盤錦市商業(yè)調(diào)研報告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)盤錦市租賃市場調(diào)研報告一、前言盤錦市位于遼寧省西南部，遼河三角洲中心地帶，距離錦州僅110公里，總面積4071平方公里，轄2個區(qū)、2個縣，即雙臺子區(qū)、興隆臺區(qū)、盤山縣、大洼縣。占遼寧省總面積的2.75%。主要支柱產(chǎn)業(yè)是石油生產(chǎn)及相關(guān)附屬產(chǎn)業(yè)，GDP位居遼寧省第五位。城市行政劃分主要由地方政府與油田系統(tǒng)組成，人均收入與消費水平較高。同時盤錦市也是興隆百貨集團的發(fā)源地，興隆大家庭起源于盤錦興隆臺區(qū)，如今其分店遍布整個遼寧省。二、中興步行街商圈概述盤錦市商業(yè)主要分布在興隆臺區(qū)，以中興步行街為軸心，形成了如今的中興步行街商圈，占地面積約為㎡（寬230米、長600米）?，F(xiàn)有商業(yè)物業(yè)共六家，租賃市場有海灣商城、潤達購物廣場、百特服飾，百貨業(yè)態(tài)商場有鼎信商廈、興隆大家庭、銀河商廈、新賽特購物廣場（停業(yè)）。不僅如此在建的商業(yè)項目就有四家，分別為大商城市廣場、圣鑫大都會、金瑪宏寰購物中心、盤錦水游城。租賃業(yè)態(tài)中，百特服飾貨品檔次較高，商場硬件設施完善，商鋪裝修精致；潤達購物廣場與海灣商城物業(yè)設施老化，貨品檔次較低，但客流相對而言好于百特服飾；百貨業(yè)態(tài)中，興隆大家庭在當?shù)匾恢Κ毿?，在同行業(yè)商場中明顯處于領(lǐng)先地位，其次是鼎信商廈，客流量較為穩(wěn)定，銀河商場客流較少，新賽特廣場已暫時倒閉停業(yè)。三、中興步行街在建商業(yè)項目（一）大商城市廣場1、地下步行街（1）隸屬關(guān)系：大商集團（2）合作方式：買斷（3）建筑面積：19800㎡（長600m、寬32m）（4）主流戶型：20-25㎡（5）買斷價格：34000-45000元/㎡（6）業(yè)戶轉(zhuǎn)租價格:140-220元/月.㎡（7）商場出鋪率：53%（8）物業(yè)性質(zhì)：40年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)（9）商場動線：以五通道為主（10）備注：10年7月開盤出售，現(xiàn)在已無未出售的商鋪2、地上高層物業(yè)（1）隸屬關(guān)系：大商集團（2）合作方式：買斷、租賃（3）民宅買斷價格：5500-6000元/月.㎡（建筑面積）（4）主流戶型：40-120㎡（5）民宅得房率：75%（6）商鋪出鋪率：47%（7）備注：高層物業(yè)地下部分為購物商場，買斷價格和具體政策未定，10月下旬開盤。買斷后以委托返租的形式與公司簽訂合同，合同期為15年，期間業(yè)戶不得自營，年回報率7%。2、圣鑫大都會購物廣場（1）建筑面積：35000㎡（2）合作方式：買斷（3）各樓層品項劃分及主流戶型樓層經(jīng)營品項主流戶型一層小百、化妝品、飾品10-20㎡二層男裝、女裝、內(nèi)衣、童裝10-20㎡三層箱包、鞋、外貿(mào)服飾10-20㎡四層精品品牌女裝10-20㎡（4）買斷價格樓層買斷價格（元/㎡）一層43600二層41600三層38000四層34000（5）出鋪率：50%3、金瑪宏寰購物中心（1）建筑面積：38000㎡（2）合作方式：租賃、買斷（3）備注：具體價格和相關(guān)政策還沒有出臺，故其他情況不詳4、盤錦水游城該商業(yè)區(qū)域包括星級酒店、高檔會館、水上樂園、奢侈品購物中心。由于目前只是土建階段，無法咨詢，故其具體情況不詳。四、中興步行街租賃市場（一）百特服飾城1、商場概述百特服飾城位于盤錦步行街商圈東側(cè)，位置離中心商圈稍遠，是興隆臺區(qū)老牌精品商場之一，其一樓品類較高檔有固定的老客戶群體，二樓由超市改為服飾正在起步期間。