商業(yè)模式分析課件

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式分析2022/9/301萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式分析2022/9/271引入問(wèn)題南京的電影院？南京的百貨公司？南京的購(gòu)物中心？2022/9/302引入問(wèn)題南京的電影院？2022/9/272商業(yè)地產(chǎn)成功因素分析A.成功要素：拿到地，造好樓，引商戶B.失敗要素：現(xiàn)金流2022/9/303商業(yè)地產(chǎn)成功因素分析A.成功要素：2022/9/273一、企業(yè)簡(jiǎn)介成立于 1988 年支柱產(chǎn)業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨在國(guó)內(nèi)一二線城市擁有40 個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)19 個(gè)實(shí)現(xiàn)300 億元的銷(xiāo)售，凈利潤(rùn)超過(guò)45 億元2022/9/304一、企業(yè)簡(jiǎn)介成立于 1988 年2022/9/274二、發(fā)

2、展歷程1、企業(yè)創(chuàng)立階段：1988 年，進(jìn)行住宅建設(shè)1992 年，改制為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司1994 年，進(jìn)入足球領(lǐng)域，獲得市政府支持，以及較好的社會(huì)資源1995 年-1998 年，開(kāi)辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索：拓展長(zhǎng)線、穩(wěn)定收益的業(yè)務(wù)領(lǐng)域2022/9/305二、發(fā)展歷程1、企業(yè)創(chuàng)立階段：2022/9/2752、企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段1999 年，傍大款“沃爾瑪”“訂單地產(chǎn)”的最初模式思考2001 年，萬(wàn)達(dá)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成2002 年，在長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、南昌、南京、北京、天津、武漢、沈陽(yáng)等15 個(gè)大中城市展開(kāi)投資2002 年5 月，與港資（新鴻基公司）、太平洋百貨原管理團(tuán)隊(duì)合股

3、成立大洋百貨集團(tuán)2003年12月，沈陽(yáng)沃爾瑪萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目遭遇開(kāi)業(yè)后的停業(yè)風(fēng)波2003-2004年，遭遇房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、以及商業(yè)地產(chǎn)信貸限制，萬(wàn)達(dá)的資金鏈緊張2005 年進(jìn)入收縮調(diào)整期，停止所有新項(xiàng)目，聚焦于在建項(xiàng)目2022/9/3062、企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段2022/9/2763、發(fā)展與擴(kuò)張期2004 年，北京CBD（中心業(yè)商區(qū)） 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)取得23 億元良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2005 年，與麥格理完成REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）前的股權(quán)交易2006 年，計(jì)劃發(fā)行REITs 失敗，發(fā)行CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）2005-2007 年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型2022/9/3073、發(fā)展與擴(kuò)

4、張期2022/9/277三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)一、核心產(chǎn)業(yè)：1.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“全程運(yùn)營(yíng)商”的定位：提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。A.城市綜合體住宅、寫(xiě)字樓:平衡現(xiàn)金流+帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目客流量B.傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù):輔助現(xiàn)金流，不斷收縮2022/9/308三、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)一、核心產(chǎn)業(yè)：2022/9/278二、支持產(chǎn)業(yè)：1.連鎖百貨：多業(yè)態(tài)主力店依賴+地產(chǎn)擴(kuò)張速度+增加租金談判籌碼+后續(xù)商業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2.文化產(chǎn)業(yè)：商業(yè)項(xiàng)目“吸客”業(yè)態(tài)組合提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸3.五星酒店：低價(jià)與拿地門(mén)檻+城建配套支持+項(xiàng)目品牌溢價(jià)+高端資源2022/9/309二、支持產(chǎn)業(yè)：2022/9/279三、其他1

5、. 商業(yè)管理公司2010 年，2 億的純利潤(rùn)。2.商業(yè)廣場(chǎng)外墻、內(nèi)部廣告上海商業(yè)廣場(chǎng)每年廣告收入超過(guò)1500 萬(wàn)2022/9/3010三、其他2022/9/2710四、產(chǎn)品定位1.第一代產(chǎn)品：A.產(chǎn)品模式：?jiǎn)误w商業(yè)樓B.長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、南昌等城市的核心商圈C.總面積：5 萬(wàn)平方米左右D.業(yè)態(tài)：購(gòu)物功能組合E.主力商家：超市+家電+影院2022/9/3011四、產(chǎn)品定位1.第一代產(chǎn)品：2022/9/27112.第二代產(chǎn)品：A.產(chǎn)品模式：商業(yè)組合店B.沈陽(yáng)、天津的核心商圈黃金地段C.總面積： 10-15 萬(wàn)平方米D.業(yè)態(tài)：購(gòu)物功能組合E.主力商家：超市+建材+家電+影院2022/9/30122.第二代

