公寓物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)模板

1、公寓物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)模板資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。投 標(biāo) 函杭州鳳祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司:首先感謝貴公司對(duì)我公司的信任, 給予我們這次參加投標(biāo)的機(jī)會(huì)。根據(jù)貴公司提供的招標(biāo)文件、 樓書(shū)、 總平圖及答疑資料, 并實(shí)地勘察崇文公寓現(xiàn)場(chǎng), 我公司針對(duì)崇文公寓項(xiàng)目特點(diǎn), 經(jīng)過(guò)調(diào)查分析, 結(jié)合我公司多年管理實(shí)踐, 對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的開(kāi)展進(jìn)行了仔細(xì)分析研討。根據(jù)招標(biāo)文件要求, 認(rèn)真編寫(xiě)了本投標(biāo)書(shū), 現(xiàn)正式遞交崇文公寓物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)3份。承諾: 如我公司中標(biāo)將繳納履約保證金貳仟元整; 遵循本投標(biāo)書(shū)的內(nèi)容, 與貴公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同, 并執(zhí)行; 負(fù)責(zé)辦理小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的物價(jià)

2、審批工作。總經(jīng)理簽字: 浙江贊成物業(yè)管理有限公司( 章) 02月10日公司地址: 杭州市慶春路139號(hào)慶聯(lián)大廈五樓電 話: 傳 真: 郵 編: 310003第二部分整體方案及策劃思路 編制依據(jù) 崇文公寓招標(biāo)文件、 總平圖、 物價(jià)批復(fù)及答疑資料; 物業(yè)管理?xiàng)l例; 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法; 業(yè)主大會(huì)規(guī)程; 杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn); 杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法; 杭州市優(yōu)秀小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn); 國(guó)家、 省、 市相關(guān)物業(yè)管理的其它政策、 法規(guī); GB/T19001- idt ISO9001: 質(zhì)量保證體系。2.1崇文公寓物業(yè)管理定位 高標(biāo)準(zhǔn)、 高起點(diǎn)、 創(chuàng)品牌服務(wù)。以全國(guó)物業(yè)管理示范

3、住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則為小區(qū)日常管理工作的指導(dǎo), 并制定詳細(xì)的創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃。保證在前期物業(yè)管理期內(nèi), 使小區(qū)榮獲 ”杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。并爭(zhēng)創(chuàng)”杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”, 獲此項(xiàng)榮譽(yù)后爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀小區(qū)。自接管之日起導(dǎo)入ISO9001: 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn), 對(duì)各項(xiàng)管理目標(biāo)進(jìn)行全面跟蹤, 確保管理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化、 規(guī)范化, 使管理服務(wù)質(zhì)量得到循序漸進(jìn)的提高。在18個(gè)月內(nèi)經(jīng)過(guò)第三方現(xiàn)場(chǎng)審核, 經(jīng)過(guò)良好的管理服務(wù), 使物業(yè)保值增值, 真正讓業(yè)主滿意并得到實(shí)惠。2.2崇文公寓物業(yè)管理整體策劃與設(shè)想2.2.1 項(xiàng)目概況地理位置: 位于杭州市西湖區(qū)馬塍路, 東臨馬塍路, 南臨東部軟件園, 西接中大文錦

4、苑, 北至信息產(chǎn)業(yè)部電子第五十二所。物業(yè)類(lèi)型: 住宅小區(qū), 7幢小高層、 2幢多層?？傉嫉孛娣e: 24322平方米總建筑面積: 59297平方米( 包含地下8940平方米, 半地下室2690平方米, 架空層1076平方米) 綠地率: 35.2%容積率: 2.30總戶數(shù): 422戶停車(chē)位: 238個(gè), 其中地下198個(gè), 地面40個(gè)。公用設(shè)施及公共場(chǎng)所: 社區(qū)服務(wù)用房134、 物業(yè)管理辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房( 0.7%) , 行車(chē)及機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù), 圾房3間, 梯23臺(tái), 用配電房及設(shè)備, 用水泵房及設(shè)備, 防設(shè)施系統(tǒng)( 自動(dòng)噴淋、 消火栓、 火災(zāi)報(bào)警及防排煙系統(tǒng)) 和安保設(shè)施系統(tǒng)( 電子巡更、 周界報(bào)

5、警、 閉路電視、 可視對(duì)講系統(tǒng)及地下車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)) 等。戶內(nèi)配套: 有線電視系統(tǒng), 電話及網(wǎng)絡(luò)終端, 預(yù)留管道煤氣接口, 水、 電表出戶, 安防門(mén)對(duì)講系統(tǒng)。2.2.2管理內(nèi)容 物業(yè)前期顧問(wèn); 小區(qū)的管理、 經(jīng)營(yíng)及房屋和公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù); 小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的照明、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)、 樓宇可視對(duì)講IC一卡通系統(tǒng)、 背景音樂(lè)系統(tǒng)、 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、 LED系統(tǒng)、 樓宇BA系統(tǒng)及消防設(shè)備的管理和維修養(yǎng)護(hù); 小區(qū)內(nèi)公共的服務(wù)設(shè)施、 文化、 娛樂(lè)及體育活動(dòng)場(chǎng)所的管理; 小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境維護(hù); 小區(qū)內(nèi)的公共綠化的維護(hù)和管理; 對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種車(chē)輛( 包括機(jī)動(dòng)和非機(jī)動(dòng)車(chē)) 的統(tǒng)一管理; 協(xié)助公安部門(mén)對(duì)小區(qū)進(jìn)行治

6、安防范工作, 對(duì)違章違法行為進(jìn)行制止并及時(shí)報(bào)告; 對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理; 對(duì)小區(qū)內(nèi)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的管理; 社區(qū)文化管理; 小區(qū)檔案資料管理; 法律政策及合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。2.2.3項(xiàng)目特征項(xiàng)目以小高層住宅為主, 小區(qū)地處繁華的文教區(qū), 交通便捷, 但2個(gè)主入口都設(shè)在單行線馬塍路上。小區(qū)門(mén)禁采用智能化樓宇可視對(duì)講IC一卡通系統(tǒng)。結(jié)合小區(qū)自身的特點(diǎn), 已有的停車(chē)位能基本滿足現(xiàn)階段的停車(chē)需要。但隨著車(chē)輛增加, 考慮到周邊道路狹窄, 停車(chē)難有可能會(huì)成為日后管理的問(wèn)題。小區(qū)設(shè)施設(shè)備配置較全, 有23臺(tái)電梯及配電房、 消防系統(tǒng)、 安保系統(tǒng)、 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備。整個(gè)小區(qū)將配備電子巡更系統(tǒng),

7、 合理制定保安巡邏路線。2.2.4管理服務(wù)的重點(diǎn)根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn), 加強(qiáng)對(duì)小區(qū)安全管理是項(xiàng)目管理的第一重點(diǎn), 公司將經(jīng)過(guò)各種措施和手段進(jìn)行管理。小區(qū)設(shè)施設(shè)備齊全,有電梯、 水泵、 消防系統(tǒng)、 安保系統(tǒng)等重要公共設(shè)備。且杭城近年來(lái)用電、 用水形勢(shì)日益緊張, 夏秋冬三季時(shí)有拉閘限電、 限水現(xiàn)象發(fā)生, 每次停電、 停水都給廣大業(yè)主的正常生活造成了嚴(yán)重的影響, 對(duì)物業(yè)公司所管理的小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施也是一次考驗(yàn), 特別是如發(fā)生電梯運(yùn)行時(shí)突然斷電而關(guān)人等現(xiàn)象, 因此如何保證電梯等重要設(shè)備的正常運(yùn)行, 在出現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)得到處理, 是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。消防管理關(guān)系到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全, 高層建筑的消防

