某湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、PAGE PAGE 17XX省XX苗族自治縣XX風(fēng)景名勝區(qū)XX湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū)目 錄第一章 摘 要 3第二章 項(xiàng)目介介紹 44一、自然條條件 44二、資源條條件 55三、旅游區(qū)區(qū)目標(biāo)市市場(chǎng)定位位 66四、價(jià)值評(píng)評(píng)估 77第三章 投資分分析 77一、建設(shè)投投資 77二、效益預(yù)預(yù)測(cè) 113第四章 營(yíng)銷策策劃及管管理 17第五章 附錄 118第一章 摘 要XX省級(jí)風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)位于于XX省西西南邊陲陲，是以以高山臺(tái)臺(tái)地草原原風(fēng)光為為主的生生態(tài)旅游游區(qū)。XXX湖景景區(qū)是XXX省級(jí)級(jí)風(fēng)景名名勝區(qū)的的一個(gè)獨(dú)獨(dú)立景區(qū)區(qū)，位于于巫水之之麓，巫巫水之源源，距廣廣西桂林林市1880公里里，距邵邵陽(yáng)市2

2、206公公里，距距長(zhǎng)沙市市4200公里，主主要包括括XX洞和和XX湖兩兩個(gè)景點(diǎn)點(diǎn)及卡田田、新寨寨兩個(gè)民民俗村，景景區(qū)內(nèi)旅旅游資源源豐富，山山青林深深、水秀秀洞奇，苗苗寨民居居風(fēng)格獨(dú)獨(dú)特，民民風(fēng)原始始古樸，文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)深厚，開(kāi)開(kāi)發(fā)旅游游業(yè)前景景廣闊。開(kāi)發(fā)宗旨是是充分利利用XXX湖景區(qū)區(qū)的旅游游資源進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，將將其建成成湘西南南旅游文文化走廊廊的中心心和桂林林國(guó)際旅旅游大都都市的后后花園，以以旅游業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶動(dòng)縣域域經(jīng)濟(jì)騰騰飛，促促進(jìn)少數(shù)數(shù)民族脫脫貧致富富。XX湖景區(qū)區(qū)已由廣廣東中山山大學(xué)旅旅游規(guī)劃劃設(shè)計(jì)院院編制好好建設(shè)性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，整整個(gè)景區(qū)區(qū)旅游開(kāi)開(kāi)發(fā)已獲獲XX省發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)

3、立項(xiàng)批批項(xiàng)（湘湘計(jì)產(chǎn)200014425號(hào)號(hào)）總建建筑面積積120000平平方米，總總投資667100萬(wàn)元，建建設(shè)期至至20005年完完成。功功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃為為：XXX洞公園園、高峽峽平湖、民民谷風(fēng)情情村、水水上游樂(lè)樂(lè)園、楚楚巫文化化村等118個(gè)景景點(diǎn)。XX湖景區(qū)區(qū)由XXX苗族自自治縣旅旅游局主主要負(fù)責(zé)責(zé)管理，現(xiàn)現(xiàn)已完成成了景區(qū)區(qū)公路、游游船碼頭頭、水電電、通訊訊等前期期基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，尚需需項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金62000萬(wàn)元元。根據(jù)據(jù)XXX省關(guān)于于鼓勵(lì)外外商投資資條例精精神，XXX苗族族自治縣縣人民政政府進(jìn)一一步制定定了更加加優(yōu)惠的的招商引引資政策策，為投投資者提提供寬松松穩(wěn)定的的發(fā)展環(huán)環(huán)境。第

4、二章 項(xiàng)目介介紹一、自然條條件XX湖景區(qū)區(qū)位于XXX苗族族自治縣縣縣城東東南部，由由XX湖湖湖區(qū)與湖湖區(qū)周邊邊XX洞、卡卡田村、新新寨村四四個(gè)部分分組成。XX湖湖區(qū)地貌多為規(guī)模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地構(gòu)造上屬于新華廈構(gòu)造體系第三隆起帶的南端，系湘桂經(jīng)向構(gòu)造體系。這里是巫水源頭，多條溪水呈樹(shù)枝狀分布，從東、西、南三面匯入XX湖，湖區(qū)常年水位為515-520米，平均水深83余米，總蓄水量為3.6億立方米。XX洞系一組喀斯特地貌溶洞群，地層復(fù)雜，巖溶發(fā)育完好，基巖裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰叢溶洼，奇洞異石，儲(chǔ)水構(gòu)造多，地下河處于中等發(fā)育，水質(zhì)以碳酸鈣型為主，屬低礦化淡水，卡田村

