2022年濱江服務研究報告 穩(wěn)健成長的高端物業(yè)公司-關聯(lián)房企安全性高

2022年濱江服務研究報告穩(wěn)健成長的高端物業(yè)公司_關聯(lián)房企安全性高1、穩(wěn)健成長的高端物業(yè)公司，關聯(lián)房企安全性高1.1、穩(wěn)健成長的高端物業(yè)公司濱江服務是一家專注高端物業(yè)的物業(yè)管理服務提供商，成立于1995年，2019年3月15日在香港聯(lián)交所主板上市。公司致力于成為“物業(yè)行業(yè)品牌領跑者，高端質量標準制定者”，力爭成為“中國物業(yè)一流、浙江標桿”。公司2021年平均物業(yè)費4.3元/平方米*月，遠高于500強物業(yè)公司2.1元/平方米*月的平均物業(yè)費水平。公司成立之初主要服務濱江集團開發(fā)的樓盤，管理規(guī)模隨著濱江集團的發(fā)展而增長。近幾年加大第三方外拓力度，隨著公司外拓成果顯現(xiàn)以及濱江集團的繼續(xù)發(fā)展，公司在管規(guī)模持續(xù)擴大，在行業(yè)里的排名也持續(xù)提升。截至2022年6月，公司在管面積3540萬方，同比增長42.4%，相較2021年底增長18.2%；合約面積5740萬方，同比增長41.4%，相較2021年底增長15.3%；合約/在管為1.6倍。2021年公司在中指院百強物管公司排行榜中位列第14名，相較2017年進步了26名。公司的主營業(yè)務包括三部分：物業(yè)管理服務、5S增值服務（原業(yè)主增值服務）、非業(yè)主增值服務。2021年，公司總收入14億元，同比增長45.7%。其中物業(yè)管理服務是收入基石，2021年收入8.4億元，占總收入的60.1%。5S增值服務和非業(yè)主增值服務的2021年收入分別為1.4億元和4.2億元，分別占總收入的9.9%和30.0%。1H22，公司總收入8.3億元，同比增長40.8%，物業(yè)管理服務、5S增值服務、非業(yè)主增值服務分別占64.4%、7.3%和28.2%。2021年公司毛利潤4.5億元，同比增長51.2%。其中，物業(yè)管理服務、5S增值服務和非業(yè)主增值服務的毛利分別為1.6億元、0.99億元和1.9億元，分別占比35.9%、22%和42.1%。物業(yè)管理服務收入占比最大但毛利潤占比不及非業(yè)主增值服務，主要因為二者毛利率差異較大。2021年公司整體毛利率32.1%，上述三大業(yè)務的毛利率分別為19.2%、71.3%和45.1%。1H22公司毛利潤為2.62億元，同比增長34.4%。其中，物業(yè)管理服務、5S增值服務和非業(yè)主增值服務的毛利占比分別為42.3%、16.7%和41.0%。1.2、股權結構穩(wěn)定公司股權結構穩(wěn)定，與濱江集團同屬于一個實控人。截至2022年6月，公司的大股東是戚金興（濱江集團董事長&實控人）設立的家族信托巨龍創(chuàng)投，持有公司45.85%股權，朱慧明（濱江集團總經理）設立的家族信托欣成環(huán)球和莫建華（濱江集團副總經理）設立的家族信托好運創(chuàng)投各持有公司12.89%的股權，公眾股東的股權比例合計為28.37%。公司股權結構穩(wěn)定，自公司2019年上市后，前三大股東的持股比例一直未變。濱江集團的核心高管是公司的前三大股東，公司有望充分受益濱江集團的發(fā)展。1.3、關聯(lián)房企濱江集團經營穩(wěn)健，安全性高濱江集團為綠檔房企，經營穩(wěn)健信用良好。①關聯(lián)房企是TOP30房企。公司的關聯(lián)房企濱江集團是一家“聚焦杭州，深耕浙江”的房地產公司，成立于1992年，2008年在深交所主板上市，產品定位高端，銷售均價位列行業(yè)前茅。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2021年中國房地產企業(yè)100強中，濱江集團位列第23名。