市場調(diào)研匯報(bào)

68/68寶安中心區(qū)市場調(diào)研總結(jié)市場供求分析片區(qū)供給分析2007年底到2008年初寶安新入市的樓盤較多，包括熙龍灣、凱旋MIMA、金海華府、星河丹堤以及泰華陽光海的陽光島墅等，總供應(yīng)量將近5000套。春節(jié)期間，寶安樓盤多有優(yōu)惠促銷，如泰華陽光海折扣優(yōu)惠低至95折，還有一口價(jià)80萬元一套的80平方米左右兩房；富通城四期海HOUSE按揭購買95折，一次性付款享受92折等。在這些折扣的阻礙下，寶安中心區(qū)在售新樓主流價(jià)格回歸到1.2-1.5萬元/平方米，較去年高峰期的1.6-1.7萬元/平方米普遍下跌了15%左右。今年上半年，寶安中心區(qū)可能將面市的新盤有海語西灣、金港華庭、深業(yè)新岸線、中熙香堤灣等，其中海語西灣有600多套60-140平方米的單位，金港華庭有1000多套面市，深業(yè)新岸線也有1378套出貨量。從市場反饋回來的信息看到，今年上半年寶安將有8個(gè)左右新盤，能夠預(yù)算到的推貨量就有近5000套，片區(qū)樓價(jià)有望接著走穩(wěn)?？傮w供給特征①樓盤總體分布比較集中，寶安大道、新安路、興華路、新湖路和羅田路分布的較多一些。②以高尚住宅小區(qū)為主，規(guī)模都比較大，集中在10萬平方米左右的建面。③高層、小高層為主：目前中心區(qū)在售的樓盤差不多上差不多上高層及小高層；16—18層、24—32層這兩個(gè)區(qū)間的占大多數(shù)，多層專門少見。④銷售戶型以三房、四房為主，目前中心區(qū)在售樓盤的三房、四房整體供應(yīng)比例占主導(dǎo)。市場需求分析據(jù)國土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年深圳全年批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積646.17萬平方米，其中寶安177.41萬平米，占全市的27.46%；龍崗226.4萬平米，占全市的35.07%，寶安批準(zhǔn)預(yù)售面積位于全市第二，龍崗第一。寶安樓市接著平穩(wěn)地維持著供給大區(qū)的態(tài)勢。據(jù)國土房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年深圳全年批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積646.17萬平方米，其中寶安177.41萬平米，占全市的27.46%；龍崗226.4萬平米，占全市的35.07%，寶安批準(zhǔn)預(yù)售面積位于全市第二，龍崗第一。寶安樓市接著平穩(wěn)地維持著供給大區(qū)的態(tài)勢。總體需求特征中心區(qū)要緊有兩大需求市場：中心區(qū)本地居民——要緊為個(gè)體老總、企業(yè)治理者、公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員，他們的經(jīng)濟(jì)收入能力較強(qiáng)，但消費(fèi)觀念較為實(shí)在，也較為保守，且容易隨大眾而行；東莞及寶安中心區(qū)周邊各鎮(zhèn)的客戶——要緊是工廠高層治理人員,私人老總，他們生活富裕，有著強(qiáng)烈的欲望買商品房，然而當(dāng)?shù)貨]有商品房或者標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到其所需，從而進(jìn)入中心區(qū)買房。另外，還有少量的市內(nèi)客戶。②三房、四房銷售狀況最好，復(fù)式有一定市場，二房及單房的銷售狀況一般。③購房者青睞規(guī)劃好、產(chǎn)品有創(chuàng)新、性價(jià)比高的樓盤。④品牌開發(fā)公司、品牌代理公司和品牌物業(yè)治理公司成為客戶選擇物業(yè)考慮的3個(gè)重要因素。供求關(guān)系分析圖1顯示，圖1顯示，2007年寶安市場住宅每月銷售面積曲線總體向右下方傾斜，市場需求總體處于下降通道。結(jié)合表2，2007年成交面積較2006年下滑了18.89%。這一點(diǎn)也能夠通過2007年的市場形勢得到驗(yàn)證。2007年上半年，市場火熱，成交火爆，總體需求呈旺盛狀態(tài)；但下半年，市場形勢江河日下，特不是房貸新政的出臺(tái)，嚴(yán)峻打擊了市場信心，成交放緩，交易量下滑嚴(yán)峻，12月份的成交面積達(dá)到全年最低點(diǎn)，需求得到有效抑制。批準(zhǔn)預(yù)售面積曲線由于受政府操縱和開發(fā)商工程進(jìn)度阻礙，波動(dòng)較大，但12個(gè)月份中，有8個(gè)月的坐標(biāo)點(diǎn)位于當(dāng)月銷售面積點(diǎn)之下，1～4月份、6～8月份、9～11月份之間的銷售面積曲線位于預(yù)售面積曲線之上，需求大于供應(yīng)，全年顯現(xiàn)出供小于求的局面。表2顯示，2007年全年寶安住宅市場批準(zhǔn)預(yù)售面積177.41萬平米，較上年下滑32.44%；全年市場住宅成交面積192.63平米，較上年下降18.89%，全年供需比為0.92：1，供需缺口15.22萬平米。2007年寶安全年住宅市場供需略顯不平衡，供略小于求，市場需求較強(qiáng)。這表明，自2006年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策和抑制投資過熱政策發(fā)揮了作用，加上深圳連年實(shí)行的土地緊縮政策，一定程度上限制了土地供給、房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)工和投資性購房需求，造成了2007年供需雙降的局面。同時(shí)，寶安現(xiàn)有住宅開發(fā)區(qū)域土地的有限性和未開發(fā)區(qū)域建設(shè)步伐的緩慢，在深圳常住人口的急劇增加，需求快速上升，剛性需求依舊存在的情況下，一定程度上造成了供小于求的局面?？赡茈S著國家宏觀調(diào)控和政策執(zhí)行力度的接著深入，從緊從嚴(yán)的經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)，深圳的住房供應(yīng)會(huì)接著小幅萎縮，市場向理性供給和理性需求轉(zhuǎn)變。

