北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究-規(guī)劃

1、2、產(chǎn)品策劃的原則11、商業(yè)結(jié)點(diǎn)的創(chuàng)造；2、大眾消費(fèi)商業(yè)的策劃產(chǎn)品要符合消費(fèi)市場(chǎng)需要 ；3、產(chǎn)業(yè)商業(yè)（專業(yè)市場(chǎng)）的策劃產(chǎn)品要符合經(jīng)營(yíng)商戶和零售商的需要 ；4、策劃產(chǎn)品差異化的需要 ；25、策劃方案租金策略財(cái)務(wù)有效性 ；6、策劃方案營(yíng)銷執(zhí)行的財(cái)務(wù)有效性；7、開(kāi)發(fā)商資金策略的可行性；8、住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店?duì)I銷的可行性。3商鋪營(yíng)銷市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的影響： 目前，從事商鋪投資的個(gè)人絕大多數(shù)不從事經(jīng)營(yíng)，既買又經(jīng)營(yíng)的主要是餐飲服務(wù)業(yè)；專業(yè)市場(chǎng)的商戶大多數(shù)對(duì)于一次買下商鋪興趣不大，但是從調(diào)研情況看，專業(yè)市場(chǎng)的商戶對(duì)買斷5年經(jīng)營(yíng)權(quán)有興趣。 鑒于以上原因，本項(xiàng)目商鋪營(yíng)銷的方式會(huì)是以下兩種：（1）、商鋪

2、產(chǎn)權(quán)銷售；（2）、商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)5年期出售。43、對(duì)產(chǎn)品類型的初步判斷5依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的相關(guān)信息，鑒于以下原因，賽睿顧問(wèn)初步建議本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容應(yīng)該包括適當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)：1、周邊成熟的專業(yè)市場(chǎng)氛圍；2、周邊專業(yè)市場(chǎng)商鋪?zhàn)饨稹⑹蹆r(jià)顯著高于周邊普通民用底商、集中商業(yè)商鋪、商業(yè)街商鋪；3、本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)商鋪的營(yíng)銷具有良好的市場(chǎng)條件，符合開(kāi)發(fā)商資金回收速度及數(shù)量的要求；4、本項(xiàng)目大量地下商業(yè)面積，從大眾日常消費(fèi)的角度看，地下商業(yè)除地下娛樂(lè)城、餐飲等之外，其他購(gòu)物業(yè)態(tài)，市場(chǎng)認(rèn)同度低，相反，對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)來(lái)講，地下對(duì)其負(fù)面影響?。?、周邊專業(yè)市場(chǎng)的類型有差異化的空間。6考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、周邊大批居民消費(fèi)

3、需要及本地區(qū)過(guò)渡地段的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)部分包括針對(duì)大眾消費(fèi)商業(yè)的部分，但規(guī)模需要謹(jǐn)慎控制：1、本項(xiàng)目約55萬(wàn)平方米住宅居住人口不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)人，這樣的消費(fèi)群的日常消費(fèi)，需要相關(guān)商業(yè)內(nèi)容，但規(guī)模有限；2、在本項(xiàng)目單純?cè)鞀蕵?lè)化、體驗(yàn)概念，針對(duì)居民市場(chǎng)的感染力比較局限，來(lái)自本項(xiàng)目外部的消費(fèi)者數(shù)量規(guī)模也有限，但是周邊商戶卻可以形成市場(chǎng)支撐；3、本項(xiàng)目所在區(qū)域在短期內(nèi)形成大眾消費(fèi)市場(chǎng)聚合力的業(yè)態(tài)主要是餐飲和超市，這兩類有可放大的空間，但仍需謹(jǐn)慎。7賽睿顧問(wèn)初步建議本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)有以下類型：1、玩具游樂(lè)設(shè)施批發(fā)（主要批發(fā)玩具、兒童用品、游樂(lè)設(shè)施、電玩、健身器械等，北京目前缺乏該類大規(guī)模、專業(yè)化的批發(fā)

