昆明西岸太陽城-城市綜合體項(xiàng)目營銷策劃方案-181課件

1、 西岸太陽城項(xiàng)目 對于大型城市綜合體的可行性思考 Conception Orientation Report大型城市綜合體對于“深圳、上海、北京”已不陌生，在昆明也有項(xiàng)目開始提出建造城市綜合體，然而，對于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。我們在對綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來考慮，必須基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國際國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。序序這是一塊充滿活力的土地這里將

2、是西城區(qū)人氣最旺的核心區(qū)域在昆明迅速發(fā)展的時(shí)代，充滿了機(jī)遇、挑戰(zhàn)我們的項(xiàng)目就立足于這里在市場的角逐者中我們的第一感覺是欣喜，我們的第二感覺是謹(jǐn)慎面對這塊稀有寶地，我們應(yīng)該有一個(gè)怎樣的思考呢？我們的思維經(jīng)歷了五個(gè)階段。First-市場調(diào)研篇Second-綜合戰(zhàn)略篇Third-商業(yè)篇Fourth-住宅篇Fifth-營銷篇序云南省2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模首次突破500億元，完成557.59億元，比上年增長31.9%，增幅居全國第九位、西部第六位，施工面積與竣工面積同步增長。但是全省中心城市和商品房發(fā)展較快的城市銷售已出現(xiàn)滑坡，商品房房價(jià)漲幅逐步回落，基本維持在2007年的水平，銷售面積和銷售額呈

3、現(xiàn)少有的“雙降”現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)另顯示，2008年全省商品房銷售面積1643.35萬平方米，比上年下降16.8%；全省商品房銷售額440.46億元，下降9.2%，其中住宅銷售面積和銷售額分別下降17.6%和12.4%。從各州市的情況來看，全省共有7個(gè)州市商品房銷售下降，其中昆明、大理、麗江降幅較大。一)、2008年云南省房地產(chǎn)市場狀況數(shù)據(jù)還顯示，去年底昆明的房價(jià)均價(jià)為5000元/平方米左右，那么一套90平方米的商品房總價(jià)為45萬元左右，昆明2008年城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均收入分別達(dá)到14012元和4610元。一個(gè)三口之家的家庭收入如果以兩人計(jì)算，則城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入為28024元，農(nóng)村

4、家庭年收入為9220元，那么昆明城市的房價(jià)收入比例約為16:1，農(nóng)村的房價(jià)收入比例為49:1。因此，從數(shù)據(jù)可以看出，只有讓高房價(jià)真正地回歸到一個(gè)合理的水平，才能激起購房者的購買力。2008，對于昆明乃至全國樓市無疑是沉重的一年，但更是涅磐的一年。年末已至，昆明樓市如何收官，令業(yè)界格外關(guān)注。今天，所有的懸念已經(jīng)揭曉。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，2008年昆明市商品房總成交50331套，總成交面積511萬平方米，成交金額235億元。歲末房市逆勢上揚(yáng)2008年是國家一系列針對樓市的宏觀調(diào)控政策累積發(fā)揮作用的一年。此前，中央政府為了抑制非理性上漲的房價(jià)，于去年9月出臺了房貸新政，

5、猶如一把利劍，刺向樓市咽喉，全國各地樓市走勢因此逆轉(zhuǎn)，昆明樓市也不例外。與2007年同期成交55412套，成交面積830萬平方米，成交金額314億元，相比2008年昆明樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)下滑明顯。同比成交套數(shù)減少5000余套，面積減少319萬平方米，金額減少近80億元。2008年昆明樓市的經(jīng)歷，無疑深受調(diào)控政策風(fēng)云變化所左右。2008年與樓市有關(guān)的調(diào)控政策，按照年初、年中、年尾三個(gè)階段，可謂奏出了一曲“三部曲”，年初承接，改善市場調(diào)控；年中緩沖，收緊仍是基調(diào)；年尾重拳，政府出手救市。而跌宕起伏的“三部曲”畫出了2008年昆明樓市的曲線圖。一季度昆明市共有10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，但是，樓市集

6、中放量并未激活市場，成交量依舊繼續(xù)回落，一度跌回谷底。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月份昆明住宅成交面積約33萬平方米，成交金額14億，成交面積同比減少44%、環(huán)比減少53.56%，成交金額同比減少26.3%、環(huán)比減少60.2%。2008年2月昆明樓市進(jìn)入低谷。 隨后市場的反映，更加擊打著開發(fā)商們的信心。2008昆明春季房交會(huì)上，40多個(gè)在售或?qū)⑹劬窐潜P項(xiàng)目中，最終意向性簽約房屋僅為1287套，賣房量僅為去年的一半。而據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，16月，樓市商品房總成交27530套，成交面積2737439.28平方米，成交金額126.74億元。與去年同期成交37212套相比，成交量下降了近萬套，成交

7、金額下降約40億元。寒風(fēng)中，昆明樓市對下半年給予了厚望。然而，讓所有人始料未及的是，盛夏7月，昆明樓市溫度跌至冰點(diǎn)。7月份昆明市主城四城區(qū)商品房總成交3526套，成交金額17.13億，成交面積34.59萬平方米。較之此前6個(gè)月昆明樓市主城四城區(qū)商品房的平均成交量下跌了千套，創(chuàng)下今年首次新低；8月，成交量繼續(xù)銳減，總成交2899套。樓市跌入谷底。隨后的“金九銀十”，市場走勢雖然止跌，但未能出現(xiàn)反彈，9月成交3984套，10月成交3582套。轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在“金九銀十”后， 11月，救市新政實(shí)施的第一個(gè)月，蕭瑟了近一年的昆明樓市，終于迎來第一波暖流，昆明市商品房總成交4889套。成交金額23.08億，成

8、交面積48.84萬平方米，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下今年來次高。而隨后的12月7日13日僅一周，昆明四區(qū)就成交商品房876套，與前一周成交套數(shù)769套相比，上升13.9%。 小戶型依然熱銷雖然2008年困難重重，利空消息不斷，但是，“滄海橫流，方顯英雄本色”，2008年也是昆明開發(fā)商逆市艱難突圍的一年，在各種不利因素影響下，開發(fā)商們通過營銷創(chuàng)新、提升產(chǎn)品競爭力，期間開發(fā)商們迎合市場需求“棄大寵小”，中小戶型物業(yè)成為逆勢銷售中的亮點(diǎn)?？v觀2008年商品房銷售“龍虎榜”，最終排行前10位的項(xiàng)目中大部分為中小戶型項(xiàng)目，其中和諧家園、星體花園、銀海領(lǐng)域更是以90平方米小戶型暢銷取勝，榮登2008年度“龍虎榜”前三