2007年寶安樓市整體供略小于求，需求較為旺盛，市場向理性需求和供給轉(zhuǎn)變。盡管供應(yīng)和需求雙雙下滑，但寶安住宅供應(yīng)依舊在深圳名列前茅。由于寶安除寶安中心區(qū)、龍華等片區(qū)外，其余片區(qū)尚處于房地產(chǎn)的初級時(shí)期，盡管有接著萎縮的跡象，但并可不能削弱寶安作為深圳住宅供給的要緊戰(zhàn)場。價(jià)格走勢分析據(jù)國土房產(chǎn)局交易數(shù)據(jù)顯示，2007年深圳住宅均價(jià)為13369.62元/平米，其中羅湖16945.31元/平米、福田18442.15元/平米、南山18012.2元/平米、鹽田14183.5元/平米、寶安12214.13元/平米、龍崗10477.11元/平米。在深圳六區(qū)中，寶安住宅均價(jià)僅高于龍崗，低于關(guān)內(nèi)四區(qū)和全市水平。這表明寶安樓市較為理性，價(jià)格處于全市洼地，均價(jià)較為合理。2007年寶安房地產(chǎn)市場住宅均價(jià)達(dá)到歷年最高。表3顯示，2007年寶安房地產(chǎn)市場住宅均價(jià)為11669元/平米，較上年增長了50.51%。圖2顯示，2003～2007年，寶安房價(jià)曲線處于上升通道，且越靠近07年的坐標(biāo)點(diǎn)，斜率越大，漲幅也就越大。表3的漲幅顯示，房價(jià)漲幅由2004年的19.77%升級到2007年的50.51%，房價(jià)漲幅大幅攀升，在2006、2007兩年時(shí)刻內(nèi)，房價(jià)實(shí)現(xiàn)了翻一番。2007年寶安新房均價(jià)達(dá)到了歷年均價(jià)的最高點(diǎn)。深圳房價(jià)的快速上漲，多為理性因素作用。從宏觀上講，受益于經(jīng)濟(jì)的快速增長，深圳財(cái)寶聚攏效應(yīng)強(qiáng)，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)流淌性過剩、人民幣升值等，加之人口數(shù)量大，青壯年人口多，住房需求激增，在供應(yīng)有限的情況下，房價(jià)應(yīng)聲而漲；從微觀上講，居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和消費(fèi)水平的提高，居民強(qiáng)烈的自住和改善居住水平的需求，投資意識(shí)的進(jìn)一步加強(qiáng)，在快速的都市化進(jìn)程中，促進(jìn)了房價(jià)的進(jìn)一步理性上漲。隨著需求的接著增強(qiáng)，各項(xiàng)利好因素的釋放，寶安房價(jià)有接著上升的空間。建筑規(guī)劃分析規(guī)模分析2007年住宅推出項(xiàng)目一覽表樓盤名稱COLOR社區(qū)富通城四期富通城三期宏發(fā)領(lǐng)域尚都金港華庭建筑面積（㎡）10829782617148600168000210000207061容積率2.792.102.604.633.666.99推出時(shí)刻2007200720072007200720072008年住宅推出/可能推出項(xiàng)目一覽表樓盤名稱鳳凰匯TATA公寓海語西灣凱旋MIMA陽光海金海華府熙龍灣深業(yè)新岸線建筑面積（㎡）362202270090575170000330650136129310000559788容積率03.802.44推出時(shí)刻20082008200820082008200820082008近兩年寶安新推樓盤的規(guī)模不斷升級，大部分的項(xiàng)目都在10萬平米左右的建面，從市政規(guī)劃的方面看住宅、商務(wù)區(qū)功能的劃分有利于提高中心區(qū)整體形象。建筑類型對中心區(qū)樓盤粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)覺，多層占5%，小高層占35%，高層占60%（統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：1—11層為多層，12—18層為小高層，19—32層為高層，33層及以上為超高層）。高層的比例近年有所提高，高層復(fù)式樓有一定市場，現(xiàn)在市場上要緊依舊以12—18層，19—32層為主。產(chǎn)品戶型分析戶型分析表8顯示，2007年住宅面積的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所改變：144平米以上的為大戶型住宅，90～144的為中等戶型住宅，90平米以下的為小戶型住宅。2007年大戶型住宅僅銷售2103套，占到全年銷售套數(shù)的11.82%。大戶型本身具有的高端性造成單價(jià)高、總價(jià)大；2006年的90/70政策開始發(fā)威，造成大戶型具有一定的稀缺性；盛傳對大戶型住宅征收物業(yè)保有稅，限制大戶型交易等因素，是阻礙大戶型住宅成交套數(shù)少的緣故。90～144平米的中等戶型銷售了8568套，占全年銷售套數(shù)的48%，而小戶型銷售了7115套，占全年銷售套數(shù)的40%，90/70政策作用顯現(xiàn)，產(chǎn)品分化在即。中小戶型的銷售套數(shù)合占了88.18%。這表明目前市場需求的主力戶型為中小戶型，90平米以下戶型占比較大，90/70政策作用顯現(xiàn)。中小戶型由于單價(jià)、總價(jià)低，適合主流購買人群，迎合了主流消費(fèi)需求。

