河南駐馬店城市解讀與商住市場(chǎng)分析

上海上實(shí)投資置業(yè)咨詢有限公司河南駐馬店項(xiàng)目定位報(bào)告一、城市與項(xiàng)目解讀城市解讀項(xiàng)目解讀二、整體市場(chǎng)解讀商業(yè)市場(chǎng)分析案例解析客戶分析報(bào)告思路3經(jīng)濟(jì)目標(biāo)政策提要完善宏觀調(diào)控政策框架，守住穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的下限和防通脹的上限。上實(shí)解讀在上下限管理的大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)過(guò)于激進(jìn)，屬于中性偏利好。貨幣政策政策提要貨幣政策要保持適度松緊，促進(jìn)社會(huì)總供給基本平衡，適度適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)。上實(shí)解讀雖和去年一樣“穩(wěn)健”的基調(diào)，但解讀適度松緊，預(yù)示今年貨幣政策不會(huì)寬松。房地產(chǎn)稅政策提要推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，立法先行。上實(shí)解讀房地稅的實(shí)施首先要通過(guò)立法程序，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，未來(lái)懸在樓市上空的一把利劍暫時(shí)解下。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提要針對(duì)不同城市分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投資性需求。上實(shí)解讀不同城市調(diào)控分化，政策收緊和放松同在；今年“限購(gòu)限貸”等手段和整體調(diào)控政策仍將持續(xù)。投資政策提要把投資作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。上實(shí)解讀去年兩會(huì)已提出“投資在促進(jìn)增長(zhǎng)中作用不可低估”，今年在資金方面有政府繼續(xù)的支持。2014下半年救市政策一波接一波，從全國(guó)40余個(gè)城市陸續(xù)松綁、取消限購(gòu)政策，到央行、銀監(jiān)會(huì)全面放松限貸，再到對(duì)公積金作出調(diào)整。市場(chǎng)熱度蓄勢(shì)而發(fā)。政策背景：政策轉(zhuǎn)向，鼓勵(lì)剛需城市與項(xiàng)目解讀分析駐馬店城市現(xiàn)狀與自身項(xiàng)目解讀城市概況：駐馬店位于河南城市圈南部，區(qū)域交通樞紐位置明顯，承接輻射面廣城市概況：駐馬店市地處河南省中南部，省下轄地級(jí)市，總面積1.5萬(wàn)平方公里，2013年末戶籍人口896萬(wàn)人，常住人口689.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口約60萬(wàn)人；全市現(xiàn)轄9縣1區(qū)（汝南、平輿、新蔡、上蔡、西平、遂平、確山、正陽(yáng)、泌陽(yáng)縣和驛城區(qū)），是河南重要的人口、農(nóng)業(yè)大市和發(fā)展?jié)摿薮蟮男屡d工業(yè)城市。區(qū)位狀況：駐馬店市承東啟西，貫?zāi)贤ū保煌òl(fā)達(dá)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，北至新鄭機(jī)場(chǎng)、南到武漢天河機(jī)場(chǎng)，只有兩小時(shí)左右的車程；隨著高鐵的開(kāi)通及規(guī)劃的落實(shí)，豫南交通樞紐地位將逐漸顯現(xiàn)。駐馬店在河南省的位置1區(qū)9縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展：近年駐馬店經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，駐馬店豐富的人口資源將進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程2013年GDP總量1542億元，人均GDP居河南省地級(jí)市第12位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19431元，農(nóng)民人均純收入7483元，分別增長(zhǎng)10%和12.7%；駐馬店是河南第二人口大市，第一產(chǎn)業(yè)占比達(dá)25.5%，同時(shí)吸納的人口量較大，但第二及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，未來(lái)將聚集更多就業(yè)人口，進(jìn)一步推動(dòng)駐馬店城市化的水平；作為河南省最年輕的地級(jí)市，駐馬店的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在河南省18個(gè)地級(jí)市中處于落后，但2006年，駐馬店被評(píng)為跨國(guó)公司眼中最具有投資潛力的20個(gè)城市之一，其機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。2011年2012年2013年194311767115795154213871260全市生產(chǎn)總值（億元）