9、甲。從年初至今，小戶型物業(yè)就在逆勢中嶄露頭角并走紅至今。從市房產(chǎn)信息管理中心統(tǒng)計(jì)來看，2008年成交量排行前列的是和諧家園、星體花園、銀海領(lǐng)域、金色俊園等項(xiàng)目。從戶型結(jié)構(gòu)來看，這些項(xiàng)目80%是以中小戶型為主。成交單套平均面積約在100平方米左右。其中和諧家園成交套數(shù)面積平均為58平方米左右，而星體花園在77.6平方米左右。值得一提的是，在年底出臺的央行房產(chǎn)新政中，對于90平方米以下住宅特別提出優(yōu)惠。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，近年來，國家不斷出臺新政，鼓勵(lì)90平方米以下普通住房消費(fèi)，尤其是此次財(cái)政部一系列政策均是針對普通住房，與大面積住宅無關(guān)，而且強(qiáng)調(diào)是首次置業(yè)和改善型自住房，杜絕炒房者?？梢哉f，其針對性

10、極強(qiáng)，從減稅及首付、貸款優(yōu)惠等調(diào)整的條件來看，政策調(diào)整的最大受益者是普通住房購房自住者。1、在售樓盤市場調(diào)查項(xiàng)目名稱：朝花曦拾 物業(yè)類別：住宅、普通住宅建筑類別：退臺小高層電梯洋房、退臺電梯洋房裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：西山區(qū)高新區(qū)科興路與科圓路交叉口開發(fā)商：云南萬通地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓部地址：高新區(qū)科興路與科圓路交叉口預(yù)計(jì)售許可證：2008年12月中旬取得綠化率：45%樓層狀況：618層三)、黃土坡片區(qū)狀況調(diào)查項(xiàng)目基本狀況：項(xiàng)目位于高新區(qū)核心位置，與高新區(qū)開發(fā)區(qū)委會(huì)、火炬廣場僅一路之隔，毗鄰高新公安分局，高新區(qū)保稅庫重地，周變高檔小區(qū)林立，生活配套完善。小區(qū)占地121畝，總建筑面積13萬平米，

11、總戶數(shù)1700多戶，居住面積從30多平米到140多平米，以兩居室和三居室為主。項(xiàng)目交通狀況：138、113、116、臨1線公交車可到達(dá)，靠近北二環(huán)、滇緬大道、人民西路等主城道。周遍配套：本片區(qū)除原有的完善的教育配套外，從規(guī)劃中的高新一幼，名校高新一中、高新一小、師大附中、理工大學(xué)津橋?qū)W院、師范大學(xué)商學(xué)院等；醫(yī)療配套有云大醫(yī)院、工人醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、交通中心醫(yī)院、昆明紅十字醫(yī)院等。項(xiàng)目交通狀況:臨1線、85路公交車可到達(dá)周遍配套：名校高新一中、西山區(qū)一中、昆十四中、高新一小、師大附中、理工大學(xué)津橋?qū)W院、師范大學(xué)商學(xué)院等；醫(yī)療配套有云大醫(yī)院、工人醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、交通中心醫(yī)院、昆明紅十字醫(yī)院等。陽光超

12、市、民生超市。樓盤近期動(dòng)態(tài)：一期于2007年底銷售完畢，開盤價(jià)為4000/，精裝公寓價(jià)格為2022萬/套，二期于2008年12月18日開盤，現(xiàn)已基本銷售完畢，精裝修、帶家電，3800/，商鋪招商引進(jìn)潮洲菜館，目前銷售價(jià)格為13000/左右。項(xiàng)目名稱：新域盛景價(jià)格：待定房屋類型：高層、商鋪開盤：預(yù)計(jì)2008年12月總建面：約16萬平米總戶數(shù)：1084戶主力戶型：80-120m2特點(diǎn)：新域盛景打破了傳統(tǒng)景觀社區(qū)大圍合、兵營式的規(guī)劃布局，以全東南朝向的高層板樓散布在中心景觀的“虛圍合”規(guī)劃，全方面提高居住戶在通風(fēng)、采光、日照、朝向、觀景的各個(gè)方面優(yōu)質(zhì)宜居條件。生活配套：云師大附中、高新一中、高新一小

13、、理工大學(xué)津橋?qū)W院、師大商學(xué)院、高新體育館。容積率：2.8交通：小西門立交、西二環(huán)高架橋，規(guī)劃中的輕軌4號線項(xiàng)目位置：五華區(qū)高新區(qū)管理委員會(huì)斜對面開發(fā)商：昆明華飛房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司售樓部地址：項(xiàng)目現(xiàn)場電話價(jià)：4500元/m2戶型面積：124-235m2左右規(guī)劃戶數(shù)：花園洋房578戶；藝術(shù)工場67戶開盤：待定特點(diǎn)：項(xiàng)目位于西市區(qū)昭宗水庫旁，占地面積115679平方米，總建筑面積116359.7平米。簇?fù)碛诿呱饺f畝森林中間。項(xiàng)目占地174畝，定位于“山水寬景洋樓”，由3組團(tuán)社區(qū)構(gòu)成，利用豐富的原生地貌，設(shè)有6大景觀體系，建筑設(shè)計(jì)借用地中海托斯卡納式建筑風(fēng)格的元素，極

14、力打造昆明西市區(qū)優(yōu)越的別墅級純花園洋房社區(qū)。項(xiàng)目名稱：森林湖生活設(shè)施：小區(qū)配有商業(yè)配套區(qū)、社區(qū)服務(wù)中心及幼兒園。建筑密度：21.3%容積率：1.0綠化率：70%車位：771個(gè)主要交通：昭宗路、春雨路、昆瑞路公交：7路車到昭宗彝族村可直達(dá)小區(qū)入口；K2、6、附6、54、66路可到達(dá)項(xiàng)目附近岷山公交車場。項(xiàng)目地址：五華區(qū)黑林鋪昭宗村昭宗水庫旁售樓地址：西山區(qū)政府旁千禧龍庭1樓開發(fā)商：云南城投紅河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：6150555項(xiàng)目名稱：中晟溪城 價(jià)格：預(yù)計(jì)洋房4500-6000元/m2小高層、高層4000元/m2均價(jià)物業(yè)類型：洋房、小高層、高層。房源：剩余2000多套開盤：預(yù)計(jì)2008年