隨著90/70政策威力的漸顯，在接下來的2008年，90平米以下的戶型將占多數(shù)，90平米以下的住宅銷售將增多。國家政策在引導(dǎo)消費(fèi)者需求上的效果正逐漸顯現(xiàn)。該住90平米以下房子的人群，購買90平米以下的住宅，能承受起大戶型價(jià)格的富人能夠按需要購置大戶型房產(chǎn)。產(chǎn)品的分化導(dǎo)致的置業(yè)者分層將會(huì)顯現(xiàn)出來。置業(yè)者的理性正發(fā)生著轉(zhuǎn)折。

戶型創(chuàng)新分析中心區(qū)大多數(shù)樓盤的戶型都有自身獨(dú)特的優(yōu)勢，戶型創(chuàng)新積極，贈(zèng)送面積/入戶花園/玄關(guān)/露臺(tái)等設(shè)計(jì)要普遍運(yùn)行。最大的創(chuàng)新應(yīng)該屬于陽光海的花園洋房，贈(zèng)送面積專門大，空間感強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)也特不合理，性價(jià)比在片區(qū)來講首屈一指。熙龍灣的復(fù)式大宅贈(zèng)送的面積較多，部分戶型帶有超大回廊，雙層挑高設(shè)計(jì)具有專門好的舒適感。暢銷戶型分析熙龍灣5棟A2戶型：4房2廳2衛(wèi)3陽臺(tái)，建筑面積139.80—144.65㎡。暢銷緣故：南北通透、通風(fēng)采光，戶戶入戶花園，凸窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送雙層挑高大露臺(tái)，景觀面好，小區(qū)園林景觀盡收眼底。陽光海A3戶型：2房2廳3陽臺(tái)，建筑面積78.46—84.07㎡。暢銷緣故：入戶花園、雙層露臺(tái)、主臥270度轉(zhuǎn)角凸窗三大景觀臺(tái)，300米樓間距，特價(jià)房性價(jià)比高。新岸線15#A/B座B戶型：3房2廳2衛(wèi)+入戶花園建筑面積：118.98-128.84㎡；暢銷緣故：入戶花園設(shè)計(jì)獨(dú)特，餐廳與入戶花園保持良好的通透性，既保證了餐廳的景觀視野同時(shí)增加采光面積，主臥衛(wèi)生間大凸窗設(shè)計(jì)。滯銷戶型分析陽光海G1戶型：3房2廳2衛(wèi)建筑面積：116.94—122.55㎡滯銷緣故：過道太長、面積白費(fèi)嚴(yán)峻，主臥沒設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間通風(fēng)采光效果不佳，客廳過大、主臥過小。樓盤訴求及賣點(diǎn)分析在賣點(diǎn)上，各樓盤各有側(cè)重點(diǎn)，具體可分為如下幾類：產(chǎn)品訴求中心城有幾個(gè)樓盤是以自身建筑特色、戶型特色作為賣點(diǎn)地段在中心城，置業(yè)者購房對地段考慮得比較多，因此樓盤把地段作為自身的一大賣點(diǎn)，例如：深業(yè)新岸線：世界的平行線規(guī)模近年來，中心城的平均建筑規(guī)模始終保持在4—6萬平方米，大社區(qū)自然成了“稀有動(dòng)物”——被當(dāng)作一大賣點(diǎn)，也是展示開發(fā)商實(shí)力的證明配套在配套方面，中心城的樓盤顯得有些落后，大多數(shù)樓盤是依靠周邊政府公共配套，鮮有樓盤自建配套人文精神中心區(qū)許多購房者是二次置業(yè)，他們比較追求生活的品位，因此開發(fā)商們都在盡力打造人文主題社區(qū)，試圖營造和諧、溫馨的生活環(huán)境，以此打動(dòng)購房者的心。凱旋MIMA：城港上·國際生活大邸物業(yè)治理中心城的物業(yè)治理水平普遍不高，聘請名牌物管成了樓盤的又一大賣點(diǎn)

