講座控制性詳細(xì)規(guī)劃編制

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制借鑒區(qū)劃技術(shù)，變革傳統(tǒng)詳細(xì)規(guī)劃形成的具有中國(guó)特色的規(guī)劃類型；城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確的法定規(guī)劃之一，法律嚴(yán)肅性越來(lái)越高；建設(shè)主管部門做出建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的依據(jù)（行政許可法范疇）；反映各個(gè)利益集團(tuán)在城市建設(shè)中的責(zé)權(quán)利關(guān)系；公眾參與最具實(shí)效性的內(nèi)容；編制技術(shù)不斷探索與進(jìn)步?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本認(rèn)識(shí)控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃專項(xiàng)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃詳細(xì)總體規(guī)劃條件城市總體規(guī)劃規(guī)劃研究成果和城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)區(qū)域的空間方案行政許可、控規(guī)實(shí)施規(guī)劃法和編制辦法要求 城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008） 第十九條城市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，組織編制城市的控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)

2、后，報(bào)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和上一級(jí)人民政府備案。城市規(guī)劃編制辦法（2005） 第四十一條控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。（二）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。（三）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；（四）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。（五）

3、根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。（六）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。第四十二條控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容 。控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位與作用 （1）控制性詳細(xì)規(guī)劃是規(guī)劃與管理、規(guī)劃與實(shí)施之間銜接的重要環(huán)節(jié)。從規(guī)劃到管理依法行政的依據(jù)；從規(guī)劃到實(shí)施控制、引導(dǎo)、監(jiān)督。 控制性詳細(xì)規(guī)劃將城市建設(shè)的規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確、適合操作的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的基本依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為。 （2）控制性詳細(xì)規(guī)劃是宏觀與微

4、觀、整體與局部有機(jī)銜接的關(guān)鍵層次。從宏觀到微觀上接總規(guī)（分區(qū)），下接修詳（設(shè)計(jì)）；從定性到定量控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)；定性到定量控制要求深化、量化、具體化；從整體到局部控制指標(biāo)細(xì)化、分解、落實(shí)； 控制性詳細(xì)規(guī)劃向上銜接總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，向下銜接修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)行為。它以量化指標(biāo)和控制要求將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制轉(zhuǎn)化為對(duì)城市建設(shè)的微觀控制，并作為具體指導(dǎo)地段修建性詳細(xì)規(guī)劃、具體設(shè)計(jì)、土地出讓的具體設(shè)計(jì)條件和控制要求。 （3）控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)控制與管理的重要手段。從二維到三維平面控制與空間控制的結(jié)合；從規(guī)劃到設(shè)計(jì)規(guī)劃要求與設(shè)計(jì)

5、條件的結(jié)合；從消極到積極控制與引導(dǎo)的結(jié)合。 控制性詳細(xì)規(guī)劃將宏觀城市設(shè)計(jì)、中觀城市設(shè)計(jì)到微觀城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容，通過(guò)具體的設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)導(dǎo)則以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的方式體現(xiàn)在規(guī)劃成果之中，借助其在地方法規(guī)和行政管理方面的權(quán)威地位使城市設(shè)計(jì)要求在實(shí)施建設(shè)中得以貫徹落實(shí)。在我國(guó)目前還沒有形成獨(dú)立的城市設(shè)計(jì)審議制度的情況下，在城市設(shè)計(jì)的發(fā)展與實(shí)施控制要求方面，控制性詳細(xì)規(guī)劃責(zé)無(wú)旁貸。 （4）控制性詳細(xì)規(guī)劃是協(xié)調(diào)各利益主體的公共政策平臺(tái)。從個(gè)體到群體利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)；從分歧到統(tǒng)一公共政策的具體化。 控制性詳細(xì)規(guī)劃由于直接涉及到城市建設(shè)中各個(gè)方面的利益，是城市政府意圖、公眾利益和個(gè)體利益平衡協(xié)調(diào)的平臺(tái)，體現(xiàn)著在城

