住宅市場剛性需求與投資警戒線分析

1、住宅市場剛性需求與投資警戒線分析以上海為例關(guān)鍵字：住宅市場剛性需求與投資警戒線分析以上海為例,房地產(chǎn)市場行業(yè)資訊,住宅市場,宅市場剛,市場剛性,場剛性需,剛性需求,性需求與,需求與投,求與投資,與投資警,投資警戒,資警戒線,警戒線分,戒線分析,線分析,分析,析以,以上,以上海,以上海為作者：佚名文章來源： HYPERLINK /ShowCopyFrom.asp?ChannelID=1001&SourceName=互聯(lián)網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng)更新時間：2008-1-23 10:36:26【資訊全文】住房問題不僅和廣大老百姓的生活直接相關(guān)，而且對國民經(jīng)濟的運行也有重大影響，近幾年來中國房價持續(xù)、快速的上升已經(jīng)引

2、起了越來越多人的關(guān)注。部分城市房價上漲速度如此之快，稱之為泡沫已不為過。為了防止泡沫的產(chǎn)生和破滅，更重要的是促進市場的健康發(fā)展，需要對住房市場進行認(rèn)真研究，而對價格的研究尤其需要加強。 房地產(chǎn)價格的變動是一個復(fù)雜的問題，它和許多因素有聯(lián)系，如經(jīng)濟發(fā)展、收入水平、城市化、金融政策、匯率變化等等，其中的剛性需求和投資兩個因素對房價的影響非常巨大。本文將對這兩個因素進行分析。 考慮到房地產(chǎn)市場的高度地域性、資料的易得性和筆者對當(dāng)?shù)厥袌龅氖煜こ潭?，本文的研究對象鎖定為上海住宅市場。同時，本文選取20012006年作為考察的時間段，其主要原因是：一，若時間段太短，則數(shù)據(jù)變動大，分析結(jié)果失真度也大，若時間

3、段太長，則考慮因素要增多，復(fù)雜程度相應(yīng)增大；二，時效性差別；三，該時間段數(shù)據(jù)相對齊全、準(zhǔn)確性相對較高。 最后，本文對住宅市場的分析建立在買房的基礎(chǔ)上，未考慮租房的情況。 一、上海市住房剛性需求 剛性需求主要是指在一定經(jīng)濟能力下，為了擁有獨立的居住空間和體面的住房環(huán)境條件而產(chǎn)生的對住房的需求，主要表現(xiàn)為自住和住房條件改善兩個基本類型。 住宅市場的剛性需求可以理解為市場的基本需求，是支撐樓市的最重要的力量之一。要平穩(wěn)樓市價格，剛性需求必須在總體上得到滿足。 剛性需求在各個城市可能會有不同的具體表現(xiàn)形式。在上海住宅市場，剛性需求主要體現(xiàn)在以下五個方面：動拆遷、結(jié)婚和離婚、改善住房、外來人口來滬定居和

4、外籍常住人口來滬定居。下面分別計算這五個方面所產(chǎn)生的住房需求量： 1、動拆遷產(chǎn)生的住房需求 上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市改造一直在進行，近十年來，這方面的工程速度和力度更大。黃浦江上幾座大橋的建設(shè)、交通環(huán)線和輕軌地鐵的建設(shè)、世博會的建設(shè)以及大規(guī)模棚戶區(qū)的改造，都引起了相當(dāng)規(guī)模的動遷量。而動拆遷產(chǎn)生的對住房的需求是絕對剛性的。 根據(jù)上海市建委的“城市建設(shè)數(shù)據(jù)”統(tǒng)計資料顯示，2001年至2006年動遷戶數(shù)合計443萬戶(上海2007年鑒。下文無特別說明的，資料來源均為上海2007年鑒)。由于各種原因，部分動拆遷戶對住房的需求可能會增加，在此我們假設(shè)增加50。據(jù)此計算2001 2006年間由于動拆遷

5、引起的住房需求為：4431566萬套。 2結(jié)婚與離婚產(chǎn)生的住房需求 根據(jù)上海市民政局提供的資料，20012006年間全市登記結(jié)婚685萬對，同期全市登記離婚人數(shù)為 434萬人(277萬對)。對于新婚戶來說，每一個新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一對新婚姻新增加一戶住宅需求。對于離婚的情況來說，離婚一對，同樣可能會新產(chǎn)生一套住房的需求，因為有一方需另覓住處。據(jù)此計算20012006年間因為結(jié)婚和離婚產(chǎn)生的住房需求為：68521790萬套。 3改善型要求產(chǎn)生的住房需求 因為歷史的原因，上海在上世紀(jì)80年代以前建造了大量房型簡單、生活設(shè)施不全的居民住宅。這些住宅往往缺少獨立衛(wèi)生設(shè)