②經營穩(wěn)健，財務綠檔。濱江集團2021年剔除預收款后的資產負債率為65.9%，凈負債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.5倍，屬于三條紅線中的“綠檔”。③信用良好。濱江集團的主體聯(lián)合信用評級為AAA級，是全國獲得AAA評級的少數(shù)民營房地產開發(fā)企業(yè)之一；其綜合融資成本也不斷下降，2021年為4.9%，與建發(fā)國際等國企相當，在民企中僅次于龍湖集團和美的臵業(yè)。1H22，濱江集團的綜合融資成本進一步下降至4.7%。濱江集團安全性較高。①拿地強度大，印證手中現(xiàn)金相對充裕。自2021年7月起，全國商品房銷售金額已連續(xù)15個月同比下滑，這影響了房企的經營性現(xiàn)金流入。房企暴雷和斷供潮等事件的爆發(fā)，也使得地方政府對預售資金的監(jiān)管趨向嚴格。銷售不佳也進一步加大了金融機構對房企償債能力的懷疑，部分房企的融資也變得不暢。因此房企的現(xiàn)金流普遍變得緊張。此時拿地強度成為了有效觀察一家房企現(xiàn)金狀況的指標。因為在行業(yè)下行期，現(xiàn)金緊張的房企會收縮投資力度，將有限的寶貴資金優(yōu)先用于公開債務償還和日常運營資金所需。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，濱江集團今年1-9月權益拿地金額360.8億元，在所有民企中位列第1名，在全行業(yè)中位列第7名，僅次于華潤臵地、中海地產、保利發(fā)展和招商蛇口等頭部國企。我們認為這說明濱江集團手中現(xiàn)金較為充裕，儲備的優(yōu)質土儲也有望使其成為本輪地產行業(yè)供給側出清的受益者。②得益于土儲流動性好，銷售明顯好于同行。當前銷售市場呈現(xiàn)分化，一二線城市的銷售好于三四線，今年1-9月30大中城市中一二線城市的商品房銷售面積及同比跌幅均好于三線城市。截至2022年6月，濱江集團總土儲1586.5萬方，其中杭州占62%，浙江省內寧波、嘉興等經濟基礎扎實的二三線城市占22%。濱江集團一直以杭州為大本營，而杭州的銷售市場相較全國更具韌性，因此在行業(yè)下行期，銷售韌性遠好于行業(yè)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，濱江集團2022年1-9月全口徑銷售金額1050.7億元，位居行業(yè)第12位，同比減少18%，好于百強房企46%的跌幅。2、高品質奠定外拓基礎，第三方拓展成效顯著2.1、物業(yè)管理是基石，打造高品質服務物業(yè)管理服務業(yè)務是公司的經營基石。公司自1995年開始向濱江集團提供物業(yè)管理服務，深耕物業(yè)行業(yè)近30年，在經營和產品體系上積累了標準和品質。①從收入來看，1H22公司實現(xiàn)了5.4億元物業(yè)管理服務收入，同比增長46.8%，占總收入的比例為64.4%，仍是收入的第一大來源。②從毛利潤來看，1H22物業(yè)管理服務的毛利潤占比為42.3%。多維度打造高品質服務。公司通過嚴苛的質控體系、專業(yè)的培訓體系、標準化的產品體系，打造了成熟的高品質物業(yè)服務。在質控方面，公司實行常態(tài)化“品質回頭看”，從集團飛行檢查、工程安全檢查、區(qū)域物業(yè)部日常檢查三個層面加強品控。在培訓方面，公司針對基層推進“雛鷹計劃”儲備人才；針對中層導入“領航計劃”引領方向；針對管家打造“金管家”保證品質。同時公司2021年成為職業(yè)技能等級認定試點機構，可以對通過物業(yè)管理員認定的員工核發(fā)國家認可的職業(yè)技能等級證書。在標準化方面，公司就住宅和商業(yè)分別建立了“9+1”和“3+1”的標準化體系，根據(jù)不同標準提供相應的服務模式，保障了持續(xù)輸出標準化高質量服務的能力。2.2、物業(yè)費、收繳率、中標率三高公司平均物業(yè)費高，且呈現(xiàn)提升趨勢。