6、產(chǎn)品：2022/9/2712F.優(yōu)勢(shì)：選址+規(guī)模+商戶+政策G.不足：a建筑形式單一，業(yè)態(tài)單一，b目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)組合上的不科學(xué)，c租金過(guò)低，忽視經(jīng)營(yíng)，d動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，獨(dú)立商鋪銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)高2022/9/3013F.優(yōu)勢(shì)：選址+規(guī)模+商戶+政策2022/9/27133.第三代產(chǎn)品：A.產(chǎn)品模式：綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合B.寧波、上海、北京、成都的城市副中心、城市的開(kāi)發(fā)區(qū)及 CBDC.總面積： 4080 萬(wàn)D.業(yè)態(tài)： 24小時(shí)不夜城+集成功能組合E.主力商家：百貨+超市+家電+美食+影院2022/9/30143.第三代產(chǎn)品：2022/9/2714F.建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：1）多功能的城市

7、開(kāi)發(fā)2）街坊式的街區(qū)布局3）大型市民廣場(chǎng)4）地標(biāo)式的城市建筑2022/9/3015F.建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：2022/9/2715G.產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)1）標(biāo)準(zhǔn)化2）適應(yīng)化3）性能化4）動(dòng)線化5）主題化6）休閑化7）綜合體化8）城市化2022/9/3016G.產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)2022/9/2716五、盈利模式（1）“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式2022/9/3017五、盈利模式（1）“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式2022/9/2717六、資本管理1.資金來(lái)源：以售養(yǎng)租通過(guò)項(xiàng)目的銷(xiāo)售部分的銷(xiāo)售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開(kāi)業(yè)”為核心目標(biāo)。精髓：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金，約20%由萬(wàn)達(dá)直接投資

8、“銷(xiāo)售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資2022/9/3018六、資本管理1.資金來(lái)源：以售養(yǎng)租2022/9/27182.融資渠道：（1）銀行資金全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)+“總對(duì)總授信”的協(xié)議（2）國(guó)內(nèi)私募與麥格理在2005 年完成9項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕百Y金高達(dá)32 億元+引進(jìn)建銀國(guó)際作為戰(zhàn)略投資者（10億左右）（3）銷(xiāo)售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐（4）2009 年嘗試信托融資2022/9/30192.融資渠道：2022/9/2719七、項(xiàng)目管理1.項(xiàng)目選址

9、標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)模式A.地塊選擇標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目位置、交通體系、輻射人口、項(xiàng)目規(guī)模B.開(kāi)發(fā)模式：資金周轉(zhuǎn)率工期2022/9/3020七、項(xiàng)目管理1.項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)發(fā)模式2022/9/27202.項(xiàng)目獲取途徑：第一、二代產(chǎn)品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。銷(xiāo)售部分即使打7 折，也有的賺。3. 項(xiàng)目獲取的優(yōu)勢(shì)資源和商業(yè)操作A.地方政府優(yōu)惠政策：a地價(jià)優(yōu)惠、可分期支付b:城市配套和項(xiàng)目建設(shè)工期2022/9/30212.項(xiàng)目獲取途徑：2022/9/2721B.公關(guān)能力：a:就業(yè)工程購(gòu)物中心里最大可以新增 1 萬(wàn)人就業(yè)b:稅收工程購(gòu)物中心每年幾千萬(wàn)的納稅c:提升城市商業(yè)水準(zhǔn)500 強(qiáng)企業(yè)引進(jìn)d：提升城市

10、形象新地標(biāo)，購(gòu)物中心再加五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓，相當(dāng)于小型的商務(wù)區(qū)2022/9/3022B.公關(guān)能力：2022/9/27224.完善的項(xiàng)目管控體系2022/9/30234.完善的項(xiàng)目管控體系2022/9/2723總結(jié)：1、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)發(fā)展流程，劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。加上財(cái)務(wù)總裁、人力資源總裁，五個(gè)總裁直接對(duì)王健林負(fù)責(zé)。2、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)實(shí)行垂直管理，資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配。3、成本控制管理的垂直管理加強(qiáng)了集團(tuán)的控制力，以及對(duì)各地公司起支持和監(jiān)督。4、項(xiàng)目實(shí)施前，簽訂目標(biāo)責(zé)任制，項(xiàng)目公司管理層負(fù)責(zé)執(zhí)行。5、施工單位選擇長(zhǎng)期戰(zhàn)略性伙伴。6、成本預(yù)警制、審計(jì)部，直接向王健林負(fù)責(zé)。2022