6、施，廚房合用，沒有廳，其居住條件已經(jīng)基本不適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要。另外，上海中心區(qū)域還有相當(dāng)數(shù)量解放前建成的里弄，由于歷史的局限。加之歲月的侵蝕和不當(dāng)使用，很多老里弄都顯破敗。居住在這些住宅中的居民，雖然名義上有住房，但他們對居住條件并不滿意，都有改善居住狀況的需求。 根據(jù)上海市房屋土地資源管理局“主要年份各類房屋構(gòu)成情況”資料，在2000年，上海擁有舊式里弄 1896萬平方米，簡屋84萬平方米。由于大部分舊式里弄和簡屋的住房環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)偏低，所以其住戶對改善住房條件的需求強烈。這種要求可以被視為剛性需求。假設(shè)每戶面積50平方米，計算舊式里弄和簡屋的總戶數(shù)為：(18940000840000)5040萬

7、。假設(shè)這些家庭在2001-2006年間每戶需要增加一套新房以改善住房條件，則新增住房需求40萬套。 4外來人口在滬定居所產(chǎn)生的住房需求 上海經(jīng)濟發(fā)展水平較高，城市建設(shè)各方面比較到位。隨著浦東的開發(fā)，上海的經(jīng)濟更趨活躍，吸引了更多的外來人才。人口統(tǒng)計資料表明，上海外來人口明顯呈現(xiàn)逐年增長的勢頭。2000年上海戶籍人口 1309萬，外來人口總量387萬，外來人口占戶籍人口的比例是296。到2006年，這一比例增加到 465。 外來人口在上海找到固定的工作，有了穩(wěn)定的收入后，就會考慮長期居留的問題，特別是學(xué)歷和收入比較高的白領(lǐng)。這些人有較強的經(jīng)濟能力，但又不具備戶籍人士先天的住房優(yōu)勢，如果要考慮結(jié)婚

8、，購買住房幾乎是必須和惟一的選擇。 如果說統(tǒng)計外來人口在已有人口中的比例相對容易，那么要準(zhǔn)確計算有多少外來人口對住房有需求就非常困難了，因為現(xiàn)有的正式統(tǒng)計資料無法提供這方面的數(shù)據(jù)。考慮到高學(xué)歷人員一般更傾向于在上海定居，且具備購房的能力，筆者以下從高學(xué)歷人口比例的角度，間接估算外來人口的住房需求量。 從上海2007年鑒“主要年份常住人口”提供的信息來看，上海在 2000、2005和2006年的流動人口數(shù)分別為387萬、581萬和627萬。據(jù)此粗略估算20012006年平均流動人口數(shù)為：(387581627)3532萬。另外，根據(jù)2000年上海市第五次人口普查資料顯示，在滬外來人口中，文化程度在

9、大專及以上的比例是37。 2003年上海外來流動人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示此比例上升為4。考慮到近幾年來外來人口中高文化層次的比例在逐年上升，假定2001 2006年在滬外來人口中文化程度在大專及以上的平均比例為5。據(jù)此計算其人數(shù)為：532527萬。假定27萬人每人需要一套住房，則住房需求為27萬套。 5在滬常住外籍人口所產(chǎn)生的住房需求 近年來由于上海經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是越來越多的外資公司在滬開辦業(yè)務(wù)，外籍人士的數(shù)量也迅速增加。由于外籍人士對住房的要求很高，且購買能力強，他們的住房需求通常能夠?qū)崿F(xiàn)。我們在此根據(jù)其常住人口的數(shù)量，根據(jù)上海市公安局出入境管理局提供的“在滬工作、居住的外國常住人口(2005

10、2006)”，2006年在滬工作、居住的外國常住人口去除留學(xué)生合計10萬人，假定每人購買住房一套，則產(chǎn)生住房需求10萬套。 結(jié)論： 綜合以上五類住房剛性需求為：6690402710233萬套 (見表1)。其中，結(jié)婚和離婚的需求最大。這一結(jié)論和許多市場調(diào)查結(jié)果是吻合的。列第二位的是動拆遷。兩者相加的比例是669，約占總量的23，對住房市場的基礎(chǔ)影響非常巨大。 二、上海市投資警戒比例 從理論上來說，住宅市場的首要任務(wù)是滿足剛性需求。在剛性需求得到基本滿足的情況下，市場允許一定比例的、正常的投資活動，這對活躍市場、提高市場效率有幫助。但是過高的投資 (或投機)比例則可能發(fā)出錯誤的市場信息，造成市場劇

