XX房地產(chǎn)公司銷售中心培訓講義匯總課件

1、專精至誠 百年緯聯(lián)緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司銷售中心培訓講義專精至誠 百年緯聯(lián)緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司銷售中心培訓講建 筑 相 關(guān) 知 識第一部分 建 筑 基 礎(chǔ) 知 識第二部分 建 筑 識 圖第三部分 規(guī)劃基礎(chǔ)知識第四部分 建筑及規(guī)劃作品賞析建 筑 相 關(guān) 知 識第一部分 建 筑 基 礎(chǔ) 知 識第一部分 建筑基礎(chǔ)知識建筑和建筑物的概念建 筑： 動詞，指建造建筑物的活動 名詞，指建造活動的成果，即建筑物 建 筑 物：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，也包括構(gòu)筑物， 如房屋、橋梁、隧道、水壩等。狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物。房 屋：是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風閉雨，供人

2、在內(nèi)居住、 工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所。構(gòu) 筑 物：是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和 生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 第一部分 建筑基礎(chǔ)知識建筑和建筑物的概念建筑基礎(chǔ)知識對建筑的一些基本要求： 安全 防水 隔聲 保溫隔熱 采光 功能齊全 空間格局合理 美觀 經(jīng)濟 建筑基礎(chǔ)知識對建筑的一些基本要求：一、建筑物的分類按建筑物的使用性質(zhì)分類： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑 一、建筑物的分類按建筑物的使用性質(zhì)分類： 一、建筑物的分類按建筑物層數(shù)或總高度的分類： 低層住宅1-3層 多層住宅4-6層 中高層住宅7-9層 高層住宅

3、10層及10層以上 公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米的為 高層，但不包括總高度超過24米的單層建筑。 建筑總高度超過100米的，不論是住宅還是公 共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。一、建筑物的分類按建筑物層數(shù)或總高度的分類： 一、建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)的分類： 磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)。 一、建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)的分類： 一、建筑物的分類 如果以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分可分為鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)砌體（包括磚、砌塊、石等）木結(jié)構(gòu)塑料結(jié)構(gòu)薄膜充氣結(jié)構(gòu)。 一、建筑物的分類 如果以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料一、建筑物的分類 如果以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分

4、，可分為墻體結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)深梁結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)拱結(jié)構(gòu)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)空間薄壁（包括折板）結(jié)構(gòu)懸索結(jié)構(gòu)艙體結(jié)構(gòu) 一、建筑物的分類 如果以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形二、建筑構(gòu)造知識建筑構(gòu)造的概念建筑物通常是由若干個大小不等的室內(nèi)空間組合而成，這些室內(nèi)空間的形成，往往又要借助于一片片實體，被稱為建筑構(gòu)件。不同的建筑物雖然在使用要求、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有特點。但一幢建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件（如基礎(chǔ)、墻體、柱等）、水平建筑構(gòu)件（如地面、樓面、梁、屋頂?shù)龋┘敖鉀Q上下層交通聯(lián)系用的樓梯等組成。此外，有些建筑物還有臺階、坡道、雨蓬、陽臺、煙囪、垃圾道、通風道等。 二、建筑構(gòu)造知識建筑構(gòu)

5、造的概念二、建筑構(gòu)造知識基礎(chǔ)和地基：基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，他支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。基礎(chǔ)必須堅固、穩(wěn)定而可靠。地基不是建筑物的組成部分，是承受由地基傳下來的荷載的土層或巖層。建筑物必須建造在堅實的地基上。二、建筑構(gòu)造知識二、建筑構(gòu)造知識墻體：墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾 墻體的類型： 1、按在建筑物中的位置分：外墻位于建筑物四周，是建筑物的圍護構(gòu)件，起著擋風、遮雨、 保溫、隔熱、隔聲等作用； 內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔內(nèi)部空間的作用，也可起到一 定的隔聲、防火等作用。 2、按在建筑物中的方向分：縱墻沿建筑物長軸方向

6、布置的墻橫墻沿建筑物短軸方向布置的墻 其中外橫墻通常稱為山墻。 二、建筑構(gòu)造知識二、建筑構(gòu)造知識 3、按受力情況分 承重墻凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻 非承重墻不承受外來荷載的墻。 其中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻稱為自承重墻； 僅起分隔作用，自身重量由樓板或梁來承擔的墻稱為隔墻。4、墻體按使用的材料分為： 磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻 5、墻體按構(gòu)造方式分為： 實體墻、空心墻、復合墻 二、建筑構(gòu)造知識 3、按受力情況分二、建筑構(gòu)造知識二、建筑構(gòu)造知識二、建筑構(gòu)造知識 柱： 門： 窗：窗的構(gòu)成窗框+窗扇+玻璃+五金按使用材料分類木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑鋼窗按開啟方