人均可支配收入（元）駐馬店近三年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)業(yè)狀況：目前已經(jīng)形成交通運(yùn)輸設(shè)備、食品飲料、醫(yī)藥紡織、服裝四大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向旅游薄湖山、天中山、銅山、楊靖宇故居、李斯墓、南海禪寺等文化梁祝傳說(shuō)、盤古神話、棠溪寶劍、汝南麥草畫(huà)等土特產(chǎn)工業(yè)企業(yè)王守義十三香、中集華駿轎車、正道小磨油、悅?cè)【频人拇笾鲗?dǎo)方向小磨香油、十三香、泌陽(yáng)香菇、確山板栗、泌陽(yáng)驢等四大支柱產(chǎn)業(yè)交通運(yùn)輸設(shè)備食品飲料醫(yī)藥紡織服裝目前已形成以中集華駿為龍頭的運(yùn)輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)，以王守義十三香為代表的農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)，以康茂工藝、驛都帽服為龍頭的紡織服裝產(chǎn)業(yè)，以天基權(quán)科技工業(yè)園為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。駐馬店著力打造“東西合作”平臺(tái)，多次成功承辦“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)東西合作經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”，大力招商引資，經(jīng)濟(jì)大幅度提升。城市規(guī)劃：根據(jù)駐馬店城市總體規(guī)劃（2011-2030）要求，提出北上、南下、西拓的戰(zhàn)略方針規(guī)劃目標(biāo)：推進(jìn)以“中心城市組團(tuán)式發(fā)展區(qū)”為重點(diǎn)的新型城鎮(zhèn)化、推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為重心的新型工業(yè)化、推進(jìn)以“低成本就業(yè)平臺(tái)”和“新天中文化”為特色的宜居城鄉(xiāng)建設(shè)等三大戰(zhàn)略，力求實(shí)現(xiàn)駐馬店的“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展；城市性質(zhì)：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)南部區(qū)域中心城市，現(xiàn)代化的制造業(yè)和商貿(mào)物流基地，生態(tài)旅游名城；城市發(fā)展方向：主要向北發(fā)展為主，適當(dāng)向西、向南發(fā)展。豫南地區(qū)商貿(mào)核心城市；工業(yè)門類齊全、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域性中心城市；國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū)；城市向北北區(qū)作為行政新區(qū)，建設(shè)步伐不斷加快，城市功能也日益完善，現(xiàn)代化、先進(jìn)性和優(yōu)越性不言而喻，引進(jìn)大型投資商在新區(qū)基礎(chǔ)上以文化、居住、商貿(mào)為主，布局金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心、城市展覽館、會(huì)展中心、行政中心、文教體育中心等。會(huì)展中心城市展覽館金融中心黃淮學(xué)院北上城市規(guī)劃：根據(jù)駐馬店城市總體規(guī)劃（2011-2030）要求，提出北上、南下、西拓的戰(zhàn)略方針?biāo){天熱電南方鋼鐵現(xiàn)代物流高鐵靈生醫(yī)藥輕紡織加工廠南下西拓高鐵以西的帶形區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)西區(qū)城市建設(shè)核心地帶，天中山大道北段以西至三環(huán)打造現(xiàn)代醫(yī)藥和輕紡服裝產(chǎn)業(yè)園；新區(qū)為中心的縱向帶狀街區(qū)（盤古山路-雪松路-練江路-西三環(huán)）為一般住宅區(qū)，西三環(huán)以西至火車站為工農(nóng)商貿(mào)批發(fā)區(qū)和物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。