8、管理特別重要, 因此做好本小區(qū)的消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)。由于小區(qū)地理位置的局限性, 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛要做好引導(dǎo)工作, 車(chē)輛管理也將成為日后管理的重點(diǎn)。盡力擴(kuò)大、 完善各種配套服務(wù)設(shè)施, 要小區(qū)內(nèi)的服務(wù)呈多樣化發(fā)展。開(kāi)發(fā)商、 代理公司、 物業(yè)管理公司三者的工作出發(fā)點(diǎn)各有重心, 代理商會(huì)力求多賣(mài)房而少考慮其它事宜、 物業(yè)管理公司會(huì)力求日后管理的正常, 因此在前期介入中加強(qiáng)和開(kāi)發(fā)商、 代理商的溝通, 及時(shí)協(xié)調(diào)三方的利益, 提前避免日后管理隱患的存在, 是管理服務(wù)的重點(diǎn)2.3物業(yè)管理服務(wù)的具體措施 我公司中標(biāo)后, 由開(kāi)發(fā)商以合同形式全權(quán)委托我公司實(shí)行前期物業(yè)管理, 管理期限至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并確定

9、下屆物業(yè)管理期限止。前期物業(yè)管理期間接受開(kāi)發(fā)商和行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)。 我公司在崇文公寓設(shè)立管理處, 全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理服務(wù)工作, 管理處下設(shè)保安班、 綠化班、 保潔班、 工程班等班組, 公司總部負(fù)責(zé)對(duì)管理處工作的指導(dǎo)、 考核、 監(jiān)督、 檢查, 并負(fù)責(zé)對(duì)重大事件或突發(fā)事件的處理, 并予以在人、 財(cái)、 物上的保證。 在工程技工安排中, 安排水電工等常駐人員, 負(fù)責(zé)處理小區(qū)的日常工作, 包括設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保證、 晚間值班、 一般維修等, 對(duì)計(jì)劃性的土建維修等工作由公司統(tǒng)一派員處理。 保安和工程技工以安排在小區(qū)內(nèi)或附近住宿為主, 可處理突發(fā)事件又可解決員工的實(shí)際生活方便。 崇文公寓實(shí)行單獨(dú)財(cái)務(wù)核算,

10、 維修基金使用接受開(kāi)發(fā)商的檢查和監(jiān)督。 前期物業(yè)管理工作接受開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督檢查, 根據(jù)招標(biāo)文件的獎(jiǎng)懲措施實(shí)施。2.4崇文公寓爭(zhēng)創(chuàng)”杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”實(shí)施規(guī)劃為規(guī)范和提高崇文公寓的物業(yè)管理行為, 提高崇文公寓的品質(zhì)和知名度, 根據(jù)市優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn), 初步設(shè)想在交房后二年內(nèi)參加評(píng)比, 并獲得稱(chēng)號(hào), 現(xiàn)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制定本方案。2.4.1準(zhǔn)備階段交房后六個(gè)月內(nèi)完成以下工作: 組織機(jī)構(gòu) 確定創(chuàng)優(yōu)組織機(jī)構(gòu), 成立專(zhuān)門(mén)班子, 并對(duì)具體工作進(jìn)行分解, 責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)、 每位員工。 領(lǐng)導(dǎo)掛帥, 全民動(dòng)員創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)組長(zhǎng)、 副組長(zhǎng)二名, 成員若干名。其中組長(zhǎng)由公司副總經(jīng)理?yè)?dān)任、 副組長(zhǎng)由管理處主任、 公司物業(yè)管理

11、部經(jīng)理?yè)?dān)任, 成員為管理處員工, 公司各職能部門(mén)做好配合工作。 定期例會(huì) 創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組每二周召開(kāi)一次工作例會(huì), 總結(jié)上一時(shí)期的創(chuàng)優(yōu)工作, 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)尋求解決方案, 安排本期的創(chuàng)優(yōu)工作, 檢查計(jì)劃的落實(shí)情況。宣傳動(dòng)員 創(chuàng)優(yōu)工作需全體員工積極參與, 上下一心, 齊心協(xié)力, 分工合作。各班組要召開(kāi)班組會(huì)議, 將創(chuàng)優(yōu)工作的目的內(nèi)容, 要求時(shí)間安排等向全體員工講解, 使她們認(rèn)清目標(biāo), 朝著同一目標(biāo)努力。班組落實(shí) 各班組按領(lǐng)導(dǎo)小組的要求, 列出工作表, 并將計(jì)劃的落實(shí)和實(shí)施情況記錄在案。d評(píng)測(cè)現(xiàn)狀時(shí)間安排: 準(zhǔn)備階級(jí)結(jié)束后開(kāi)始目 的: 經(jīng)過(guò)自評(píng)找差距, 查原因, 落實(shí)情況, 限期整改。內(nèi) 容: 根據(jù)”杭

12、州市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn), 并按達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則嚴(yán)格評(píng)分。2.4.2 創(chuàng)優(yōu)實(shí)施階段a. 時(shí) 間: 準(zhǔn)備階級(jí)結(jié)束、 評(píng)測(cè)現(xiàn)狀后b. 對(duì)照檢查內(nèi)容, 缺什么、 補(bǔ)什么( 包括軟、 硬件) ; c. 創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組制定創(chuàng)優(yōu)倒計(jì)時(shí)工作表, 根據(jù)部門(mén)自查的情況進(jìn)行逐條檢查( 與考核結(jié)合) 。d. 班組將落實(shí)內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)層層分解到每一個(gè)員工, 職責(zé)分明, 誰(shuí)負(fù)責(zé)、 誰(shuí)落實(shí)。2.4.3 迎檢階段a. 時(shí)間安排: 根據(jù)實(shí)際檢查時(shí)間確定b. 目 的: 為經(jīng)過(guò)考評(píng)驗(yàn)收, 做好最后的準(zhǔn)備。c. 內(nèi) 容: 自評(píng)、 自檢、 請(qǐng)專(zhuān)家( 同行) 檢查, 迎接驗(yàn)收。d. 根據(jù)”創(chuàng)市優(yōu)”的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn), 組織創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組成員

13、、 員工代表進(jìn)行自評(píng)、 自檢, 邀請(qǐng)兄弟單位或?qū)＜襾?lái)小區(qū)進(jìn)行檢查。2.4.4 總結(jié)階段a. 時(shí) 間: 經(jīng)過(guò)最后考評(píng)進(jìn)行總結(jié)b. 目 的: 總結(jié)經(jīng)驗(yàn), 積累資料, 以全面提高我們的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。c. 內(nèi) 容: 根據(jù)評(píng)審的結(jié)果, 對(duì)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)加以長(zhǎng)期維持, 對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的加以修改。并對(duì)在”創(chuàng)優(yōu)”中涌現(xiàn)出來(lái)的先進(jìn)事跡加以表彰、 對(duì)給”創(chuàng)優(yōu)”工作造成損害的予以批評(píng)和處罰。2.4.5 獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中積極主動(dòng), 并使所負(fù)責(zé)的”創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目全部達(dá)標(biāo)的班組和個(gè)人, 對(duì)其進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中表現(xiàn)突出的員工, 在年度考核中優(yōu)先考慮晉級(jí)。2.4.6 處罰對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中不負(fù)責(zé)任、 人為地使其所

14、負(fù)責(zé)的”創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目未達(dá)標(biāo)的班組和個(gè)人, 將給予經(jīng)濟(jì)處罰和職務(wù)降級(jí), 情節(jié)嚴(yán)重者直至辭退。第三部分管理人員配備及員工管理3.1物業(yè)管理人員配備部門(mén)崗位人數(shù)備 注管理室管理處主任1接待/收費(fèi)人員1出納兼文員保安班主管1負(fù)責(zé)小區(qū)安保、 消防管理領(lǐng)班3設(shè)門(mén)崗、 車(chē)庫(kù)、 監(jiān)控、 巡邏等崗位保安員9工程班主管1水電、 土建、 其中有一人懂綠化技工2保潔班班長(zhǎng)1保潔員4合 計(jì)23人3.2擬派往崇文公寓管理服務(wù)人員的任職要求根據(jù)招標(biāo)文件要求及崇文公寓即將交付的實(shí)際, 如我公司中標(biāo), 將組織專(zhuān)門(mén)人員開(kāi)展前期籌備工作, 由富有管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任主要管理人員。公司將嚴(yán)格遵守勞動(dòng)法, 與員工簽訂勞動(dòng)合同, 按相

