圍。在沿街商業(yè)建設時,盡量擴大沿街面的寬度,在街面上設置雕塑小品、休閑座椅和花壇,并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境,營造良好的商業(yè)氛圍。7經(jīng)營管理建議。在商業(yè)街未來的經(jīng)營規(guī)劃問題上,我們希望,一方面通過統(tǒng)一招商與招租形式,實現(xiàn)商業(yè)街的統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營局面,不斷增強投資者信心；另一方面則借鑒先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式,為商業(yè)街提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務,樹立起商業(yè)街的優(yōu)良形象。涉及到具體方面,主要有以下幾點建議： 引入知名物業(yè)管理公司,為商家、租戶和業(yè)主提供完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務； 引進專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司,執(zhí)行現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式,實現(xiàn)統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍

28、、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等； 銷售前期以優(yōu)惠條件吸引部分有影響力強的商家進駐,增強買家信心。 為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務。投入產(chǎn)出分析一經(jīng)一路項目成本分析名目 細分 價格土地成本 地價 8000萬規(guī)劃指標 建筑面積80000 m2,其中商業(yè)1400 0m2,住宅66000m2多層7000 m2樓面地價 1000元/m2前期手續(xù)費 城市建設配套費 246元/m2開發(fā)管理費 2.7元/m2人防工程費 30元/m2地質(zhì)勘察費 2.5元/m2消防設施費 2元/m2規(guī)劃設計管理費 1.5元/m2定點放線費 0.4元/m2合計 285.1元/m2與工程有關費用 建

29、筑安裝費 高層1500元/m218層含商業(yè),多層800元/m2磚混,室內(nèi)簡裝建筑設計費 30元/m2工程質(zhì)量監(jiān)督費 3.5元/m2工程監(jiān)理費 20元/m2勞保基金 22元/m2新型墻體費 10元/m2合同鑒定費 1元/m2散裝水泥費 1元/m2工程交易住處咨詢費 1元/m2室外管網(wǎng) 20元/m2合計 高層1596元/m2,多層896元/m2,配套費用 160元/m2交易費用按住宅售價4300元/m2 ,商業(yè)售價10000元/m2 預售登記費 0.25元/m2預售公告費 0.1元/m2交易費 住宅：43元/m2；商業(yè)：100元/m2確權登記費 0.25元/m2合計 住宅：436元/m2 商業(yè)：1

30、00.6元/m2開發(fā)間接費 銷售費用 住宅：172元/m2；商業(yè)：400元/m2管理費用 住宅：2.1元/m2；商業(yè)：5元/m2財務費用 62.5元/m2按前期投入8000萬元,年息6.12%,一年回收計合計 住宅：236.6元/m2 商業(yè)：467.5元/m2稅金按住宅售價4300元/m2 ,商業(yè)售價10000元/m2 營業(yè)稅 住宅：215元/m25%商業(yè)：500元/m25%城建稅 住宅：151元/m20.35%；商業(yè)：35元/m20.35%教育費 6.4元/m20.15%;商業(yè)：15元/m2合計 住宅：236.5元/m2 商業(yè)：550元/m2總計 高層 3558元/m2多層 2857元/m2

31、商業(yè) 高層底商：4159元/m2多層底商：3459元/m2二經(jīng)一路項目投入產(chǎn)出分析名目 建筑面積m2 成本元 預計售價元/m2 總成本萬元 銷售總額萬元 利潤額 利潤率商業(yè) 高層部分：9550 高層底商：4159元/m2 10000 5529 14000 14155 4740%多層底商：4500 多層底商：3459元/m2多層 7140 2857元/m2 4300 2040 3070高層 58955 3558元/m2 4300 20976 25351地下車庫 7000 2285 1600營銷費用 總銷售額的3% 1321合計 87000 29866 44021項目推廣策略一 賣給誰？我們的項目

32、主要賣給四類人1正在租房,有一定購買能力的年輕人。他們無自己的住所,時刻有不安定的感覺,迫切需要購買一處自己能承擔的物業(yè)解決居住和消除內(nèi)心的恐懼感。在這個城市找到歸屬以買一房、兩房自住為主流。特別是那些外地來濟的漂一族,帶著夢想來到城市,同時也背負著沉重的生活壓力,現(xiàn)實與理想之間的差距,令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波,也在不斷地變換著居住場所；他們生活在城市里,卻始終無法融入到城市中,他們多想成為城市的主人,成為其中的一份子。住房對于他們而言,已不僅僅是解決住的問題,而是一種心理上的安慰。小戶型住宅的出現(xiàn),滿足了他們的需要。2事業(yè)單位職員、拆遷戶。事業(yè)單位職員他們沒有趕上福利分房的末班車,