5、、新寨地是兩個(gè)苗族村寨 ，位于湖區(qū)周圍，以農(nóng)田耕作和捕魚(yú)為主，至今保持原始的生活習(xí)俗，民居建筑具有濃郁的民族特色，村寨風(fēng)光秀美如畫(huà)。XX湖景區(qū)區(qū)地處中中亞熱帶帶季風(fēng)濕濕潤(rùn)氣候候區(qū)，屬屬中亞熱熱帶山地地氣候。冬冬少嚴(yán)寒寒，夏無(wú)無(wú)酷暑，四四季分明明，雨量量充沛，年年均氣溫溫16，年均均降水量量14332.11mm，無(wú)無(wú)霜期2260-2866天。景景區(qū)內(nèi)植植覆蓋率率高，主主要分布布常綠闊闊葉林、杉杉木林及及馬尾松松林，覆覆蓋率達(dá)達(dá)85%。二、資源條條件XX湖景區(qū)區(qū)包括地地文、水水文、生生物景觀觀等自然然旅游資資源和苗苗族民俗俗、節(jié)慶慶文化、戲戲曲文藝藝及特色色民居等等人文旅旅游資源源。地文文景觀主主

6、要指XXX洞溶溶洞群景景觀。XXX洞總總面積7778畝畝，上下下共六層層，全長(zhǎng)長(zhǎng)34000米，洞洞腔最高高處488米，最最大洞廳廳面積442000平方米米，洞內(nèi)內(nèi)石乳、石石幔、石石簾、石石瀑、石石柱、石石筍、石石禽、石石獸等象象形副真真，惟妙妙惟肖，鵝鵝管石等等溶洞奇奇觀密布布，秋冬冬時(shí)節(jié)，常常有白霧霧從洞口口升騰，狀狀如樵夫夫炊煙，俗俗稱“XX樵隱隱”，乃XXX著名古古景之一一。水文文景觀主主要指XXX湖，XXX湖突起起于1221米高高坎之上上，湖面面9.55平方公公里，2200余余座山島島點(diǎn)綴其其中，形形成無(wú)數(shù)數(shù)的峽谷谷水巷，綿綿延188公里長(zhǎng)長(zhǎng)，水質(zhì)質(zhì)純凈，水水體清澈澈，湖面面時(shí)寬時(shí)時(shí)窄

7、，沿沿岸山巒巒起伏，郁郁郁蔥蔥蔥，湖光光山氣相相映成趣趣，生物物景觀主主要指湖湖岸植被被景觀和和野生動(dòng)動(dòng)物、鳥(niǎo)鳥(niǎo)類活動(dòng)動(dòng)，由于于多種植植物群落落的生長(zhǎng)長(zhǎng)型、葉葉型及樹(shù)樹(shù)葉生長(zhǎng)長(zhǎng)周期的的不同，使使植被外外貌差異異明顯，特特色各異異，具有有一定有有觀賞價(jià)價(jià)值，巖巖羊、麂麂鹿、穿穿山甲、鷹鷹面猴等等野生動(dòng)動(dòng)物經(jīng)常常出沒(méi)于于山林間間，白鷺鷺、野鴨鴨、黃鸝鸝等多種種鳥(niǎo)類也也時(shí)而展展翅，時(shí)時(shí)而戲水水，時(shí)而而歡鳴，體體現(xiàn)出人人與大自自然的和和諧。湖湖區(qū)內(nèi)聚聚居的多多為苗族族，清一一色的吊吊腳樓，苗苗拳、藥藥浴、油油茶等民民風(fēng)盛行行，慶鼓鼓壇、青青草節(jié)等等節(jié)慶活活動(dòng)熱鬧鬧非凡，儺儺戲、舞舞龍耍獅獅、苗族族歌舞