15、關(guān)政策規(guī)定為員工辦理勞動(dòng)保障。讓崇文公寓管理處的每位員工能安心、 盡心盡責(zé)地服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。3.2.1 管理處主任簡(jiǎn)歷王建元, 男, 1974年11月出生, 1997年畢業(yè)于浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)。從事過(guò)二年的星級(jí)飯店管理工作。98年開(kāi)始進(jìn)入我公司從事物業(yè)管理工作, 現(xiàn)擔(dān)任公司物業(yè)管理部副經(jīng)理, 曾先后擔(dān)任過(guò)青春坊管理處管理員, 海月花園管理處副主任, 物業(yè)部副經(jīng)理, 公司管理者代表等職。持有九千質(zhì)量體系內(nèi)審員資格證書(shū), 熟悉ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系工作。組織參與過(guò)海月花園創(chuàng)優(yōu)、 公司九千質(zhì)量體系導(dǎo)入等工作。王建元同志工作積極認(rèn)真, 對(duì)物業(yè)管理工作有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。能勝任崇文公寓管理處主任一

16、職。3.2.3 接待/收費(fèi)文員女性, 30歲以下, 具有中專(zhuān)以上學(xué)歷, 持有物業(yè)管理上崗證, 身體健康、 品貌端正, 有較強(qiáng)的溝通能力和服務(wù)意識(shí), 熟悉一般會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)知識(shí), 能正確辦理各項(xiàng)收費(fèi)業(yè)務(wù), 能熟練使用計(jì)算機(jī), 有較強(qiáng)的文字組織能力, 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。3.2.4工程主管男性, 45歲以下, 身體健康, 精力充沛。具有中專(zhuān)/高中以上學(xué)歷, 有多年工作經(jīng)驗(yàn), 持有水電等相關(guān)工種上崗證書(shū), 熟悉水電、 土建、 管道、 各類(lèi)電器等維修保養(yǎng)工作。了解工程預(yù)算和有關(guān)定額的核算及其程序。有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)和組織能力, 工作忠于職守, 認(rèn)真負(fù)責(zé)。3.2.5 工程技工男性, 45歲以下, 身體健康, 責(zé)任心強(qiáng),

17、精力充沛, 具有初中以上學(xué)歷。熟悉水電安裝、 維修等業(yè)務(wù)知識(shí), 能看懂各種施工圖紙, 了解一般工程設(shè)備的工作原理以及保養(yǎng)檢修的程序。有專(zhuān)業(yè)崗位培訓(xùn)經(jīng)歷, 持上崗證。有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。3.2.6 保安主管男性, 35歲以下, 身體健康, 責(zé)任心強(qiáng), 精力充沛, 身高173厘米左右, 高中以上文化程度, 有三年以上住宅小區(qū)保安領(lǐng)班工作經(jīng)驗(yàn), 有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力, 熟悉小區(qū)治安、 消防、 交通管理服務(wù)的工作程序, 能處理突發(fā)性事件的能力, 退伍軍人優(yōu)先考慮。 3.2.7 保安領(lǐng)班男性, 35歲以下, 身體健康, 責(zé)任心強(qiáng), 精力充沛, 身高173厘米左右, 高中以上文化程度, 有一年以上保安工作經(jīng)驗(yàn),

18、 熟悉小區(qū)治安、 消防、 交通管理服務(wù)的工作程序, 能處理突發(fā)性事件的能力, 退伍軍人優(yōu)先考慮。3.2.8 保安員男性, 35歲以下, 身體健康, 責(zé)任心強(qiáng), 精力充沛, 身高170厘米以上, 初中以上文化程度, 普通話標(biāo)準(zhǔn), 能協(xié)調(diào)處理一般的事件和糾紛, 有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)或?qū)I(yè)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn), 有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí), 退伍軍人優(yōu)先考慮。3.2.9 清潔員40歲以下, 身體健康, 責(zé)任心強(qiáng), 有一定的文化程度, 普通話標(biāo)準(zhǔn), 有專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn), 有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí), 工作不怕苦、 不怕累, 能?chē)?yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律。3.3 員工培訓(xùn)嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系文件規(guī)定要求, 結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行培訓(xùn), 以確保新西

19、湖花園管理處各崗位人員能勝任自己的本職工作, 提高員工的綜合素質(zhì)?；舅刭|(zhì)培訓(xùn): 思想素質(zhì)、 職業(yè)道德、 作風(fēng)建設(shè)。業(yè)務(wù)培訓(xùn): 注重培養(yǎng)一專(zhuān)多能的全面型人才, 3.3.1 培訓(xùn)內(nèi)容a崗前培訓(xùn)上崗前對(duì)小區(qū)全體管理服務(wù)員工進(jìn)行為期120小時(shí)( 清潔工培訓(xùn)20小時(shí)) 有針對(duì)性的培訓(xùn), 包括熟悉新西湖花園情況、 公司的規(guī)章制度, 操作規(guī)范、 程序、 工作標(biāo)準(zhǔn), 并組織嚴(yán)格的考試, 合格者方能正式上崗。b、 跟班作業(yè)上崗前進(jìn)行為期1個(gè)月的跟班作業(yè)( 清潔工為期7天) 。老員工經(jīng)過(guò)傳、 幫、 帶促使新員工能盡快適應(yīng)本崗位工作。c、 崗內(nèi)培訓(xùn)公司物業(yè)管理部全面負(fù)責(zé)新西湖花園管理處的員工培訓(xùn)工作, 并將制定詳

20、細(xì)的年度培訓(xùn)計(jì)劃, 公司各相關(guān)部門(mén)按計(jì)劃協(xié)助做好培訓(xùn)工作。3.3.2 培訓(xùn)計(jì)劃新員工培訓(xùn)計(jì)劃新員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1項(xiàng)目概況、 公司質(zhì)量方針、 目標(biāo), 公司概況, 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和公司規(guī)章制度等全體新員工24小時(shí)內(nèi)培以考試方式進(jìn)行考核2接管前期進(jìn)行員工強(qiáng)化培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培3崗位職責(zé)及管理制度全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求熟悉本職工作程序、 管理運(yùn)作程序4工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范全體新員工8小時(shí)內(nèi)培要求對(duì)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5各工種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)全體新員工40小時(shí)內(nèi)培要求熟悉掌握本專(zhuān)業(yè)的工作技巧, 適應(yīng)工作之要求6跟班作業(yè)全體新員工一個(gè)月( 清潔工一星期) 內(nèi)培要求學(xué)習(xí)、 會(huì)基

21、本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃接管前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式備 注1管理目標(biāo)及投標(biāo)書(shū)的有關(guān)內(nèi)容全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求明確各項(xiàng)工作要求、 目標(biāo)模式2崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度全體員工16小時(shí)內(nèi)培要求掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3小區(qū)整體布局、 公共設(shè)施設(shè)備、 消防設(shè)施等內(nèi)容介紹全體員工16小時(shí)公司本部?jī)?nèi)部培訓(xùn)要求熟悉小區(qū)設(shè)施、 設(shè)備及整體布局4房屋驗(yàn)收交接程序管理、 維修技術(shù)人員8小時(shí)內(nèi)培要求掌握房屋交換的全過(guò)程5設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理、 維修人員8小時(shí)內(nèi)培明確公用設(shè)施維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)6安全工作目標(biāo)及作業(yè)程序全體員工8小時(shí)內(nèi)培熟悉治安保衛(wèi)的范圍和職責(zé)7清

22、潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔員保安員8小時(shí)內(nèi)培熟悉清潔衛(wèi)生范圍和職責(zé)8綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理人員8小時(shí)內(nèi)培熟悉綠化范圍和目標(biāo)9工作技巧及服務(wù)規(guī)范全體員工8小時(shí)公司考核內(nèi)部培訓(xùn)行為、 語(yǔ)言規(guī)范和技巧10消防管理制度及滅火急救常識(shí)全體員工12小時(shí)內(nèi)培要求掌握應(yīng)急方案及常識(shí)C正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃正常管理期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)1管理軟件應(yīng)用管理人員及相關(guān)工種64小時(shí)內(nèi)培了解掌握計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理概述及應(yīng)用2物業(yè)管理技巧員工分批進(jìn)行8小時(shí)/月內(nèi)培提高員工與業(yè)主、 客戶的溝通技巧和管理水平3保安員隊(duì)列、 及體能等培訓(xùn)保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、 班長(zhǎng)及骨干24小時(shí)外部輪流培訓(xùn)掌握保安知識(shí)、 提高