南區(qū)秀美的生態(tài)環(huán)境，燒山以東至鐵路，以南方鋼鐵集團(tuán)和藍(lán)天熱電為核心打造機(jī)械裝配和能源開(kāi)發(fā)基地。李灣以北為民營(yíng)裝配產(chǎn)業(yè)園，燒山以西至鄭武客運(yùn)專線布局現(xiàn)代物流業(yè)基地。駐馬店市房地產(chǎn)發(fā)展概況限購(gòu)令并未限制房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)越限越高限購(gòu)政策并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，相反剛需客戶的強(qiáng)大需求，致使房?jī)r(jià)越調(diào)越高，駐馬店作為河南省交通腹地，2013年商品房?jī)r(jià)格也已經(jīng)隨著大勢(shì)穩(wěn)步上漲，但是由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)落后，同時(shí)城鎮(zhèn)人口消費(fèi)水平較低，價(jià)格上漲較慢！中原經(jīng)濟(jì)區(qū)是以河南省為主體，包含山東、山西、湖北、安徽省部分區(qū)域，空間布局按照“核心帶動(dòng)、軸帶發(fā)展、節(jié)點(diǎn)提升、對(duì)接周邊”的原則。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略地位。對(duì)于中原城市群，尤其是河南全省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)河南的騰飛有著重大影響。駐馬店整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展方向是北擴(kuò)西移，隨著市政府北遷以及京廣高鐵的通車，城市框架不斷拉大，目前整個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)始加快，高品質(zhì)的樓盤不斷出現(xiàn)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。城市商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格上漲緩慢項(xiàng)目區(qū)位：老城區(qū)內(nèi)商住用地，中等開(kāi)發(fā)體量地塊位于駐馬店市驛城區(qū)風(fēng)光路以東，人民街以南，屬于駐馬店老城區(qū)，距老火車站600米；土地面積：31122.92萬(wàn)方；地塊屬性：商住用地；容積率：5.0；其他：現(xiàn)代建筑風(fēng)格。地塊人民街風(fēng)光路項(xiàng)目四至：風(fēng)光路與人民街交匯處，暫未動(dòng)遷地塊四至：風(fēng)光路以東，人民街以南；土地現(xiàn)狀：暫未動(dòng)遷，地塊內(nèi)以居民樓與沿街商鋪為主。北：人民街東：五金市場(chǎng)西：風(fēng)光路南：小路地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀周邊配套：醫(yī)療配套完善，知名學(xué)校齊全，因老城區(qū)的因素，項(xiàng)目周邊環(huán)境較差醫(yī)療：駐馬店第一人民醫(yī)院、駐馬店第二中醫(yī)院、駐馬店風(fēng)濕病慈善醫(yī)院等等多家醫(yī)院在項(xiàng)目周邊；教育：新東方幼兒園、駐馬店市幼兒園、第三小學(xué)、第四小學(xué)、第十一小學(xué)、駐馬店二中、十中、十一中、駐馬店高級(jí)中學(xué)、第一高級(jí)中學(xué)等多家知名學(xué)校片布地塊周邊；因老城區(qū)因素，項(xiàng)目周邊環(huán)境較差。地塊SWOT分析1、項(xiàng)目體量適中，資金回籠速度較快；2、處于駐馬店老城核心，區(qū)域位置較好；3、所在商圈成熟，認(rèn)知度較高；1、周邊醫(yī)院、學(xué)校較多，與其相關(guān)的商業(yè)業(yè)態(tài)勢(shì)必成為熱點(diǎn)；2、老城區(qū)居住人口較多，處于成熟商圈，客源相對(duì)充足；1、自身商業(yè)體量較大，去化周期將適當(dāng)延長(zhǎng)；2、項(xiàng)目周邊道路路況較差，存在客戶導(dǎo)入隱患；3、住宅70/90規(guī)劃限制改善型客戶的購(gòu)買力；1、周邊同類型項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；2、風(fēng)光路解放路路口夜晚小吃較多，勢(shì)必影響項(xiàng)目餐飲業(yè)態(tài)的客流量；SWOT城市總結(jié)項(xiàng)目總結(jié)河南第二人口大市，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，以交通運(yùn)輸設(shè)備、食品飲料、醫(yī)藥紡織、服裝為支柱產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃主要以向北發(fā)展為主，適當(dāng)輔以西拓、與南擴(kuò)。