房屋買賣合同協(xié)議

Word——3—房屋買賣合同協(xié)議一、房屋買賣合同的概念

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移全部權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得全部權(quán)的一方為買受人或者買方。

編輯本段二、房屋買賣合同的形式

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當實行書面形式訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同'?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第28規(guī)定："商品房銷售，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。'上述規(guī)定是認定房屋買賣合同應(yīng)當采納書面形式的法律依據(jù)。依據(jù)法律及相關(guān)法律解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：(一)正式房屋買賣合同正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標準、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必需采納統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不由于不使用統(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必需使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商供應(yīng)認購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求，買賣雙方一般會依據(jù)協(xié)商全都的看法共同起草一份房屋買賣合同，經(jīng)雙方簽字、蓋章生效，并據(jù)此履行，在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用。(二)具備特定條件的預(yù)約合同最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣法律解釋)第五條規(guī)定："商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理方法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。'依據(jù)最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易平安，愛護業(yè)主權(quán)益，促進簽約，規(guī)定具備合同實際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當認定為本約合同。筆者認為，法律解釋的本條規(guī)定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理方法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達13項，而認購書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同，同時具備該13項內(nèi)容的可能性很少，買受人依據(jù)該條規(guī)定維護自身權(quán)益的機會并不多見。其次，認定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容，而非合同名稱。預(yù)約合同假如具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，理應(yīng)認定為商品房買賣合同，不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三，"出賣人已經(jīng)根據(jù)商定收受購房款'，表明買賣合同已經(jīng)實際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理方法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認定雙方房屋買賣合同成立。假如機械適用該條法律解釋的規(guī)定，就會導致依據(jù)合同法應(yīng)當認定房屋買賣合同成立，而依據(jù)該條法律解釋則不能認定合同成立。(三)房屋買賣合同的其他書面形式?！逗贤ā返?1條規(guī)定："書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。'依據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，"涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的'的文書，不適用"電子簽名、數(shù)據(jù)電文'。無疑排解了以"數(shù)據(jù)電文'為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些狀況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主見房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據(jù)，假如收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位