盤錦市商業(yè)調(diào)研報(bào)告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)盤錦市租賃市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、前言盤錦市位于遼寧省西南部，遼河三角洲中心地帶，距離錦州僅110公里，總面積4071平方公里，轄2個(gè)區(qū)、2個(gè)縣，即雙臺(tái)子區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)、盤山縣、大洼縣。占遼寧省總面積的2.75%。主要支柱產(chǎn)業(yè)是石油生產(chǎn)及相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)，GDP位居遼寧省第五位。城市行政劃分主要由地方政府與油田系統(tǒng)組成，人均收入與消費(fèi)水平較高。同時(shí)盤錦市也是興隆百貨集團(tuán)的發(fā)源地，興隆大家庭起源于盤錦興隆臺(tái)區(qū)，如今其分店遍布整個(gè)遼寧省。二、中興步行街商圈概述盤錦市商業(yè)主要分布在興隆臺(tái)區(qū)，以中興步行街為軸心，形成了如今的中興步行街商圈，占地面積約為㎡（寬230米、長(zhǎng)600米）?，F(xiàn)有商業(yè)物業(yè)共六家，租賃市場(chǎng)有海灣商城、潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、百特服飾，百貨業(yè)態(tài)商場(chǎng)有鼎信商廈、興隆大家庭、銀河商廈、新賽特購(gòu)物廣場(chǎng)（停業(yè)）。不僅如此在建的商業(yè)項(xiàng)目就有四家，分別為大商城市廣場(chǎng)、圣鑫大都會(huì)、金瑪宏寰購(gòu)物中心、盤錦水游城。租賃業(yè)態(tài)中，百特服飾貨品檔次較高，商場(chǎng)硬件設(shè)施完善，商鋪裝修精致；潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與海灣商城物業(yè)設(shè)施老化，貨品檔次較低，但客流相對(duì)而言好于百特服飾；百貨業(yè)態(tài)中，興隆大家庭在當(dāng)?shù)匾恢Κ?dú)秀，在同行業(yè)商場(chǎng)中明顯處于領(lǐng)先地位，其次是鼎信商廈，客流量較為穩(wěn)定，銀河商場(chǎng)客流較少，新賽特廣場(chǎng)已暫時(shí)倒閉停業(yè)。三、中興步行街在建商業(yè)項(xiàng)目（一）大商城市廣場(chǎng)1、地下步行街（1）隸屬關(guān)系：大商集團(tuán)（2）合作方式：買斷（3）建筑面積：19800㎡（長(zhǎng)600m、寬32m）（4）主流戶型：20-25㎡（5）買斷價(jià)格：34000-45000元/㎡（6）業(yè)戶轉(zhuǎn)租價(jià)格:140-220元/月.㎡（7）商場(chǎng)出鋪率：53%（8）物業(yè)性質(zhì)：40年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)（9）商場(chǎng)動(dòng)線：以五通道為主（10）備注：10年7月開盤出售，現(xiàn)在已無(wú)未出售的商鋪2、地上高層物業(yè)（1）隸屬關(guān)系：大商集團(tuán)（2）合作方式：買斷、租賃（3）民宅買斷價(jià)格：5500-6000元/月.㎡（建筑面積）（4）主流戶型：40-120㎡（5）民宅得房率：75%（6）商鋪出鋪率：47%（7）備注：高層物業(yè)地下部分為購(gòu)物商場(chǎng)，買斷價(jià)格和具體政策未定，10月下旬開盤。買斷后以委托返租的形式與公司簽訂合同，合同期為15年，期間業(yè)戶不得自營(yíng)，年回報(bào)率7%。2、圣鑫大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)（1）建筑面積：35000㎡（2）合作方式：買斷（3）各樓層品項(xiàng)劃分及主流戶型樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)主流戶型一層小百、化妝品、飾品10-20㎡二層男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝10-20㎡三層箱包、鞋、外貿(mào)服飾10-20㎡四層精品品牌女裝10-20㎡（4）買斷價(jià)格樓層買斷價(jià)格（元/㎡）一層43600二層41600三層38000四層34000（5）出鋪率：50%3、金瑪宏寰購(gòu)物中心（1）建筑面積：38000㎡（2）合作方式：租賃、買斷（3）備注：具體價(jià)格和相關(guān)政策還沒(méi)有出臺(tái)，故其他情況不詳4、盤錦水游城該商業(yè)區(qū)域包括星級(jí)酒店、高檔會(huì)館、水上樂(lè)園、奢侈品購(gòu)物中心。