8、等等戲曲文文藝節(jié)目目異彩紛紛呈，XXX湖旅旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)的人文文旅游資資源豐富富而獨(dú)特特。三、旅游區(qū)區(qū)目標(biāo)市市場(chǎng)定位位從XX苗族族自治縣縣的地緣緣位置及及近中期期交通狀狀況來(lái)分分析，對(duì)對(duì)照XXX縣旅游游市場(chǎng)調(diào)調(diào)查及預(yù)預(yù)測(cè)，XXX湖旅旅游區(qū)建建成后的的目標(biāo)市市場(chǎng)布局局分為三三級(jí)：一級(jí)目標(biāo)市市場(chǎng)：XXX及其其鄰縣、邵邵陽(yáng)市。這這些地區(qū)區(qū)是游客客來(lái)源的的主力，是是先導(dǎo)市市場(chǎng)。二級(jí)目標(biāo)市市場(chǎng)：懷懷化、張張家界、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、湘湘潭、株株洲、永永州等5500公公里以內(nèi)內(nèi)的XXX市縣及及廣西桂桂林、龍龍勝、資資源和貴貴州黎平平等鄰近近市縣。三級(jí)目標(biāo)市市場(chǎng)：廣廣東、湖湖北、上上海等中中國(guó)南方方地區(qū)。四、價(jià)值評(píng)評(píng)估XX

9、湖景區(qū)區(qū)包涵一一定的自自然景觀觀和人文文景觀，以以溶洞景景觀、山山水風(fēng)光光、苗族族民俗風(fēng)風(fēng)情為主主要內(nèi)容容，是既既有一定定觀賞性性，又具具備較強(qiáng)強(qiáng)參與性性的生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)，生態(tài)態(tài)環(huán)境良良好。景景區(qū)內(nèi)水水電供應(yīng)應(yīng)充足，無(wú)無(wú)“三廢”和“躁音”污染，空空氣清新新，水質(zhì)質(zhì)清沌，安安詳寧?kù)o靜，環(huán)境境質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)良，特特別是“慶鼓壇壇”與“儺戲”等民族族文化旅旅游資源源與國(guó)內(nèi)內(nèi)同類地地區(qū)相比比，具有有突出優(yōu)優(yōu)勢(shì)，可可作為XXX湖景景區(qū)的特特色資源源基礎(chǔ)。整整個(gè)景區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)投投資估算算為67710萬(wàn)萬(wàn)元，投投資規(guī)模模中等，隨隨著XXX風(fēng)景名名勝區(qū)的的大力開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，以桂桂林旅游游市場(chǎng)為為依托，只只要充分分搞好市

10、市場(chǎng)營(yíng)銷銷策劃，不不斷開(kāi)拓拓占領(lǐng)客客源市場(chǎng)場(chǎng)就能在在較短期期間收回回投資，效效益明顯顯，因此此，投資資XX湖景景區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)是十分分可行的的。第三章 投資分分析根據(jù)XXX湖景區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)可可行性論論證報(bào)告告和XX湖景區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，景區(qū)整體開(kāi)發(fā)投資估算為6710萬(wàn)元，（見(jiàn)表1-表5）一、建設(shè)投投資（一）、景景點(diǎn)項(xiàng)目目建設(shè)投投資景點(diǎn)項(xiàng)目建建設(shè)投資資推框算算表 表1序號(hào)景點(diǎn)名稱建 設(shè) 內(nèi)內(nèi) 容金額(萬(wàn)元元)1XX洞公園園9公里洞內(nèi)內(nèi)盤桓游游道250590XX書(shū)院30詩(shī)詞碑林10XX洞避暑暑同莊180購(gòu)物中心60白 云 寺寺40天然冷凍庫(kù)庫(kù)202高峽平湖觀 景 亭亭80320鐵索橋高架飛飛越200娛樂(lè)索橋

11、403民俗風(fēng)情村村寨民化移003104水上游樂(lè)區(qū)區(qū)購(gòu)置各種游游船280350水上建筑40島上建筑305野生動(dòng)物園園購(gòu)買、喂養(yǎng)養(yǎng)各種野野生動(dòng)物物50506狩獵探險(xiǎn)區(qū)區(qū)森林探險(xiǎn)站站30185觀 景 臺(tái)臺(tái)50購(gòu)置獵槍5動(dòng)物飼養(yǎng)場(chǎng)場(chǎng)1007花 島島培植花卉50110建亭、榭60序號(hào)景點(diǎn)名稱建 設(shè) 內(nèi)內(nèi) 容金額(萬(wàn)元元)8經(jīng)濟(jì)植物園園藥 材 林林70250杉、松木林林50筍 竹 林林50珍稀樹(shù)種林林809休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)水莊、渡假假別墅400990渡假賓館510老年活動(dòng)中中心8010青巒碧影情 人 島島30100風(fēng)雨橋、仿仿生建筑筑7011古木老林游道、林木木保護(hù)、涼涼亭15015012垂釣觀魚(yú)島島土堤、釣