2、商場自然狀況商場全稱：遼寧百特商業(yè)有限公司地址：盤錦市興隆臺區(qū)興三街性質(zhì)：民營法人：耿玉紅成立時間：1999年營業(yè)時間：8：30------17:00經(jīng)營方式：零售營業(yè)面積：20000㎡3商場經(jīng)營狀況各樓層經(jīng)營品項及規(guī)模樓層主營品項主流戶型營業(yè)面積1F男裝、女裝餐飲、小百20㎡35㎡10000㎡2F服飾、化妝品、內(nèi)衣、童裝15㎡10000㎡（2）各樓層業(yè)主戶數(shù)及經(jīng)營品項占比樓層品項數(shù)量占比1層女裝男裝小百鞋包水吧餐飲廣場總計62141843300平米62%14%18%4%3%1%100%2層女裝男裝童裝鞋包化妝品針織小百美護空閑總計6313465423314421%4%1%2%2%1%8%1%50%100%（3）各樓層租金價位及轉(zhuǎn)兌費用（租金含稅、無押金）樓層租金價位（元/月.㎡）轉(zhuǎn)兌好處費（萬元）一層1704萬二層80無（4）輻射區(qū)域：興隆臺（5）貨品來源：北京、廣州、沈陽（6）經(jīng)營者構(gòu)成:以本地人為主（7）其他費用：物業(yè)費：6元/月/㎡水費：按水表指數(shù)各家均攤電費：1.1元/度稅收：暫無4各樓層描述一層：主要經(jīng)營的品項為男裝、女裝，主流戶型20㎡，共有107戶經(jīng)營業(yè)住,有3戶位于死角的位置空閑?？土鳡顩r一般，但成交率相對較高，有固定的老客戶群，貨品主要來源北京、廣州、杭州單價較高200-800元之間。其主要是買斷模式，大多數(shù)經(jīng)營業(yè)主是租賃個人檔口使用。（2）二層：本層今年6月由超市改建成服裝精品間，共有檔口300間其中空閑144間，空置率達到50%。主要以上滾梯后的最內(nèi)圈為好位置，已經(jīng)全部買斷方式售出。外圈基本空閑。買斷和租賃模式皆有，有的商戶都不知道自己租賃的店鋪已經(jīng)被買斷賣出。商品價位相對一樓較低在100-300元之間。5、綜述該商場一層是老牌的精品服飾區(qū)有長期穩(wěn)定的老顧客群體，商家有實行會員制的，上貨回來老顧客群發(fā)信息銷售新品。二層改造剛剛結(jié)束，前身是超市，相對較不成熟。商場法人與潤達商場法人是夫妻關(guān)系，與潤達商場、海灣商場形成租賃市場三角形商圈，三家商場商品價位檔次分類比較清晰拉開層次。該商場內(nèi)商業(yè)管理較差，幾乎看不到工作人員在賣場內(nèi)巡視檢查業(yè)戶經(jīng)營狀況，二樓經(jīng)常有業(yè)主留假條貼門上不開門營業(yè)且不開室內(nèi)照明。商場管理松散，對外租賃無統(tǒng)一的章程與標準，租金定位隨意性較大，以二層為例明價1100/年/㎡，找關(guān)系后可達到900/年/㎡。商場一層業(yè)主實力較強，二層相對教弱且不穩(wěn)定。隨著興隆臺區(qū)其他高端商業(yè)的開發(fā)及使用及百特服飾城周邊民宅的動遷導致環(huán)境的混亂，預計其近年內(nèi)經(jīng)營不容樂觀。（二）海灣商城海灣商城位于盤錦步行街東側(cè)，地理位置優(yōu)越，處于繁華的商業(yè)街區(qū)，交通方便、人員密集，總面積2.4萬余平米，主要以低檔消費為主，消費群體輻射市區(qū)及周邊各縣。1、商場自然情況商城名稱：盤錦海灣商城地址：盤錦市興隆臺區(qū)步行街開業(yè)時間：1996年5月經(jīng)營管理單位：盤錦市建設銀行營業(yè)時間：8:30—17:00經(jīng)營方式：零售合作方式:買斷建筑面積：2.4萬平方米貨品來源：沈陽五愛、西柳（10）輻射區(qū)域：市區(qū)及周邊縣、鎮(zhèn)（11）貨品檔次：基本以低檔為主（12）經(jīng)營者構(gòu)成：當?shù)厝藗€體經(jīng)營（13）主營品項：女裝、小百和美甲2、商場經(jīng)營狀況（1）經(jīng)營區(qū)劃分：區(qū)域經(jīng)營品項數(shù)量主流戶型一層小百、箱包、美甲69柜臺：1.5m二層女裝、內(nèi)衣128精品屋：15—18㎡三層女裝、男裝84精品屋：15—18㎡四層無無無總計281家一層、主營小百、美甲等。