11、烈震蕩，對市場是有害的。由于住宅直接關(guān)計民生，住宅市場的大幅波動尤其應(yīng)該避免，所以應(yīng)通過研究投資警戒線的比例，促使住宅市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展。 投資警戒線可以理解為在一定時期內(nèi)，住宅市場的供應(yīng)在滿足剛性(基本)需求后所允許的最高投資(包括投機)比例。如果投資比例超過警戒線，則市場供應(yīng)不足，價格上升。 1住宅凈增加面積和存量房成交套數(shù) 為了確定2001-2006年間的投資警戒線，必須先計算此階段的住宅凈增加面積和存量住宅成交套數(shù)。 根據(jù)上海市建設(shè)委員會提供的“住宅投資和竣工建筑面積(19782006)”，20012006年住宅竣工建筑面積是1474177萬平方米。根據(jù)上海房屋土地資源管理局提供的“

12、房屋拆遷情況(19952006)”表，20012006年上海住宅拆遷面積是327985萬平方米?？紤]到在此期間竣工的住房大部分不屬于由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而需動遷的房屋，且住宅比較新，質(zhì)量也比較高，所以住宅竣工面積不扣除此期間發(fā)生的拆遷面積。那么20012006年住宅凈增加面積等同于住宅竣工面積，即約14742萬平方米。 存量住宅成交套數(shù)的數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)有的資料無法直接得到，采用間接的方法估算。上海 2007年鑒“存量房交易情況(19942006)”提供了20012006年間的存量房交易套數(shù)和交易面積。在此，存量房包括住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。在交易面積中，此三類建筑的交易面積被分別列出。據(jù)此，

13、將住宅的交易面積除以總成交面積得出住宅的面積的比例，再以此比例乘以總成交套數(shù)，可大致估算出2001-2006年的住宅成交總套數(shù)為1027萬套(見表2)。 2剛性需求的滿足情況 剛性需求可以由新建住宅和存量住宅來滿足。為了簡化起見，本文假設(shè)剛性需求先由新建住宅滿足，然后，不足部分由存量住宅補充。 表3列舉了剛性需求的滿足情況。對于新建住宅套數(shù)的計算，根據(jù)市場情況列出了面積為70120平方米的六種套型，基本涵蓋了市場的主力套型(廉租房、經(jīng)濟適用房的面積可能會小一些，大約在5090平方米)。從表3可以看出，如果平均每套是120平方米，則剛性需求得不到滿足，將出現(xiàn)73萬套的缺口。而在其它戶型面積下，剛

14、性需求都能得到滿足。由此，可以得出支持小戶型的結(jié)論。 3投資警戒線：最高投資比例 最高投資比例，在此簡單定義為：剛性需求正好得到滿足時，市場多余的住宅套數(shù)占總住宅套數(shù)的比例。為了計算方便，本文采取如下計算方法：對市場的住宅供應(yīng)量(包括新建住宅和存量住宅)按一定比例打折，打折后的供應(yīng)量等于剛性需求量，即剛性需求缺口為零時的折扣率，即為最高投資比例。 計算時又可以分為兩種情況，一是投資情況全部發(fā)生在新建住宅；二是投資情況既發(fā)生在新建住宅，也發(fā)生在存量住宅。 (1)投資情況全部發(fā)生在新建住宅的最高允許投資比例 表3列出了六種房型面積，選取哪一種房型面積為計算對象合適呢?據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)

15、交易信息，上海住宅市場中，普通住宅每套平均建筑面積在100平方米左右，而普通住宅又占據(jù)住宅交易的大部分，所以本文選取100平方米作為典型面積，進行投資警戒分析。(在此不考慮廉租房和經(jīng)濟適用房) 如表4，當(dāng)新建住宅投資比例為30、20、10時，可用于滿足剛性需求的新建住宅的總量分別為：14742(130)10319萬平方米；14742(120)11794萬平方米；14742(110)13268萬平方米。 如表4，新建住宅投資比例為30時，100平方米戶型的剛性需求缺口為27萬套，市場基本上無法承受；新建住宅投資比例為20時，100平方米戶型的剛性需求缺口為12萬套，缺口大幅減小，但投資比例仍然太大；新建住宅投資比例為10時，100平方米戶型的剛性需求不再有缺口，而且有2萬套剩余，這說明可允許的最高比例大于10。通過計算可知，當(dāng)剛性需求缺口為0套時，對應(yīng)的折扣率約為115，即可以確定新建住宅的投資警戒線約為115。 (2)投資情況同時發(fā)生在新建住宅和存量住宅的最高允許投資比例 仍以100平方米為典型面積進行分析，假定市場投資比例為30，且投資同時發(fā)生在新建住宅和存量住宅。 從表5可以看出，當(dāng)市場投資比例為30時，100平方米戶型的剛性需求缺口高達(dá)58萬套，市場無法承受，價格穩(wěn)定將完全被打破。通過計算可知，剛性需求剛好得到滿足時