4、市場(chǎng)）；2、燈具城（周邊有燈具批發(fā)城，但規(guī)模偏?。?；3、根據(jù)對(duì)周邊文化用品批發(fā)商戶的調(diào)研,提升檔次的方式接受程度低,但是這些商戶普遍對(duì)現(xiàn)在的鋪位缺乏私密性有怨言,認(rèn)為不利于其經(jīng)營(yíng),所以本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)中和周邊現(xiàn)狀市場(chǎng)重疊的部分，未必檔次提升，應(yīng)該是針對(duì)商戶深層次需求從功能上提升。8賽睿顧問(wèn)初步建議本項(xiàng)目大眾消費(fèi)商業(yè)有以下類型：1、巴黎購(gòu)物拱廊街（北京首創(chuàng)，融餐飲、娛樂(lè)、專賣店于一體）；2、超市(家樂(lè)福、旺市百利）；3、針對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶休閑娛樂(lè)的設(shè)施(因?yàn)樵搮^(qū)域很多市場(chǎng)較早關(guān)門,所以市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商對(duì)娛樂(lè)設(shè)施有需求);4、餐飲街及其他集中餐飲。9綜合用地產(chǎn)業(yè)商業(yè)+商住、辦公大眾消費(fèi)商業(yè)，“巴黎購(gòu)物拱廊街”超

5、市娛樂(lè)大眾消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)商業(yè)重疊區(qū)休閑104、對(duì)產(chǎn)品規(guī)模的初步判斷11決定商業(yè)規(guī)模的參考因素：1）、市場(chǎng)可支撐開(kāi)發(fā)規(guī)模2）、本地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模 3）、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素對(duì)規(guī)模的影響力 4）、政府規(guī)劃條件 5）、交通條件對(duì)規(guī)模的制約 12本項(xiàng)目消費(fèi)者日常消費(fèi)支撐的大眾消費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1）、根據(jù)調(diào)查，周邊消費(fèi)者月平均購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)為680元；2）、本項(xiàng)目最大居住人口規(guī)模2萬(wàn)*月產(chǎn)生最大消費(fèi)額為：1360萬(wàn)元；3）、2002年北京市商場(chǎng)平均每平方米的營(yíng)業(yè)額為1662元，南城商場(chǎng)的典范莊勝崇光為631元，考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)因素，南城商業(yè)每平方米營(yíng)業(yè)額不超過(guò)800元；*本項(xiàng)目消費(fèi)者支撐商業(yè)規(guī)模：1360萬(wàn)/

6、800=1.7萬(wàn)平方米13本項(xiàng)目周邊消費(fèi)者支撐的大眾消費(fèi)商業(yè)規(guī)模：1）、如果2萬(wàn)平方米的國(guó)際品牌超市進(jìn)駐,對(duì)周邊消費(fèi)者的吸引沒(méi)有問(wèn)題-+2萬(wàn)平方米=3.7平方米2）、假設(shè)品牌餐飲捆綁式進(jìn)駐,打造餐飲街,可發(fā)展規(guī)模應(yīng)該不少于2萬(wàn)平方米-+2萬(wàn)平方米=5.7萬(wàn)平方米3)、購(gòu)物拱廊街在創(chuàng)意概念下,融合體驗(yàn)元素,具有絕對(duì)差異化，可以形成對(duì)周邊甚至北京消費(fèi)者廣泛的吸引, 建議上頁(yè)的大眾商業(yè)和購(gòu)物拱廊街整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，其市場(chǎng)規(guī)模有放大空間，但需結(jié)合市場(chǎng)影響度和財(cái)務(wù)測(cè)算進(jìn)行判斷。上述針對(duì)大眾消費(fèi)的商業(yè)應(yīng)該控制在8萬(wàn)平方米左右。14產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場(chǎng))支撐的商業(yè)規(guī)模：1）、沿南中軸路底商具有展示效果,成為專業(yè)市

7、場(chǎng)旗艦店具有一定市場(chǎng)支撐;2）、與沙子口批發(fā)市場(chǎng)比鄰區(qū)域批發(fā)市場(chǎng)有價(jià)值 上述產(chǎn)業(yè)商業(yè)(批發(fā)市場(chǎng))的規(guī)模不受周邊消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模的影響,而且只要產(chǎn)品定位恰當(dāng)準(zhǔn)確、能創(chuàng)造出絕對(duì)差異化,其規(guī)?？臻g的制約因素主要是行業(yè)空間和規(guī)劃條件。需進(jìn)行深度分析，并做財(cái)務(wù)測(cè)算。 15“巴黎購(gòu)物拱廊街”和產(chǎn)業(yè)商業(yè)(專業(yè)市場(chǎng))的商業(yè)規(guī)模均不受本地消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模的影響，其大小取決于最終產(chǎn)品定位的差異化程度，產(chǎn)品越是差異化，規(guī)模發(fā)展空間越大。最終的規(guī)模需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算確定。定性判斷，整個(gè)項(xiàng)目如果最終包括了“巴黎購(gòu)物拱廊街”和專業(yè)市場(chǎng)，加上底商，總體規(guī)模在16萬(wàn)平方米左右有市場(chǎng)支撐。16賽睿顧問(wèn)初步建議：4號(hào)地以玩具游樂(lè)設(shè)施批發(fā)市