12、魚(yú)魚(yú)臺(tái)70148仿生建筑、燒燒烤場(chǎng)7813飛瀑流泉引水建人工工瀑布808014梁山水寨建108座座水榭、聚聚義堂20020015山野漁村新建或搬遷遷1000戶漁戶戶村45045016湖區(qū)上游接接待站新建中高檔檔床位1150張張30030017小廬山游樂(lè)樂(lè)城（XX洞至至XX湖中中途）三星級(jí)民族族賓館300480網(wǎng) 球 場(chǎng)場(chǎng)20保齡球館70游 泳 池池30娛 樂(lè) 城城6018景點(diǎn)維護(hù)維護(hù)性建設(shè)設(shè)150150合 計(jì)計(jì)52145214（二）景區(qū)區(qū)公路建建設(shè)改造造投資景區(qū)公路建建設(shè)改造造投資框框算表 表2序號(hào)走 向向等級(jí)紅線寬度(m)性質(zhì)長(zhǎng)度（km）金額(萬(wàn)元)1XX洞公園園-湖區(qū)區(qū)碼頭游道10改造3.

13、20422碼 頭-休閑療療養(yǎng)區(qū)游道6新建2.60303休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-野生生動(dòng)物園園游道6新建4.00504休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-經(jīng)濟(jì)濟(jì)植物園園游道4新建4.80555碼 頭-渡渡假賓館館別墅游道6新建3.25446休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-上游游接待站站林蔭道10新建4.20387碼頭-民俗俗文化村村(東、西西)游道6新建東2.855西3.622668碼頭-青巒巒碧影-梁山水水寨 游道5新建6.32107合 計(jì)36.844432（三）、景景區(qū)停車車場(chǎng)建設(shè)設(shè)投資景區(qū)停車場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)投投資框算算表 表33序號(hào)停車場(chǎng)位置置面積（m22）金額（萬(wàn)元元）1碼頭停車坪坪1100102渡假別墅、賓賓館90073上游接待站站6004

14、4小廬山游樂(lè)樂(lè)城5005合計(jì)310026（四）、景景區(qū)建設(shè)設(shè)征地投投資景區(qū)建設(shè)征征地投資資框算表表 表4序號(hào)用地類型面積(km2)征地價(jià)格(萬(wàn)元/畝畝)金額(萬(wàn)元元)1旅游建設(shè)用用地0.20.71802移民建設(shè)用用地0.080.41103其它用地1.40.3133合計(jì)1.68423(五)、市市政及其其它建設(shè)設(shè)投資市政及其它它建設(shè)投投資框算算表 表55序號(hào)工程項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及及工程量量金額(萬(wàn)元元)1綠 化1建筑景景點(diǎn)環(huán)境境綠化，2、森林防防火及病病蟲(chóng)害防防治。402電力系統(tǒng)建2kv開(kāi)開(kāi)閉所、22個(gè)變電電室、輸電線路803電 訊建2個(gè)訊號(hào)號(hào)塔、IIP電話話亭、3個(gè)郵政所所、光纜纜1004給排水系統(tǒng)

15、統(tǒng)供水干管、排排水干管管、供水池、水水站905交通工程旅游車輛，33個(gè)碼頭頭，運(yùn)輸輸船只2306設(shè)游所圾站所所607景區(qū)管理費(fèi)費(fèi)10/年8不可預(yù)計(jì)費(fèi)費(fèi)5合計(jì)615目前，已由由XX苗族族自治縣縣人民政政府完成成投入5510萬(wàn)萬(wàn)元，修修建了湖湖區(qū)入口口公路、碼碼頭、電電訊等部部分設(shè)施施建設(shè)，尚尚需62200萬(wàn)萬(wàn)元開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)資資金。二、效益預(yù)預(yù)測(cè)XX湖景區(qū)區(qū)可遵循循“邊投資資、邊經(jīng)經(jīng)營(yíng)、邊邊受益”開(kāi)發(fā)原原則，根根據(jù)目前前XX苗族族自治縣縣游客接接待調(diào)查查統(tǒng)計(jì)分分析，完完成投資資50%后可按按年接待待25萬(wàn)萬(wàn)人次的的10%遞增比比預(yù)測(cè)投投資收益益。（一）XXX洞公園園景點(diǎn)1、年游客客客量=25萬(wàn)萬(wàn)人次