公司2021年平均物業(yè)費為4.3元/平方米*月，相較2015年的均價上漲了27%，這主要得益于濱江集團近年來新開發(fā)高端項目的物業(yè)費的提升，以及公司的高服務品質很好地支撐住了這么高的物業(yè)費。在高水平的物業(yè)收費下，公司的收繳率也保持了行業(yè)領先水平。2016-20年公司的物業(yè)費收繳率均超96%，高于中指研究院統(tǒng)計的2020年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值93.6%。與第三方合作項目的中標率也高。得益于公司很高的服務品質，合作開發(fā)樓盤的物業(yè)管理服務均交由公司管理。根據(jù)公司招股書顯示，濱江集團與第三方物業(yè)開發(fā)商共同開發(fā)物業(yè)的中標率為100%，例如濱江與綠城共同開發(fā)的豪宅“武林壹號”，其物業(yè)服務也由公司提供?？蛻魸M意度領跑杭州。在中國指數(shù)研究院對杭州市物業(yè)服務滿意度測評中，截至2022年7月，濱江物業(yè)連續(xù)11年處于行業(yè)領先，成為杭州市物業(yè)行業(yè)滿意度標桿，領跑杭州。2.3、上市至今無并購，第三方項目源自品質外拓公司上市以來無收并購，依靠自身口碑實現(xiàn)外拓。對物業(yè)公司來說，管理規(guī)模是收取物業(yè)費和開展各項業(yè)主增值服務的基礎，近年來隨著諸多物業(yè)公司上市融資成功，許多公司通過收并購實現(xiàn)了管理規(guī)模的快速增長。但并購是一把雙刃劍：一方面，通過并購可以在短期實現(xiàn)管理規(guī)模的增長，幫助買家在某些區(qū)域占據(jù)領先地位，有利于協(xié)同業(yè)務的開展；另一方面，并購也有其困難點，比如整合過程可能出現(xiàn)不順，且一直靠并購實現(xiàn)增長并不可持續(xù)，并購所要付出的現(xiàn)金成本相較外拓要高許多。公司出于對自身品牌定位和服務品質的重視，在收并購方面十分謹慎，2019年上市至今暫未實施收并購。公司目前的第三方在管面積完全依靠市場化外拓實現(xiàn)。公司在管面積中的第三方面積已經從2015年的26.7萬方（占比4.8%）增長至2021年的1444萬方（占比48.2%）。目前每年的新增在管面積中第三方占比已超過來自濱江集團的項目。2022上半年，公司新增在管面積549萬方，其中72.7%來自第三方。外拓策略明確，成效顯著。從樓盤定位、地域、業(yè)態(tài)、合作方選擇這四個維度來看，公司的外拓策略明確。通過在濱江集團已進入的城市，打造高品質的標桿項目，不斷向外輻射影響力，擴大濱江品牌滲透度，進而與追求高品質的客戶達成合作。截至2022年6月，公司在杭州和金華的在管面積中的第三方占比已經分別達到了53.2%和73.7%。從樓盤定位來看，公司外拓選擇高端盤。根據(jù)公司公告，2020年新拓杭州高端樓盤91萬方，平均物業(yè)費4.6元以上，超過自有樓盤單價。2021年整個杭州60%的高端小區(qū)由公司管理。我們認為公司在高端物業(yè)領域的護城河較深，在深耕區(qū)域的好口碑有利于降低外拓成本。從地域來看，公司隨著濱江集團的發(fā)展步伐逐漸擴大城市布局。公司聚焦杭州，深耕長江三角洲，輻射華東，開拓大灣區(qū)。目前公司合約項目主要分布在長三角、珠三角的18個城市。2020年新進南京，2021年新進麗水、?？?、梅州3城，2022年上半年新進深圳，新城市新項目的落地為后續(xù)在當?shù)氐纳罡~出了第一步。從業(yè)態(tài)來看，公司在不斷擴充新業(yè)態(tài)?；诎l(fā)展的需要，除了住宅，公司也不斷拓寬非住業(yè)態(tài)，目前已涵蓋了住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓、公司總部大樓、公共設施、產業(yè)園、政府公建樓宇等，并積極新布局體育、教育、康養(yǎng)、醫(yī)院及城市服務等業(yè)態(tài)。