23、防衛(wèi)能力4各特殊工種培訓(xùn)相關(guān)人員根據(jù)實(shí)際情況安排公司本部外部培訓(xùn)根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務(wù)管理水平5勞動(dòng)安全衛(wèi)生培訓(xùn)全體員工8小時(shí)內(nèi)部培訓(xùn)熟悉、 了解勞動(dòng)安全衛(wèi)生知識(shí)6消防技能訓(xùn)練及演習(xí)管理處全體義務(wù)消防員24小時(shí)內(nèi)部輪流培訓(xùn)掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力3.4員工激勵(lì)和制約人才是公司發(fā)展的資本。本公司的宗旨是規(guī)范管理、 人盡其才, 運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制量才錄用, 知人善任, 為人才的培養(yǎng)營(yíng)造良好的空間。做好人才的儲(chǔ)備工作, 做到用事業(yè)留人、 用待遇留人、 用感情留人。a激勵(lì)機(jī)制企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力, 就要有良好的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制, 鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、 努力工作; 經(jīng)過(guò)致力于開(kāi)展企業(yè)文化建設(shè), 加強(qiáng)上下級(jí)和同事之間

24、的溝通和交流, 培養(yǎng)集體主義精神, 增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。本公司在人力資源配置上堅(jiān)持精神激勵(lì)和物質(zhì)激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。鼓勵(lì)每位員工都能成為各自崗位上的專(zhuān)家能手, 倡導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)上崗, 讓每一位優(yōu)秀員工能有機(jī)會(huì)脫穎而出, 形成員工能上能下, 職位能升能降、 待遇能高能低, 實(shí)行以崗定薪的員工管理機(jī)制, 盤(pán)活人力資源, 做好物業(yè)服務(wù)工作。b制約機(jī)制本公司制定合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn), 推出一整套突出績(jī)效和綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施辦法, 使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、 鞭策后進(jìn)的作用, 同時(shí)也使員工有壓力感、 責(zé)任感和緊迫感。為了使崇文公寓的物業(yè)管理隊(duì)伍更加優(yōu)秀, 在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí), 及時(shí)優(yōu)化

25、隊(duì)伍結(jié)構(gòu), 結(jié)合考核, 實(shí)行末位淘汰機(jī)制, 年淘汰率在10%左右。3.5員工儀容、 儀表及著裝a.所有員工都必須注意保持儀表端正; b.員工在辦公室和工作場(chǎng)所不得穿短褲、 背心、 超短裙拖鞋; c.員工必須穿戴公司統(tǒng)一的制服, 將工作證件佩帶于左前胸, 并保持整潔; d.員工必須保持必要的服務(wù)禮儀。第四部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理制度4.1 崇文公寓管理機(jī)構(gòu)圖公司將在崇文公寓設(shè)管理處, 負(fù)責(zé)實(shí)施崇文公寓的物業(yè)管理工作。公司將對(duì)管理處的工作進(jìn)行指導(dǎo)、 檢查、 監(jiān)督和考核。管 理 機(jī) 構(gòu) 圖辦公室董事會(huì)辦公室董事會(huì) 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部總經(jīng)理總經(jīng)理物業(yè)管理部物業(yè)管理部浙江贊成物業(yè)管理有限公司崇文公寓管理處浙江贊

26、成物業(yè)管理有限公司崇文公寓管理處工程部工程部綠化班保潔班工程班保安班( 3) 綠化班保潔班工程班保安班( 3) 4.2 管理方式及工作計(jì)劃4.2.1內(nèi)部管理方式公司制定小區(qū)物業(yè)管理方案及年度工作計(jì)劃公司制定小區(qū)物業(yè)管理方案及年度工作計(jì)劃制定全年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)制定全年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)按上述方案、 計(jì)劃、 指標(biāo)進(jìn)行分解, 至公司各部門(mén)及管理處按上述方案、 計(jì)劃、 指標(biāo)進(jìn)行分解, 至公司各部門(mén)及管理處運(yùn) 行運(yùn) 行公司進(jìn)行監(jiān)督檢查、 定期考核, 達(dá)標(biāo)的給予獎(jiǎng)勵(lì), 不達(dá)標(biāo)的采取糾正措施公司進(jìn)行監(jiān)督檢查、 定期考核, 達(dá)標(biāo)的給予獎(jiǎng)勵(lì), 不達(dá)標(biāo)的采取糾正措施開(kāi)發(fā)商政府主管部門(mén)4.2.2與主管部

27、門(mén)、 開(kāi)發(fā)商的溝通方式開(kāi)發(fā)商政府主管部門(mén) 業(yè)務(wù)監(jiān)督指導(dǎo) 定期匯報(bào) 合同委托、 監(jiān)督檢查物業(yè)公司 物業(yè)公司 直屬崇文公寓管理處崇文公寓管理處4.2.3 工作計(jì)劃 前期介入工作計(jì)劃前期介入工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1簽訂委托合同簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同中標(biāo)后一周內(nèi)2跟進(jìn)工程施工建設(shè)A協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定落實(shí)小區(qū)業(yè)主公約。B與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。C收集整理各類(lèi)圖紙資料, 熟悉小區(qū)情況, 并記錄相關(guān)資料; D加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商、 施工單位、 各分供商的聯(lián)系, 參加工程例會(huì); E就物業(yè)管理方面, 對(duì)小區(qū)當(dāng)時(shí)階段提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議; F參與現(xiàn)場(chǎng)施工檢查及各類(lèi)設(shè)備的選用與調(diào)試, 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)開(kāi)發(fā)

28、商; G與各分供商簽訂售后服務(wù)協(xié)議, 落實(shí)后期維修事宜。合同簽訂起至物業(yè)交付( 參與人員多、 工作量大的工作自 6月起) 3管理處籌建A人員招聘; B培訓(xùn)及跟班作業(yè); C上崗。 6月起至物業(yè)交付4辦公后勤工作A管理用房裝修; B安排工程、 保安等各工作間; C物資配備。 6月起至物業(yè)交付5制定業(yè)主使用守則和各項(xiàng)管理規(guī)章制度A制定崇文公寓業(yè)主使用守則和各項(xiàng)公共管理規(guī)定; B以公司質(zhì)量管理制度為基礎(chǔ), 制定項(xiàng)目的各項(xiàng)工作制度。C公示和上墻。 6月起至物業(yè)交付(續(xù)前表)6銷(xiāo)售配合A對(duì)銷(xiāo)售人員就物業(yè)管理方面進(jìn)行溝通協(xié)調(diào); B派員參加房展等樓盤(pán)展示促銷(xiāo)活動(dòng), 解答購(gòu)房客戶物業(yè)管理方面提問(wèn); C進(jìn)行有關(guān)問(wèn)

29、卷調(diào)查及回饋意見(jiàn)收集工作。物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程7物業(yè)驗(yàn)收與接管A依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn), 逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收; B對(duì)不合格項(xiàng)目, 提交責(zé)任部門(mén)整改; C符合接管標(biāo)準(zhǔn)后按物業(yè)管理?xiàng)l例辦理書(shū)面移交手續(xù)。物業(yè)交付前 入伙階段工作計(jì)劃入伙階段工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間備注1入伙實(shí)施A制定小區(qū)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃, 與當(dāng)?shù)亟值馈?房管、 環(huán)衛(wèi)、 公安、 物價(jià)等有關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系并得到相關(guān)批文, 開(kāi)展有關(guān)工作; B各項(xiàng)入伙資料的準(zhǔn)備; C明確入伙流程及各崗位職責(zé); D入伙手續(xù)辦理。物業(yè)交付使用前后三個(gè)月2初次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查A了解業(yè)主各類(lèi)信息, 加強(qiáng)與業(yè)主交流; B針對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn), 制定糾正措施并實(shí)施; C回訪與回饋意見(jiàn)收集。物