處于老城區(qū)核心板塊，商辦用地，中等開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目周邊路況較差，為雙向2車道周邊商業(yè)環(huán)境較差，但醫(yī)療與教育配套完善總結(jié)：城市交通與人口優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目周邊醫(yī)療教育配套完善，但商業(yè)環(huán)境較差。整體市場(chǎng)解讀駐馬店板塊內(nèi)住宅市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)解析城市主要分5個(gè)版塊，項(xiàng)目多集中在城市的西區(qū)與北區(qū)區(qū)域配套設(shè)施環(huán)境分析南區(qū)臨河公園、宜居北區(qū)新行政商務(wù)中心、城市CBD中部核心商圈東區(qū)老城、工業(yè)區(qū)西區(qū)新客站、高鐵駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“東貧、西富”，西區(qū)和北區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而東區(qū)屬于滯后區(qū)，人口較為稀缺。本案2013年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資181.32億元，比上年增長(zhǎng)7.8%。商品房銷售面積607.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.9%；商品房銷售額175.11億元，增長(zhǎng)41.4%。目前駐馬店在售樓盤合計(jì)：37個(gè)，多數(shù)集中在高新區(qū)在售面積：約200萬(wàn)平方米項(xiàng)目主要集中在高新區(qū)，整體市場(chǎng)成交年增長(zhǎng)額達(dá)到41.4%老城區(qū)高新區(qū)本案7月-8月商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)對(duì)比圖7月-8月各區(qū)商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)對(duì)比圖截止到2014年8月31日，根據(jù)駐馬店房產(chǎn)信息8月份數(shù)據(jù)顯示，駐馬店商品房登記預(yù)售4448套，比7月份的3269套上漲了1179套。8月份整個(gè)駐馬店預(yù)售登記中，驛城區(qū)成交4198套，高新區(qū)成交商品房250套。驛城區(qū)占94.38%。高新區(qū)成交量則占5.6%。從與7月份銷售套數(shù)據(jù)對(duì)比，我們能夠看到7月份整個(gè)駐馬店預(yù)售登記中驛城區(qū)3119套，高新區(qū)成交商品房150套。驛城區(qū)占95.41%。高新區(qū)成交量則占4.59%。兩個(gè)區(qū)域所占得比例與之前都略有浮動(dòng)。8月總銷4448套商品房，銷售以驛城區(qū)為主，占整體銷售的94.38%41988月駐馬店商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)（面積）圖7月-8月駐馬店商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)（面積）圖8月全市商品房預(yù)售登記房屋總面積為500510.99㎡，其中驛城區(qū)為464598.19㎡，高新區(qū)為35912.8㎡。驛城區(qū)預(yù)售房屋登記總面積占登記總面積的92.82%。高新區(qū)占總體份額的7.18%。駐馬店8月份比7月份的總體登記面積353668.53㎡上升了146842.46㎡，環(huán)比上升了41.5%。其中驛城區(qū)商品房預(yù)售面積由7月份的332226.37㎡上升到8月份的464598.19㎡上升了132371.82㎡，環(huán)比上升了39.84%。高新區(qū)預(yù)售商品房登記面積由7月份的21442.16㎡上升到8月份的35912.8㎡，上升了14470.64㎡環(huán)比上升67.49%。8月總銷面積50萬(wàn)方，以驛城區(qū)成交最為火爆，環(huán)比成交面積上升41.5%商業(yè)市場(chǎng)解讀河南及周邊及駐馬店市場(chǎng)一、現(xiàn)有商圈：一橫：即解放路商業(yè)圈：樂(lè)山百貨、華聯(lián)購(gòu)物中心、財(cái)富廣場(chǎng)、品牌專賣店、迪信通手機(jī)賣場(chǎng)、移動(dòng)、聯(lián)通手機(jī)賣場(chǎng)、金凱手機(jī)城等商業(yè)聚集區(qū)；兩綜：風(fēng)光路商業(yè)核心商圈：風(fēng)光城市廣場(chǎng)MALL、丹尼斯百貨、五星電器、北京商場(chǎng)、尚街商場(chǎng)、飛巖服飾廣場(chǎng)、品牌專賣店、貿(mào)易廣場(chǎng)、豪享來(lái)、肯德基、德克士等商業(