6、市建設(shè)中各方角色的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，是實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃意圖、保證公共利益、保護(hù)個(gè)體權(quán)利的公共政策內(nèi)容的具體化?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的基本特征 介乎于土地管理與建筑管理之間，內(nèi)涵豐富。 （1）通過(guò)抽象的表達(dá)方式落實(shí)規(guī)劃意圖。落實(shí)共性控制內(nèi)涵；提供個(gè)性設(shè)計(jì)空間。 控制性詳細(xì)規(guī)劃通過(guò)一系列抽象的指標(biāo)、圖表、圖則等表達(dá)方式將城市總體規(guī)劃的宏觀的控制內(nèi)容、定性的內(nèi)容、粗略的三維控制和定量控制內(nèi)容，深化、細(xì)化、分解為微觀層面的具體控制內(nèi)容。該內(nèi)容是一種建設(shè)控制、設(shè)計(jì)控制和開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)，為具體的設(shè)計(jì)與實(shí)施提供深化、細(xì)化的個(gè)性空間，而非取代具體的個(gè)性設(shè)計(jì)內(nèi)容。 （2）具有法律效應(yīng)和立法空間。具有法律效力而不是法律；具有成

7、為法律法規(guī)的可能。 控制性詳細(xì)規(guī)劃作為法定規(guī)劃，法律效應(yīng)是其基本特征?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃是城市總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展。我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃不是法律也不可能變成完全意義上的法律，但控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有法律意義的部分應(yīng)該以積極的方式形成法律條文，提高其在規(guī)劃管理中的權(quán)威地位。 （3）具有相當(dāng)?shù)木C合性各縱向系統(tǒng)的設(shè)計(jì)綜合；各專項(xiàng)內(nèi)容的橫向匯總。 控制性詳細(xì)規(guī)劃中包括城市建設(shè)或規(guī)劃管理中的各縱向系統(tǒng)和各專向規(guī)劃內(nèi)容，如土地利用規(guī)劃、公共設(shè)施與市政設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)以及其它必要的非法定規(guī)劃等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制尺度上進(jìn)行橫向綜合，相互協(xié)調(diào)

8、并分別落實(shí)相關(guān)規(guī)劃控制要求，具有小而全的綜合控制特征。（4）剛性與彈性相結(jié)合的控制方式 規(guī)定性與引導(dǎo)性的結(jié)合；通則式與判例式相結(jié)合；動(dòng)態(tài)控制與相互轉(zhuǎn)化的可能；強(qiáng)制性內(nèi)容的提出。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容分為規(guī)定性和引導(dǎo)性兩部分。規(guī)定性內(nèi)容一般為剛性內(nèi)容，主要規(guī)定“不許做什么”、“必須做什么”、“至少應(yīng)該做什么”等，引導(dǎo)性內(nèi)容一般為彈性內(nèi)容，主要規(guī)定“可以做什么”、“最好做什么”、“怎么做更好”等，具有一定的適應(yīng)性與靈活性。剛性與彈性相結(jié)合的控制方式適應(yīng)我國(guó)的開發(fā)申請(qǐng)的審批方式?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃編制的基本原則 （1）依法規(guī)劃的原則 控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制應(yīng)依據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃，并符合

9、國(guó)家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。依法規(guī)劃是保證控制性詳細(xì)規(guī)劃法律嚴(yán)肅性的前提。 （2）公平、公正的原則 規(guī)劃整體上應(yīng)有一個(gè)通則式控制，即對(duì)于規(guī)劃城市中近似區(qū)位、類似性質(zhì)的的片區(qū)、街區(qū)、地塊應(yīng)提出一致性的控制要求作為基礎(chǔ)，再根據(jù)開發(fā)建設(shè)個(gè)體的個(gè)體差別，做出針對(duì)性的控制與引導(dǎo)，體現(xiàn)公平、公正性。控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)將公共利益保障作為首要任務(wù)，是制訂控制指標(biāo)與控制導(dǎo)則的基本依據(jù)。 （3）公開原則 控制性詳細(xì)規(guī)劃屬于行政許可法所規(guī)定的許可依據(jù)的范疇，應(yīng)遵循行政許可依據(jù)必須公開的要求?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃在編制與審批過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的公眾參與的程序設(shè)計(jì)，廣泛聽取意見并提出相應(yīng)的規(guī)劃應(yīng)對(duì)或解釋?？刂菩栽敿?xì)規(guī)