30、業(yè)交付使用三個(gè)月內(nèi)3二次裝修管理A與行政主管部門(mén)取得聯(lián)系, 落實(shí)小區(qū)的裝修審批的管理事宜; B裝修方案審批, 宣傳裝修規(guī)定; C裝修手續(xù)辦理; D裝修活動(dòng)管理; E裝修工程驗(yàn)收。物業(yè)交付前二個(gè)月起4檔案建立與管理A收集業(yè)主資料檔案; B分類(lèi)歸檔。物業(yè)交付使用起 管理期內(nèi)工作計(jì)劃管理期內(nèi)工作計(jì)劃管理期主要計(jì)劃項(xiàng)目備注第一年A導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系, 修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度; B員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展; C開(kāi)展宣傳教育活動(dòng), 加強(qiáng)精神文明建設(shè), 普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī); D物業(yè)管理軟件應(yīng)用, 實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化; E每月向開(kāi)發(fā)商提供收支情況; F開(kāi)展多種便民活動(dòng); G按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃, 開(kāi)展各

31、項(xiàng)工作H有償、 無(wú)償服務(wù)開(kāi)展; I按”杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)工作, 并進(jìn)行自查; J”創(chuàng)市優(yōu)”準(zhǔn)備工作。第二年A爭(zhēng)創(chuàng)”杭州市物業(yè)管理小區(qū)”稱(chēng)號(hào); B根據(jù)首年度收支預(yù)決算, 合理調(diào)整收支, 開(kāi)展各項(xiàng)增收節(jié)支工作; C總結(jié)上年管理服務(wù)指標(biāo)完成情況并努力提高; D開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng); E管理水平朝”杭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)努力; F維修計(jì)劃制定實(shí)施; G特色服務(wù)推廣; H對(duì)照”國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)提高管理服務(wù)質(zhì)量。第三年A總結(jié)上年管理服務(wù)指標(biāo)完成情況并努力提高; B管理處各項(xiàng)日常工作; C朝”杭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”努力。4.3 崇文公寓各項(xiàng)管理規(guī)章制度崇文公寓的公共管理制度主要包

32、括下述條款, 在中標(biāo)后將根據(jù)我公司現(xiàn)有的同類(lèi)制度為基礎(chǔ), 結(jié)合崇文公寓的實(shí)際制訂, 完成初稿后將交開(kāi)發(fā)商審核, 開(kāi)發(fā)商代表全體業(yè)主的利益審核同意下述公共制度后, 將形成正式文本, 作為崇文公寓物業(yè)管理的基礎(chǔ)和依據(jù), 由全體業(yè)主、 物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商共同遵守執(zhí)行。具體條款的內(nèi)容將不在投標(biāo)文件中一一列明。 崇文公寓業(yè)主公約( 由開(kāi)發(fā)商制定) 崇文公寓物業(yè)使用守則 崇文公寓精神文明建設(shè)公約 崇文公寓房屋管理規(guī)定 崇文公寓二次裝修管理規(guī)定 崇文公寓公共設(shè)備管理規(guī)定 崇文公寓公用設(shè)施管理規(guī)定 崇文公寓車(chē)輛管理規(guī)定 崇文公寓園林綠化管理規(guī)定 崇文公寓環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 崇文公寓消防管理規(guī)定 崇文公寓人員出

33、入管理規(guī)定 崇文公寓安全管理規(guī)定 崇文公寓物品搬出入管理規(guī)定 崇文公寓檔案資料管理規(guī)定4.4 物業(yè)管理設(shè)備及物品等裝備的配備方案 行政辦公用品序 號(hào)名 稱(chēng)數(shù) 量1計(jì)算機(jī)1臺(tái)2打印機(jī)1臺(tái)3傳真機(jī)1臺(tái)4對(duì)講機(jī)1只5復(fù)印機(jī)1臺(tái)6文件柜2只7保險(xiǎn)箱1只8告示牌、 標(biāo)識(shí)( 一批) 1批9辦公、 會(huì)議桌椅( 家具) 1套10飲水機(jī)1臺(tái)11驗(yàn)鈔機(jī)1只12計(jì)算器2只13電話機(jī)2只14其它辦公用品( 1批) 1批15員工制服每款各2套加一線人員雨具各1套 保安設(shè)備和工具序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量1對(duì)講機(jī)4只2橡皮棍5根3電筒5支4其它裝備( 一批) 1批 工程維修設(shè)備工具序 號(hào)名 稱(chēng)數(shù) 量1登高梯1臺(tái)2無(wú)線對(duì)講機(jī)( 調(diào)劑使用

34、) 1只3電錘1把4管道疏通機(jī)1臺(tái)5管子鉗1把6潛水泵2只7鉗型表1只8插線板1個(gè)9鋁合金梯子(長(zhǎng)短各一把)2把10電鉆1把11活絡(luò)扳頭、 梅花扳頭、 呆扳頭( 各一套) 1套12萬(wàn)用表1只13皮尺(30m)2把14電烙鐵1支15充電式手提燈2只16手工工具( 套) 3套17工具箱2只18手推車(chē)1輛 清潔設(shè)備和工具序 號(hào)名 稱(chēng)數(shù) 量1洗地機(jī)和公司拼用2輕型推車(chē)1輛3塵推5把4玻璃刮刀5把5水槍(清洗路面用)1套6雨具5套7零星工具及易耗品1批第五部分前期管理及二次裝修管理5.1 物業(yè)前期管理方案為優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,改進(jìn)物業(yè)存在的一些不當(dāng)之處,能及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出合理化的建議,減少日后管理的難度,我公

35、司打算在 6月開(kāi)始對(duì)崇文公寓實(shí)行前期介入,并擬定初步的管理方案如下:跟進(jìn)施工進(jìn)度, 收集熟悉各類(lèi)圖紙資料, 熟悉物業(yè)情況; 參與現(xiàn)場(chǎng)施工, 加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商、 施工單位的聯(lián)系, 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通; 就物業(yè)管理方面, 對(duì)小區(qū)當(dāng)時(shí)階段提出專(zhuān)業(yè)化、 合理化的意見(jiàn)和建議; 負(fù)責(zé)崇文公寓管理處的籌建和人員招聘、 培訓(xùn)工作; 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收, 對(duì)不合格項(xiàng)目報(bào)責(zé)任部門(mén)整改; 制定業(yè)主使用守則和各項(xiàng)管理規(guī)章制度。5.2 業(yè)主入住管理方案 各種公約、 公開(kāi)管理制度分發(fā)到戶并進(jìn)行公示, 內(nèi)部規(guī)章制度健全; 應(yīng)用專(zhuān)業(yè)物管軟件, 小區(qū)檔案資料齊全; 辦公場(chǎng)地干凈整潔, 員工服裝統(tǒng)一、 持證上崗; 小區(qū)環(huán)境干凈整潔,

36、 營(yíng)造歡迎業(yè)主的歡樂(lè)氣氛; 內(nèi)部工作準(zhǔn)備就緒, 協(xié)助業(yè)主做好二次裝修審批等相關(guān)工作; 業(yè)務(wù)接待每天8: 0017: 00( 開(kāi)通24小時(shí)值班電話) ; 公司組織小區(qū)文化活動(dòng)一年不少于3次; 生活垃圾日產(chǎn)日清。5.3 二次裝修管理方案 裝修的各項(xiàng)規(guī)定分發(fā)到戶; 裝修的相關(guān)手續(xù)流程公示; 裝修人員嚴(yán)格管理, 出入小區(qū)憑出入證; 裝修垃圾集中堆放, 及時(shí)清理; 每套房子裝修經(jīng)審批, 無(wú)違章搭建; 室外無(wú)建筑材料和垃圾亂堆放; 每天對(duì)裝修戶進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與業(yè)主取得聯(lián)系。5.4 違章處理辦法及措施 對(duì)裝修過(guò)程中違反崇文公寓二次裝修管理規(guī)定的行為, 予以勸阻制止, 或根據(jù)崇文公寓二次裝修協(xié)議作出相

37、應(yīng)的處理; 對(duì)于違章裝修、 違章搭建、 破壞公共管線和設(shè)施、 破壞結(jié)構(gòu)和外觀的裝修行為開(kāi)違章通知單, 要求恢復(fù)原狀; 對(duì)在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)與裝修單位和業(yè)主聯(lián)系。第六部分房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理6.1 房屋維修管理方案加強(qiáng)日常養(yǎng)護(hù), 有計(jì)劃地組織房屋按年輪修; 組織查勘、 鑒定, 掌握房屋完損情況, 按房屋設(shè)計(jì)用途和完損情況, 擬定修繕?lè)桨? 對(duì)于局部受損, 因施工質(zhì)量原因造成房屋承重結(jié)構(gòu)問(wèn)題的及時(shí)處理; 每?jī)赡陮?duì)較大面積滲漏、 久修無(wú)效的房屋及墻面, 應(yīng)局部翻新, 防止擴(kuò)大; 每年對(duì)屋面隔熱層和防水層檢修一次, 反老化部分, 定期疏通屋面雨水口, 確保屋面安全, 不滲漏, 排水通暢。6.