從合作對象來看，公司積極對接各類多元化的外部客戶。近年來公司不僅與多家第三方地產公司建立了戰(zhàn)略合作關系，同時還積極與地方國企、平臺公司、上市公司、物業(yè)公司等達成合作，為后續(xù)在管規(guī)模的增長添磚加瓦。3、5S增值服務漸成體系，未來可期3.1、5S增值服務漸成體系5S（S是service的縮寫）增值服務指的是公司圍繞業(yè)主需求，結合自身優(yōu)勢，打造的業(yè)主增值服務體系，目前主要包括5項服務：硬裝服務、軟裝服務、中介服務、租賃服務、維修及設施設備更換升級服務。公司于2020年9月首次提出5S增值服務，10月將其上升到戰(zhàn)略高度，確定為近三年工作重點，此后快速推進相關部署，先落地租賃和中介服務，再開展硬裝及軟裝服務，通過逐步落地的方式穩(wěn)扎穩(wěn)打推進業(yè)務開展。今年的工作重點將是深化豐富硬裝業(yè)務、售后維修業(yè)務等。各項業(yè)務的開展方式和最新進展情況如下：硬裝服務：該項業(yè)務面向高端二手房翻新，以及給排屋別墅和大平層業(yè)主提供裝修服務。公司的硬裝價格與市場價基本接近，核心優(yōu)勢是提供的高品質設施設備相對市場價格更有吸引力，因此該類業(yè)務目前以滿足高檔的裝修需求為主。公司積累了多年的高端品牌形象和良好口碑是該項業(yè)務的獲客基礎。這是公司今年重點啟動的業(yè)務，我們預計今年將實現(xiàn)從0到1的突破。軟裝服務：公司從事該項業(yè)務的優(yōu)勢在于跟客戶有更早更多的觸點，通過在樣板房展示軟裝，在客戶購房過程中就可以推薦給客戶相應的軟裝套餐。公司今年新成立了專門的團隊從事該項業(yè)務，先在濱江集團交付的樓盤中落地。我們假設軟裝單價為15萬/套（相當于300萬總房價的5%），100套對應的收入即可達1500萬。2021年該塊業(yè)務收入約600萬元，而濱江集團每年約交付2.5萬套房，我們認為該塊業(yè)務未來增長潛力較大。中介服務：該項業(yè)務目前只在濱江集團開發(fā)的項目上開展。根據(jù)公司官方微信號披露，2021年優(yōu)家上線僅9個月即完成銷售額103億元（主要為一手房），傭金6400萬元，累計為超6000組客戶辦理業(yè)務，租售業(yè)務覆蓋杭州50余個社區(qū)。租賃服務：主要針對與政府合作的藍領公寓整租、有裝修需求而選擇濱江集團“暖屋”進行長租的業(yè)主及只收管理費的個人代租。維修及設施設備更換升級服務：通過在小區(qū)會所展示衛(wèi)生潔具、廚房潔具等用品實現(xiàn)低成本宣傳。公司的優(yōu)勢在于價格更優(yōu)惠，以及有上門維修更新的后續(xù)服務，我們認為該業(yè)務長期需求持續(xù)，預計未來能貢獻持續(xù)穩(wěn)定的收入。2022年，公司將5S概括為①優(yōu)家服務（包括中介和租賃）、②優(yōu)居服務（軟硬裝、設施設備更換升級）和③優(yōu)享生活服務（入室保潔等居家生活服務）。3.2、物業(yè)公司發(fā)展增值服務有其合理性業(yè)主需求豐富多樣。隨著經濟和社會的發(fā)展，業(yè)主追求美好生活過程中誕生的需求是愈發(fā)多樣化的。針對不同年齡段的業(yè)主，在娛樂、購物、育兒等各方面有著豐富多樣的需求。物業(yè)公司的員工天然身處社區(qū)，對業(yè)主更為了解和熟悉，除了基礎物業(yè)管理，物業(yè)公司能滿足的需求還有很多。物管公司提供增值服務具備三大優(yōu)勢：①地理優(yōu)勢。物管公司天然更接近所管理社區(qū)的所有資源，所有的業(yè)主均是潛在客戶；②客戶黏性和信任度?？蛻襞c物業(yè)服務人員接觸頻次較高，憑借優(yōu)質的服務更易獲取業(yè)主黏性和忠實度；③協(xié)同效應。與既有業(yè)務產生協(xié)同，共享人力資源項目資源，降本增效。