10、劃的控制內(nèi)容、成果應(yīng)盡量簡(jiǎn)明、清晰，便于理解，以適應(yīng)不同層次的公眾參與需要。 （4）整體性原則 編制控制性詳細(xì)規(guī)劃遵循局部服從整體，內(nèi)部服從外部的原則。整體的控制往往是自上而下的控制要求，多為具體街坊地塊控制的依據(jù)。而外部條件一般是體現(xiàn)個(gè)體局部之間的相互關(guān)系，多包含公共利益的內(nèi)容。 （5）可操作性原則 編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)充分結(jié)合地方實(shí)際情況和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的管理要求，編制工作應(yīng)在充分的調(diào)研與分析論證基礎(chǔ)上，控制成果應(yīng)有充分的依據(jù)和可行性，強(qiáng)化與規(guī)劃管理的銜接，提高規(guī)劃成果的科學(xué)性和可操作性?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程現(xiàn)行控規(guī)的編制方法現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題與解決思路控規(guī)編制的新動(dòng)態(tài)與未來(lái)發(fā)

11、展趨勢(shì)內(nèi)容提要控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷程回顧最初的嘗試 （80年代初） 上海虹橋開發(fā)區(qū)規(guī)劃 是領(lǐng)事館區(qū)，為了國(guó)際慣例與國(guó)際接軌，借鑒了美國(guó)的區(qū)劃技術(shù)而編制的詳細(xì)規(guī)劃，改變了原有“擺房子”的做法。 有益的探索 （80年代中后期） 桂林中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃（1987） 控制性詳細(xì)規(guī)劃正式命名，提出綜合控制指標(biāo)體系。 廣州市街區(qū)規(guī)劃（80年代末） 更接近于ZONING的分區(qū)規(guī)劃方法，一直沿用至今。 蘇州桐芳巷改造規(guī)劃（87年） 按現(xiàn)狀規(guī)劃管理 進(jìn)行三次分區(qū)，區(qū)分對(duì)待可開發(fā)用地和公共設(shè)施。 汕頭龍湖片區(qū)分區(qū)規(guī)劃 （89年） 適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的二級(jí)用地分類，提出土地使用兼容表，探索了工業(yè)街坊的土地細(xì)分開發(fā)模式。 步

12、入成熟 （80年代末90年代初） 幾個(gè)相關(guān)課題研究：上海市土地使用區(qū)劃管理法規(guī)的研究（上海市規(guī)劃局） ； 控制性詳細(xì)規(guī)劃編制辦法（建議稿） （江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 ）城市規(guī)劃編制辦法頒布實(shí)施（1991年9月3日）溫州舊城改造控制規(guī)劃相關(guān)結(jié)論伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地有償使用而產(chǎn)生；根據(jù)建設(shè)管理需求而發(fā)展變革；借鑒區(qū)劃技術(shù)的中國(guó)特色的規(guī)劃形式。新時(shí)期的變革 （90年代末）深圳法定圖則 關(guān)注法制層面的革新控規(guī)調(diào)整 控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的嘗試城市設(shè)計(jì)的興起彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力 深圳法定圖則 關(guān)注法制層面的革新借鑒香港土地契約；法律關(guān)系明確；程序設(shè)計(jì)是關(guān)鍵；編制技術(shù)上沒有突破；實(shí)踐中面臨挑戰(zhàn)?？匾?guī)調(diào)整控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)的

13、嘗試在英國(guó)的規(guī)劃許可制度下的行政復(fù)議 規(guī)劃許可制度，對(duì)具體規(guī)劃采取個(gè)案審定的方式； 通過(guò)規(guī)劃行政救濟(jì)的有關(guān)行政復(fù)議的程序來(lái)改變開發(fā)許可的決定； 復(fù)議的具體程序比較復(fù)雜，復(fù)議成功的機(jī)會(huì)主要依賴于方案的合理性及其與地方和國(guó)家政策相適應(yīng)的程度。 美國(guó)的區(qū)劃修改(Zoning Amendments)和變動(dòng)（Variances） 申請(qǐng)修改區(qū)劃實(shí)際就是要求修改法律； 修改區(qū)劃的程序與最初通過(guò)區(qū)劃的程序相同； 通常由于土地本身自然特點(diǎn)而無(wú)法滿足區(qū)劃法規(guī)的要求，而申請(qǐng)變動(dòng)。 國(guó)內(nèi)部分城市的控規(guī)調(diào)整制度比較 對(duì)上海市、深圳市、天津市、廣州市、重慶市等城市有關(guān)控規(guī)層面規(guī)劃的調(diào)整制度的調(diào)查分析：北京市區(qū)中心地區(qū)控制