典型樓盤個(gè)案分析熙龍灣花園項(xiàng)目名稱熙龍灣項(xiàng)目位置寶安區(qū)新湖路與興華一路交匯處項(xiàng)目類型高層聯(lián)系電展商深圳鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商/代理商/廣告商黑弧奧美工程進(jìn)度開工期/竣工期/開盤期2008.2.23入伙期2009.5占地面積69783㎡總建筑面積310000㎡容積率3.19綠化率30%建筑密度及棟數(shù)一期2棟9層洋房，6棟31—32層住宅總套數(shù)256商鋪總套數(shù)25車位數(shù)2867個(gè)，1期1954個(gè)層數(shù)32檔次高尚住宅付款方式一次性、按揭售價(jià)13000—27000元/平方米建筑/園林風(fēng)格歐式新古典主義風(fēng)格主力戶型戶型面積范圍（㎡）推出套數(shù)戶型比例出售率備注4房140-19619878%30%復(fù)式220-2505822%開發(fā)模式分多期開發(fā)項(xiàng)目本身配套居委會(huì)、幼兒園、泳池、兒童游樂池周邊配套學(xué)校寶安實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)、項(xiàng)目自身幼兒園購物天虹、沃爾瑪、華潤萬佳、蘇寧、歐麥德醫(yī)院寶安第二人民醫(yī)院銀行興業(yè)銀行、東亞銀行、建設(shè)銀行、上海浦東進(jìn)展銀行、工商銀行、中國銀行等娛樂餐飲/交通地鐵一號線及多路公交線路物業(yè)治理公司深圳鴻榮源物業(yè)治理公司治理費(fèi)3元/㎡/月目標(biāo)客戶群寶安本地自住客戶推廣賣點(diǎn)純大宅核心廣告語/樓盤點(diǎn)評熙龍灣位于寶安中心區(qū)新湖路與興華一路交匯處，由N23和N10兩宗地塊組成。東臨深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校，南接規(guī)劃中的中、小學(xué)，西鄰寶安中心區(qū)規(guī)劃中的景觀軸，北連規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)，其中包括鴻榮源地產(chǎn)的大型購物公園。

N10、N23兩地塊隔新湖路而鄰，南邊相距400－500米左右為寶安中心區(qū)以后漂亮的海灣，包括了游艇俱樂部、大型生態(tài)濱海公園等眾多文化休閑項(xiàng)目；地塊西南面為寶安中心區(qū)規(guī)劃中的景觀軸線，分布有博物館、圖書館、青青年宮、演藝中心等文化娛樂配套。用地北邊緊鄰寶安中心區(qū)最大的商業(yè)街，因此本項(xiàng)目處于寶安中心區(qū)西部濱海港灣生活區(qū)的中心地帶，加上便利的交通和完善的配套，為本項(xiàng)目成為西海岸高尚住宅小區(qū)的開發(fā)奠定了雄厚的基礎(chǔ)。一期占地約7萬平方米，由8棟塔樓和2棟洋房組成，平均戶型面積約為170㎡左右，主力戶型為170㎡左右的四房和200㎡左右的五房，面積最小的戶型為128㎡的三房。N23項(xiàng)目一共有990戶。3房2廳2衛(wèi)，面積121～124平米，共232套，占2成多；4房2廳2衛(wèi)，面積154～196平米，共390套，約占4成；5房2廳2衛(wèi)，面積190～205平米，共226套，約占2成多；純復(fù)式(3廳)，面積203～278平米，共116套，約占1成；頂層復(fù)式(3廳)，面積258～316平米，共26套。在900多套中，一期首先推出200多套。目前推出的5棟有256套，以4房及復(fù)式為主。戶型點(diǎn)評戶型均設(shè)計(jì)成南北朝向，戶戶朝陽，大部分采納雙陽臺(tái)、雙露臺(tái)、大尺度的戶型設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果極佳，為寶安中心區(qū)絕版的純大戶型社區(qū)。園林采納歐式新古典主義風(fēng)格，面積約6萬㎡，充分利用建筑與地勢的高差關(guān)系，并設(shè)計(jì)大量的人工地形，配與濃郁的自然植物林景觀，達(dá)到歐式新古典風(fēng)格與自然景觀完美結(jié)合的效果。4房單位配備雙陽臺(tái)，主方向?yàn)闁|南向，有用性能較好，大尺度躍式空間，贈(zèng)送雙層挑高露臺(tái)；復(fù)式戶型可贈(zèng)送面積較大，雙層高客廳，超大轉(zhuǎn)角露臺(tái)，空間感專門強(qiáng)，能夠給人特不舒適的感受。樓盤進(jìn)度熙龍灣5棟2008年2月23日正式公開發(fā)售概況總套數(shù)為256套，主力戶型以四房和復(fù)式為主。2月23日開盤，交納定金100000元，任意選房。單位戶型配比戶型建筑面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比四房二廳140～19619878%五房三廳220～2505822%合計(jì)256100%銷售價(jià)格開盤期間可享受98*96折優(yōu)惠，其中開盤當(dāng)天簽定意向書的在指定時(shí)刻內(nèi)完成付款手續(xù)的可額外享受四折優(yōu)惠?？傮w而言，優(yōu)惠折扣后的市場銷售均價(jià)相對較低，銷售價(jià)格策略采納低開高走的方式。銷售情況鑒于目前市場整體走低，開盤時(shí)銷售情況一般，銷售率達(dá)到約30%，要緊通過內(nèi)部認(rèn)購的方式進(jìn)行消化，銷售現(xiàn)場場面比較冷清，客戶反應(yīng)不強(qiáng)烈，要緊差不多上鴻客會(huì)會(huì)員老客戶占多數(shù)，新客戶比例較少。借鑒該項(xiàng)目在建筑、園林及戶型設(shè)計(jì)方面都具有較好的參考意義。圖片展示樓盤圖片戶型圖