38、2 設(shè)備安全運(yùn)行管理方案全面了解設(shè)備的性能和用途, 以便正常的檢修; 每周對(duì)泵房打掃一次, 保持室內(nèi)的清潔; 生活泵、 噴淋泵、 潛水泵等在正常情況下選擇開(kāi)關(guān)位置及自動(dòng)位置, 所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡(jiǎn)單明確; 暴露于室外的管道及設(shè)備, 須定期檢查, 涂刷防腐材料; 每年對(duì)使用的設(shè)備進(jìn)行至少一次的使用試驗(yàn); 冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、 室外設(shè)備的防凍保溫工作。6.3 弱電及智能化系統(tǒng)管理方案要確保弱電系統(tǒng)狀態(tài)良好, 維修要及時(shí), 質(zhì)量要過(guò)硬; 小區(qū)監(jiān)控室閉路電視24小時(shí)錄制, 專(zhuān)人值班, 做好日常維護(hù)工作及記錄, 確保監(jiān)控設(shè)備的正常運(yùn)行; 做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng), 配合專(zhuān)業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè); 配合專(zhuān)業(yè)管

39、理人員對(duì)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng), 發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專(zhuān)業(yè)單位取得聯(lián)系; 對(duì)重要的停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)采取定點(diǎn)定專(zhuān)人監(jiān)控, 記錄運(yùn)行狀態(tài), 合理調(diào)整。6.4 供電系統(tǒng)管理方案保證24小時(shí)正常運(yùn)行, 出現(xiàn)故障, 立即排除; 限電、 停電按規(guī)定提前通知業(yè)主; 配電室管理嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 操作運(yùn)行; 配有專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員, 變配電操作維護(hù)人員均需持證上崗; 定期維修、 保養(yǎng)、 并由供電局電氣試驗(yàn), 有記錄報(bào)告; 制定配電室管理規(guī)定, 并嚴(yán)格執(zhí)行。6.5 消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)配備齊全, 完好無(wú)損, 可隨時(shí)起用; 定期對(duì)噴頭、 消防水泵等設(shè)施進(jìn)行系統(tǒng)檢查; 定期對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況、 報(bào)警性質(zhì)、 報(bào)警部位進(jìn)行

40、檢查; -定期對(duì)保安隊(duì)伍進(jìn)行消防演練, 開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育; 制訂突發(fā)性火災(zāi)的應(yīng)急方案, 設(shè)立消防疏散圖; 保證消防通道的暢通, 照明設(shè)施、 引路標(biāo)志完好; 6.6 電梯設(shè)備管理方案保證電梯的正常運(yùn)行, 轎箱內(nèi)干凈、 通風(fēng), 照明良好, 設(shè)施信號(hào)正常; 電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍保養(yǎng)、 維修, 運(yùn)行修理有記錄存檔; 每天對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查, 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題, 及時(shí)處理; 制定并貫徹維修人員的日常維護(hù)和預(yù)件檢修制度; 落實(shí)電梯緊急故障的救援工作。6.7 給排水系統(tǒng)管理方案對(duì)給排水系統(tǒng)中使用的設(shè)施、 設(shè)備必須定期檢查其開(kāi)關(guān)靈活性、 密封性, 如發(fā)生問(wèn)題要立即修理; 檢查設(shè)備閥門(mén)、 管道有無(wú)跑、 滴、 漏現(xiàn)

41、象, 并及時(shí)處理; 保證所有排水系統(tǒng)通暢, 汛期道路無(wú)積水, 樓內(nèi)、 地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水發(fā)生。高壓水泵有嚴(yán)密的管理措施, 保持周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生; 加強(qiáng)用水管理, 用水有計(jì)劃, 按時(shí)抄錄水表讀數(shù), 發(fā)現(xiàn)異常, 及時(shí)找出多用水的原因, 及時(shí)整改。6.8 公共配套設(shè)施管理方案保證小區(qū)道路的干凈整潔, 無(wú)坑洼, 無(wú)積水, 無(wú)缺損; 對(duì)于公共照明設(shè)備要定期檢查, 隨壞隨修, 保證燈泡正常使用, 無(wú)破損; 公共標(biāo)示、 警示牌要清楚、 干凈, 無(wú)破損, 安放要牢固; 小區(qū)內(nèi)所有的窨井要每周檢查, 確保井內(nèi)無(wú)積物, 無(wú)堵塞, 井蓋完好; 對(duì)消防設(shè)施管網(wǎng)要定期檢修, 保證開(kāi)啟靈活, 能正常有效使用。第七部分治

42、安及車(chē)輛管理7.1 安全防范管理方案實(shí)施24小時(shí)保安值班制度, 著裝統(tǒng)一, 用語(yǔ)規(guī)范, 文明值勤; 實(shí)行人防、 技防相結(jié)合, 定時(shí)、 定點(diǎn)、 定人進(jìn)行巡邏保衛(wèi), 并有巡邏記錄; 對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的管理, 要做好來(lái)訪登記; 制定治安事故及其它突發(fā)情況的處理方法, 保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)的安全; 協(xié)助當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所的治安工作; 落實(shí)安全措施預(yù)防和制止重大事件的發(fā)生。7.2 停車(chē)場(chǎng)及地面車(chē)輛管理方案裝有易燃、 易暴、 或裝有污染物品的車(chē)輛, 嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū); 嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入規(guī)定, 發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告; 進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛應(yīng)減速行駛, 不得隨意鳴號(hào), 如果車(chē)輛損壞路面或公用設(shè)施, 須照價(jià)賠償; 合理

43、規(guī)劃地面車(chē)輛停放位置, 以滿足停車(chē)需要及交通部門(mén)的有關(guān)規(guī)定; 交通標(biāo)志設(shè)置合理、 明顯, 車(chē)輛進(jìn)出停放有序; 正確、 合理的應(yīng)用地下停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)。7.3 警示標(biāo)志管理系統(tǒng)警示標(biāo)志布置要合理, 對(duì)險(xiǎn)要路口要重點(diǎn)設(shè)立; 保持警示標(biāo)志清晰, 無(wú)破損; 對(duì)出現(xiàn)松動(dòng)的標(biāo)志牌要及時(shí)加固, 以免對(duì)業(yè)主及外來(lái)車(chē)輛造成不便。第八部分衛(wèi) 生 管 理8.1 環(huán)境衛(wèi)生管理方案 小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備, 設(shè)有垃圾箱、 果皮箱、 垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備; 小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔, 垃圾日產(chǎn)日消; 小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、 家畜; 房屋的公共樓梯、 扶攔、 走道等部位保持清潔, 不得隨意堆放雜物和占用; 8.2 綠化養(yǎng)護(hù)管

44、理方案 小區(qū)無(wú)雜草( 明顯雜草) , 綠化帶上無(wú)垃圾雜物。 由專(zhuān)業(yè)人員養(yǎng)護(hù)。做好除蟲(chóng)、 施肥、 修枝、 澆灌等工作。 綠化成活率在96%以上, 有枯死及時(shí)補(bǔ)種。 草坪、 灌木定期修剪, 保持整齊; 喬木定期修枝養(yǎng)護(hù)。8.3 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理方案 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序, 無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、 廣告牌, 亂貼、 亂畫(huà)現(xiàn)象; 對(duì)商鋪門(mén)前的車(chē)輛停放要管理得當(dāng), 不得影響小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的進(jìn)出; 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門(mén)口喲做好門(mén)前三包8.4 排煙、 排污及噪音的控制方案 加強(qiáng)車(chē)輛管理, 限制外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入, 既減少尾氣排放, 減少噪音污染; 做好地下停車(chē)庫(kù)的通風(fēng)處理, 有利于汽車(chē)尾氣的排放; 禁止在小區(qū)內(nèi)設(shè)立產(chǎn)生噪音污染的生產(chǎn)、 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)