33、而且缺乏足夠的積蓄購買商品房,然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。這部分人非?？释凶约邯毩⒌目臻g,但收入不允許他們過多地投入,小戶型是他們最佳的選擇。XX城市建設加速,產(chǎn)生了大量的拆遷戶企,面積大、總價高的的房屋他們無力承擔,本項目在總價上控制得比較好,會成為這部分購買者的首選以買兩房、三房自住為主流。3手中有閑錢,準備投資的人。首先考慮的是投資的風險性,而不是回報率,購買小戶型資金投入相對較小,經(jīng)濟壓力較輕,對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。以買一房、兩房出租為主流,出租的對象為年輕人。4單身或剛結婚,與父母同住的年輕人。他們迫切需要搬出來,擁有自己的空間以買兩房、小

34、三房自住為主流。我們的主流銷售對象有共同的特點,比較年輕,追求時尚,講求品位,易沖動,易于引導,消費更多的是注重內(nèi)心感受,在自己能承受的前提下,不過多計較單價。因此,我們在推廣項目時,要充分挖掘他們的內(nèi)心需求,分階段針對不同的購買對象進行訴求,實現(xiàn)我們賣給他們的是生活方式,而不僅僅是房子,才可能實現(xiàn)最佳的銷售速度和理想的銷售價格。二案名建議經(jīng)一緯六解析：1、以數(shù)字經(jīng)緯為案名容易形成市場的快速傳播2、數(shù)字經(jīng)緯作為案名充分將本案作為經(jīng)一路標志性樓盤的特色盡情展現(xiàn)3、本案名充分將XX的人文歷史融和于建筑中,富有一定的文化氣息4、本案名符合年輕人追求個性與標新立異的價值觀二推廣步驟：1入市。樹立物業(yè)形

35、象。2項目形象提升。倡導時尚生活方式。3強銷。賣點展示。4銷售持續(xù)升溫。活動營銷組織,做好售后服務。5清盤。繼續(xù)做好售后服務,根據(jù)尾盤構成情況,制訂推廣方案,完成清盤。三推廣主題一主題廣告語獨立生活宣言 無論是準備獨立生活的年輕人,還是拒絕租房的年輕人,他們需要拋棄過去寄人籬下的苦惱,理想需要在這個社區(qū)得到表白和體現(xiàn)。 本項目就是要滿足那些追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨立的年輕一代的居住需求。獨立是他們自信的一種表現(xiàn)。 宣言,是一種姿態(tài)。是對生活的一種解構。他們?yōu)楦拍疃钪?什么概念最新潮,最讓人沖動,就會因他們而誕生價值。 不喜歡房東的人,不喜歡禁令的人,不喜歡依賴的人,不喜歡跟風的人,不

36、喜歡假深沉的人,不喜歡裝嫩的人來這里。 用產(chǎn)品和概念去表明年輕人對生活的內(nèi)心欲望：生活欲望之一獨立精神；自由的思想,個性的解放,秩序與節(jié)奏中透出冷靜與自信；生活賣點生活欲望之二獨立生活；獨立的居室,自由的空間,充分張揚個性,彰顯時代主張；戶型賣點生活欲望之三獨立建筑；現(xiàn)代主義風格建筑,冷峻外形,硬朗線條,盡顯獨立氣質(zhì)；建筑賣點二階段性主題：1 拒絕把我的青春,寄放在別人的房子里2 在城市的天空,尋找屬于自己的星座3 做自己的房東4 戀上城市的天空5 我的空間,我的生活。四推廣、銷售策略本項目的銷售,將采取廣告與活動互動配合項目全程銷售的策略。 原則高調(diào)入市,集中優(yōu)勢,在短時間內(nèi)通過大、小眾傳播

37、和媒體炒怍成為樓市熱點,引起社會輿論,提高知名度,促進物業(yè)銷售的順利、快速進行。 戰(zhàn)略戰(zhàn)術戰(zhàn)術一：營銷中心現(xiàn)場展示目的營銷中心作為銷售的前沿陣地,在一定程度上體現(xiàn)出了產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)商的實力,也直接影響買家的選擇。因此,營銷中心的各方面資料和裝備應較為齊備,在售樓處營造出時尚的生活空間,從所見、所聞全方位讓買家體驗舒適的生活氣息。手段售樓處：建議將售樓處設在項目地的西南方向,經(jīng)一路北側。整體上以現(xiàn)代時尚為主要風格,通過色塊、布幅等元素,形成簡略、干凈、清爽的感受。實景樣板間：在銷售現(xiàn)場精心布置實景樣板間,接受來訪者的觀賞,讓消費者先體驗買房以后的感受。銷售人員：蓄水階段進行銷售人員說辭培訓。樓

38、書：專業(yè)的售樓資料。設計風格應與其項目定位相一致。建議內(nèi)容全面、制作精良。效果圖：項目總體布局、建筑風格等重要內(nèi)容的預示。手 袋：本身作為流動媒體宣傳,并可裝樓書等資料用。展 板：售樓處懸掛資料,全面介紹公司及樓宇的信息,并起到銷售現(xiàn)場的裝飾作用。功能標牌：如銷售人員標牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標牌,讓買家明確功能,展示專業(yè)化形象。銷售專用模型：充分展示小區(qū)總平布局、建筑風格、戶型的各種功能,直接引導客戶,了解項目主要信息。專業(yè)導購人員：提供規(guī)范、統(tǒng)一和專業(yè)化導購服務。禮 品：美觀、實用、傳遞銷售和項目品牌形象。公共綠地及環(huán)藝小品布置：小區(qū)環(huán)境藝術的預先透視。其他：背景音樂、桌椅和整潔的環(huán)