15、12月容積率：2.5綠化率:46%車位：未定特點(diǎn)：該項(xiàng)目占地面積16萬m2，總建筑面積39多萬m2，以地中海立體水岸景觀為主打景觀。預(yù)計(jì)今年4至5月發(fā)售，現(xiàn)可持身份證到體驗(yàn)中心申請親情體驗(yàn)卡。在項(xiàng)目發(fā)售時(shí)，憑體驗(yàn)卡可享受購房優(yōu)惠。價(jià)格：4900元/m2物業(yè)類型：高層。房源：一期832戶開盤：2008年10月28日交房：2010年底特點(diǎn)：120萬平米城市物業(yè)，591畝大盤;高層低密度景觀設(shè)計(jì)多所名校環(huán)繞，未來的輕軌物業(yè)。容積率：2.499綠化率：45%項(xiàng)目地址：海源中路西山區(qū)第一中學(xué)對面開發(fā)商：云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話目名稱：經(jīng)典壹城 價(jià)格：4000元/m2

16、左右產(chǎn)品類型：小高層/高層開盤：預(yù)計(jì)2009年 交房：預(yù)計(jì)2010年下半年項(xiàng)目特點(diǎn)：鼎易天景占地41.29畝，總建筑面積10萬平方米左右，中心景觀區(qū)占地5000多平方米。項(xiàng)目主要以板式、點(diǎn)式電梯住宅為主，戶型主要以居家型三房為主，局部底層為商業(yè)，并配有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。鼎易天景項(xiàng)目立志打造西市區(qū)的地標(biāo)性建筑。新古典主義的高尚建筑群排布錯(cuò)落有致，樓間距寬闊，規(guī)避了傳統(tǒng)建筑的壓抑感、局促感。建筑單體以功能保障、合理分區(qū)、健康居家為原則，充分保障采光通風(fēng)，設(shè)置入戶花廳、景觀露臺，大大提高了室內(nèi)生活品質(zhì)空間。項(xiàng)目名稱：鼎易天景項(xiàng)目名稱：都市春天均價(jià)：4200元/m2房源：約700戶主力戶型：主要以1

17、00m2以下的兩房和三房戶型設(shè)計(jì)為主建筑業(yè)態(tài)：多層、小高層、高層開盤：2008年9月13日交房：2009年12月31日特點(diǎn)：項(xiàng)目地處二環(huán)內(nèi)稀有地段，擁有超大型集中式中央綠化景觀，戶型控制得當(dāng)，最大化地凸顯了戶型的功能性和實(shí)用性。周邊交通四通八達(dá)、僅小區(qū)附近通過的公交車路線就有十余條之多，項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施非常齊全。容積率：2.49綠化率：48%建筑密度：14.11%占地面積：近40畝車位數(shù)：388個(gè)公交：1、2、8、26、70、83等十余條項(xiàng)目地址：學(xué)府路與昆沙路交匯處開發(fā)商：云南恒通中基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話價(jià)格：起價(jià) 3360元/平方米，均價(jià) 3740元/

18、平方米價(jià)格說明：面積78-120平米類型：普通住宅建筑類型：高層,小高層項(xiàng)目位置：西山 岷山綠化率：47%容積率：2.2物業(yè)費(fèi)：1.2元/平米/月（不含電梯費(fèi)）開盤時(shí)間：2008-11-22入住時(shí)間：2010年6月份交房項(xiàng)目名稱：西楚眠山花園周圍交通：坐擁輕軌沿線便利，獨(dú)領(lǐng)明日昆明魅力；相距興苑路僅約600米。周邊有82路、148路、153路公交車到下窯車站，旁邊即為售樓部。配套設(shè)施：寶珠生態(tài)公園、眠山森林生態(tài)公園、西楚眠山花園。十九中、西一中、馬街小學(xué)、沃爾瑪、西山區(qū)人民醫(yī)院。占地面積：30畝建筑面積：45萬平方米樓座展示：375戶銷售狀態(tài)：尾房最新動(dòng)態(tài)：西楚眠山花園還有30余套，面積從78

19、.15-128平米,78.15平米的戶型現(xiàn)在只剩一樓，均價(jià)3740元/，明年6月份即可交房，物業(yè)費(fèi)用為1.2元/平米/月（不含電梯費(fèi)）。北大國際花園 5500元/左右西秀苑 4700元/左右銀領(lǐng)國際（留苑） 4500元/左右碧雞花園 4200元/左右水逸康橋 4500元/左右桂鑫園 4500元/左右朝花曦拾 3900元/左右麗陽星城 4300元/左右壹紅匯金城市 4800元/左右（公寓）傲云峰 3500元/左右（鋪面1.4萬至1.9萬）2、二手房市場：黃土坡（高開發(fā)新區(qū)、黑林鋪方向）商業(yè)業(yè)態(tài)及商鋪價(jià)格 高新片區(qū)多為企業(yè)生產(chǎn)園區(qū)及待建地塊、各高校分校區(qū)、住宅小區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)以汽車銷售及圍繞汽車周邊

20、相關(guān)服務(wù)業(yè)為主。另外分布少量中型餐飲業(yè)，少量小型商鋪集中在各住宅小區(qū)周圍（藥店、小型超市、小商品零售店），近幾年開發(fā)的住宅小區(qū)臨街商鋪目前空置率較高，棕櫚泉花園和水逸康橋（科高路）附近臨街商鋪約50%空置，面積3050左右價(jià)格12001800元/月；傲云峰臨街商鋪90%以上空置，月半灣臨街商鋪約50%空置，附近商鋪面積50左右價(jià)格1600元/月3、黃土坡片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)及商鋪價(jià)格高新區(qū)靠近二環(huán)西路方向，在二環(huán)路高架橋改擴(kuò)建工程之前業(yè)態(tài)較為成熟，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為大型餐飲業(yè)以及中小型商鋪，有服裝、百貨、副食品、小五金等，由于近期二環(huán)路高架橋改擴(kuò)建工程原因造成環(huán)境較差，人流車流稀少，等另有部分屬于城中村的