11、/9/3024總結(jié)：2022/9/2724八、發(fā)展戰(zhàn)略1.整合產(chǎn)業(yè)鏈條上游的資源，打造競(jìng)爭(zhēng)力A.產(chǎn)業(yè)鏈上游：a土地：黃金位置低地價(jià)地價(jià)款分期b資金：核心部分（銷(xiāo)售回款+銀行資金+自有）+借助外力（麥格理私募+建銀國(guó)際私募）c品牌：連鎖品牌+企業(yè)品牌+單體項(xiàng)目大體量d資源：訂單模式整合土地資源、商戶資源e規(guī) 劃設(shè)計(jì)：國(guó)際一流設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)2022/9/3025八、發(fā)展戰(zhàn)略1.整合產(chǎn)業(yè)鏈條上游的資源，打造競(jìng)爭(zhēng)力2022/B.產(chǎn)業(yè)鏈中游：a招商： “國(guó)際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”+“國(guó)內(nèi)一線品牌”+“萬(wàn)達(dá)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)”b銷(xiāo)售 ：只租不售購(gòu)物中心+必須銷(xiāo)售住宅、部分寫(xiě)字樓、社區(qū)商鋪c建設(shè)：明確的工期要求和項(xiàng)

12、目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)后期經(jīng)營(yíng)：d商 業(yè)運(yùn)營(yíng)：自主招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持2022/9/3026B.產(chǎn)業(yè)鏈中游：2022/9/27262.訂單模式與商業(yè)模式的配合：聯(lián)合發(fā)展：共同選址，信息共享平均租金：按城市等級(jí)分租金先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對(duì)程序”。技術(shù)對(duì)接：也叫共同設(shè)計(jì)2022/9/30272.訂單模式與商業(yè)模式的配合：2022/9/27273.戰(zhàn)略合作伙伴A.三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界 500 強(qiáng)企業(yè)。社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)。國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。B.舉例：沃爾瑪、家樂(lè)福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國(guó)美電器、

13、一兆韋德、神采飛揚(yáng)、運(yùn)動(dòng)100、大歌星KTV、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤3C 數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)2022/9/30283.戰(zhàn)略合作伙伴2022/9/2728C.好處分析：有面子1.抬高萬(wàn)達(dá)拿地身價(jià)2.擴(kuò)大購(gòu)物廣場(chǎng)知名度3.提高銷(xiāo)售部分投資回報(bào)4.促進(jìn)剩余商業(yè)招商5.轉(zhuǎn)嫁資金、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)6.縮短商業(yè)項(xiàng)目孵化期2022/9/3029C.好處分析：有面子2022/9/27294.品牌發(fā)展戰(zhàn)略A.長(zhǎng)期美譽(yù)度:2002年，房地產(chǎn)界一個(gè)提出做百年企業(yè)B.銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)宣傳與商業(yè)經(jīng)營(yíng)相結(jié)合：既注重傳統(tǒng)媒體渠道的投放，同時(shí)也注重營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的細(xì)節(jié)。C.集團(tuán)品牌與項(xiàng)目品牌的互動(dòng)D.集團(tuán)品牌與王健

14、林個(gè)人品牌的聯(lián)合塑造E.“訂單地產(chǎn)”的國(guó)際品牌F.參與核心獎(jiǎng)項(xiàng)2022/9/30304.品牌發(fā)展戰(zhàn)略2022/9/2730九、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略在區(qū)域選擇上，萬(wàn)達(dá)第一、二、三代產(chǎn)品均選擇省會(huì)或中心城市布局。第一、二代純商業(yè)產(chǎn)品的選址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。2022/9/3031九、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略在區(qū)域選擇上，萬(wàn)達(dá)第一、二、三代產(chǎn)品均選擇省轉(zhuǎn)變?cè)颍海?）土地成本較低；（2）規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好（3）較好的消費(fèi)基礎(chǔ)；（4）規(guī)模較大，可以開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品（6）政策優(yōu)惠。2022/9/3032轉(zhuǎn)變?cè)颍?022/9/2732新城市戰(zhàn)略：（1）以二類(lèi)地區(qū)中心城市為重點(diǎn)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略（2）兩大地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展與互動(dòng)的策略一條線是把萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的品牌展戰(zhàn)略統(tǒng)籌考慮，形成聯(lián)動(dòng)，第二條線是以中心城市的中心商業(yè)房地產(chǎn)為龍頭和核心，帶動(dòng)萬(wàn)達(dá)住宅房地產(chǎn)和商業(yè)的發(fā)展。2022/9/3033新城市戰(zhàn)略：2022/9/2733十、總結(jié)商業(yè)模式：為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值的最大化，整合企業(yè)內(nèi)外部要素，形成完整的、高效率的、獨(dú)特的、具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，通過(guò)提供產(chǎn)品和服務(wù)方案使系統(tǒng)持續(xù)達(dá)成盈利目標(biāo)的整體解決方案2022