物業(yè)公司通過提供優(yōu)質的增值服務或產品，或可打造三大競爭力：①提升業(yè)主的體驗和滿意度，間接影響物業(yè)費收繳率與潛在提價可能性；②為公司創(chuàng)造更多收入和利潤來源；③體現(xiàn)本公司物業(yè)服務的特色，提升市場競爭力，為將來續(xù)約與外拓提供支撐。3.3、后發(fā)優(yōu)勢逐一突破，未來可期公司大力發(fā)展增值服務的起步較晚。在2018年物業(yè)公司上市高峰期，一方面由于融資后有充裕資金，另一方面迫于上市后有業(yè)績增長的壓力，部分物業(yè)公司在增值服務上全面鋪開。但物業(yè)公司在一些業(yè)務上的專業(yè)能力不高，并非所有增值服務都能很好開展，也并非所有增值服務都能賺錢。公司雖然發(fā)展較晚，但對于開展的業(yè)務都是精挑細選，目前選擇的這5個業(yè)務，均是可落地可賺錢的。2021年5S增值服務收入1.4億元，2015-21年收入CAGR達49.3%，其中優(yōu)家服務、優(yōu)居服務、優(yōu)享生活服務收入分別為9183萬元、611萬元、4092萬元，分別占比66.1%、4.4%、29.5%。但由于公司在各個業(yè)務發(fā)力上的時間有先后，且各個業(yè)務模式還處于調整過程中，所以各業(yè)務的收入占比波動較大。優(yōu)家服務快速增長是由于2019年開始新增車位及儲藏室銷售帶來大量收入，優(yōu)居服務2021年大幅下降是由于當年涉及定制家居的交付項目減少。我們認為公司的服務品質有較強護城河，面向的業(yè)主高端消費力強，未來5S增值服務的發(fā)展值得期待。4、非業(yè)主增值服務持續(xù)增長4.1、非業(yè)主增值收入復合增速超45%2015-21年非業(yè)主增值服務收入CAGR為45.6%。公司2021年非業(yè)主增值服務收入4.2億元，同比增長34.5%，其中交付前服務、咨詢服務、社區(qū)空間服務收入分別為3.9億元、1825萬元、668萬元，分別占比94.1%、4.3%、1.6%。各項子業(yè)務的進展情況如下：交付前服務&咨詢服務：兩項子業(yè)務在非業(yè)主增值服務中的收入占比之和始終保持90%以上。2018年公司憑借兩項子業(yè)務首次將業(yè)務版圖拓展至浙江溫州、寧波、湖州等地，以及江蘇南通、江西上饒的多項物業(yè)，為公司后續(xù)物管服務的外拓起到先行作用。未來隨著示范效應吸引更多合作方及濱江集團不斷推盤，兩項子業(yè)務將持續(xù)增長。社區(qū)空間服務：受廣告市場整體下行影響，過去2年社區(qū)空間廣告收入持續(xù)萎縮，使得社區(qū)空間服務收入由2019年的2175萬元下降至2021年的668萬元。4.2、非業(yè)主增值服務為最大毛利來源1H22，公司非業(yè)主增值服務收入占總收入比例為28.2%，毛利潤占比為41.0%，為公司第一大毛利來源。非業(yè)主增值服務由于項目普遍來自關聯(lián)房企而被市場認為是難以持續(xù)增長，但公司的非業(yè)主增值并非完全依靠關聯(lián)房企所得。2020年和2021年，公司交付前服務中來自關聯(lián)方的收入為1.5億元和2.4億元，占當期非業(yè)主增值服務總收入的48.6%和57.7%，也就是說有超過四成以上項目來自第三方。我們認為公司憑借自身優(yōu)秀的服務品質獲得第三方項目的能力是可持續(xù)的，未來該塊業(yè)務還有望保持增長。5、財務分析5.1、綜合毛利率持續(xù)上升公司1H22的綜合毛利率為31.5%，其中物業(yè)管理服務毛利率20.7%、非業(yè)主增值服務毛利率45.9%、5S增值服務毛利率71.5%。我們選取關聯(lián)房企為國企（安全性高）且客戶滿意度也同樣較高的中海物業(yè)、保利物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、綠城服務、越秀服務這6家公司作為可比公司，公司2021毛利率在可比公司中處于第2名。