由于目前只是土建階段，無(wú)法咨詢，故其具體情況不詳。四、中興步行街租賃市場(chǎng)（一）百特服飾城1、商場(chǎng)概述百特服飾城位于盤錦步行街商圈東側(cè)，位置離中心商圈稍遠(yuǎn)，是興隆臺(tái)區(qū)老牌精品商場(chǎng)之一，其一樓品類較高檔有固定的老客戶群體，二樓由超市改為服飾正在起步期間。2、商場(chǎng)自然狀況商場(chǎng)全稱：遼寧百特商業(yè)有限公司地址：盤錦市興隆臺(tái)區(qū)興三街性質(zhì)：民營(yíng)法人：耿玉紅成立時(shí)間：1999年?duì)I業(yè)時(shí)間：8：30------17:00經(jīng)營(yíng)方式：零售營(yíng)業(yè)面積：20000㎡3商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況各樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)及規(guī)模樓層主營(yíng)品項(xiàng)主流戶型營(yíng)業(yè)面積1F男裝、女裝餐飲、小百20㎡35㎡10000㎡2F服飾、化妝品、內(nèi)衣、童裝15㎡10000㎡（2）各樓層業(yè)主戶數(shù)及經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)占比樓層品項(xiàng)數(shù)量占比1層女裝男裝小百鞋包水吧餐飲廣場(chǎng)總計(jì)62141843300平米62%14%18%4%3%1%100%2層女裝男裝童裝鞋包化妝品針織小百美護(hù)空閑總計(jì)6313465423314421%4%1%2%2%1%8%1%50%100%（3）各樓層租金價(jià)位及轉(zhuǎn)兌費(fèi)用（租金含稅、無(wú)押金）樓層租金價(jià)位（元/月.㎡）轉(zhuǎn)兌好處費(fèi)（萬(wàn)元）一層1704萬(wàn)二層80無(wú)（4）輻射區(qū)域：興隆臺(tái)（5）貨品來(lái)源：北京、廣州、沈陽(yáng)（6）經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成:以本地人為主（7）其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：6元/月/㎡水費(fèi)：按水表指數(shù)各家均攤電費(fèi)：1.1元/度稅收：暫無(wú)4各樓層描述一層：主要經(jīng)營(yíng)的品項(xiàng)為男裝、女裝，主流戶型20㎡，共有107戶經(jīng)營(yíng)業(yè)住,有3戶位于死角的位置空閑?？土鳡顩r一般，但成交率相對(duì)較高，有固定的老客戶群，貨品主要來(lái)源北京、廣州、杭州單價(jià)較高200-800元之間。其主要是買斷模式，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)主是租賃個(gè)人檔口使用。（2）二層：本層今年6月由超市改建成服裝精品間，共有檔口300間其中空閑144間，空置率達(dá)到50%。主要以上滾梯后的最內(nèi)圈為好位置，已經(jīng)全部買斷方式售出。外圈基本空閑。買斷和租賃模式皆有，有的商戶都不知道自己租賃的店鋪已經(jīng)被買斷賣出。商品價(jià)位相對(duì)一樓較低在100-300元之間。5、綜述該商場(chǎng)一層是老牌的精品服飾區(qū)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的老顧客群體，商家有實(shí)行會(huì)員制的，上貨回來(lái)老顧客群發(fā)信息銷售新品。二層改造剛剛結(jié)束，前身是超市，相對(duì)較不成熟。商場(chǎng)法人與潤(rùn)達(dá)商場(chǎng)法人是夫妻關(guān)系，與潤(rùn)達(dá)商場(chǎng)、海灣商場(chǎng)形成租賃市場(chǎng)三角形商圈，三家商場(chǎng)商品價(jià)位檔次分類比較清晰拉開層次。