二層、主要經(jīng)營女裝、內(nèi)衣。三層、主要經(jīng)營女裝、男裝。（2）買斷及轉(zhuǎn)租價格：區(qū)域原始買斷價格現(xiàn)買斷價格現(xiàn)轉(zhuǎn)租價格一層7000元/平26000元/平148元/平/月二層6800元/平25000元/平138元/平/月三層6800元/平20000元/平90元/平/月（3）其它收費項目：商城每月收取140元物業(yè)管理費（含水、電費）。17、商城綜述：海灣商城與業(yè)者的合作方式是買斷終身。商城開業(yè)以來一直無國、地稅和工商管理費。近兩年經(jīng)營情況出現(xiàn)嚴重下滑，出租業(yè)者較多，但無出售現(xiàn)象，也有部分精品屋現(xiàn)無人經(jīng)營，其中，精品屋空閑20家，合計占整體床位數(shù)的7%。商城人流較多，但實際購買者較少，經(jīng)調(diào)查造成這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因有五種：一是商城管理水平低下，已經(jīng)不適應現(xiàn)在市場環(huán)境需要，而且現(xiàn)已無負責人；二是商城內(nèi)業(yè)者的上貨來源有90%來自西柳，與室外街邊上貨地點一直，導致受沖擊較大；三是整條步行街現(xiàn)正改造，導致人流來往受阻；四是商城面臨拆遷問題，現(xiàn)正與市政府交涉中；五是品類單一，主要經(jīng)營女裝，而且，消費群體年齡段主要集中在青年女性。以上是對盤錦海灣商城調(diào)研的情況。（三）潤達購物廣場1、商場自然情況商場地址：盤錦市興隆臺區(qū)步行街商場法人：李學仁成立時間：1996年營業(yè)時間：9：30-17：30建筑面積：20000㎡經(jīng)營方式：零售輻射區(qū)域：盤錦及周邊貨品檔次：低、中檔經(jīng)營者構(gòu)成：本地人為主貨品來源：沈陽和西柳2、商場經(jīng)營狀況（1）經(jīng)營區(qū)域劃分樓層經(jīng)營品項業(yè)戶數(shù)量主流戶型1樓箱包、小百、飾品106戶10-20㎡2樓男女裝、內(nèi)衣、褲子110戶20-40㎡、柜臺1.8米3樓鞋、童裝、內(nèi)衣、女裝、床品152戶10-40㎡4樓女裝148戶10-30㎡合計516戶（2）各樓層租金轉(zhuǎn)兌價位樓層租金（元/月.㎡）1層209-2302層175-1933層141-1624層93-119（3）好處費：1-4萬（4）電費：1元/度。稅費：310元/月（5）各樓層描述：一層：箱包、小百、飾品。主要人群為年輕女性二層：男女裝、內(nèi)衣、褲子三層：鞋、童裝、女裝、內(nèi)衣及床上用品四層：女裝十八、綜述潤達廣場成立于96年，該商場法人與百特法人為夫妻關(guān)系。東鄰銀河商廈、西鄰新建商廈、北鄰興隆商廈，地理位置優(yōu)越。建筑面積20000㎡，是本地區(qū)成立較早的租賃市場，商場經(jīng)營較好，轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象較少，但管理比較松散。主要以年輕女性為主流消費人群，貨品來源于西柳與沈陽五愛，貨品檔次整體較低，商品價格帶在10-200元之間?？土髁糠€(wěn)定，大部分為習慣性消費群體。五、雙臺子區(qū)商圈雙臺子商圈主要由三家百貨商場和三家租賃市場組成，其中百貨商場有：興隆二百、盤錦供銷大廈、遼河商業(yè)城；租賃市場有盤錦商貿(mào)城、順地城購物廣場、賽富迪購物中心。這六家租賃與百貨業(yè)態(tài)市場構(gòu)成了盤錦市雙臺子區(qū)的核心商業(yè)中心。