14、性詳細(xì)規(guī)劃 1999年北京控規(guī)、控規(guī)調(diào)整的特點(diǎn) 99北京控規(guī)是以現(xiàn)狀認(rèn)定為基礎(chǔ)，其調(diào)整是控規(guī)的延續(xù)，屬于一種快速反應(yīng)規(guī)劃，以法定程序?yàn)楸Ｕ?，是?shí)施動(dòng)態(tài)管理的依據(jù)。 存在問題： 個(gè)體行為的泛濫；利益追求的突破口；編制行為無(wú)法制約；透明度形同虛設(shè)；總體失控。 最根本原因在于政府職能的轉(zhuǎn)嫁。 其他城市也有類似現(xiàn)象個(gè)體合理、總體失控。 新的探索正在進(jìn)行真正意義上的動(dòng)態(tài)維護(hù)。城市設(shè)計(jì)的興起彌補(bǔ)控規(guī)不足的努力 城市設(shè)計(jì)概論 城市空間、美學(xué)、人的活動(dòng)； 城市未來(lái)、城市結(jié)構(gòu)、聯(lián)系組織； 設(shè)計(jì)與法規(guī)的結(jié)合； 社會(huì)活動(dòng)、連續(xù)決策的過(guò)程。 城市設(shè)計(jì)與城市規(guī)劃 相互影響，互為補(bǔ)充。 不平行，不對(duì)應(yīng)。國(guó)內(nèi)的城市設(shè)計(jì)更象

15、一種快速反應(yīng)規(guī)劃，針對(duì)實(shí)際問題采用不同的形式與解決問題的方法，更加靈活而有針對(duì)性，對(duì)于彌補(bǔ)法定規(guī)劃的不足具有重要作用。控規(guī)與城市設(shè)計(jì)的區(qū)別 法律地位不同； 深度與層次不同； 關(guān)注的焦點(diǎn)不同； 控制方式不同。兩者銜接方式 城市設(shè)計(jì)滲透控規(guī)； 城市設(shè)計(jì)與控規(guī)分工協(xié)作； 控規(guī)中表達(dá)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容?，F(xiàn)行控規(guī)的編制方法控規(guī)編制方法編制程序: 前期研究用地規(guī)劃及工程規(guī)劃用地細(xì)分指標(biāo)確定成果編制控制內(nèi)容: 土地使用建筑建造設(shè)施配套行為活動(dòng)控制方式: 指標(biāo)量化條文規(guī)定圖則標(biāo)定城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)賦值方法: 形體模擬經(jīng)驗(yàn)歸納調(diào)查比較規(guī)劃控制指標(biāo)體系土地使用土地使用控制用地邊界用地面積用地性質(zhì)土地使用相容性環(huán)境容量控制容積

16、率建筑密度居住人口密度綠地率空地率建筑建造建筑建造控制建筑高度建筑后退建筑間距城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)建筑體量建筑色彩建筑形式其他環(huán)境要求建筑空間組合建筑小品設(shè)置規(guī)劃控制指標(biāo)體系設(shè)施配套市政設(shè)施配套給水設(shè)施排水設(shè)施供電設(shè)施交通設(shè)施其他公共設(shè)施配套教育設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施行政辦公設(shè)施文娛體育設(shè)施附屬設(shè)施其他行為活動(dòng)交通活動(dòng)控制交通組織出入口方位及數(shù)量裝卸場(chǎng)地規(guī)定環(huán)境保護(hù)規(guī)定噪音震動(dòng)等允許標(biāo)準(zhǔn)值水污染允許排放量水污染允許排放濃度廢氣污染允許排放量固體廢氣物控制其他新舊編制辦法的控規(guī)編制內(nèi)容比較與變化舊編制辦法內(nèi)容新編制辦法內(nèi)容主要變化1）詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適

17、建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； 1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；內(nèi)容無(wú)變化2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；確定公共設(shè)施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求；增加了公共設(shè)施配套要求。3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；強(qiáng)調(diào)了運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法與手段。4）確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)

18、和標(biāo)高； 4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行交通以及其它交通設(shè)施。規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高；強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的要求，增加了公共、步行及其它交通設(shè)施的要求，明確交叉口交通組織形式。5）根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線，進(jìn)行管線綜合；確定地下空間開發(fā)利用具體要求；增加工程管線綜合內(nèi)容，明確地下空間開發(fā)利用具體要求。6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。內(nèi)容無(wú)變化控制性