該商場(chǎng)內(nèi)商業(yè)管理較差，幾乎看不到工作人員在賣場(chǎng)內(nèi)巡視檢查業(yè)戶經(jīng)營(yíng)狀況，二樓經(jīng)常有業(yè)主留假條貼門上不開門營(yíng)業(yè)且不開室內(nèi)照明。商場(chǎng)管理松散，對(duì)外租賃無(wú)統(tǒng)一的章程與標(biāo)準(zhǔn)，租金定位隨意性較大，以二層為例明價(jià)1100/年/㎡，找關(guān)系后可達(dá)到900/年/㎡。商場(chǎng)一層業(yè)主實(shí)力較強(qiáng)，二層相對(duì)教弱且不穩(wěn)定。隨著興隆臺(tái)區(qū)其他高端商業(yè)的開發(fā)及使用及百特服飾城周邊民宅的動(dòng)遷導(dǎo)致環(huán)境的混亂，預(yù)計(jì)其近年內(nèi)經(jīng)營(yíng)不容樂(lè)觀。（二）海灣商城海灣商城位于盤錦步行街東側(cè)，地理位置優(yōu)越，處于繁華的商業(yè)街區(qū)，交通方便、人員密集，總面積2.4萬(wàn)余平米，主要以低檔消費(fèi)為主，消費(fèi)群體輻射市區(qū)及周邊各縣。1、商場(chǎng)自然情況商城名稱：盤錦海灣商城地址：盤錦市興隆臺(tái)區(qū)步行街開業(yè)時(shí)間：1996年5月經(jīng)營(yíng)管理單位：盤錦市建設(shè)銀行營(yíng)業(yè)時(shí)間：8:30—17:00經(jīng)營(yíng)方式：零售合作方式:買斷建筑面積：2.4萬(wàn)平方米貨品來(lái)源：沈陽(yáng)五愛、西柳（10）輻射區(qū)域：市區(qū)及周邊縣、鎮(zhèn)（11）貨品檔次：基本以低檔為主（12）經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成：當(dāng)?shù)厝藗€(gè)體經(jīng)營(yíng)（13）主營(yíng)品項(xiàng)：女裝、小百和美甲2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況（1）經(jīng)營(yíng)區(qū)劃分：區(qū)域經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)數(shù)量主流戶型一層小百、箱包、美甲69柜臺(tái)：1.5m二層女裝、內(nèi)衣128精品屋：15—18㎡三層女裝、男裝84精品屋：15—18㎡四層無(wú)無(wú)無(wú)總計(jì)281家一層、主營(yíng)小百、美甲等。二層、主要經(jīng)營(yíng)女裝、內(nèi)衣。三層、主要經(jīng)營(yíng)女裝、男裝。（2）買斷及轉(zhuǎn)租價(jià)格：區(qū)域原始買斷價(jià)格現(xiàn)買斷價(jià)格現(xiàn)轉(zhuǎn)租價(jià)格一層7000元/平26000元/平148元/平/月二層6800元/平25000元/平138元/平/月三層6800元/平20000元/平90元/平/月（3）其它收費(fèi)項(xiàng)目：商城每月收取140元物業(yè)管理費(fèi)（含水、電費(fèi)）。17、商城綜述：海灣商城與業(yè)者的合作方式是買斷終身。商城開業(yè)以來(lái)一直無(wú)國(guó)、地稅和工商管理費(fèi)。近兩年經(jīng)營(yíng)情況出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，出租業(yè)者較多，但無(wú)出售現(xiàn)象，也有部分精品屋現(xiàn)無(wú)人經(jīng)營(yíng)，其中，精品屋空閑20家，合計(jì)占整體床位數(shù)的7%。商城人流較多，但實(shí)際購(gòu)買者較少，經(jīng)調(diào)查造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因有五種：一是商城管理水平低下，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境需要，而且現(xiàn)已無(wú)負(fù)責(zé)人；二是商城內(nèi)業(yè)者的上貨來(lái)源有90%來(lái)自西柳，與室外街邊上貨地點(diǎn)一直，導(dǎo)致受沖擊較大；三是整條步行街現(xiàn)正改造，導(dǎo)致人流來(lái)往受阻；四是商城面臨拆遷問(wèn)題，現(xiàn)正與市政府交涉中；五是品類單一，主要經(jīng)營(yíng)女裝，而且，消費(fèi)群體年齡段主要集中在青年女性。