公司2021年綜合毛利率為32.1%，較2020年上升1.1%，主要由物管服務和5S增值服務的毛利率上升所拉動。具體來看：物業(yè)管理服務：基礎物管毛利率較2020年繼續(xù)上升0.4pct至19.2%，主要因為：①標準化降本增效，②不斷加入的新盤拉高毛利率。5S增值服務：隨著5S增值服務中各項子業(yè)務的陸續(xù)落地，毛利率由2020年的55%上升至2021年的71.3%。非業(yè)主增值服務：該部分2020年毛利率45.3%，2021年毛利率45.1%，基本維持不變，是因為來自濱江集團的委托持續(xù)且穩(wěn)定+憑借自身品質不斷承接第三方項目。5.2、盈利能力處于行業(yè)第一梯隊公司1H22的ROE為19.4%（對應的年化ROE為38.8%）；2021年ROE為36%，較2020年提升8pct，在可比公司中位列第2名；此外，同期上市物管公司ROE的算術平均值為18%，公司在行業(yè)中屬于第一梯隊水平。5.3、費用控制力強，銷售和管理費率低于同行公司2021年管理費用率為3.8%，遠低于同期上市物管公司管理費用率平均值10.4%；公司1H22的管理費用率為2.6%。從歷史來看，除了2018-2019年因上市有一次性上市開支外，公司管理費用率呈不斷下降趨勢，主要得益于規(guī)模效應和標準化扁平化管理。公司2021年銷售費用率為0.3%，同期上市物管公司銷售費用率平均值為0.9%；公司1H22的銷售費用率為0.3%。公司的口碑好+品牌認可度高，獲客成本低，可以節(jié)省銷售費用，因此銷售費用率維持業(yè)內較低水平。5.4、應收賬款回收能力較強，周轉天數(shù)低于同行公司1H22貿易應收賬款2.8億元，同比增長122%，高于收入增速，主要因為：①物管收入增長快且其中非住占比提升，非住業(yè)態(tài)賬期與公司在管項目中大部分的住宅相比更長。②受影響，部分業(yè)主收入受損，政府財政壓力也較大，公建類項目應收賬款提升。③房地產行業(yè)下行，部分合作伙伴回款不及往年，因此支付給公司的賬期也有拉長。值得一提的是，公司關聯(lián)房企現(xiàn)金狀況良好。管理層在中期業(yè)績會披露，2022年中期9731萬元關聯(lián)方應收賬款已在8月底回收7000多萬元，應收賬款余額僅剩約2500萬元。公司2021年貿易應收賬款1.4億元，同比增長147%。與可比公司相比，公司2021年的應收賬款增速最高。雖然增速較高，但后續(xù)回收狀況良好，截至22Q1已回款78%（1.1億元）。2017-21年公司應收賬款周轉天數(shù)明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。公司2021年應收賬款周轉天數(shù)為26天，同期上市物管公司應收賬款周轉天數(shù)的算術平均值為94天，公司在上市物管公司中屬于較低水平。5.5、上半年經營性現(xiàn)金流凈額大幅增長公司1H22經營性現(xiàn)金流凈額4.7億元，較去年同期的0.96億元增長392%，主要因為公司加強了應收賬款的回收，以及新開展的硬裝等業(yè)務產生較多預收資金，現(xiàn)金流狀況大幅改善。同期可比公司的經營性現(xiàn)金流均為負值。1H22現(xiàn)金流凈額覆蓋凈利潤倍數(shù)為1.8倍，顯著高于去年同期0.5倍。公司2021年經營性現(xiàn)金流凈額2.4億元，較2020年的3.2億元下降23.7%，主要原因是：①應收款增加；②應付款減少；③2021年所得稅減免力度降低。6、盈利預測核心假設和盈利預測結果我們預計公司2022-24年的收入分別為20.7億元、27.5億元和34.2億元，同比增速分別為48%、33%和24%；2022-24年毛利率分別為30.0%、29.3%和28.7%；2022-24年歸母凈利潤分別為4.4億元、5.8億元和7.2億元，同比增速分別為35%、34%和23%。具體假設如下：物業(yè)管理服務：隨著濱江集團銷售