21、原臨街商鋪待拆。部分小區(qū)臨街商鋪部分空置，30左右8001200元/月黑林鋪片區(qū)處于昆瑞路出城方向，交通發(fā)達(dá)，車流量大，中小型商鋪圍繞各早期住宅小區(qū)經(jīng)營，業(yè)態(tài)較為成熟，近幾年開發(fā)的住宅小區(qū)附屬商鋪有少量空置，嘎納小鎮(zhèn)50左右16002000元/月，百大國際花園臨街商鋪50100左右價(jià)格20005000元/月 黃土坡至黑林鋪方向黃土坡（學(xué)府路方向、昆瑞路由黃土坡至麻園方向）商業(yè)業(yè)態(tài)及商鋪價(jià)格 黃土坡汽車客運(yùn)站周邊、學(xué)府路方向、昆瑞路方向由黃土坡至麻園方向處于交通樞紐，人流車流量較大，周邊環(huán)境較差，小型臨街商鋪商業(yè)經(jīng)營混亂，早期建蓋住宅和城中村相互摻雜，流動(dòng)人口比較多，治安狀況相對較差，加之現(xiàn)階段

22、二環(huán)路改擴(kuò)建工程正在進(jìn)行，使其臟亂差現(xiàn)象更為突出。其周邊商業(yè)業(yè)態(tài)形式主要以手機(jī)等通信類產(chǎn)品與二手舊貨交易較多，另外分布有服裝、百貨、副食品、小五金以及小型餐飲業(yè)商鋪，雖然業(yè)態(tài)相對完整，但規(guī)模不大且缺乏管理，私搭亂建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，商鋪房屋建筑陳舊老化，商品雖價(jià)格相對低廉，但質(zhì)量較差且來源不明，此類商鋪大都在1020左右，價(jià)格200500元/月不等。學(xué)府路方向臨街商鋪較少，30左右8001200元/月不等。近幾年開發(fā)的住宅小區(qū)有少量臨街商鋪，花香十里附近臨街商鋪50左右15002200元/月。小結(jié)：通過對黃土坡片區(qū)乃至高新開發(fā)區(qū)的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該片區(qū)剛建好或者是在建項(xiàng)目都以小高層、高層為主，少

23、量項(xiàng)目有多層住宅，如中晟溪城有退臺花園洋房。為了吸引客戶，多數(shù)項(xiàng)目打出來優(yōu)惠政策，并在產(chǎn)品上大做文章，如都市春天就推出了96平米的戶型，可改為四室兩廳，贈(zèng)送的面積也很大，很受三口之家的客戶到青睞，多數(shù)項(xiàng)目都對居住環(huán)境進(jìn)行大量的宣傳，景觀營造也頗費(fèi)心機(jī)，中晟溪城更是在售樓部和項(xiàng)目現(xiàn)場推出了實(shí)景樣板間。經(jīng)過近幾年來的發(fā)展，高新開發(fā)區(qū)的居住環(huán)境也得到了很大的改善，道路四通八達(dá)，加上公交車站將搬遷至海源寺，更是方便了該片區(qū)的業(yè)主的出行。片區(qū)內(nèi)分布著各類學(xué)校：云師大商學(xué)院、昆明理工大學(xué)劍橋?qū)W院、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、云南經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院、高新一中、高新一小、云師大附中、昆明十四中等大、中、小學(xué)，人流量也隨

24、著各個(gè)小區(qū)的交房入住逐漸增長。無論是二手房市場還是在售樓盤，價(jià)格受房地產(chǎn)市場的影響并不大，價(jià)格還在緩慢、穩(wěn)步上升，但是交易量卻受到了一定點(diǎn)影響。該片區(qū)主要以城中村和一些廠房為主，所以就購房的客戶來看， 區(qū)域性購房所占的比例不是很大，購房客戶還是以公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、小私營業(yè)主、商人為主。黃土坡至高新開發(fā)區(qū)方向的商鋪多以近年開發(fā)小區(qū)自身配套底商為主，商鋪空置率高達(dá)50%左右，新建小區(qū)傲云峰臨街商鋪商鋪空置率更是高達(dá)90%以上，目前正在銷售，銷售價(jià)格在1.3萬元/平米，價(jià)格不算低；月租金價(jià)格在2545元/平米之間，人流量小。黃土坡附近在立交橋改擴(kuò)建之前業(yè)態(tài)較為成熟，人流量也很大，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)形式主要

25、以手機(jī)等通信類產(chǎn)品與二手舊貨交易較多，另外分布有服裝、百貨、副食品、小五金以及小型餐飲業(yè)商鋪，但是與城中村相摻和，外來流動(dòng)人口密集，治安狀況相對較差，月租金價(jià)格在也是在25-50元/平米之間。隨著黃土坡立交橋的改擴(kuò)建完成以及客運(yùn)站的搬遷，這個(gè)片區(qū)需要以一個(gè)全新的面貌來領(lǐng)航！Second 綜合戰(zhàn)略篇對于一個(gè)城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的 生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變項(xiàng)目屬性界定：城市中心黃金邊緣城西副中心鉆石中央近15萬平方米土地75萬平方米建筑高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè)這預(yù)示著：750000方大型城市綜合體即將橫空出世， 國際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！是需求，還是趨勢

26、？空白，城市西岸整合重組、運(yùn)營城市未來機(jī)遇，項(xiàng)目的機(jī)遇在于利用昆明西城區(qū)中心都市圈的區(qū)位優(yōu)勢，融入到高新開發(fā)區(qū)生活圈，成為主流生活圈擴(kuò)容的差異化有機(jī)補(bǔ)充，進(jìn)而升級并運(yùn)營城市西中心之未來。目標(biāo)，立足昆明，運(yùn)營城市，輻射至周邊區(qū)域，跳出昆明，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國際！對內(nèi)互補(bǔ)、對外輻射，一個(gè)新中心、城中城。 都市高檔居住區(qū)； 都市工作生活區(qū)； 都市餐飲聚集區(qū)； 都市休閑娛樂區(qū)； 都市時(shí)尚購物區(qū)；機(jī)遇，站在城市運(yùn)營的高度，去詮釋以新都市主義， 打造昆明的洛克菲勒城市生活中心城市副中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。標(biāo)志新