19、詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。新增并明確了控規(guī)的強(qiáng)制性內(nèi)容。 （1）強(qiáng)調(diào)了公共設(shè)施的配套要求。 原編制辦法中沒有明確說(shuō)明，但在實(shí)際工作過(guò)程中，這些設(shè)施多屬于公益性內(nèi)容，在實(shí)際建設(shè)中由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)往往被侵占或者被忽略，控制性詳細(xì)規(guī)劃出于對(duì)公共利益保障責(zé)任，需要更加明確公共設(shè)施的配套要求，包括大、中型公共設(shè)施的落位、小型公共設(shè)施設(shè)施的布點(diǎn)、以及公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模、附加建設(shè)條件、服務(wù)半徑等控制要求。公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號(hào)類別規(guī)劃項(xiàng)目用地面積（公頃）布局位置建筑面積（平方米）其它控制引導(dǎo)要求街坊編號(hào)地塊編

20、號(hào)1教育科研23醫(yī)療衛(wèi)生45文化娛樂67體育89行政管理1011社區(qū)服務(wù)12。總計(jì)市政公用設(shè)施規(guī)劃控制一覽表序號(hào)類別規(guī)劃項(xiàng)目用地面積（公頃）布局位置控制與引導(dǎo)要求街坊編號(hào)地塊編號(hào)1給水設(shè)施23雨、污水設(shè)施45供電設(shè)施67電信設(shè)施89供熱設(shè)施1011燃?xì)庠O(shè)施1213環(huán)衛(wèi)設(shè)施1415消防設(shè)施16?？傆?jì)設(shè)施控制圖則 （2）強(qiáng)調(diào)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)提出城市設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則。 這就需要在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)做較為深入和具有針對(duì)性的城市設(shè)計(jì)系統(tǒng)研究，提出相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)控制要求，其中包括對(duì)建筑體量、體型、色彩等要求。 （3）強(qiáng)調(diào)了交通需求分析的內(nèi)容。 其中明確提出了對(duì)公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、道路斷面

21、、交叉口形式及渠化措施。主要目的是加強(qiáng)交通的規(guī)劃研究與設(shè)計(jì)控制。在規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中涉及到地塊開發(fā)容量、人口容量等指標(biāo)都與交通系統(tǒng)的承載力密切相關(guān)，規(guī)劃調(diào)整時(shí)交通影響分析與評(píng)價(jià)也是重要課題之一。另外，在規(guī)劃用地布局和地塊邊界控制時(shí)如果不事先考慮好公共交通的場(chǎng)站布局、站點(diǎn)位置、交叉口形式與渠化措施將有可能在實(shí)施、改造與整治時(shí)缺乏足夠的城市空間，許多設(shè)施被忽略或無(wú)法落位。國(guó)內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)踐證明，這些方面的控制至關(guān)重要不可忽視。重慶適應(yīng)山地道路特點(diǎn)的局部展寬段渠化處理方式 （4）對(duì)于市政設(shè)施規(guī)劃明確提出需要進(jìn)行管網(wǎng)綜合。主要是保證市政設(shè)施配套，并作為地塊開發(fā)條件的重要參考。 （5）關(guān)于地下空間利用

22、的具體要求。 隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建設(shè)水平的提高和集約使用土地的需要，地下空間的綜合開發(fā)利用越來(lái)越成為城市開發(fā)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但原有的控規(guī)編制要求普遍缺乏對(duì)這一方面的研究與控制手段?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)體系中也基本上未考慮地下空間綜合利用的可能性和影響。在規(guī)劃管理的實(shí)施操作中，會(huì)出現(xiàn)許多爭(zhēng)議問題和灰色空間，因此，急需對(duì)這方面的建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范，并提出科學(xué)的控制要求。 地下空間利用：規(guī)劃充分利用自然地形進(jìn)行地下空間的開發(fā)利用，包括高層建筑的地下車庫(kù)、地下人行通道、地鐵車站、結(jié)合平臺(tái)廣場(chǎng)的地下服務(wù)設(shè)施等，并通過(guò)有機(jī)的組織將這些地下空間串聯(lián)起來(lái)，成為輔助服務(wù)系統(tǒng)。 （1）城市規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容暫行