凱旋MIMA項(xiàng)目名稱凱旋MIMA項(xiàng)目位置寶安新中心區(qū)寶安大道與新安西路交匯處項(xiàng)目類型高層住宅聯(lián)系電話27899999進(jìn)展商深圳屹海達(dá)實(shí)業(yè)公司投資商深圳市金泓投資有限公司代理商中原地產(chǎn)廣告商思邁廣告工程進(jìn)度開工期2006年底竣工期開盤期2008.2.19入伙期2009.3占地面積3.5萬㎡總建筑面積17萬㎡容積率3.8綠化率建筑密度及棟數(shù)3棟高層共9個(gè)塔樓住宅總套數(shù)861商鋪總套數(shù)14車位數(shù)2500層數(shù)30檔次高尚住宅付款方式一次性、按揭售價(jià)起價(jià)15000元/㎡、均價(jià)17000元/㎡、最高22000元/㎡，有按揭98折優(yōu)惠；建筑/園林風(fēng)格主力戶型戶型面積范圍（㎡）推出套數(shù)戶型比例出售率備注三房兩廳10238480%20%四房兩廳1409620%開發(fā)模式分兩期開發(fā)，現(xiàn)正開發(fā)二期項(xiàng)目本身配套社區(qū)配套的2萬平米集中商業(yè)與1200米長商業(yè)街周邊配套學(xué)校寶安實(shí)驗(yàn)中學(xué)、海濱中學(xué)、新安中學(xué)、安樂小學(xué)、新安街道辦凱旋城幼兒園購物50萬平米商業(yè)中心、天虹超市、好鄰居百貨醫(yī)院婦幼保健院、人民醫(yī)院、武警門診部銀行中行、工商銀行、建行娛樂餐飲交通離地鐵一號線延長線新安站50米，相鄰的寶安大道與深南大道接通物業(yè)治理公司深圳南油物業(yè)治理有限公司治理費(fèi)2.6元/㎡·月目標(biāo)客戶群高端人士、本地客戶推廣賣點(diǎn)深圳唯一濱海中心區(qū)511425㎡現(xiàn)代人文新城核心廣告語城港上·國際生活大邸樓盤點(diǎn)評項(xiàng)目位于深南大道與寶安大道交匯處，緊臨前海灣5公里長的黃金海岸線，深圳唯一濱海中心區(qū)511425㎡現(xiàn)代人文新城。地塊編號A004-0076，總占地107546.09㎡，總建面511425㎡。打算分兩期開發(fā)，一期開發(fā)面積35萬㎡，2000戶。項(xiàng)目地處濱海中心區(qū)的核心居住區(qū)，擁有大型購物公園、醫(yī)院、公立實(shí)驗(yàn)學(xué)校、游艇碼頭、幼兒園、會(huì)所等配套，生活極為便利。距地鐵一號線延長線新安站200米。2005年深南大道與寶安大道接駁后，1分鐘即可往來南山與寶安之間。

凱旋MIMA位于深南大道與寶安大道接駁處，總占地面積約3.5萬平方米，總建筑面積約17萬平方米。共規(guī)劃住宅12萬多平方米，由3棟29層高層共9個(gè)塔樓組成，主力戶型為140㎡～175㎡，總戶數(shù)861套。