27、都市主義都市副中心、一站式的便利和滿足“新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市副中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。最具“個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張“新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感” 等概率。高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合“新都市主義”對自然的重視，對各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使

28、得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。追求成就感、時(shí)代進(jìn)步毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。解析，新都市主義新都市主義， 城市綜合體建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂”于一體的綜合性建筑： 自由、和諧、共享 定位，出發(fā)前，對項(xiàng)目做了初步設(shè)想 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺； 消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選 服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。自由，我們這樣想象和諧，我們這樣想象 環(huán)

29、境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境； 功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； 文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。共享，我們這樣想象的還更多 共同理想，在這個(gè)社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； 共同擁有，我們的社區(qū)不只是昆明本地人的，而是整個(gè)云南省，甚至整個(gè)中國和國際；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來自于這個(gè)社區(qū)的每一個(gè)人； 設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他

30、們。構(gòu)建宏筑 ，我們羅列跳躍的思續(xù)這個(gè)作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運(yùn)營的高度，為城市進(jìn)行升級塑造，引導(dǎo)消費(fèi)革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗(yàn)的.是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動(dòng)關(guān)系。 這正是我們要努力的方向我們做的不是一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品是標(biāo)新，但怎樣立異？空間、時(shí)間的高效合理利用；專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性；高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法；與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩；作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。新都市主義倡導(dǎo)： 地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； 容積率有效利用

31、； 重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。1空間、時(shí)間的高效合理利用新都市主義提倡“主題和個(gè)性”，因?yàn)橹挥兄黝}和個(gè)性，才能夠有活力，對業(yè)主可客戶形成引力。 商業(yè)鮮明主題 住宅鮮明主題 在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； 他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適”2專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性都市魅力 豐富多彩隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： 盡可能高的綠化率； 景觀商業(yè)成為主流； 消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化；3高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法自然生活城市迅速融合都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富

32、的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： 高檔次完善配套； 完善智能化 高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； 建筑色彩、品質(zhì)與立面； 以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩4經(jīng)典、高標(biāo)準(zhǔn)、詮釋高標(biāo)準(zhǔn)智能化 星級物管先規(guī)劃建造住宅，同時(shí)推進(jìn)商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進(jìn)酒店辦公建設(shè)，樹立項(xiàng)目高檔標(biāo)桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營，部分推出銷售，提升所保留的高價(jià)值住宅單位。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)價(jià)值的最大化。積極穩(wěn)妥的開發(fā)方案充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，制定進(jìn)退自如的開發(fā)方案ADBCD我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我們不妨先從市場，先從商業(yè)

33、方面分析開來接下來，Question1-做什么Question2-怎么做Third商業(yè)篇市場-產(chǎn)品對于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究Question1：做什么？項(xiàng)目背景本項(xiàng)目占地面積約15萬,建筑面積約75萬，面對如此大體量的項(xiàng)目，商業(yè)所占面積也不會(huì)太少，而且又偏傳統(tǒng)核心商業(yè)點(diǎn)。我們做什么呢？ADBCD我們做百貨！那么，做百貨能成功嗎？在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是: 市中心百貨競爭激烈，是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費(fèi)群有沒有可能到項(xiàng)目地塊購買百貨呢？ 需要對市中心商業(yè)圈進(jìn)行一下分析!首先，中心商圈大體量商業(yè)格局目前昆明一環(huán)路內(nèi)的商圈構(gòu)成圖金碧景星白 塔 路 青 年 路 昆都和平村大觀祥云翠

34、湖三市街商圈的發(fā)展還與居民居住地點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變有關(guān)。隨著昆明居住郊區(qū)化步伐加快，到市中心區(qū)購物與交通流線息息相關(guān)。與購物商圈的發(fā)展同步，休閑商圈發(fā)展迅速。但休閑商圈與購物商圈的合并也日趨明顯。圖例： 主要入城口 主要購物路線結(jié)論-百貨在市中心已經(jīng)飽和中心商圈-結(jié)論 Condition（現(xiàn)狀）地理位置：目前百貨扎堆市中心、競爭?。粯I(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強(qiáng)，且已飽和；運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：大體量百貨商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大；客戶層面：大量百貨，有限客戶；Question（問題）百貨在市中心已經(jīng)飽和他們的消費(fèi)習(xí)慣允許嗎？把百貨的消費(fèi)者從市中心拉到本項(xiàng)目，我們于2009年2月20日星期五在昆明市的主要商業(yè)區(qū)域（南屏

35、街、小西門、青年路、白塔路、翠湖、金馬碧雞坊）通過對年齡在1850歲之間的昆明市民通過街頭攔截式訪問的方式，對其逛街的主要目的地進(jìn)行了研究。市民逛街的主要路段百貨消費(fèi)，去那里？-消費(fèi)特征看數(shù)據(jù)逛街的主要目的逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他系列1 占50%以上的人逛街首選南屏街和小西門，選擇到市心商圈的人占到了80%。 目前，昆明人市心逛街情節(jié)根深蒂固； 去市中心逛街大多為沒有目的性的隨機(jī)逛街； 據(jù)調(diào)查，昆明人逛百貨首選市中心，“購物中心、步行街、品牌專賣”是

36、最愛逛的地方，并已開始注重特色餐飲、休閑娛樂。去市中心，隨機(jī)逛百貨，觀念根深蒂固在昆明，哪怕在市中心，百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競爭！ 那么，究竟路在那里？讓我們剖析一下這個(gè)案例，上海正大廣場案例剖析上海正大廣場案例剖析上海正大廣場項(xiàng)目描述上海正大廣場在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。后進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對單一的購物的業(yè)態(tài)，定位為“大型便民超市、特色餐飲、風(fēng)情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型“餐飲、休閑、娛樂”場所，目前經(jīng)營人氣旺盛。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游”共計(jì)最高為10F大型綜合性商業(yè)門庭若市 人氣鼎旺案例剖析上海

37、正大廣場案例剖析正大廣場與本案上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，事實(shí)說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費(fèi)后，經(jīng)營十分成功- 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。上海正大廣場&本案以百貨為主，主題不明確，其定位的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)、特別是百貨業(yè)態(tài)在市中心競爭激烈。結(jié)論 ？以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩樂消費(fèi)日趨明顯，在稍偏市中心區(qū)域的大型商業(yè)項(xiàng)目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！【上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)