23、規(guī)定 城市詳細(xì)規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容包括：規(guī)劃地段各個(gè)地塊的土地主要用途；規(guī)劃地段各個(gè)地塊允許的建設(shè)總量；對(duì)特定地區(qū)地段規(guī)劃允許的建設(shè)高度；規(guī)劃地段各個(gè)地塊的綠化率、公共綠地面積規(guī)定；規(guī)劃地段基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定；歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)保護(hù)地段的建設(shè)控制指標(biāo)和規(guī)定，建設(shè)控制地區(qū)的建設(shè)控制指標(biāo)。 （2）2006年4月1日頒布實(shí)施的城市規(guī)劃編制辦法第四十二條 條紋中明確規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的各地塊的主要用途、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)定應(yīng)當(dāng)作為強(qiáng)制性內(nèi)容。新編制辦法的強(qiáng)制性內(nèi)容現(xiàn)行控規(guī)尚待解決的問題以及解決思路 （1）缺乏通盤考慮導(dǎo)致委托的隨意性和

24、銜接困難。（以中小城市為甚） 1）存在問題： 委托隨意性問題，委托邊界隨時(shí)改變甚至有所重疊。 是否應(yīng)該全覆蓋？覆蓋到什么程度？如何覆蓋？ 2）解決思路： 規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和計(jì)劃性（年度編制計(jì)劃、專門的編制研究中心）。 分區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的劃定與銜接，統(tǒng)一的用地編碼系統(tǒng)。 3）覆蓋程度與編制深度的對(duì)應(yīng)，重視與近期規(guī)劃銜接。 4）覆蓋深度的區(qū)分與轉(zhuǎn)換。 重慶的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)系統(tǒng)成為控規(guī)編制的基礎(chǔ)（2）依據(jù)不足的問題普遍存在。（與上位規(guī)劃的銜接存在技術(shù)上的缺陷） 1）存在問題 上位規(guī)劃有年限，而控規(guī)無(wú)年限。上位規(guī)劃越來(lái)越注重宏觀調(diào)控與公共政策屬性，真正落實(shí)需要具體指導(dǎo)。 前期研究普遍達(dá)不到一定的深度和廣度導(dǎo)致

25、控規(guī)編制的依據(jù)不足。專項(xiàng)規(guī)劃嚴(yán)重滯后帶來(lái)不確定性和大量前期研究工作。 控規(guī)的表達(dá)方式要求簡(jiǎn)單規(guī)范，難以審查前期研究的工作。 2）解決思路 在編制辦法實(shí)施細(xì)則中或地方的控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施中明確規(guī)定這一方面的內(nèi)容，將相關(guān)研究的結(jié)論納入控規(guī)的編制成果。 前期研究上升到上一層次規(guī)劃，改變現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃的表達(dá)方式，適應(yīng)控規(guī)分區(qū)片編制的實(shí)際情況，采取總量分配、分層控制的思路，逐層落實(shí)到控制性詳細(xì)規(guī)劃之中。（3）關(guān)于層次與深度1）問題的產(chǎn)生 地區(qū)發(fā)展不平衡，地方具有不同的發(fā)展特色，城市中的舊城區(qū)與新城區(qū)發(fā)展控制要求也不盡相同，不同的開發(fā)方式對(duì)控規(guī)的要求都不同 。統(tǒng)一的深度導(dǎo)致有些地區(qū)控制深度不夠，而有

26、些地區(qū)控制內(nèi)容過(guò)深卻意義不大。2）解決問題的思路 采取分層控制、層層深入的方式。 采取一般控制和特殊控制相結(jié)合的方式。 劃定特定區(qū)有針對(duì)性地提出編制深度要求。 將不同的控制要求上升到分區(qū)規(guī)劃層次、或劃定標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)時(shí)給予明確。剛性與彈性的控制要求、相互之間的轉(zhuǎn)化。（4）關(guān)于規(guī)劃控制指標(biāo)體系控規(guī)的靈魂1）存在問題指標(biāo)千篇一律，不能體現(xiàn)城市特色與控制內(nèi)涵。指標(biāo)選取缺乏針對(duì)性研究，規(guī)定性與指導(dǎo)性指標(biāo)需要針對(duì)性界定。指標(biāo)賦值缺乏科學(xué)依據(jù)，有主觀臆斷現(xiàn)象。不同的編制單位和區(qū)片導(dǎo)致不公平和銜接困難。2）解決問題的思路地方的統(tǒng)一技術(shù)措施提供參考。通過(guò)針對(duì)性的現(xiàn)狀調(diào)研、歸納總結(jié)提供具有通則式意義的賦值標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)公