超前、精巧、富有生活氣息，體現(xiàn)個(gè)性、有文化品位的人文新城，以高臺(tái)高層住宅為主，擁有深圳唯一的陽光生態(tài)8萬㎡的生態(tài)車庫，外延的3.6萬㎡的主題綠化長廊將成為一道獨(dú)特的都市風(fēng)景線。凱旋MIMA極力倡導(dǎo)制造一種優(yōu)越的城港生活：既可享受都市繁華又可享受港灣的休閑。隨著深圳灣大橋的開通，深港同城一體化及片區(qū)“雙港經(jīng)濟(jì)”帶動(dòng)下，凱旋MIMA城港生活將成為國際灣區(qū)成功人士置業(yè)的首選。戶型點(diǎn)評項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中，三房單位配備三陽臺(tái)，主方向?yàn)闁|南向，部分戶型陽臺(tái)（上蓋二層高），有用性能較好；四房單位戶型最大的特點(diǎn)是配備入戶花園，但沒有設(shè)置露臺(tái)；客廳、雙臥坐北朝南，通透性專門強(qiáng)，生活品味較高。樓盤進(jìn)度凱旋MIMA2008概況由10#、11#、12#共3棟組成，總套數(shù)為861套，主力戶型以三房和四房為主。2月19日開盤，先期推出12#共三座480套，面積區(qū)間為102㎡的三房、140㎡的四房。項(xiàng)目推盤時(shí)刻受市場阻礙較大，同時(shí)由于在產(chǎn)品戶型方面創(chuàng)新性不強(qiáng)，市場受追捧力度不強(qiáng)烈。從銷售現(xiàn)場回饋的信息顯示，該項(xiàng)目的客戶來訪量較少，場面冷清，整體去化率不高。12#戶型配比戶型建筑面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比三房二廳10238480%四房二廳1409620%合計(jì)480100%銷售價(jià)格起價(jià)15000元/㎡、均價(jià)17000元/㎡、最高22000元/㎡，開盤當(dāng)天享受額外96折優(yōu)惠，一次性、按揭付款98折。銷售情況開盤前采納VIP意向客戶登記的方式，客戶登記人數(shù)不多，因此開盤時(shí)銷售情況較一般，銷售率達(dá)到約20%，到目前為止項(xiàng)目要緊通過內(nèi)部認(rèn)購的方式進(jìn)行消化，目前剩余單位較多。借鑒該項(xiàng)目主推文化主題，以文化新城的概念推廣項(xiàng)目，在寶安片區(qū)具有超前意識(shí)，有比較好的借鑒價(jià)值。圖片展示樓盤圖片戶型圖

泰華陽光海項(xiàng)目名稱泰華陽光海項(xiàng)目位置寶安區(qū)西鄉(xiāng)寶源路和西鄉(xiāng)大道交匯處項(xiàng)目類型多層、高層、小高層聯(lián)系電話27576666進(jìn)展商金榮泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商代理商世聯(lián)地產(chǎn)廣告商毅華廣告工程進(jìn)度開工期2006.7.8竣工期2007.8.11開盤期2008.1.26入伙期2008.12占地面積111153㎡總建筑面積330650㎡容積率2.45綠化率建筑密度及棟數(shù)8棟18-25層,21棟洋房住宅總套數(shù)2195商鋪總套數(shù)車位數(shù)2530層數(shù)5-25層檔次中高檔付款方式一次性、按揭售價(jià)起價(jià)12000、均價(jià)14800、最高17000元/㎡建筑/園林風(fēng)格西班牙風(fēng)格建筑立面、地中海風(fēng)格園林主力戶型戶型面積范圍（㎡）推出套數(shù)戶型比例出售率備注兩房兩廳78-82三房兩廳90-114四房兩廳140-150開發(fā)模式分二期開發(fā)項(xiàng)目本身配套幼兒園、會(huì)所周邊配套學(xué)校西鄉(xiāng)小學(xué)、海灣中學(xué)、西鄉(xiāng)高級中學(xué)（規(guī)劃）、海城小學(xué)、中英公學(xué)購物東方城百貨、金碧源酒店醫(yī)院恒生醫(yī)院銀行民生銀行、農(nóng)村信用合作社、中國銀行娛樂餐飲米蘿咖啡、碧海灣高爾夫球會(huì)、西鄉(xiāng)體育公園（規(guī)劃）交通320、311、356、367、319、368、632、601、608、610、631、613、616、654、717、708、776、794等多路公交車物業(yè)治理公司深圳泰華物業(yè)治理有限公司治理費(fèi)2.6元/㎡·月目標(biāo)客戶群寶安本地客戶、關(guān)內(nèi)客戶推廣賣點(diǎn)核心廣告語樓盤點(diǎn)評泰華·陽光海位于深圳市寶安西鄉(xiāng)片區(qū)，總用地面積111153.82平方米。地塊北面為西鄉(xiāng)干道寶源路，東邊共樂路還未通車，南側(cè)小區(qū)路臨富通城，西側(cè)臨一號路?？偨ㄖ娣e330650.15平方米,規(guī)定計(jì)容積率總建筑面積266800平方米。其中：住宅238300平方米，商業(yè)24500平方米，幼兒園3600平方米，文化活動(dòng)站150平方米，社區(qū)居委會(huì)100平方米，老年人活動(dòng)站150平方米。

1、2、3、5棟25層，10棟10層，11、12、13、14、15棟5層，4棟為幼兒園。建筑面積208421.03平米，建筑高度84.55米，2006年7月8日開工，可能2007年8月11日竣工。