8、場(chǎng)為主題，又有商住、辦1-2號(hào)地做燈具批發(fā)市場(chǎng)東區(qū)南端寫字樓底商考慮針對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶等的休閑娛樂(lè)1-1號(hào)地選擇家樂(lè)福、旺市百利或浙江超市（酒店的規(guī)劃需要考慮可行性及資金回收問(wèn)題）進(jìn)駐175、開(kāi)發(fā)商提議內(nèi)容的市場(chǎng)驗(yàn)證181、關(guān)于商業(yè)建筑博覽概念（1）、消費(fèi)者調(diào)查顯示，51%的被調(diào)查者認(rèn)為這樣的概念有影響力；（2）、投資者調(diào)查顯示，60.3%的被調(diào)查者認(rèn)為這樣的概念有影響力;（3）、經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查顯示，僅27%的被調(diào)查者認(rèn)為上述概念有影響力。192、關(guān)于提升文化用品市場(chǎng)檔次在針對(duì)沙子口周邊專業(yè)市場(chǎng)商戶的調(diào)查中，如果周邊出現(xiàn)新建的略高檔次的同類批發(fā)市場(chǎng)，他們有購(gòu)買可能（包括不確定）的比例占被訪商家的55.

9、6，有租用可能（包括不確定）的比例占被訪商家的77.8203、關(guān)于周邊批發(fā)市場(chǎng)類型及供應(yīng)情況在競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查報(bào)告中已經(jīng)有相應(yīng)的內(nèi)容。周邊專業(yè)市場(chǎng)類型集中為服裝、鞋類、文化用品、燈具等，有些類型市場(chǎng)供應(yīng)量很大，但依然有可能延伸出來(lái)有市場(chǎng)規(guī)模的批發(fā)類型。本項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的空間未必在提升檔次，而是提升功能需要。214、關(guān)于不同調(diào)研結(jié)論沖突性的說(shuō)明從消費(fèi)者、商戶、投資者調(diào)研的結(jié)果看，有多個(gè)問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果有沖突性：對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式的初步影響和投資傾向的沖突性；對(duì)商業(yè)建筑博覽價(jià)值理解的沖突性；大眾消費(fèi)商戶和專業(yè)市場(chǎng)商戶觀點(diǎn)的沖突性等本項(xiàng)目最終方案需要整合判斷。229、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。9月-229月

10、-22Sunday, September 18, 202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。21:17:3921:17:3921:179/18/2022 9:17:39 PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。9月-2221:17:3921:17Sep-2218-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。21:17:3921:17:3921:17Sunday, September 18, 202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。9月-229月-2221:17:3921:17:39September 18, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。18 九月 20229:17:39 下午21:17:399月-

11、2215、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 229:17 下午9月-2221:17September 18, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/9/18 21:17:3921:17:3918 September 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。9:17:39 下午9:17 下午21:17:399月-229、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。9月-229月-22Sunday, September 18, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。21:17:3921:17:3921:179/18/2022 9

12、:17:39 PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。9月-2221:17:3921:17Sep-2218-Sep-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。21:17:3921:17:3921:17Sunday, September 18, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。9月-229月-2221:17:3921:17:39September 18, 202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。18 九月 20229:17:39 下午21:17:399月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。九月 229:17 下午9月-2221:17Sep

13、tember 18, 202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022/9/18 21:17:3921:17:3918 September 202217、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。9:17:39 下午9:17 下午21:17:399月-229、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。9月-229月-22Sunday, September 18, 202210、閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。21:17:3921:17:3921:179/18/2022 9:17:39 PM11、越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。9月-2221:17:3921:17Sep-2218-Sep-2212、越是無(wú)能的人，越喜歡挑

14、剔別人的錯(cuò)兒。21:17:3921:17:3921:17Sunday, September 18, 202213、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。9月-229月-2221:17:3921:17:39September 18, 202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。18 九月 20229:17:39 下午21:17:399月-2215、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。九月 229:17 下午9月-2221:17September 18, 202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/9/18 21:17:3921:17:3918 September 202217、一個(gè)人即使已登上頂峰