2021年房地產行業(yè)之房企拿地情況研究分析

2021年房地產行業(yè)之房企拿地情況研究分析

從整體土地市場成交情況來看，12月300城商住用地成交建面2.11億平米，同比下降13%，受二批次集中供地節(jié)奏影響環(huán)比上升124%，出讓金8244億元，同比下降下降5%，環(huán)比上升112%，成交均價3905元/平，同比增長11%。

圖：中指院300城商住用地及10個房企拿地金額增速

從房企角度來看，2021年12月我們統(tǒng)計的全樣本房企（SW房地產板塊A股及公布月度拿地數(shù)據(jù)的H股，下同）拿地金額1680億元，同比下降38%，環(huán)比上升239%。10家主流房企拿地金額937億元，同比下降56%，環(huán)比大幅上升242%，拿地面積838萬方，同比下降73%，環(huán)比增長147%，拿地均價為11190元/平，同比增長61%，環(huán)比增長39%。全年數(shù)據(jù)來看，10家主流房企拿地金額、面積同比20年分別下降19%、34%，均價則同比增長22%，21年下半年以來市場景氣度下行，不確定性提升，即便是頭部房企拿地態(tài)度也更趨謹慎，更加集中于確定性更高的核心城市。

從拿地力度的集中度來看，12月10家主流房企拿地金額占300城商住用地比例為11%，環(huán)比小幅上升4pct。累計來看，2021年10家主流房企占300城商住用地比例為19%，較20年下降3pct，市場景氣度下行背景下，部分頭部房企也出現(xiàn)資金壓力，龍頭的央國企仍可維持相對穩(wěn)定的拿地水平，部分民營房企出于運營及現(xiàn)金流安全考慮已經暫緩拿地，而已經暴露風險的民企則完全中止拿地，當前成交有部分城投托底，即便是頭部房企，多數(shù)拿地力度也有下降。

具體拿地能級來看，12月房企一二線城市拿地建面占總建面比例61%，受三批次集中供地節(jié)奏影響，環(huán)比11月上行15pct。全年來看，2021年房企一二線城市新增土儲建面占比為51%，較20年下降4pct。區(qū)域布局來看，2021年房企長三角、珠三角新增土地金額口徑占比分別為46%、12%，建面占比則為35%、9%。一二線及核心區(qū)域仍是房企投資的主要區(qū)域，在市場波動、整體熱度大幅下降的背景下，投資更穩(wěn)定的市場是多數(shù)房企的共同選擇。

投資力度方面，我們以拿地規(guī)模與銷售規(guī)模的比值反映當前房企的拿地力度。從整體來看，21年12月10家重點房企金額口徑拿地力度（拿地金額/銷售金額）為32%，環(huán)比回升19pct，略高于全年平均水平。但從累計數(shù)據(jù)來看，2021年10家重點房企金額口徑拿地力度為28%，較2020年下降6pct，其中Q4力度為26%，為16年以來最低拿地力度水平。

圖：10個房企金額口徑拿地力度（拿地/銷售）

具體企業(yè)來看，12月央國企依然分化明顯，保利、招蛇本月各新增17宗土地，金額口徑拿地力度分別為76%、75%，此外首開、中海本月分別新增4宗、5宗土地，金額口徑分別為91%、46%，央國企中萬科拿地力度最低，為5%。而民企中金地、中南拿地力度分別為7%、1%，榮盛新增了一宗土地，但面積僅0.3萬方，拿地力度接近0%，新城12月無新增土地。

2021年下半年，市場的速凍降溫和多家房企爆雷等因素使得房企選擇出現(xiàn)了明顯分化。2021年下半年招商蛇口、中國海外發(fā)展、首開股份等資金充裕、有規(guī)模訴求的房企金額口徑拿地力度（拿地金額/銷售金額）在60%以上，拓展積極；保利發(fā)展、萬科企業(yè)等相對審慎的房企拿地力度則在30%左右，基本維持等量拓展；新城控股、金地集團、中南建設等民企則大幅收縮拿地規(guī)模，單季度拿地力度在5%以下，積極拿地的國企、謹慎拿地的國企、存在資金壓力的民企之間分化明顯。

累計來看，2021年招蛇、首開、中海累計拿地力度分別為66%、49%、48%，萬科、保利拿地力度分別為30%、35%，金地、新城拿地力度分別為24%、22%，而中南、榮盛則分別為16%、9%，雖然變化更多體現(xiàn)在下半年，但是全年累計分化也趨于明顯，并將在未來的銷售規(guī)模上有所體現(xiàn)。

當前市場及企業(yè)情況來看，央行、銀保監(jiān)會鼓勵銀行業(yè)金融機構依法合規(guī)開展房地產項目并購貸款業(yè)務；招蛇、金茂、華僑城、建發(fā)等優(yōu)質房企并購債券/票據(jù)先后落地；中海收購世茂及雅居樂的廣州亞運城項目股權，完成首單承債式項目收并購；招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度等新聞先后報道。房地產行業(yè)格局開始重構，具備資金實力的房企資源拓展市場將不再僅限于招拍掛市場，存在運營問題及現(xiàn)金流壓力的風險房企將逐步退出行業(yè)，而優(yōu)質央國企和真綠檔民企將通過兼并收購等方式擇優(yōu)承接獲取項目、擴大規(guī)模，實現(xiàn)集中度提升和超越發(fā)展。

從新進入城市來看（僅考慮地級市，下同），2021年房企外拓醫(yī)院明顯下降，中南建設新進入8個城市，保利、新城新進入7個，中海、首開、招蛇、金地分別新進入6個、5個、5個、4個城市，但民營企業(yè)拓展多集中于上半年，萬科、榮盛則更為謹慎，全年未新拓城市。

從拓展力度來看，2021年新城、中南、首開對新城市投資力度占比較高，但多為年初市場仍較熱時完成的拓展，而保利、金地等公司新城市投資力度低于5%。19年在土地質量下滑的背景下，符合投資回報率要求的地塊數(shù)量減少，龍頭房企沉淀更多自有資金，項目獲取合作比例下降，權益拿地比例提升，但近期房企均面臨不同程度的資金問題，合作拓展成為更為主流的選擇。2021年樣本房企拿地累計權益比例為75%，較21年提升4pct，而12月單