以上是對(duì)盤錦海灣商城調(diào)研的情況。（三）潤(rùn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)1、商場(chǎng)自然情況商場(chǎng)地址：盤錦市興隆臺(tái)區(qū)步行街商場(chǎng)法人：李學(xué)仁成立時(shí)間：1996年?duì)I業(yè)時(shí)間：9：30-17：30建筑面積：20000㎡經(jīng)營(yíng)方式：零售輻射區(qū)域：盤錦及周邊貨品檔次：低、中檔經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成：本地人為主貨品來(lái)源：沈陽(yáng)和西柳2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況（1）經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)業(yè)戶數(shù)量主流戶型1樓箱包、小百、飾品106戶10-20㎡2樓男女裝、內(nèi)衣、褲子110戶20-40㎡、柜臺(tái)1.8米3樓鞋、童裝、內(nèi)衣、女裝、床品152戶10-40㎡4樓女裝148戶10-30㎡合計(jì)516戶（2）各樓層租金轉(zhuǎn)兌價(jià)位樓層租金（元/月.㎡）1層209-2302層175-1933層141-1624層93-119（3）好處費(fèi)：1-4萬(wàn)（4）電費(fèi)：1元/度。稅費(fèi)：310元/月（5）各樓層描述：一層：箱包、小百、飾品。主要人群為年輕女性二層：男女裝、內(nèi)衣、褲子三層：鞋、童裝、女裝、內(nèi)衣及床上用品四層：女裝十八、綜述潤(rùn)達(dá)廣場(chǎng)成立于96年，該商場(chǎng)法人與百特法人為夫妻關(guān)系。東鄰銀河商廈、西鄰新建商廈、北鄰興隆商廈，地理位置優(yōu)越。建筑面積20000㎡，是本地區(qū)成立較早的租賃市場(chǎng)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較好，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象較少，但管理比較松散。主要以年輕女性為主流消費(fèi)人群，貨品來(lái)源于西柳與沈陽(yáng)五愛，貨品檔次整體較低，商品價(jià)格帶在10-200元之間?？土髁糠€(wěn)定，大部分為習(xí)慣性消費(fèi)群體。五、雙臺(tái)子區(qū)商圈雙臺(tái)子商圈主要由三家百貨商場(chǎng)和三家租賃市場(chǎng)組成，其中百貨商場(chǎng)有：興隆二百、盤錦供銷大廈、遼河商業(yè)城；租賃市場(chǎng)有盤錦商貿(mào)城、順地城購(gòu)物廣場(chǎng)、賽富迪購(gòu)物中心。這六家租賃與百貨業(yè)態(tài)市場(chǎng)構(gòu)成了盤錦市雙臺(tái)子區(qū)的核心商業(yè)中心。（一）盤錦商貿(mào)城1、商場(chǎng)自然情況（1）開業(yè)時(shí)間：1999年（2）隸屬關(guān)系：盤錦物資局（3）法人：賈寶生（4）建筑面積：18000㎡（5）營(yíng)業(yè)時(shí)間：8:30-17:30（6）貨品來(lái)源：北京、西柳、沈陽(yáng)（7）經(jīng)營(yíng)方式：零售2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況及各項(xiàng)費(fèi)用（1）各樓品項(xiàng)劃分及主流戶型樓層主營(yíng)品項(xiàng)主流戶型一層鞋、箱包、內(nèi)衣、小百10-12㎡二層服裝、褲子、童裝18㎡三層女裝、內(nèi)衣12、30㎡（3）業(yè)戶數(shù)量及品項(xiàng)（共計(jì)：523戶）樓層品項(xiàng)數(shù)量合計(jì)一層鞋59165戶內(nèi)衣37化妝品14床品10飾品12小百7女裝8音像1二層男裝32197戶女裝99褲子22內(nèi)衣15童裝30服裝裁剪8水吧2三層女裝119161戶男裝20內(nèi)衣10美容2小百10童裝2水吧1（4）買斷及租金價(jià)格樓層買斷價(jià)格（元/㎡）租金價(jià)格（元/月.