27、平性。個(gè)案賦值結(jié)合具體的編制要求浮動(dòng)變化，并需要提供有力的依據(jù)。上海的建筑密度與容積率附值標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上規(guī)范了技術(shù)行為，避免主觀臆斷賦值現(xiàn)象。（5）關(guān)于用地分類1）問題的產(chǎn)生 目前普遍使用的是國(guó)家規(guī)范城市用地與規(guī)劃建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)（GBJ 137-90），為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，適用于城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)工作。 該標(biāo)準(zhǔn)不適用于控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)有效的規(guī)劃控制和編制技術(shù)創(chuàng)新都是一個(gè)阻礙。2）解決問題的思路針對(duì)規(guī)劃管理與實(shí)施的利益集團(tuán)與開發(fā)建設(shè)方式制定新的用地分類。適用于新鮮事物、新類型或新的開發(fā)方式。與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的銜接，必要時(shí)可翻譯或者轉(zhuǎn)換。適應(yīng)城市自身的特色，符合管理需要。區(qū)劃管制中

28、有一種表性分區(qū)的手段具有借鑒意義 。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)開始了相關(guān)的嘗試。（南京的用地分類、北京的多功能用地與待研究用地等）資料來(lái)源：南京市規(guī)劃局規(guī)劃編制課題組城市規(guī)劃編制體系新框架研究1999.11 用地兼容與混合用地 用地兼容：是指用地對(duì)建筑類型的兼容，指在用地屬性確定的情況下可以或允許兼容其他類型的設(shè)施，由于比例很低，不會(huì)影響用地的主導(dǎo)性質(zhì)。 例如：住宅用地兼容商業(yè)，指的是可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施，也可以不建，建設(shè)與否同開發(fā)商的設(shè)想有關(guān)，但需要通過(guò)規(guī)劃管理部門的認(rèn)可。 兼容類型的控制和兼容比例的控制：兼容類型的控制現(xiàn)在一般采取各類建設(shè)用地適建范圍表，一般分為適建、不適建和有條件適建三種情況。關(guān)于兼容比例

29、一般都沒有明確，目前國(guó)內(nèi)一些特大城市在制訂控規(guī)編制統(tǒng)一技術(shù)措施時(shí)，一般都規(guī)定兼容的建筑面積不得超過(guò)總建筑面積的20%。注：適建 不適建 由城市管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。土地使用兼容控制表土地使用兼容控制表居住用地公共設(shè)施。R1R2R3R4C1C2。1低層居住建筑2多層居住建筑3高層居住建筑4教育設(shè)施5商業(yè)服務(wù)設(shè)施6文化設(shè)施7醫(yī)療設(shè)施8體育設(shè)施10辦公建筑11旅館12商住綜合樓13對(duì)環(huán)境基本無(wú)干擾、污染的工廠14對(duì)環(huán)境有干擾、污染的工廠15普通儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)16危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)17社會(huì)停車場(chǎng)18加油站。 混合用地： 主要是描述一個(gè)地塊的用地性質(zhì)容納多種用地屬性，并具有一定的可選擇性。另外，混合用地

30、一般要求不得由單一的使用類型占據(jù)全部用地，而必須有不同的使用類型混合，并且混合應(yīng)達(dá)到一定的比例。 對(duì)于混合類型的控制，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮如下原則： 1、用地關(guān)聯(lián)原則：優(yōu)先考慮用地關(guān)聯(lián)的類型的混合，這種混合能夠降低交通出行，增加社區(qū)活力。例如，根據(jù)相關(guān)研究，辦公設(shè)施由于能夠提供就業(yè)崗位，通常和其他用地有天然的關(guān)聯(lián)性，因而在混合用地中所見較多，辦公用地同住宅用地、商業(yè)用地、娛樂用地的混合是較為多見的混合類型。 2、互不干擾原則：容易產(chǎn)生相互干擾的設(shè)施類型不宜混合在同一用地上。如娛樂設(shè)施由于其人流、噪音等原因，通常對(duì)住宅的私密有相當(dāng)負(fù)面影響，因而，也不宜混合，即使混合的話，也應(yīng)當(dāng)附加相應(yīng)條件，如要求保持一