45、目; 保持污水井的通暢, 搞好清潔工作, 防止堵塞; 對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的排煙、 排污問(wèn)題要及時(shí)做好善后處理工作。8.5 滅蟲(chóng)及消毒方案 保持小區(qū)環(huán)境的整潔, 杜絕衛(wèi)生死角的產(chǎn)生; 定期對(duì)水溝、 下水道、 窨井等蟲(chóng)蠅較多的地方進(jìn)行消毒; 在小區(qū)內(nèi)搞好除”四害”的宣傳活動(dòng), 加深認(rèn)識(shí); 管理處可針對(duì)業(yè)主的需要, 對(duì)住戶家里進(jìn)行消毒。第九部分基 礎(chǔ) 管 理 措 施9.1 檔案管理方案收集時(shí)要保證檔案資料內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛; 保證檔案資料的完整、 準(zhǔn)確、 新鮮、 安全; 完整即不殘缺、 遺漏、 空白、 分散; 準(zhǔn)確即帳實(shí)相符, 真實(shí)可靠; 新鮮即動(dòng)態(tài)性和客觀記錄; 安全即嚴(yán)格遵守借閱制度; 資料要分類(lèi)裝

46、訂并整理成冊(cè), 做到條理清晰、 分類(lèi)合理、 易于檢索; 檔案室應(yīng)保持干燥、 通風(fēng)、 清潔, 注意防盜。9.2 財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)管理處的各項(xiàng)費(fèi)用的收繳、 統(tǒng)計(jì)與核算工作, 做到帳目清楚準(zhǔn)確、 帳據(jù)相符, 如遇拖欠或自己無(wú)法催回欠款的要及時(shí)上報(bào); 建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度; 遵守各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度, 接受公司財(cái)務(wù)部的監(jiān)督與指導(dǎo); 負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種結(jié)算憑證、 收據(jù)發(fā)票和有關(guān)印章。9.3 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)的籌建工作成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)籌建小組, 可由開(kāi)發(fā)商、 業(yè)主和物業(yè)公司的人員組成; 起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案, 并向業(yè)主代表征求意見(jiàn), 修改、 完善章程和公約; 在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展籌建宣傳工作, 同時(shí)

47、要做好候選人的推薦工作; 確定會(huì)議的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否完成。9.4 便民服務(wù)方案便民服務(wù)能給業(yè)主以方便, 以能給公司增加收益。崇文公寓業(yè)主經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好, 在便民服務(wù)中很有潛力。為方便業(yè)主和住戶, 公司將開(kāi)展全方位、 多層次、 綜合性的各類(lèi)服務(wù), 并把便民服務(wù)作為管理工作內(nèi)容的一個(gè)重要方面。公司在總結(jié)以往管理工作的基礎(chǔ)上, 根據(jù)崇文公寓的地理特點(diǎn), 針對(duì)住戶和業(yè)主生活中的熱點(diǎn)和難點(diǎn), 擬在崇文公寓進(jìn)一步拓寬服務(wù)范圍, 豐富服務(wù)內(nèi)容, 改進(jìn)服務(wù)方法, 為廣大業(yè)主和住戶提供全面的便民服務(wù)項(xiàng)目。9.4.1無(wú)償服務(wù)( 不但含下述項(xiàng)目) 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1介紹保姆2代訂飲用水3代訂牛奶4代為保管小件物品

48、5物業(yè)咨詢服務(wù)6組織各類(lèi)咨詢活動(dòng)7組織郊游8開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所9組織健身體育活動(dòng)10宣傳消防活動(dòng)11義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)9.4.2 代辦性服務(wù)( 不但含下述項(xiàng)目) 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1代請(qǐng)家教收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),雙方協(xié)商確定(下同)2代租汽車(chē)3代購(gòu)車(chē)船、 飛機(jī)票4代辦旅游手續(xù)5代訂報(bào)刊、 雜志6小區(qū)內(nèi)代購(gòu)、 代送禮品、 鮮花7提供居室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)9.4.3 直接有償服務(wù)( 不但含下述項(xiàng)目) 類(lèi)別編 號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容參考價(jià)格(以雙方協(xié)商為準(zhǔn))安裝維修類(lèi)1疏通排污管50元/處.次2疏通廢水管( 地漏) 30元/處.次3更換排污、 廢水管100元/處.次4修理更換水籠頭5元/只5修理更換水表10元/只6修理更

49、換水閥15元/只7拆裝座便器100元/只8修理座便器10元/只9更換各類(lèi)開(kāi)關(guān)、 插座10元/只10檢修室內(nèi)線路15元/小時(shí)11更換燈具15元/只12安裝線路( 照線) 3元/米13檢修燈具15元/小時(shí)14修理門(mén)鈴5元/次15換防盜門(mén)鎖10元/把16換信報(bào)箱鎖5元/把17修理鋁合金窗20元/扇 18貼面磚、 地磚20元/平方19快餐市價(jià)20傳真2元/張21打字3.0元/張22復(fù)印0.5元/張23洗車(chē)10元/輛24車(chē)打臘面議家政類(lèi)25市場(chǎng)價(jià)說(shuō)明: 1、 以上價(jià)格均為人工費(fèi)。 2、 材料費(fèi)另計(jì)。3、 以上項(xiàng)目有特殊工作難度的和不在項(xiàng)目之內(nèi)的價(jià)格需面議9.5 社區(qū)活動(dòng)的設(shè)想和計(jì)劃公司所崇尚的是一種富有

50、人情味的住宅文化, 將現(xiàn)代居住理念融入社區(qū)意識(shí), 最終轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸屬感。朝著這一目標(biāo), 管理處將盡心竭力推行極富人情味的管理方法, 使業(yè)主享受最大的便利。公司將十分重視小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)。我公司憑借多年來(lái)管理小區(qū)所積累的社區(qū)工作開(kāi)展經(jīng)驗(yàn), 根據(jù)崇文公寓業(yè)主的實(shí)際需要, 與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)配合, 以社區(qū)居委會(huì)為主, 開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。我公司承諾每年將定期組織不少于三次的文化活動(dòng), 再根據(jù)實(shí)際情況不定期組織。活動(dòng)形式、 參加對(duì)象、 活動(dòng)地點(diǎn)將根據(jù)實(shí)際情況確定。9.5.1 制度保障為保證崇文公寓文化活動(dòng)的順利開(kāi)展, 豐富業(yè)主的文化生活, 我公司在原社區(qū)文化工作制度、 精神文明建設(shè)公約等基礎(chǔ)上, 結(jié)合崇

51、文公寓的實(shí)際, 加以完善, 從制度上保證社區(qū)文化生活開(kāi)展。9.5.2 組織舉辦與自發(fā)參與相結(jié)合隨著住戶對(duì)文化休閑要求的增長(zhǎng), 我公司聯(lián)合居委會(huì)定期舉辦一些有品味的專(zhuān)業(yè)性活動(dòng), 讓居民能在小區(qū)享受到有一定品味的文化活動(dòng), 陶冶情操, 營(yíng)造崇文公寓的文化氛圍。同時(shí)讓居民參與各種興趣活動(dòng), 特別是老年和青少年活動(dòng), 以體現(xiàn)我們尊老愛(ài)幼的好傳統(tǒng), 健康她們的身心。9.5.3 室外活動(dòng)與室內(nèi)活動(dòng)相結(jié)合9.5.4 硬件建設(shè)社區(qū)文化活動(dòng)的硬件設(shè)施是社區(qū)文化生活的重要保障。良好的居住環(huán)境, 不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)修養(yǎng), 而大家的素質(zhì)都得到了提高, 那么整個(gè)崇文公寓的社區(qū)文化氛圍自然而然地得以體現(xiàn)。以現(xiàn)有健身