38、項(xiàng)目，事實(shí)說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費(fèi)后，經(jīng)營十分成功】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。項(xiàng)目解析另外我們從城市大體量商業(yè)可行性研究角度作深入分析： 發(fā)展階段沿街商業(yè)-綜合型商業(yè)-主題性市場 規(guī)模形態(tài)：分散商業(yè)-集中商業(yè) 消費(fèi)需求購物性物質(zhì)消費(fèi)-精神消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)對于城市大體量商業(yè)的可行性研究城市大體量商業(yè)發(fā)展研究-模式對于城市大體量商業(yè)的可行性研究精神消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)最大特點(diǎn)是“主題性目的性消費(fèi)”。路在何方？本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在：城市大體量商業(yè)發(fā)展研究-方向 主題性市場 集中性 【主題式目的性消費(fèi)】-目的性消費(fèi)PK隨機(jī)性消費(fèi)

39、-目的性消費(fèi)認(rèn)準(zhǔn)某個(gè)具體地方，帶著一定的目的去消費(fèi)，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例往往接近100%，口碑傳播效果比較好。如去“柏聯(lián)廣場”是典型的主題式目的性消費(fèi)。-隨機(jī)性消費(fèi)認(rèn)準(zhǔn)某個(gè)區(qū)域，消費(fèi)目的不明確，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例不會(huì)很高，口碑傳播效果相對不是很直接。如去“昆明市中心”逛街，則是隨機(jī)性消費(fèi)。 主題式目的性消費(fèi)-我們的選擇餐飲、休閑、娛樂，還是Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。我們面對著神圣而珍稀的地塊，他在何方？將市場信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。Question2：怎么做？目前來看，黃土坡立交橋四周分布著公交車站、客運(yùn)站、建材城、車市、舊貨市

40、場、城中村，沒有成規(guī)模的大型百貨零售商場，周邊主要以底商的小商店經(jīng)營為主，商鋪的經(jīng)營主要以機(jī)修、小商品百貨，小飯店等為主，周邊的環(huán)境很差，是流動(dòng)人口集中區(qū)域，處于昆瑞路以及二環(huán)西路，缺乏主題性商業(yè)。 昆明大體量商業(yè)的出路路在何方？-項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境-主題性目的性商業(yè)我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系！昆明消費(fèi)支出現(xiàn)狀城市居民平均消費(fèi)支出（元）昆明消費(fèi)支出現(xiàn)狀全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）路在燈火闌珊處-面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，昆明人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營“餐飲、休閑、娛樂”的原生優(yōu)勢。路在：“主題商業(yè)目的性消費(fèi)”，即：集中性大型，以“餐飲、休閑、娛樂”為鮮明主題

41、，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費(fèi)巨無霸。差異化定位 目的性消費(fèi)解析市中心區(qū)域大多為主題不鮮明的綜合型商業(yè)物業(yè)，消費(fèi)者多為逛街的隨機(jī)性費(fèi)；項(xiàng)目通過“餐飲、休閑娛樂”的集中性主題營造，成為一個(gè)獨(dú)特的目的性消費(fèi)區(qū)域；目的性消費(fèi)有利于吸引大量的回頭客；目的性消費(fèi)有利于迅速打開項(xiàng)目的市場認(rèn)知；有利于作為市中心業(yè)態(tài)差異化的補(bǔ)充，依托并迅速納入市中心范疇；城市體量商業(yè)主題商業(yè)目的性消費(fèi)的戰(zhàn)略思考：項(xiàng)目屬性屬性定位推導(dǎo)鋒尚世界屬性定位-項(xiàng)目屬性的思考結(jié)論（Conclusion）NO項(xiàng)目屬性（Characteristic）主題集中性大型餐飲、休閑、娛樂大眾化、人

42、性化、特色化、全面性新型消費(fèi)中心1234昆明首座樂5DABCD打造，昆明首座5D級鋒尚樂世界【三個(gè)基本特征：目的性、多樣性、參與性】項(xiàng)目屬性屬性定位A B C D形式位置業(yè)態(tài)備注集中商業(yè)A汽車市場以及相關(guān)行業(yè)自營為主街區(qū)式商業(yè)B餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔出售為主C餐飲、品牌購物為主，休閑娛樂為輔出售為主D超市賣場、電影院為主，特色餐飲為輔出售為主D學(xué)校、休閑、購物，部分大型餐飲為主出售為主參與基礎(chǔ)-基本規(guī)劃ADBCD基本規(guī)劃商家推薦主題業(yè)態(tài)規(guī)劃商家建議餐飲美食天地 大蓉和瓦缸酒樓、藹若春、金碧春、荷風(fēng)軒、天香人和、圣地淘沙等 休閑休閑天地上島咖啡、老橡樹、蘭白紅法式咖啡、賴著不走等娛樂娛

43、樂新天地 茴香酒館、清源酒吧、駱駝酒吧、溫莎KTV、TOPONE慢搖吧等購物超市家樂福/沃爾瑪商家推薦三個(gè)基本特征：打造，昆明首座5D級鋒尚樂世界除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到：多樣性 參與性 目的性吸引顧客 留住顧客 使顧客消費(fèi)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人們的消費(fèi)水平在提高。然而，吃和玩對中國人來說意義不只局限于“自我享受”，中國人講情份、愛面子，飯局已經(jīng)落伍，玩局方興未艾。相約朋友、商務(wù)合作伙伴，他們渴求一站式的消費(fèi)。家庭也不例外，人們的生活節(jié)奏日趨加快，工作壓力越來越人們期待周末、節(jié)假日，攜同一家老小，盡情歡快的消費(fèi)。5D= 3D(多維)+daily（天天）+delight（高興）解析一多樣性5D空間 繽紛

44、多維世界解析二5D多維空間解 析多維時(shí)間早、中、晚多維空間合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)、消費(fèi)可以相互穿插多維年齡老人、中年人、兒童多維風(fēng)情歐美、東南亞、中式風(fēng)情多維享受“餐飲、休閑、娛樂”為主，輔之購物、品牌專賣新六覺感受 國際級六星體驗(yàn)多樣性解析三在我們設(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。 Happy eat-食樂（歐美、東南亞、中式美食體驗(yàn)；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）； Happy play-玩樂（KTV、真冰溜冰場） Happy shopping-購樂（超市、汽車專賣店、商業(yè)步行街） Happy enjoying-享樂（影視城、歌舞娛樂城