（一）盤錦商貿(mào)城1、商場自然情況（1）開業(yè)時間：1999年（2）隸屬關(guān)系：盤錦物資局（3）法人：賈寶生（4）建筑面積：18000㎡（5）營業(yè)時間：8:30-17:30（6）貨品來源：北京、西柳、沈陽（7）經(jīng)營方式：零售2、商場經(jīng)營狀況及各項費用（1）各樓品項劃分及主流戶型樓層主營品項主流戶型一層鞋、箱包、內(nèi)衣、小百10-12㎡二層服裝、褲子、童裝18㎡三層女裝、內(nèi)衣12、30㎡（3）業(yè)戶數(shù)量及品項（共計：523戶）樓層品項數(shù)量合計一層鞋59165戶內(nèi)衣37化妝品14床品10飾品12小百7女裝8音像1二層男裝32197戶女裝99褲子22內(nèi)衣15童裝30服裝裁剪8水吧2三層女裝119161戶男裝20內(nèi)衣10美容2小百10童裝2水吧1（4）買斷及租金價格樓層買斷價格（元/㎡）租金價格（元/月.㎡）一層28000-35000110-240二層25000-22000140-180三層16000-20000120-160（5）各樓層描述一層:鞋、箱包、內(nèi)衣、小百二層：服裝、褲子、童裝三層：女裝、內(nèi)衣3、商場綜述盤錦商貿(mào)城是雙臺子區(qū)目前經(jīng)營狀況最好的租賃市場，1999年商場成立初期隸屬于盤錦市物資局，屬于物資局下屬的第三產(chǎn)業(yè)，隨著計劃經(jīng)濟的解體，該商場以基本脫離了物資局的直屬管理，設立了單獨的法人。商場一、二層幾乎無出售情況，三層有零星出售檔口業(yè)戶。且商場整體轉(zhuǎn)租價格相對較高，客流量較大，業(yè)戶經(jīng)營穩(wěn)定。商場貨品檔次與另兩家租賃市場相比，相對較高，商品價格帶在50-300元之間，貨品來源于北京、沈陽與西柳。收入較為穩(wěn)定的的消費群體，除了去興隆二百購物之外，商貿(mào)城是該消費人群的首選。但該商場管理混亂，幾乎無商業(yè)管理，物業(yè)設施陳舊老化。（二）賽富迪購物中心1、市場自然情況（1）開業(yè)時間：2007年（前身是雙臺子大市場，成立于1994年）（2）性質(zhì)：民營（3）法人：張亞奎（4）建筑面積：17800㎡（5）營業(yè)時間;8:30-17:30（6）貨品來源：西柳（7）經(jīng)營方式：零售2、市場經(jīng)營狀況（1）各樓層品項劃分、及主流戶型樓層經(jīng)營品項主流戶型一層手機、小家電、鞋、布藝、小百1.5米柜臺、12米經(jīng)營間二層童裝、針織、服裝2.5㎡、10-12㎡三層童裝暫無（正在招商中）（2）經(jīng)營各品項業(yè)戶數(shù)量樓層經(jīng)營品項業(yè)戶數(shù)量合計一層童裝128428戶女裝160針織51床品55男裝34二層小百64322戶手機40小家電30日雜22布藝36縫紉裁剪32鞋86箱包12三層童裝無無合計750戶（3）租金價位樓層租賃價格買斷價格（原始價格）一層柜臺：2000元/月.個、120-1602000-3000元/㎡二層60-120元/月.㎡5000-6000元/㎡（4）各樓層描述一層：手機、小家電、鞋、布藝、小百二層：童裝、針織、服裝3、商場綜述該商場前身為盤錦百貨公司下屬的雙臺子大市場，成立于1994年。2007年賽富迪物業(yè)公司收購了該商場，并整合重建，建立了現(xiàn)在的賽富迪購物中心。商場三層正在重建，主營童裝，賽福迪三層將成為盤錦地區(qū)最大的童裝批發(fā)、零售市場，預計年末開業(yè)。二層目前又經(jīng)營童裝業(yè)戶128家，將在三層開業(yè)之后完全遷入商場三層。商場經(jīng)營貨品檔次較低，基本都是來源于西柳，少數(shù)貨品來源沈陽五愛。商品價格在20-200元之間。一層有一手機和小家電區(qū)，也是該商場獨具特色之處。該商場屬于商業(yè)第二代棚戶式市場，遇到雨天，商場內(nèi)部有多處漏雨點，設備設施陳舊老化，存在巨大安全隱患。商場內(nèi)無任何商業(yè)管