yè)聚集區(qū)；樂(lè)山路商圈：主要商業(yè)有：樂(lè)山百貨、大商新瑪特、國(guó)美電器、品牌專賣店、喜盈門超市、肯德基、必勝客、德克士等目前以解放路樂(lè)山路商圈較為繁華本案隨著新區(qū)居住人口不斷增加，置地大道與樂(lè)山大道將形成第二商業(yè)圈二、未來(lái)3-5年商圈：駐馬店新區(qū)樂(lè)山大道與置地大道交匯處商業(yè)圈：1、大商新瑪特、樂(lè)山商場(chǎng)、喜盈門超市為主的商業(yè)；2、品牌主力店、餐飲連鎖店等；知名商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局基本一致大商新瑪特風(fēng)光路商業(yè)解放路商業(yè)樂(lè)山百貨B1一二三四五六樂(lè)山商場(chǎng)-化妝、珠寶、首飾、女鞋淑女裝、女包、飾品精品男裝、時(shí)尚休閑裝、皮具兒童服飾、家居家飾、內(nèi)衣家具家電、辦公用品、工藝禮品-大商新瑪特大商超市時(shí)尚名品（化妝、珠寶、首飾、女鞋）少女少淑（品牌服飾、飾品）名媛童趣（品牌服飾、女包、童裝）紳士休閑（男士服飾、男鞋、男士皮具）動(dòng)感樂(lè)居（運(yùn)動(dòng)戶外、休閑服飾、家電家具）娛樂(lè)食尚（金逸影城、美食廣場(chǎng)）樂(lè)山新百匯樂(lè)商超市時(shí)尚潮流（化妝、珠寶、首飾、男女鞋）流行少淑（品牌服飾、飾品、美甲）優(yōu)雅名媛（品牌服飾、流行女包）運(yùn)動(dòng)潮流（戶外用品、運(yùn)動(dòng)鞋包、潮流服飾）大眾生活（大眾服飾、品牌折扣）餐飲娛樂(lè)（美食廣場(chǎng)、大地影院）樓層項(xiàng)目大型商業(yè)主要定位以中檔產(chǎn)品為主，專業(yè)市場(chǎng)定位低端商業(yè)名稱總經(jīng)營(yíng)面積定位層數(shù)單層面積經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)大廈6000中低41500統(tǒng)一收銀北京商場(chǎng)13000中檔26500統(tǒng)一收銀上海商場(chǎng)2100流行中檔偏低3700自收銀尚街1600流行低檔2800自收銀飛巖服飾廣場(chǎng)6000中低休閑主題街32000統(tǒng)一收銀樂(lè)山商場(chǎng)36300中高檔57500統(tǒng)一收銀愛(ài)家百貨21768中檔44500統(tǒng)一收銀商業(yè)名稱總經(jīng)營(yíng)面積定位層數(shù)鋪位數(shù)租金水平風(fēng)光商貿(mào)城6000低檔服裝市場(chǎng)1276統(tǒng)一收銀金三角2610低檔小商品市場(chǎng)1131統(tǒng)一收銀迅達(dá)鞋城4790低檔鞋類批發(fā)2125自收銀針織批發(fā)市場(chǎng)2550低檔服裝、箱包1-254自收銀宏大市場(chǎng)2754低檔副食品市場(chǎng)1153統(tǒng)一收銀天龍市場(chǎng)5000低檔雜貨市場(chǎng)2180統(tǒng)一收銀商業(yè)及百貨類專業(yè)市場(chǎng)類

隨著大商新瑪特、丹尼斯百貨的相繼開(kāi)業(yè)，百貨商業(yè)的百家爭(zhēng)鳴局面才算真正開(kāi)始，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈！營(yíng)銷模式也會(huì)更加豐富多彩！但是現(xiàn)有百貨商業(yè)都有一定的局限性，廣場(chǎng)小，停車位嚴(yán)重不足，制約了整體的發(fā)展。營(yíng)銷形式主要是商品促銷。都是當(dāng)?shù)乩系?，商業(yè)品牌也都得到消費(fèi)者的認(rèn)同，有一定的穩(wěn)定客源，但是相對(duì)商場(chǎng)環(huán)境、業(yè)態(tài)規(guī)劃、硬件配套等相對(duì)老化，與即將開(kāi)業(yè)的大型新商場(chǎng)存在較大的差距。

優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一收銀，便于把控活動(dòng)的動(dòng)態(tài)及利于活動(dòng)程序的監(jiān)管；

缺點(diǎn)：商業(yè)氣息重，公益營(yíng)銷少，限制了它的發(fā)展空間，影響了品牌知名度的提升。駐馬店當(dāng)?shù)匕儇浬虡I(yè)營(yíng)銷分析現(xiàn)有百貨公司樂(lè)山商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、愛(ài)家百貨營(yíng)銷模式活動(dòng)形式大型節(jié)假日、新品促銷、季末出清、周店慶、年中慶等活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容折扣、買贈(zèng)、抽獎(jiǎng)、刮刮卡、返券等形式PR活動(dòng)形式廣場(chǎng)特賣、廣場(chǎng)形象展示媒體渠道DM單頁(yè)為主；大型節(jié)假日、店慶等力度大的活動(dòng)會(huì)增加：報(bào)紙廣告