㎡）一層28000-35000110-240二層25000-22000140-180三層16000-20000120-160（5）各樓層描述一層:鞋、箱包、內(nèi)衣、小百二層：服裝、褲子、童裝三層：女裝、內(nèi)衣3、商場(chǎng)綜述盤錦商貿(mào)城是雙臺(tái)子區(qū)目前經(jīng)營(yíng)狀況最好的租賃市場(chǎng)，1999年商場(chǎng)成立初期隸屬于盤錦市物資局，屬于物資局下屬的第三產(chǎn)業(yè)，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的解體，該商場(chǎng)以基本脫離了物資局的直屬管理，設(shè)立了單獨(dú)的法人。商場(chǎng)一、二層幾乎無(wú)出售情況，三層有零星出售檔口業(yè)戶。且商場(chǎng)整體轉(zhuǎn)租價(jià)格相對(duì)較高，客流量較大，業(yè)戶經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。商場(chǎng)貨品檔次與另兩家租賃市場(chǎng)相比，相對(duì)較高，商品價(jià)格帶在50-300元之間，貨品來(lái)源于北京、沈陽(yáng)與西柳。收入較為穩(wěn)定的的消費(fèi)群體，除了去興隆二百購(gòu)物之外，商貿(mào)城是該消費(fèi)人群的首選。但該商場(chǎng)管理混亂，幾乎無(wú)商業(yè)管理，物業(yè)設(shè)施陳舊老化。（二）賽富迪購(gòu)物中心1、市場(chǎng)自然情況（1）開業(yè)時(shí)間：2007年（前身是雙臺(tái)子大市場(chǎng)，成立于1994年）（2）性質(zhì)：民營(yíng)（3）法人：張亞奎（4）建筑面積：17800㎡（5）營(yíng)業(yè)時(shí)間;8:30-17:30（6）貨品來(lái)源：西柳（7）經(jīng)營(yíng)方式：零售2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況（1）各樓層品項(xiàng)劃分、及主流戶型樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)主流戶型一層手機(jī)、小家電、鞋、布藝、小百1.5米柜臺(tái)、12米經(jīng)營(yíng)間二層童裝、針織、服裝2.5㎡、10-12㎡三層童裝暫無(wú)（正在招商中）（2）經(jīng)營(yíng)各品項(xiàng)業(yè)戶數(shù)量樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)業(yè)戶數(shù)量合計(jì)一層童裝128428戶女裝160針織51床品55男裝34二層小百64322戶手機(jī)40小家電30日雜22布藝36縫紉裁剪32鞋86箱包12三層童裝無(wú)無(wú)合計(jì)750戶（3）租金價(jià)位樓層租賃價(jià)格買斷價(jià)格（原始價(jià)格）一層柜臺(tái)：2000元/月.個(gè)、120-1602000-3000元/㎡二層60-120元/月.㎡5000-6000元/㎡（4）各樓層描述一層：手機(jī)、小家電、鞋、布藝、小百二層：童裝、針織、服裝3、商場(chǎng)綜述該商場(chǎng)前身為盤錦百貨公司下屬的雙臺(tái)子大市場(chǎng)，成立于1994年。2007年賽富迪物業(yè)公司收購(gòu)了該商場(chǎng)，并整合重建，建立了現(xiàn)在的賽富迪購(gòu)物中心。商場(chǎng)三層正在重建，主營(yíng)童裝，賽福迪三層將成為盤錦地區(qū)最大的童裝批發(fā)、零售市場(chǎng)，預(yù)計(jì)年末開業(yè)。二層目前又經(jīng)營(yíng)童裝業(yè)戶128家，將在三層開業(yè)之后完全遷入商場(chǎng)三層。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)貨品檔次較低，基本都是來(lái)源于西柳，少數(shù)貨品來(lái)源沈陽(yáng)五愛。商品價(jià)格在20-200元之間。一層有一手機(jī)和小家電區(qū)，也是該商場(chǎng)獨(dú)具特色之處。該商場(chǎng)屬于商業(yè)第二代棚戶式市場(chǎng)，遇到雨天，商場(chǎng)內(nèi)部有多處漏雨點(diǎn)，設(shè)備設(shè)施陳舊老化，存在巨大安全隱患。商場(chǎng)內(nèi)無(wú)任何商業(yè)管