16、10%=2.5萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入 =年年游客量量每萬(wàn)人人次消費(fèi)費(fèi)數(shù)=2.5萬(wàn)萬(wàn)人次2000萬(wàn)元/萬(wàn)人次次=500萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn) =年旅游游總收入入利率（440%）=500萬(wàn)萬(wàn)元40%=2000萬(wàn)元元（二）高峽峽平湖景景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次5%=1.225萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入=1.25萬(wàn)萬(wàn)人次1500萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =1187.5萬(wàn)元元3、年總利利潤(rùn)=1187.5萬(wàn)元元35%=655.633萬(wàn)元（三）民俗俗風(fēng)情村村景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次5%=1.225萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入=1.25萬(wàn)萬(wàn)人次2500萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =3312.5萬(wàn)元元3、年總

17、利利潤(rùn)=3312.5萬(wàn)元元40%=1225萬(wàn)元元（四）水上上游樂(lè)區(qū)區(qū)景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次10%=2.5萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入=2.5萬(wàn)人人次1800萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =4450萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=4450萬(wàn)萬(wàn)元30%=135萬(wàn)元元（五）野生生動(dòng)物園園景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次3%=0.75萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬(wàn)人次次90萬(wàn)萬(wàn)元/萬(wàn)萬(wàn)人次 =667.55萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=667.55萬(wàn)元50%=33.75萬(wàn)萬(wàn)元（六）山野野漁村景景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次3%=0.75萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬(wàn)人次次1900萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =1

18、142.5萬(wàn)元元3、年總利利潤(rùn)=1142.5萬(wàn)元元40%=577萬(wàn)元（七）狩獵獵探險(xiǎn)區(qū)區(qū)景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次2%=0.55萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=0.5萬(wàn)人人次4000萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =2200萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=2200萬(wàn)萬(wàn)元35%=70萬(wàn)元元（八）花島島景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次3%=0.75萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬(wàn)人次次1900萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =1142.5萬(wàn)元元3、年總利利潤(rùn)=1142.5萬(wàn)元元30%=42.75萬(wàn)萬(wàn)元（九）經(jīng)濟(jì)濟(jì)植物園園景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次2%=0. 5萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入=0.5萬(wàn)人人次1000萬(wàn)元

19、/萬(wàn)人次次 =550萬(wàn)元元3、年總利利潤(rùn)=550萬(wàn)元元50%=225萬(wàn)元元（十）休閑閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次5%=1. 25萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=1.25萬(wàn)人次次1000萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =112500萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=112500萬(wàn)元30%=3375萬(wàn)萬(wàn)元（十一）青青巒碧影影景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次5%=1. 25萬(wàn)人次次2、年旅游游總收入入=1.25萬(wàn)人次次1800萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =2225萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=2225萬(wàn)萬(wàn)元30%=677.5萬(wàn)萬(wàn)元（十二）古古木老林林景點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次2%=0. 5萬(wàn)人人次2、年旅游游總收入入=0.5萬(wàn)人人次60萬(wàn)萬(wàn)元/萬(wàn)萬(wàn)人次 =330萬(wàn)元元3、年總利利潤(rùn)=330萬(wàn)元元40%=112萬(wàn)元元（十三）其其它景點(diǎn)點(diǎn)1、年游客客量=225萬(wàn)人人次10%=2. 5萬(wàn)萬(wàn)人次2、年旅游游總收入入=2.5萬(wàn)人人次2000萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =5500萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=5500萬(wàn)萬(wàn)元20%=1100萬(wàn)萬(wàn)元（十四）湖湖區(qū)上游游接待站站1、年游客客量=225萬(wàn)人人次10%=2. 5萬(wàn)萬(wàn)人次2、年旅游游總收入入=2.5萬(wàn)人人次1500萬(wàn)元/萬(wàn)人次次 =3375萬(wàn)萬(wàn)元3、年總利利潤(rùn)=3375萬(wàn)萬(wàn)元30%=1112.5萬(wàn)元元（十五）小小廬山游游樂(lè)城景景點(diǎn)1、年