7、式分類平開窗（內(nèi)開、外開）、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（橫式和立式，橫式又分為上懸窗、中懸窗和下懸窗）、固定窗（僅供采光和眺望，不能通風）按所處位置分類側(cè)窗和天窗二、建筑構(gòu)造知識 柱：二、建筑構(gòu)造知識 地面、樓板、梁、屋頂二、建筑構(gòu)造知識 地面、樓板、梁、屋頂三、建筑設(shè)備知識1、建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備 給水系統(tǒng)的分類常用的給水方式給水管道的布置消防給水系統(tǒng)熱水供應(yīng)系統(tǒng)分質(zhì)供水系統(tǒng)三、建筑設(shè)備知識1、建筑給水系統(tǒng)及設(shè)備 三、建筑設(shè)備知識2、建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備 排水系統(tǒng)的分類生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水 污水的抽升與處理設(shè)備：化糞池、中水道系統(tǒng) 三、建筑設(shè)備知識2、建筑排水系統(tǒng)及設(shè)備 三、建筑設(shè)備知識3、建筑通風及空

8、調(diào)系統(tǒng) 通風系統(tǒng)及其分類 按動力分為自然通風和機械通風； 按作用范圍分為全面通風和局部通風； 按特征分為進氣式通風和排氣式通風。 空調(diào)系統(tǒng)及其分類 三、建筑設(shè)備知識3、建筑通風及空調(diào)系統(tǒng) 三、建筑設(shè)備知識4、建筑電氣設(shè)備 室內(nèi)配電用的電壓，最普通的為220V/380V三相四線制、50Hz交流電壓。220V單相負載用于電燈照明及其他家用電器設(shè)備380V三相負載多用于有電動機的設(shè)備。 按動力分為自然通風和機械通風； 構(gòu)成： 導線+配電箱+電開關(guān)+電表+避雷針+接地裝置 三、建筑設(shè)備知識4、建筑電氣設(shè)備 三、建筑設(shè)備知識5、燃氣供應(yīng)系統(tǒng)及設(shè)備 城市燃氣供應(yīng)方式：管道供應(yīng) 室內(nèi)燃氣供應(yīng)系統(tǒng)及設(shè)備：室內(nèi)

9、燃氣管道+燃氣表+燃氣用具 三、建筑設(shè)備知識5、燃氣供應(yīng)系統(tǒng)及設(shè)備 三、建筑設(shè)備知識6、電梯 電梯的類型： 按使用性質(zhì)分類：客梯，貨梯，消防電梯，觀光電梯 按行使速度分類：高速電梯、中速電梯，低速電梯。消防電梯的常用速度大于2.5米/秒，中速電梯的速度為1.5-2.5米/秒。低速電梯的速度在1.5米/秒之內(nèi)。 電梯的設(shè)置： 一般一部電梯的服務(wù)人數(shù)在400人以上，服務(wù)面積為450-500平方米。住宅的電梯配置應(yīng)符合以下要求： （1）7層以上（含7層）的住宅或頂層住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅，必須設(shè)置電梯。 （2）12層以上（含12層）的住宅，設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中應(yīng)

10、配置一臺可容納擔架的電梯。 （3）高層住宅電梯宜每層設(shè)站，當住宅電梯非每層設(shè)站時，不設(shè)站的層數(shù)不應(yīng)超過兩層。 三、建筑設(shè)備知識6、電梯 三、建筑設(shè)備知識7、設(shè)備層與管道井 設(shè)備層是指將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機房等設(shè)備的樓層。他是高層建筑中是保證建筑設(shè)備正常運行所不可缺少的。設(shè)備層的設(shè)置： （1）建筑高度在30米以下的建筑一般設(shè)在地下室或頂層。 （2）當建筑層數(shù)較多時，一般需單獨一層設(shè)置。 （3）設(shè)備層的層高一般在2.2米以下，但不宜過低會影響人的操作 和維修管道井： 又稱設(shè)備管道井，在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向混凝土井。 三、建筑設(shè)備