39、境。戰(zhàn)術二：工地形象誘導目的工地作為買家最為切身關注的地方,是最經(jīng)濟和有效的宣傳媒體,工地形象如何,不僅直接與物業(yè)和公司形象有關,而且還能夠營造銷售氣氛。由于本項目緊鄰經(jīng)一路,工地形象的個性體現(xiàn)必定會引起路人的強烈關注,擴大項目影響。手段工地路牌：表明項目的名稱和用途。直接與工程形象相關聯(lián)。工地圍板：體現(xiàn)樓盤的特點,明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球、燈光和形象裝飾物等宣傳物品,吸引注意力、營造人氣。施工現(xiàn)場：整潔、有序的工地管理,施工隊服裝和文明度,是客戶預見項目質(zhì)量和發(fā)展商實力的重要渠道。戰(zhàn)術三：樓盤視覺形象目的使樓盤概念具像化、專業(yè)化、建立本項目獨有的識別系統(tǒng)和視覺形

40、象,以便于其在后續(xù)推廣中給買家留下深刻、明確的印象。內(nèi)容a 項目標志b 項目的標識組合系統(tǒng)c 項目的導示系統(tǒng)重要提示規(guī)范化應用管理和高品質(zhì)的形象物品制作,是其能否有效形成獨特視覺形象的重要保證。戰(zhàn)術四：活動營銷目的在適當?shù)臅r機和地點,有計劃地與銷售目標結合開展影銷活動,針對性和互動性強,能夠有效地制造銷售熱點,是維系和加強客戶認知和情感的重要手段,同時也是迅速提高開發(fā)商知名度的最佳途徑。內(nèi)容常規(guī)活動：根據(jù)工程進度或銷售進度安排的常規(guī)活動。內(nèi)容： 1房展會 2樣板間開放 3開盤儀式 4封頂 5、業(yè)主聯(lián)誼會 6、主體驗收7、音樂會 8體育比賽 9、婚紗秀、時裝秀 10、客戶答謝酒會等非常規(guī)活動：根

41、據(jù)整體推廣的需要,利用適當時機舉辦高規(guī)格的大型活動,凝聚人氣、擴大項目和開發(fā)商知名度。內(nèi)容：1網(wǎng)絡時尚論壇。使本項目從介入市場就以一種特立獨行的姿態(tài)出現(xiàn)在泉城人的視線里,通過對賣點的全方位解讀,建立社區(qū)獨特的生活主張,懸起眾多都市年輕人對時尚生活的一種強烈欲望,從而從眾多的競爭樓盤中區(qū)別開來,為開盤凝造懸念與氣氛。2專家論壇：產(chǎn)品規(guī)劃研討會,我司可以充分利用行業(yè)資源,邀請業(yè)界知名人士與會討論。3?？l(fā)行。戰(zhàn)術五：整合客戶資源所謂整合推廣就是利用開發(fā)商和代理商各種有利資源來進行項目推廣；另一方面與項目合作單位家裝公司、物業(yè)管理公司、建材公司等或某品牌公司聯(lián)手推廣。其目的在于可充分利用外部資源客戶

42、網(wǎng)絡、資金、品牌,更好地宣傳公司和項目。五、媒介策略原則與目標堅持形式的多樣性、主題的統(tǒng)一性、訴求的針對性,廣告發(fā)布系列化、立體化,配合營銷推廣進度,有重點、有選擇把主題分階段演進。迅速提高公司和項目知名度,凝聚人氣,促進銷售。媒體選擇XX市房地產(chǎn)市場前景廣闊,廣告活動空間較大。廣告媒體種類繁多,而且還在不斷涌現(xiàn),但常用的廣告媒體主要有：報紙、電視、電臺、雜志、夾報或直郵、車身、路牌、路標、站牌、條幅、網(wǎng)絡。結合項目目標客戶的生活特征和生活習慣,并通過實踐分析,建議選用以下高端媒體作為本項目的推廣媒體。報紙廣告：作為大眾傳媒,其影響力比其他媒體要大得多。在房地產(chǎn)界,報紙廣告更有效,是主流媒體。齊魯晚報XX乃至XX發(fā)行量和影響力最大報紙,房地產(chǎn)專版齊魯樓市專業(yè)性較強、業(yè)內(nèi)影響力大,但投放價格最貴。XX時報僅次于齊魯晚報的影響力,有自己的房產(chǎn)版置業(yè)周刊、記者和編輯,價格僅次于齊魯晚報,長期合作,優(yōu)惠較多。生活日報與齊魯晚報