泰華·陽光海具有占地面積大，容積率低的特點(diǎn)，有2195套。33萬平米低容積率環(huán)水島居。地中海風(fēng)格園林，運(yùn)用水系、拱券、花磚、陶罐、壁泉等景觀元素，打造休閑、陽光的自然之地，營造舒適浪漫的生活氛圍。

泰華·陽光海作為總建330650.15平方米的低密度大社區(qū)，分為二期開發(fā)，1期第一批房號差不多面市，此次一共推出3套樣板房，面積從78平米的二房、90-114平米的三房，到140平米的四房。在整體規(guī)劃方面，分二期，一期與二期相鄰，。一期規(guī)劃布局，中心地帶以五棟5層花園洋房（11#、12#、13#、14#、15#）為主，占據(jù)小區(qū)要緊景觀節(jié)點(diǎn)，周邊由25層共4棟高層單位圍繞。戶型點(diǎn)評300米寬樓間距高層，山景、高爾夫景觀、海景圍繞，視野開闊、采光通風(fēng)絕佳。戶型舒適度高，絕大部分戶型配有入戶花園或內(nèi)庭院，所有戶型雙陽臺(tái)，甚至三陽臺(tái)。獨(dú)有的層層退臺(tái)花園情景洋房為片區(qū)稀缺產(chǎn)品，西班牙風(fēng)格建筑立面，戶戶贈(zèng)送大面積花園。樓盤進(jìn)度泰華陽光海12-13棟2008年1月26日開盤概況由1#、2#、7#、8#、9#、12#共六棟組成，總套數(shù)為323套，主力戶型以二房和三房為主。原打算8月18日為誠意登記，交納誠意金20000元，選房順序按照交納誠意金的先后順序進(jìn)行排號，9月開盤，后因市場反應(yīng)較好，購房意向者較多，顧及后期政策之憂等因素，提早開盤，臨時(shí)將誠意登記改為直接認(rèn)購，定金為20000元。

12#、13#單位戶型配比戶型建筑面積（㎡）套數(shù)套數(shù)比一房二廳44.57222%二房二廳67.81～78.8212338%三房二廳95.59～114.5311135%四房二廳128.93175%合計(jì)323100%銷售價(jià)格開盤期間可享受95折優(yōu)惠，即98×98×99折，其中99折為一般優(yōu)惠折扣，98×98折為開盤優(yōu)惠折扣。除了臨街部分戶型銷售價(jià)格低于6000元/㎡以外，其它戶型的銷售價(jià)格均在6000元/㎡以上?？傮w而言，優(yōu)惠折扣后的市場銷售均價(jià)相對較低，銷售價(jià)格策略照舊采納低開高走的方式。銷售情況開盤前采納VIP意向客戶登記的方式，部分二房單位已通過春節(jié)期間進(jìn)行的特價(jià)房活動(dòng)消化，目前剩余少量二房單位；花園洋房仍然在售，市場前景不是專門樂觀，存量較多；高層產(chǎn)品正在推盤，整體去化率也不是專門高。借鑒該項(xiàng)目在建筑、園林及戶型設(shè)計(jì)方面都具有較好的參考意義。圖片展示樓盤圖片戶型圖住宅市場小結(jié)樓盤定位大同小異，產(chǎn)品質(zhì)素相差甚大近年來，中心區(qū)的樓盤定位大致相似，多數(shù)定位為中高檔。以生活便利為賣點(diǎn)的許多，但相應(yīng)的配套設(shè)施卻又嚴(yán)峻缺乏，大多依靠周邊的市政配套設(shè)施。因開發(fā)商整體開發(fā)水平不高又參差不齊，因此樓盤質(zhì)素相差甚大?？蛻羧罕容^單一，市內(nèi)客戶極少目前，中心區(qū)樓盤的客戶比較單一，要緊以中心區(qū)的為主，其他客戶要緊來自東莞和龍崗，市內(nèi)的客戶較少。置業(yè)以居家為主，主力戶型為3房、4房中心區(qū)近3年來要緊是以3房、4房為主，占絕對優(yōu)勢，而且這種情況還在連續(xù)。這講明中心區(qū)的置業(yè)者仍是以傳統(tǒng)的居家為置業(yè)要緊目的。樓盤的商鋪比例不高中心區(qū)的商業(yè)氛圍不太濃，商業(yè)經(jīng)濟(jì)不太繁榮，要緊的商業(yè)集中在沃爾瑪?shù)葞讉€(gè)大型的商場中。政策對購房者阻礙較大就近半年的觀看來看，新政出臺(tái)后，中心區(qū)樓盤均受不同程度阻礙，銷售狀況日益蕭條，新盤開盤冷場，客戶到訪量銳減都講明了這一點(diǎn)。中心區(qū)的客戶多為二次置業(yè)，他們大多都有房居住、都不急于買房，買房的目的是為了改善生活質(zhì)量。在政府連續(xù)出臺(tái)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場后，他們多數(shù)人認(rèn)為不久還將有政策出臺(tái)，意向客戶多在持幣觀望。眾開發(fā)商搶灘一級市場，樓盤規(guī)模有增大的趨勢從上表中能夠看出，2005到2007年，寶安房地產(chǎn)開發(fā)商年銷售收入過10億的由3家增至8家。這表明，2007年，部分開發(fā)商實(shí)力得到壯大，市場競爭更加激烈。隨著市場形勢的的低迷，出于資金回籠需要，寶安房地產(chǎn)市場將逐漸走向“超競爭”的市場狀態(tài)。