31、定的合理的間隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原則：對(duì)于混合比例的控制，通常應(yīng)當(dāng)以用地上不同類型設(shè)施的規(guī)模來(lái)計(jì)量其混合比例。一般意義上，一種用途的建筑面積如果超過(guò)50%比例，就可認(rèn)為是主導(dǎo)用途。一般宜采取比例上下限的控制要求?；旌嫌玫氐氖褂冒咐梃b：RM：以居住為主，同時(shí)有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%，超過(guò)80%的話，則應(yīng)當(dāng)算住宅用地兼容公建及其他用地。CM：以公建為主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面積必須大于總建筑量的50%，并保證不多于80%。多于80%應(yīng)算作公建兼容其他用地。VM：多功能混合用地，一般只在城市中心或交

32、通樞紐周圍，鼓勵(lì)混合開發(fā)的方式，并且必須保證用地功能的混合?；旌系姆绞胶捅壤哂邢喈?dāng)?shù)撵`活性和適應(yīng)性。一旦確定為多功能用地，不得進(jìn)行單用途的開發(fā)建設(shè)，必須保證大于兼容水平20%的建筑面積兼容量的混合開發(fā)。F多功能用地?cái)?shù)種互無(wú)干擾的設(shè)施的混合用地。F1居住兼容公建及其他用地以居住、公建及其他為主的用地，公建及其他建筑面積低于總建筑面積的40F2公建及其他兼容居住用地以公建及其他、居住為主的用地，居住建筑面積低于總建筑面積的40F3數(shù)類設(shè)施的混合用地除居住之外的數(shù)類設(shè)施的混合用地。 北京關(guān)于混合用地的分類定義，規(guī)定主導(dǎo)比例大于60%，但不高于80%。 （6）其他技術(shù)問題。 1）現(xiàn)狀認(rèn)定：法律的不溯

33、及既往原則、復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、現(xiàn)狀的有機(jī)規(guī)制。 2）產(chǎn)權(quán)地塊：必要、復(fù)雜、矛盾。 3）用地細(xì)分：最小地塊的概念對(duì)于指標(biāo)體系的意義；劃分最小地塊需要基礎(chǔ)研究；單元開發(fā)的控制彈性。 4）獎(jiǎng)勵(lì)政策：獎(jiǎng)勵(lì)政策的真正含義； 獎(jiǎng)勵(lì)政策的限制。 5）地形復(fù)雜地區(qū)的控制研究。 6）控規(guī)調(diào)整：動(dòng)態(tài)控制優(yōu)勢(shì)、總量失控風(fēng)險(xiǎn)、程序的保障。 7）“五線”劃定：表達(dá)方式與具體操作。 8）控規(guī)與城市設(shè)計(jì)銜接：內(nèi)容與形式。 控規(guī)編制的新動(dòng)態(tài)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（1）編制的規(guī)范性：地方統(tǒng)一技術(shù)措施的不斷出臺(tái)。（2）編制方法的延伸與拓展：分層控制實(shí)踐。（3）編制內(nèi)容的深入：控規(guī)中設(shè)計(jì)控制的探索。地方統(tǒng)一技術(shù)措施：特大城市出現(xiàn)了新的編制方

34、法與編制思路，大多是針對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃原有編制辦法的不足進(jìn)行的相應(yīng)改進(jìn)，并形成地方統(tǒng)一的編制技術(shù)措施：重慶市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2002）；黑龍江省控制性詳細(xì)規(guī)劃編制規(guī)范（2004）；廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范指引（2005）；南京市控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（2005）；濟(jì)南市控制規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則（2005）；北京市中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（2006）。對(duì)本區(qū)域內(nèi)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制行為進(jìn)行規(guī)范，以便實(shí)現(xiàn)總體控制和相互銜接。 地方性的統(tǒng)一技術(shù)措施一般都在編制程序與工作階段、分區(qū)劃分與用地編碼系統(tǒng)、規(guī)劃控制內(nèi)容與形式、成果規(guī)范等方面對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行了詳盡的規(guī)定。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1）是對(duì)控規(guī)的分區(qū)劃定與用地編碼進(jìn)行規(guī)范，基本上形成片區(qū)街區(qū)地塊的劃分層次，提出了相應(yīng)的劃分原則，并在此基礎(chǔ)上規(guī)范了城市地塊的編碼系統(tǒng)。有些城市提出了“規(guī)劃單元”（名稱不盡相同，但內(nèi)涵相近）的概念提出編制相應(yīng)的控制單元規(guī)劃作為承