11、知識7、設(shè)備層與管道井 三、建筑設(shè)備知識8、綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)： 是一套用于建筑物內(nèi)或建筑群之間為計算機、通信設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)預先設(shè)置的信息傳輸通道，將語音、數(shù)據(jù)、圖像等設(shè)備彼此相連，同時能使上述設(shè)備與外部數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)相連接。綜合布線系統(tǒng)已成為現(xiàn)代化建筑物的重要組成部分。綜合布線系統(tǒng)的優(yōu)越性：（1）兼容性：其設(shè)備或程序可以用于多種系統(tǒng)中。（2）靈活性：在該系統(tǒng)下，所有設(shè)備的開通及更改均不許改變系統(tǒng)布 線，只需增減相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及進行必要的跳線管理即可。（3）可靠性：在該系統(tǒng)下，各系統(tǒng)采用相同的傳輸介質(zhì)，可互為備用； 三、建筑設(shè)備知識8、綜合布線系統(tǒng)三、建筑設(shè)備知識9、樓宇智能化系統(tǒng)樓宇智能化

12、系統(tǒng)的概念： 是以綜合布線為基礎(chǔ)，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)（現(xiàn)代計算機技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)、現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)），在建筑物內(nèi)建立一個由計算機系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)、辦公自動化系和各種建筑設(shè)備等的綜合管理。樓宇智能化系統(tǒng)包含的部分：（1）通信智能化（CA)（2）辦公自動化（OA）（3）樓宇自動化（BA） 三、建筑設(shè)備知識9、樓宇智能化系統(tǒng)三、建筑設(shè)備知識樓宇智能化系統(tǒng)可分解為下列子系統(tǒng)： 中央計算機及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 辦公自動化系統(tǒng) 建筑設(shè)備自控系統(tǒng) 智能卡系統(tǒng) 火災(zāi)報警系統(tǒng) 內(nèi)部通信系統(tǒng) 衛(wèi)星及公用天線系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 三、建筑設(shè)備知識樓宇智能化系統(tǒng)可

13、分解為下列子系統(tǒng)：三、建筑設(shè)備知識10、智能化住宅的基本要求 智能化住宅要充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，其基本要求如下：在臥室、客廳等房間要設(shè)置電線插座在臥室、書房、客廳等房間應(yīng)設(shè)置信息插座要設(shè)置對講和住宅出入口門鎖控制裝置要在廚房內(nèi)設(shè)置燃氣報警裝置宜設(shè)置緊急呼叫求救按鈕宜設(shè)置水表、電表、燃氣表、暖氣的遠傳自動計量裝置 三、建筑設(shè)備知識10、智能化住宅的基本要求三、建筑設(shè)備知識11、智能化居住區(qū)的基本要求設(shè)置安全防范系統(tǒng)：周邊防范報警系統(tǒng)、居住區(qū)對講系統(tǒng)、110報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)和門禁、電子巡更系統(tǒng)（可選擇設(shè)置）設(shè)置信息服務(wù)系統(tǒng)：有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收裝置、語音和數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)（

14、可選擇設(shè)置）設(shè)置物業(yè)管理系統(tǒng)：水表、電表、燃氣表、暖氣的遠程自動計量系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)，居住區(qū)背景音樂系統(tǒng)，電梯運行狀態(tài)監(jiān)視系統(tǒng)，居住區(qū)公共照明、給排水等設(shè)備的自動控制系統(tǒng)，住戶管理、設(shè)備管理等物業(yè)管理系統(tǒng)。 三、建筑設(shè)備知識11、智能化居住區(qū)的基本要求第二部分 建筑識圖建筑物的相關(guān)圖紙：各階段設(shè)計圖（方案圖、初設(shè)圖、施工圖）、竣工圖、實測圖1、施工圖用以指導施工的一套圖紙，稱為“施工圖”，一套完整的施工圖包括以下內(nèi)容：（1）圖紙目錄（2）設(shè)計總說明（3）建筑施工圖（包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和建筑詳圖）（4）結(jié)構(gòu)施工圖（5）設(shè)備施工圖 第二部分 建筑識圖建筑物的相關(guān)圖紙：第二部分