45、、美容SPA） Happy business-商樂（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店） Happy sport-康樂（健身俱樂部、斯諾克、瑜伽）餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。H-Eat食樂特色餐飲中式風(fēng)情韓式風(fēng)情從小孩子的游樂園，到成人的KTV，適應(yīng)各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。據(jù)此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等Play玩樂KTV兒童玩樂童趣館美容SPEnjoying享樂桑拿足療慢搖吧Shopping購樂休閑咖啡吧休閑茶吧休閑酒吧Business商樂健康是21世紀(jì)人們追逐的潮流，設(shè)置不同男女類別的運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之樂。S

46、port康樂僅僅是豐富、多樣， 就能夠留住顧客嗎？回答是：不盡然！日本著名的大型綜合體“博多運(yùn)河城”的設(shè)計(jì)者Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨：我的設(shè)計(jì)是在多年以前意大利之行中找到的靈感關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢成真。在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理也具有普遍的推廣意義。-讀到了什么？參與性參與性在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是

47、不知不覺走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。這對于高層的商場空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)，JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法，對于商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理也具有普遍的推廣意義。景觀文化的體驗(yàn)性公共空間引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式參與性景觀文化的體驗(yàn)性公共空間引導(dǎo)性動(dòng)線的豐富形式讀到了-參與性！室內(nèi)公共空間重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會(huì)公共空間引導(dǎo)性室內(nèi)公共空間表演舞臺是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵和公共空間聚焦人流的焦點(diǎn)，人長廊觀看表演，久久

48、不遠(yuǎn)離開，聚集了大量人氣。形式二：舞臺表演公共空間引導(dǎo)性商業(yè)景觀廣場-是一個(gè)重要特色場所，集“活動(dòng)、休憩、休閑于一身”，人們累了，可以在此駐足休息。室外公共空間重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。公共空間引導(dǎo)性黃土坡立交橋舊貨市場（B地塊）客運(yùn)站（C地塊）村子（D地塊）勛業(yè)建材城（A地塊） 合理 舒適 便捷 穿插 循環(huán)動(dòng)線的豐富形式觀光電梯空中連廊扶梯大型商業(yè)中的微型坡地，給人一種外界一種情趣動(dòng)線的創(chuàng)造。動(dòng)線的豐富形式為顧客創(chuàng)造獨(dú)特的體驗(yàn)空間，顧客進(jìn)入后停留的時(shí)間可以有效拉長；除了本地人，外來“參觀、商務(wù)、旅游、國外”人士也是項(xiàng)目潛在消

49、費(fèi)者，最吸引他們的是民族文化的特色運(yùn)用到建筑和商業(yè)環(huán)境，形成體驗(yàn)感受。景觀文化的體驗(yàn)性景觀文化的體驗(yàn)性商業(yè)park體驗(yàn) 庭院景觀風(fēng)情商業(yè) 特色民族主題餐飲 特色旅游文化藝術(shù)景觀文化的體驗(yàn)性燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的好奇心保持最強(qiáng)。燈光效果體驗(yàn)留住顧客 我們的主張以上我們所倡導(dǎo)之“餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型；而諸如小西門、南屏街等其余市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機(jī)性無目的消費(fèi)類商業(yè)。主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)是本案商業(yè)區(qū)別于其他市心傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。我們商業(yè)的核心競爭力就是：多樣性、參與性！約75萬方的建筑面積，是一

50、個(gè)大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？Fourth住宅篇（住宅）SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak可規(guī)劃為西城中心區(qū)創(chuàng)新的中小戶型可規(guī)劃為高層生態(tài)商住樓就目前黃土坡片區(qū)來說，本案將以較好的昭示性，打造為地標(biāo)建筑交通便利，多路公交車經(jīng)過可能帶來的高投資回報(bào)率規(guī)模大，銷售周期長黃土坡片區(qū)改造還需要較長時(shí)間商住樓，居住氣氛不濃周邊無自然景觀周邊環(huán)境噪音機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢該區(qū)域內(nèi)缺少大型商業(yè)地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢交通優(yōu)勢，購房需求旺盛未來產(chǎn)品的創(chuàng)新性政府各項(xiàng)政策扶持走差異化路線，樹立項(xiàng)目形象，從市場空白點(diǎn)出發(fā)，打造片區(qū)引領(lǐng)性物業(yè)；著力打造小區(qū)品質(zhì)

51、，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價(jià)格體系。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅來自同區(qū)其他樓盤的價(jià)格威脅潛在樓盤競爭威脅體量較大，銷售風(fēng)險(xiǎn)增大房地產(chǎn)市場大環(huán)境有待完善，持幣觀望依然強(qiáng)烈差異化營銷，全面拔高形象，以運(yùn)營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場合理安排各種物業(yè)綜合比例，以小風(fēng)險(xiǎn)高品質(zhì)住宅的開發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)，增加收益；提高產(chǎn)品附加值，特別是小區(qū)景觀塑造，變相降低單位成本。住宅SWOT市場難點(diǎn)：市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價(jià)格的超越與突破。市場機(jī)會(huì)：真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間。結(jié)論住宅SWOT地塊因

52、子分析本地塊先天資源已經(jīng)具備了開發(fā)高檔精品樓盤的條件，但地價(jià)相對較高 地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，有條件打造城市副中心現(xiàn)有市場上的中高檔精品產(chǎn)品； 由優(yōu)越區(qū)位、潛在成本因素決定，本項(xiàng)目不適宜定位中檔以下產(chǎn)品。 地塊處于立交橋的四個(gè)方向，噪音、灰塵有一定的污染，所以產(chǎn)品可選擇多樣性因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求缺乏資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模適中規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一