、電視廣告、短信等宣傳模式案例解讀它山之石，可以攻玉商業(yè)項(xiàng)目區(qū)位圖：多數(shù)商業(yè)廣場(chǎng)集中在高新區(qū)高新區(qū)銀豐國(guó)際廣場(chǎng)新區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)愛(ài)克廣場(chǎng)德信國(guó)貿(mào)鵬宇金貿(mào)中心老城區(qū)風(fēng)光城市廣場(chǎng)中央帝景大華國(guó)際商城中央商業(yè)廣場(chǎng)大華國(guó)際商城：處于中華路風(fēng)光路路口，小型城市綜合體9/12/2022位置中華大道與風(fēng)光路交叉口西南角占地面積約30畝，綠化率30%總建筑面積約11萬(wàn)方（其中商業(yè)7.5萬(wàn)方、公寓1.7萬(wàn)方、住宅3.2萬(wàn)方）開(kāi)發(fā)商駐馬店市大華市場(chǎng)有限責(zé)任公司產(chǎn)品類型臨街商鋪、高層住宅以及星級(jí)公寓認(rèn)籌及開(kāi)盤時(shí)間2014年1月19日開(kāi)始認(rèn)籌，5月25日開(kāi)盤在售面積目前推出的公寓面積是45㎡，住宅面積是90-120㎡，商鋪面積是20-40㎡。在售價(jià)格目前住宅已經(jīng)售完，公寓：平層4500元/平米，5.1米LOFT5400-5800元/平米，商業(yè)：1F20000-21000元/平米，2F15000元/平米，愛(ài)家百貨自持不售認(rèn)籌優(yōu)惠公寓交5000元抵10000元，住宅交10000元抵20000元，商鋪交30000元抵50000元，返租3年30%周邊配套項(xiàng)目緊鄰樂(lè)山大道、中華大道，居一室而擁全城，緊鄰二中、十二小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、第一人民醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)配套。商業(yè)愛(ài)家百貨自持3.1萬(wàn)方，余下4.4萬(wàn)方商業(yè)銷售4#2#1#3#1、2號(hào)樓商業(yè)面積約6000平米，1層規(guī)劃為鞋類批發(fā)，2、3層規(guī)劃為精品服裝批發(fā)，4層為箱包、小飾品、床上用品批發(fā)，5層為倉(cāng)儲(chǔ)，目前商業(yè)正在招商進(jìn)行中；4號(hào)樓1-5層內(nèi)鋪為愛(ài)家百貨，由愛(ài)家量販統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，1層臨街商鋪對(duì)外銷售，主要經(jīng)營(yíng)精品服飾、珠寶及品牌形象展示；3號(hào)樓1-5層是一個(gè)大型的服裝、鞋帽、小商品批發(fā)零售市場(chǎng)。1層經(jīng)營(yíng)鞋類，2-3層經(jīng)營(yíng)服裝（包括男裝、女裝、童裝、老年裝、內(nèi)衣等），4層經(jīng)營(yíng)小商品（包括玩具、箱包、化妝品、小飾品等），5層為倉(cāng)儲(chǔ)。大華國(guó)際商城1、2、4號(hào)樓2-5層之間都設(shè)有連廊，可以把愛(ài)家百貨的人流帶動(dòng)過(guò)來(lái)，提高整個(gè)市場(chǎng)的客流量。中央帝景：風(fēng)光路中華路路口，以住在類產(chǎn)品為主，商業(yè)體量較小位置風(fēng)光路與中華路交叉口占地/總建筑面積約30畝/73245平方米技術(shù)參數(shù)綠化率為36.5%，容積率為3.48，停車位320個(gè)開(kāi)發(fā)商駐馬店市遠(yuǎn)東置業(yè)有限公司整體規(guī)劃共有7幢樓組成，含有1幢22層精品復(fù)式、2幢18層帶電體洋房、4幢6層多層住宅產(chǎn)品類型商業(yè)、住宅（總計(jì)605套）開(kāi)盤時(shí)間2013年11月9日在售面積住宅56—152平米在售價(jià)格商業(yè)未售，住宅均價(jià)4200元/平米目前優(yōu)惠買房送電視/冰箱/洗衣機(jī)等價(jià)值9000元家電豪華大禮包周邊配套駐馬店第三小學(xué)、一中、二中、十一小等，靖宇廣場(chǎng)，南海公園、橫店影視城、10多家銀行網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)駐馬店市中心唯一一家精品復(fù)式花園洋房社區(qū)學(xué)區(qū)房，但項(xiàng)目品質(zhì)較差風(fēng)光城市廣場(chǎng)：大型商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)總面積10萬(wàn)方，定位為一站式綜合購(gòu)物中心位置：位于解放路與風(fēng)光路交匯處概況：整個(gè)建筑由一個(gè)六層集中商業(yè)、1棟塔樓和四層商業(yè)裙樓組成，總用地面積約4.