52、活動(dòng)場(chǎng)地為基礎(chǔ), 再爭(zhēng)取增加小區(qū)的健身設(shè)施。9.5.5 軟件建設(shè)公司將十分注重軟件建設(shè), 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的中心組成部分, 它包括活動(dòng)計(jì)劃、 實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、 管理處人員的服務(wù)精神、 各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、 居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。9.5.6 活動(dòng)的劃分我們將崇文公寓的社區(qū)文化活動(dòng)分為兩部分: 一是一些常規(guī)活動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)展, 包括各項(xiàng)球類(lèi)活動(dòng)、 棋類(lèi)活動(dòng)、 牌類(lèi)活動(dòng)、 圖書(shū)閱覽、 兒童娛樂(lè)、 健身及節(jié)目專(zhuān)題文藝活動(dòng)等; 二是由管理處和居委會(huì)單獨(dú)策劃的活動(dòng), 經(jīng)過(guò)某些節(jié)假日來(lái)集中調(diào)動(dòng)居民參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。我們將根據(jù)居民的人口結(jié)構(gòu)、 文化素質(zhì)和特殊需求, 創(chuàng)

53、造高尚住宅的社區(qū)文化生活和精神文明活動(dòng), 爭(zhēng)創(chuàng)一流文明住宅小區(qū)。9.5.7 組織設(shè)置為能使小區(qū)的文化活動(dòng)持久健康開(kāi)展, 公司將協(xié)助社區(qū)居委會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組, 邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)、 業(yè)主、 活動(dòng)愛(ài)好者等人員參加。組員必須熟悉社區(qū)文化, 熱心公益事業(yè), 不計(jì)薪酬。物業(yè)公司主要任務(wù)是組織協(xié)調(diào)并解決活動(dòng)中的有關(guān)問(wèn)題。9.5.8 活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來(lái)源我公司對(duì)社區(qū)文化活動(dòng)有專(zhuān)門(mén)預(yù)算, 再加居委會(huì)的部分經(jīng)費(fèi), 并爭(zhēng)取部分贊助。有這三方面的保障, 肯定能得到順利地開(kāi)展。9.6 個(gè)性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)方案根據(jù)崇文公寓的特點(diǎn), 針對(duì)小區(qū)內(nèi)不同業(yè)主的不同需求, 采用非同一般的、 以突出個(gè)性化服務(wù)為主的、 深入全面的服務(wù)形式。日

54、常管理中也將推出多樣化的服務(wù)項(xiàng)目, 特別是在二次裝修中, 盡可能站在業(yè)主的角度看待問(wèn)題, 在保證小區(qū)整體外觀不受破壞的條件下, 對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)給予支持, 并制定美觀、 統(tǒng)一的方案。第十部分企 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 效 益10.1 崇文公寓物業(yè)管理費(fèi)收取及考核標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)能耗費(fèi)合計(jì)1多層住宅0.8元/月M2無(wú)0.80元/月M22小高層住宅1.0元/月M2按實(shí)分?jǐn)?.00元/月M23商鋪1.60元/月M2無(wú)1.60元/月M24地下停車(chē)位70元/月輛已含在內(nèi)70元/月輛5地面停車(chē)位40元/月輛已含在內(nèi)40元/月輛說(shuō)明: 我公司對(duì)住宅物業(yè)管理費(fèi)和能耗費(fèi)分開(kāi)預(yù)算、 統(tǒng)一收取。因?yàn)榉珠_(kāi)預(yù)算有利于物價(jià)審批、

55、有利于業(yè)主能普遍接受; 統(tǒng)一收取有利于物管公司的操作, 有利于物管公司節(jié)約能耗成本。商鋪物管費(fèi)包含門(mén)前衛(wèi)生保潔費(fèi)。地下停車(chē)位管理費(fèi)包含地下停車(chē)庫(kù)的照明等公共能耗支出?？辗亢臀词褂玫牡叵峦＼?chē)位按法規(guī)規(guī)定收取70%的管理費(fèi)。前期顧問(wèn)費(fèi)按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定需由開(kāi)發(fā)商支付給前期物業(yè)管理單位, 具體標(biāo)準(zhǔn)、 付款方式待中標(biāo)后, 根據(jù)雙方商定服務(wù)方式另行協(xié)商。物管公司在正式進(jìn)駐后至小區(qū)交付, 期間所產(chǎn)生的管理支出需由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。10.2 物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算( 單位: 元) 序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)金額1管道疏通機(jī)1臺(tái)300030002計(jì)算機(jī)1臺(tái)400040003打印機(jī)1臺(tái) 4復(fù)印機(jī)1真機(jī)1臺(tái)

56、250025006辦公臺(tái)、 椅5套30015007對(duì)講機(jī)8個(gè)15001 8保險(xiǎn)箱1只8008009電話機(jī)3只15045010文件柜2套500100011計(jì)算器3只5015012其它辦公用品1批50050013辦公家具1套30003000合計(jì)4450010.3 物業(yè)管理年收支測(cè)算10.3.1 年度物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目說(shuō)明收入( 元) 1多層住宅面積管理費(fèi)入住率489606000M20.80元/月M285%2小高層住宅面積管理費(fèi)入住率40220839432.11.00元/月M285%3商鋪面積管理費(fèi)入住率9433578M21.60元/月M285%4地下停車(chē)位數(shù)量管理費(fèi)出租率166320198

57、個(gè)70元/月輛100%5地面停車(chē)費(fèi)數(shù)量管理費(fèi)出租率192040個(gè)40元/月輛100%6有償服務(wù)300007經(jīng)營(yíng)用房收益194 M2,租金每天每平方米0.50元。35405合 計(jì)( 元) 69424610.3.2年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算序 號(hào)項(xiàng) 目年預(yù)算1人員工資( 附表1) 3286902設(shè)備設(shè)施維保費(fèi)( 附表2) 1657003清潔、 綠化、 環(huán)衛(wèi)費(fèi)( 附表3) 339004行政辦公費(fèi)( 附表4) 232505公共水電費(fèi)( 附表5) 595256一次性投入分?jǐn)? 附表6) 88857固定資產(chǎn)折舊( 附表7) 59858法定稅費(fèi)(5.55%)38530總 計(jì)( 元) 66446510.4物業(yè)管

58、理費(fèi)用測(cè)算說(shuō)明及分析10.4.1財(cái)務(wù)分析年度收支平衡表項(xiàng) 目總計(jì)( 元) 總收入694246管理支出622960盈虧71286根據(jù)以上預(yù)算分析, 常年收入相抵, 我公司每年能盈利71286元, 占小區(qū)總收的10%。經(jīng)濟(jì)上定能等到較好的回報(bào)。10.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析從項(xiàng)目分析來(lái)看, 主要風(fēng)險(xiǎn)在于交付后的社會(huì)平均工資水平, 如今年的工資水平要比二三年前明顯增高, 社會(huì)保障體系越加規(guī)范, 但此風(fēng)險(xiǎn)其它小區(qū)和行業(yè)也普遍存在, 相信定能得到消除。小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和房屋主體由于剛交付, 基本不存在大中修的問(wèn)題, 因此此風(fēng)險(xiǎn)也基本可消除。對(duì)于各類(lèi)安全事故, 公司也考慮了小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn), 并已計(jì)入本預(yù)算, 想念經(jīng)過(guò)

59、嚴(yán)格規(guī)范的管理, 加上購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn), 也能把此風(fēng)險(xiǎn)降至最低。10.4.3總體分析管理崇文公寓, 根據(jù)預(yù)算每年有10%的利潤(rùn)率( 7萬(wàn)余元) , 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較小, 投資較少, 能提升公司總體實(shí)力, 擴(kuò)大影響。因此管理本項(xiàng)目符合公司對(duì)外拓展的要求, 是可行的。附表1 年度管理服務(wù)人員工資及附加預(yù)算序 號(hào)崗位人數(shù)月薪各項(xiàng)基金( 39%) 合 計(jì)管理人員主任1 78033360接待/收費(fèi)文員1100039016680工程部工程主管11200468 6工程技工290035130024保安部保安主管1100039016680保安領(lǐng)班385033142516保安員9750292112536保潔部保潔主管170027311676清潔工450019533360加班工資( 工資總額的5%