15、建筑識圖2、施工圖中常見的表格和符號 5m 10m 15m 20m 25m （1）標題欄和會簽欄（2）比例尺圖上距離：實際距離=比例尺（3）定位軸線 N（4）尺寸標注（5）標高 2000 0.000（6）指北針 0.000第二部分 建筑識圖2、施工圖中常見的表格和符號第二部分 建筑識圖3、建筑施工圖建筑總平面圖建筑平面圖建筑立面圖建筑剖面圖建筑詳圖4、結(jié)構(gòu)施工圖5、設(shè)備施工圖第二部分 建筑識圖3、建筑施工圖第三部分 城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識一、城市的類型、功能分區(qū)、城市土地利用類型二、城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標三、城市規(guī)劃四、城市居住區(qū)規(guī)劃第三部分 城市規(guī)劃基礎(chǔ)知識一、城市類型及功能城市的類型：1、按城市

16、規(guī)模分類（按人口規(guī)模）：大城市：市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在50萬以上；中等城市：市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20-50萬區(qū)間；小城市：市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在20萬以下；特大城市：市區(qū)及近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在100萬以上一、城市類型及功能城市的類型：一、城市類型及功能城市的類型：2、按城市職能分類： 全國政治、經(jīng)濟、文化中心 大區(qū)或省域政治、經(jīng)濟、文化中心 具有綜合職能的城市 地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心 縣域政治、經(jīng)濟、文化中心城市 采掘工業(yè)城市 重工業(yè)城市 輕工業(yè)城市 以某種職能為主的城市 商業(yè)貿(mào)易城市 風景旅游城市 鐵路交通樞紐城市 港口城市一、城市類型及功能城市的類型：一、城市類型及功能城市的類型：

17、3、按城市行政級別分類：直轄市、地級市、縣級市、建制鎮(zhèn) 一、城市類型及功能城市的類型：一、城市類型及功能城市的功能分區(qū)：中心商務(wù)區(qū)（CBDCentral Business District ）商業(yè)區(qū)居住區(qū)工業(yè)區(qū)倉儲區(qū)文教區(qū)風景區(qū)綜合區(qū)衛(wèi)星城開發(fā)區(qū) 一、城市類型及功能城市的功能分區(qū)：一、城市類型及功能城市的土地利用類型：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地保留地一、城市類型及功能城市的土地利用類型：二、城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標1用地性質(zhì)指規(guī)劃用地的使用功能2用地面積指規(guī)劃地塊劃定的面積3用地紅線指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管

18、部門批準的建設(shè)用地范圍的界限4容積率總建筑面積/建設(shè)用地面積 （容積率是反映和衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標）5建筑控制高度又稱作建筑限高，指一定地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。6建筑密度指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率（%）=建筑基底總面積/建筑用地面積7道路紅線：指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與其他類用地的分界線。（一般情況下，道路紅線即為建筑紅線，任何建筑物不得越過建筑紅線）二、城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標1用地性質(zhì)指規(guī)劃用地的使用功能二、城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標8建筑紅線后退距離指建筑物最外邊線后退道路紅線的距離9建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的

19、控制線10綠地率指一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比率11停車泊位指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量12建筑間距指兩棟建筑物外墻之間的水平距離13日照標準根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的14日照間距系統(tǒng)是指根據(jù)日照標準確定的房屋間距雨遮當房屋檐高的比值15城市綠線指城市各類綠地范圍的控制線。二、城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標8建筑紅線后退距離指建筑物最外三、城市規(guī)劃什么是城市總體規(guī)劃？1 概念是對一定時期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標、發(fā)展規(guī)劃、土地利用、 空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施。2 城市總體規(guī)劃包括以下內(nèi)容：2-1 編制市域、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2-2 確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向2-3

20、確定城市建設(shè)與發(fā)展用地的空間布局、功能分區(qū)及市中心、區(qū)中心的位置2-4編制專項規(guī)劃，如道路系統(tǒng)和綜合交通規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、園林綠地規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃等。三、城市規(guī)劃什么是城市總體規(guī)劃？三、城市規(guī)劃2-5 編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標、內(nèi)容和實施部署。2-6 進行綜合技術(shù)經(jīng)濟論證，提出規(guī)劃實施步驟、措施和方法建議。什么是城市詳細規(guī)劃？概念是以城市總體貴戶或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對一定時期內(nèi)城市局部 地區(qū)的土地利用、空間環(huán)境和各項建設(shè)用地所作的具體安排。城市詳細規(guī)劃分為：控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。修建性詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，制定用以指導各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃圖三、城市規(guī)劃2-5 編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標、內(nèi)容四、城市居住區(qū)規(guī)劃城市居住區(qū)的規(guī)模（按居住戶數(shù)或人數(shù)分）居住區(qū)被城市干