53、般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類拔萃較高一般基本配套較低對成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況限制有一定限制條件充分條件充分成本不適應(yīng)條件適應(yīng)價(jià)值突破模式-（案例）無錫萬科魅力之城深圳麗景城深圳星河國際無錫朗詩未來之家概念-八大革命綱領(lǐng)跨國經(jīng)理人居住標(biāo)準(zhǔn)絕對領(lǐng)導(dǎo)品牌型高同區(qū)域300-500元/戶型創(chuàng)新型（三錯(cuò)層）價(jià)格高同區(qū)域15%概念創(chuàng)新型高價(jià)值入市實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破技術(shù)創(chuàng)新型高出同區(qū)域2000-3000元/價(jià)值突破 -模式對比分析資源限制模式一模式二模式三模式四戶型創(chuàng)新型絕對領(lǐng)導(dǎo)型技術(shù)創(chuàng)新型概念創(chuàng)新型地塊規(guī)

54、模中小規(guī)模大規(guī)模中小規(guī)模適中規(guī)模企業(yè)品牌一般強(qiáng)一般一般產(chǎn)品成熟度有上升空間有上升空間成熟成熟城市背景二、三線城市二、三線城市一線城市一線城市配比度高適中一般一般通過配比度分析，本項(xiàng)目價(jià)值突破模式適合采用戶型創(chuàng)新型模式，同時(shí)部分采用絕對領(lǐng)導(dǎo)型模式。通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品演繹都市生活方式，是對上述案例分析之后的啟示。以戶型創(chuàng)新為核心競爭力，以景觀、立面提升為優(yōu)勢競爭力。價(jià)值突破確定 -戶型創(chuàng)新型+絕對領(lǐng)導(dǎo)性昆明戶型現(xiàn)有提升戶型舒適性提升客餐廳、主臥南北通透增值挖掘戶型功能彈性戶型功能細(xì)化加強(qiáng)寬廳設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)落地凸窗入戶花園雙露臺花園功能空間預(yù)留可變空間戶型組合主客分區(qū)更衣室儲(chǔ)藏間挑高

55、層高都市空中院館本項(xiàng)目如何領(lǐng)導(dǎo)與超越昆明市場？領(lǐng)悟“都市主義”所倡導(dǎo)的： 主題鮮明、彰顯時(shí)代個(gè)性 與自然的迅速融合-給客戶帶來全新體驗(yàn)的戶型升級版本定義-高層住宅中內(nèi)陽臺，形成了明顯的被圍繞客廳、餐廳、房間等其他多個(gè)功能空間形成環(huán)繞。很多主要的功能空間圍繞著庭院，庭院是家庭的中心；富裕階層的居住觀念會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍，人們的居住空間不再僅僅局限于室內(nèi)的“私密性”空間；也需要介于“室內(nèi)”與“室外”的半“私密性”空間（或流動(dòng)性）空間；空中院館正好滿足了融于自然的需求；“空中院館”的出現(xiàn)是一種重要的創(chuàng)新，既符合中國人的審美文化，又是對都市化居家方式的一個(gè)新探討，真正的實(shí)現(xiàn)居家、自然、與都市繁華的親密接

56、觸的生活方式，實(shí)現(xiàn)在住宅中最大限度的人與自然的對話；“空中庭院”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并且增加整體的通透性和采光，引導(dǎo)一種全新的都市化自然居家方式；從計(jì)算規(guī)范來講，只計(jì)算一半銷售面積，提高了戶型附加值；新的生活理念高附加值，在高層住宅中實(shí)現(xiàn)院館，這種住宅的前景非常廣闊。解碼“空中院館”，新都市主義與生活的自然融合入戶花園實(shí)現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用；但入戶花園的功能相對單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)?！翱罩性吼^”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒陽臺綠化-入戶花園空中

57、庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間；但空中庭院功能相對獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)?！翱罩性吼^”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒入戶花園-空中庭院空中庭院絕佳的景觀面，餐廳三面采光“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中庭院-空中院館 空中院館將空中庭院的功能進(jìn)一步放大，使之成為家庭活動(dòng)、朋友聚會(huì)、休閑的中心； 與室內(nèi)其他功能空間聯(lián)系緊密，其他功能區(qū)圍繞空中院館展開?！翱罩性吼^”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館中國院落文化的都市演繹既是很多主要的功能空間圍繞著院館，院館是家庭的中心；通過院館可以將自然引入室

58、內(nèi)，建筑師給予業(yè)主一個(gè)強(qiáng)烈的引導(dǎo)的提示。在這個(gè)設(shè)計(jì)可以清楚的看到客廳-書房-餐廳均通過家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透，形成了一個(gè)超大的空間；同時(shí)院館本身一個(gè)面又面向自然空間，因此空間被無限的放大。“空中院館”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館中國院落文化的都市演繹 “空中院館”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并且增加整體的通透性和采光； 戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶； 現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素?！翱罩性吼^”的演變 -書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒空中院館房地產(chǎn)市

59、場競爭、銷售的利器戶型舒適性、附加值提高，附送面積可達(dá)1015“空中院館-規(guī)劃”，體現(xiàn)了新都市主義對空間、時(shí)間的高效利用本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)理念為：新都市主義-通過規(guī)劃，讓都市生活、家、自然迅速切換、融合。規(guī)劃布局天際線自南而北，由低到高樓梯形式板點(diǎn)結(jié)合、充分利用空間間距合理有都景觀提高綠化、戶戶有景、景觀勻好、內(nèi)外相連朝向東南、西南“人”字形、相錯(cuò)排布，有利于通風(fēng)采光樓層鑒于高的容積率要求，建議：20F-30F-45F電梯2梯4戶為主、局部1梯2戶（拔高局部品質(zhì)）“院館戶型比例建議” -依據(jù)“政策、市場、客戶消費(fèi)需求”，注重合理性，適度提升性昆明近兩年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價(jià)漲幅較快，前兩年市場

60、上“三房、四房”為主的戶型，已轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳笆袌錾稀皟煞俊⑷俊睘橹?、“一房”也占相?dāng)比例（去化速度都較快），說明戶型在瘦身。原則：依據(jù)市場、尊重消費(fèi)習(xí)慣、合理瘦身、適度提升“新都市主義”所提倡的 -注重視覺效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì)風(fēng)格建議圖一圖二圖三圖四景觀建議“新都市主義”所提倡的 -高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家三重園林、四度空間營造新都市主義主題景觀體系三重景觀：地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館四度空間：公共空間、半公共空間、辦私密空間一重景觀-一重A：以“中央景觀”為主的開放空間開放空間：營造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場所。一重景觀-一重B