超10億的開發(fā)商年銷售收入之和占當(dāng)年寶安全年房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入總和的比例也逐年提高，由20.33%升至51352%；2007年超10億的開發(fā)商所銷售的金額較2006年增長了89.21%，增幅驚人。銷售收入超10億的開發(fā)商所銷售的面積也逐年提高，2007年較2006年成交面積增長了18.82%，而當(dāng)年銷售面積占全年銷售面積的39.9%，成交面積的增長速度也較快。這表明2007年房地產(chǎn)成交量和成交金額迅速向大開發(fā)商集聚。房地產(chǎn)開發(fā)向大開發(fā)商集中程度增強(qiáng)。

從銷售收入超10億的開發(fā)商銷售均價(jià)上來看，2007年均價(jià)達(dá)到了15744元/平，是當(dāng)年均價(jià)的1.35倍。銷售金額超10億的開發(fā)商所銷售的面積份額相關(guān)于金額所占份額較少，但由于均價(jià)較高，實(shí)現(xiàn)了銷售收入的高增長。這表明，大開發(fā)商的住宅定價(jià)上擁有一定的優(yōu)勢，產(chǎn)品趨向高端，開發(fā)商的轉(zhuǎn)折分化跡象初露。隨著銷售收入超10億的開發(fā)商銷售金額、面積的接著增長、豪宅開發(fā)力度的加大，大開發(fā)商對市場價(jià)格的阻礙力將越來越大，分化也將逐漸明顯。

2007年，寶安大開發(fā)商的表現(xiàn)表明寶安房地產(chǎn)市場總體比較理性、合理。價(jià)格的制定具有一定的阻礙力，能夠定出高價(jià)，形成寡頭市場；但由于大開發(fā)商數(shù)量增多，彼此競爭更加激烈，相互制約也就越強(qiáng)，形成超競爭的市場狀態(tài)。更加激烈的競爭形勢阻止了寡頭市場的形成，市場處于理性當(dāng)中。大開發(fā)商在銷售金額和銷售面積上的穩(wěn)步大幅增長，表明了國家產(chǎn)業(yè)政策的效果和開發(fā)商生存的努力：行業(yè)資源向大的、優(yōu)秀的企業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。總體來講，2007年，開發(fā)商分化初顯，為寶安房地產(chǎn)市場的理性進(jìn)展做出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

客戶群分析表9顯示，2005年至2007年，18～30歲之間置業(yè)的人群所消化的數(shù)量在當(dāng)年全年銷售數(shù)量中所占的比例逐年提高，由48.31%升至2007年的72.16%，青年人口差不多成為當(dāng)今購房的要緊力量。相反，31～50歲的富裕階層購房的比例卻逐年下降，由2006年的48.56%降至2007年的26.04%，富裕階層的購房需求在逐年減少。18～30歲的青年人口，正處于事業(yè)、婚姻、家庭的開創(chuàng)期，對住房的需求相當(dāng)旺盛，這也是深圳最多的人群。有統(tǒng)計(jì)顯示，深圳口平均年齡不到24歲。18～31歲的青年人口是房地產(chǎn)市場的主流客戶群。

隨著大戶型住宅的稀缺性慢慢凸現(xiàn)出來，加上房價(jià)的快速上漲，大戶型單價(jià)和總價(jià)差不多和2005、2006年不可同日而語。盡管2005、2006年購買大戶型階層的人群具有強(qiáng)烈的換房沖動(dòng)，但2006年、2007年，房價(jià)以超過48%的比例增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)人財(cái)寶的增長。個(gè)人財(cái)寶在房價(jià)面前的貶值，以及人民幣對外升值對內(nèi)貶值和通貨膨脹的事實(shí)，稀釋了那個(gè)階層的財(cái)寶，減少了那個(gè)階層的人數(shù)，需求相對縮減。同時(shí)，31～50歲的人群精于投資，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)較為豐富，在2007年下半年的市場大勢下，預(yù)期粘性大，購入房產(chǎn)較為慎重，成交推遲。房價(jià)的高增長、人民幣的升值、通貨膨脹、市場形勢，差不多上阻礙這部分人購房比例減少的因素。表10顯示，2005～2006年，來自內(nèi)地的置業(yè)者在當(dāng)年商品房交易中所購數(shù)量呈逐年上升趨勢，在2007年達(dá)到60.61%；而本地購房者所購商品房數(shù)量呈逐年下滑趨勢，到2007年下滑至36.15%.這要緊與深圳是個(gè)移民都市有關(guān)。深圳戶籍人口200萬左右，相關(guān)于1000多萬人口的深圳來講，本