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約為16萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積達(dá)10萬(wàn)平方米，另有3萬(wàn)平方百米高的寫字樓，同時(shí)擁有300多個(gè)地下和200多個(gè)地上停車位；租金模式：保底租金加扣點(diǎn)已簽約商戶：丹尼斯百貨、丹尼斯大賣場(chǎng)、蘇寧電器、滔搏運(yùn)動(dòng)等品牌主力店；定位：打造駐馬店市業(yè)態(tài)最全商業(yè)體系，真正實(shí)現(xiàn)吃、喝、玩、樂(lè)一站式休閑、購(gòu)物于一體的綜合購(gòu)物中心。業(yè)態(tài)規(guī)劃：由一條商業(yè)街隔成南北兩部分，北側(cè)部分臨風(fēng)光路地下一層為大型超市，地上1-5層為高檔精品百貨、6層為五星級(jí)電影院，南側(cè)部分臨風(fēng)光路為家電大賣場(chǎng)；CBD愛(ài)克廣場(chǎng)：大型城市綜合體，位于高新區(qū)核心樂(lè)山路與置地大道路口CBD愛(ài)克廣場(chǎng)城市綜合體位于駐馬店樂(lè)山大道和置地大道交匯處，由河南愛(ài)克實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)；整個(gè)項(xiàng)目總投入資金近20億元，涵蓋五星級(jí)大酒店、智能化辦公寫字樓、大型購(gòu)物商業(yè)、高檔公寓和人文住宅等城市業(yè)態(tài)。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積340畝總建筑面積90萬(wàn)方容積率3.5綠化率40%商業(yè)面積23萬(wàn)方，由集中商業(yè)與特色街區(qū)組成，目前集中商業(yè)在售，銷售價(jià)格在駐馬店排首位，已推產(chǎn)品去化近60%鳥(niǎo)瞰圖購(gòu)物中心住宅區(qū)寫字樓五星級(jí)酒店住宅類型總建面面積均價(jià)優(yōu)惠洋房、高層、小高層50萬(wàn)方70-140平米5300元/平米2千抵2萬(wàn)辦公類型總建面面積均價(jià)租金停車位甲級(jí)寫字樓8萬(wàn)方47-950平米毛坯：6300元/平米精裝：7300元/平米1.71元/平米/日3850個(gè)商業(yè)類型總建面面積均價(jià)業(yè)態(tài)規(guī)劃入駐商戶街鋪、集中商業(yè)23萬(wàn)方街鋪：38-1000平米集中商業(yè)：13-20平米街鋪：30000元/平米集中商業(yè)：1-5萬(wàn)元/平米，返租3年24%由7條商業(yè)街區(qū)組團(tuán)而成，業(yè)態(tài)涵蓋高端娛樂(lè)街、女人街、國(guó)際名牌街、主題餐飲街等大商新瑪特、丹尼斯、橫店影視城、金美福珠寶、賽博數(shù)碼、蘇寧電器等商業(yè)街區(qū)新區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)：30萬(wàn)方大型商住項(xiàng)目，位于高新區(qū)北部項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積30萬(wàn)方商業(yè)建筑面積8萬(wàn)方容積率3.3綠化率45%新區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)坐落于緯二路以南，駿馬路以西，地塊基本呈倒金字塔形，總建筑面積30萬(wàn)方。新區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總體規(guī)劃建筑24棟，融合合院、高層、商業(yè)、街區(qū)、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體，使居住充分體驗(yàn)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的一站式服務(wù)，享受繁華、便捷的都市生活，為未來(lái)都市生活提供一種全新的生活模式，在新區(qū)之上綻放都市繁華的極致之美?？蛻艚庾x結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)與項(xiàng)目自身情況調(diào)查內(nèi)容調(diào)查對(duì)象1.購(gòu)房問(wèn)卷調(diào)查背景調(diào)查目的調(diào)查時(shí)間居民收入情況、地理位置要求、產(chǎn)品需求及建議、價(jià)格承受范圍等方面充分了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)及習(xí)慣。公務(wù)員、白領(lǐng)、工薪階層、經(jīng)營(yíng)戶、外來(lái)人員等。2014年10月下旬。了解消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)傾向，為本案的產(chǎn)品定位、主題定位、商住體量配比等得出合理市場(chǎng)依據(jù)，充分滿足（挖掘）市場(chǎng)的需求。消費(fèi)者調(diào)研372.調(diào)查渠道：街道走訪、踩盤周